戰略投資部拓展步驟管理-8-一、目標及適用范圍㈠為規范項目拓展步驟，提供決議依據，特制訂本步驟;㈡本步驟適用范圍為北京海航置業房地產新項目拓展論證管理工作，和相關研究工作。二、職責㈠戰略投資部1.負責拓展項目信息搜集、市場調研、現場踏勘，針對宏觀經濟、區域經濟、房地產市場調查相關工作。2.項目初步操作方案階段，和招標和成本管理部、項目管理部、合規部、計劃財務部進行非正式溝通，確定項目定位、運作方法、成本估算、投資收益測算等形成《項目初步操作方案》，報項目評審會審議；成立了項目組或項目企業，由項目組或項目企業撰寫《項目初步操作方案》。3.可行性研究階段：戰略投資部牽頭和項目方進行深入洽談，制訂可行性研究計劃，經過項目背景調研，確定初步項目定位提議，并以其為關鍵組織各相關部門開展對應職責工作，最終形成項目《預可研》；成立了項目組或項目企業，由項目組或項目企業撰寫《預可研》。4.決議、評審階段：負責將《預可研》報經營層進行決議、評審，對經過決議項目，依據經營層意見對可行性研究匯報進行修改，完善；5.立項階段：開啟集團內部項目立項工作,但成立了項目組或項目企業，由項目組或項目企業進行立項。6.立項經過后，以專題工作組形式，開展法律及財務盡職調查、商務談判、確定協議并進行內部報批，依據報批情況開展下一步工作。㈡合規部1.初步操作方案階段，提供法律風險防范意見；2.可行性研究階段：對合相同法律文件進行審查，提出法律意見。㈢項目管理部1.初步操作方案階段，提供土地、計劃分析及計劃草案；2.可行性研究階段：提供土地整理、工程技術、進度分析。招標和成本管理部1.初步操作方案階段：提供項目成本初步估算；2.可行性研究階段：深化成本估算方案。計劃財務部1.在可行性研究階段：提供初步資金方案。2.可行性研究階段：落實資金方案、稅務計劃。項目評審會由各職能部門經理組成，負責對《項目初步操作方案》進行評審。投資決議會由企業經營層領導組成，負責對項目《預可研》進行決議。三、步驟說明㈠戰略投資部依據項目信息，進行市場調研及現場踏勘，分析區域宏觀經濟發展水平、產業情況、收入水平，調研區域房地產市場行情，項目所在區域競品項目概況等，該步驟由戰略投資部牽頭負責。招拍掛項目在此步驟操作周期為10天；其它類型項目在此步驟操作周期依據項目特點、了解信息進度及合作方配合情況而定，通常不超出20天。㈡經過初步了解及調研，戰略投資部認為能夠否決項目，報部門總經理審批，否決項目或要求深入調研。操作周期為2天。㈢戰略投資部主持對項目進行初步市場定位、初步方案設計、操作思緒、完成簡單成本估算及相關經濟測算，編制《項目初步操作方案》，各職能部門配合。該操作周期為5至10天。㈣《項目初步操作方案》提交項目評審會審批。項目評審會由各職能部門經理組成，經過項目評審會，決定項目放棄或繼續深化。操作周期為2天。㈤經過項目評審會項目，進入項目可行性研究階段，由戰略投資部組織各職能部門共同完成項目《預可研》。該操作周期為5至10天。㈥《預可研》提交投資決議會審批。投資決議會由企業經營層領導組成。三分之二以上領導否決項目應放棄；針對領導提出問題能夠形成處理方案應修改可研匯報重新上會；全部經過無大問題項目應進入項目立項階段。該操作時間周期為2至5天。㈦充實完善立項匯報，開啟項目內部立項。內部立項經過后，以專題工作組形式，開展法律及財務盡職調查，推進商務談判、協議確定及后續協議簽署。㈧協議簽署后，交由項目企業推進，財務、報建等部配合完善手續。四、相關文件及交付結果文件㈠交付結果文件1.附件1《項目初步操作方案》：包含項目概況、市場研究、產品定位、成本估算、投資收益測算、風險分析等2.附件2《預可研》：包含項目概況、市場研究、產品定位、計劃設計、開發計劃、成本估算、投資收益測算、資金籌措及利用、風險分析等。相關文件附件3《盤源初始信息統計表》附件4《資料清單》附件5《土地信息采集表》附件6《項目市場調研計劃表》附件7《項目市場調研表》附件8《盡職調查清單》附件9《項目可行性評審方法、要求、及相關事項》附件1 項目初步操作方案一、項目名稱及類型命名規則為“城市或地理位置+項目名”，一經確定后則對內統一使用。二、項目背景關鍵包含項目起源、項目獲取方法、合作意向、洽談進展、項目獲取意義等內容。三、合作方及合作條件㈠合作方背景介紹㈡合作方提出關鍵條件，洽談進展等。四、項目位置㈠項目位置：關鍵包含項目在城市中位置、所處功效區、該功效區定位和發展情況、區域交通情況。附圖：項目在該城市區位圖，標識出宗地域域位置，和標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）相對位置和距離、地段定性描述（和關鍵中心區域辦公/商務/政府關系）。㈡項目四至范圍㈢項目周圍配套附圖：地塊四至范圍及周圍設施圖。五、項目現實狀況及權屬情況㈠土地現實狀況：包含七通一平情況、宗地內是否有拆遷、高壓線等對開發有較大影響原因；開發手續進展，取得政府審批文件情況。㈡建筑物現實狀況：外立面，內裝修，設施設備等。附圖：現實狀況圖㈢土地權屬說明，包含土地使用權人、土地用途、土地使用年限等。㈣房產權屬說明（如有）計劃控制指標項目指標備注用地性質總用地面積畝其中凈地面積畝代征地面積畝地上建筑面積萬平米其中住宅寫字樓商業地下建筑面積其中地下車庫人防及配套容積率控制高度米建筑密度%綠化率%停車位個數六、項目企業概況（假如包含企業股權收購）包含企業歷史沿革、注冊資本、經營和開發資質、股東及股權結構、企業資產負債和財務情況等。七、市場分析㈠區域市場行情（包含商圈或板塊分布、供給量、銷售價格、租金及出租率等）；㈡區域市場在整體市場地位及發展趨勢；㈢項目在區域內開發機會點和市場潛力。㈣結論：產品開發或經營定位，包含市場定位、價格定位、產品提議等。八、投資及收益估算投資成本估計、租售收益估計、投資回報率、資金需求和計劃等。（股權收購類項目應說明稅務計劃情況）。九、項目運作思緒獲取項目標整體操作思緒和步驟，存在問題和處理提議十、綜合提議和計劃㈠綜合判定㈡工作計劃附件2-1預可研—開發類投資項目目錄第一部分項目決議背景一、外部環境㈠城市發展計劃和宗地關系及對項目開發影響，如：計劃交通計劃和建設、城市功效計劃和布局、局部區域開發關鍵、政府重大政策立即頒布等；㈡宗地所屬地域在該城市歷史、經濟、文化、戰略發展等方面地位。比如，項目處于浦東，要說明浦東在上海地位及作為全國關鍵開發區情況。㈢項目淵源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府關鍵工程等；二、內部原因㈠項目開啟對企業未來幾年發展戰略、發展計劃意義（通常3—5年），在企業發展中地位（是否關鍵項目）；㈡企業提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力作用；㈢從企業未來利潤需求、可連續經營等角度描述立項意義；第二部分：項目概況一、項目位置項目所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）地理位置。附圖：項目在該城市區位圖，標識出宗地域域位置，和標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）相對位置和距離、地段定性描述（和關鍵中心區域辦公/商務/政府關系）。二、項目四至及現實狀況㈠四至范圍；㈡項目現實狀況，包含是否有拆遷、高壓線等對開發有較大影響原因；附圖：四至范圍圖、現實狀況照片。三、項目周圍配套㈠交通情況現有交通體系說明，包含高速公路、城市干道、公交系統、軌道交通系統，近期或計劃中是否有地鐵、輕軌等對交通情況有重大影響工程。附圖：交通情況示意圖，包含現有和未來計劃城市公共交通和快速捷運系統；㈡教育、醫院、大型購物中心、文化體育娛樂設施、公園、銀行、郵局等配套設施。四、項目周圍自然人文環境依據個案特征描述，沒有能夠不寫五、大市政配套（七通一平）道路現實狀況及計劃發展、供水情況、污水、雨水排放、通訊（有線電視、電話、網絡）、供電、燃氣、供熱及生活熱水等大市政條件是否含有，并說明接入成本。六、計劃控制指標含有條件盡可能填寫，下表可按實際情況合適調整項目指標備注用地性質總用地面積畝其中凈地面積畝代征地面積畝地上建筑面積萬平米其中住宅寫字樓商業地下建筑面積其中地下車庫人防及配套容積率控制高度米建筑密度%綠化率%停車位個數第三部分：法律及政策性風險分析一、合作方法及條件㈠合作方基礎情況：名稱、關鍵股東投資情況、注冊資本、成立時間、特殊背景等；㈡合作方法：比如：直接購置項目、收購企業股權、共同設置企業等。㈢交易價格、總地價、樓面地價等。㈣付款進度及和付款條件。㈤其它合作關鍵條件㈥和合作方法相關其它法律要求二、土地法律及權屬情況㈠開發手續進展，取得政府審批文件情況；㈡土地權屬說明，包含土地使用權人、土地用途、土地使用年限等，是否有抵押、查封或她項權利等。第四部分：市場分析一、區域市場綜述對銷售型物業根據下表列示區域內項目標關鍵指標，并從產品供給、需求、消化速度、租售價格等方面對區域市場作分析描述。樓盤名稱項目1項目2項目3項目4用地面積（畝）建筑面積（萬㎡）總套數（套）容積率產品類型主力戶型開盤時間已推總量（套）銷售價格（元/㎡）月均銷售套數銷售率開發商附圖：項目周圍樓盤個案分布圖，其中部分具代表性未來關鍵競爭樓盤還要配置現場圖片。二、區域內表現最好個案情況三、近十二個月內區域內土地供給情況（開發類項目填寫）名稱土地坐落占地面積（畝）建筑面積（萬m2）土地用途總成交價（萬元）樓面地價（元/m2）競得人附圖：成交土地位置分布圖四、小結：㈠區域市場在整體市場地位及發展趨勢㈡項目在區域內開發機會點和市場潛力第五部分：項目總體定位一、項目素質分析㈠優勢：從品牌、設計、開啟速度、產品品質和特征、市場競爭、營銷、合作方法、大市政配套、生活配套、是否符合企業發展思緒等方面敘述。㈡劣勢：從品牌、設計、開啟速度、產品品質和特征、市場競爭、營銷、合作方法、大市政配套、生活配套、是否符合企業發展思緒等方面敘述。㈢機會：從市場機會、樹立品牌形象、地域性優惠政策、城市發展計劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面敘述。㈣挑戰：從市場機會、樹立品牌形象、地域性優惠政策、城市發展計劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面敘述。二、市場定位三、價格定位四、客群定位第六部分：計劃設計分析一、初步計劃設計思緒㈠關鍵產品類型：多層、高層，還是聯排別墅等其它類型，及不一樣類型產品百分比。㈡假如是大型、超大型項目，對營造大小區概念考慮。二、計劃設計方案（計劃平面圖、效果圖、戶型圖等，不含有條件能夠不寫）第七部分：項目開發計劃一、土地升值潛力初步評定從地理位置、土地供給、周圍環境及配套、市場發展情況、政府計劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評定。二、立即開發和作為土地貯備優缺點分析。三、工程計劃：工期計劃、完工計劃。第八部分：投資收益分析一、成本估計說明測算假設和關鍵利用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包含營業稅和所得稅）等。并參考下面表格列示：項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本開發前期費建安工程費基礎設施費公共配套費不可預見費直接成本小計營銷費用管理費用財務費用總投資累計注：以上單位成本計算方法為投資額/可售建筑面積，請根據以上表格調整測算表分類。二、銷售收入分析關鍵列示可銷售部分物業銷售數據，物業類型可依據實際情況增減。項目累計住宅銷售面積銷售百分比銷售價格銷售金額寫字樓銷售面積銷售百分比銷售價格銷售金額累計銷售面積銷售金額三、稅務分析㈠營業稅及附加㈡所得稅㈢土地增值稅（股權收購類項目應關鍵說明）四、經濟效益分析㈠經濟效益分析假設條件，如：是否享受政府多種稅費減免等㈡項目利潤率、投資回報率、投資回收期及關鍵經濟指標。五、敏感性分析分析成本和銷售關鍵指標變動對項目經濟效益波動影響，和盈虧平衡點。六、項目資金估計㈠資金投入計劃：各期地價、收購款、建設成本等投入安排。㈡資金回款計劃：各期銷售回款計劃。㈢資金需求計劃：各期資金需求缺口、資金處理方案、融資路徑等。㈣開啟資金及開啟時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間。第九部分：投資風險分析包含但不限于以下風險：一、拆遷風險：若包含拆遷，拆遷由誰負責處理、拆遷成本怎樣控制等；二、法律風險：包含股權類債權債務風險、訴訟風險等；三、政策風險：是否是國家政策限制項目，如別墅、高爾夫等，怎樣經過變通方法處理；四、技術風險：項目標計劃條件是否能夠實現，是否存在計劃方面硬傷等；五、市場風險：項目定位產品若不是主流產品，市場是否存在重大波動風險等；六、管理風險：項目是否在現有企業管理半徑內，人員配置是否充足、是否會引發管理成本大幅增加等。注：以上僅針對項目可能發生投資風險，不包含本項目或非針對本項目標風險可不寫。第十部分：綜合分析和提議一、對項目判定結論二、下一步工作提議附件：1.項目測算表格：包含成本測算、收入測算、現金流量表、資金平衡表、收益指標分析等；2.欲簽署合作意向書或協議文本。附件2-2預可研—持有型物業投資項目目錄第一部分：項目背景和意義一、項目起源及洽談進展二、項目獲取意義㈠項目開啟對企業發展戰略、發展計劃意義，在企業發展中地位（是否關鍵項目）；㈡企業提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力作用；㈢從企業未來利潤需求、可連續經營等角度描述立項意義。第二部分：項目概況一、地理位置項目所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）地理位置。附圖：項目在該城市區位圖，標識出宗地域域位置，和標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）相對位置和距離、地段定性描述（和關鍵中心區域辦公/商務/政府關系）。二、周圍環境包含交通情況、周圍建筑和設施，客流情況等。三、物業現實狀況㈠土地和房產權證登記信息，權屬信息；㈡地塊位置（四至），地塊面積、用地性質、剩下年限等；㈢物業建成時間、建筑結構、建筑指標、功效設置等表1：技術指標項目指標備注總用地面積畝其中凈地面積畝代征地面積畝地上建筑面積萬平米地下建筑面積其中地下車庫人防及配套容積率控制高度米建筑密度%綠化率%停車位個數表2：建筑功效設置（酒店為例）功效設置面積樓層描述客房部分公共營業部分大堂部分餐廳部分廚房部分娛樂商務、會議非營業部分行政部分設備部分其它輔助部分物業現實狀況建筑物外立面，內裝修和設施設備（空調通風系統、給排水系統、強弱電、消防、電梯和門禁系統等）情況，附照片。第三部分：項目企業（權屬人）概況一、轉讓方概況轉讓方基礎情況、初步合作意向及方法（包含價格及合作條件）二、項目企業概況（假如包含股權收購）㈠企業歷史沿革㈡股權情況及股東情況介紹㈢財務情況分析最近三年和近期財務報表及財務情況說明書，固定資產明細表，長、短期借款明細表，全部資產產權負擔詳情，實施各項稅費標準、稅收優惠政策等。㈣經營情況分析物業經營租賃情況，包含收入、成本和利潤指標。表3：經營情況調查分析表（酒店為例）1、收入（最近三年）指標備注1.1平均房價1.2入住率1.3客房收入及用戶群1.4餐飲收入1.5客房出租收入1.6其它收入2、成本控制指標備注2.1人工成本率2.2餐飲成本率2.3能耗率2.4物耗率2.5行政費用率2.6維護修理費用率2.7折舊和攤銷3、經營效益指標指標備注3.1客房營業毛利率3.2餐飲營業毛利率3.3EBITDA3.4GOP率㈤企業運行資質、職員情況、訴訟仲裁等或有事項情況。第四部分：市場分析一、區域市場綜述當地經濟發展情況、城市計劃、行業發展態勢等。二、物業商圈分析項目所在區域發展特點、客源市場說明、市場競爭情況等。三、周圍同類物業供給量、用戶起源、租賃價格、出租率等物業名稱地理位置占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）硬件標準租賃價格出租率四、結論㈠區域市場在整體市場地位及發展趨勢㈡本案在區域內開發機會點和市場潛力第五部分：房地產價值評定要求分別采取市場法、成本法、收益法三種方法對目標物業每平米價值進行評定，取平均估值結果或得到價值評定區間。一、市場法舉例本項目項目1項目2項目3交易價格待估260003300019000交易時間100100100100交易情況100100100100區域原因臨路情況1001039998生活服務設施10010010098商務配套設施1001029897自然環境條件1009910198部分原因建筑規模10010310499容積率1009610098建筑形式1009810095功效定位10010510596裝修10010510599物業管理企業1001009996入住時間100102101103修正系數——0.8820.8901.265比準價格——229402937424027評定單價25447二、成本法舉例建筑面積36240含地下面積土地價值72480000其它方法測算結果(元)建筑物成本費用名稱測算結果說明建筑安裝紅線內市政費10%建安費用10%-15%不可預見費5%建安市政費用3%-5%專業人士費10%建安市政費用5%-10%管理費3%土地取得和開發成本3%-5%建安綜合單價建安價值.2土地和建筑物累計.2銷售費用20950189.628%兩稅一費5.5%,廣告代理費1%-3%

在建工程沒有此項費用投資利息.46.00%一至三年期貸款利息6%成本利潤.825%土地和建筑物累計15%-30%房地產價值.116989.07627三、收益法舉例租賃收入有效毛收入+押金利息收入潛在毛收入日租金3-10元有效毛收入出租率50%-95%押金利息收入押金（n個月租金）經營費用0稅金房地產稅12%，兩稅一費5.5%管理費有效毛收入2%-5%維修費重置價值1%-3%保險費重置價值0.2％年凈收益35,714,956.29收益年期45土地或建筑物年限酬勞率6.00%酬勞率6%-8%還原系數15.456評定值552,004,367.7215,231.9118177.89058四、土地升值潛力初步評定。從地理位置、土地供給、周圍環境及配套、市場發展情況、政府計劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評定。第六部分：物業連續經營估計一、連續經營更新改造計劃改造思緒、改造成本和時間計劃二、連續經營估計㈠經營收入估計㈡經營成本和費用估計、稅務分析㈢凈利潤估計㈣現金流估計㈤經濟效益評價1.項目凈現值2.內部收益率3.投資收益率4.投資回收期5.敏感性分析第七部分：物業收購方法一、收購方法：購置資產（收購物業或按揭購置）、購置項目企業股權（現金收購、承債收購、混合模式）二、收購價格及支付方法三、收購操作步驟四、收購資金起源和融資計劃第八部分：投資風險分析政策風險、市場風險、管理風險、技術風險、財務風險、法律風險等。注：以上僅針對項目可能發生投資風險，不包含本項目或非針對本項目標風險可不寫。第九部分：綜合分析和提議一、對項目立項結論二、下一步工作提議附件：1.相關項目企業資質調查、法律文件等2.價值評定測算表3.經營估計表4.欲簽署合作意向書和協議文本附件3：盤源初始信息統計表盤源初始信息統計表日期：年月日一、開發商情況（并購項目填寫）企業名稱★：股東結構：股東背景：聯絡地址：

傳真：對接聯絡人★：

職務★：

E-mail：手機★：

電話：

企業歷史沿革：已開發項目介紹：二、項目概況項目名稱：項目位置★：用地性質★：□住宅□寫字樓□商業□酒店□綜合體□其它項目現實狀況、工程進度：□土地平整□基礎施工□主體在建□封頂□完工□入伙占地面積★：建筑面積★：容積率：項目權屬取得情況：項目實景照片；

限高：建設內容：

三、報盤人信息報盤人★：

聯絡手機★：報盤人渠道★：□內部部門名稱：□外部單位名稱：附件4資料清單項目收購（資產收購）資料項目收購（股權收購）資料企業介紹企業已開發項目介紹項目用地批復項目用地紅線圖項目權屬證件建設項目管理部門項目同意文件環境評定審批文件用地方案圖總平面報建（修改性詳規報建）項目工程進度計劃表項目計劃設計圖紙項目所屬區域計劃文件項目現實狀況實景照片土地評定匯報在售項目另需提供：項目銷售工具項目用戶統計資料項目銷售數據統計企業介紹最新營業執照（正本及副本）及年檢統計企業組織機構代碼證稅務登記證（國稅和地稅）房地產開發資質證書其它相關設置企業政府批復、證書企業股東協議企業章程及其全部修改及補充文件驗資匯報股權/資產轉讓協議及相關批文（企業股東協議）企業股東名單項目資料參考資產收購項目資料招拍掛項目資料土地一級開發項目資料當地土地市場行情（二級招拍掛行情，包含價格、摘牌/招標/競價潛規則等）土地市場管理基礎政策相關稅費收取標準、適用條件土地公開出讓文件中對土地計劃條件及土地使用條件要求各部門辦事周期及效率競價基礎要求及技巧選擇適宜土地估價方法競爭對手情況項目產權及相關法律文件（如計劃設計關鍵點、紅線圖、征地許可證、批地時間）；現場情況（包含現有土地平整情況、市政情況、拆遷情況等）；項目周圍情況，（包含周圍自然環境、人口情況、交通情況、城市公建配套、市政設施現實狀況及計劃情況、區域發展遠景等）；區域一級開發配套政策（包含一級開發參與和收益政策、征地拆遷實施政策和賠償政策、相關土地進入公開市場相關政策）；區域已獲審批計劃文件（城市總體計劃、鎮域計劃、控制性具體計劃或其它專題計劃等）；合營/轉讓單位期望要求；附件5：土地信息采集表土地信息采集表信息起源：統計編號：項目聯絡人：實地考察日期：一、宗地基礎情況概要宗地名稱

位置區域位置

土地編號四至范圍東

南

西

北

地段

土地全部權歸屬

土地使用權歸屬

土地方

土地使用年期

交易方

土地計劃用途

技術指標占地面積（平米）

建筑覆蓋率機動車位

建筑面積（平米）

其中：住宅

容積率

商業

公建配套

土地淵源

土地現實狀況

周圍環境

合作方法及條件合作方法

土地價格

周圍可拓展土地

付款條件

交地標準

經濟測算

項目判定意見

戰略投資部意見

后續跟進操作

附件6項目市場調研計劃表項目名稱

調研人員

調研區域

調研時間

調研內容

調研目標

考慮原因

方法設計

估計進度

使用人力

預算

相關說明

中心經理意見

戰略投資部經理意見

附件7項目市場調研表樓盤項目基礎資料樓盤名稱

售樓電話

銷售證號

所在區域

設計單位

發展商

代理商

項目屬性

物管單位

建筑面積

占地面積

建筑風格

棟數

層數

綠化率

物業費用

總套數

銷售率

戶型配比

取暖方法

銷售速度

得房率

客群起源

置業特征

銷售起價住

均價住

最高價格住

付款方法

商

商

商

裝修標準

采光通風

建筑結構

開工時間

完工時間

入住時間

車位□出租□出售儲藏室

面積范圍

戶型結構

主力戶型

物業及周圍配套設施物業設施室內設施

物業管理

小區設施

園林環境

交通條件

周圍樓盤

金融機構

商業商場

超市

教育幼稚園

中、小學

餐飲娛樂餐飲

影視娛樂

休閑運動

游樂景點

項目特色及營銷情況項目定位

用戶群定位分析

項目優劣勢分析優勢

劣勢

促銷策略

媒體宣傳策略

備注

附件8盡職調查清單序號內容有無備注主體資格一被收購對象主體資格（全套工商登記檔案資料，每一頁復印）1歷次營業執照2出資協議或合資（合作）協議、協議3企業歷次變更過程（包含股權、章程）4驗資匯報5其它和主體資格相關文件和資料二對外投資1子企業營業執照、最新章程2分企業營業執照資產、負債和全部者權益一項目1項目立項批復2項目供水、燃氣、熱力、消防、人防、綠化、交通、環境保護等條件批復3項目計劃意見書4審定設計方案通知書5土地出讓協議6項目計劃設計方案7工程計劃許可證8施工證9預售許可證（銷售許可證）二房屋1房屋全部權證2房屋共有權證3房屋她項權證4房屋所在土地土地使用情況5在建工程（已取得同意文件）6房屋設定抵押權7房屋被查封、凍結、扣押等情況8房屋租賃、無償使用情況三土地使用權1國有土地使用權證2土地使用權劃撥、出讓、轉讓或出租情況3土地上設定抵押權情況4土地是否被查封、凍結、扣押等情況四機器設備1設備清單2機器設備權屬證實文件3是否存在海關監管設備4設備上是否設定了抵押權5設備是否被查封、凍結、扣押等情況五存貨1存貨清單2存貨是否存在抵押、質押等情況3存貨是否對外提供擔保六無形資產1商標商標清單商標注冊證等權屬證實文件商標交易情況商標上是否設定了質押權商標是否存在被查封、凍結、扣押等情況2專利專利清單專利證書等文件專利申請和受理文件專利上是否設定了質押權專利是否被查封、凍結、扣押等情況專利交易情況專利是否按時繳納了年費3著作權計算機軟件或其它著作權清單著作權登記證書或其它證實文件著作權上是否設定了質押權著作權是否被查封、凍結、扣押等情況4其它無形財產權非專利技術等七債權1應收帳款清單2其它應收款清單3和債權相關協議4債權是否設定擔保5債權訴訟期間是否屆滿6債務人是否有償還能力八債務1長、短期借款清單2應付帳款清單3其它應付款清單4和債務相關協議5是否向債權人提供了擔保6債務訴訟時效期間是否屆滿九實收資本1是否和營業執照、章程中記載注冊資本一致2是否存在分期出資情況3實收資本數額是否和應付出資數額一致4股東是否有抽逃出資情況十資本公積和盈余公積1公積金計提和帳目統計是否正確2資本公積帳目統計是否正確對外擔保一確保1為她人提供確保情況說明2主債務協議、確保協議、協議或其它確保文件3確保責任方法和范圍4確保期限是否屆滿5是否存在其它確保人二抵押1為本身或她人（包含子企業）提供抵押情況說明2主債務協議、抵押協議、協議或其它抵押文件3抵押期限是否屆滿三質押1提供質押情況說明2主債務協議、質押協議、協議或其它質押文件3質押期限是否屆滿重大協議1還未推行完成協議情況說明2提供協議文本爭議和行政處罰情況1存在訴訟或仲裁情況說明2相關判決、裁決、實施裁定等文件3相關行政處罰情況說明4行政處罰決定書、行政復議決定書等文件5是否存