三金·鑫城國際價值思考一、市場回憶〔從2002年說起……〕2002年年底，南京三金房地產公司以4.805億天價拿得新華西路編號為P2002〔027〕地塊，其樓面地價為1200元每平方米，創下了當年地價新高。這塊地總建筑面積40余萬平方米，這是迄今為止，新華區域所推出的最大一宗土地。從此，奠定了新華路王者地位。也開始了新華片區在武漢幅員上的一段傳奇開展歷程。2006起，大型住區總匯代表項目：鑫城國際、美林公館2005-2006，精品樓盤聚集代表項目：北湖假日、西北湖鳳凰城、兩湖總督2002-2004，高檔物業先鋒代表項目：世紀華庭、福星城市花園、萬豪國際新華路的發展分3個歷史時期，由南向北依次成為開發熱點，新華路整體規劃價值凸顯。新華西路成為今后的地產焦點。這里是武漢市最早發展起來的高檔居住區之一。回歸中心城區的熱潮最先由這里開始策源。新華路開展地產新秀-新華西新華時代日月華庭美林公館淺水灣金利明珠花園新華西目前聚集大量在開發工程，加05年開發的一些工程，總量約100萬方。而當年引起最大關注的最大工程，一直遲遲未露面，但卻留給這個片區最大的期待。國際鑫城二、市場分析〔2006年，烽火連天……〕1、宏觀市場分析宏觀政策2005-3中央政府工作報告指出整頓房地產市場次序，治理房價過快增長的勢頭2005-3國務院頒布《關于切實穩定住房價格的通知》2005-4國務院辦公廳規定：國家級開發區禁建商品房2005-4國務院出臺《進一步加強房地產市場的宏觀調控》2005-4國務院辦公廳發布《關于促進國家級經濟技術開發區進一步提高發展水平若干意見的通知》2005-4國土資源部開始將《2005年國土資源利用計劃》下達各地2005-5建設部、發改委七部委聯合發布《關于做好穩定住房價格工作的意見》2005-5建設部發布了進一步加強穩定住房價格的通知2005-5財政部、國家稅務局聯合下發《關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》2006-56項措施穩定房價，包括金融，住房供應結構調整等措施2006-7六部委限制外資條例正式出臺稅收政策2005-3中國人民銀行對二次置業者提高住房首付，對三次置業者提高貸款利率2005-3房地產新的征稅制度確定，首選地級城市試點2005-3央行調整房地產貸款利率及首付比例2006-1征收房產交易個人所得稅2006-4央行再次提高房地產貸款利率2006-7央行再次提高房地產貸款利率地區政策2005-3武漢公積金貸款相關政策調整2005-6武漢市公布“普通住宅”標準2005-6武漢市采取四大措施，調控土地供應，控制房價過快上漲2005-6武漢市開發辦和市物價局通知，商品房銷售需實行明碼標價原則2005-6武漢市發布商品房廣告“五不準”通知2006-2武漢市二手房交易契稅提高一倍各項政策出臺促進房地產市場供給結構調整以及購房/投資逐漸趨向理性化武漢市房地產開展狀況市場整體開展平穩/局部指標增幅回落宏觀調控作用將逐步顯現，市場整體開展平穩，市場鋼性需求依然存在。宏觀市場總體特點2、漢口區域市場分析重點區域代表性工程分布圖中心區內的中高端工程〔已推或即將推出局部〕總供給量在200萬左右，均價多在5000以上，高端市場競爭劇烈。本項目時代豪苑22萬㎡￥7300（住宅）外灘棕櫚泉4.5萬㎡￥6810華清園13.6萬㎡￥5480瑞安天地150萬㎡新世界中心27.6萬㎡￥6000融科天城45萬㎡預計￥5500以上西北湖鳳凰城10萬㎡￥5200兩湖總都5.55萬㎡￥6500復合型物業的開發價值大于單一物業開發；中高端工程主要集中在沿江片、中心商業片及新華路片；中心區價值倍受關注，大量高檔工程面臨劇烈競爭。漢口區域市場結論3、新華西市場分析在售項目待售項目待開發項目區域市場分析鑫城國際40萬㎡創意SOHO2.23萬㎡新華豪庭3.36萬㎡兩湖總都5.55萬㎡西北湖鳳凰城10萬㎡北湖假日4.6萬㎡日月華庭8.3萬㎡淺水灣4.47萬㎡萬全城美林公館30萬㎡偉業大廈新華時代9.73萬㎡江花實業總公司3萬㎡金利明珠花園4.34萬㎡昌盛項目19.8萬㎡長安麗都三、工程要點分析〔現在，我們披甲歸來……〕核心問題：如何在未來非常有潛力，但現在尚未成熟的區域打造成功的綜合工程？1、經典工程回憶經典工程介紹水岸星城華潤鳳凰城武漢住宅項目華潤中心深圳商業項目綜合工程實例--華潤中心占地面積8萬平米，總建筑面積55萬平米，總投資40億港幣。分二期開發；一期總建筑面積23萬平米，2004年12月完工。一期包含寫字樓〔華潤大廈〕及商業〔萬象城〕。二期規劃中，以五星級酒店、酒店公寓、商業步行街組成。華潤中心華潤大廈萬象城華潤中心二期華潤中心深圳唯一的都市綜合體18.8萬平米深圳商業航母不但推銷消費商品，而且推銷時尚生活方式四大領航國際品牌主力店法國〔Réel〕體驗時尚生活百貨公司嘉禾影院

華潤萬佳CityValue奧林匹克標準真冰溜冰場萬象城6層商業樓面〔含地下一層〕深圳最大、華南最好、中國最具示范效應的超大型室內購物中心。酒店寫字樓商務公寓高檔商業都市住宅商務租客高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流資源平臺提升品質提升品質都市綜合體價值區域形象提升，大規模高尚住宅區形成；區域配套完善，專業賣場，百貨、零售購物、娛樂餐飲、社區效勞為一體的區域商業中心形成；

案例：新世界中心通過對新世界商場亞洲旗艦店品牌高檔商業定位，提升住宅的形象和檔次，綜合價值高。本工程可通過前期商業規劃及品牌招商的宣傳，展示工程未來繁華的商業配套，支撐住宅的價值提升。