CC((((CC資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)C((2023-0130(總評(píng)報(bào))法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告萬隆評(píng)報(bào)字(2023)第10471號(hào)華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告265,024,947.51元2023年10月27日萬隆(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司董明慧(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：31230001會(huì)員編號(hào)：31130009(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2023年11月03日本報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制((萬隆評(píng)報(bào)字(2023)第10471號(hào)(萬隆(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司二〇二三年十月二十七日華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃涉及的嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告目錄( 3 4資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 6一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用人 6二、評(píng)估目的 三、評(píng)估對(duì)象和范圍 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 六、評(píng)估依據(jù) 七、評(píng)估方法 ( (十一、特別事項(xiàng)說明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 2 嘉魚期通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其采五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存3高魚期通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(《《華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃涉及的嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要萬隆(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受委托，對(duì)因華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃涉及的嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)評(píng)估目的：為滿足華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃的需評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍：評(píng)估對(duì)象為嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估范圍為嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司申報(bào)的于評(píng)估基價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估基準(zhǔn)日：2023年6月30日評(píng)估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)論及其使用有效期：基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估值為大寫人民幣貳億陸仟伍佰零貳萬肆仟玖佰A固定資產(chǎn)4 喜魚據(jù)通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告A 上述評(píng)估結(jié)論自評(píng)估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)使用有效，即至2024年6月29日止，對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)：特別提示：以上內(nèi)容摘自【萬隆評(píng)報(bào)字(2023)第10471號(hào)】評(píng)估特別提示：以上內(nèi)容摘自【萬隆評(píng)報(bào)字(2023)第10471號(hào)】評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)認(rèn)真5萬隆評(píng)報(bào)字(2023)第10471號(hào)(華夏幸福基業(yè)股份有限公司：萬隆(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司(以下簡(jiǎn)稱“本公司”)接受貴通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益，在2023年6月30日的市一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用人(一)委托人簡(jiǎn)介企業(yè)名稱：華夏幸福基業(yè)股份有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用碼：911310006096709523類型：其他股份有限公司(上市)6( 高魚期通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告法定代表人：王文學(xué)注冊(cè)資本：391438.1782萬元人民幣成立日期：1993年05月28日營(yíng)業(yè)期限：1993年05月28日至無固定期限經(jīng)營(yíng)范圍：對(duì)房地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資；房地產(chǎn)中介服務(wù)；提供施工設(shè)備服務(wù)；企業(yè)管理咨詢；生物醫(yī)藥研發(fā)，科技技術(shù)推廣、服務(wù)。(二)被評(píng)估單位企業(yè)名稱：嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用碼：91421221MA48BX3L2X類型：其他有限責(zé)任公司住所：湖北省咸寧市嘉魚縣潘家灣鎮(zhèn)蒼梧嶺村法定代表人：李東領(lǐng)注冊(cè)資本：10110萬元人民幣成立日期：2016年10月09日營(yíng)業(yè)期限：2016年10月09日至無固定期限7 高魚期通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告C((嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司成立于2016年10月，由九通基業(yè)投資有限公司出資設(shè)立，注冊(cè)資本10,000萬元。公司設(shè)立認(rèn)繳額(萬元)實(shí)繳額(萬元)九通基業(yè)投資有限公司截止評(píng)估基準(zhǔn)日，上述股權(quán)結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化。3、近年資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況(1)經(jīng)營(yíng)狀況2017年3月，嘉魚縣人民政府與華夏幸福基業(yè)股份有限公司簽訂嘉魚產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目整體合作協(xié)議。雙方將以湖北省咸寧市嘉魚縣行政區(qū)劃內(nèi)約定區(qū)域的整體開發(fā)各事項(xiàng)進(jìn)行合作，委托區(qū)域占地面積約為40.8平方公里，北至江夏區(qū)，南至潘家灣鎮(zhèn)羊毛岸村，西至長(zhǎng)江，東至江夏區(qū)。合作協(xié)議的委托期限為30年。嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司為華夏幸福基業(yè)股份有限公司下屬子公司，全面負(fù)責(zé)合作協(xié)議中約定的開發(fā)建設(shè)及管理工作。(2)近年的財(cái)務(wù)狀況單位：人民幣元項(xiàng)目2023年6月30日2022年12月31日資產(chǎn)總計(jì)8 喜盤據(jù)通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值談產(chǎn)評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目2023年6月30日2022年12月31日負(fù)債合計(jì)r(((3)近年的經(jīng)營(yíng)成果單位：人民幣元項(xiàng)目2023年1-6月營(yíng)業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資產(chǎn)減值損失二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減：營(yíng)業(yè)外支出所得稅費(fèi)用四、凈利潤(rùn)2022年及評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘自中興財(cái)光華會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的中興財(cái)光華審會(huì)字(2023)第111039號(hào)帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段的無保留意見審計(jì)報(bào)告。(4)主要會(huì)計(jì)政策執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。(5)主要稅種稅率教育費(fèi)附加9 地方教育附加(三)委托人、其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人與被評(píng)估單位關(guān)系委托人間接持有被評(píng)估單位100%股權(quán)。C(四)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人C本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、相關(guān)部門和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依(為滿足華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃的需要，提供嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值的該經(jīng)濟(jì)行為涉及的《華夏幸福債務(wù)重組計(jì)劃》已經(jīng)華夏幸福基業(yè)股份有限公司第七屆董事會(huì)第十七次會(huì)議審議通過。((一)評(píng)估對(duì)象為嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部(二)評(píng)估范圍為嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司申報(bào)的于評(píng)估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)與負(fù)債。單位：人民幣元4 喜魚增通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告C(((固定資產(chǎn)凈額本次納入評(píng)估范圍的全部資產(chǎn)與負(fù)債與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具中興財(cái)光華審會(huì)字(2023)第111039(三)評(píng)估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)概況魚縣財(cái)政局的政府結(jié)算款，占流動(dòng)資產(chǎn)的比例為63.48%。預(yù)付賬款凈額賬面值98,000.00元，主要為預(yù)付嘉魚縣非稅收入管理局的工程 高魚據(jù)通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告C(((施建設(shè)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)維護(hù)項(xiàng)目的款項(xiàng)，占流動(dòng)資產(chǎn)的比例為30.01%。固定資產(chǎn)—房屋建筑物賬面原值134,382,790.35元，賬面凈值結(jié)構(gòu)建成年月1鄂(2021)嘉魚縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002028號(hào)2鄂(2021)嘉魚縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002028號(hào)2號(hào)廠房3鄂(2021)嘉魚縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002028號(hào)3號(hào)廠房4鄂(2021)嘉魚縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002028號(hào)4號(hào)廠房5鄂(2021)嘉魚縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002028號(hào)5號(hào)廠房6鄂(2021)嘉魚縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002028號(hào)6號(hào)廠房7鄂(2022)嘉魚縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0005824號(hào)8鄂(2022)嘉魚縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0005824號(hào)設(shè)備用房2022年6月1日，嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司以鄂(2021)嘉魚縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002028號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載明的房地產(chǎn)向九通基業(yè)投資有限公司設(shè)定抵押取得借款，主債權(quán)本金金額為人民幣120,635,266.37元。鄂(2022)嘉魚縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0005824號(hào)載明的 亮重那通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告固定資產(chǎn)—設(shè)備賬面原值237,060.42元，賬面凈值153.85元。其中：車輛賬面原值203,689.65元，賬面凈值0.00元，主要為一輛現(xiàn)代牌汽車；電子設(shè)備賬面原值33,370.77元，賬面凈值153.85元，共計(jì)3項(xiàng)，為電視機(jī)、空調(diào)及視頻會(huì)議設(shè)備。各類設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)良好，截至評(píng)估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)設(shè)備類資產(chǎn)存在抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利，亦未有訴訟等其他資產(chǎn)權(quán)利受限制情況。在建工程賬面值10,929,624.98元，主要為嘉魚區(qū)域汽車及零部件產(chǎn)業(yè)港1號(hào)樓改造及裝修項(xiàng)目，形象進(jìn)度已完成約95%。5、無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)無形資產(chǎn)土地使用權(quán)原始入賬金額為24,310,359.12元，賬面值21,191,767.98元。系位于嘉魚縣潘家灣鎮(zhèn)羊毛岸村武嘉公路旁的一塊商服用地及位于嘉魚縣潘家灣鎮(zhèn)畈湖村的一塊工業(yè)用地，具體土地使((1)根據(jù)鄂(2018)嘉魚縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0000279號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證權(quán)利人：嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司共有情況：?jiǎn)为?dú)所有坐落：嘉魚縣潘家灣鎮(zhèn)羊毛岸村武嘉公路旁權(quán)利類型：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)：出讓 喜魚那通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(((用途：其他商服用地面積：宗地面積33281.84平方米使用期限：2017年11月15日起2057年11月14日止(2)根據(jù)鄂(2021)嘉魚縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002028號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證權(quán)利人：嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司共有情況：?jiǎn)为?dú)所有坐落：潘家灣鎮(zhèn)畈湖村權(quán)利類型：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)：出讓用途：工業(yè)用地面積：宗地面積40144.87平方米使用期限：2018年05月07日起2068年05月06日止2022年6月1日，嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司以鄂(2021)嘉魚縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002028號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載明的房地產(chǎn)向九通基業(yè)投資有限公司設(shè)定抵押取得借款，主債權(quán)本金金額為人民幣120,635,除上述事項(xiàng)外，截至評(píng)估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)土地類資產(chǎn)存在抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利，亦未有訴訟等其他資產(chǎn)權(quán)利受限制情況。6、遞延所得稅資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)賬面值50,443,428.35元，為壞賬準(zhǔn)備、可抵扣虧損及合同資產(chǎn)減值損失的暫時(shí)性差異引起的遞延所得稅資產(chǎn)。((((( 亮魚期通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)民有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(四)引用其他機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)論的資產(chǎn)概況四、價(jià)值類型本評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用等無特別限制和要求，因此選擇的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日，進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日2023年6月30日。選取上述日期為評(píng)估基準(zhǔn)日的理由是：(一)根據(jù)評(píng)估目的由委托人確定評(píng)估基準(zhǔn)日。主要考慮使評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日接近，使評(píng)估結(jié)論較合理地為評(píng)估目(二)選擇月末會(huì)計(jì)結(jié)算日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，能夠較全面地反映被評(píng)估資產(chǎn)及負(fù)債的總體情況，便于資產(chǎn)清查核實(shí)等工作的開展。本次評(píng)估中所采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù) 喜意期通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告((((1、華夏幸福基業(yè)股份有限公司第七屆董事會(huì)第十七次會(huì)議(二)法律、法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過，2016年中華人民共和國(guó)主席令第46號(hào)公布);2.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(2017年中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第86號(hào)發(fā)布，2019年中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第97號(hào)《財(cái)政部關(guān)于修改<會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法>等2部部門規(guī)章的決定》修改)。3、《中華人民共和國(guó)公司法》(1993年12月29日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過；2018年10月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)公司法〉的決定》修正);4、《中華人民共和國(guó)證券法》(1998年12月29日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過，1998席令第十二號(hào)公布；根據(jù)2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表5、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過，2007年中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)公布；根據(jù)2018年12月29日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議《關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)電力C((( 亮魚期通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告法>等四部法律的決定》修正);6、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(2007年11月28日國(guó)務(wù)院第197次常務(wù)會(huì)議通過，2007年中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào)公布；根據(jù)2019年4月23日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂);7、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第134號(hào)公布；2017年10月30日國(guó)務(wù)院第191次常務(wù)會(huì)議《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止<中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例〉的決定》修改);8、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(2008年12月18日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào)公布；根據(jù)2011年10月28日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第65號(hào)《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉和<中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉的決定》修正);9、《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(2016年5月1日起執(zhí)行，財(cái)稅第[2016]36號(hào));10、《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第17號(hào));11、《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(2018年4月4日財(cái)稅〔2018〕32號(hào));12、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》(2019年國(guó)家稅 高盤據(jù)通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告C((((務(wù)總局公告第14號(hào));13、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(2019年4月1日財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告第39號(hào));14、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則》(2006年2月5號(hào)財(cái)政部令第33號(hào))、《財(cái)政部關(guān)于修改<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則>的決定》(財(cái)政部令第76號(hào));15、其他有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度。(三)準(zhǔn)則依據(jù)1、資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則(財(cái)資[2017]43號(hào));2、資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則(中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào));3、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào));4、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào));5、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估委托合同(中評(píng)協(xié)6、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào));7、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào));8、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值(中評(píng)協(xié)[2018]38號(hào));9、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào)); 亮魚期通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告10、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備(中評(píng)協(xié)[2017]39號(hào));11、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南(中評(píng)協(xié)[2017]46號(hào));12、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(中評(píng)協(xié)[2017]47號(hào));13、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則利用專家工作及相關(guān)報(bào)告(中評(píng)協(xié)[2017]35號(hào));14、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(中評(píng)協(xié)[2017]48號(hào))。(四)權(quán)屬依據(jù)(4、PPP項(xiàng)目合作協(xié)議；5、主要大型設(shè)備制造訂貨合同或購(gòu)置發(fā)票；(五)取價(jià)依據(jù)1、《資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)》機(jī)械工業(yè)出版(2、中興財(cái)光華會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的中興財(cái)光華審會(huì)字(2023)第111039號(hào)審計(jì)報(bào)告；3、國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；4、機(jī)械工業(yè)部機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格信息中心《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)5、評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)有關(guān)價(jià)格信息資料；6、與被評(píng)估單位資產(chǎn)的取得、使用等有關(guān)的各項(xiàng)合同、會(huì)計(jì)憑證、賬冊(cè)及其他會(huì)計(jì)資料；C(((( 高魚據(jù)通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告7、委托評(píng)估的各類資產(chǎn)和負(fù)債評(píng)估明細(xì)表；8、經(jīng)實(shí)地盤點(diǎn)核實(shí)后填寫的委估資產(chǎn)清單；10、委托人及被評(píng)估單位提供的其他與評(píng)估有關(guān)的資料；11、評(píng)估人員收集的各類與評(píng)估相關(guān)的佐證資料；12、委托人及被評(píng)估單位撰寫的《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)事項(xiàng)說明》(一)評(píng)估方法的選擇根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值》的規(guī)定，企業(yè)價(jià)值評(píng)估通常采用的評(píng)估方法有資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法和市場(chǎng)法三種基本方企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，評(píng)估表內(nèi)及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值》的規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、C(((( 喜魚那通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值讀產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資料收集等情況，分析三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估1、對(duì)于市場(chǎng)法的適用性分析市場(chǎng)法是以現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)上的參照物來評(píng)價(jià)評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行公平市場(chǎng)價(jià)值，它具有評(píng)估角度和評(píng)估途徑直接、評(píng)估過程直觀、評(píng)估數(shù)據(jù)直接取材于市場(chǎng)、評(píng)估結(jié)果說服力強(qiáng)的特點(diǎn)。運(yùn)用市場(chǎng)法，是將評(píng)估對(duì)象基于一個(gè)完整、現(xiàn)實(shí)的經(jīng)營(yíng)過程和市場(chǎng)環(huán)境中，評(píng)估基礎(chǔ)是要有產(chǎn)權(quán)交易、證券交易市場(chǎng)，因此運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估整體資產(chǎn)必須具備以下前提條件：(1)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)、證券交易市場(chǎng)成熟、活躍，相關(guān)交易資料公開、完整；(2)可以找到適當(dāng)數(shù)量的案例與評(píng)估對(duì)象在交易對(duì)象性質(zhì)、處置方式、市場(chǎng)條件等方面相似的參照案例；(3)評(píng)估對(duì)象與參照物在資產(chǎn)評(píng)估的要素方面、技術(shù)方面可分解為因素差異，并且這些差異可以量化。市場(chǎng)法常用的兩種具體方法是上市公司市場(chǎng)法和交易案例市場(chǎng)法。考慮到交易案例市場(chǎng)法由于受數(shù)據(jù)信息收集的限制而無法充分考慮評(píng)估對(duì)象與交易案例的差異因素對(duì)股權(quán)價(jià)值的影響，且由于國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)并購(gòu)案例有限，與并購(gòu)案例相關(guān)聯(lián)的、影響交易價(jià)格的某些特定的條件無法通過公開渠道獲知，無法對(duì)相關(guān)的折扣或溢價(jià)做出分析，故不采用交易案例比較法。另一方面由于可比上市公司與被評(píng)估單位無論在人員數(shù)量、資產(chǎn)規(guī)模、財(cái)務(wù)狀(((( 嘉魚期通因區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告況方面還是在盈利能力、償債能力、發(fā)展能力方面均和被評(píng)估單位存在較大差異，相關(guān)指標(biāo)難以獲得及難以合理化的修正，故不宜采用上市公司比較法。2、對(duì)于收益法的應(yīng)用分析受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境等影響，公司流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張，近年來公司處于持續(xù)虧損狀態(tài)。此外，公司控股股東華夏幸福基業(yè)股份有限公司出現(xiàn)了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)造成重大影響。2022年公司控股股東華夏幸福基業(yè)股份有限公司在省市政府及專班的指導(dǎo)支持下，積極推進(jìn)債務(wù)重組、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等各項(xiàng)工作。公司持續(xù)恢復(fù)和提升自身經(jīng)營(yíng)“造血”能力，積極、努力的推進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有序開展。因后續(xù)公司業(yè)務(wù)的恢復(fù)情況無法準(zhǔn)確預(yù)計(jì)，公司管理層無法提供未來的盈利預(yù)測(cè)。根據(jù)目前公司現(xiàn)狀，評(píng)估人員難以通過分析以往經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)未來收益且公司風(fēng)險(xiǎn)難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。故本次不適用收益法進(jìn)行評(píng)估。3、對(duì)于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的應(yīng)用分析企業(yè)價(jià)值是由各項(xiàng)有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)共同參與經(jīng)營(yíng)運(yùn)作所形成的綜合價(jià)值的反映。被評(píng)估單位資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰、財(cái)務(wù)資料完整，各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債都可以被識(shí)別。委估資產(chǎn)不僅可根據(jù)財(cái)務(wù)資料和購(gòu)建資料確定其數(shù)量，還可通過現(xiàn)場(chǎng)勘查核實(shí)其數(shù)量，可以按資產(chǎn)再取得途徑判斷其價(jià)值。對(duì)于有形資產(chǎn)而言，資產(chǎn)基礎(chǔ)法以賬面值為基礎(chǔ)，只要賬面值記錄準(zhǔn)確，使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估相對(duì)容易準(zhǔn)確，由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，從資產(chǎn)成本的角度出(((C 喜章用通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告發(fā)，以各單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值替代其歷史成本，并在各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值加和的基礎(chǔ)上扣減負(fù)債評(píng)估值，從而得到企業(yè)股東全部權(quán)益的價(jià)值。因此本次評(píng)估適用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估。結(jié)合本次評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，通過上述分析，本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，評(píng)估表內(nèi)及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。其中各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的具體評(píng)估方法如1、貨幣資金：按清查核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。應(yīng)收賬款主要為應(yīng)收?qǐng)@區(qū)結(jié)算款，公司客戶為區(qū)域地方政府，根據(jù)產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)服務(wù)周期長(zhǎng)的業(yè)務(wù)模式特點(diǎn)，應(yīng)收賬款存在一定回款周期，公司對(duì)應(yīng)收賬款按照整個(gè)存續(xù)期預(yù)期信用損失的金額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。評(píng)估人員獲取了應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款清單，核對(duì)了應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款賬齡是否準(zhǔn)確，并查看了相關(guān)園區(qū)結(jié)算款回款記錄。同時(shí)，了解詢問了園區(qū)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展情況，并就應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款向園區(qū)政府進(jìn)行函證并訪談，對(duì)未回函款項(xiàng)執(zhí)行了嚴(yán)格的替代程序。核實(shí)后對(duì)于能夠收回，且沒有壞賬風(fēng)險(xiǎn)的欠款按賬面值確定評(píng)估值。評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)提供的未來經(jīng)營(yíng)計(jì) 喜魚那通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(((劃估算委托區(qū)域新增收入地方留成部分對(duì)截止基準(zhǔn)日應(yīng)收賬款余額的覆蓋情況。企業(yè)未提供，且無確切證據(jù)資料顯示有無法收回的應(yīng)收款項(xiàng)。3、預(yù)付賬款：各種預(yù)付款項(xiàng)根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物或接受的勞務(wù)形成的資產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)值確定評(píng)估值。4、其他應(yīng)收款：主要內(nèi)外部關(guān)聯(lián)單位往來款，各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值。5、存貨：主要為未結(jié)轉(zhuǎn)的園區(qū)研發(fā)成本及產(chǎn)業(yè)服務(wù)成本，按清查核實(shí)后的賬面值確認(rèn)評(píng)估值。合同資產(chǎn)主要為公司根據(jù)合作協(xié)議確認(rèn)的應(yīng)收政府園區(qū)土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)等項(xiàng)目的款項(xiàng)。土地整理業(yè)務(wù)在取得第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)出具的土地整理成本專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告和政府出具的結(jié)算確認(rèn)文件后轉(zhuǎn)為應(yīng)收款，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)在取得第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)出具的竣工財(cái)務(wù)決算審核報(bào)告和政府出具的結(jié)算確認(rèn)文件后轉(zhuǎn)為應(yīng)收賬款。評(píng)估人員根據(jù)項(xiàng)目名稱、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)、工期、合同價(jià)款、賬面余額等主要信息與明細(xì)賬及相關(guān)合同資料進(jìn)行核對(duì)；查閱相關(guān)合同、工程量計(jì)量確認(rèn)文件、工程結(jié)算文件等原始憑證，核查與合同資產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)與成本的結(jié)轉(zhuǎn)；針對(duì)大額合同資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，進(jìn)一步了解、核查合同資產(chǎn)的履約情況及工程建設(shè)實(shí)際形象進(jìn)度等具體情況。核實(shí)后對(duì)于能夠收回，且沒有減值損失風(fēng)險(xiǎn)的合同資產(chǎn)按賬面值確定評(píng)估值。評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)提供的未來經(jīng)營(yíng)計(jì)劃估算 高魚期通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告委托區(qū)域新增收入地方留成部分對(duì)截止基準(zhǔn)日合同資產(chǎn)余額的覆7、其他流動(dòng)資產(chǎn)：主要為增值稅留抵稅額，按照清查核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。8、固定資產(chǎn)一房屋建筑物評(píng)估人員深入細(xì)致地分析了委估資產(chǎn)的特點(diǎn)和被評(píng)估企業(yè)提供(1)重置全價(jià)重置全價(jià)=建安綜合造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本城市基礎(chǔ) 喜魚期通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告((((((②前期及其他費(fèi)用的確定依據(jù)國(guó)家(行業(yè))相關(guān)的各項(xiàng)取費(fèi)規(guī)定，結(jié)合評(píng)估基準(zhǔn)日建設(shè)工程所在地的實(shí)際情況，將被評(píng)估單位視為一個(gè)獨(dú)立的建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)企業(yè)固定資產(chǎn)的投資規(guī)模確定。③資金成本資金成本=前期費(fèi)用×資金成本率×合理建設(shè)工期+(含稅建安綜根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，對(duì)于符合增值稅抵扣條件的房屋類資產(chǎn)，計(jì)算出可抵扣的增值稅。(2)綜合成新率的確定 亮魚期通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(((綜合成新率按照以下公式確定：綜合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)式中尚可使用年限的確定：根據(jù)評(píng)估范圍內(nèi)房屋建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限和已使用年限，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘查、房屋建筑物歷年更新改造情況、房屋維護(hù)狀況等綜合確定。在綜合成新率確定過程中，以被估對(duì)象能否有繼續(xù)使用功能為前提，以基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和牢固性為主要條件，而裝修和配套設(shè)施只有在基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)能繼續(xù)使用的前提下計(jì)算其新舊程度，并且作為修正基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)成新率的輔助條件。(3)評(píng)估值的確定評(píng)估價(jià)值=重置成本×成新率9、固定資產(chǎn)—設(shè)備類固定資產(chǎn)—設(shè)備類的評(píng)估，采用成本法和市場(chǎng)法。(1)成本法成本法是指現(xiàn)時(shí)條件下重新構(gòu)建一個(gè)與評(píng)估對(duì)象完全相同或基本類似的、全新狀態(tài)的資產(chǎn)，并達(dá)到使用狀態(tài)所需要的全部成本，減去已經(jīng)發(fā)生的各類貶值，以確定委估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。①國(guó)產(chǎn)設(shè)備重置全價(jià)的確定：重置全價(jià)由評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格和運(yùn)雜、安裝調(diào)試費(fèi)((( 喜盤期通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值讀產(chǎn)評(píng)估報(bào)告重置全價(jià)=重置現(xiàn)價(jià)+運(yùn)雜、安裝調(diào)試費(fèi)+其它合理費(fèi)用=重置現(xiàn)價(jià)x(1+運(yùn)雜安裝費(fèi)費(fèi)率)+其它合理費(fèi)用根據(jù)2008年11月10日發(fā)布的《中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第538號(hào)》、自2009年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》之第八條規(guī)定：“納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或者接受應(yīng)稅勞務(wù)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中扣除。”由于企業(yè)購(gòu)入固定資產(chǎn)(除納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的車輛、游艇等消費(fèi)類設(shè)備外)的增值稅額可從銷項(xiàng)稅額中抵扣，故設(shè)備的重置全價(jià)應(yīng)扣除增值稅。①國(guó)產(chǎn)外購(gòu)設(shè)備重置全價(jià)的確定：重置全價(jià)=重置現(xiàn)價(jià)+運(yùn)雜、安裝費(fèi)+其它合理費(fèi)用通過向生產(chǎn)制造廠詢價(jià)；向《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》的編纂機(jī)構(gòu)“機(jī)械工業(yè)信息研究院機(jī)械查閱《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》取得；查閱《全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格信息》取得；查閱《機(jī)電設(shè)備評(píng)估價(jià)格信息》取得；參考原設(shè)備合同價(jià)進(jìn)行功能類比分析比較及市場(chǎng)行情調(diào)整確定；對(duì)無法詢價(jià)及查閱到價(jià)格的設(shè)備，參照類似設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)經(jīng)調(diào) 喜魚增通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告c按《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》中的指標(biāo)確定；或根據(jù)《機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo)》中，有關(guān)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、c設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)概算指標(biāo)，并按設(shè)備類別予以確定。③其它合理費(fèi)用：主要是指資金成本，對(duì)建設(shè)周期長(zhǎng)、價(jià)值量大的設(shè)備，按建設(shè)周期及付款方法計(jì)算其資金成本；對(duì)建設(shè)周期較短，價(jià)值量小的設(shè)備，其資金成本一般不計(jì)。①對(duì)價(jià)值量較大的重點(diǎn)、關(guān)鍵設(shè)備成新率的確定：在年限法理論成新率的基礎(chǔ)上，再結(jié)合各類因素進(jìn)行調(diào)整，最終合理確定設(shè)備的綜合成新率，計(jì)算公式：綜合成新率=理論成新率×調(diào)整系數(shù)K理論成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)調(diào)整系數(shù)K=K1×K2×K3×K4×K5×K6等，即：綜合成新率=理論成新率×K1×K2×K3×K4×K5×K6各類調(diào)整因素主要系設(shè)備的原始制造質(zhì)量、設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)及故障頻率、維護(hù)保養(yǎng)(包括大修理等)情況、設(shè)備的利用率、設(shè)備的環(huán)②對(duì)價(jià)值量較小的一般設(shè)備及電子類設(shè)備，直接采用使用年限法((((( 喜魚期通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%尚可使用年限依據(jù)評(píng)估專業(yè)人員的豐富經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合設(shè)備的實(shí)際運(yùn)(2)運(yùn)輸設(shè)備采用市場(chǎng)法評(píng)估。根據(jù)二手車市場(chǎng)同類車交易案例，對(duì)車價(jià)的各類影響因素進(jìn)行比較調(diào)整，確定評(píng)估值。按正常情況下評(píng)估基準(zhǔn)日重新形成該在建工程已經(jīng)完成的工程量所需發(fā)生的全部費(fèi)用確定重置成本，全部費(fèi)用包括直接費(fèi)用(含前期費(fèi)用)、需計(jì)算的間接費(fèi)用和其他費(fèi)用、資金成本等。當(dāng)明顯存在較為嚴(yán)重的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值時(shí)，扣除各項(xiàng)貶值額，確定評(píng)估值。否則貶值額為零。評(píng)估人員通過查詢?cè)紤{證、合同，了解其賬面值的構(gòu)成，確認(rèn)了在建工程為逐步投入、無不合理和重復(fù)費(fèi)用發(fā)生，且賬面已包含了資金成本。故以核實(shí)無誤的賬面值作為其評(píng)估值。11、無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)》、參考《城鎮(zhèn)土地估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。評(píng)估方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況并結(jié)合評(píng)估對(duì)象的具體特點(diǎn)及評(píng)估目的 喜魚據(jù)通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(((((等，選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。同時(shí)，有條件采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)以市場(chǎng)法作為主要的評(píng)估方法。市場(chǎng)法適用于市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易活躍、有充足的具有替代性房收益法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的房地產(chǎn)評(píng)估；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)評(píng)估；成本法適用于無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不易采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估情況下的房地產(chǎn)評(píng)估。本次評(píng)估的土地為工業(yè)用地及其他商服用地，在嘉魚縣土地租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，未取得相關(guān)土地租賃案例，故不適宜用收益法評(píng)估；由于評(píng)估宗地上已建房屋建(構(gòu))筑物，無開發(fā)潛力，故不適宜用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估；另外納入評(píng)估范圍內(nèi)的土地市場(chǎng)上附近相似交易案例較多，可采用市場(chǎng)法評(píng)估；成本逼近法不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)情況，故不適宜采用成本逼近法；評(píng)估宗地所在地尚無新一輪基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施，因此無法采用基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)評(píng)估人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查情況，以及評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)所收集到的資料，另根據(jù)實(shí)際土地利用狀況、當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)情況，本次采用市市場(chǎng)法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在評(píng)估期日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與待估土地使用權(quán)進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)交易實(shí)例加以修正，從而確定待估土地使用 高魚期通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告權(quán)價(jià)值的方法。采用市場(chǎng)法求取土地使用權(quán)價(jià)格的公式如下：土地評(píng)估值=比較實(shí)例宗地價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)x區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)。V:待估宗地價(jià)格；(A:待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)B:待估宗地評(píng)估期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)D:待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E:待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)12、遞延所得稅資產(chǎn)：根據(jù)形成的原因及評(píng)估基準(zhǔn)日后預(yù)計(jì)的可實(shí)現(xiàn)收益確定評(píng)估值。13、負(fù)債根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的被評(píng)估單位實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及審核后的金額確定評(píng)估值。(一)前期準(zhǔn)備、接受委托C(((( 亮魚期通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值談產(chǎn)評(píng)估報(bào)告本公司首先了解項(xiàng)目的委托人、被評(píng)估單位和委托人以外的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用范圍、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交期限及方式、評(píng)估服務(wù)費(fèi)及支付方式以及委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等需要明確的重要事項(xiàng)，在明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)以及對(duì)專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)后與委托人簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同。在聽取被評(píng)估單位有關(guān)人員對(duì)企業(yè)情況及委估資產(chǎn)現(xiàn)狀的介紹后，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，組建資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目組。(二)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集資料資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目組于2023年8月23日進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，結(jié)合被評(píng)估單位填報(bào)的資產(chǎn)負(fù)債清查評(píng)估明細(xì)表，通過詢問、函證、核對(duì)、監(jiān)盤、勘察、檢查等方式對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況收集資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)需要的資料，并對(duì)所收集利用的資產(chǎn)評(píng)估資料通過觀察、詢問、書面審查、實(shí)地調(diào)查、查詢、函證、復(fù)核等方式進(jìn)行核查驗(yàn)證。通過對(duì)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集的評(píng)估資料了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬。項(xiàng)目組于2023年8月26(三)整理資料、評(píng)定估算資產(chǎn)評(píng)估組根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況開展獨(dú)立的市場(chǎng)調(diào) 高魚期通國(guó)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告((研，收集相關(guān)的信息資料，對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要篩選、分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算和編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的依據(jù)。并根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法；資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目組根據(jù)所采用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成測(cè)算結(jié)果。(四)形成結(jié)論、提交報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)形成的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，形成評(píng)估結(jié)論，在評(píng)定、估算形成評(píng)估結(jié)論后，編制初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。隨后按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核。在不影響對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要的溝通后，向委托人出具并提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。(一)一般假設(shè)與限制條件 喜魚期通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告生變動(dòng)后，將按其現(xiàn)行用途及方式繼續(xù)使用下去。3、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)：是指被評(píng)估單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)可以按其現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，并在可預(yù)見的未來，不會(huì)發(fā)生重大改變，不考慮本次評(píng)估目的所涉及的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的影響。4、外部環(huán)境假設(shè)：國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無重有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變5、假定被評(píng)估單位管理當(dāng)局對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)任地履行義務(wù)，并稱職地對(duì)有關(guān)資產(chǎn)實(shí)行了有效的管理。被評(píng)估單位在經(jīng)營(yíng)過程中沒有任何違反國(guó)家法律、法規(guī)的行為。6、沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。(二)特殊假設(shè)與限制條件1、假設(shè)被評(píng)估單位未來將采取的會(huì)計(jì)政策和編寫此份報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)計(jì)政策在所有重大方面基本一致。2、假設(shè)被評(píng)估單位在未來的經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、資本規(guī)模3、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位在現(xiàn)有管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)范圍、方式與目前保持一致。4、假設(shè)被評(píng)估單位按其目前的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并完成44嘉魚期通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(于本次評(píng)估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估值為大寫人民幣貳億陸仟伍佰零貳萬肆仟玖佰肆拾柒元伍角壹分(評(píng)估基準(zhǔn)日：2023年6月30日金額單位：人民幣萬元A固定資產(chǎn)C高魚期通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告Br上述評(píng)估結(jié)論自評(píng)估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)使用有效，即至2024年6r月29日止，逾期使用無效。C以下為在評(píng)估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)，提請(qǐng)報(bào)告使用人予以(一)重大訴訟、仲裁事項(xiàng)根據(jù)被評(píng)估單位提供的相關(guān)資料，公司無尚未了結(jié)的金額超過500萬元的重大訴訟以及仲裁事項(xiàng)，也無尚未執(zhí)行完畢的金額超過(二)抵(質(zhì))押、擔(dān)保事項(xiàng)2022年6月1日，嘉魚鼎通園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司以鄂(2021)嘉魚縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002028號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載明的房地產(chǎn)向九通基業(yè)投資有限公司設(shè)定抵押取得借款，主債權(quán)本金金額為人民幣(三)鄂(2022)嘉魚縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0005824號(hào)載明的房屋處于(((( 賽魚期通四區(qū)建議發(fā)展有限