PAGEPAGE20中國某某信息學校學生畢業設計(論文)題目：物業管理智能化的研究姓名：000班級、學號：0000班000號系(部)：經濟管理系專業：物業管理指導教師：000開題時間：2008-6-4完成時間：20092009目錄畢業設計任務書…………………1畢業設計成績評定表……………2答辯申請書……………………3-4正文……………5-6答辯委員會表決意見……………7答辯過程記錄表…………………8課題物業管理智能化的研究課題(論文)提綱0.引言1.智能物業1.1智能物業的內容1.2

智能物業和智能物業管理的聯系2.智能化物業管理2.1智能建筑的物業管理內容2.2智能建筑的物業管理的重點是物業設施管理3.智能化系統的物業管理技術特點和工作重點4.智能化小區物業管理存在的問題4.1技術和人才問題4.2政策與法規問題4.3制定“游戲規則”規范市場運作5.優化我國智能建筑物業管理的對策5.1智能建筑物業管理思路5.2智能建筑物業管理操作規范化5.3智能建筑物業管理的發展性5.4智能建筑物業管理的全程管理6.結論二、內容摘要本文介紹了智能化住宅小區物業管理與傳統物業管理的差異，闡述了智能化系統物業管理的技術特點和工作重點，指出目前智能化小區物業管理存在的主要問題是技術和人才水平低下、政策與法規不配套及缺乏市場運作規范，并從改變智能建筑物業管理思路入手，從操作規范化、注重物業管理的發展性及加強智能建筑物業管理的全過程管理幾方面，提出優化智能小區物業管理的途徑。參考文獻[1]陸偉良.智能建筑物業管理〔M〕.北京：電子工業出版社，2004[2]張立波.物業管理模式創新與智能化社區建設實務全書〔M〕北京：中國大地出版社,2003[3]鄧紅平.物業管理計算機化.華中科技大學出版社,2004.[4]黃英.房地產開發與經營.機械出版社，2004.[5]周珂.物業管理法教程.法律出版社.2004.[6]趙方池,譚善勇.住宅小區與大型商廈物業管理.中國經濟出版社.2003.物業管理智能化的研究000摘要：介紹了智能化住宅小區物業管理與傳統物業管理的差異，闡述了智能化系統物業管理的技術特點和工作重點，指出目前智能化小區物業管理存在的主要問題是技術和人才水平低下、政策與法規不配套及缺乏市場運作規范，并從改變智能建筑物業管理思路入手，從操作規范化、注重物業管理的發展性及加強智能建筑物業管理的全過程管理幾方面，提出優化智能小區物業管理的途徑。關鍵詞：智能物業；智能建筑；智能化小區；物業管理0.引言近幾年，智能小區建設已成為住宅建設的一大特點，各地房地產開發商已把智能小區作為一個新賣點，智能建筑的興起，對傳統的物業管理行業既是機遇，也是挑戰。作為現代化城市管理的重要組成部分和房地產開發經營的延續與完善，物業管理本身是一個復雜的系統，如何適應現代科技的發展將是物業管理發展面臨的一個緊迫問題。隨著人民生活和自身素質的不斷提高，人們對住房條件的要求越來越高，對環境的舒適性、便利性、安全性有了較高要求，物業管理必須適應這一趨勢。一方面，物業管理智能化系統是智能住宅小區智能化系統的組成部分，沒有物業管理的智能化，就沒有完整意義上的智能化；另一方面，只有物業管理的參與，并通過物業公司管理服務人員對智能化設備設施的管理及通過提供多種信息為居民服務，居民才能真正感受到住宅小區的智能，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。1智能物業在21世紀的今天，當我們進行房地產開發的時候，智能物業這一并不算新穎的名稱，卻將會成為建筑材料業、房地產業等一系列相關產業新的經濟增長點。并極有可能給現在已競爭激烈的朝陽行業IT業開辟另一個新戰場。所以說，今天，當我們談及智能網絡家居時，很多不了解的人都會認為很稀奇，其實這種反映就象當初在房屋建設中留下電話接口一樣，大家都認為沒必要，可當你看到21世紀的今天IT產業迅速的發展，計算機走下了神壇，逐漸走入了平常百姓家，你沒有理由懷疑智能化小區、智能網絡家居會是將來的一個發展方向，也許不久的明天，你就可以成為時尚的SOHO(在家辦公)一族、在家購物、在家看病、對自己的家進行遠程監控等等。表1小區智能化系統的組成小區智能化系統的組成安全防范子系統出入口管理及周界防越報警系統閉路電視監控系統對講防盜門控制系統住戶報警呼救系統保安巡更管理系統信息網絡子系統有線電視網系統高速寬帶數據網系統寬帶光纖接入網系統電話網系統其他網絡系統信息管理子系統多表現場計量與遠程傳輸系統車輛出入與停車場管理系統供電照明等公共設備監控系統緊急廣播與背景音樂系統物業管理計算機管理系統1.1智能物業的內容什么叫智能物業呢?在這里我們有必要弄清這個概念。近年來，智能建筑技術又有了新的發展，人們把智能建筑技術擴展到一個區域的幾座智能建筑進行綜合管理，再分層次地連接起來進行統一管理，這樣的區域和城市分別被稱為智能物業小區和智能城市。智能物業小區是智能城市的基本單元，它已成為建筑行業中繼智能建筑之后的有一個熱點。

所謂的智能物業小區，就是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的建筑物(主要是指住宅小區)按照統籌的方法分別對其功能進行智能化，資源充分共享，統一管理，在提供安全、舒適、方便、節能、可持續發展的生活環境的同時，便于統一管理和控制，并盡可能的提高性價比指標。

讓我們對比來看看國內外智能化物業的發展現狀吧!國外，智能網絡物業常被稱為”smarthome"。現在已有不少地方，如美國、加拿大、澳大利亞等地開發了這種智能網絡物業社區。這些社區都通過電子手段提供與社區有關的信息和服務。這種方式不僅縮短了人們物理上的距離，而且給用戶帶來了許多方便。通過Internet，社區向其住戶提供國內外新聞、社區內新聞以及住戶自己感興趣的新聞。另外，還有交通信息、天氣形式、地區性活動、商業區地圖。而社區最重要的是服務，這些社區提供了如醫療、嬰兒看護、寵物照顧、病人監護、電子圖書館、網上學校、預定旅店、飯館、酒吧、看電影、逛公園等項目，住戶可以根據自己的愛好進行選擇。此外，在住戶家庭內部聯成局域網(HomeLocalAreaNetwork)，將自家的所有電器進行智能控制，支持多臺個人電腦。住戶可以遠程監視、控制家中的各種設備，如提前打開空調、開關燈、收發傳真等一系列內部事務。這一智能化控制使得整個小區的智能化水平又提高了很多，當然這和國外網絡普及、應用水平、國民收入是密不可分的。

早在幾年前，美國、歐洲和東南亞等經濟比較發達的國家先后提出了“智能物業"(SmartHome)的概念。其實項目標就是：“將家庭中各種與信息相關的通訊設備，家用電器和家庭保安裝置通過家庭總線技術(HBS'')連接到一個家庭智能化系統上進行集中的或異地的監視、控制和家庭事務性管理，并保持這些家庭設施與住宅環境的和諧與協調。”早在1983年美國電子工業協會就組織專門機構開始制定家庭電氣設計標準，并于1988年編制了第一個適用于家庭住宅的電氣設計標準，即：《家庭自動化系統與通訊標準》，也有稱之為家庭總線系統標準(HBS)。在其制定的設計規范與標準中，智能住宅的電氣設計要求必須滿足以下三個條件，即：

1)具有家庭總線系統；(也稱綜合布線系統)

2)通過家庭總線系統提供各種服務功能；(各種家電的智能化)

3)能和住宅以外的外部世界相連接。(互聯網的功能，目前中國電信、長城寬帶及有線電

視都在積極的擴展此項業務以爭取更多的終極用戶)

我國也從1997年初開始制定《小康住宅電氣設計(標準)導則》)(討論稿)，在“導則”

中規定了小康住宅小區電氣設計總體上應滿足以下的要求：高度的安全性；舒適的生活

環境；便利的通訊方式；綜合的信息服務；家庭智能化系統。同時也對小康住宅與小區

建設在安全防范、家庭設備自動化和通訊與網絡配置等方面提出了三級設計標準，即：

第一級為“理想目標”；第二級為“普及目標”；第三級為“最低目標”。

在1998年5月新加坡舉辦的"98亞洲家庭電器與電子消費品國際展覽會”上，通過在

場內“蓋”起的模擬“未來之家”推出了新加坡模式的家庭智能化系統，并在新加坡新聞媒

體上刊登了有關“未來之家”的智慧所在。在“未來之家”里當早晨起床時間一到，臥室音

響設備就會自動播放屋主人愛聽的“起床曲”喚醒主人；臥房浴室的電燈也會在主人進入

梳洗時自動亮起，這時，廚房的煮咖啡器也自動煮水，等主人出來時，就有熱騰騰的咖啡等著他；在客廳里，主人只需輕輕按動綜合功能遙控器，就可以十分方便的通過家庭影院系統播放電視節目、VOD點播、DVD播放、上網查詢郵件和當天的重要新聞，以及多媒體游戲。當主人出門后，家庭智能化系統就會自動啟動安全保衛系統，一旦有人非法進入住宅或發生意外事故(如：火災、煤氣泄漏、老人疾病緊急求助)，系統就會立即自動撥電通知主人，或向有關警署報警。在外的主人接到報警后，也可以撥電回家撥接上家庭智能化系統，開啟家中的數碼電話機上的特別對講器，聽聽家里有沒有奇怪的聲音，甚至質問不速之客“你想干什么?”。主人在下班回家前，可以通過手機遙控家里的空調機并調節到舒適的溫度上，以及其它家里的電器設備(如：熱水器等)，當主人完成操作后，電話里會傳來柔美的聲音：“空調已開啟”。因此“未來之家”也是一個會“說話”的智慧之家。目前在美國已有近四萬戶家庭安裝了這一類的“家庭智能化系統”，在新加坡也有近30個社區(住宅小區)近5000戶的家庭采用了“家庭智能化系統”。相信到了2l世紀將會有更多的公寓和洋樓，以及住宅單位(住宅小區)安裝上這一類高科技智能化系統產品。

雖然建筑智能化在國內出現只是近幾年的事，但隨著國家信息產業的發展和建筑功能的改善，人們需要加強對外交流，因此產生了智能建筑這一概念。針對中國智能建筑市場已經形成，建設部設立了有關科研課題對其進行研究，但主要是在對現在的新技術、新產品進行優化、組合。為了避免投入、產出的效率問題，對市場進行科學管理，建設部在今年將推出”建筑智能化管理暫行辦法”，同時也將慢慢建立設計、施工、維護、檢驗等標準。現在建設部對小區智能化方面的研究主要集中在滿足通訊，為智能化提供基礎；有線電視傳播(娛樂)；計算機進入家庭；物業管理四大方面。目前，國內一些經濟較發達的城市已經有這方面建設，如我市的番禺麗江花園、保利花園、光大花園第三期等，而中信大廈更號稱要成為廣州的數碼港。他們的出現滿足了不同收入用戶對住戶的需求，同時，也為將來國家制定小康型住宅的標準進行了有益的探索和嘗試。

1.2

智能物業和智能物業管理的聯系智能物業和智能物業管理是兩個不同的概念，智能化是物業里面固有的一種硬件設施，他是用來為住戶實施服務的一個理想的環境，智能住宅小區為物業管理提供了新的發展空間，智能住宅與智能社區的發展方向，可以概括出四大特點：1、網絡化。目前流行的家庭的辦公、網上購物、遠程教育等等正是通信與計算機網絡化的現實表現，離開了網絡，也就不可能有住宅與住宅小區的智能化。2、智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂、購物、教育、家庭辦公等多項功能；把住宅小區的狹小、封閉空間變為可觸及世界的開放地域。3、人性化。智能住宅與智能住宅小區是迎合人的需要而產生和發展的，因此，在規劃、設計階段，就已充分考慮了居民的各種現實與各種需要要“以人為本”。4、綜合化。智能住宅小區具有很多復雜的功能，這些功能函蓋通信、安防、物業管理、家庭智能化等幾大方面，綜合性很強。

具備四大特點的智能住宅與智能住宅小區的產生，給了物業管理一個發展的空間，也給物業管理一個展現價值的機會。智能住宅與智能住宅小區的出現，給物業管理增加了很多新的、技術含量較高的管理服務內容，如網絡服務等等，使物業管理真正的有了“用武之地”，間接地也提升了小區物業管理的形象。

同時，物業管理的參與也才能真正實現智能住宅與智能住宅小區的智能功能。一方面，物業管理智能化系統是智能住宅與智能住宅小區智能系統的組成部分，沒有物業管理的智能化，就沒有完整意義上的住宅與住宅小區的智能化；另一方面，只有物業管理的參與，并通過物業公司管理服務人員對智能化設備設施的管理，及通過提供多種信息為居民服務，居民才能真正感受到住宅與住宅小區的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。

現代的智能住宅小區需要智能化的物業管理。與普通住宅小區物業管理相比，智能型住宅小區物業管理具有明顯不同的特點：其一，智能化程度高。傳統住宅小區由于其建筑、設備設施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小區智能化的改造，在物業管理方面使用一些計算機，但使用范圍相對狹窄。智能住宅與智能住宅小區由于其先天優勢，給物業智能化管理創造了條件，不僅在計算機的使用上，還是在管理的智能化上，都比普通住宅小區范圍要寬、程度要高得多。

其二、效率更高、內容更多、更便于管理。主要表現為：①物業管理中的一些傳統收費項目，如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費因為可以使用電腦管理而變得一目了然。房租、水、電、煤氣的用量也能通過專門的傳感器進行數據的精確采集。這樣可以提高效率，減少收費糾紛，而且大大方便了住戶。②物業管理領域中的一些專項與特約綜合經營服務，如快餐盒飯送餐服務、物業租售代理服務、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機票、其它中介咨詢服務、購物服務、洗衣服務、社區廚房等，通過電腦網絡聯系與處理將更為方便高效。③物業公司管理服務人員也將變為電腦網絡的操作者與管理者，通過電腦網絡（廣城網與局域網）提供各種管理服務，不僅可以收取網絡信息使用費和各種服務費，而且也從根本上改變了自身的傳統形象，提升了物業管理的科技含量、檔次和社會地位。管理服務人員的主要工作不再是走門串戶、忙于嘴上的協調與勸解，而是管理和維護電腦網絡，提供網上信息服務。這樣不但增加了管理服務內容，相應增加了物業公司的收入來源和利潤，而且因為網絡管理服務的高效而使物業管理變得更有效率，更容易管理。

其三，管理人員素質要求更高。智能住宅小區物業管理人員要在智能結構方面不但具有普通住宅小區物業管理人員的知識結構，同時還應熟悉和掌握計算機的基本知識和網絡知識，了解計算機的管理維護知識，熟練進行計算機的各種操作，包括文檔處理的網絡操作等等。

智能住宅小區及其物業管理的上述特點，也對物業管理提出了一系列新的要求：

第一、從業人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業管理的各個方面入手搞好物業管理工作。智能住宅是智能建筑技術的發展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特點。從其智能化的內容來看，重點是生活服務、安保和物業的管理維護；系統結構具有適應眾多服務對象與服務內容的分散性、多樣性、靈活性、控制對象分散，信息傳輸距離長，布線復雜等等。因此，從業人員要真正把智能住宅小區與智能建筑從管理觀念和管理服務的具體內容方面區別開來，從住宅小區的角度，向居民提供優質高效的管理服務產品，同時，積極做好智能化設備設施的維護工作。

第二，必須強調和切實督促物業公司對智能住宅小區物業管理的早期介入。一方面物業公司要從思想上把早期介入真正重視起來，并切實付諸實施；另一方面，政府有關部門也要從維護人民生命財產的角度出發，強調和督促物業公司對智能住宅小區物業管理的早期介入。

第三，必須加強智能住宅小區管理服務人員，特別是智能化系統維護管理人員的培訓培養工作。物業公司應選派相關專業的技術人員參與智能化系統的設計與實施，進行崗位培訓，掌握智能化系統管理的技能，并將系統過程、數據全面存檔，作為智能化系統啟動的初始條件，以確保智能化系統正常運行，并能保證管理服務人員正常利用該系統為廣大居民服務。

第四，努力做好智能小區物業管理的組織實施工作。智能住宅小區物業管理具有普通住宅小區物業管理的一般內容，包括：①公共管理服務。具體內容有：房屋維修管理、房屋設備管理、安全管理、道路交通管理、環境環衛管理、供曖管理以及公眾代辦性質的服務等等。②綜合經營服務。包括專項服務和特約服務兩個方面。具體內容有：衣著、飲食、居住、行旅、娛樂、購物、文教體衛等方面的服務。另外，智能住宅小區物業管理比普通小區物業管理也多了一些新的管理服務內容，如網絡信息服務等等。同時，智能住宅小區物業管理的主要工作也將變為管理和維護電腦網絡，而不是以前那種主要是依靠人力來發現和解決物業管理問題。

這樣，組織和實施智能住宅小區物業管理，就主要是操作電腦網絡、監測各種智能化儀器設備傳送的各種信息，并給以及時處理。智能住宅小區物業管理的微觀模式已經由主要是人工運作的模式，轉變為主要是機器動作的模式。

在社會信息化進程日益發展的今天，人們對自己住宅的關注已不再僅僅局限于居室面積、周邊的自然環境、交通道路狀況等基本方面的要求，而是會逐漸把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務、安全防范、物業管理等方面，如何發展一個受大眾和住戶歡迎的小區樓盤，是物業管理公司以后所要走的方向。2智能化物業管理智能化物業（也稱作智能化建筑），它是指運用現代計算機技術、自動控制技術、通信技術、多媒體技術與現代建筑藝術相結合，通過對機電設備的自動控制，對信息資源的管理，向用戶提供信息服務及安全、舒適、便利的環境服務，以投資回報合理、適合當今信息技術高速發展的需求為特點的現代化建筑。2．1智能建筑的物業管理內容智能建筑的物業管理不僅包括傳統意義上的物業管理中的服務內容，還包括對智能化設備系統的操作、維護和功能提升，使其物業真正起到保值、增值的作用。智能化建筑集合了高新技術的設備配置，它所需要的人力資源是以知識型為主體的，是一種保證實現知識型管理的具有特點鮮明的管理結構。傳統意義上的物業管理的服務內容是基礎，而智能建筑業管理的內容是在傳統管理的服務內容基礎上的提升，更需要體現出管理科學規范，服務優質高效的特點。2．2智能建筑物業管理的重點是物業設施管理物業設施是從建筑物業主、管理者和使用者的利益出發，對所有的設施與環境進行規劃和管理的經營活動。這一經營管理活動的基礎是為使用者提供服務，為管理者提供創造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業主保證其投資的有效回報并為不斷地得到資產升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所，以及為環境保護做出貢獻。智能建筑的物業由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設備，能全面獲取建筑物的環境、人流、業務、財務、設備的信息，從經營戰略的高度進行設施管理，因而，與傳統意義上的設施管理有很大的差別。兩者的差別對比如表1所示：表2設施管理方式的比較項目傳統的設施管理智能建筑的物業設施管理管理的特征現場管理經營戰略主要目標維持保養最優化與改革管理的著眼點產生問題的設備全部固定資產管理對象的時間當前的設施狀況全生命周期及未來的設施相關知識與技術僅與建筑物本體有關與建筑、不動產、經營、財務、心理、環境、信息等相關承擔的部門單一的設施運行維護多部門交叉復合管理智能小區建設時，開發商往往注重智能化功能配置的水平與相應的投資，重視智能化系統功能對于樓盤的直接影響，而對智能化系統今后管理模式很少考慮。如何使智能建筑保持高效、持續地運行，是對傳統的物業管理的一個新挑戰。3智能化系統的物業管理技術特點和工作重點智能化系統物業管理的核心是保持長期、持續的運行，在精細化運行中發揮作用。由于智能化系統以微電子技術為主的特點，使得智能化系統的物業管理工作產生了三方面的重點轉移。（1）系統與設備的維護管理方面，要求從以往的定性檢查深入到系統每個零部件物理層的定量化檢測。（2）智能系統的管理需要更多的相關環境條件的保證。智能建筑的物業管理就應當上升到非線性大系統的層面來考慮管理問題。例如，建筑的防水、防塵、防潮性能都會對智能化系統的正常運行及其運行精度造成影響。建筑材料的防靜電性能和措施、防泄漏屏蔽、周界干擾，也會關系到智能化系統的安全。外界供能的順暢更是決定了智能化系統的運行質量和方式。為了防止智能化系統受損，對防雷措施的類型與全面性要求更加嚴格。在智能化條件下，不僅是外來人員的非法闖入，任何人員的非法操作或有意無意的誤操作都將給建筑系統帶來不可估量的損害。（3）智能化系統在突出信息作用的同時，也帶來了信息資源的安全保護問題。智能化系統的物業管理與傳統物業管理最顯著的區別，在于智能建筑的安全防范管理必須從人流、物流、信息流$個角度才能完善安全性。物業管理部門不僅要防止顯性的設備的不正常現象，還要防止隱性的信息的不正常流傳。因此，智能化系統的物業管理特別需要嚴格內部人員的管理信息和信息資源的合法性管理。諸如通信傳輸方面，既要保證傳輸線路、載體的正常完好，還要采取口令、密碼、多重復核等技術進行監視，制止非法入侵、竊聽窺視和非法拷貝等信息資源遭到破壞或流失。4智能化小區物業管理存在的問題目前，在智能建筑建設、運行過程中出現了片面追求技術指標，忽視系統與設施的管理，管理水平低下、管理方法失當而導致建筑物智能化系統功能下降、部分失靈，甚至整體癱瘓的嚴重問題。因此，堅持智能系統整體適應性的原則，加強智能建筑物業管理，注重實際運行效果，提高投資效益已經引起人們廣泛地關注。4.1技術和人才問題首先，網絡在我國尚處于初級階段，基礎設施配備較差，智能產品還有待于提高。其次，我國的計算機技術、通訊技術、網絡安全技術整體水平不高。第三，實現房地產信息化離不開高素質的人才。在實現房地產信息化的初期，具備一定的信息系統知識的管理者會提出合理的要求，提高軟件開發的質量和實用性；在系統運行維護階段，管理者的水平更是直接與使用水平密切相關。信息服務業所需要的人才，不僅要懂計算機，還要懂經濟、懂企業經營管理。但是，由于我國房地產業發展歷史不長，尤其是房地產信息產業剛剛起步，缺乏相關的專業人員，嚴重制約了房地產信息化的發展。4．2政策與法規問題智能小區的發展除了要有發達的計算機網絡外，還需要完善的法律體系、稅收體系及便利的銀行支付體系與之相配套。目前，我國尚無針對網絡規范和網絡犯罪的法律；我國的稅收和征稅體系不完善。由于這些社會軟件不配套，智能小區的普及還需要一段時間的磨合。4．3制定“游戲規則”規范市場運作智能化小區建設過程中將會涉及到小區布線的產權歸屬、利益分配等問題，并且，會導致市場的不規范運作，甚至出現無序競爭的混亂局面。因此，為小區智能化建設制定一套游戲規則是當前一項刻不容緩的任務，其所制定的政策法規包括小區智能化配置的標準、小區智能化建設和運行的資產籌集與使用方法、小區布線的產權歸屬問題、信息服務業收費標準，以及涉及各職能部門對小區智能化建設的支持政策等。5優化我國智能建筑物業管理的對策住宅小區的智能化建設是大勢所趨，有著廣闊的發展前景。智能小區中智能技術所帶來的服務理念及模式是在其運營過程中體現出來的，最終是通過物業管理實現的。因而，物業管理的優劣直接影響到智能小區的智能化效果，優化物業管理至關重要。智能化系統不可避免地會產生故障和問題。如何結合智能化系統的技術特點和運行要求，事先預計到可能發生的各種內部、外界的問題，把故障消除在萌芽狀態，減少運行中斷，是智能建筑物業管理優化的主要目標。5．1智能建筑物業管理思路針對智能化系統精細化、持續性運行要求，優化智能化系統物業管理的思路是化被動為主動，變無序為有序。對智能化系統本身而言，在正常運行中最容易出現智能建筑的問題是末端傳感器和執行機構的老化。物業管理的主動性集中體現在如何把這些因老化產生的故障從事后維護轉變為事先保養。在一切可能出現或還未出現故障的時候或地方及時給予維護和排除，這就需要有一個完善的維護計劃和維護對策。通過對運行記錄與趨勢的科學分析，制定設備老化的處理與技術升級策略，包括備品備件的準備和更換對策。5．2智能建筑物業管理操作規范化操作規范是高效率的基本保證。物業管理優化的有效性集中體現在管理的預見性上。對于所有可能出現的、會影響到智能化系統正常運行的內部因素和外界因素都要有足夠的應急預案，制定縝密的操作內容和操作程序。5．3智能建筑物業管理的發展性在一些智能建筑物業管理中，普遍存在著對應急預案缺乏足夠的重視，特別是在智能建筑的安全管理方面。由于工作目標和工作內容的改變，人們必然需要對環境條件做出經常性的調整。因此，智能建筑物業管理要具備建成以后按照使用者的要求隨時對智能化系統進行調整的能力。智能建筑物業管理的發展性在宏觀上表現為智能化系統從整體上需要不斷吸收各個相關專業的新技術、新設備，以此加強和擴展其信息處理能力、通信能力和監控能力。物業管理部門應該適應這種技術和應用的發展，具備技術擴展能力。5．4智能建筑物業管理的全程管理智能建筑物業管理應在全面質量管理的觀點指導下進行全程管理。物業管理雖然是智能建筑開發經營的最后環節，但要做到最優化的物業管理，不能等到智能化系統最終開始運行時才去介入、到經營管理時才去注意質量。物業部門應盡早參與將要管理的智能建筑工程。最理想的是從最初項目設計階段就開始參與到工程中，把系統的需求、功能同日后的管理模式充分結合起來，做到設計、施工、管理的一體化。所以，物業管理做好前期的交接過程顯得尤為重要（包括人力資源）。物業管理公司應在項目策劃階段就介入，并與開發商共同完成智能化系統的定位；在設計階段提出合理建議；在實施過程中派專業人員進行現場跟進及有效監控，最終確保建成后的智能化系統有效運作。隨著智能化小區日益增多，不妨采用專業化管理，組建若干家專業化管理公司，讓物業管理公司走向市場，向專業化方向發展。通過資源的優化配置，特別是專業技術人員的合理配置，根據物業所需，靈活地進行內部人員調配，以達到降低成本，提高效率的目標。6結語智能化建筑的物業管理已迫切需要作為物業管理中的一門課題來討論。如何規范和建立有關智能化建筑物業管理的標準和法規，是規范物業管理和提高物業管理水平的需要，也是適應時代發展的需要，智能化建筑是一個不斷發展完善的高新技術結晶，而智能化建筑的物業管理也應隨智能化的發展建立起一套較為完整的管理體系，促進整個物業管理市場的良性運作，使我國的物業管理水準向國際化、特色化的方向發展。參考文獻：[1]陸偉良.智能建筑物業管理〔M〕.北京：電子工業出版社，2004[2]張立波.物業管理模式創新與智能化社區建設實務全書〔M〕北京：中國大地出版社,2003[3]鄧紅平.物業管理計算機化.華中科技大學出版社,2004.[4]黃英.房地產開發與經營.機械出版社，2004.[5]周珂.物業管理法教程.法律出版社.2004.[6]趙方池,譚善勇.住宅小區與大型商廈物業管理.中國經濟出版社.2003.基于C8051F單片機直流電動機反饋控制系統的設計與研究基于單片機的嵌入式Web服務器的研究MOTOROLA單片機MC68HC（8）05PV8/A內嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機溫度控制系統的研制基于MCS-51系列單片機的通用控制模塊的研究基于單片機實現的供暖系統最佳啟停自校正（STR）調節器單片機控制的二級倒立擺系統的研究基于增強型51系列單片機的TCP/IP協議棧的實現基于單片機的蓄電池自動監測系統基于32位嵌入式單片機系統的圖像采集與處理技術的研究基于單片機的作物營養診斷專家系統的研究基于單片機的交流伺服電機運動控制系統研究與開發基于單片機的泵管內壁硬度測試儀的研制基于單片機的自動找平控制系統研究基于C8051F040單片機的嵌入式系統開發基于單片機的液壓動力系統狀態監測儀開發模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機實現一種基于單片機的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機沖床數控系統的研究基于CYGNAL單片機的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機的噴油泵試驗臺控制器的研制基于單片機的軟起動器的研究和設計基于單片機控制的高速快走絲電火花線切割機床短循環走絲方式研究基于單片機的機電產品控制系統開發基于PIC單片機的智能手機充電器基于單片機的實時內核設計及其應用研究基于單片機的遠程抄表系統的設計與研究基于單片機的煙氣二氧化硫濃度檢測儀的研制基于微型光譜儀的單片機系統單片機系統軟件構件開發的技術研究基于單片機的液體點滴速度自動檢測儀的研制基于單片機系統的多功能溫度測量儀的研制基于PIC單片機的電能采集終端的設計和應用基于單片機的光纖光柵解調儀的研制氣壓式線性摩擦焊機單片機控制系統的研制基于單片機的數字磁通門傳感器基于單片機的旋轉變壓器-數字轉換器的研究基于單片機的光纖Bragg光柵解調系統的研究單片機控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機的多生理信號檢測儀基于單片機的電機運動控制系統設計Pico專用單片機核的可測性設計研究基于MCS-51單片機的熱量計基于雙單片機的智能遙測微型氣象站MCS-51單片機構建機器人的實踐研究基于單片機的輪軌力檢測基于單片機的GPS定位儀的研究與實現基于單片機的電液伺服控制系統用于單片機系統的MMC卡文件系統研制基于單片機的時控和計數系統性能優化的研究基于單片機和CPLD的粗光柵位移測量系統研究單片機控制的后備式方波UPS提升高職學生單片機應用能力的探究基于單片機控制的自動低頻減載裝置研究基于單片機控制的水下焊接電源的研究基于單片機的多通道數據采集系統基于uPSD3234單片機的氚表面污染測量儀的研制基于單片機的紅外測油儀的研究96系列單片機仿真器研究與設計基于單片機的單晶金剛石刀具刃磨設備的數控改造基于單片機的溫度智能控制系統的設計與實現基于MSP430單片機的電梯門機控制器的研制基于單片機的氣體測漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機的CAN/USB協議轉換器基于單片機和DSP的變壓器油色譜在線監測技術研究基于單片機的膛壁溫度報警系統設計基于AVR單片機的低壓無功補償控制器的設計