目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc248898999"第一章總論1HYPERLINK\l"_Toc248899000"1、項目背景1HYPERLINK\l"_Toc248899001"2、項目概況1HYPERLINK\l"_Toc248899002"3、開發商概況2HYPERLINK\l"_Toc248899003"4、編制依據與研究范圍3HYPERLINK\l"_Toc248899004"第二章項目市場分析5HYPERLINK\l"_Toc248899005"個1叮、員宏掠觀靈環洽境朋分木析嘆5HYPERLINK\l"_Toc248899006"絨2夸、故區塑域仙市伙場路環填境鬧分葡析隱1姓2HYPERLINK\l"_Toc248899007"駛3靠、邁項最目凡優探勢鏈分宮析罰2雖5HYPERLINK\l"_Toc248899008"箱4調、融項婆目吸營封銷洲策天略筋和蜘前彎景鳥分背析歡2象6HYPERLINK\l"_Toc248899009"恨第賄三煩章恨建刻設速條邀件泛分垮析續2咸8HYPERLINK\l"_Toc248899010"壤1欠、蜜項胡目娘地乘址豬2強8HYPERLINK\l"_Toc248899011"盟2飯、來氣岸候密條膏件撿2巨8HYPERLINK\l"_Toc248899012"果3員、芽外裙部鄙配貿套減條泥件梯2歌9HYPERLINK\l"_Toc248899013"副第弄四戴章獻項波目另的帥建贈設香內奧容宰和擇規謠模懶2攝9HYPERLINK\l"_Toc248899014"梨第虛五倉章帥工山程逆設肢計病3贊1HYPERLINK\l"_Toc248899015"念1簡、顛建太筑暖設否計裙3咱1HYPERLINK\l"_Toc248899016"召2境、虛結肉構扒設仗計鳥3孤2HYPERLINK\l"_Toc248899017"中3紅、銅無戶障磚礙守設傷計肢3伶3HYPERLINK\l"_Toc248899018"臣第這六黑章言公呈用戚工相程更3洋4HYPERLINK\l"_Toc248899019"春1不、如給它排撤水倘系獲統街3粥4HYPERLINK\l"_Toc248899020"怨2鼠、萄供淡熱怪與哄通精風腔系膠統糾3愁6HYPERLINK\l"_Toc248899021"姓3族、牲強愉電日工再程陜3吧7HYPERLINK\l"_Toc248899022"瓜4搖、夫弱惑電弟工禽程并3培8HYPERLINK\l"_Toc248899023"春5糟、憶防型雷站3濁9HYPERLINK\l"_Toc248899024"悶6繳、靈煤崇氣炎工叨程痛3俯9HYPERLINK\l"_Toc248899025"朝第祝七基章該環蜂境趨保榨護橋3竿9HYPERLINK\l"_Toc248899026"錘1徑、葉項喉目謠環焰境雙影吼響臥分搜析物3柄9HYPERLINK\l"_Toc248899027"落2貫、撤環際境鋪保箏護閣對焰策釘4漢0HYPERLINK\l"_Toc248899028"炎第奏八光章習節物能否與職節卷水挑4封2HYPERLINK\l"_Toc248899029"用1搶、控節燃能獻4霜2HYPERLINK\l"_Toc248899030"搶2靜、繞節告水堪4乖4HYPERLINK\l"_Toc248899031"幸第膊九預章奮勞緊動肢安透全幻衛呆生叼和苦消兔防券4喚4HYPERLINK\l"_Toc248899032"角1助、數安鏡全羞與悔勞猾動砌保臘護絞4滴5HYPERLINK\l"_Toc248899033"督2歇、營勞渾動珍衛停生妙4嚇5HYPERLINK\l"_Toc248899034"阻3獎、朋安飛全懲保甲衛揉及閑消縫防譯設三施竄4墳5HYPERLINK\l"_Toc248899035"吊第敘十愛章捐項吹目庸招暫投嫩標鏈組偉織騰4彈6HYPERLINK\l"_Toc248899036"累1鎖、豎項謹目緞招劉標棗目演的慢4心6HYPERLINK\l"_Toc248899037"性2股、潛招腳標胖原蝴則魯及挨招風投決標慕方近案漫4賤6HYPERLINK\l"_Toc248899038"賣第瑞十回一重章批工料程候進劃度灘安轎排膠4泰9HYPERLINK\l"_Toc248899039"屑第教十氧二太章覺投抓資法估倉算保與從資響金企籌站措率5渡0HYPERLINK\l"_Toc248899040"釘1說、惹開叛發除投丘資該估躁算諒5惜0HYPERLINK\l"_Toc248899041"示2發、拴資猶金書籌汗措若5虧1HYPERLINK\l"_Toc248899042"良第盞十仙三頃章千財或務豎基域礎支數雁據闖估慨算走5惰2HYPERLINK\l"_Toc248899043"駁1暫、維計獵算修期冠確煤定撤5南2HYPERLINK\l"_Toc248899044"孤2摟、百銷藏售紡收移入罵估慕算叢5稼2HYPERLINK\l"_Toc248899045"拒3倒、著開劈發罩成班本湖估豎算搜5躺2HYPERLINK\l"_Toc248899046"自4勵、跨運躍營控費相用參5亮3HYPERLINK\l"_Toc248899047"付5跟、塞財公務局費念用趣5象3HYPERLINK\l"_Toc248899048"喚6諸、損稅盟金旺的休估熟算扁5盟3HYPERLINK\l"_Toc248899049"芬7準、澆利輝潤壺及當利燥潤前分請配苗估孕算擦5帝3HYPERLINK\l"_Toc248899050"胃第瞎十班四斜章窄財片務蠻效淺益循分平析慨5擱4HYPERLINK\l"_Toc248899051"湖1執、腹靜汗態由投敞資搬收部益藍率要分摟析孤5上4HYPERLINK\l"_Toc248899052"煮2粉、茫現態金遼流覽量乓分京析視5末4HYPERLINK\l"_Toc248899053"涌3擺、延債視務踐清蜜償息能淡力點分洞析史5芒5HYPERLINK\l"_Toc248899054"繁第橡十撤五索章早不裙確預定嶼性償分堆析折5立6HYPERLINK\l"_Toc248899055"迫第料十海六咐章云項氧目故風針險律分料析泊5臥7HYPERLINK\l"_Toc248899056"河1衡、篇政盼策朋風貞險企分議析各5攔8HYPERLINK\l"_Toc248899057"劉2米、泉市缺場調風箭險惕分啞析冰5抹9HYPERLINK\l"_Toc248899058"尊3屋、艘財冠務玻風贊險杰分朽析語5壓9HYPERLINK\l"_Toc248899059"如4才、陪自匪然贈環飼境妨風起險揮6譯0HYPERLINK\l"_Toc248899060"牲第俊十巨七覽章儀結辣論凡6辮0昨0學附察表皆附點表勤1裙開瞇發農投喜資從估葵算圍表霧附必表吊1怖-盆1堂建擦筑促工端程主投蹈資明估殺算賄表食附郵表尋1洗-尖2昌安譯裝嘩工景程膊投租資允估蘭算雕表垮（寶地鉛上顯部仆分河）坊附然表榆1撿-潛3君安掏裝聞工肆程郵投蘭資替估哪算忠表雖（富地律下蟲部楚分槐）誰附館表黑1少-喘4旅室五外牧基誼礎頑設廊施翁配好套蕩工陸程尺投混資禮估待算腰表旗附提表潮1意-客5辣前姨期露開晶發迎準舊備販費蝶用槍估重算甲表乓附壓表搜2巨開搬發伏投廳資渾及拼資鬧金謊籌忠措蘋表咳附恐表染3噴銷內售未收辟入謀估化算貸表行附廟表哥4蛙利龍潤好及燙利區潤辨分彼配嶼表扶附恒表噴5疼借顆款靜還杠本施付重息殖估判算械表葬附殊表硬6居-忍1胖財殃務王現圓金設流旗量載表柜（鹿全雹部烤投圍資謀）蓋附蘇表棒6蝴-稈2腳財墓務屠現襪金舅流黑量憲表潑（膝自隨有帽資條金氣）鮮第陜一題章粱嗚肢總破論羊1儀、隱項唐目羽背辦景足大眨連片市顧作餡為隆東橫部流沿音海匠城奏市換，乒國睜民瀉經朝濟蹲保脊持豆平沒穩報較槳快其發僅展漁，悶2鈴0塊0俗8椅年才大港連彈市倉實姻現纖地俱區臘生歐產打總匆值葡3毅8衛5袋8陸億線元底，次增蟲長未1星6送.疏5垃%喘；預完寬成襯全占社脾會公固駝定卸資則產朱投嗓資索2市5配1算0孔億奴元繩，頁增晝長幫3上0匙%仿；鳴完駛成狂地瘦方猶財竹政霜一席般高預浪算賞收襖入鍵3柳3就9杜億抬元炕，無增肅長殃2輩6善.繭5目%槍；胳實狠現響社黎會查消豎費馳品尾零染售浙總療額綿1觸1名8哲0態億征元鮮，仆增上長底2清0卵%值；狡完廉成趴外靜貿砌進數出史口陡總梯額向4取4繪8澡億之美樣元滑，眉增療長媽2立3緩.富4詞%侮；若實鮮際探使誓用才外散資侵5鎮0右億面美贈元反，附增彈長莫5竟8宿.樸6恩%安；陷城群鎮系居巧民褲人爪均植可漠支雀配轟收電入骨1漫7棒5袖0爪0留元滋，捧增尿長味1寸5殃.兵8葉%駕；蜂農莖民劉人譽均甚純饅收坡入豆9這8躁1蹄8拐元惜，掉增北長蒜1僵7恨.銜3計%顯。狐在煮大砌連巴十班一藝五換規恰劃辜中更提舞出脈，隸從屯建誦設煎生團態持宜映居楚城年市燒、雞文板明志城肝市磚出脂發露，映進非一鄉步元改丙善冰城獄鄉費居繼民膚的硬生室產割生茂活鎮環召境壤，妻加用大桑對哨生胡態握環澡境陜的程修匪復間和尸綜商合櫻整等治糾。往構出建迅和升諧須社博會共的報主促要晃任批務棟之沈一德就折是礎調齒整黎住坊房飲供液應往結樣構語，孔建煉立竄起陸廉商租欠住療房曬、園經普濟賠適說用費房耐和踏限撈價委商屆品糕房片保坦障片體題系涉，鑒不豐斷末提衛高晝廣引大撐群闖眾害的淘居待住研水槍平貸。煩按雖照站大濁連修市助整債體禾發敵展宗和衡建煮設莖東萍北絡亞呀重完要統國臂際劉航蜓運肺中炮心裳的西布清局右，詳從準金仰州錫區辣的畫區睜位臺特突點沃和氧資唉源撒優尊勢屑出河發顧，漫按捷照蜓近馬年喚來識形縫成膚的府格繡局戲和款未無來貌發師展閃的宇需按要績，刃金久州模區故致頁力鏟于似城憲市防環增境朋改塘造土和剛規除劃騙，條力屬爭低幾碌年劑內決打腹造騙一暑個愉環善境略優羨美銳、院適直宜探投娛資怠、同居確住瞎的拳現辛代是化菠新仗區凍。鈴在頓此洪背趟景葛下陳，淘大厚連咐新圖躍饅房蛛地搶產條開弦發圣有塞限鐵公版司那決顫定貞在汪金紗州碎區傻建仙設呀金銳海鵝國類際倡花嶄園塑項攝目處，桐通因過章建奮設放新俗型啟住行宅弓，怨形樹成怖適兵合洋人睬居血的晨生型態六居咸住械區發和用新蝕型燭社嚇區僵，涂從濁而趣改奉善繼金控州捷區澇城惹市裁形占象逢和倉城哨市辨居屈住稼環單境蓋。臉2幻、病項央目領概偉況恥◆陪背項里目朽名薄稱級：很金網海錯國野際粉花埋園擁一夕期愛◆傭葉項單目伏地堆址章：襪該倡項安目鼻位彩于歪大洲連狡市爸金租州界區夜友筋誼貴街車道裳興玉民堂村燭，苗東室至蝴規弄劃峽華報北丟路粉、槽西治至股西窩海額灣沉、背南愉至洞待黃開葛發需空司地惑、俗北奮至薦龍任王職河嘉道繼。適◆醬消總岸占追地堤面移積抓：咸7胡0囑2腫1助0通平厚方屠米互。包◆訊湊總歌建慰筑鏈面丟積令：潤1舍5后2擇5絮0找0呼平滅方負米袖，雄其只中陳地矛上肅建找筑勝面干積號1險2爆9稈4喘5豪2丑平挑方單米害，懶地尿下怎建煩筑鑄面究積索2啟3診0姓4關8憐平溪方萬米芳。善◆缸朋建子設驢內罵容辱：牙高言層凈住溪宅梨、建小塔高獵層桌住宅宅層、疊商耳業魯、藍配停套穗用豎房鄙、央地需下羊車英庫斬及個設墓備黃用黎房顧等榜。電◆泊投諸資錯與夕收擊益武概默況肉該訂項蕉目必投嚇資鄰總那額概為押4撇2毯8脾9輩3嚇.趟9終8討萬燈元勝。蟻該舊項狠目猴開勸發踏的企住晚宅槳、艙商功業它用追房燙用跑于簽銷取售膛，最經煉測境算授，頂主豪要純技溝術褲經稀濟登指匹標杜見鴨表故1驕-哭1苦。國表勉1憲-朋1蚊帝主糕要凝技識術榜經媽濟劍指餡標撞表投資利潤率31.20%8937.25萬元投資利稅率41.09%40.20%資本金凈利潤率77.21%2年財務凈現值5736.33萬元81.07%財務內部收益率28.62%投資回收期2年2個月撒3潔、返開欲發戴商奉概筍況蹤大蘆連偉新殼躍敏房舌地海產票開勤發皆有次限姓公濤司安于攤2紅0撕0雜9竄年椅4何月斷3論日競成漸立足，宴注閑冊糊資刻金伐為蝶3煉0席0劇0儀萬去元僑整恐。囑法闊定蚊代紡表贏人啞為奸：初趙翻文掙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旅游時尚潮流的新亮點。在空間布局上，北海灣片區、后石片區、前石—友誼片區都是大連金渤海岸現代服務業發展區的重要組成部分，根據每個片區生態條件和功能定位的不同，有重點地開發不同規模和形態的旅游項目。北海灣片區以旅游功能為主，西南和東北兩側開發游樂場、俱樂部、文化宮等休閑、游樂設施，其他地塊提供旅館和綜合商業設施等完善的配套服務。大型高端旅游項主要集中在前石片區：德國投資的萊茵海岸旅游度假村，項目的主要內容包括大型室內滑雪場、卡丁車訓練場、室內嬉水樂園、五星級酒店、歐洲名品街、海上酒店、度假公寓和濱海商住區開發等；世茂嘉年華項目包括超大型室內主題公園、大型室外主題公園、星級酒店、大型旅游商業城、游艇俱樂部、漁人碼頭、國際會議中心和濱海生態居住區等，項目建成后將成為大連濱海旅游的新地標；松源海上樂園項目，主要內容包括后石游艇碼頭、游艇俱樂部、溫泉莊園等，提供駕艇海上娛樂、游艇俱樂部會員的娛樂活動。前石—友誼片區以自然環境優美為特色，重點發展將居住、旅游融為一體的生態度假旅游項目，目前該片區在建的金泊海景花園項目就將海洋生態園和精品住宅開發進行了有機的結合。◆物流業布局金渤海岸的物流產業將在機場前片區集中布局，憑借與新國際機場毗鄰的區位優勢，重點發展空港物流業。大連金渤海岸現代服務業發展區具有發展現代物流得天獨厚的優勢條件：沈大高速公路、丹大高速公路和正在建設的遼寧濱海路等四通八達的公路干線形成了聯通省內“五點一線”的公路網絡；哈大鐵路讓大連的經濟的輻射帶動作用深入東北腹地；大連灣客運港、大連港的通達和已經通航的煙大輪渡，打開了向外的黃金水道；距離大連周水子機場22公里，與擬建于渤海金州灣的新國際機場毗鄰，意味著突出空港物流的產業布局將為金渤海岸現代服務業的發展帶來無窮潛力。但是，金渤海岸以空港為主的物流產業發展，要依托大連東北亞國際航運中心建設主體，在這一布局中，金州區主要規劃建設三大物流基地、6大現代物流園區，這不僅進一步完善了大連、遼寧、乃至東北地區的現代物流體系，也是金渤海岸物流產業發展的基礎。通過發展空港物流與大連保稅港二十里堡、登沙河物流區，大連三十里堡臨港工業區物流園區，大連杏樹國家中心漁港水產品倉儲加工物流園區，大連國際現代農業物流園區，大連金州綠色農副產品物流中心以及大連金州國家農業科技園區物流加工區等6個物流園區等有機銜接，形成“港區聯動、南北貫通、形式多樣”的物流業發展格局。◆商務服務業布局商務服務業布局主要體現在金渤海岸總部經濟區。根據金渤海岸現代服務業發展區的總體規劃，專門規劃建設金渤海岸總部經濟區，吸引國內外企業設立地區總部和辦事機構，打造總部經濟中心。近兩年主要是按照國際化商務中心的標準，加強高檔商務樓宇建設，包括具有國際會議功能的星級酒店，打造高端商務品牌，大力發展信息咨詢、法律服務、經濟鑒證、投資管理等中介服務業，為樓宇經濟和總部經濟發展提供優質配套服務。同時，注重軟服務的提升，爭取在5年內，將金渤海岸建成國際一流商務服務功能區。◆商貿業布局為旅游產業提供配套服務是金渤海岸發展商貿業的一項主要功能。因此，商貿業的布局一定要與旅游項目的布局進行有機的結合。北海灣片區、后石片區、前石—友誼片、機場前片區這四大片區都在公共中心規劃了一定比例的商業用地，其商業設施建設也以購物中心、酒店、餐飲等項目為主，滿足居民和游客綜合性的商業需要。此外，在各大旅游景區內部，發展建設以游客和商務人士等高端消費者為目標人群的商業業態，包括精品專賣店、休閑咖啡店、特色商業街、旅游產品銷售中心等，形成“多層、多功能、廣覆蓋”商貿業發展格局。◆金融業布局金融業布局主要體現在金渤海岸的總部經濟區域。因此，利用金渤海岸的良好的周邊環境和自然環境，借周邊產業園區發展的優勢，