1、深圳市規劃和國土資源委員會深圳市城市規劃設計研究院Urban Design For Liuxiandong Headquarters留仙洞總部基地城市設計CHAPTER 01 前言1.1 規劃背景-011.2 規劃過程-02CHAPTER 02 條件認知2.1 區位條件2.1.1 交通環境-032.1.2 周邊城市功能-052.1.3 產業發展條件-072.1.4 生態景觀資源-092.1.5 直升機場要求-112.2 基地條件2.2.1 土地利用現狀-132.2.2 土地資源現狀-152.2.3 建筑物現狀-172.2.4 高壓燃氣管線-192.3 規劃條件-21CHAPTER 04 目標與

2、定位4.1 規劃定位4.1.1 相關要求-234.1.2 功能定位-254.1.3 產業定位-264.1.4 產業發展方向-264.2 規劃目標4.21 特征分析-274.2.2 規劃目標-274.2.3 發展目標-274.2.4 規?？刂?27目錄CHAPTER 05 規劃方案5.1 集聚效應+特色差異5.1.1 土地集約利用-295.1.2 空間集約利用-315.1.3 產業集聚綜合體-395.1.4 特色產業街坊-405.1.5 產業社區-415.1.6 立體城市-425.2 多元科技+低碳生態5.2.1 多元產業需求的空間單元-435.2.2 空間綠色生態設計-495.2.3 生態綠廊

3、系統-535.2.4 低碳生態體驗區-575.2.5 綠色生態慢行系統-615.2.6 智慧“e”園區-655.3 專享平臺+便利生活5.3.1 高端一條龍生產服務平臺-675.3.2 互補的單元科技服務-685.3.3 分散的綠廊生活服務設施-695.3.4 集中的單元商業及公寓-70CHAPTER 06 開發實施6.1 開發方式與土地出讓方式-716.2 開發時序-73附錄：專題研究（一） 公共配套支撐專題（二）交通支撐專題（三）市政支撐專題CHAPTER 01 前言1.1 規劃背景1.2 規劃過程1.1 規劃背景2011年3月25日，中共深圳市委深圳市人民政府出臺“關于提升城市發展質量的

4、決定”，留仙洞總部基地成為深圳市近期建設的60個標志性項目之一。2011年9月29日，深圳市政府印發深圳市“十二五”規劃綱要實施方案，留仙洞新興產業總部基地列為2011年十項重點任務，要求深圳市規劃和國土資源委員會開展留仙洞片區總部基地的規劃研究和前期工作。鑒于留仙洞總部基地的重要性和建設要求，深圳市規劃和國土資源委員會啟動留仙洞總部基地的規劃編制工作，于2011年10月20日啟動留仙洞總部基地城市設計招標工作。2011年12月8日，深圳市政府出臺深圳國家創新型城市總體規劃實施方案（20112013年），要求加快留仙洞新興產業總部基地建設。2012年5月8日，深圳市人民政府辦公廳關于印發深圳市

5、土地管理制度改革總體方案近期實施方案（20122015年），“實行差別化土地供應和地價管理標準”、“健全土地節約集約機制”等內容均對留仙洞的開發建設提出具體要求。由此，留仙洞總部基地有了雙重身份：深圳市六大總部基地之一，深圳市十二五重點建設的23個產業基地/產業集聚區之一。同時在開發建設上具有示范引領的使命。一、前言1.2 規劃過程2012年2月26日，我院收到深圳市政府采購中心關于留仙洞總部基地城市設計的中標通知書。2012年3月27日，與深圳市規劃和國土資源委員會簽訂合同。在此之前已完成展開現場踏勘、部門訪談、資料收集等工作。2012年3月30日，在院內召開項目的輸入評審會議。會議要求采用

6、“綜合規劃”的技術手段來解決地區復雜問題。2012年5月-10月，先后5次向城市設計處匯報過程方案，進行多次修改完善。2012年10月9日，向陳彪副市長匯報過程方案。2012年10月18日，向委主任業務會匯報，會議要求深化項目定位、街坊開發模式等內容。2012年11月27日，向許重光副秘書長和科創委等部門匯報整體方案，要求深化實施操作。2013年1月9日，呂銳鋒副市長主持召開市政府會議，探討軌道15號線線位調整的可能性。2013年4月7日，向許重光副秘書長匯報，要求按照容量的高中低進行多種空間方案比較。2013年4月11日，向許勤市長匯報整體方案，要求留仙洞應該以國際一流的建設標準，充分體現綠

7、色、生態、智慧等理念，深化土地出讓模式。2013年5月6日，向許重光副秘書長匯報土地開發模式方案，要求結合現有土地出讓模式進行創新探索。2013年5月8日，向許勤市長匯報修改方案，要求進行總體規模再論證、突出特色，深化開發模式。將項目名稱調整為留仙洞總部基地控制性詳細規劃，報市政府審批。0102光明中心總部區龍崗中心總部區龍華核心區總部基地鹽田中心總部區機場空港總部區前海中心總部核心區羅湖中心總部核心區+留仙洞片區總部基地福田中心區總部基地+后海中心區總部基地深圳灣高新區總部基地+深圳灣超級總部基地深圳市六大總部基地位置示意圖CHAPTER 02 條件認知2.1 區位條件2.2 基地條件2.3

8、 規劃條件1.1 區位條件1.1.1 交通環境（1）道路交通基地周邊現狀交通條件優越，對外交通聯系較為便利，外圍“兩橫兩縱”主干路和快速路的交通骨架已形成。據現狀交通量調查，周邊主要道路的交通量不大，車流穩定，服務水平為B或者C級，交通運行質量良好。從長遠來看，沙河西路與同樂路相距2400米，需要增加一條主干路，可以將同發路與科苑路接通，建立與高新區深圳灣園區的交通聯系，將為地區產學研融合創造便利條件。二、條件認知基地周邊道路交通圖高速路快速路主干道次干道圖例：（2）軌道交通基地周邊軌道交通比較完善，5號線（環中線）已經建成，留仙洞站距離地塊約200米。5號線加強了地塊與前海樞紐、龍華火車站、

9、布吉火車站之間的快速聯系，同時聯系沿線的寶安、南山、西麗、龍華拓展區、坂田、布吉、布心、羅湖蔡屋圍等片區。依據深圳市軌道交通規劃（修編）2012-2040，5號線、7號線、7號線支線、15號線、前海線以及深惠城際線形成均衡的網絡，構成四大樞紐，支撐總部基地的開發建設?；刂苓呠壍澜煌▓D樞紐站一般站一般站樞紐站一般站一般站樞紐站一般站Line5深惠城際前海線Line15Line7地鐵站200m范圍500m范圍規劃范圍圖例：03041.1 區位條件1.1.2 周邊城市功能留仙洞總部基地周邊以工業為主，地區城市服務功能較弱、檔次低，需大幅改造提升?；貎炔恳园l展備用地為主，也有少量工業用地、居住用地

10、、教育科研用地以及倉儲用地。工業用地主要集中在東南部的南灣工業區，用地面積5.46ha；居住用地面積1.85ha，主要為二類居住用地，集中在東北部的石鼓花園，面積為1.53ha；教育科研用地為西麗二中和深圳市第二高級中學；倉儲用地為南側的曙光物流?；刂苓叧鞘泄δ軋D深圳大學城深圳灣園區北區尖崗山戰略性新興產業集聚區中興通訊TCL第二高級中學中興宿舍深職院西麗二中茶光工業區(規劃)波頓科技園集成電路設計產業園煙草物流中心一本物流新圍、石嶺和官龍工業區西麗工業區文光村文光村留仙洞村新圍村九祥嶺村官龍村麗雅苑留仙居南國麗城留仙洞總部基地現狀深圳職業技術學院中興通訊公司基地位置0506二、條件認知總部

11、基地周邊產業分布示意圖1.1 區位條件1.1.3 產業發展條件（1）宏觀層面留仙洞總部基地位于大沙河創新走廊關鍵節點、深圳灣園區北拓區域、前海與后海中心區的功能互補區與良好互動區。未來，留仙洞總部基地將是深圳西部地區產業發展的又一增長極，比肩前海、蛇口共同形成城市新的經濟增長軸。（2）中觀層面總部基地周邊產業集聚與分工明顯：尖崗山戰略性新興產業集聚區以新一代信息技術、互聯網產業為主；大學城片區以智慧產業為主導；龍珠僑城片區重點發展文化創意產業；高新區形成了以電子信息、光機電一體化、生物醫藥、新材料新能源為主導產業。后海中心區蛇口地區大學城片區龍珠片區高新園區寶安舊城工業區前海物流中心區前海中心

12、深圳灣超級總部基地SITE寶安中心區經濟增長軸深圳西部地區產業分布示意圖總的來說，基地周邊具有很好的產業基礎，在深圳市產業轉型中起到很強的示范作用，對總部基地的產業發展起到引領和帶動作用。0708龍珠-僑城片區大學城片區尖崗山戰略性新興產業集聚區高新區深圳灣園區高新技術產業優化升級智慧產業優化完善文化創意產業改造提升新一代信息技術、互聯網產業優化升級現有工業企業507家，其中屬于戰略性新興產業的有129家，比如世界500強企業IBM、艾默生、3M等。近期十大建設項目涵蓋了道路交通、水環境整治、學校、醫院、文體中心等。西麗中心片區留仙洞總部基地二、條件認知1.1 區位條件1.1.4 生態景觀資源

13、基地周邊擁有優越的區域生態環境和景觀資源。基地北側的錢崗水庫、西瀝水庫及其周邊大面積的生態保育地是留仙洞片區最優越的自然生態資源。另外東西向的綠廊把西側的山體公園和東側的石鼓山公園、塘朗山郊野公園連接起來；南北向的道路綠化，實現了基地與北側生態保育地、南側松坪山公園的有機聯系。石鼓山公園中興山體公園深職院山體公園塘朗山公園鐵崗水庫西瀝水庫基地周邊生態景觀資源分布圖0910二、條件認知區位認知總結：1、基地周邊現狀交通條件優越，對外交通聯系較為便利；基地周邊軌道交通比較完善，5號線、7號線、7號線支線、15號線、前海線以及深惠城際將支撐總部基地的開發建設；2、基地周邊以工業為主，地區城市服務功能

14、較弱、檔次低，需大幅改造提升；3、基地周邊具有很好的產業基礎，在深圳市產業轉型中起到很強的示范作用，對總部基地的產業發展起到引領和帶動作用；4、基地周邊擁有優越的區域生態環境和景觀資源，為總部基地的生態建設及融入周圍環境創造了很好的條件；5、直升機場限高對基地有一定的影響。50米25米45米100米名家富居90米豪方現代豪園70米中興宿舍120米大沖舊改200米波頓100米留仙洞直升機場周邊高度控制圖1.1 區位條件1.1.5 直升機場要求按照中國民航中南機場設計研究院編制的深圳南頭直升機場使用手冊，機場凈空障礙物限制在1955米范圍限高45米，3055米范圍限高100米。高度影響：按照直升機

15、場限高，留仙洞整體限高100米（僅2街坊局部可突破100米）。建設模式：近期按單個項目申報，遠期搬遷。情況說明：周邊多個建設項目已突破限高要求，如中興、波頓、大沖等。人大代表多次建議搬遷，目前規土委已開展相關研究。二、條件認知1112土地利用現狀圖2.2 基地條件2.2.1 土地利用現狀項目地處西麗中心區，整體以生產功能為主，而城市服務水平低，需大幅改造提升。本片區以城市儲備用地為主，用地面積為96.81公頃，占總用地面積的71.45%。城市建設用地包括居住用地、商業服務業用地、公共管理與服務設施用地、工業用地、物流倉儲用地和交通設施用地共6大類。見表*用地性質用地面積(公頃)占建設用地比例(

16、%)大類中類大類中類大類中類大類中類RR2居住用地二類居住用地1.851.531.371.13R3三類居住用地0.320.24 GICGIC5公共管理與服務設施用地教育設施用地2.362.361.741.74MM1工業用地一類工業用地5.460.714.030.52M3三類工業用地4.753.51WW1物流倉儲用地普通倉儲用地1.601.601.181.18SS1交通設施用地城市道路用地27.4227.4220.2420.24EE9水域和其它用地發展備用地96.8196.8171.4571.45合計規劃區總用地135.5100.00100.00現狀土地利用匯總表1314二、條件認知土地資源現狀

17、圖2.2 基地條件2.2.2 土地資源現狀土地按照現有宗地可劃分為產權合同、合同和用地方案三類。其中T501-0007宗地為產權合同，T501-0006宗地為合同，T501-0012宗地為用地方案。根據已收集的資料，按照上述分類，本片區的用地權屬情況詳見表x-x，表x-x。地籍調查統計表一現狀用地權屬匯總表類別名稱宗地數(宗)面積(ha)比例(%)已審批用地合同產權用地11.50.59%在審批用地合同用地11.50.59%用地方案12.40.94%規劃區合計35.42.12%分類序號宗地號單位名稱土地用途土地用途編碼用地面積宗地權屬宗地關聯紅線號合同辦理最近時間產權合同1T501-0007深圳

18、市深秦實業有限公司工業用地-15001.8產權合同用地94-2411995-6-15合同2T501-0006深圳市天地混凝土有限公司工業用地-15004合同用地92-0371992-11-18用地方案3T501-0012深圳市南山區教育局教育用地-23990用地方案93-2632002-6-18地籍調查統計表二1516二、條件認知1718建筑物概況圖2.2 基地條件2.2.3 建筑物概況現狀建筑主要為南灣工業、石鼓花園以及西麗二中，總建筑量約為3.23萬平方米，毛容積率為0.03。其中，建筑以多層為主?，F狀建筑質量整體較好，一類建筑0.32萬平方米，占總建筑面積的10%；二類建筑0.40萬平方

19、米，占總建筑面積12.5%；三類質量建筑2.5萬平方米，占總建筑面積77.6%。根據片區的統一規劃建設需要，建議拆除南灣工業區內廠房建筑以及石鼓花園居住建筑。建筑質量分類統計表建筑類型建筑面積（平方米）比例（%）簡單描述一類建筑32289.99鋼筋砼結構；近期開發的成片居住小區、沿街商業，新建工業區、中小學、幼兒園等。二類建筑403812.5鋼筋砼結構；較早期開發的居住小區、沿街商業、公共建筑，新村及舊村原有住宅較好的部分等。三類建筑2506877.6磚混或鋼筋砼結構；爛尾樓、舊工業區等。合計3234100二、現狀概況1920高壓燃氣管線位置圖2.2 基地條件2.2.4 高壓燃氣管線本片區南側

20、沿茶光路布設一條城市高壓燃氣管線，根據橙線管理規定，城市高壓燃氣管線兩側15米范圍（控制范圍）內不得規劃建設其他地面設施；管線兩側27米范圍（限制范圍）內不得規劃建設居民、大型廠房等設施；管線兩側50米范圍（影響范圍）內不得規劃建設醫院、學校、商場、敬老院等人口高度密集且疏散難度大的重要公共設施。影響范圍對軌道交通站點布局、茶光路沿線功能布局產生一定影響。二、現狀概況50米27米15米50米27米15米高壓燃氣管線深圳市深秦實業有限公司 深圳市天地混凝土有限公司 2.3 規劃條件2.3.1 深圳市城市總體規劃（2010-2020）根據本規劃要求，基地屬于深圳市高新區的范圍，以產業功能為主，以教

21、育科研、集成電路、通訊設備、軟件、生物醫藥、新材料及光機電一體化為主導產業，是深圳市重點工業園區的重要組成部分，基地中保留了部分山體。2.3.2 深圳市南山區分區規劃（2002-2010）深圳市南山區分區規劃（2002-2010）中確定以集成電路為主的高新技術產業，在用地規劃中保留大部分的山體，只有北側的為產業用地。2.3.3 深圳市南山區【西麗中心區】地區法定圖則（在編、暫緩）法定圖則在編制過程中結合當時的大規模集成電路用地需求，以大地塊的工業用地為主，無經營性用地?；卦诳傄幹械奈恢檬疽鈭D基地在分區規劃中的位置示意圖2122基地在總規中的位置示意圖2.3.4 大沙河創新走廊重點更新片區城市

22、更新專項規劃該規劃對基地的定位為：西麗中心區重要組成部分；為周邊提供城市服務和產學研服務；內部增加經營性用地和教育科研用地。二、條件認知CHAPTER 04 目標與定位4.1 規劃定位4.2 規劃目標留仙洞戰略性新興產業基地 新能源（核電）產業基地 大沙河創新走廊新興產業基地平湖金融與現代服務業基地華為科技城新一代通信產業基地新能源汽車產業基地坪山國家生物產業基地 大芬油畫產業基地現代農業生物育種創新基地光明中心總部區龍崗中心總部區龍華核心區總部基地鹽田中心總部區機場空港總部區前海中心總部核心區羅湖中心總部核心區+留仙洞片區總部基地福田中心區總部基地+后海中心區總部基地深圳灣高新區總部基地+深

23、圳灣超級總部基地深圳灣超級總部基地：世界級企業總部基地福田中心區總部基地：打造深圳總部經濟航母后海中心區總部基地：名企結對、企業家云集之地留仙洞片區總部基地：戰略性新興產業總部基地深圳灣高新區總部基地：建設中國最大科技總部基地龍華核心區總部基地：綜合型的城市副中心六大總部基地：四、目標與定位4.1 規劃定位4.1.1 相關要求2011年3月25日，中共深圳市委深圳市人民政府出臺“關于提升城市發展質量的決定”，留仙洞總部基地成為深圳市近期建設的60個標志性項目之一。 2011年12月8日，深圳市政府出臺深圳國家創新型城市總體規劃實施方案（20112013年），要求加快留仙洞新興產業總部基地建設。

24、留仙洞是深圳市六大總部基地之一留仙洞是深圳近期建設9大戰略性新興產業集聚區之一。九個戰略新興產業集聚區：大沙河創新走廊新興產業基地留仙洞戰略性新興產業基地新能源（核電）產業基地新能源汽車產業基地平湖金融與現代服務業基地華為科技城新一代通信產業基地現代農業生物育種創新基地坪山國家生物產業基地大芬油畫產業基地23242011年9月29日，深圳市政府印發深圳市“十二五”規劃綱要實施方案，留仙洞新興產業總部基地列為2011年十項重點任務。4.1 規劃定位4.1.2 功能定位根據相關文件要求，留仙洞承擔總部基地、戰略性新興產業基地兩大使命。因此，本規劃確定留仙洞片區總體功能定位為：四、目標與定位戰略性新

25、興產業總部基地即集戰略性新興產業特征和企業總部特征的新一代產業園區，是深圳未來引領產業高端發展的重要基地!研發孵化類產業園區臺灣新竹科技園印度班迪加爾軟件園一般類產業總部園區戰略性新興產業總部園區北京豐臺總部基地上海浦江智谷香港科技園?街坊式開發高品質配套生態化環境目標導向4.1.3 產業定位留仙洞以集成電路設計、移動互聯網、物聯網、云計算和高端軟件五大產業為重點，發展新一代信息技術。產業發展定位、目標與方向如下：以集成電路設計作為園區產業發展的先發驅動力，以移動互聯網、物聯網、云計算為園區產業發展的持續驅動力，以高端軟件為園區產業發展的價值增長極，通過“四驅一極”發展戰略的實施，將留仙洞打造

26、成為國際化新一代技術研發中心國家新一代信息技術轉化與應用示范基地區域性新一代信息技術輻射帶動極4.1.4 產業發展方向（1）承接需求，聚焦發展集成電路設計產業（2）依托龍頭，突破發展移動互聯網產業（3）扎根優勢，提速發展物聯網產業（4）整合資源，錯位發展云計算產業（5）推動升級，協調發展高端軟件產業留仙洞總部基地產業定位25264.2 規劃目標4.2.1 特征分析通過相關案例分析并結合總部基地、戰略性新興產業的特點，確定戰略性新興產業總部園區具有以下三個特征：四、目標與定位4.2.2 規劃目標本片區的發展目標：依托良好的區位條件和自然資源，將本片區建設成為深圳市生態環境優美、產業配套設施完善的

27、戰略性新興產業總部基地。集聚效應+特色差異多元科技+低碳生態專享平臺+便利生活123高端人才集聚科技信息交匯特色形象差異化分區企業需求多元化空間設計多元化大型開敞空間低碳生態技術綠色交通出行一站式高端生產性服務（酒店、會議、展覽等）便利分散生活性服務（餐飲、娛樂、休閑等）集聚效應+特色差異多元科技+低碳生態專享平臺+便利生活融合4.2.3 發展目標到2015年，留仙洞將實現以下目標：擁有1500家入駐企業產值規模達到1000億元稅收到達100億元提供14萬就業崗位擁有4萬研發人員引進5-10個國家省市工程（技術）中心、重點（工程）實驗室及企業技術中心擁有4個創新團隊4.2.4 規?？刂疲?）用

28、地規模及開發規模本片區總用地面積為172.31萬平方米。開發規模遵循“彈性控制、整體形態控制”的原則。通過城市空間研究以及交通和市政設施支撐分析，確定本片區建設規模總量為583.6-683.6萬平方米（不包括公共服務設施和城市基礎設施）。創科路以東片區為留仙洞總部基地的核心區，總用地面積為135.52萬平方米，規劃建設規模總量為500-600萬平方米（不包括公共服務設施和城市基礎設施）。（2）人口規模按照經濟技術指標測試，本項目本片區規劃就業人口為15-18萬人，約4.7-5.1萬人在本片區內居住，其中約2-2.4萬人在核心區內居住。2728CHAPTER 05 規劃方案5.1 集聚效應+特色

29、差異5.2 多元科技+低碳生態5.3 專享平臺+便利生活2930五、規劃方案土地利用規劃圖5.1 集聚效應+ 特色差異5.1.1 土地集約利用本片區規劃范圍內用地由6類用地組成，包括工業用地（M）、商業服務業用地（C）、公共管理與服務設施用地（GIC）、交通設施用地（S）、綠地與廣場用地（G），規劃總用地面積為135.52公頃。（1）工業用地（M）:規劃工業用地面積57.32公頃，占總用地面積的42.30%。工業用地主要為新型產業用地M0。（2）商業服務業用地（C）:規劃商業服務用地面積3.59公頃，占總用地面積的2.65%。商業服務用地主要布局茶光路、留仙大道與同發南路交叉口，結合軌道5號線

30、留仙洞站、軌道15號線茶光站進行綜合開發。（3）公共管理與服務設施用地（GIC）:規劃公共管理與服務設施用地面積2.40公頃，占總用地面積的1.77%。規劃保留片區內部的深圳市西麗第二中學。（4）交通設施用地（S）:規劃交通設施用地面積47.39公頃，全部為城市道路用地（S1），占總用地面積的34.97%。（5）綠地與廣場用地（G）:規劃區綠地面積24.18公頃，占總用地面積的18.32%。綠地主要有兩種用地形態：G1和G1+C1。其中公共綠地(G1)7.51公頃，主要為道路外側的公共綠地、街頭綠地等；公共綠地+新型產業用地（G1+C1）呈“H”形綠廊，綠廊內部可設置零售、文化、康體、休閑等小

31、型商業服務功能。序號用地代碼用地性質用地面積(公頃)占總用地比例(%)大類中類大類中類大類中類大類中類1 C商業服務業用地3.59 3.592.652.652 GICGIC5公共管理與服務設施用地教育設施用地2.402.401.771.773MM0工業用地新型產業用地57.32 57.3242.3042.304SS1交通設施用地城市道路用地47.3947.3934.9734.975GG1綠地與廣場用地公共綠地24.187.6418.32 5.64G1+C1公共綠地+商業用地17.18 12.686合計城市總用地135.52 100.00 100.00 規劃用地匯總表31325.1 集聚效應+

32、特色差異5.1.2 空間集約利用總規劃面積135.5公頃，規劃建筑面積500600萬，毛容積率3.74.4，地塊凈容積率8.09.6，控制建筑高度小于等于300m。規劃區可提供就業人口15萬18萬，容納居住人口22.4萬人。按照集約化空間利用的要求，留仙洞產業基地規劃毛容積率為3.7-4.4，產業用地凈容積率為8.5-10.2，整體建筑高度不超過300米。其中1街坊容積率為7.0-9.1，2街坊容積率為10.4-12.0，3街坊容積率為6.1-7.1，4街坊容積率為9.1-10.2，5街坊容積率為6.3-7.2，6街坊容積率為6.5-8.3，7街坊容積率為10.3-12.7（圖5）。規劃通過超

33、高層建筑結合公共開敞綠地共同塑造地區特色差異性空間：4街坊為標志性地區，為基地綜合性生產服務平臺；2街坊和7街坊依托軌道站點，構建高端產業綜合體，形成南北標志性入口；1街坊和6街坊構成了基地內南北兩側的形象界面；3街坊和5街坊均三面臨綠廊，是基地環境最好的地區。項目容量(萬)比例（%）總建筑面積（萬平方米）500600100其中產業用房（辦公）3554317172商業35-427人才公寓50-6010服務綜合體45-549生活服務設施152.22.6規劃建筑功能一欄表五、規劃方案城市設計效果圖各街坊規模示意圖33345.1 集聚效應+ 特色差異5.1.2 空間集約利用結合片區周邊現有景觀資源，

34、構筑“綠廊+慢行系統”的整體空間結構，形成東西向由城市空間到自然山體的引導，營造總部基地與自然山體景觀的融合。本片區城市空間組織為“三廊七街坊”的空間結構，構建總部基地的環境特色和空間特色。 “三廊”為各街坊之間形成具有綠色生態休閑服務功能的高品質公共空間，從各街坊內部步行5分鐘（200米）即可到達綠色服務生態廊道，享受就近服務。中部為捷運動力廊，通過一系列沿街商業服務功能的布置，形成豐富、親切的街道景觀界面，打造一條現代、高效、復合的活力走廊；北側是創新服務廊，通過地景建筑形成綠色、立體、慢行的坡地景觀系統，并賦予文化設施、休閑設施、商業設施以及首末站等服務設施形成一體化服務廊道；南側為生活

35、休閑廊，通過大量公共綠地及多樹種的植物景觀形成豐富的步行流線打造一條綠色、安靜的休閑走廊?！捌呓址弧奔从芍饕缆泛途G化分隔而成的七個街坊，每個獨立的街坊以研發和總部辦公為主，融合商業、休閑等配套功能。按照立體城市的設計構想，規劃七個高強度密集街坊，容積率為7-12不等。通過超高層建筑結合公共開敞綠地共同塑造地區特色差異性空間：4街坊為標志性地區，為基地綜合性生產服務平臺；2街坊和7街坊依托軌道站點，構建高端產業綜合體，形成南北標志性入口；1街坊和6街坊構成了基地內南北兩側的形象界面；3街坊和5街坊均三面臨綠廊，是基地環境最好的地區。五、規劃方案“三廊七街坊”示意圖城市設計總平面圖大型產業綜合體

36、（2街坊）服務綜合體（4街坊）大型產業綜合體（6、7街坊）塘朗山前期方案城市天際線最終方案城市天際線5.1 集聚效應+ 特色差異5.1.2 空間集約利用城市天際線的塑造經歷了兩個過程，前期方案中央服務綜合體控制高度為100m，后期將服務綜合體打造為標志性節點，將高度提高到300m，從而使城市天際線形態更加豐富。五、規劃方案優 化35365.1 集聚效應+ 特色差異5.1.2 空間集約利用為了增加空間集約利用效率，對地下空間進行了一定的開發，堅持開發與保護相結合的原則、地上與地下相協調的原則、堅持統一規劃、分期實施的原則。根據國內外經驗，地下空間開發分為淺層、次淺層、次深層和深層四個層次：（1）

37、淺層（0至-10米）主要功能為地下商業、餐飲、文化娛樂、商業步行街、停車場、高層建筑附屬設施及防空地下室、城市水、電、氣、通訊管網的市政公用設施；（2）中層（-10至-30米）主要功能為地下軌道交通、停車場、高層建筑附屬設施及防空地下室，其它部分應限制開發；（3）深層（-30米以下）主要功用為軌道交通，其它地區應保護控制，基本不作開發。建議規劃區內的地下空間目前以020m淺層地下空間開發為主，而深層作為保護性資源，為以后重大基礎設施地下化留有余地。地下空間功能布局：（1）軌道交通站：結合軌道交通站點及周邊的商業用地形成地下商業網絡，建議軌道交通站點周邊地區（約500米半徑）統一規劃、整體設計確

38、定地下各層標高，并預留地下人行過街通道。各地塊應根據建設時序進行通道銜接。（2）街坊內部：根據需求設置地下商業和地下停車庫，其中地下商業應該處理好與軌道站點之間，以及與綠廊之間的銜接關系，合理的組織人流和車流。（3）地下通道：在綠廊下方、街坊主要道路下方設置地下人行通道；并通過地下車行通道串接各街坊地下停車空間，形成地下口字環路。五、規劃方案3738地下空間連接示意圖街坊內部地下空間街坊內部地下空間地下連接通道5.1 集聚效應+ 特色差異5.1.3 產業集聚綜合體留仙洞戰略性新興產業總部基地內的2街坊和7街坊，依托軌道站點，構建高端產業綜合體，形成南北標志性入口。其中2街坊以互聯網為主導產業，

39、7街坊以云計算為主導產業。五、規劃方案5.1.4 特色產業街坊各個街坊根據各自產業特點承擔不同的科技服務功能，具體為：1街坊和2街坊配備物聯網綜合應用開放實驗平臺、移動互聯網軟件開發測試公共平臺、產品展示平臺、智慧管理服務平臺；3街坊配備云計算服務平臺；4街坊配備酒店、會議中心、展示中心、綜合管理平臺、投融資服務平臺、政府資金申請平臺、稅務服務平臺等，是為其他街坊提供一站式生產性服務的大型綜合體；5街坊配備IC設計公共服務平臺、IC測試公共服務平臺；6街坊配備軟件測試平臺；7街坊配備云服務平臺。各街坊的產業和產業服務配套相互支持、相互促進、協調發展。產業集聚綜合體功能示意圖特色產業街坊產業分布

40、圖2街坊7街坊1街坊2街坊3街坊4街坊5街坊6街坊7街坊39405.1 集聚效應+ 特色差異5.1.5 產業社區產業社區是以研發為主導，融合商業、居住、休閑等綜合配套功能的新型城市化形態。傳統的生產性空間規劃以產業為主，空間載體多為產業園區；隨后產業園區開始向街區化發展，成為生產、生活的整體；未來產業基地規劃需要此基礎上進行創新，要利用新技術對園區進行全方位提升，形成“生產、生活、生態”三位一體的新理念。“生產”是產業基地的主體，其核心就是效益，新理念下的效益包括：經濟效益，也就是通過信息技術的不斷升級，提高經濟產出；社會效益，是新技術下對于人才的需求和培養，指向促進就業、利于交流和教育?！吧?/p>

41、活”體現在配套設施的完善，以及環境品質的提升，實現從產業園區到產業社區的轉變。五、規劃方案5.1.6 立體城市總部基地本著土地集約利用、整體形態控制、市政交通可支撐的原則，既要有充分人性化的服務空間，又要有相對清靜的研發空間和高密度的總部大樓，還要有利于快速建造和避免高強度的壓迫感。有效的做法，是將有限的地皮掰成幾層來利用，取名為“立體街坊”。立體街坊由三重的公共、半公共空間組成。包括地下車庫層、街巷廣場層、平臺花園層和塔樓層。街區之間公共空間滿足高可達性、多元、連通；街坊內部滿足多層次的立體交流等，通過廣場、平臺花園、綠色街道將各個地塊聯系在一起，配合垂直交通設施使整個街坊呈現出一種多層次、

42、復合的立體街區形象。規劃通過增加軌道線路，加密支路網，均勻布局公交設施，完善步行網絡，以提高交通支撐能力；完善周邊市政主干管網，擴容現有給水廠容量，以提高市政支撐能力。立體街坊局部透視圖產業社區透視圖4142生態化Soho辦公集中式產業總部庭院式產業總部街坊廣場平臺花園綠色街道五、規劃方案5.2 多元科技+ 低碳生態5.2.1 適應多元產業需求的空間單元通過對問卷及訪談的分析，本文把企業對入駐留仙洞總部基地的需求分兩大類、七小類，具體如下表所示；目標層準則層指標層企業需求產業發展需求產業發展環境需求產業服務配套需求產業創新需求產業空間需求公共服務配套需求產業建筑空間需求工作環境需求標志性需求（

43、1） 產業發展需求產業發展環境需求總部基地未來都會有哪些產業聚集，周圍的企業是否能與自身企業良好互動是他們關心的首要問題。毫無疑問，良好的產業環境是企業健康成長的關鍵因素，尤其是某些關鍵性企業（“第一粒種子”）是決定總部基地是否成功的基礎。這類企業的入駐不但能把產業優勢輻射到產業關聯鏈的各個產業中去，帶動相關企業的發展，而且也能助其快速增長。盡管沒人能準確預測出第一粒樹種何時會落地，但該樹種一旦入土，它就可能會長出一片森林。因此，留仙洞總部基地的規劃設計首先要考慮入駐意愿強烈、行業中有影響力、產業帶動力強的企業，可采取“私人定制”的方式量身定做，以此吸引其入住，以此來促使產業聚集；其次從空間的

44、多元化、可變性等來吸引不同規模和類別的企業，引導產業的多元化；鼓勵各企業之間互動、錯位和協調發展，避免類型單一的企業入駐造成惡性競爭；通過上下游企業的協作實現其核心業務的專業化，形成外部勞動分工，把總部基地及其周邊地區打造成戰略性新興產業總部集群。產業服務配套需求盡管“第一粒種子”的到來可能是偶然的，但形成產業中心最重要的是偶然事件之后的累積過程，而產業服務配套就是累積過程中必備的基礎。縱觀世界成功的產業社區，產業服務配套是產業社區的綜合品質、持續活力的重要評價指標。產業配套不局限于提供食堂、交通，更主要的是針對戰略性新興產業的交流、展示等服務平臺。經調查發現：大部分企業有技術提升、產品發布與

45、展示、企業交流等需求，需要相應的測試平臺、實驗平臺、展示平臺、智慧管理平臺等空間支撐，但多數企業對這類空間使用率不高，企業自建容易造成浪費，而且部分中小企業沒有自建平臺的能力。因此，企業希望在留仙洞總部基地能集中建設一個面向全社會開放、共享的多學科、多用戶、多功能的科技資源保障與服務系統，為中小企業提供技術信息、咨詢、開發、試驗、推廣以及產品研制、設計、加工、監測等服務。產業創新需求調查發現，良好的創新環境也是企業關心的主要因素，這是關系企業長遠發展的重要問題。創新環境的培育可以通過企業與周邊大學、研究機構長期的交流與合作完成，也可以通過企業之間的互動實現。比如，在奧地利的集群發展中，為促進企

46、業互動而提供很多公共服務：信息通信平臺、培訓、資助合作項目、發展營銷和公共關系、為有興趣參與合作者召開圓桌會議等。因此，留仙洞總部基地的規劃中應該搭建企業之間的交流平臺，預留籌辦產學研聯盟、展會、論壇等大型會議、展示空間，為企業之間、員工之間提供隨時隨地的交流機會與空間，從而激發創意的火花，提高產業創新能力。（2） 產業空間需求空間需求的滿足是企業發展的重要推動力，一方面不同行業、類型、階段的企業對建筑單體、組合及綜合配套等需求不同，另一方面由于總部基地內的人群特點為高學歷、年輕化，對空間舒適性的需求也高于一般產業園區。 如下表所示，通過對“企業是否入駐留仙洞總部基地首先考慮的因素是哪些”這一

47、問題調查發現，各種類型企業對交通、配套服務、空間使用等均提出了較高的要求。企業類型交通便捷性配套服務方便性空間使用舒適度外觀及位置標識性空間使用靈活性景觀環境舒適度大型28% 22%17%17% 11% 6% 中型31%25%25%8% 8% 3% 小型33% 22%22%0% 22% 0% 公共服務配套需求調查分析發現，公共配套服務主要包括餐飲、購物、休閑娛樂、醫療、教育等，其中對餐飲的需求最為強烈，82%的被訪者對企業目前的餐飲現狀不滿意，希望增加餐飲配套的比例。據筆者在深圳市高新區實地調研發現，園區內配備食堂的企業較少，沿街的小飯館也不多，且檔次低、衛生條件差，企業員工不得不去很遠的地方

48、就餐。除基本的生活服務配套外，通過對企業管理人員和行業協會訪談發現：總部基地內還承擔對外交流、商務洽談等多種外向型功能，及部分行業骨干、國外技術人員、企業高層短期的生活居住、家庭辦公、商務會議等功能。因此，留仙洞總部基地內部也需配備一定面積的酒店、大型商業、公寓、文化體育等配套設施。產業用房空間需求企業目前的餐飲企業由于規模、產業類型等不同對產業用房的總建筑面積、平面形式、單層建筑面積的要求也各異。如下圖2-3所示，辦公面積需求在200-1000的企業占62%，需求大于10000的僅占14%。大型企業需求一般大于10000，希望購地自建或者購買物業；中型企業的需求為2000至10000，希望半

49、租半買；小企業需求為200-1000，以租賃為主。企業對建筑體量的需求也不同，對單層建筑面積小于1000的建筑需求較多，約占總需求的57%，對單層建筑面積大于2500的建筑需求較少，僅占19%。4344五、規劃方案5.2 多元科技+ 低碳生態5.2.1 適應多元產業需求的空間單元另外調查發現：和塔式高層相比，80%的企業更愿意入駐7至11層的院落式小高層；口字型和U字型的建筑公共空間多樣、層次豐富，能方便企業員工之間的合作交流，是比較受歡迎的建筑組合模式。不同大小辦公面積的需求比例不同建筑體量的需求比例工作環境需求產業總部應當是什么樣子的，和商務中心有什么區別，這是在規劃設計之初面臨的最重要問

50、題?？偛渴歉咧腔鄣膭撛煨怨ぷ?，是理性加激情的思維活動，需要能夠激發激情的場所；創新離不開集體合作和思維碰撞，需要利于交流、促進合作的場所，這是對戰略性新興產業總部基地空間設計的巨大挑戰。另外調查發現：目標企業的員工呈現“高學歷、低齡化”的趨勢。如圖2-5和圖2-6所示：53%的被訪者擁有本科學歷，14%的被訪者擁有研究生及以上學歷；30歲以下占被訪者總數的61%。此類人群對工作環境的要求更高，不僅要求環境的快捷性與便利性，更強調環境的舒適性。訪談發現：大部分被訪者對現狀辦公環境基本滿意，但渴望更生態、現代、科技的辦公形式。留仙洞總部基地作為高端產業的研發辦公空間，規劃將引入“創意辦公”、“SO

51、HO辦公”和“自然式辦公”等規劃理念，通過“立體分層”的空間設計，打造多層次的辦公空間和室外公共空間，營造一種高效率、高收益的生態型綠色辦公環境，從而建立一個個孕育經濟增長點和旺盛生命力的中小企業集群。被訪者的學歷構成被訪者年齡構成標志性需求調查還發現：部分企業特別是大型企業對建筑的標志性也有一定的要求，希望能提供昭示性強的建筑體量、特色鮮明的空間形象，起到良好的宣傳效應。比如深南大道的NEO企業大道，通過“最高、最大、最長、最現代”四項之最，使得其形象卓越，讓每一個來到深圳的人們印象深刻，過目不忘。因此，規劃將在基地核心或者主要道路交叉口設置高層塔樓，并打造成區域地標，以此為總部基地的企業帶

52、來最佳的廣告效應。方案A：U字型方案B：E字型方案C：“口”字型方案D：“Z”字型方案E：風車型方案ABCDE百分率19%5%43%5%5%目標企業對戶型的喜好分析4546五、規劃方案5.2 多元科技+ 低碳生態5.2.1 適應多元產業需求的空間單元根據以上分析發現，企業對產業發展環境、產業服務配套需求決定了各街坊的產業類型與布局；對公共服務需求決定了街坊的用地布局、各街坊的功能配比、交通支撐類型；對產業空間、工作環境和標志性等需求決定了總部基地的街坊尺度、空間結構及公共空間組織等，以此為基礎就形成了留仙洞總部基地規劃設計方案。典型建筑平面示意圖典型街坊布局示意圖4748本規劃選取了五種典型的

53、研發辦公建筑平面，作為總部基地規劃布局的基本模塊（如圖3-1所示）。另外結合企業的需求，選取2-3種不同的建筑平面進行建筑群體的空間組合，并從空間形象、視覺美觀、單層建筑面積等方面對街區尺度進行推敲，最后確定留仙洞總部基地基本單元的街坊尺度為150200米左右。小街坊布局不僅利于交通資源的綜合利用和整體效率提升，而且更易營造舒適的工作和休閑環境。五、規劃方案5.2 多元科技+ 低碳生態5.2.2 空間綠色生態設計秉承綠色宜居、低碳健康的空間發展策略，通過環境模擬等技術手段規劃空間布局，調節園區微氣候；推廣低碳生活理念，通過合理的規劃布局塑造碳匯網絡；采用低沖擊開發的方式盡可能減少對環境的影響；

54、另外，大力推廣綠色建筑，打造宜居舒適精品化綠色園區。調節微氣候規劃采用通風布局，建筑群體布局方式采用結合夏季主導風向設置的“梳式布局”，通過建筑排列組合形成比較窄的巷道，或者在建筑一側留出一條小廊道。當巷道一側有建筑形成陰影區，巷道內就會形成溫度差，因而形成的熱壓通風冷巷能夠降低整個區域的戶外溫度。建筑組合內部天井的設置，使建筑內外形成冷熱空氣的交換，從而降低建筑內部溫度。沿主要商業界面的裙房設置騎樓，為行人避雨遮陽提供舒適的全天候戶外步行交往空間。通過通風模擬實驗，調整規劃布局，完善空間方案，最終得到的空間環境整體風環境良好，主要區域未形成不良靜風區，通風廊道效果明顯。底層騎樓二層騎樓街區冷

55、巷形式示意圖 地塊冷巷形式示意圖 熱空氣上升熱空氣上升街區風速模擬 街區風向模擬構建碳匯網絡把城市社區層面的植被作為城區生態提升的基本單元,首先，基于城市整體生態格局，構建微碳匯網絡的核心骨架；其次，通過立體綠化、復層綠化、強調木本植物及高固碳效率的本地植物的使用，在擴大碳匯規模的同時，實現碳匯品質的提升；最后，通過植入多元功能提升微碳匯的復合生態效益。一方面，通過剛性落實公共綠地空間布局及要求、彈性控制公共空間面積及范圍，保證微碳匯網絡有足夠的承載空間；另一方面，通過設定屋頂綠化率、木本普及率、本地植物指數及綠容率等四項控制性指標，保證微碳匯網絡的結構優化。服務綠廊服務綠廊CO2CO2CO2

56、CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2服務綠廊SERVICE GREEN GALLERY服務綠廊SERVICE GREEN GALLERY街坊綠地BLOCK GREEN SPACE街坊綠地BLOCK GREEN SPACE街坊綠廊BLOCK GREEN GALLERYBLOCK GREEN GALLERY街坊綠廊街坊綠地BLOCK GREEN SPACE街坊綠地BLOCK GREEN SPACE街坊綠地BLOCK GREEN SPACE街坊綠地BLOCK GREEN SPACE49505152五、規劃方案5.2 多元科技+

57、低碳生態5.2.2 空間綠色生態設計低沖擊開發通過有效的水文設計，綜合采用入滲、過濾、蒸發和蓄流等方式減少徑流排水量，使城市開發區域的水文功能盡量接近開發之前的狀況。綠色建筑運用四大綠色技術板塊、十八大綠色技術系統。按照國家級低碳生態示范園標準建設，主要建筑均采用綠色建筑技術。兩級綠色技術控制體系：園區規劃的指標體系、單體建筑的技術體系。通過多重技術手段建造節能綠色建筑。雨水調蓄、滯留（流）設施綠化屋頂及其他Ecological Roof雨水地面入滲設施自然排水系統 Natural drainage systemPours pavement生態表皮生物通道有效降低熱島效應綠容率達到1Rain

58、Garden5354五、規劃方案5.2 多元科技+ 低碳生態5.2.3 生態綠廊系統城市綠廊基地位于新安-南山城市綠廊與大沙河城市綠廊之間，外圍生態環境良好。緊鄰兩條市級生態廊道，周邊有多處山體景觀，北部有靈性十足的兩處水庫。“城市綠廊和山體為基地提供了優越的生態環境。通過外圍城市綠廊、山體、水庫、公園等自然空間有機滲透，內部沿同發路、打石一路、打石二路形成三條綠色廊道。綠廊沿線重點塑造山體公園等節點空間，建立連續步行網絡。街區綠廊為加強本片區與東西兩側四個山體的聯系，形成慢行廊道，規劃兩條橫向綠廊，同時在同發南路兩側加強兩條橫向綠廊的連接，形成“H”型綠廊系統。通過“服務谷”+“休閑谷”兩條

59、綠廊連接周邊大型開敞空間, 5分鐘（200米）可達綠色服務型生態廊道，享受就近服務, 10分鐘（500米）可到達周邊的山體公園，與大自然相融合。5556五、規劃方案5.2 多元科技+ 低碳生態5.2.3 生態綠廊系統服務谷北側綠廊服務谷采用地景建筑構建綠色、立體、慢行、界面豐富的坡地，結合公共服務設施打造服務走廊。通過界面豐富的地景建筑形成綠色、立體、慢行的坡地景觀系統，并賦予特色學院、圖書館、首末站以及企業管理等服務設施形成一體化服務綜合體。豐富親切的街道景觀界面使行人享受舒適的步行體驗，結合各種綜合服務設施的融合，打造一條高品質環境的服務型綠色走廊。休閑谷南側綠廊休閑谷內部設置小型休閑娛樂

60、設施，打造一條全天候的綠色、安靜、舒適的公共廊道。廊道內部通過大量公共綠地及多樹種的植物景觀形成豐富的步行流線，廊道中布置一些小體量的休閑餐飲娛樂建筑，打造一條綠色、安靜的休閑走廊。服務谷休閑谷休閑健身娛樂餐飲餐飲5758五、規劃方案5.2 多元科技+ 低碳生態5.2.4 低碳生態技術體驗區致力于實現綠色發展、清潔發展的高密度發展中心城區，在能源、資源可持續利用、生態環境保護等方面引進先進理念、運用先進技術手段，將有機會實現經濟繁榮和城市發展的同時大幅度減少溫室氣體排放。低碳與可持續發展正在成為全球共識，留仙洞地區將作為密集開發地區具有示范意義的引領區。垃圾分類收集垃圾是城市中放錯位置的資源，