房地產(chǎn)開發(fā)全流程詳解，這次終于看懂了！01.房地產(chǎn)開發(fā)流程—【前期】NO.1土地信息收集土地名稱、所處區(qū)域、所有權(quán)（劃撥/招拍掛/城中村改造）；用地面積、容積率、綠化率、金額。NO.2政策、市場調(diào)研了解地塊周邊的商業(yè)、配套情況；是否有代征路、代征綠地，如有的話所占面積；拍賣的附加條件。NO.3可行性研究地塊屬性——指標(biāo)分析——宏觀政策——城市發(fā)展——開發(fā)模式——經(jīng)濟(jì)測算。宏觀市場背景與趨勢研判；區(qū)域房地產(chǎn)整體市場背景分析及住宅市場重點(diǎn)研究；各物業(yè)市場背景分析及趨勢研究；產(chǎn)品建議、經(jīng)濟(jì)測算。02.房地產(chǎn)開發(fā)流程—【土地獲取】NO.1獲取土地使用權(quán)出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓和租賃幾種。NO.2簽訂土地出讓合同市、縣人民政府土地管理部門代表國家與土地使用者簽訂的關(guān)于城市國有土地使用權(quán)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的合同。NO.3獲得規(guī)劃許可證經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法審核，建設(shè)工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的法律憑證。NO.4辦理土地證由地方人民政府頒發(fā)的，證明持證人對一定面積的土地享有所有權(quán)或使用權(quán)的書面文件,是持證人享有土地所有權(quán)或使用權(quán)的法律憑證，目前為不動產(chǎn)登記證。03.房地產(chǎn)開發(fā)流程—【策劃定位】NO.1區(qū)域市場調(diào)研對項(xiàng)目所在區(qū)域的樓盤信息進(jìn)行搜集整理，通過專業(yè)分析、研判，確定符合本案自身?xiàng)l件和競爭策略的市場定位及產(chǎn)品定位，從而確保項(xiàng)目在市場競爭中獲得合理的收益，爭取利益最大化。NO.2項(xiàng)目定位即市場定位和目標(biāo)客戶群定位。市場定位是項(xiàng)目策劃的核心、本源，是項(xiàng)目全程策劃的出發(fā)點(diǎn)和回歸點(diǎn)，是在項(xiàng)目策劃初期就必須首先明確。NO.3設(shè)計(jì)建議明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用控制指標(biāo)、設(shè)計(jì)人工時指標(biāo)和限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，并建立項(xiàng)目設(shè)計(jì)執(zhí)行效果測量基準(zhǔn)。04.房地產(chǎn)開發(fā)流程—【規(guī)劃設(shè)計(jì)】NO.1方案設(shè)計(jì)從分析需求出發(fā)，確定實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品功能和性能所需要的總體對象（技術(shù)系統(tǒng)），決定技術(shù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的功能與性能到技術(shù)系統(tǒng)的映像，并對技術(shù)系統(tǒng)進(jìn)行初步的評價和優(yōu)化。NO.2施工圖設(shè)計(jì)通過設(shè)計(jì)好的圖紙，把設(shè)計(jì)者的意圖和全部設(shè)計(jì)結(jié)果表達(dá)出來，作為施工制作的依據(jù)，它是設(shè)計(jì)和施工工作開展的橋梁。NO.3方案送審申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。NO.4工程招標(biāo)通過法定的程序和方式吸引建設(shè)項(xiàng)目的承包單位競爭，并從中選擇條件優(yōu)越者來完成工程建設(shè)任務(wù)。NO.5取得施工許可證已經(jīng)辦理工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。已經(jīng)確定施工企業(yè)，有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查，有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施，建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。05.房地產(chǎn)開發(fā)流程—【工程施工】NO.1七通一平道路通、給水通、電通、排水通、熱力通、電信通、燃?xì)馔巴恋仄秸取O.2施工圖紙、設(shè)備等圖紙已經(jīng)通過審核、設(shè)備通過安全檢測。NO.3臨時用地手續(xù)辦理1、建設(shè)單位臨時用地申請報告；2、單位營業(yè)執(zhí)照，法定代表人、經(jīng)辦人身份證明；3、項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；4、涉及林草地的，林草部門意見；5、臨時用地協(xié)議；6、臨時用地補(bǔ)償費(fèi)支付憑證；7、臨時用地復(fù)墾保證書，編制土地復(fù)墾方案以及繳納復(fù)墾保證金；8、臨時用地位置圖及界址點(diǎn)坐標(biāo)；9、城市規(guī)劃范圍內(nèi)的需提供選址意見書。NO.4施工許可批文NO.5多個單位協(xié)調(diào)06.房地產(chǎn)開發(fā)流程—【開盤銷售】NO.1申辦《預(yù)售證》已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。NO.2商品房銷售NO.3辦理銀行按揭07.房地產(chǎn)開發(fā)流程—【入伙交房】NO.1工程規(guī)劃驗(yàn)收申請驗(yàn)收必備條件：①已繳清報建有關(guān)費(fèi)用；②已按規(guī)劃報建要求完成建筑單體工程；③已完成報建圖規(guī)定的工程內(nèi)容、道路系統(tǒng)、環(huán)境綠化及化糞池等公建配套工程。建設(shè)工程驗(yàn)收需提交的資料:①建設(shè)用地規(guī)劃許可證(復(fù)印本);②建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正本);③施工許可證(復(fù)印本);④放線圖(原件)、竣工測繪圖(原件)⑤加具規(guī)劃局公章的總平面布置圖(原件)1份;⑥填寫“建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收申請表”1份。NO.2進(jìn)行權(quán)屬登記新建房屋竣工后，權(quán)利人申請初始登記；NO.3物業(yè)移交資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容：1、物業(yè)規(guī)劃圖；2、竣工圖(包括總平面、單體竣工圖)；3、建筑施工圖；4、工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明；5、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料；6、機(jī)電設(shè)備使用說明書；7、消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明；8、公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明；9、用水、用電、用氣指標(biāo)批文；10、水、電、氣表校驗(yàn)報告；物業(yè)接管驗(yàn)收包括以下內(nèi)容：1、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，地基沉降、構(gòu)件的變形及裂縫、也外墻不得滲水。2、屋面及樓地面。排水暢通、無積水、不滲漏；樓地面與基層的粘結(jié)應(yīng)牢固，不空鼓且整體平整，無裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象，衛(wèi)生間及陽臺、廚房的地面相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。3、裝修不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關(guān)不靈，油漆色澤不一，墻皮脫落等現(xiàn)象。4、電氣，電氣線路應(yīng)安裝平直、牢固，過墻有導(dǎo)管；照明器具必須安裝牢