第一章房地產開發法律制度[教學重點]房地產開發企業的概念、設立條件和程序；[教學目的]通過本章的學習，要了解城市房地產開發的概念、特征，房地產開發企業的概念、設立條件和程序；認識房地產開發企業的管理機制溫州職業技術學院一、房地產開發的概念及其基本原則（一）房地產開發

是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。1、土地開發---2、房屋開發---第一節房地產開發概述

溫州職業技術學院1．涉及面廣---行業和部門---支柱性產業？2．工程項目多3．投資量大4．建設周期長

（二）房地產開發的特征溫州職業技術學院（三）房地產開發的基本原則

(1)在獲取使用權的國有土地上開發的原則(2)嚴格按用途、期限開發土地的原則用途？期限—土地閑置費和沒收(3)嚴格執行城市規劃的原則開發與城市規劃的關系？落實，指導正向影響和負面影響(4)居民住宅優惠開發70/90限制(5)開發項目質量達標的原則溫州職業技術學院從目的分—A：經營B：自用從內容分---A：基礎設施B：房屋建設從范圍分---A：新區開發B：舊區開發從規模分---A：單項開發B：小區開發C：成片開發二、房地產開發的類型溫州職業技術學院二、房地產開發的程序（一）投資機會選擇與決策分析

尋找投資的可能性，“看地”

（二）前期工作（三）建設階段

（四）租售階段溫州職業技術學院階段

步驟

內容

投資機會選擇與分析投資機會選擇（尋找、篩選）投資機會尋找和篩選投資決策分析（可行性研究）

市場分析和財務評價。前期工作

獲取土地使用權利

1）出讓：招標、協議、、掛牌、拍賣；2）劃撥：3）與當前土地使用權利擁有者合作。

規劃設計和方案報批

⑴規劃部門提出的規劃設計條件⑵《選址規劃意見通知書》（3）《建設用地規劃許可怔》（4）《建設工程規劃許可證》

簽署有關合作協議

建設工程招標：公開招標、邀請招標；開工申請：《申領施工許可證》

溫州職業技術學院前期工作階段還包括

3、拆遷1、七通一平2、落實資金溫州職業技術學院階段

步驟

內容

建設階段施工建設與竣工驗收

1、工程招投標2、工程監理（1）質量控制（2）進度控制(⒊)成本控制(4)合同管理(5)信息管理：3、竣工驗收：租售階段市場營銷

1、銷售形式：自行銷售、委托銷售2、制定租售方案；租售選擇、租售進度、租售價格。3、制定宣傳與廣告策略：五種決策5M：目標（任務）、資金、信息、媒體、廣告效果評價（衡量）溫州職業技術學院

1、開發主體合法

向工商行政管理部門申請登記，并取得營業執照。

2、依法取得房地產開發用地的使用權

3、在規定的期限內動工開發房地產

以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。

超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

開發必須具備的條件：溫州職業技術學院例題分析：國有土地有償使用合同或建設用地批準書未規定動工開發日期，房地產開發項目自()之日起滿1年未動工開發的，可以收取土地閑置費。（2004年房地產估價師制度試題）A．使用土地B．土地使用權出讓合同生效C．土地使用權出讓金繳納D．土地使用證取得答案：B溫州職業技術學院對不按期開發的房地產項目的處理原則

《開發經營條例》還規定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費:

(1)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的

(2)因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上

(3)因動工開發必須的前期工作出現不可預見的情況而延期動工開發的。如發現地下文物、拆遷中發現不是開發商努力能解決的問題等。

溫州職業技術學院第二節房地產開發企業一、房地產開發企業的概念和類型1、房地產開發企業

是指以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業2、類型（1）房地產專營公司（2）兼營公司（3）房地產項目公司溫州職業技術學院第二節房地產開發企業二、房地產開發企業的設立條件有自己的名稱和組織機構有固定的經營場所有符合國務院規定的注冊資本有足夠的專業技術人員法律、行政法規規定的其他條件溫州職業技術學院《開發經營條例》：對房地產開發企業設立、管理有明確的規定。設立房地產開發企業應具備下列條件：

(1)有符合公司法人登記的名稱和組織機構；

(2)有適應房地產開發經營需要的固定的辦公用房；

(3)注冊資本100萬元以上；

(4)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；

(5)法律、法規規定的其他條件。

溫州職業技術學院介紹房開名企的企業文化萬科保利地產金地集團綠城房產綠地集團恒大Soho中國遠洋地產

要求做成ppt分組介紹重點介紹企業文化核心價值觀溫州職業技術學院溫州職業技術學院第二節房地產開發企業三、設立程序新設立的房地產開發企業，應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：：

(1)營業執照復印件；

(2)企業章程；

(3)驗資證明；

(4)企業法定代表人的身份證明；

(5)專業技術人員的資格證書和聘用合同。

溫州職業技術學院房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況，延長《暫定資質證書》有效期，但延長期不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。

例題：新設立的房地產開發企業，應當自領取營業執照之日起(

)日內，持有關文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案。

a7

b．10

c．20

d．30

答案：d溫州職業技術學院四、房地產開發企業的資質等級（共4級）

（一）一級資質：

1．注冊資本不低于5000萬元；

2．從事房地產開發經營5年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4．連續5年建筑工程質量合格率達100％；

5．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

6．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．未發生過重大工程質量事故。

溫州職業技術學院（二）二級資質：

1．注冊資本不低于2000萬元；

2．從事房地產開發經營3年以上；

3．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4．連續3年建筑工程質量合格率達100％；

5．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；

6．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

9．未發生過重大工程質量事故。

溫州職業技術學院（三）三級資質：

1．注冊資本不低于800萬元；

2．從事房地產開發經營2年以上；

3．房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；

4．連續2年建筑工程質量合格率達100％；

5．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

6．工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；

7．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

8．未發生過重大工程質量事故。溫州職業技術學院（四）四級資質：

1．注冊資本不低于100萬元；

2．從事房地產開發經營1年以上；

3．已竣工的建筑工程質量合格率達100％；

4．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

5．工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；

6．商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

7．未發生過重大工程質量事故。

溫州職業技術學院例題：1、設立房地產開發企業的注冊資本應在(

)萬元以上。

a、50

b、80

c．100

d．200

答案：c

解析：按照《開發經營條例》規定，設立房地產開發企業的注冊資本應在100萬元以上，因此選c。

溫州職業技術學院例題：2、房地產開發企業資質按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級，其中一級資質注冊資本應在(

)萬元以上

a1000

b．3000

c．5000

d．8000

答案：c

解析：，建設部《房地產開發企業資質管理規定》規定，一級資質房地產開發企業注冊資本應在5000萬元以上，因此選c。

溫州職業技術學院溫州職業技術學院四、房地產開發企業資質管理機構

（1）國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理工作；

（2）縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作五、

房地產開發企業資質登記實行分級審批

一級資質由省、自治區、直轄市建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批；二級及二級以下資質的審批辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設

行政主管部門制定。

溫州職業技術學院房地產開發企業一級資質由（

）審批。

a市人民政府

b．省、自治區、直轄市建設行政主管部門

c．省、自治區、直轄市人民政府

d．國務院

答案：d

解析：按照有關規定，房地產開發企業一級資質由國務院審批，因此，應選d。溫州職業技術學院六、

房地產開發企業資質實行年檢制度

對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業，由原資質審批部門予以降級或注銷資質證書。企業有下列行為之一的，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款：

(1)隱瞞真實情況，弄虛作假騙取資質證書的；

(2)無正當理由不參加資質年檢的，視為年檢不合格；

(3)工程質量低劣，發生重大工程質量事故的；

(4)超越資質等級從事房地產開發經營的；

(5)涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。

溫州職業技術學院七、房地產開發項目管理

1

確定房地產開發項目的原則

(1)確定房地產開發項目應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的,還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

(2)房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

立項發展和改革委員會溫州職業技術學院例題：確定房地產開發項目，應當符合(

)的要求。

a土地利用總體規劃

b．年度建設用地計劃

c．城市規劃

d．房地產開發年度計劃答案：abcd

解析：根據“確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求”，因此，應選adcd。

溫州職業技術學院2土地使用權的取得方式

《開發經營條例》第十二條規定，房地產開發用地應當以出讓的方式取得。但國家和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。可以采用行政劃撥形式取得土地使用權有以下兩種情形：

(1)國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地卻屬必須的，可以由縣以上人民政府依法批準劃撥。

溫州職業技術學院(2)

經濟適用住房建設用地可采取行政劃撥方式。

1998年7月3日以國發[1998]23號文件發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定：“。。。。。。經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應”。

溫州職業技術學院例題：房地產開發項目土地使用權的取得，可采取行政劃撥方式包括(

)。

a國家機關用地，軍事用地

b．國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

c．商業用房建設用地

d．城市基礎設施用地和公益用地

e經濟適用住房建設用地

答案：abde

解析：商業用房建設用地不能采取行政劃撥方式，因此，應選abde。

溫州職業技術學院八、房地產項目實行資本金制度

1、項目資本金的概念

投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出。

2、項目資本金的出資方式

（1）項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權，必須經過有資格的資產評估機構依照法律、法規評估作價，不得高估或低估。

（2）以工業產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20％，國家對采用高新技術成果有特別規定的除外。

投資的項目必須首先落實資本金才能進行建設

溫州職業技術學院自有資金（資本金）借入資金7000萬30%資本金占項目總投資的比例5位股東，每位股權額600萬可抽資或轉讓股份否？土地使用權入股3000萬600600600600600溫州職業技術學院溫州職業技術學院溫州職業技術學院溫州職業技術學院3

、房地產項目資本金

《開發經營條例》規定：“房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％”。

溫州職業技術學院例題：《開發經營條例》規定，房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于(

)

％。

a10

b．20

c．30

d．40

答案：b為了防止房地產投資過熱，溫州職業技術學院九、

對開發項目實行質量責任制度

1、

房地產開發企業應對其開發的房地產項目承擔質量責任

房地產開發企業開發建設的房地產開發項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。如何保證質量？溫州職業技術學院勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

消費者是從開發商手里購房，出現質量責任，也應由開發企業承擔對購房者的責任溫州職業技術學院

2、對質量不合格的房地產項目的處理方式

房屋竣工后，必須驗收合格后方可交付使用商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。溫州職業技術學院應當注意以下幾個問題：

一是只要在合理的使用年限內，房屋主體結構不合格的，均可申請退房。二是一般性的質量問題主要通過質量保修解決，而不是退房。三是必須向工程質量監督部門申請重新核驗，以質量監督部門核驗的結論為依據，其他單位的核驗結果不能作為退房的依據。溫州職業技術學院四是對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不應含精神損失等間接性損失。

五是主體結構不合格，消費者有權要求退房，也有權采取雙方協商換房。選擇退房還是換房，權利在消費者。

溫州職業技術學院承重墻有一從頂到底的裂縫，---主體結構有問題！

溫州職業技術學院用白灰暫時補上溫州職業技術學院溫州職業技術學院例題：對因質量問題給購房人造成損失應當有合理的界定，應包含(

)

a購房人的直接損失

b．購房人的精神損失等間接性損失

c．開發商的直接損失

d．開發商的精神損失等間接性損失

答案：a

解析：根據題意，對因質量問題給購房人造成損失應當有合理的界定，顯然不包含開發商的直接損失、開發商的精神損失等間接性損失，同時也不包含購房人的精神損失等間接性損失，因此，應選a。

溫州職業技術學院十、竣工驗收制度

1

、房地產開發項目需經驗收方能交付使用

（1）未經驗收合格的，不得交付使用。

（2）房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。

（3）房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日之內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

歸口管理制度溫州職業技術學院2、住宅小區等群體房地產開發項目竣工，還應當按照下列要求進行綜合驗收

(1)城市規劃和設計條件的落實情況；

(2)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

(3)單項工程的工程質量驗收情況；

(4)拆遷安置方案的落實情況；

(5)物業管理的落實情況。

溫州職業技術學院某住宅小區在交房時存在配套基礎設施(水、電、氣、暖、小區道路等)和公用服務設施(教育、醫療、文體、社區管理等)不能與住宅同步交付使用的問題。請問可否給與綜合驗收合格？溫州職業技術學院例題：房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起（

）日之內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

a10

b．20

c．30

d．90

答案：c

溫州職業技術學院竣工驗收與綜合驗收的關系？溫州職業技術學院十一、項目手冊制度

（1）概念：是指政府行業管理部門對房地產開發企業是否按照有關法律、法規規定，是否按照合同的約定進行開發建設而建立的一項動態管理制度。目的：為了在項目實施過程中對房地產開發企業的開發活動進行監控，保護消費者的合法權益。

（2）房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

溫州職業技術學院（3）政府行業管理部門的監控內容是否按申請預售許可證時承諾的時間表進行開發建設預售款項是否按期投入拆遷安置是否按要求進行工程項目是否發生變化等內容溫州職業技術學院項目手冊范本溫州職業技術學院例題：對項目手冊的實施作用，包括(

)。

a加強對房地產市場的監測

b．及時了解和掌握房地產開發項目的進展情況

c．督促開發企業按城市規劃實施開發

d．有效地防止樓盤“爛尾”等現象的發生

答案：abcd溫州職業技術學院十二、房地產項目轉讓1

、轉讓條件

(1)以出讓方式取得的土地使用權轉讓條件：

A

已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件。

B只有完成一定開發規模后才允許轉讓。一是屬于房屋建設的，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25％以上二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設的用地條件，方可轉讓。

目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利溫州職業技術學院十二、房地產項目轉讓1

、轉讓條件

(1)以出讓方式取得的土地使用權

轉讓條件：

A

已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件。

B只有完成一定開發規模后才允許轉讓。一是屬于房屋建設的，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25％以上二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設的用地條件，方可轉讓。

目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利溫州職業技術學院(2)以劃撥方式取得的土地使用權

要轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。不允許轉讓準予轉讓溫州職業技術學院轉讓方----受讓方準予轉讓有兩種處理方式：

A由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓；---按出讓處理

B可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

---按轉讓處理溫州職業技術學院2、轉讓的程序

轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

產權轉移在合同簽訂時還是產權變更登記時？溫州職業技術學院（1）房地產項目轉讓的雙方當事人在辦完土地使用權變更登記后30天內，到房地產開發主管部門辦理備案手續。

（2）未經備案或未按規定期限辦理備案手續的房地產轉讓行為無效。

（3）房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷安置補償的，原拆遷安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

一房多售引申---人地不認人原則溫州職業技術學院例題（判斷）：1、轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起10日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。（

）

2、未經備案或未按規定期限辦理備案手續的房地產轉讓行為無效。(

)

答案：abcde錯對溫州職業技術學院十三、

商品房交付使用

房地產開發企業銷售商品住宅時，應當向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

溫州職業技術學院溫州職業技術學院溫州職業技術學院溫州職業技術學院1、《住宅質量保證書》的內容

(1)商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續期；（《住宅質量保修書》中的保修期限是從商品房交付使用之日起計算，承包商對開發商的保修期限是從竣工驗收合格之日起計算）溫州職業技術學院013452承包商對開發商的保修期竣工驗收交付使用開發商對購房者的保修期存續期請否是否有效？溫州職業技術學院

施工單位向開發商承諾的保修期限為5年，自竣工之日起算，張小姐購買的商品房是在竣工1年后出售并交付使用的，則該商品房的保修期限的存續期為4年，開發商應向張小姐承諾的質量保修期至少應當為多少年？答：4年

溫州職業技術學院若存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，則保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。已知：《規定》：屋面防水最低保修期限3年；存續期為2年《保修書》中的保修期限為2年求保修期？竣工驗收交付使用1342溫州職業技術學院非住宅商品非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續期。在保修期內屬于保修范圍的質量問題，開發企業承擔保修義務，賠償損失。因不可抗力或者使用不當造成的損失，開發企業不承擔責任。

溫州職業技術學院

(2)最低保修項目和保修期限如下：

1)地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；

2)屋面防水3年；

3)墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；

4)墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

5)地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

保修項目保修期限溫州職業技術學院

6)門窗翹裂、五金件損壞1年；

7)管道堵塞2個月；

8)供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；

9)衛生潔具1年；

10)燈具、電器開關6個月。

其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

溫州職業技術學院下面關于最低保修項目和保修期限，表述正確的是

(

)

a屋面防水3年

b．墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年

c．管道堵塞2年

d．燈具、電器開關6個月

e地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修

答案：abde

解析：管道堵塞2年，顯然是錯的，因此應選abde溫州職業技術學院十四、房地產廣告

1、

房地產廣告應當遵守的原則及要求

（1）發布房地產廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》及國家有關廣告監督管理和房地產管理的規定。

視頻《開發經營條例》規定，房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳。溫州職業技術學院（2）房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。

（3）房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。

有悖于社會良好風尚的：使用“豪門”、“豪宅”、“有別于一般老百姓的小區”等用語。溫州職業技術學院

為激發消費者的購買欲望，一房地產開發商竟發布含有“風水寶地、靈氣”等封建迷信內容廣告，結果換來一張罰單。工商部門責令其停止發布違法廣告，并處以5000元罰款。

為了更好促銷，當事人委托福州某廣告公司制作了300本房地產印刷品樓書廣告，上面寫有“明珠城坐落在王官頭鎮最具靈氣的風水寶地，坐北朝南，扼守青芝山千年龍脈福地，前瞻浩瀚閩江無敵風光，見證千年古鎮的滄桑與繁華”等字樣，含有“風水”等封建迷信內容，其行為違反了《房地產廣告發布暫行規定》有關規定。

（謝家文）溫州職業技術學院開發商打出促銷牌溫州職業技術學院2、

禁止發布房地產廣告的幾種情形

(1)在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的；

(2)在未經國家征用的集體所有的土地上建設的；

(3)司法機關和行政機關依法規定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

小產權房？已不是完整意義上的房地產權利溫州職業技術學院(4)預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；溫州職業技術學院(5)權屬有爭議的；

(6)違反國家有關規定建設的；

(7)不符合工程質量標準，經驗收不合格的；

(8)法律、行政法規規定禁止的其他情形。溫州職業技術學院3、發布房地產廣告應當提供的文件

(1)房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構的營業執照或者其他主體資格證明；

(2)建設主管部門頒發的房地產開發企業資質證書；

(3)土地主管部門頒發的項目土地使用權證明；

溫州職業技術學院(4)工程竣工驗收合格證明；

(5)發布房地產項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設主管部門頒發的預售、銷售許可證證明。出租、項目轉讓廣告，應當具有相應的產權證明；

(6)中介機構發布所代理的房地產項目廣告，應當提供業主委托證明；

(7)工商行政管理機關規定的其他證明。

溫州職業技術學院4、

房地產廣告的內容

房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項：

(1)開發企業名稱；

(2)中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；

(3)預售或者銷售許可證書號。

廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。

溫州職業技術學院5、房地產廣告的要求

(1)房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間。

按套出讓or分割出讓溫州職業技術學院(2)房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

現存問題：

未清楚表示實際銷售價格未明示價格的有效期限未明示計價標準的面積不表明是建筑面積還是使用面積；溫州職業技術學院“距離廣場步行10分鐘”、“距機場20分鐘車程”、“××大道通車后只有××公里”等模糊距離的說法(3)房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當。

溫州職業技術學院距離新開通的四環路幾步之遙，從中關村到四環路開車到這里也不過15分鐘車程，距離天安門僅20分鐘車程溫州職業技術學院(4)房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。

(5)房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積。

溫州職業技術學院因為售樓資料上未能真實表述內部結構、裝修標準、材料等不能簡單說某級某類、豪華裝修、進口材料裝飾等等。(6)房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容。溫州職業技術學院(7)房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果。

(8)房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。

(9)房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

例：“統一經營、原價回購”、“提供每年8％的物業補貼”、“年回報率8.38％”溫州職業技術學院(10)房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

(11)房地產廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。

辦理戶口只能由政府有關部門依照規定進行，其他任何單位和個人都無權進行溫州職業技術學院(12)房地產廣告中涉及物業管理內容的，應當符合國家有關規定；涉及尚來實現的物業管理內容，應當在廣告中注明。

(13)；使用其他數據、統計資料、文摘、引用語的，應當真實、準確，表明出處。

溫州職業技術學院例題（判斷）：1、房地產廣告中涉及資產評估的，不用表明評估單位、估價師和評估時間。（

）

答案：錯

2、《開發經營條例》規定，房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳。(

)

答案：對

3、中介機構發布所代理的房地產項目廣告，應當提供業主委托證明。(

)

答案：對

4、房地產廣告，指房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構發布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。

(

)

答案：對溫州職業技術學院我問你答溫州職業技術學院例題：房地產開發企業一級資質由（

）審批。

a市人民政府

b．省、自治區、直轄市建設行政主管部門

c．省、自治區、直轄市人民政府

d．國務院建設行政主管部門

答案：d

解析：按照有關規定，房地產開發企業一級資質由國務院審批，因此，應選d。溫州職業技術學院新設立的房地產開發企業，應當先領取（），再持有關文件到房地產開發主管部門備案。

A暫定資質證書B四級資質證書C名稱核準證明D營業執照

【答案】D

【解析】新設立的房地產開發企業，應當先領取營業執照，再持有關文件到房地產開發主管部門備案，備案后才能申請資質證書。

溫州職業技術學院房地產開發企業資質按照企業條件分為（）個資質等級。

A三個B四個C五個D六個

【答案】B

【解析】暫定資質不能作為一個等級。

溫州職業技術學院房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于（）。

A15％B20％C30％D35％

【答案】B

【解析】應注意國務院關于資本金制度的最新規定。《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％”。溫州職業技術學院《開發經營條例》規定的項目資本金占項目總投資的比例不得低于20%，而《關于調整部分行業固定投資項目資本金比例的通知》中這一比例由20%提高到35%;而在開發經營與管理一書中，卻是這樣規定的：資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎，國家對房地產開發項目的資本金的比例要求是30%.請問各位專家，資本金的比例到底是多少？上海-阿陳-房估：35%溫州職業技術學院某開發公司支付全部土地使用權出讓金3200萬元取得某宗土地的使用權，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發，對該公司最高可以征收（）萬元土地閑置費。

A320B640C480D800

【答案】B

【解析】按20％計算最高的土地閑置費溫州職業技術學院關于房屋主體結構質量的問題，以下說法正確的是（）。

A主體結構質量不合格完全可以通過質量保修來解決

B購房人在辦理完房屋所有權后又發現房屋主體結構質量出現問題則不能退房

C主體結構質量與使用時間關系不大

D確屬主體結構質量不合格，購房人有權退房，房地產開發企業應承擔賠償其精神損失的責任

【答案】C

【解析】主體結構質量不合格不能再通過維修解決；無論在辦理完房屋所有權之前或之后，只要在使用年限內房屋主體結構質量出現問題均可申請退房；房地產開發企業只應承擔賠償其直接損失。

溫州職業技術學院房地產開發企業的房地產開發《暫定資質證書》的有效期為（）。A、6個月B、1年C、2年D、3年

【答案】B

溫州職業技術學院下列有關房地產廣告的表述中，不正確的是（）。

A廣告僅介紹房地產項目名稱的，可以不載明商品房預售許可證號

B廣告中涉及尚未實現的物業管理內容，應當在廣告中注明

C廣告中涉及房屋面積的，應當表明是建筑面積還是使用面積

D預售廣告中涉及裝修裝飾內容的應當在廣告中注明

【答案】D

【解析】房地產廣告中涉及物業管理內容的，應當符合國家有關規定；涉及尚未實現的物業管理內容，應當在廣告中注明；房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確；預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容。

溫州職業技術學院房地產開發企業承擔的商品房保修期從（）之日起計算。A工程竣工B房屋交付使用C工程完工D工程驗收合格

【答案】B

溫州職業技術學院30商品住宅銷售中，房地產開發企業應當向買受人提供《住宅質量保證書》和（）。

A《住宅功能保證書》B《住宅環境保證書》C《住宅壽命說明書》D《住宅使用說明書》【答案】D溫州職業技術學院商品房預售廣告中不得涉及的內容是（）。A交通設施狀況B商業設施狀況C裝修裝飾狀況D市政設施狀況【答案】C溫州職業技術學院在房地產廣告中表示項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的（）來表示。A實際距離B時間距離C空間距離D心理距離

【答案】A溫州職業技術學院關于房地產開發企業資質等級條件，以下說法正確的是（）。多選

A一級資質的房地產開發企業承擔的項目建設規模不受限制

B二級資質的房地產開發企業從事房地產開發經營的時間至少在2年以上

C一級資質的房地產開發企業的注冊資本不得少于5000萬元

D房地產開發主管部門可以根據企業情況延長《暫定資質證書》的有效期，但延長期不得超過3年

E一級房地產開發資質由省、自治區建設行政主管部門審批，報建設部備案

【答案】A、C溫州職業技術學院2004年國家加強了對土地市場的治理整頓，國務院要求在8月31日前清理協議出讓土地歷史遺留項目。某開發商于2002年6月取得一塊城市規劃區內的國有土地使用權，土地使用權出讓合同約定2002年10月動工，但至2004年8月31日前一直未動工。

開發商未按約定動工期限開發土地，根據國家有關法規可做以下處理（）。A無償收回土地使用權

B強制收回土地使用權，但給予適當補償

C可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費

D延長開發建設期限，但最長不得超過兩年

【答案】C

【解析】由于已閑置一年以上，因此可以收取土地閑置費。可以延長開發建設期限，但最長不得超過一年。

溫州職業技術學院溫州職業技術學院（一）

開發商（二）

建筑承包商

考慮其以往的業績、資金實力和技術水平，審核其具體施工方案、工期質量目標報價第三節房地產開發的主要參與者溫州職業技術學院（三）

政府部門政府及其有關部門對國家經濟政策、人口政策、產業政策、稅收政策、金融政策、特區和開發區優惠政策等的研究，為房地產開發商預測未來的市場供需，確定投資開發方向提供了重要依據。開發商從購買土地使用權開始，就不斷地和政府的土地管理、城市規劃、建設管理、市政管理、房地產管理等部門打交道，以獲取投資許可證、土地使用權證、規劃許可證、開工許可證、市政設施和配套設施使用許可證、銷售許可證和房地產產權證書等。

溫州職業技術學院（四）

金融機構房地產的生產過程和消費過程均需大量資金，沒有金融機構的參與房地產市場就很難正常運轉

（五）專業顧問建筑師建設用地規劃方案設計、建筑設計、建筑施工合同管理溫州職業技術學院交通顧問規劃師在大型或成片開發的房地產項目中，提供詳細規劃方案景觀建筑師環境顧問房地產估價師溫州職業技術學院會計師會計師從事開發投資企業的經濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務安排或稅收方面的建議物業管理經理項目竣工投入使用時才會聘請物業管理。項目設計階段聘請物業管理參與，尤其是對運營管理依賴程度比較高的酒店、老年人住宅、娛樂中心等項目。市場研究專家在項目的前期策劃階段，市場研究的結果決定了項目是否繼續向前推進。溫州職業技術學院第四節

房地產開發企業的人員與組織溫州職業技術學院一、房地產開發企業的地位與作用（一）房地產開發企業是房地產開發經營活動的組織者和承擔者（二）開發企業通過綜合性開發活動，適應了城鄉建設發展的需要（三）房地產開發企業的建立與發展，有助于完善房地產市場溫州職業技術學院二、開發企業的人員和組織機構（一）開發企業的人員構成１、建筑師２、工程師３、會計師４、經濟師及成本控制人員５、估價師及市場營銷人員６、律師與代理人（二）企業的組織機構溫州職業技術學院總會計師總經理副總經理總工程師總經濟師營銷部研究發展部財務部辦公室人事部工程技術部規劃設計部綜合計劃部開發部材料部溫州職業技術學院三、開發企業經營者的基本素質（一）全面的業務素質（二）良好的心理素質溫州職業技術學院１、何謂房地產開發？它有哪些基本特征？２、房地產開發主要包括哪幾個工作階段？

【復習思考題】溫州職業技術學院（一）萬科地產萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2006年公司完成新開工面積500.6萬平方米，竣工面積327.5萬平方米，實現銷售收入212.3億元，結算收入176.7億元，凈利潤21.5億元，納稅24.2億元。至2006末，公司總資產485.1億元，凈資產148.8億元。以理念奠基、視道德倫理重于商業利益，是萬科的最大特色。萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。知名房地產企業及開發經營模式溫州職業技術學院公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎，最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續四年入選“中國最受尊敬企業”，連續三年獲得“中國最佳企業公民”稱號。溫州職業技術學院為摩托羅拉做廣告，登頂世界最高峰，深圳萬科股份有限公司董事長公司王石活得極其瀟灑。過去，他“賣掉萬科”；現在，他禪讓權位，這就是王石，創立并領導著一家優秀的地產公司，但他本人并非公司的所有者。

溫州職業技術學院王石，1951年1月出生于廣西省柳州市，蘭州鐵道學院給排水專業畢業。1983年到深圳經濟特區發展公司工作，1984年組建“現代科教儀器展銷中心”，任總經理。1988年中心改組發行股票，更名為“深圳萬科企業股份有限公司”，1991年公司在深圳證券交易所正式掛牌上市交易，王石歷任公司董事長兼總經理，1999年2月辭去總經理職務。1998年1月王石受到國家總理朱镕基接見，朱總理對王石對房地產的市場走勢和看法給予充分肯定。1998年12月王石入選《中央電視臺》為紀念改革開放二十年所拍攝的大型電視人物傳記片----《20年、20人》節目。1999年4月參加世界經濟論壇----“99中國企業高峰會”，并代表中國房地產業界在論壇上做專題發言。

溫州職業技術學院1999年5月參加由中國房地產業協會主辦的“99中國住房發展論壇”，在論壇上第一次提出“城市空心化”概念。1999年9月應邀出席“99《財富》論壇”，并作專題演講，呼吁21世紀的中國房地產企業走產業化、規模化的發展道路，適應新世紀、新市場的挑戰。1999年發起組織“中國城市房地產開發商協作網絡”，并被推舉為首任輪值主席，致力于重建行業秩序和公信力，推動中國城市住宅產業的良性發展。2000年6月，發起組織“新住宅論壇”上海大會，倡導和推動“新住宅運動”。王石現兼任中國房地產協會常務理事、中國房地產協會城市住宅開發委員會副主任委員、深圳市房地產協會副會長以及深圳市總商會副會長等職務。溫州職業技術學院(二)SOHO中國有限公司潘石屹先生，SOHO中國有限公司董事長兼聯席總裁。潘石屹，出生于甘肅，大學畢業后到國家石油部工作，1987年起開始在深圳和海南開創自己的房地產開發生涯。1992年，潘先生與人合作共同創建了北京萬通實業股份有限公司，在北京開發出一系列房地產項目，包括北京萬通新世紀廣場、中國國際航空公司大廈、北京萬通理想世界(現改名為新城國際)。

溫州職業技術學院1995年潘石屹先生與妻子張欣女士共同創立了SOHO中國有限公司。潘張的緊密配合，有賴于潘石屹在房地產行業豐富的閱歷、敏銳的戰略眼光和獨特的市場理解，以及多年來在房地產行業廣泛積累；同時，張欣以不斷追求產品創新設計、并堅持以客戶品位和要求來定位公司產品，從而使SOHO中國在眾多房地產企業和激烈競爭的房地產市場中脫穎而出。溫州職業技術學院SOHO中國有限公司，是一家為注重生活品味的人群提供創新生活空間以及引領時尚生活方式的房地產開發公司，SOHO中國公司在中國的建筑時代把握時機，堅持獨特創新的建筑理念，建造具有中國當代風格的建筑，所開發項目都成為新北京城市建設的里程碑建筑，并對中國的城市建設起到了極大的帶動引領作用。SOHO中國所傳達的文化理念也成為城市前衛人群認可的品牌。溫州職業技術學院潘石屹“聚焦”理念：除了所選擇城市、區域上的集中外，還要在開發節奏上有所把握，“一定要把一個建筑當作藝術作品來創造，一個一個項目做，做完了一個再做下一個，這樣才能真正做好。”在整個項目的運作過程中，設計和規劃是核心環節。就好像一個人腦子里要同時想畫兩幅畫，很難想好、想清楚一樣，基本上沒有這個可能性”，潘石屹這樣解釋他的項目“聚焦”理念。溫州職業技術學院SOHO現代城推出附帶回報的“無理由退房”，從“無理由退房”到“無理由回報”，即“年息10%的無理由退房”可以看成是“無理由回報”。“無理由回報”出籠，引起房地產界的一次大的討論。溫州職業技術學院（三）北京市華遠集團任志強是中國地產界最富爭議的人物。他性格耿直，無論是誰，甚至包括政府的政策法規，他認為不順眼的都敢扯開嗓門發表自己的意見，堅持走在言論陣地的最前線。他不僅對中國經濟的各個層面做了具體精細的研究，而且許多數據脫口而出，讓人不得不對他過人的記憶力表示驚嘆。他的“富人買房論”——我是一個商人，我不應該考慮窮人，因為窮人應該由國家提供社會保障解決住房問題。如果我們的社會輿論都認為，應該把窮人擠到商品房里去，把他們無條件地推向市場，這是推卸政府對他們的責任溫州職業技術學院華遠企業理念經營準則——誠信為本，客戶至上，對產品負責，對社會負責。經營理念——用先進的生活觀念引導住宅市場的產品潮流。用第三者承諾和保證共同構筑產品質量保證的基石。

用國際標準的服務使客戶得到終生的享受。用華遠的信譽和服務贏得客戶的尊重。管理目標——做一流企業，創一流文化，培養一流人才。溫州職業技術學院企業文化及價值

華遠宗旨：來源于社會，服務于社會華遠精神：堅韌、團結、探索、奮斗華遠原則：總體最優人才理念：每位員工都應是“華遠”事業和財富的擁有者。人力資源資本運作

實施員工持股計劃，將知識及管理才能轉化為股權收益，實現企業人才資源管理資本化。溫州職業技術學院創建“業權分配”制度——華遠業權運動“業權分配”制度，是華遠地產創建并付諸實踐的——項創新性制度，目的在于明確房地產項目的公共區域權益歸屬，從而還利于業主。業權是物權的一部分，是特指在房地產領域內，權利主體在法律規定的范圍內，直接支配一定的物業，并排除他人干涉的民事權利。以往由于信息嚴重不對稱與部分開發商的蓄意隱瞞，很多業主難以明確知道自己所擁有的，特別是對公共區域所擁有的權益，而常常導致這部分權益被侵占。這也是導致業主與開發商經常發生糾紛的重要原因之一。華遠提出的“業權分配”正是把這部分權利和收益還給業主。

溫州職業技術學院華遠地產的業主成為第一批可以按照業權分配制度享有公共區域物業收益，并以此沖抵物業管理費用的受益者。華遠提出這一舉措，為明晰購房者、開發商、物業管理公司三方之間的責權利貢獻巨大，不但將原來屬于業主的權益歸本還原，同時也有力引導市場對此問題的重視，大大減少了今后發生問題的可能性，為解決業權糾紛貢獻一條可行之路，也使華遠成為主動為業主維權的開拓者。溫州職業技術學院首推工程保證擔保工程保證擔保，是華遠地產首開先河，引進國際流行的“工程質量保證擔保制度”，并結合多年開發實踐，建立的一套以解決房地產項目開發至入住各階段質量問題為目的的保證擔保體系。它是采用信用保證機制規范工程市場主體的行為。即開發商簽約一位保證擔保人向業主保證，如果被保證人無法完成合同中規定內容，則由保證擔保人代為履約或付出其他形式補償，以在項目出現問題時，讓客戶可以得到應有賠償，從而大大增強客戶對項目的信心。

溫州職業技術學院創建華遠《產品標準》華遠地產目前正在進行的《產品標準》研究是公司為消費者提供優質產品的重要手段之一。華遠地產根據產品的不同類型、檔次、使用功能，從最人性化的角度，對產品所涉及的各個方面進行了詳細的研究和分析，從而給定各類產品各個不同構成部分的品質標準和規范。華遠地產在今后開發的所有項目中，將通過對《產品標準》的制定、使用并不斷完善，使之成為一套能充分體現華遠地產品牌特征、并適應市場變化、指導項目開發的動態規范。華遠地產在形成自身可持續發展的核心競爭力的同時，為房地產行業的良性、有序的發展貢獻出自己的力量。溫州職業技術學院兒童慢性咳嗽與處理1急性咳嗽，時間短于4周單擊此處添加文本具體內容2亞急性咳嗽，時間介于4－8周單擊此處添加文本具體內容3慢性咳嗽，時間超過8周單擊此處添加文本具體內容一.定義CONTENTSONE1二.咳嗽感受器與部位三種感受器

RARlike（快速適應性感受器，機械刺激為主）

Nociceptive（傷害感受器，化學刺激為主）

Polymodal（咳嗽感受器，機械刺激與酸）有髓神經纖維口咽部、喉、支氣管樹、外耳道與鼓膜A

神經纖維C神經纖維C類神經纖維感受器(VR1)無髓神經纖維通過釋放神經多肽，刺激RARs主要位于支氣管Opioidreceptor阿片受體,有μ、κ、δ和σ亞型麻醉鎮痛劑通過某些肽類物質(如β-內啡肽)及μ阿片受體抑制咳嗽呼吸道中也存在μ受體,參與了芬太尼誘發嗆咳過程慢性咳嗽經常（16~62%）同時由一種以上病因引起UACS，哮喘，GERD是各年齡慢性咳嗽最常見的三種原因慢性咳嗽是57%哮喘和75%GERD的唯一癥狀大多數慢性咳嗽能明確病因，使治療有效率達84~98%三.慢性咳嗽的常見病因上呼吸道咳嗽綜合癥(UACS)

慢性鼻竇炎慢性鼻炎，包括過敏性鼻炎增殖體肥大吸入綜合癥

胃食道反流病(GERD)

會厭功能障礙支氣管源性疾病哮喘綜合征病毒感染后咳嗽心因性疾病兒童慢性咳嗽(胸片正常)的常見原因常見的支氣管源性疾病是兒童慢性咳嗽的第一大原因支氣管哮喘咳嗽變異性哮喘(CVA)

非哮喘性嗜酸細胞性支氣管炎(NAEB)<一>哮喘綜合征有慢性氣道炎癥，氣道高反應，肺功能異常有咳嗽及喘息發作，以夜間和清晨為重有特應性家族史對糖皮質激素，抗白三烯受體拮抗藥及支氣管擴張藥有效1.支氣管哮喘有慢性氣道炎癥，氣道高反應，肺功能大多正常；中央氣道慢性炎癥和支氣管反應增高平滑肌收縮刺激肌梭內咳嗽感受器以咳嗽為主，偶爾有喘息發作以夜間和清晨為重對糖皮質激素，抗白三烯受體拮抗藥，支氣管擴張藥有效2.咳嗽變異性哮喘又稱過敏性咳嗽有慢性氣道炎癥，痰液嗜酸細胞>2.5~5%無氣道高反應和肺功能異常僅有咳嗽，無喘息發作對糖皮質激素，抗白三烯受體拮抗藥有效；支氣管擴張藥無效3.嗜酸細胞性支氣管炎激素敏感性咳嗽常用的相關檢查支氣管舒張試驗支氣管激發試驗3％NaCl霧化吸入誘導咳嗽痰液咳出或吸出處理后計數嗜酸細胞數痰液嗜酸細胞>2.5~5%誘導痰嗜酸細胞計數RSV毛細支氣管炎與慢性咳嗽有密切關系RSV導致支氣管結構或功能的持續損害RSV改變神經敏感閾值，咳嗽感受器閾值降低RSV誘導RSV-IgE形成，ECP增高RSV誘發咳嗽(哮喘、肺發育不全、氣道吸入)<二>病毒感染后咳嗽以夜間及清晨咳嗽為主，可伴有喘息發作多持續3－8周，但對于早產兒、小于3個月的嬰兒及伴有基礎疾病的患兒持續時間較長部分伴有特異體質的患兒，對糖皮質激素及白三烯拮抗藥物治療有效是兒童慢性咳嗽常見原因之一分泌物直接刺激鼻咽部分泌物反流刺激咽喉分泌物導致鼻咽喉部神經敏感度增加<三>上呼吸道咳嗽綜合癥

慢性鼻炎過敏性鼻炎常年性非過敏性鼻炎血管運動性鼻炎感染性鼻炎慢性鼻竇炎增殖體肥大引起UACS的原因有：臨床表現喉部發癢、疼痛，咳粘液性痰及清嗓動作有咽后壁分泌物流動感咽后壁可見粘液樣分泌物咽部粘膜呈鵝卵石改變(結節狀淋巴濾泡)一代抗組胺藥物/鼻減充藥物有效胃食道反流酸性反流非酸性反流氣管食管瘺吞咽協調障礙<四>吸入綜合癥胃食道反流反流形式：食道下端咳嗽感受器反流到咽下部或喉部(咽喉部反流)吸入氣管或支氣管肺多見于小齡幼兒，表現為喂水或奶時的嗆咳部分見于神經肌肉受損或發育異常的患兒上呼吸道感染后會加重癥狀進食稠厚流質或鼻飼能明顯改善癥狀吞咽協調障礙1.室內環境空氣污染污穢或刺激性有害氣體；氣媒性過敏原2.在集體環境中生活

幼兒園和小學<五>慢性或反復呼吸道感染3.支氣管肺功能結構異常氣道堵塞

支氣管異物、支氣管淋巴結壓迫、異位血管.氣道結構異常原發性纖毛運動障礙慢性氣道炎癥麻疹肺炎后,先天性心臟病肺功能異常早產兒、支氣管發育不良胸部平片或CT：明確肺部病變鼻腔鏡：明確鼻炎及鼻竇炎鼻竇平片或CT：明確鼻竇炎吞鋇、同位素、食道下端pH測定：明確胃食道返流支氣管擴張或激發試驗：明確哮喘或病毒感染后咳嗽誘導痰液試驗：明確嗜酸細胞支氣管炎纖支鏡檢查：明確異物超聲心動圖檢查：心臟情況四.常用輔助診斷措施ONE1常見慢性咳嗽的處理方法過敏性鼻炎：鼻用糖皮質激素抗組胺藥-減充劑/抗組胺藥避免過敏原/刺激物血管運動性鼻炎：鼻用嗅化異丙托品感染后鼻炎：第一代抗組胺藥-減充劑鼻用嗅化異丙托品慢性鼻竇炎：抗生素+抗組胺藥-減充劑

上呼吸道咳嗽綜合癥治療原則避免接觸過敏原;

阻斷或減輕炎癥反應和分泌物的產生;

治療感染;

糾正結構異常

診斷為UACS誘發咳嗽的患者,如果第一代抗組胺藥物和(或)減充血劑(A/D)的經驗性治療沒有效果,下一步應進行鼻竇的影像學檢查吸入皮質醇，減輕氣道炎癥和氣道反應性白三烯受體拮抗劑，

受體激動劑，治療夜間陣發性咳嗽一般不用祛痰藥、中樞性止咳藥和抗生素咳嗽變異性哮喘

(Coughvariantasthma)吸入性糖皮質激素及白三烯拮抗藥物有效對支氣管擴張藥物無效嗜酸細胞性支氣管炎避免反復呼吸道感染

受體激動劑或溴化異丙托品緩解咳嗽必要時可吸入糖皮質激素一般在1歲后逐漸好轉

感染后氣道高反應性加強喂養指導稠厚食品鼻飼喂養吞咽協調障礙1.針對性抗病原治療2.治療局部慢性病灶3.調節機體免疫狀態4.加強營養與鍛煉

慢性遷移性感染重視病史與體檢，包括耳鼻咽喉和消化系統疾病。根據病史與體檢結果選擇有關檢查，由簡單到復雜。先檢查常見病，后少見病。診斷和治療兩者應同步或順序進行。如前者條件不具備時，根據臨床特征進行診斷性治療，并根據治療反應確定咳嗽病因，治療無效時再選擇有關檢查。慢性咳嗽的病因診斷原則

1．病史和查體，通過病史詢問縮小診斷范圍

2．常規X線胸片檢查

3．胸片有明顯病變者,可根據病變的形態、性質選擇進一步檢查。

4．胸片無明顯病變者，如被動吸煙、環境刺激物，則脫離刺激物的接觸，觀察4周。咳嗽仍未緩解或無上述誘發因素，則進入下一步診斷程序。

慢性咳嗽病因診斷流程具體步驟：5．肺通氣功能+支氣管激發試驗，診斷和鑒別哮喘通氣功能正常、激發試驗陰性，進行誘導痰檢查

6．懷疑呼吸道過敏者，可行變應原皮試、血清IgE

和咳嗽敏感性檢測。7．存在鼻后滴流或頻繁清喉時，可先按UACS治療，聯合使用第一代H1受體阻斷劑和鼻減充血劑。對變應性鼻炎可加用鼻腔吸入糖皮質激素。治療1～2周癥狀無改善者，可攝鼻竇CT或鼻咽鏡

8．對于飲水或喂奶嗆咳者，可考慮改用稠厚食品，必要時進行短期鼻飼喂養。

9．上述檢查仍未確診，或試驗治療仍繼續咳嗽者，應考慮進行高分辨率CT和纖支鏡以及心臟超聲檢查，除外支氣管擴張癥、支氣管內膜結核及左心功能不全等疾病。

10．反復發作的慢性咳嗽患者，夜間不咳，較敏感，如上述各項檢查和針對性治療均無效時，應除外心因性咳嗽。

注意點：

1．經相應治療后咳嗽緩解，病因診斷方能確立。

2．部分患者可同時存在多種病因。如果患者治療后，咳嗽癥狀部分緩解，應考慮是否同時合并其它病因謝謝第三節分析文體特征和表現手法2大考點書法大家啟功自傳賞析中學生，副教授。博不精，專不透。名雖揚，實不夠。高不成，低不就。癱偏‘左’，派曾‘右’。面微圓，皮欠厚。妻已亡，并無后。喪猶新，病照舊。六十六，非不壽。八寶山，漸相湊。計平生，謚曰陋。身與名，一起臭。【賞析】寓幽默于“三字經”，名利淡薄，人生灑脫，真乃大師心態。1.實用類文本都有其鮮明的文體特征，傳記的文體特征體現為作品的真實性和生動性。傳記的表現手法主要有以下幾個方面：人物表現的手法、結構技巧、語言藝術和修辭手法。2.在實際考查中，對傳記中段落作用、細節描寫、人物陪襯以及環境描寫設題較多，對于材料的選擇與組織也常有涉及。3.考生復習時要善于借鑒小說和散文的知識和經驗，同時抓住傳記的主旨、構思以及語言特征來解答問題。傳記的文體特點是真實性和文學性。其中，真實性是傳記的第一特征，寫作時不允許任意虛構。但傳記不同于一般的枯燥的歷史記錄，它具有文學性，它通過作者的選擇、剪輯、組接，傾注了愛憎的情感；它需要用藝術的手法加以表現，以達到傳神的目的。考點一分析文體特征從哪些方面分析傳記的文體特征？一、選材方面1.人物的時代性和代表性。傳記里的人物都是某時代某領域較

突出的人物。2.選材的真實性和典型性。傳記的材料比較翔實，作者從傳主

的繁雜經歷中選取典型的事例，來表現傳主的人格特點，有

較強的說服力。3.傳記的材料可以是重大事件，也可以是日常生活小事。[知能構建]二、組材方面1.從時序角度思考。通過抓時間詞語，可以迅速理清文章脈絡，

把握人物的生活經歷及思想演變過程。2.從詳略方面思考。組材是與主題密切相關的。對中心有用的，

與主題特別密切的材料，是主要內容，則需濃墨重彩地渲染，

要詳細寫；與主題關系不很密切的材料，是次要內容，則輕

描淡寫，甚至一筆帶過。三、句段作用和標題效果類別作用或效果開頭段內容：開篇點題，渲染氣氛，奠定基調，表明情感。結構：總領下文，統攝全篇；與下文某處文字呼應，為下文做鋪墊或埋下伏筆；與結尾呼應。中間段內容：如果比較短，它的作用一般是總結上文，照應下文；如果比較長，它的作用一般是擴展思路，豐富內涵，具體展示，深化主題。結構：過渡，承上啟下，為下文埋下伏筆、鋪墊蓄勢。結尾段內容：點明中心，深化主題，畫龍點睛，升華感情、卒章顯志，啟發思考。結構：照應開頭；呼應前文；使結構首尾圓合。標題①突出了敘述評議的對象。②設置懸念，激發讀者的閱讀興趣。③表現了傳主的精神或品質。④點明了主旨，表達了作者的情感。⑤運用修辭，使文章內涵豐富，意蘊深刻，增加了文章的厚度與深度。四、語言特色角度分析鑒賞傳記的類別自傳采用第一人稱，語言或幽默調侃或自然親切；他傳采用第三人稱，語言或樸實自然或文采斐然。語意和句式句子中的關鍵詞所包含的情感、態度等，整句與散句、推測與肯定、議論與抒情、祈使與反問等特殊句式，往往有著不同一般的表現力。這些都是分析語言的切入點。修辭的角度修辭一般是用來加強語言的表現力的。抓住修辭特點，就能從語言的表達效果上加以體味。語言風格含蓄與明快、文雅與通俗、生動與樸實、富麗與素淡、簡潔與繁復等。1.(2015·新課標全國卷Ⅰ)閱讀下面的文字，完成后面的題目。[即學即練]朱東潤自傳1896年我出生在江蘇泰興一個失業店員的家庭，早年生活艱苦，所受的教育也存在著一定的波折。21歲我到梧州擔任廣西第二中學的外語教師，23歲調任南通師范學校教師。1929年4月間，我到武漢大學擔任外語講師，從此我就成為大學教師。那時武漢大學的文學院長是聞一多教授，他看到中文系的教師實在太復雜，總想來一些變動。用近年的說法，這叫作摻沙子。我的命運是作為沙子而到中文系開課的。大約是1939年吧，一所內遷的大學的中文系在學年開始，出現了傳記研究這一個課，其下注明本年開韓柳文。傳記文學也好，韓柳文學也不妨，但是怎么會在傳記研究這個總題下面開韓柳文呢？在當時的大學里，出現的怪事不少，可是這一項多少和我的興趣有關，這就決定了我對于傳記文學獻身的意圖。《四庫全書總目》有傳記類，指出《晏子春秋》為傳之祖，《孔子三朝記》為記之祖，這是三百年前的看法，現在用不上了。有人說《史記》《漢書》為傳記之祖，這個也用不上。《史》《漢》有互見法，對于一個人的評價，常常需要通讀全書多卷，才能得其大略。可是在傳記文學里，一個傳主只有一本書，必須在這本書里把對他的評價全部交代。是不是古人所作的傳、行狀、神道碑這一類的作品對于近代傳記文學的寫作有什么幫助呢？也不盡然。古代文人的這類作品，主要是對于死者的歌頌，對于近代傳記文學是沒有什么用處的。這些作品，畢竟不是傳記文學。除了史家和文人的作品以外，是不是還有值得提出的呢？有的，這便是所謂別傳。別傳的名稱，可能不是作者的自稱而是后人認為有別于正史，因此稱為“別傳”。有些簡單一些，也可稱為傳敘。這類作品寫得都很生動，沒有那些阿諛奉承之辭，而且是信筆直書，對于傳主的錯誤和缺陷，都是全部奉陳。是不是可以從國外吸收傳記文學的寫作方法呢？當然可以，而且有此必要。但是不能沒有一個抉擇。羅馬時代的勃路塔克是最好的了，但是他的時代和我們相去太遠，而且他的那部大作，所著重的是相互比較而很少對于傳主的刻畫，因此我們只能看到一個大略而看不到入情入理的細致的分析。英國的《約翰遜博士傳》是傳記文學中的不朽名作，英國人把它推重到極高的地位。這部書的細致是到了一個登峰造極的地位，但是的確也難免有些瑣碎。而且由于約翰遜并不處于當時的政治中心，其人也并不能代表英國的一般人物，所以這部作品不是我們必須模仿的范本。是不是我國已經翻譯過來的《維多利亞女王傳》可以作為范本呢？應當說是可以，由于作者著墨無多，處處顯得“頰上三毫”的風神。可是中國文人相傳的做法，正是走的一樣的道路，所以無論近代人怎么推崇這部作品，總還不免令人有“穿新鞋走老路”的戒心。國內外的作品讀過一些，也讀過法國