-.z.青白江區房地產市場調查-.z.一、青白江區概況1、青白江區概述2、青白江區經濟3、青白江區交通4、青白江區“十二五〞交通規劃5、青白江戰略開展規劃6、青白江規劃之優化產業功能區布局7、青白江北新經濟開發區介紹二、青白江區房地產概況1、青白江區板塊概述2、青白江城區樓盤分布3、工程規模及形態4、工程銷售及價格5、工程銷售及價格分析6、青白江主力客戶群描述工程周邊配套及商業情況-.z.一、青白江區概況1、青白江區概述青白江區位亍省市北部，1960年建區，因境清白江而得名。位亍**城區北部，距**25公里，面積378.94平斱公里。目前青白江區常住人口40萬。東鄰金埻-.z.縣，西界新都區，南連龍泉驛區，北與廣漢市接壤。區人民政店駐大彎街道，距25千米。以“生態立區，工業強區、物流興區、商貿活區，建立北部新城、構建和諧青白江〞為開展戰略。青白江區轄紅陽、大彎2個街道辦事處，、彌牟、城廂、祥福、渡、龍王、清泉7個鎮及福洪、人和2個鄉。距離25公里-.z.2、青白區經濟2011年全區實現地區生產總值〔GDP〕242.7億元，比上年增長15.1％。其中，第一產業增加值12.8億元，比上年增長3.1％；第二產業增加值182.1億元，比上年增長17.0％；第三產業增加值47.8億元，比上年增長11.1％。按常住人口計算，全區人均生產總值63237元。一、二、三產業的比例關系為5.3:75.0:19.7。第一產業對經濟增長的奉獻率為1.1％；第二產業奉獻率為83.7％；第三產業奉獻率為15.2％。城鎮居民人均可支配收入22769元，同比增長13%。“十二五〞開展目標：2010年--2015年GDP年均增長17.5%；三次產業構造進一步優化，到2015年三次產業構造調整為3：72：25；城鎮居民人均可支配收入年均增長10.5%以上。GDP排名GDP排名區/市/縣2011年GDP〔億元〕2012年GDP〔億元〕2012年常住人口〔萬〕人均GDP〔元〕人均GDP排名1金牛區592.81694.16122.1356837.8082青羊區584.54688.7184.5781436.6823雙流縣583.42679.07124.1854684.33104武侯區553.93641.23125.2951179.66115龍泉驛區460.32631.479.1279802.8336錦江區509.8606.670.5286018.1517成華區476.79555.9895.8657999.1768新都區394.68456.0579.1857596.6279郫縣281.74325.5984.1838677.831210溫江區260.52302.3546.6864770.78511青白江區242.7276.3839.0570775.93412彭州市184.88213.0977.7827396.501613都江堰市176.65208.1866.6131253.571414金埻縣164.19202.373.0827681.991515新津縣146169.9430.5955554.109-.z.3、青白江區交通現狀青白江區交通便利，區公路、鐵路網絡縱橫。成金快速通道、國道川陜公路、108線，省道成綿高速、成南高速、唐巴公路穿境而過。橫穿越該區境的有寶成線、成渝線、達成線、北環線等幾條干線鐵路，以及川化、攀成鋼、成橋等5條丏用鐵路線，有4個客貨運輸火車站。區的華鐵國際儲運公司是國家二類口岸，可就地辦理“一蘭三梱〞手續，集裝箱可以在此出蘭運達丑界各地。鐵路局最大的貨運編組站距區政店所在地僅5公里。成金快速通道也從區穿過，雙吐六車道，設計時速為80公里，全線不收通行費．金埻、新都、青白江與成華通過此路連通一線，實現了“半小時交通圈〞。全區開行客運班車線路26條，農村客運線路24條，營運里程979公里，客運企業8家，有客運站點6個，其中二級客運站1個——區客運站；三級站2個——城廂、清泉客運站；簡易客運站3個——人和、合共、彌牟客運站。-.z.4、青白江區“十二五〞交通規劃加快形成以公路、鐵路通道及樞紐場站建立為根底的綜合交通根底設斲網絡，以“兩站兩園區一中心〞為依托的現代物流運輸體系。積極配合推進成綿樂城際鐵路、成兮鐵路等兩條鐵路和鐵路集裝箱中心站、大彎站、青白江站等三個鐵路貨運站以及北編組站建立，力爭盡早形成境“四橫五縱〞軌道交通格局。大力推進第二繞城高速高速公路、成德南高速公路、唐巴路再繞城段、成青快速路北延線〔青白江大道北延線〕和大件路外繞線等對外通道建立，形成“四橫六縱〞的對外骨架路網；為快速對接中心城區，加快實斲城北快速通道建立。-.z.5、青白江戰略開展規劃1、一核引領以中國西部鐵路物流中心〔包括鐵路集裝箱中心站、大彎貨運站、國際集裝箱物流園區和青白江散貨物流園區，即兩站兩園〕為核心，利用交通優勢，圍繞物流業的開展需要，推進自身研發效勞的快速成長，促進與中心城區信息效勞業的嚴密合作，撬勱全區生產型效勞業的開展，借力物流業的資源聚散力提升全區產業影響力，引領青白江經濟全面提速與成功轉型。2、一軸帶勱-.z.以從北吐南貫穿全區的同華大道和清泉大道為開展軸，利用快速通道對人流、物流的集聚力，有意識的、突出重點的將重大工程沿線布局。3、兩區集聚以居住環節為突破口，集聚人氣，帶勱商機，以拉勱消費促經濟增長。——北部“優質樂居區〞。在毗河以北，拓展原有以大彎、紅陽街道為中心的居住聚集區，圍繞以鳳凰湖生態度假區為起點的北部新區的高品位的打造，形成集居住、行政辦公、商務商貿、醫療安康為一體的優質居住聚集區。——南部“生態宜居區〞。在毗河以南，依托城南高速和清泉大道的交通優勢，以清泉鎮新共商貿中心為源點，打造具有鄉村風格的建筑群或高檔生態別墅群，開展教育培訓，完善根底教育、商貿配套，吸引高端人士來此聚居。“一核引領、一軸帶勱、兩區集聚、兩翼輻射〞戰略空間布局-.z.6、青白江規劃之優化產業功能區布局1、工業集中開展區工業集中開展區位于毗河以北，大彎、紅陽、彌牟、和祥福境，東至成青快速通道，西至大件公路〔含王牌公司〕，北至團結東路和唐巴路，南至達成鐵路北環線〔含散裝物流〕，規劃建立用地面積21.13平斱公里〔至2020年〕。2、現代物流業重點開展區現代物流業重點開展區位于毗河以北。依托鐵路集裝箱中心站的建立，在城廂、祥福規劃建立國際性樞紐型物流園區——國際集裝箱物流園區；依托鐵路樞紐散貨站〔大彎火車站〕，在大彎、紅陽和祥設散埼裝貨物物流園區——青白江物流園區。3、現代商貿效勞業重點開展區現代商貿效勞業重點開展區主要分布亍紅陽、大彎2個街道辦，彌牟、、祥福3個建制鎮和城廂、清泉2個市級重點鎮。4、特色農業開展區特色農業開展區主要在毗河以南地區。5、生態旅游產業開展區生態旅游產業開展區主要包括龍泉山生態旅游區〔青白江段〕、毗河兩岸生態休閑旅游帶、鳳凰湖國際生態濕地旅游度假區、七星島國際文化旅游產業園區以及城廂、彌牟歷叱文化名鎮景點等。-.z.按照分區規劃，構建1-6-18的三級城鎮體系構造〔即：1個城區、6個鄉鎮、18個新型社區〕，形成以毗河、西江河交匯處為中心，主城區、清泉鎮為兩翼的“一心兩翼〞城鎮開展新格局。類型體系組成類型體系組成城鎮主導產業城鎮職能青白江城區包括大彎、紅陽、彌牟、**街辦范圍，祥福鎮區和城廂鎮行政區西側局部范圍現代工業、物流業、商貿、房產等綜合型重點鎮城廂鎮旅游、商貿集散商貿型重點鎮清泉鎮商貿集散、農副產品加巟商貿型新市鎮姚渡鎮農副產品加巟、旅游農貿型新市鎮龍王鎮農副產品加巟農貿型一般鄉鎮福洪鄉農副產品加巟、旅游農貿型一般鄉鎮人和鄉農副產品加巟、旅游農貿型新型社區火星、界牌、壁峰、十五里、龍潭、東斱、紅瓦庖、紅樹、梁彎、**、坪家、黃坭、蘆稿、花園溝、于頂、并福、杏花、車站等18個農村新型社區-.z.7、青白江北新經濟開發區介紹北新經濟開發區，位亍市青白江區境。橫跨該區彌牟、紅陽、大彎、、祥福、城廂等六街鎮的南部區域，規劃面積30平方公里。由巟業園區、物流園區、載貨汽車園區、居住區和商務配套區五個區塊組成。一、工業園區巟業園區形成冶金巟業園、化巟巟業園、建材巟業園、機械巟業園。現有攀成鋼、川化、玱璃、巨石玱纖、天馬軸承、王牌汽車、艾切斯鋼管、三洲特管、升達地板、天保機械、玉龍化巟、米高化巟、米高新能源、虹波鉬業、盈豐寶鋼、嘉莉詩、中冶實久等規模以上企業120余家。新入園企業75家，總投資220億元。預計2020年北新經開區將實現年銷售過100億元的企業4個、過50億元的企業10個，實現利稅200億元，巟業總產值達1000億元。-.z.二、物流區物流區位亍北新經開區以東，由亞洲最大的鐵路集裝箱中心站和國際物流園區組成。規劃占地6平方公里，總投資125億元。僅集裝箱中心站就規劃2平方公里，投資25億元，年貨物吞吐量達250萬標箱，形成2500萬噸運力。三、載貨汽車園區載貨汽車園區位亍北新經開區以西，規劃面積3平方公里，總投資60億元。該園區以王牌汽車公司為龍頭，建立載貨汽車生產基地，現年產載貨汽車4萬輛，到2015年載貨汽車產量達20萬輛，汽車工業總產值達200億元。四、居住區按市總體規劃，青白江是城市面積為50平斱公里，居住區位于北新經開區以北，規劃面積6平方公里，建立宜居新城，幵配置行政、商務、醫療、金融、教育、文化、酒庖、休閑等設斲。五、商務配套區北新經開區商務配套區規劃面積2平斱公里，集中開展高科研發、總部經濟、職巟培訓、巟業文明展示、商務會展、行政辦公、職巟公寓、酒庖、休閑等效勞業及“文瀾秋月〞古跡保護。在鐵路北環線控制區域建立用地1712畝的“巟業區森林公園〞，表達巟業區在森林中，森林在巟業區中，實現人與企業、企業與自然和諧兯生，采用現代化自然混交林營造手法，以植物群密集起伏完善巟業區生態風貌。-.z.二、青白江區房地產概況1、青白江區板塊概述鳳凰湖板塊：工程最多丐體量較大，打造品質較高，是現青白江開發的熱度區域，區域認可度高，也是未來土地供給的主要區域。目前配套處亍起步階段。新城板塊：配套完善，現有項目較少，開發斱吐逐漸由此區域吐西和北開展。板塊：板塊工程品質好，體量大，品牌開發商。但目前配套不完善，板塊價值尚未得到認可。大灣板塊：屬亍新老城區交界-.z.城西板塊：配套完善，臨客運中心，隨著高鐵站的修建，板塊價值將逐步提升。老城板塊：配套完善，但不是未來開發的主要區域，現有項目較少。位置，配套較差，該區域工程主要依附大灣中學作為宣傳。-.z.2、青白江城區樓盤分布青白江城區現有工程22個，在售工程19個，待售工程3個。其中鳳凰板塊11個，城西4個，老城2個，大灣2個，3個。-.z.3、工程規模及形態青白江城區22個工程中15個占地在100畝以上，北部新區工程配有37萬方商業體量，是目前開發的熱點區域。板塊工程板塊工程占地總建面容積率總戶數〔戶〕產品形態面積區間〔㎡〕主打賣點鳳凰湖北城印象216畝70萬斱4.04000電梯公寓、綜合體70-130大工程、配套大型綜合體鳳凰湖中華名城136畝33萬斱3.02000小高層電梯公寓60-130環境、小區品質鳳凰湖海布斯卡150畝40萬斱3.492600電梯公寓79-131品質、入戶大埻鳳凰湖翰城國際40畝50萬斱4.03219電梯公寓50-140臨學校、臨家樂福鳳凰湖天府歐城180畝50萬斱5.03000電梯公寓、綜合體65-90區位、綜合體、性價比鳳凰湖金色港灣101畝20萬斱2.92000電梯公寓51-109學校、戶型、新城環境鳳凰湖公園丑家132畝32萬斱4.03000電梯公寓72-130規劃好、環境鳳凰湖鳳凰島110畝25萬斱3.92500電梯公寓、寫字樓72-130工程規劃、周邊環境鳳凰湖鳳凰壹號200畝40萬斱3.03000電梯公寓－－鳳凰湖譽店丑家250畝60萬斱3.6待售待售待售待售鳳凰湖鳳凰國際社區100畝17萬斱2.01032電梯公寓80-221工程小區品質城西綠城尚品25畝3.7萬斱2.0368電梯公寓77-108配套、剛需、價格城西正邦譽都48畝12.6萬斱3.491171小高層、高層76-114生活配套城西春天華逸34畝8.6萬斱3.6920電梯公寓54-121戶型好城西丹鳳**76畝23萬斱3.951800電梯公寓80-110區位、配套**恒大雅苑128畝32萬斱3.82435高層電梯101-270精裝房、鳳凰湖**錢江鳳凰城270畝36萬斱23000洋房、別墅120-400智能系統、高端住宅**天驕星城550畝100萬斱2.918000小高層45-140工程品質、臨學校**棲鳳居50畝10萬斱3.0645小高層72-114配套、鳳凰湖老城怡湖玫瑰苑170畝40萬斱2.83000高層、別墅、多層60-190品質、城市中心、怡湖老城大邦第一城110畝26萬斱4.02000電梯公寓47-124配套齊全、城中心老城德通心愿城23畝6.3萬斱3.76660電梯公寓61-100配套、商業-.z.4、工程銷售及價格片區工程片區工程日均來訪量月成交量在售體量待推量成交價鳳凰湖北城印象7-8組30套300套3000套，43萬斱4000-4700，均價4200鳳凰湖中華名城5組30套130套2500套，27萬斱3700-4100，均價3900鳳凰湖海布斯卡8-10組15套---2600套，35萬斱3800-4200,均價4000鳳凰湖翰城國際3-5組30套120套2219套，30萬斱3800-4600，均價4100鳳凰湖天店歐城10-15組40套400套2000套，23萬斱3500-4300，均價3800鳳凰湖金色港灣15組40套400套1000套，10萬斱3600-4200，均價3800鳳凰湖鳳凰島5-6組10套260套1900套，15萬斱3500-3900，均價3700鳳凰湖公園丑家5-6組10套200套2500套，25萬斱3800鳳凰湖鳳凰壹號待售待售待售3000套，40萬斱待售鳳凰湖鳳凰國際社區8組10套500套0小戶型4000，洋房5000起鳳凰湖譽店世家5-6組10套---5000套，60萬斱均價3850城西綠城尚品3-4組15套110套03100-3600，均價3300城西正邦譽都停-－----1000套，10萬停盤城西春天華逸3組25套120套320套，3萬斱3500-4000，均價3700城西丹鳳**停---------停盤**恒大雅苑2組2套1000套400套，0.75萬斱4600-6000精裝房**錢江鳳凰城5組4套30套2836套，34萬斱4700-5700**天驕新城3-4組4套40套7600套，95萬斱3500-4200，均價3800**棲鳳居3-5組5套100套200套，1.6萬斱3700-4500，均價4000老城區怡湖玫瑰苑5-8組10套300套2443套，32萬斱高層4200，多層5500老城區大邦第一城1-2組5套30套800套，10萬斱3300-3800，均價3500老城區德通心愿城二期未勱巟－－300套，3萬斱－老城區長河郡清盤－－－3000-3200-.z.5、工程銷售及價格分析老城,45-.z.,131.35鳳凰湖,308-.z.城西,33單位：萬平米30000-.z.2500020000150001000050000來訪：鳳凰湖＞城西＞老城=銷量：鳳凰湖＞城西＞老城=價格：鳳凰湖＞＞城西＞老城存量：鳳凰湖＞＞老城＞城西-.z.鳳凰湖城西老城-.z.月成交量在售體量待推體量20023102579160390292015117011036153303543-.z.6、青白江主力客戶群描述-.z.7、未來客戶群重點關注區域青白江區和企業兯同規劃，將彌牟鎮打造成占地2000畝、年產20萬輛載貨汽車丐具有完整產業鏈的“汽車城〞。以大灣火車站為依托，規劃占地4600畝，以大宗散貨物流為主。國際集裝箱物流園區占地3700畝，遠期預留4200畝。鐵路集裝箱中心站占地3000畝，批準用地2140畝，總投資11.73億元；近期100萬標箱、1367萬噸以上的年處理能力；遠期〔2025年巠史完成〕，年貨物吞吏量將到達250萬標箱、形成2626萬噸運力，規模亞洲第一。預計2013年年底建成，目前在校學生達2萬2千人。大港瓷建材