精品文檔-下載后可編輯年房地產估價師《房地產估價基礎與實務》押題卷22023年房地產估價師《房地產估價基礎與實務》押題卷2題庫匯總

1.[問答][10分]某房地產公司準備鋪設熱力管道，現正在研究能夠滿足相同使用功能的管徑為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為1800萬元和2400萬元；運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05%的比例遞增；假設兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資額的10%，折現率為10%，假定工程費用發生在年初，運行費用發生在年末。請判斷這兩種方案的關系，并選用適宜的方法比較兩方案的優劣。

2.[問答][10分]某投資者以1000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業20年的經營收益權，第一年投入裝修費用200萬元（按年末一次投入計算）并完成裝修工程。第二年開始出租，當年凈租金收入為200萬元，以后每年以5%的比例遞增。若房地產市場上寫字樓物業投資的基準收益率為15%，試計算該項目的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該項目是否可行（各年凈租金收入均發生在年末）。若經營期內年均通貨膨脹率為4%，計算項目的實際收益率。

3.[問答][10分]某酒店從2022年開始興建，但由于開發物業的資金問題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進行后續工程建設，并于2022年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書》。2022年9月30日取得國有土地使用證和房地產產權證，以該房地產向銀行抵押貸款。

請問：

1.簡述評估該酒店的技術路線。

2.確定評估價值時還應考慮的因素有哪些？

4.[問答][10分]某房地產占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一二層為出租商鋪，三四層為出租住房。為了估價其市場買賣價格，估價人員運用收益法對一層的出租商鋪進行了估價（估價方法正確），確定其估價時點的價格為12666元/m2。根據當地商業用房樓層價格變化規律（一層二層差價2%，二層三層差價5%，三層四層差價2%），判斷出二層價格為12309元/m2，三層價格為11694元/m2，四層價格為11460元/m2；從而得出估價對象房地產的市場價格為：（12666＋12309＋11694＋11460）×2360＝113584440（元）。

請問：如此確定的最終結果是否正確？為什么？

5.[問答][30分]××酒店房地產抵押估價報告（封面及目錄略）致估價委托人函（略）注冊房地產估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）房地產估價結果報告一、估價委托人

××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××號。

二、估價機構

××房地產估價事務所，法定代表人：××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：一級。

三、估價對象

1．地理位置及概況（略）

2．估價對象概況

估價對象：酒店第1、2、10～13、20層。

建筑面積：11275m2。

土地使用權年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。

竣工日期：1991年8月。

估價對象用途：酒店客房、餐飲、娛樂。

建筑結構：框架。

建筑裝修情況：（略）。

四、估價目的

為銀行抵押貸款提供依據。

五、估價時點

1999年8月20日

六、估價依據（略）

七、估價原則（略）

八、估價方法

將估價對象分為三部分進行估價，與第一、二層同類的房地產在當地的交易實例較多，故采用市場比較法進行估價；第10～13層為客房，屬于收益性房地產，故采用收益法進行估價；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產，故也采用收益法進行估價。

九、估價結果

估價對象的總價值為人民幣208521050元（大寫金額：人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。

十、估價人員（略）

十一、估價報告應用的有效期（略）

××酒店房地產估價技術報告一、個別因素分析（略）

二、區域因素分析（略）

三、市場背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估價方法選用

將估價對象分為三部分進行估價，與第一、二層同類的房地產在當地的交易實例較多，故采用市場比較法進行估價；第10～13層為客房，屬于收益性房地產，故采用收益法進行估價；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產，故也采用收益法進行估價。

六、估價測算過程

（一）酒店第一、二層估價

酒店第一層為酒店大堂，第二層出租給某公司經營酒樓。第一、二層建筑面積均2830m2。在當地房地產市場上此類房地產的交易實例較多，故采用市場比較法進行估價。可比實例一，國際中心商場1999年8月的市場售價為：一層45000元/m2，二層30000元/m2。可比實例二，華強商廈1999年8月的市場售價為：一層39000元/m2，二層25000元/m2。可比實例三，世紀廣場商場1999年8月的市場售價為：一層38000元/m2，二層24000元/m2。

確定可比實例修正系數的依據（略）。

表1-23修正計算表

一層比準價格為：（34091＋34392＋34142）÷3＝34208（元/m2）；

二層比準價格為：（20979＋21645＋21563）÷3＝21396（元/m2）；

第一、二層價值為：（34208＋21396）×2830＝157359320（元）。

（二）酒店第10～13層估價

酒店第10～13層為客房，建筑面積4500m2。因屬于收益性房地產，故采用收益法進行估價。

選用收益法公式：V＝A/R×[1－1/（1＋R）n]。

式中，V為收益法評估價格；A為房地產年純收益；R為報酬率；n為尚可使用年限。

1．尚可使用年限n的確定

該酒店建筑物耐用年限為50年，已使用8年，故尚可使用年限為42年，即n＝42。

2．年凈收益A的確定

酒店第10～13層共有客房104間。根據該公司提供的1996年至1998年的經營情況分析表及財務報表，平均每間客房日租金為人民幣400元，一年365天，則：年總收入＝104×400×365＝15184000（元）。

酒店客房收入中稅、營業支出、管理費、維修費、保險費等總支出占45%。

年凈收益A＝15184000×（1－45%）＝8351200（元）。

3．報酬率R的確定

采用累加法求取報酬率，求得的報酬率為8%。

酒店第10～13層價值：V＝8351200/8%×[1－1/（1＋8%）42]＝100270342（元）。

（三）酒店第20層估價

酒店第20層為卡拉OK室、酒吧，建筑面積為1125m2，現已出租經營，租期尚余5年。因屬于收益性房地產，故采用收益法進行估價。按租約規定，第20層的年租金收入在尚余的5年租期內分別為100、110、120、130、140萬元，租賃稅費占租金收入的20%。

計算年凈收益：

A＝[100/（1＋8%）＋110/（1＋8%）2＋120/（1＋8%）3＋130/（1＋8%）4＋140/（1＋8%）5]/5×（1－20%）＝756792（元）

酒店第20層價值：V＝756792/8%×[1－1/（1＋8%）5]＝3021651（元）。

（四）估價對象的總價值

157359320＋100270342＋3021651＝260651313（元）

（五）應扣折舊額的確定

經實地考察，該酒店的成新率為八成，因此估價對象的現價值為：260651313×80%＝208521050（元）。

七、估價結果確定

估價對象的總價值為人民幣208521050元（大寫金額：人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。

6.[多選][1分]2022年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000m2的綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場價值和抵押價值經評估均為12億元。2022年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款，經評估，該綜合樓的市場價值為15億元。截至該時點，2022年申請的抵押貸款余額為2億元。當地同類房地產抵押貸款成數一般為50%；2022年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜合樓做出了征收決定并公告，經評估，該綜合樓在完全產權狀況下的市場價值為16億元，甲公司尚未償還的抵押貸款余額為4億元。

2022年3月1日該綜合樓的再次抵押價值為（）億元。

A.10

B.11

C.13

D.15

7.[多選][1分]根據上述材料1年7月1日該綜合樓的被征收價值為（）億元。

A.12

B.14

C.15

D.16

8.[多選][1分]根據上述材料政府發布的征收決定公告中，一般不包括的內容為（）。

A.征收補償方案

B.行政訴訟權利

C.行政復議權利

D.搬遷期限

9.[多選][1分]根據上述材料

征收補償時，該綜合樓室內裝飾裝修價值和停產停業損失應（）。

A.委托房地產估價機構評估確定

B.由征收部門根據甲公司提供的發票、完稅憑證等確定

C.由征收當事人協商確定，協商不成的，可以委托房地產估價機構評估確定

D.由征收部門根據甲公司提供的發票、完稅憑證等，結合市場情況綜合確定

10.[多選][1分]甲公司因債務糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發的某幢辦公樓償還債務。乙房地產估價機構接受法院委托，評估該辦公樓的市場價格，經調查，甲公司債務情況如下：拖欠施工單位工程款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款為2000萬元。在估價時點，該辦公樓全部可銷售面積為5萬m2，其中已售出3萬m2，經評估，該辦公樓市場價格為6000元/m2，拍賣變現時費用及稅金為2500萬元。

法院第一次拍賣保留價應為（）萬元。

A.7500

B.9600

C.12000

D.18000

11.[多選][1分]根據上述材料拍賣變現時的費用及稅金不包括（）。

A.拍賣傭金

B.營業稅及附加

C.評估費

D.房地產稅

12.[多選][1分]根據上述材料完成后，首先應支付的費用為（）。

A.施工單位工程款

B.銀行貸款

C.第三方欠款

D.拍賣變現時的費用及稅金

13.[多選][1分]甲房地產估價機構接受乙公司委托，對其擁有和經營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業區，是該市著名的老字號餐飲店。根據乙公司提供的經營資料，該酒樓年總經營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業務成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據市場調查，該市餐飲業的平均年利潤率為10%。

對該酒樓內部進行實地查勘時，一般不作為重點查勘內容的是（）。

A.采光通風

B.建筑層高

C.內部布局

D.裝飾裝修

14.[多選][1分]根據上述材料該酒樓房地產的年凈收益為（）萬元。

A.1512.40

B.1554.96

C.1938.00

D.1980.56

15.[多選][1分]根據上述材料歸屬于房地產的年經營收入為（）萬元。

A.4362.40

B.4788.00

C.4894.40

D.5320.00

16.[多選][1分]2022年2月，某征收人在征收某產權人的一套建筑面積160m2的磚混住宅房屋時，雙方協議以產權調換方式予以補償，經評估確認補償單價為3200元/m2；現征收人以附近小區一套156m2建筑面積的鋼混住宅現房與之調換補償，該房屋現行市價為3600元/m2。2022年6月雙方辦理了房屋產權調換手續。該征收人因工作需要欲繼續使用上述156m2房屋，遂與被征收人商議，被征收人同意將該產權調換的房屋租用給征收人使用，并以房租沖抵應補交的產權調換房屋差價款，雙方議定房租為2500元/月，租賃期間使用該房屋的其他相關費用均由使用人負擔，若雙方議定的收益率為6%，問租用（）月后被征收人應補交的差價款可以全部沖抵。

A.12個月

B.18個月

C.22個月

D.24個月

17.[多選][1分]根據上述材料進行產權調換房屋差價結算時，被征收人應補交的房屋差價款為（）。

A.64000元

B.49600元

C.12800元

D.14400元

18.[多選][1分]抵押人欠甲債務80萬元，簽訂了房地產抵押合同，之后又欠20萬元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。現因債務人超過規定期限沒有履行債務而被依法拍賣其抵押的房地產，共賣得凈價款80萬元，其中新增房屋折合價款20萬元。按《城市房地產管理法》和《擔保法》規定，甲只能優先受償（）萬元。

A.70

B.60

C.40

D.30

19.[多選][1分]根據上述材料如抵押人的土地是劃撥所得，應補交的土地使用權出讓金為10萬元，扣除各種處分抵押房地產的費用后，所得價款是100萬元，其中新增房屋折合價款20萬元，則甲只能優先受償（）萬元。

A.70

B.60

C.40

D.30

20.[多選][1分]根據上述材料還有其他的債權人（非抵押權人），甲優先受償后的剩余價款，應按（）分別受償。

A.所欠債務的總額比例

B.所欠債務的先后順序

C.尚欠債務的比例

D.債權人索債的急緩程度

21.[多選][1.5分]2022年，胡某以120萬元的總價購買了一套鋼筋混凝土結構的住房，各項交易稅費為18萬元。2022年，胡某將該住房以240萬元價格出售，其經濟成本為170萬元，正常利潤為30萬元。胡某將其中的100萬元用于自己的商業項目之中，剩余的140萬元購買了銀行理財產品。2022年，胡某擁有的甲公司辦理了火災保險、運輸工具保險，并為公司員工辦理了意外傷害保險、統籌醫療保險、社會養老保險、勞動工傷保險和失業保險。甲公司2022年末應收賬款余額為300萬元，2022年應收賬款余額為460萬元，全年累計賒銷收入為28000萬元，平均存貨為320萬元。2022年2月，甲公司擬以2.3億元的價格收購某科技公司，經協商簽訂了收購合同，并支付了包括定金在內的總額為6000萬元的首付款，余款應于5月31日前全部支付完畢。由于銀根收緊，不能及時從銀行取得貸款，也不能采取其他方式籌集資金支付。

該住宅所屬的建筑物承重受力方式類型不屬于（）。

A.墻承重結構

B.構架式承重結構

C.大空間結構

D.筒體承重結構

22.[多選][1.5分]根據上述材料胡某購買的銀行理財產品不能歸結為銀行中間業務類型中的（）。

A.擔保型中間業務

B.管理型中間業務

C.衍生金融工具業務

D.融資型中間業務

23.[多選][1.5分]根據上述材料獲得的超額利潤為（）萬元。

A.20

B.70

C.72

D.102

24.[多選][1.5分]根