PAGE1PAGE住宅小區停車和物業收費情況的調研報告住宅小區停車與物業收費管理問題，因涉及眾多群眾的切身利益，已成為涉及社會公共管理的熱點。根據四川省發展和改革委員會《關于開展住宅小區停車和物業收費情況調研的函》的通知精神，樂山市發展改革委對市中區、峨眉、犍為、夾江、沙灣、井研、峨邊、五通、金口河等9個區縣的住宅小區停車和物業收費情況，開展了深入調研。一、住宅小區停車和物業收費情況車位管理模式，由物業服務企業實行物業服務管理的小區基本上實行有償服務收費管理。車位管理服務的模式:臨時停放車位和固定停放車位兩種模式。各小區絕大部分停車位出售給了業主，未出售的停車位優先租賃給小區業主使用。車位產權，地面公共露天停車位屬于全體共有，地面車庫和地下車位采取租售方式確定車位使用權。地面車庫和車位租金由產權所有人與租賃人雙方協商確定。停車收費方式，地面車庫由物業服務企業根據其專有部分建筑面積和物管費標準收取物管費。地下車位按照每個車位收取車位服務費；地面公共露天車位按照每個車位收取車位場地占用費。人防車位未進行租賃停車等其他使用。停車收費標準的確定，收費標準由《前期物業服務合同》和業主委員會與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》約定。停車收費標準，固定車位、地面公共露天車位12元～50元/個·月；地下車位服務費：30元～60元/個·月；臨時停放車位：停放時間20分鐘～60分鐘以內不收費，12小時以內收費2元～4元，最高每天10元，開發商產權停車位租金150元～300元/月（含服務費）。如市中區停車場所產權屬開發建設單位的，其機動車車位租金及服務費標準由業主委員會(或業主)與開發建設單位協商確定或由開發商與前期物業合同約定:停車場所產權屬業主共有的，其機動車停車是否收取停車服務費及收費標準由業主委員會與物業服務企業協商確定。在房屋銷售時對停車收費的約定要求，絕大多數由物業與開發商關于前期物業合同約定為準，包括租金和服務費。目前，樂山市物業管理服務企業（服務人）的成立有三種形式，一是由房地產開發公司派生出來的物業服務公司，屬“誰開發、誰管理”的形式，這類公司受制于房地產開發公司，依托開發公司的經濟支撐低價運行。二是由獨立的、專業的物業服務企業進行管理，屬于完全市場化形式。三是小區自治管理，即全體業主，基于建筑物區分所有權，依據法律法規的規定和民主原則建立自治組織、確立自治規范，管理本區域內的物業。如夾江縣現有物業小區40個，物業服務企業23家，管理面積約380.04萬平方米，住房套數約26475戶；井研縣有來自成都、樂山及本地的19家物業公司提供物業管理服務；樂山中心城區共有物業服務公司129個，共有物業服務小區375個，面積2974萬平方米。目前樂山市物業收費形式大體分為三種：一是前期物業收費。市中區中心城區前期物業是根據樂山市市中區發展和改革局樂山市市中區住房和建設局《關于樂山市市中區前期物業和保障性住房物業服務收費政府指導價標準的通知》等相關規定，同時按普通住宅物業服務等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。物業服務等級標準按照《樂山市住房和城鄉規劃建設局印發《關于樂山市普通住宅小區物業管理服務等級標準》（樂住建發34號）文件劃分，根據服務質量從高級到低級分為一級、二級、三級、四級。每個服務等級對應的收費標準為基準價格，具體收費標準可在上下浮不超過30%的幅度內確定。建設單位與其通過招投標選聘的物業服務企業，應根據物業主管部門評定的物業服務等級標準，在對應的政府指導價范圍內通過合同約定具體物業服務收費標準執行。樂山市市中區前期物業和保障性住房物業服務收費政府指導價標準基準價如下(按每月每平方米建筑面積計)：未配備電梯一級1.20元、二級0.90元、三級0.65元、四級0.45元，配備電梯一級1.6元、二級1.30元、三級1.00元，四星級--元。業主委員會成立后，小區物業服務收費標準由業主委員會與物業按物業管理條例協商一致后，進行合同約定。峨眉山市未制定前期物業指導價，對各樓盤前期物業服務標準實行一樓一定價的政府定價，根據《樂山市住房和城鄉規劃建設局關于印發<樂山市普通住宅小區物業管理服務等級標準>的通知》的服務內容，參考周邊區縣收費標準，提供一級服務標準的物業管理公司收費標準為：高層電梯住宅最高限價為每平方米1.5元/平米·月，多層電梯住宅最高限價為每平方米1.8元/平米·月，服務內容超出一級標準的服務收費，由雙方協商；物業公司中標文件低于最高限價的，按照《前期物業服務收費中標備案書》中的標的執行。二是小區成立業主委員會后，基本采取物業公司與業主委員會根據小區實際情況進行協商，并簽訂物業服務合同，在小區內進行公示。三是老小區多采取小區自治管理，只收衛生費和門衛管理費用，業主出錢少，負擔輕。實際執行過程中，若更換新的物業，其收費標準的調整往往由于得不到業委員的支持調整困難，基本上沿用前期物業收費標準。同一物業管理區域內物業服務收費存在差異，主要因同一物業管理區域內物業收費服務標準不一，如果物業開發間隔時間短，收費標準多一致，如果開發時間間隔較長，則后開發的物業由于物價上漲等原因其收費相對高些。保障性住房物業收費標準近幾年基本保持穩定。一是發展改革、市場監管等部門要求物業企業根據物業管理條例和市住建等部門出臺的物業服務等級標準以及相關政策提供質價相符的服務，完善公示制度，市場監管部門對利用優勢地位收取合同未標明的費用或串通漲價、價格欺詐、價格歧視等不正當行為一經發現及時查處。發展改革部門對消費者提出的相關問題僅做好政策解釋。二是不定期對小區物業及停車收費進行檢查，加強相關法律法規的宣傳學習，引導小區物業公司依法依規履行服務義務。三是對小區業主反映的停車和物業收費中的信訪和舉報案件，由市場監管部門負責調查處理。四是督促物業協會加強物業公司的學習和管理，不斷完善各項服務制度。二、存在的問題成年限的增長，其主體、設施設備的使用逐步老化，維護成本逐年增長、人力成本的不斷上升促使物業服務企業在某種程度上“收不抵支”，只得不斷降低管理成本。物業管理行業要想保本或微利經營，只能提高物業費收取標準，但卻得不到業主支持，大多數物業企業只得采用與業委會“代表廣大業主意見的最低價”來約定價格，或參照以前的“指導價”，出現業主認為物管收費高，物管方認為收費低的矛盾。突出。一是物業管理企業（服務人）服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區的基礎條件不一，收費差異較大，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿交費。六是開發建設單位遺留問題，如開發建設單位在規劃設計、施工建設中的缺陷以及對保修責任的不能認真及時履行，導致物業服務糾紛較多，致使部分業主拒交或拖欠物業服務費用，嚴重影響了物業服務工作的正常運行而又得不到及時妥善解決。七是物業管理企業服務行為不規范，存在服務質量差、亂收費、不誠信自律、維修維護不及時，甚至“掠奪式經營”等問題。如有的物業企業管理服務理念落后，管理考核制度不健全、不按照物業管理的相關規定操作，服務質量和服務體系達不到要求。再如有的物業管理從業人員缺乏相關專業技能知識和服務意識。八是居民對物業管理的認知欠缺，多數居民對物業管理不了解，不清楚物業管理服務的準確內容，對物業管理不理解，不支持不配合，甚至阻撓物業管理活動的正常開展。三、建議意見增加對拒不交納物業費行為的懲戒規定，維護物業服務企業的合法權益。物業服務企業主管部門（住建）加強對物業服務行業的服務管理及質量進行動態監管，確保物業服務企業提供價質相符的物業服務。物業管理服務企業應積極規范內部管理，做好價格公示，為業主提供優質服務，建立適當的盈利模式，提升核心競爭力，實現物業管理行業的升級與跨越式和永續發展。嚴禁串通漲價、價格欺詐等不正當行為，對于物業服務企業的價格違法行為，由市場監管部門及時進行查處。進一步細化管理和服務的內容及要求，規范物業公司的服務行