項目定位之產品定位—示例來源為深圳市致力至誠地產顧問有限公司產品定位客戶定位市場定位形象定位價格定位目錄CONTENT戶型配比戶型面積車位配比建筑形式窗建議陽臺建議露臺建議外立面建議星級物業產品定位挑高大堂核心層面形式層面延伸層面星級會所挑高大堂項目定位/產品定位/核心層產品線定位產品功能屬性定位產品檔次位住宅小高層，戶型以90—110小戶型為主舒適、溫馨、便捷的“家”中高端經濟路線（一）、產品線定位（面積、功能屬性、檔次）產品線定位（二）、建筑形式（梯戶比、容積率）建議南棟15+1層，底層架空，頂層做成復式結構，建議兩梯五戶；建議北棟15+1層，底商兩層商業，頂層做成復式結構，建議一梯四戶；按此方案，最終有效建筑面積為31層，容積率為4.7；項目定位/產品定位/核心層建筑形式梯戶（二）、建筑形式（梯戶比、容積率）規劃設計原則項目定位/產品定位/核心層保證容積率4.7，實現利潤與產品的均衡結合；保證人車分流，提升產品品質，便于客戶美譽度及品牌傳播；保證高綠化率，提升小區居住舒適度，提升產品質量；南北樓體對稱，便于施工工作組織開展。規劃設計原則此設計引入空中庭院的概念，同一庭院的兩戶又可打通，形成獨享的“空中花園”項目定位/產品定位/形式層（三）、戶型設計建議—一梯四戶（空中庭院）梯戶比建議四個戶型均為兩室兩廳一衛，入戶花園的巧妙設計，增加客戶對于產品的又一選擇點項目定位/產品定位/形式層（三）、戶型設計建議—兩梯四戶（入戶花園）梯戶比建議采用“前庭后院”的設計概念，使點式中間部分的功能空間得到了較好的布局；項目定位/產品定位/形式層（三）、戶型設計建議—兩梯四戶（前庭后院）梯戶比建議必須保證商業面積在2000—2200平米之間，最大化拔高項目利潤；項目定位/產品定位/核心層（四）、商業定位（功能及業態定位）商業功能定位街鋪、小區配套商業商業業態定位日用品類、小區配套（洗衣店、美容美發、簡單餐飲類）商業銷售模式利用價格杠桿，施行一拖二的售賣方式注：商鋪詳細的面寬、進深，稍后提供商業定位建議西安郭杜鎮片區樓盤車位比調研數據項目名稱車位比西安雅居樂花園1：0.7憶江南預計500個摯信櫻花園1：0.8盛世長安預計1198個榮興.云天1：2(機械車位）長征365240個早安.林莊600個結合郭杜片區競爭者狀況和項目自身客戶的限制，建議項目車位比控制在1：0.35，即做108—120個車位；項目定位/產品定位/核心層（五）、項目車位比建議：1:0.35車位比建議色彩簡潔明快，棱角錯落有致，有金屬質感，富有朝氣和動感；項目定位/產品定位/核心層（六）、項目建筑風格—現代簡約建筑風格建議運用水系、英式雕塑、英式花架、精心布局的植物迷宮等景觀小品彰顯貴氣和浪漫。項目定位/產品定位/核心層（七）、園林風格定位—英式皇家園林園林風格建議1、可增大空間利用；2、增加視野與采光；3、美化外立面；4、時尚創新。項目定位/產品定位/形式層（一）、房屋樣式—窗（凸窗\轉角凸窗\弧形窗）窗戶形式建議項目定位/產品定位/形式層（二）、房屋樣式—陽臺（落地景觀陽臺）豐富建筑立面效果給住戶提供個性化空間注重人性化，為住戶提供充足的觀景空間陽臺形式建議大露臺可形成立體綠化豐富立面造型，可為住戶提供更多活動空間；不計建筑面積，對于產品線拉升及銷售線促進作用較大。項目定位/產品定位/形式層（三）、房屋樣式—露臺露臺形式建議白色象征高雅、時尚、年輕具有生命力；輔以大面寬的玻璃和陽臺，金屬質感強烈；符合目標客群的消費喜好；項目定位/產品定位/形式層（四）、房屋樣式—外立面樓體外立面建議為乳白色調，建議使用真石漆進行粉刷，降低建筑成本；立面形式建議項目定位/產品定位/延伸層（一）、五星級英式管家服務五星級英式管家服務對于市場主力客群，以星級物業提升項目價值，向其灌輸高性價比產品理念，有效打擊目標客戶，提升回款速率。星級物業服務建議南棟一層架空，園林可延伸至建筑物中，提高項目綠化率，同時作為項目配套設施，后期亦可經營（此部分不算建筑面積）；項目定位/產品定位/延伸層（二）、英式宮廷會所—健身、休閑、SPA美容會所會所功能：1、老：建議設立棋牌室、健身中心；2、少：建議設立假日托管所；3、女：建立SP美容會館；星級會所建議項目定位/產品定位/延伸層建議安置新風換氣系統；提高居住舒適度，增加人文社區概念；進一步保證客戶對于項目的認可度及美譽度。（三）、智能化系統—新風換氣系統新風系統是由風機、進風口、排風口及各種管道和接頭組成。安裝在吊頂內的風機通過管道與一系列的排風口相連，風機啟動，室內受污染的空氣經排風口及風機排往室外，使室內形成負壓，室外新鮮空氣便經安裝在窗框上方（窗框與墻體之間）的進風口進入室內，從而使室內人員可呼吸到高品質的新鮮空氣。（造價35元/平米）新風換氣系統（三）、智能化系統—地源熱泵中央空調項目定位/產品定位/延伸層地源熱泵屬于中央空調的一種，地源熱泵中央空調系統是利用地球表面淺層水源（如地下水、河流和湖泊）和土壤源中吸收的太陽能和地熱能，并采用熱泵原理，既可供熱又可制冷的高效節能中央空調系統，一般造價費用260元/平米。地源熱泵系統（三）、智能化系統—中水回用收系統項目定位/產品定位/延伸層中水回用技術系指將小區居民生活廢〔污〕水（沐浴、盥洗、洗衣、廚房、廁所）集中處理后，達到一定的標準回用于小區的綠化澆灌、車輛沖洗、道路沖洗、家庭坐便器沖洗等，從而達到節約用水的目的。中水回用系統（三）、智能化系統—太陽能節能系統項目定位/產品定位/延伸層太陽能路燈以太陽光為能源，白天太陽能電池板給蓄電池充電，晚上蓄電池給燈源供電使用，無需復雜昂貴的管線鋪設，可任意調整燈具的布局，安全節能無污染，無需人工操作工作穩定可靠，節省電費免維護。通過為社區內部安裝太陽能路燈，提升社區科技含量與環保理念，增加社區價值。太陽節能系統項目定位/產品定位/延伸層建議安置3G網絡覆蓋系統；進一步保證客戶對于項目的認可度及美譽度。（三）、智能化系統—3G網絡覆蓋系統3G網絡系統項目定位/產品定位/延伸層（三）、智能化系統—車輛無障礙識別系統建議在停車入口處安置車輛無障礙識別系統，對于客戶私家車輛予以保護及加強監管，良好的展示星級物業服務。車輛管理系統由出入讀卡器、自動開門機，探測器、控制器等設備組成。可用于車輛出入管理、停車管理等功能；車輛無障礙系統建議社區以單元為單位，入口處安置入戶門禁系統；提高社區安全性能，保障業主安全；保證客戶對于項目的認可度。項目定位/產品定位/延伸層（三）、智能化系統—入戶門禁系統入戶門禁系統項目定位/產品定位/延伸層建議社區以單元為單位，入口處安置單元門可視對講系統；提高社區安全性能，保障業主安全；保證客戶對于項目的認可度。（三）、智能化系統—單元門可視對講系統單元門可視對講系統項目定位/產品定位/延伸層建議安置紅外線監控系統；提高社區安全性能，保障業主安全；進一步保證客戶對于項目的認可度及美譽度。（三）、智能化系統—紅外線監控系統紅外線監控系統項目定位/產品定位/延伸層（三）、智能化系統—智能電梯系統智能電梯系統（三）、智能化系統—社區擴音系統項目定位/產品定位/延伸層社區擴音系統項目定位/產品定位/延伸層建議在綠化處安置殺蚊燈，從細節展現開發商對于客戶的關懷及品質。（三）、智能化系統—殺蚊燈（無蚊小區）低成本的滅蚊燈，讓小區的夏天徹底進入告別蚊子的時代！價格：260元/個（無太陽能）；860元/個（有太陽能）；北京奧運會期間奧員村就是用的是太陽能滅蚊燈。殺蚊燈項目定位/產品定位/延伸層建議加入隱形井蓋，從細節展現開發商對于客戶的關懷及品質。（三）、智能化系統—隱形的井蓋隱形井蓋智能化系統+≠4托管式物業人文居所+私人會所+無限大！！！邊際效益。。。天棚輻射：冬暖夏涼的節能裝置。