破舊小區(qū)改造調(diào)研匯報一、調(diào)研現(xiàn)實狀況由于我國經(jīng)濟的飛速增長，讓都市宜居程度變成了都市建設(shè)的重要指標(biāo)。破舊小區(qū)改造為民生重點工程，基于都市現(xiàn)代化、環(huán)境保護可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)破舊小區(qū)指的是建造時間比較長，市政配套設(shè)施老化，公共服務(wù)缺項等問題比較突出的居住小區(qū)。通過調(diào)研和過去一年多的試點狀況來看，這些小區(qū)也許已經(jīng)建成了____年以上，由于本來設(shè)計原則比較低，管網(wǎng)破舊、公共服務(wù)缺失直接關(guān)系到生活在小區(qū)里居民的獲得感、幸福感、安全感。應(yīng)通過外部環(huán)境的改造和基礎(chǔ)設(shè)施的改造、服務(wù)設(shè)施的健全，提高居民的宜居水平。在都市改造中，老城區(qū)屬于重要地段，不過在改造破舊小區(qū)期間卻碰到了非常多的難點。二、存在問題(一)環(huán)境設(shè)施狀態(tài)落后伴隨經(jīng)濟發(fā)展，生活水平逐漸提高。車輛保有量正在逐漸提高的趨勢。小區(qū)道路比較窄，停車位不夠，導(dǎo)致在私家車增長的狀況下，車主只可以將車停到公共場所當(dāng)中，這導(dǎo)致占據(jù)了大量的娛樂場所的活動空間，嚴重影響了人們的娛樂活動。道路由于太窄，再加上具有車輛，私家車之間難免會發(fā)生碰撞，使得住戶間常常發(fā)生沖突，影響了小區(qū)的友好發(fā)展;水電基礎(chǔ)設(shè)備過于老化，管線長時間沒有更換，導(dǎo)致小區(qū)會由于水電管線問題而發(fā)生路面坍塌、停水停電的狀況，嚴重影響了居民的生活質(zhì)量，此外供電線路老化還很有也許發(fā)生火災(zāi)、雷擊等狀況，這給住戶導(dǎo)致了非常大的安全隱患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代較早，小區(qū)存在許多此前的電力平行線和后期弱電管網(wǎng)亂牽拉現(xiàn)象;建筑外墻粉刷面受到了風(fēng)化，建筑內(nèi)墻面受到了大面積的腐蝕，缺乏足夠的照明設(shè)備。小區(qū)雨污管網(wǎng)破舊，且雨污水混流排放。例如保定新村部分管網(wǎng)堵塞、化糞池破損甚至坍塌導(dǎo)致小區(qū)雨污水系統(tǒng)無法正常運行，每逢臺風(fēng)天氣小區(qū)內(nèi)澇污水橫流、異味嚴重。小區(qū)道路年久失修，坑坑洼洼破損嚴重。安防技防設(shè)備不完善。(二)居民意見難以統(tǒng)一破舊小區(qū)人員構(gòu)成復(fù)雜，小區(qū)住戶一般以老年人、臨時租戶、工薪階層為主。各方有各自需求，方案意見征求階段，得到的意見征求成果與實行施工過程常常存在意見難以統(tǒng)一的狀況。該狀況一般導(dǎo)致施工過程受到部分小區(qū)居民輪番阻擾施工，不配合改造。例如：有關(guān)小區(qū)綠化增長與合適縮減綠化增長停車位思緒分歧問題，建筑違章改造拆除等問題。(三)綠地所存在的問題破舊小區(qū)建造的時間普遍在上世紀末，無論是在設(shè)計水平還是配套設(shè)施方面，都無法和現(xiàn)代的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計相比。尤其是在綠化工作上，為滿足綠化率，盡管許多的小區(qū)都進行了綠化，不過普遍都是自然生長，并且由于缺乏必要的養(yǎng)護，因此無法從整體上展現(xiàn)出美感。同步，尚有的小區(qū)盡管進行了綠化設(shè)計，不過卻存在缺株的狀況，許多地表都暴露在外。此外，破舊小區(qū)并不重視對于綠化的管理工作，例如湖光花園也很少對綠植進行保養(yǎng)，個別的破舊小區(qū)還把小區(qū)的綠地開墾改導(dǎo)致了小菜園，亂搭亂建，嚴重破壞了小區(qū)的環(huán)境。(四)建設(shè)施工過程影響破舊小區(qū)改造過程中，地面破除、管網(wǎng)溝槽開挖、油漆粉刷氣味等會對小區(qū)居民平常生活導(dǎo)致一定影響。由于改造過程存在各個管線部門共同施工，個別小區(qū)施工現(xiàn)場混亂。例如驛前巷15A、15B小區(qū)施工過程安全防護措施不到位，施工組織不夠合理導(dǎo)致未能有效進行施工，改造時間增長等問題。三、對策提議(一)增長小區(qū)功能在改造破舊小區(qū)的過程中，不僅要穩(wěn)固樓體構(gòu)造、重新打造外觀、建立保暖工程，并且還要合理的增設(shè)小區(qū)功能。一，改善小區(qū)居民水電供應(yīng)設(shè)施陳舊的狀況，并滿足居民平時的生活規(guī)定;二，對小區(qū)里違反規(guī)定的建筑進行清除，增長綠化和小區(qū)健身活動區(qū)域的面積，加寬小區(qū)的道路，并要通過小區(qū)地基的實際狀況，來在合理的位置建造地下停車場以及供水排水系統(tǒng);最終，要改善臨街土地，以提高小區(qū)附近的經(jīng)濟價值，增長老年活動場所。運用完善的規(guī)劃以及所增長的功能，來全面的加強破舊小區(qū)的宜居程度和經(jīng)濟價值，從而給居民打造出一種舒適且條件優(yōu)越的生活環(huán)境。(二)加強意見征求過程方案征求初期，應(yīng)盡量提高意見征求的受眾的覆蓋面，做好居民改造意識工作。讓小區(qū)居民在前期充足的參與到改造工作里，在方案設(shè)計期間盡量滿足各方需求的狀況下到達共識，求同存異。以便后期改造過程中產(chǎn)生分歧導(dǎo)致減少不必要的糾紛阻擾。(三)運用綠色生態(tài)環(huán)境保護理念來進行規(guī)劃設(shè)計(1)堅持以人為本要讓規(guī)劃工作具有科學(xué)合理性，并展現(xiàn)出綠化工作的成效。根據(jù)破舊小區(qū)的設(shè)施條件，來有針對性的制定綠化規(guī)劃，保證規(guī)劃設(shè)計和實際狀況可以合理的融合到一起，并實現(xiàn)點、線、面的融合，如此一來就可以改善綠地植被景觀，從而打造出一種功能齊全的綠地系統(tǒng)。例如建立一種小游園，然后融合小區(qū)綠化的狀況，在進行改造的小區(qū)內(nèi)創(chuàng)立休閑娛樂場所，然后根據(jù)住戶的多種規(guī)定，并運用草坪、廣場等來把綠地分為多種功能區(qū)，每個分區(qū)單獨存在，不過均具有自己的特點，可以到達居民的種種規(guī)定;此外也可以進行主干道綠化的線狀綠地的建設(shè)，也就是在小區(qū)里把綠化按照現(xiàn)實狀況來排列，把小區(qū)中處在分離狀態(tài)的綠地進行連接，以構(gòu)成一種綠色體系框架。(2)對綠地構(gòu)造進行改善，以加強綠地的生態(tài)收益。想要提高小區(qū)的環(huán)境，那么就要合理的使用好小區(qū)的綠地，全面的展現(xiàn)出綠肺的功能。而想要實現(xiàn)這一目的，那么就要以生態(tài)平衡為理念來創(chuàng)立綠化環(huán)境保護功能，不要只是把綠地當(dāng)做是一種裝飾品，同步還要合理的改善植被，全面的展現(xiàn)出生態(tài)效果。總體來說的話，就是要更改喬木、灌木之間的比例，由于生態(tài)收益和綠地面積屬于正比關(guān)系，將巧木、灌木進行融合才可以打造出構(gòu)造豐富的綠地，這樣一來就可以全面加強生態(tài)收益。(四)加強建設(shè)過程管理嚴格把控質(zhì)量，安全進度。與施工、監(jiān)理單位做好建設(shè)工作，合理施工組織計劃，嚴格把關(guān)施工過程。既要保質(zhì)保量、準(zhǔn)時交付工程。又盡量減少改造過程對居民平常生活導(dǎo)致的影響。(五)加強改造后的維護工作對破舊小區(qū)的改導(dǎo)致效只可以體現(xiàn)較短的時間，若想長時間保持住戶宜居的程度，那么還要全面和物業(yè)企業(yè)、居委會等部門進行合作，來一同進行管理。根據(jù)____年工作計劃安排，4月上旬，縣人大常委會構(gòu)成調(diào)研組，在縣人大常委會副主任呂高驥帶領(lǐng)下，對全縣破舊小區(qū)改造工作進行了深入調(diào)研，察看了部分現(xiàn)場，召開了專題座談會，聽取了有關(guān)部門負責(zé)同志匯報。現(xiàn)將調(diào)研狀況匯報如下。一、破舊小區(qū)改造基本狀況(一)破舊小區(qū)現(xiàn)實狀況。全縣城區(qū)已上房小區(qū)共有107個：其中有物業(yè)管理的35個;無物業(yè)管理的72個(單位自管7個、居委會管理56個、業(yè)主自治9個);已貫徹物業(yè)管理尚未入住小區(qū)20個;成立業(yè)主委員會的小區(qū)有22個(其中有物業(yè)小區(qū)成立7個、無物業(yè)小區(qū)成立15個)。(二)____年改造狀況。____年縣委、縣政府以創(chuàng)立省級文明都市為契機，決定全面提高城區(qū)破舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施使用功能，大力改善居民生活環(huán)境質(zhì)量，真正把政府為民辦實事工程落到實處，從____年至____年，運用五年時間，分批次對鼓樓、明珠園等30個規(guī)模較大的破舊小區(qū)進行綜合改造整改。____年縣政府制定下發(fā)了《沛縣破舊小區(qū)綜合改造整改暨長期有效管理工作實行方案》，將鼓樓小區(qū)一二三期、鼓樓小區(qū)四期、明珠園等三個破舊小區(qū)列入了為民辦實事工程項目。由縣城管局牽頭、沛城街道配合，投資____余萬元，對三個破舊小區(qū)的道路、上水、雨污管網(wǎng)、停車設(shè)施、路燈、監(jiān)控、門禁、立面、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施進行了全面改造。通過改造，破舊小區(qū)變成了一種個環(huán)境優(yōu)美、行車有序、停車規(guī)范、排水暢通、潔凈整潔、生活舒適的宜居小區(qū)。(三)____年改造計劃。____年，縣政府計劃對鑫達園、江南山水、陽光一、二、三期、鑫糧苑、子隆小區(qū)、都市花園、紫荊花園、江南名都城、香頌雅苑、新沛東西區(qū)合計12個小區(qū)進行改造。二、破舊小區(qū)改造存在的幾種問題(一)停車難問題突出。伴隨社會的發(fā)展，物質(zhì)生活的不停豐富，家庭轎車擁有量越來越多，而破舊小區(qū)建設(shè)較早，沒有地下停車場，地面停車位又嚴重局限性，業(yè)主車輛停放較為混亂，隨意占據(jù)公共道路，阻礙交通，居民牢騷較多。(二)公共設(shè)施缺失破損嚴重。破舊小區(qū)建設(shè)時間較早，部分小區(qū)規(guī)劃設(shè)計先天局限性，多數(shù)老小區(qū)未鋪設(shè)燃氣管道，雨污不分，沒有物業(yè)用房、公共廁所、居民活動中心等公共設(shè)施。有些小區(qū)原有的門衛(wèi)房、公共用房被占用或出租、發(fā)售。如鼓樓四期、明珠園小區(qū)傳達室被發(fā)售、明珠園小區(qū)公共用房被開發(fā)商出租開辦幼稚園等。小區(qū)內(nèi)道路破損，坑洼不平，出行困難;停車棚破爛不堪，有礙觀瞻;墻面污損嚴重，形象不佳;路燈不亮，成為擺設(shè);電線、網(wǎng)線私拉亂接現(xiàn)象隨地可見，以上狀況嚴重影響了破舊小區(qū)居民的生活質(zhì)量。(三)改造資金籌措困難。____年12個破舊小區(qū)綜合整改的概算投資總額約7862萬元，投資較大。但目前陽光一二三期、鑫糧苑、子隆小區(qū)、都市花園、紫荊花園、江南名都城、香頌雅苑等8個小區(qū)的資金還沒有貫徹，概算編制招投標(biāo)工作進展緩慢，影響了小區(qū)整改善度。(四)毀綠現(xiàn)象普遍存在。部分業(yè)主私自毀綠種菜，破壞小區(qū)綠地。部分業(yè)主私自破墻開窗、拉墻圍院，大搞圈地運動，搶占綠地，硬化土地。有些業(yè)主為以便車輛停放，私自毀綠自建停車位。(五)物業(yè)管理混亂。多數(shù)破舊小區(qū)都沒有物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)違建隨地可見，技防設(shè)施基本沒有，電動車輛失盜現(xiàn)象時有發(fā)生。小區(qū)內(nèi)種菜養(yǎng)禽現(xiàn)象普遍存在，小商小販隨意進出，缺乏管理。新建小區(qū)大部分沒通過驗收就先行上房，前期物業(yè)管理大多由開發(fā)商自己負責(zé)選擇。房子一旦售完，物業(yè)企業(yè)解散，許多遺留問題遲遲不能得到處理。業(yè)主利益受損，把矛盾轉(zhuǎn)移到后來的物業(yè)企業(yè)頭上，不處理問題就拒繳物業(yè)費，而物業(yè)企業(yè)沒有能力處理，如此惡性循環(huán)，三到五年，一種新小區(qū)就變成破舊小區(qū)。三、對下步破舊小區(qū)改造工作的幾點提議(一)加強領(lǐng)導(dǎo)，形成合力。破舊小區(qū)改造波及多種部門，目前我縣破舊小區(qū)改造工作重要由縣城管局牽頭，提議縣政府成立破舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加大統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，各有關(guān)部門明確職責(zé)、任務(wù)、目的，充足調(diào)動城管委、城管執(zhí)法局、住建局、房產(chǎn)局、園林局、物價局、街道等單位的積極性，深入加緊我縣破舊小區(qū)改造工作。(二)統(tǒng)籌規(guī)劃，科學(xué)安排。在詳盡掌握破舊小區(qū)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進行分類評估，統(tǒng)籌科學(xué)規(guī)劃，對確定的改造項目要拿出有針對性、可操作性的改造方案，按照輕重緩急、先易后難的原則組織實行。要把小區(qū)改造工作與我縣城區(qū)路網(wǎng)、管網(wǎng)改造相結(jié)合，要從居民期盼的小區(qū)停車難、小區(qū)燃氣使用等熱點問題入手，重點處理破舊小區(qū)環(huán)境、公共秩序、物業(yè)管理等問題。破舊小區(qū)整改波及群眾切身利益，制定整改方案前要多種形式廣泛征求居民意見，方案出臺后要向小區(qū)居民公告，整改方案根據(jù)小區(qū)的實際狀況實行一區(qū)一策，區(qū)別看待。(三)多方籌資，加大投入。縣政府要加大財政投入的力度，做好資金投入保證，兵馬未動，糧草先行，只有把資金投入到位，才能把破舊小區(qū)整改這項德政工程、惠民工程實實在在做好。同步，要積極探索小區(qū)改造資金多元化、多渠道的投資機制。對小區(qū)規(guī)模大、入住時間長、基礎(chǔ)設(shè)施缺失嚴重的小區(qū)，提議列入縣為民辦實事工程，由縣政府組織實行全面改造提高。對規(guī)模較小的小區(qū)，提議由街道根據(jù)各小區(qū)實際狀況，投入資金對道路、公共照明、下水道、窨井、停車位、監(jiān)控等基礎(chǔ)設(shè)施實行改造。(四)加大宣傳，統(tǒng)一認識。要創(chuàng)新宣傳方式，加強輿論宣傳，提高老小區(qū)改造的認同度和知曉度。要發(fā)揮示范工程導(dǎo)向作用，通過改造前后的對比，使業(yè)主真正理解改造的意義，自覺支持，減少整改過程中的矛盾和工作阻力。(五)健全機制，長期有效管理。在改造提高的基礎(chǔ)上，實行四位一體(小區(qū)黨支部、居委會、物業(yè)服務(wù)站、小區(qū)業(yè)主委員會)和建立四支隊伍(保潔、保安、運維、治安)相結(jié)合的管理模式。破舊小區(qū)綜合整改后，街道辦事處是管理主體，要成立街道物業(yè)管理辦公室和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理辦公室負責(zé)對破舊小區(qū)平常管理工作的監(jiān)督、指導(dǎo)和考核，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實行準(zhǔn)物業(yè)化管理，各小區(qū)成立物業(yè)服務(wù)站，納入四位一體監(jiān)督機制，小區(qū)黨支部和居委會是第一監(jiān)管責(zé)任主體。明確破舊小區(qū)工作質(zhì)量原則及量化考核措施，縣城管委每月抽查考核街道辦事處，通報考核成果，并作為年終考核的重要根據(jù)。街道辦事處每周督查考核小區(qū)居委會及各小區(qū)，每月考核通報，兌現(xiàn)獎懲。前言小區(qū)管理與服務(wù)貼近小區(qū)居民的生活實際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)管理水平的高下與服務(wù)的好壞對小區(qū)兩個文明建設(shè)具有重要影響。因此，探討怎樣協(xié)調(diào)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，為小區(qū)居民發(fā)明良好的生活環(huán)境，對于建設(shè)和推進小區(qū)的友好發(fā)展具有重要意義。天橋灣小區(qū)位于通州區(qū)繁華地帶，占地面積約0.32萬平方公里，與區(qū)政府緊一路之隔，地理位置優(yōu)越，交通便利。小區(qū)建成于90年代，合計14棟住宅樓，常住人口855戶、1932人，外地來京人員573人，轄區(qū)范圍內(nèi)有通州區(qū)體育局、游泳中心、武術(shù)學(xué)校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。數(shù)年來，天橋灣小區(qū)也像諸多破舊小區(qū)同樣，存在著物業(yè)管理不到位，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度，嚴重影響著小區(qū)居民生活質(zhì)量和小區(qū)友好，已成為居民群眾反應(yīng)強烈、各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的現(xiàn)實問題。一、有關(guān)概念(一)、破舊小區(qū)《北京市破舊小區(qū)綜合整改工作實行意見》規(guī)定，破舊小區(qū)包括1990年(含)此前建成的、建設(shè)原則不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒有建立長期有效管理機制的破舊小區(qū)(含單棟住宅樓)，以及1990年后來建成、存在上述問題的破舊小區(qū)。有關(guān)學(xué)者認為破舊小區(qū)在建設(shè)之初重要是為了處理居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡樸。伴隨都市人民生活水平的提高，破舊小區(qū)的外部設(shè)施已經(jīng)跟不上時代。我國破舊小區(qū)的管理一直有三種經(jīng)典的模式：一是由小區(qū)居委會進行管理;二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位組建內(nèi)部服務(wù)機構(gòu)管理;另一種就是多單位管理，即一種小區(qū)有房管、園林、供電及水務(wù)等多單位管理。(二)、小區(qū)服務(wù)在社會學(xué)上小區(qū)服務(wù)就是指一種小區(qū)為滿足其組員物質(zhì)生活與精神生活需要而進行的社會性福利服務(wù)活動。按照社會學(xué)的概念，小區(qū)服務(wù)可以分為滿足小區(qū)居民精神生活需要為目的的小區(qū)基本公共服務(wù)和以滿足小區(qū)居民物質(zhì)生活為目的的小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)。二、分析天橋灣小區(qū)作為破舊小區(qū)的管理服務(wù)現(xiàn)實狀況及對策(一)居民多元化構(gòu)造，物業(yè)管理惡性循環(huán)。通過調(diào)查走訪，天橋灣小區(qū)中的房屋構(gòu)造復(fù)雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。也正是此狀況導(dǎo)致了老小區(qū)的居民構(gòu)造相對復(fù)雜。居民的生活背景、知識構(gòu)造、行為習(xí)慣，消費觀念，自身素質(zhì)參差不齊，不能充足認識物業(yè)管理的真正含義。某些居民只愛惜自家衛(wèi)生，忽視了自己應(yīng)盡的義務(wù)，不關(guān)懷小區(qū)的整潔建設(shè)。由于歷史遺留問題，這些年小區(qū)物業(yè)又屬于政府托管，按每平米0.3元收取物業(yè)費較低，管理人員有限，服務(wù)質(zhì)量跟不上，導(dǎo)致了居民多數(shù)不繳費，物業(yè)收費難度大，便以減少服務(wù)原則來維持現(xiàn)實狀況，服務(wù)管理狀況越來越差，從而使小區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。因此導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)了諸多棘手的問題。名詞解釋：物業(yè)管理惡性循環(huán)物業(yè)管理服務(wù)水平不高業(yè)主不滿拒繳物業(yè)費物業(yè)虧損減少服務(wù)項目更多業(yè)主不繳費矛盾激化物業(yè)企業(yè)退出陷入真空狀態(tài)新物業(yè)企業(yè)(或政府接管)進入再次循環(huán)。這樣的輪回被業(yè)界稱之為物業(yè)管理惡性循環(huán)。針對此狀況，居委會做了冷靜的分析，通過運用宣傳欄、倡議書、座談會等多種形式，努力向居民宣傳物業(yè)管理方面法規(guī)政策和權(quán)利義務(wù)，引領(lǐng)廣大居民正視老小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實問題，樹立對的的消費觀念。并引導(dǎo)物業(yè)不停提高管理服務(wù)水平，強化物管工作人員的行為和素質(zhì)，努力增進小區(qū)的友好穩(wěn)定。目前也借助網(wǎng)格化工作，加強入戶，不停推進居民花錢買服務(wù)意識的深入，提高精細化服務(wù)水準(zhǔn)，使物業(yè)管理逐漸走向良性循環(huán)軌道。(二)小區(qū)物業(yè)管理的突出問題及對策小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)包括常規(guī)服務(wù)、專題服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。一般小區(qū)可以提供的常規(guī)性服務(wù)是對業(yè)主提供的基本服務(wù)，重要包括：(1)治安管理;(4)車輛道路管理等;(2)綠化管理;(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理數(shù)年來，天橋灣小區(qū)正是由于缺乏正規(guī)的物業(yè)管理，又存在著諸多歷史遺留問題，這些常規(guī)服務(wù)管理無序，小區(qū)的居住環(huán)境、友好環(huán)境成為居民日益關(guān)注的焦點，影響了居民的歸屬感和幸福感。1.治安管理問題由于我小區(qū)緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動性和流量極大。小區(qū)沒有完全封閉，沒有技防設(shè)施，單元門未安裝門禁，2個出入口沒有人員值守，夜間路燈照明也有過5年不亮的記錄。小商販自由出入，還常常發(fā)生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，小區(qū)不穩(wěn)定原因較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發(fā)顯現(xiàn)。2.車輛道路管理問題嚴重影響天橋灣小區(qū)友好的另一種問題是車輛管理。一是小區(qū)內(nèi)兩處簡陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，諸多居民將車放置樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動，也防止不了丟失，居民意見紛紛。二是由于生活條件不停提高，小區(qū)的機動車輛極具增多，但小區(qū)沒有規(guī)劃的停放場地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現(xiàn)象嚴重。又由于無人管理收費、不限車輛入內(nèi)，外來車輛也不停入侵。這就不停地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。小區(qū)居委會也多次協(xié)調(diào)物業(yè)商議安排值守人員，但由于資金問題未果。為破解這些難題，保證轄區(qū)的安全穩(wěn)定，我們沒有坐以待斃，而是重視發(fā)揮小區(qū)層面的協(xié)調(diào)作用，積極牽頭組織物業(yè)，居民代表，有關(guān)部門召開聯(lián)席會、座談會，本著小事自己處理，大事協(xié)調(diào)處理的工作原則，積極開展志愿服務(wù)，發(fā)動了一批有能力、有公益心、有責(zé)任心的居民黨員成立巡查隊、義務(wù)看家護院，擔(dān)任信息員參與巡查摸排隱患矛盾。并積極想措施，積極協(xié)調(diào)單位，挨戶做工作收取路燈費，處理了小區(qū)路燈照明問題。又積極聯(lián)絡(luò)派出所在小區(qū)6個明顯部位安裝電子監(jiān)控設(shè)備，處理了最基本最急需的安全問題，治安狀況大大改善。今年又協(xié)調(diào)辦事處出資設(shè)計更新了小區(qū)東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們承認和滿意的同步，居民們思想也大大轉(zhuǎn)變，也提出應(yīng)當(dāng)聘任安保人員，規(guī)范車輛管理，保證小區(qū)居民的安全，建立長期有效管理，提高服務(wù)水平。3.環(huán)境維護問題長期以來，由于歷史遺留問題，物業(yè)管理缺失，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，小區(qū)支干道路、宅前道路、路面、臺階出現(xiàn)不一樣程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重，下水道常常堵塞;沒有專業(yè)保潔服務(wù)，小區(qū)道路樓道無人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無人清理，嚴重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環(huán)境衛(wèi)生的臟亂差，影響著居民的平常生活質(zhì)量，使居民的歸屬感很低。近兩年，通過小區(qū)自身的努力，鼓勵居民開展自我管理，自我維護，積極做好宣傳，大力發(fā)動黨員、居民、服務(wù)隊伍開展義務(wù)勞動，參與治理和維護，大力開展樓門文化建設(shè)，改善樓道面貌，增進鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘任了4名打掃員，小區(qū)主干道路、綠地等衛(wèi)生得以維護，不過諸多小區(qū)樓門內(nèi)衛(wèi)生仍然處在無人管理。樓門內(nèi)小廣告隨地可見，堆物堆料的陋習(xí)仍然存在。小區(qū)亟待處理的是怎樣深入加大提高居民自身素質(zhì)，從自身做起積極維護小區(qū)整體環(huán)境，為小區(qū)做奉獻。4.違法建設(shè)問題由于小區(qū)長期缺乏物業(yè)監(jiān)管，小區(qū)內(nèi)部普遍存在私搭亂建，違規(guī)建設(shè)現(xiàn)象尤其嚴重。常見的有占用綠地外擴陽臺、占用綠地搭建車棚，外接窗臺和私改樓頂天臺等。接到居民反應(yīng)，居委會也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進行處理，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門之間職責(zé)不清，缺乏聯(lián)動機制，導(dǎo)致執(zhí)法難。居委會又沒有權(quán)利，不能和居民對立，主線無法制止，違建亟待整改。5、破舊小區(qū)的一般歷史遺留問題較多，天橋灣就存在例如：原開發(fā)商缺資建設(shè)原則不高，房屋工程建設(shè)資料、圖紙殘缺無法查找，給后續(xù)某些工程施工導(dǎo)致了一定影響;70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問題日益突出;小區(qū)內(nèi)需建設(shè)室外休閑場所等大問題。客觀的看，居民自治雖然把居民組織起來，但畢竟還停留在小打小鬧階段，處理了某些平常問題。但最重要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重大維修及整改，還必須靠由政府主導(dǎo)投入。還應(yīng)充足運用人大代表與居民、黨員面對面座談機制，及時反應(yīng)小區(qū)存在的自身無法處理的問題，通過政府的渠道更好地增進小區(qū)歷史遺留問題的處理。天橋灣就通過人大代表反應(yīng)處理了路面修復(fù)，更新路燈等問題，房屋漏雨問題也已經(jīng)提上了日程。三、探究破舊小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)問題的提議(一)建設(shè)為先，提高小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。為小區(qū)開展準(zhǔn)物業(yè)管理打下扎實的物質(zhì)基礎(chǔ)，就要先對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不一樣程度的改造，依托《北京市破舊小區(qū)綜合整改工作實行意見》，只有通過政府出資，對小區(qū)老化管道、破損道路和區(qū)域進行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂場所，增長消防、監(jiān)控等公共設(shè)施，通過綜合整改，改善和處理一批現(xiàn)實問題，深入完善制度，才能切實變化小區(qū)的環(huán)境面貌，為居民發(fā)明舒適友好的生活環(huán)境。可以先把事情做起來，居民對管理