項目成本管理的全過程（動態成本）（合同管理）概預算/審算：是基本功——貫穿始終與時俱進的成本體系與關聯協同地產企業的競爭實質上已是供應鏈競爭精益化精細化規范化地產企業的競爭實質上已是供應鏈競爭精益化精細化規范化粗放式手工作坊□非常緊密的合作關系（技術共享、聯合開發、戰略協同等）□“命運共同體”（超長期，甚至是無限期的合作）□開放式合作，信息透□深度合作其他合作，培訓、開發移動互聯網采購創新采購前置、有序共享共享主義機會主義,□除買賣關系外，其他□相對長期的合同供 分散采購采購發展階段 集中采購 戰略采購合作共贏供應鏈合作共贏供應鏈開發商與供應商由買賣轉為戰略支持采購工作由被動轉向前置、有序移動互聯網采購創新移動互聯網采購創新采購前置、有序合作共贏供應鏈控提高管理效率??權獨立考核控提高管理效率??權獨立考核??提高體系績效集中管集中管分級授分級授垂直管垂直管理?甲供?甲定乙購?乙購采購策劃六大內容“總包+專業分包”?甲供?甲定乙購?乙購采購策劃六大內容“總包+專業分包”?戰略采購?集中采購?招標?直接議標模式下的合約規劃?工程量清單，合理低價中標?定額取費，合理低價中標?按實際完成工程量付款?里程碑定額付款?按合同額一定比例分期付款招采合約策劃管理項目開工前一個月內完成項目合約策劃報告的編制工作招采合約策劃管理項目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業類型、項目定位,項目預計開工時間、開盤時間、竣工時間、項目總發展周期、項目策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構、標段劃分、時間節點控制思路、工程量清單編制原則、工程價款支付、前置工程合約分判包括招標分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監理單位的招標、工料測量師行（或造價咨詢公司）的招標。招采合約策劃管理包括材料設備的供應方式和采購計劃。根據成本預測確立成本控制目標，分析建安成本控制重點，從合約管理角度制定相應建安成本控制措施，合理、有效地降低項目發展土建、水電、物資等專業合約人員以及地盤QS的合理配置計劃標桿企業的合約框架優缺點總結小額工程委托政府配套四大工程勘察工程監理）綠化工程外墻保溫工程（戰略）純凈水工程（戰略）安防系統工程電梯供貨安裝（戰略）鋁合金門窗（戰略）裝修總包消防器材（戰略）多媒體箱（戰略）佛甲草（戰略）屋面保溫（戰略）樓梯欄桿（戰略）外墻面磚PVC小額工程委托政府配套四大工程勘察工程監理）綠化工程外墻保溫工程（戰略）純凈水工程（戰略）安防系統工程電梯供貨安裝（戰略）鋁合金門窗（戰略）裝修總包消防器材（戰略）多媒體箱（戰略）佛甲草（戰略）屋面保溫（戰略）樓梯欄桿（戰略）外墻面磚PVC（UPVC戰略住戶配電箱（戰略）樓梯地磚開關面板（戰略）庭院欄桿（戰略）可視對講進戶門（戰略）煤氣報警器電表箱門牌信報箱（戰略）外墻涂料（戰略）燃收櫥廚空內櫥潔地一戶地交室室景標垃不防垃景非氣納柜房調墻衛具板站內采通外外觀識圾銹腐圾觀標熱系（三涂五（（式門暖設玩桌燈系桶鋼木處石箱水統戰件料金戰戰采（施具椅具統（水（理材器（略套（（略略購戰（（戰箱戰機(戰）戰戰））（略戰戰略略略略略））)))）））)優點：在標準化產品和規模化開發的前提下，充分利用規模效益，降低采購成本；缺點：采購部件劃分過細，加大現場資源整合難度，易引致質量與進度隱患，管理成本較高；發包方(56個工程合同)總承包工程（1項）指定分包工程（8項）主體工程 單體工程(6項) 室外工程(2項) 單體工程的材料設備（20項）裝修房的材料設備（12項） 室外工程的材料設備（11項）56項x8個審批表x8個審批人=3584個審批點價格信息庫價格信息庫招標管理招標管理入圍信息入圍信息招標采購招標采購招標小組招標文件承諾函發送設計復核 集中采購流程設計復核 集中采購流程設計部審批集中采購核價核價審批標題關于**項目****事項直接委托的審批流程編號申請日期2011-**-****項目公司擬對標題關于**項目****事項直接委托的審批流程編號申請日期2011-**-****項目公司擬對****事項進行直接委托，分述如下：咨詢服闡述為什么要直接委托為總價包干合同（列造價指標）或固8.與其他項目同類事項價格對比： 9.直接委托合作條件：主要是付款條件、工期、質量、提交成果等 通用業務流程審批（簡）招標管理中的四定分離原則：定樣、定價、定商、定貨議議招標領導小組組長主持，集體表決定標，并發收.價格風險.專業跨度大沒有絕對的風險，沒有絕對的風險，也沒有絕對的控制?確定“采購周期、計劃開始時間”?確定施工順序與進場時間采購?確定“采購周期、計劃開始時間”?確定施工順序與進場時間采購成本?提供圖紙、樣板、技術要求的時間?確定清單編制完成時間以及金額以計劃促進多部門高效協同工程工程設計設計在區域公司工程總監或項目總監的統籌下，共同制定合設計出圖計劃設計出圖計劃采購計劃促進多部門高效協同項目進度計劃（關鍵節點計劃）反思：傳統線下采購模式效率低，信息不對稱地位低商機來源少，銷售成本高供應商資源不匹配公司商機質量不高，真假難辨與開發商互成本高商機來源少，銷售成本高供應商資源不匹配公司商機質量不高，真假難辨與開發商互成本高供應商引入采購效率低供應商資料新，采集難供應商資質信譽難以判斷找得到，進不去信息無法及時到達開發商投標環節不公平、投訴無門采購環節不透明，易滋信息鴻溝CI（CI（CommonInterest，共同利益）CO（CommonOpinion，共識）可能達成協議的空間）實實虛實虛力爭共贏更好的解決方案:第三替代方案你的方案我的方案你的方案狀態變化供方年審招標采購供方管理狀態變化供方年審供方信息庫合同簽訂合同簽訂招標采購供方管理：貫徹供應商選用育留全過程手段：外網注網，內網初審、復審、入庫效果：增數量，保質量手段：入圍條件規范化，中標公告效果：公平、透明，防腐敗手段：優先中標，履約評估后績效改進供應商大會，網上投訴效果：一路同行，共同發展，實現共贏手段：年度定級，黑名單機制效果：優勝劣汰，戰略合作 招標采購供方管理—集團品牌庫分類類類標(總承包、酒店內裝類、外裝類（酒店、大商業、甲級A版寫字樓）、泛光照明類（酒店、大商業、甲級A版寫字樓電梯、空調主機、空調末端、冷卻塔、制冷機組、LED顯示屏、外墻涂料；◆規劃設計類：持有型物業建筑外立面方案及初步設計（包含商業綜合體項目裙房上部塔樓）、室內步行街和主力店室內裝修方案至施工圖設計、景觀方案至施工圖設計、導向系統方案至施工圖設計、夜景照明方案至施工圖設計、持有型物業弱電智能化方案至施工圖設計；◆酒店設計類：酒店內裝設計、酒店機電設計；◆開工開業慶典類；類標（16 招標采購供方管理—支撐平臺 體系成本制度、管控細則、使用指引 招標采購供方管理—層級管理成本部門是品牌庫層級管理牽頭和責任部門招標采購供方管理—供應商評估缺乏評估機制缺乏評估機制落地執行差落地執行差沒有約束力招標階段合作階段入庫階段招標階段合作階段入庫階段構建供應商評估體系年終總評評估過程評估過程資質評估資質評估資格預審資格預審過程評估過程評估總結評估總結評估保修評估保修評估年度總評年度總評評估結果評估結果綜合等級綜合等級入圍入圍合作等級合作等級 合作并降級供應商供應商構建供應商評估體系按合同付款節點總包、批量裝飾工程過程75%結算20%保修5%除總包、批量裝飾工程外的設備供貨類、材料類結算90%保修10%定期發起（年度、半年度）供應商（建筑施工圖設計年度，其他設計半年