大家好1

工改工沉淀總結(jié)——政策研讀、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、操作流程、典型案例

2015.1.282Ⅰ工改工政策解讀——3【相關(guān)政策文件】2006-2014年政府出臺(tái)的工業(yè)用地相關(guān)政策文件文件名出臺(tái)時(shí)間《深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見(jiàn)》2006-6-19《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市集約利用的工業(yè)用地地價(jià)計(jì)算暫行辦法的通知》2006-6-21《深圳市招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工業(yè)用地使用權(quán)規(guī)定》2006-9-9《深圳市人民政府關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的若干意見(jiàn)》2007-3-30《深圳市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造總體規(guī)劃綱要(2007-2020)》2007-8-1《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造試點(diǎn)項(xiàng)目的意見(jiàn)》2008-3-6《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》2008-2-18《關(guān)于加快推進(jìn)我市舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的工作方法》2008-9-9《工業(yè)樓宇暫行管理辦法》2008-9-25《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)與管理暫行辦法》2008《深圳市人民政府令（第211號(hào)）深圳市城市更新辦法》2009-10-22《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》2012-2-7《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》2012-84文件名出臺(tái)時(shí)間《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》2013-1-7《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》2013-1-7《深圳市貫徹執(zhí)行〈閑置土地處置辦法〉的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》2013-1-7《深圳市宗地地價(jià)測(cè)算規(guī)則（試行）》2013-1-7《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的意見(jiàn)》2013-1-7《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法的通知》2013-1-7《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法（試行）》2013-1-7《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法(試行)》實(shí)施細(xì)則2013-12-6《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施的通知》2014-5-27《深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知》2014-8-85工改工政策發(fā)展歷程2013-今政策系統(tǒng)化完善化階段2005年深圳掀起“第三次土地革命”，以市場(chǎng)化方式配制土地資源的范圍從經(jīng)營(yíng)性用地?cái)U(kuò)大到產(chǎn)業(yè)用地領(lǐng)域。2006-2007年政府出臺(tái)的政策以鼓勵(lì)工業(yè)用地開(kāi)發(fā)為主，地價(jià)基本為基準(zhǔn)地價(jià)甚至更低，在物業(yè)租售比例、指標(biāo)控制、轉(zhuǎn)讓限制等方面政策均比較模糊2008-2012年政策細(xì)化明晰化階段2006-2007年政策模糊階段2007年之后推進(jìn)工業(yè)用地二次開(kāi)發(fā)和集約利用，提高土地產(chǎn)出率、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提出《工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓辦法》，明確《工業(yè)用地控制指標(biāo)》，進(jìn)行《工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目試點(diǎn)工作》等，特別是《城市更新辦法》及其細(xì)則的頒布，標(biāo)志著城市更新進(jìn)入規(guī)范化階段；政策規(guī)定更加細(xì)化，對(duì)租售比例、轉(zhuǎn)讓企業(yè)限制、地價(jià)補(bǔ)交、工業(yè)配套實(shí)施等提出細(xì)致化相關(guān)規(guī)定等2013年初發(fā)布的優(yōu)化空間資源配置、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的“1+6”文件，該文件對(duì)“產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、地價(jià)測(cè)算、工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓”等進(jìn)行了系統(tǒng)化的明確規(guī)定，繼“1+6”之后頒布的三個(gè)政策則在對(duì)受讓人資格、增值收益繳納等方面對(duì)“1+6”文件進(jìn)一步完善61、“1+6”政策到2020年，深圳市可供新增建設(shè)用地只有59平方公里，而且這些地塊零星、分散，重大項(xiàng)目、公共設(shè)施要落地就會(huì)遇到土地空間匱乏的問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展受到了土地空間的制約，故發(fā)布優(yōu)化空間資源配置、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的“1+6”文件，以深化土地管理制度改革、大力提升國(guó)土資源節(jié)約集約利用能力和管理水平。

《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》【主文件】《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法(試行)》《深圳市創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房意見(jiàn)》《深圳市宗地地價(jià)測(cè)算規(guī)則（試行）》《深圳市貫徹執(zhí)行〈閑置土地處置辦法〉的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》注：主文件以市政府1號(hào)文件為主，其他6個(gè)配套文件分別由規(guī)劃國(guó)土委、經(jīng)貿(mào)信息委和住建局負(fù)責(zé)起草。167“1+6”政策小結(jié)1、成本增加：在最新政策體系下，基準(zhǔn)地價(jià)被提高；工業(yè)用地升級(jí)改造項(xiàng)目的地價(jià)評(píng)估測(cè)算體系也提高了土地的評(píng)估價(jià)格，致使企業(yè)成本增加；2、收益分成：政府參與收益分成使得企業(yè)的利潤(rùn)減少，收益降低；3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：新轉(zhuǎn)讓辦法中提出嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，使工業(yè)用地補(bǔ)地價(jià)可轉(zhuǎn)讓部份物業(yè)銷售速度和價(jià)格受到較大影響。1、租售比例突破限制：城市更新項(xiàng)目形成的工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓租售比例不再受限于50％：50％；2、配套突破：30%配套按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)后可進(jìn)入市場(chǎng)銷售；3、產(chǎn)權(quán)劃分靈活：新政策可以棟、層、間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)；4、交易方式靈活：可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)交易或自行交易。利好弊端82、2013.12.6《<深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）>實(shí)施細(xì)則》解讀出臺(tái)背景—

《細(xì)則》從具體落實(shí)相關(guān)規(guī)定、防范工業(yè)樓宇炒作出發(fā)，對(duì)2013.1.7出臺(tái)的《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》（簡(jiǎn)稱“辦法”）的適用范圍、分割轉(zhuǎn)讓以及應(yīng)提交的相關(guān)材料、政府優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)施、轉(zhuǎn)讓增值收益的繳交程序等內(nèi)容予以細(xì)化、補(bǔ)充，同時(shí)基于對(duì)原213號(hào)文（原《關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法的通知》深府[2008]213號(hào)）相關(guān)制度的銜接、城市更新項(xiàng)目的特殊性以及落實(shí)相關(guān)制度的考慮，進(jìn)一步完善相關(guān)規(guī)定。9《細(xì)則》進(jìn)一步明確了受讓人不屬于企業(yè)的四種情形，城市更新類的項(xiàng)目允許預(yù)售，回遷房無(wú)再轉(zhuǎn)讓限制受讓人資格特別規(guī)定：《細(xì)則》對(duì)《辦法》有關(guān)“工業(yè)樓宇的受讓人必須是經(jīng)依法注冊(cè)登記的企業(yè)”的規(guī)定進(jìn)行了完善，進(jìn)一步規(guī)定了受讓人不屬于企業(yè)的四種情形：因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)取得物權(quán)的；因繼承、受遺贈(zèng)取得物權(quán)的；因共有分割取得物權(quán)的；因政府行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。對(duì)城市更新項(xiàng)目特別規(guī)定：1.允許預(yù)售。即城市更新重建的工業(yè)樓宇可根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行預(yù)售，但受讓人仍應(yīng)符合《辦法》第五條有關(guān)“工業(yè)樓宇的受讓人必須是經(jīng)依法注冊(cè)登記的企業(yè)”的規(guī)定。2.回遷房無(wú)再轉(zhuǎn)讓限制。回遷戶取得安置回遷的工業(yè)樓宇后首次轉(zhuǎn)讓的，不受“轉(zhuǎn)讓后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”的限制。《辦法》中規(guī)定工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓必須是“現(xiàn)售”，《細(xì)則》放寬了這一限制，城市更新類工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓可以預(yù)售，利于開(kāi)發(fā)商前期現(xiàn)金回流10明確了增值收益扣除項(xiàng)目、免征增值收益的條件及城市更新改造后形成的工業(yè)樓宇首次轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)繳納的增值收益比例增值收益收繳規(guī)定：1、增值收益免征條件：①城市更新項(xiàng)目已按市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)的工業(yè)樓宇配套設(shè)施首次轉(zhuǎn)讓的；②用于安置回遷的工業(yè)樓宇登記至回遷戶的。2、增值收益扣除項(xiàng)目：①工業(yè)樓宇的登記價(jià)（無(wú)登記價(jià)的，扣減所轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇分?jǐn)偟牡貎r(jià)和工程造價(jià)）；②轉(zhuǎn)讓方取得工業(yè)樓宇時(shí)依法應(yīng)負(fù)擔(dān)并實(shí)際已繳交的稅費(fèi)；③轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇時(shí)依法應(yīng)負(fù)擔(dān)并實(shí)際已繳交的稅費(fèi)；④按照《辦法》及《細(xì)則》規(guī)定已補(bǔ)繳的地價(jià)款。

3、增值收益繳納比例：除免繳增值收益的情形外，城市更新改造后形成的工業(yè)樓宇首次轉(zhuǎn)讓的，其增值收益按以下方式繳納：

①工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額未超過(guò)扣減總金額30%的部分，免繳增值收益；

②工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過(guò)扣減總金額30%未超過(guò)50%的部分，按50%的比例上繳；

③工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過(guò)扣減總金額50%未超過(guò)100%的部分，按60%的比例上繳；

④工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過(guò)扣減總金額100%的部分，按100%的比例上繳。

11利好總結(jié)——1、允許預(yù)售：

即城市更新重建的工業(yè)樓宇可根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行預(yù)售，但受讓人仍應(yīng)符合《辦法》第五條有關(guān)“工業(yè)樓宇的受讓人必須是經(jīng)依法注冊(cè)登記的企業(yè)”的規(guī)定。

2.回遷房無(wú)再轉(zhuǎn)讓限制

回遷戶取得安置回遷的工業(yè)樓宇后首次轉(zhuǎn)讓的，不受“轉(zhuǎn)讓后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”的限制。

3.兩種情形免予繳納增值收益

①城市更新項(xiàng)目已按市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)的工業(yè)樓宇配套設(shè)施首次轉(zhuǎn)讓的；

②用于安置回遷的工業(yè)樓宇或配套設(shè)施登記至回遷戶的。

123、2014.5.7《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》的解讀2009.12.01出臺(tái)的《深圳城市更新辦法》第三十八條

拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià)。2014.5.7

《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類城市更新項(xiàng)目，其配套設(shè)施限定自用。其中，配套商業(yè)設(shè)施的地價(jià)按照公告基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)收，其他配套設(shè)施的地價(jià)按照《辦法》第三十八條第一款的規(guī)定計(jì)收。配套設(shè)施如按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入市場(chǎng)銷售的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。地價(jià)補(bǔ)繳調(diào)整：工業(yè)配套持有情況下，配套商業(yè)設(shè)施地價(jià)按照公告基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳，其他配套設(shè)施依照公告基準(zhǔn)地價(jià)的50%繳納地價(jià)134、

2014.8.8《深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知》

《通知》就工業(yè)樓宇及配套設(shè)施受讓人資格限制以及轉(zhuǎn)讓增值收益收繳有關(guān)事宜進(jìn)行了明確規(guī)定：（1）對(duì)受讓人的資格的限制規(guī)定進(jìn)行了補(bǔ)充完善：工業(yè)樓宇及配套設(shè)施的受讓人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)依法注冊(cè)登記的企業(yè)，但《細(xì)則》第六條規(guī)定的四種情形以及具有居住功能（含宿舍、單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務(wù)公寓等）的工業(yè)樓宇配套設(shè)施且屬于下列情形之一的除外：（一）本通知實(shí)施前已轉(zhuǎn)讓并辦理登記且不屬于《辦法》第五條第二款規(guī)定情形的；（二）本通知實(shí)施前已簽訂預(yù)售合同并備案且不屬于《辦法》第五條第二款規(guī)定情形的；（三）經(jīng)房改部門(mén)批準(zhǔn)被納入房改范圍的；（四）市政府批準(zhǔn)的其他情形。工業(yè)配套設(shè)施的受讓人須是依法注冊(cè)登記的企業(yè)，但是具有居住功能的工業(yè)樓宇配套設(shè)施在《通知》實(shí)施前有其規(guī)定的情形之一的，受讓人可以為非企業(yè)，即自然人可有條件受讓。“有一些配套設(shè)施已與廠房脫離關(guān)系，只有居住功能，有的甚至還納入房改，享有積分入戶等功能，如果限定受讓人為企業(yè)，這些歷史遺留的廠房配套難以流轉(zhuǎn)。”——市規(guī)土委相關(guān)人士14（2）明確免繳增值收益的范圍：①對(duì)于工業(yè)樓宇再次轉(zhuǎn)讓發(fā)生在五年之后的;②非城市更新改造的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施首次轉(zhuǎn)讓的，如果用地批準(zhǔn)文件或者土地使用權(quán)出讓合同約定可以分割轉(zhuǎn)讓而分割轉(zhuǎn)讓的，或者整體轉(zhuǎn)讓而整體轉(zhuǎn)讓的;③非城市更新改造的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施首次轉(zhuǎn)讓，發(fā)生在竣工驗(yàn)收之日起5年后的;

（3）完善增值收益收繳辦法：（后文有詳細(xì)說(shuō)明）①對(duì)于非城市更新改造的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施，竣工驗(yàn)收之日起5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓的，按《辦法》第十四條第三款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)規(guī)定的方式繳交，但無(wú)法提供工程造價(jià)或者扣減稅費(fèi)的相關(guān)憑證導(dǎo)致增值收益無(wú)法正確計(jì)算的，按照成交價(jià)格或計(jì)稅參考價(jià)格(取價(jià)高者)的5%繳交;②對(duì)于城市更新改造形成的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施首次轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按《細(xì)則》的規(guī)定繳交，但因無(wú)法提供工程造價(jià)或者扣減稅費(fèi)的相關(guān)憑證導(dǎo)致增值收益無(wú)法正確計(jì)算的，按照成交價(jià)格分段累進(jìn)增收;對(duì)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后5年之內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，如因無(wú)法提供相關(guān)憑證而無(wú)法正確計(jì)算增值收益的，按成交價(jià)或計(jì)稅參考價(jià)(取價(jià)高者)的5%繳交。15Ⅱ工改工經(jīng)濟(jì)測(cè)算——16【補(bǔ)繳地價(jià)-城市更新項(xiàng)目】城市更新項(xiàng)目中，地塊仍然為工業(yè)用途的情況下，以下面方法補(bǔ)繳地價(jià)，導(dǎo)致銷售部分地價(jià)略有上升

原有合法面積：增加建筑面積面積：按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的50%補(bǔ)繳配套部份（≤30%）持有：配套商業(yè)實(shí)施按公告基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳其他配套設(shè)施按公告基準(zhǔn)地價(jià)的50%補(bǔ)繳產(chǎn)業(yè)用房（≥70%）分割轉(zhuǎn)讓：（工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)+辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)）*50%持有：工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)*50%整體轉(zhuǎn)讓：按照工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳仍為工業(yè)用地屬性銷售：（法定機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)+市場(chǎng)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)）*50%*85%銷售持有：不補(bǔ)繳地價(jià)17【補(bǔ)繳地價(jià)-非城市更新項(xiàng)目】以下面方法補(bǔ)繳地價(jià)，該類項(xiàng)目若想實(shí)現(xiàn)純市場(chǎng)化銷售，面臨的地價(jià)成本大幅提高風(fēng)險(xiǎn)

非城市更新項(xiàng)目配套部份（≤30%）產(chǎn)業(yè)用房（≥70%）銷售：按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳持有：在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)繳整體轉(zhuǎn)讓：報(bào)批并按公告基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳特殊轉(zhuǎn)讓：市場(chǎng)評(píng)估價(jià)-已繳納地價(jià)分割轉(zhuǎn)讓：市場(chǎng)評(píng)估價(jià)-已繳納地價(jià)正常進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓部份其他轉(zhuǎn)讓方式18【容積率】早期工改項(xiàng)目最高容積率達(dá)7.6，但2013年最新批復(fù)容積率指標(biāo)多在6.0上下，并無(wú)明顯突破案例

分級(jí)用地性質(zhì)容積率上限1普通工業(yè)用地（M0）4.02新型工業(yè)用地（M1）6.0項(xiàng)目名稱區(qū)域性質(zhì)占地（萬(wàn)㎡）容積率建筑面積（萬(wàn)㎡）獲批時(shí)間方大城更新項(xiàng)目南山北環(huán)大道工改工城市更新4.166.0212013年初華聯(lián)南山項(xiàng)目南山南油工改工城市更新3.46.135約202013年底南山工業(yè)村南山南油工改工3.26.4820.782012年初僑城坊項(xiàng)目南山僑香路工改工4.884.630.35——建寧項(xiàng)目南山僑香路工改工1.326.68.712013年深圳灣生態(tài)科技城南山科技園工業(yè)用地206.091212012年長(zhǎng)城開(kāi)發(fā)彩田園區(qū)福田彩田工業(yè)區(qū)工改工城市更新6.6——預(yù)計(jì)40-52申報(bào)中水貝珠寶總部大廈羅湖水貝工改工城市更新2.17.6162012年在2013年最新批復(fù)容積率指標(biāo)多在6.0上下，并無(wú)明顯突破案例19【租售比例】城市更新項(xiàng)目形成的工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓租售比例不再受限于50％：50％

土地合同已作約定：按照土地合同約定土地合同未作約定自用部份≧50%非自用部份≦50%，經(jīng)市政府批準(zhǔn)可分割轉(zhuǎn)讓的舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目，工業(yè)區(qū)已完成改造且改造主體自用建筑；面積比例不低于總建筑面積百50%的，非自用部份可以分割轉(zhuǎn)讓。工業(yè)用地項(xiàng)目非城市更新類城市更新類城市更新項(xiàng)目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓2030%配套按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)后可進(jìn)入市場(chǎng)銷售

70%工業(yè)樓宇30%配套持有：涉及部分的地價(jià)補(bǔ)繳，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)為所涉及物業(yè)的基準(zhǔn)地價(jià)銷售：按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)后可進(jìn)入市場(chǎng)銷售工業(yè)用地項(xiàng)目配套物業(yè)類型：配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施21【產(chǎn)權(quán)劃分及銷售】可以棟、層、間為基本單元進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃分，并明確城市更新類的工業(yè)樓宇可預(yù)售，非城市更新類仍只可現(xiàn)售，交易方式可通過(guò)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)交易或自行交易

現(xiàn)售/預(yù)售：城市更新類的工業(yè)樓宇可預(yù)售；非城市更新的工業(yè)樓宇只能現(xiàn)售，拿到房產(chǎn)證后才能出售交易方式靈活：可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)交易或自行交易銷售條件及方式產(chǎn)權(quán)劃分靈活：依照本辦法規(guī)定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，以棟、層、間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)產(chǎn)權(quán)劃分預(yù)售條件：城市更項(xiàng)目重建的工業(yè)樓宇可進(jìn)行預(yù)售，放寬了新轉(zhuǎn)讓辦法規(guī)定的所有工業(yè)樓宇僅能現(xiàn)售的條件，利于開(kāi)發(fā)商資金提前回籠。（2013.12.6深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）>實(shí)施細(xì)則）22【銷售限制-工業(yè)樓宇】新轉(zhuǎn)讓辦法中提出嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，使工業(yè)用地補(bǔ)地價(jià)可轉(zhuǎn)讓部分物業(yè)銷售速度和價(jià)格受到較大影響

特殊轉(zhuǎn)讓：5年購(gòu)買(mǎi)，使企業(yè)可以通過(guò)銷售物業(yè)5年后的期權(quán)實(shí)現(xiàn)變相銷售；上市扶持：如有相關(guān)資源，可大大提高項(xiàng)目的銷售體量。受讓人資格：依法注冊(cè)登記的企業(yè)再轉(zhuǎn)讓確需5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓：增值收益100%計(jì)提5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓：工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓受讓人資格審查：必須符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過(guò)各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)依法進(jìn)行的資格審查工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓限制特殊分割轉(zhuǎn)讓當(dāng)企業(yè)租賃物業(yè)滿5年，可獲得該物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)擬上市企業(yè)，可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)23【銷售限制—工業(yè)配套】2014.8.8《通知》明確配套設(shè)施的受讓人需是依法注冊(cè)登記的企業(yè)，但自然人可有條件受讓；嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓規(guī)定使得工業(yè)配套的銷售價(jià)格及速度有較大影響，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有居住功能（含宿舍、單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務(wù)公寓等）的工業(yè)樓宇配套設(shè)施且屬于下列情形之一的除外：（一）本通知實(shí)施前已轉(zhuǎn)讓并辦理登記且不屬于《辦法》第五條第二款規(guī)定情形的；（二）本通知實(shí)施前已簽訂預(yù)售合同并備案且不屬于《辦法》第五條第二款規(guī)定情形的；（三）經(jīng)房改部門(mén)批準(zhǔn)被納入房改范圍的；（四）市政府批準(zhǔn)的其他情形。依法注冊(cè)登記的企業(yè)工業(yè)配套轉(zhuǎn)讓限制自然人有條件受讓《細(xì)則》規(guī)定的四種情形：因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)取得物權(quán)的；因繼承、受遺贈(zèng)取得物權(quán)的；因共有分割取得物權(quán)的；因政府行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。2013.12.6《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法(試行)》實(shí)施細(xì)則2014.8.8《關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知》24產(chǎn)業(yè)用房銷售對(duì)象突破：通過(guò)泛產(chǎn)業(yè)化的產(chǎn)業(yè)申報(bào)策略，網(wǎng)羅不同行業(yè)的客戶，擴(kuò)大客戶的來(lái)源產(chǎn)業(yè)定位項(xiàng)目名稱區(qū)域產(chǎn)業(yè)限制聚焦化的嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)定位美年廣場(chǎng)南山文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地南山高新技術(shù)（科技、電子等）產(chǎn)業(yè)定位項(xiàng)目名稱區(qū)域產(chǎn)業(yè)限制泛產(chǎn)業(yè)化定位西鄉(xiāng)沙河墻板廠項(xiàng)目寶安區(qū)早期：墻體材料后期：新材料方大成更新項(xiàng)目南山創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)（文化創(chuàng)意、電子科技）產(chǎn)業(yè)定位過(guò)于狹窄聚焦，限制了客戶群體，客源范圍狹窄，導(dǎo)致項(xiàng)目去化速度較慢泛產(chǎn)業(yè)化定位，最大化網(wǎng)羅客戶，加快去化VS25工業(yè)配套銷售對(duì)象突破：從已開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型項(xiàng)目看，配套設(shè)施的銷售對(duì)象并未明顯限制，可通過(guò)公關(guān)，提前與政府明確配套設(shè)施無(wú)特殊限制項(xiàng)目名稱區(qū)域開(kāi)發(fā)商公寓體量（萬(wàn)㎡）銷售對(duì)象入市時(shí)間軟件產(chǎn)業(yè)基地工業(yè)園高新南區(qū)深圳市投資控股有限公司5.86入市前期：需為購(gòu)買(mǎi)辦公物業(yè)300㎡以上的企業(yè)，且每購(gòu)買(mǎi)300㎡辦公物業(yè)可購(gòu)買(mǎi)一套公寓，公寓面積不受限制；目前銷售對(duì)象：科技類企業(yè)員工可以購(gòu)買(mǎi)，擴(kuò)大了客戶范圍—深圳灣科技生態(tài)城南山深圳市投資控股有限公司11.5無(wú)明顯限制，通過(guò)公關(guān)突破限制2015年特區(qū)建發(fā)留仙洞項(xiàng)目南山深圳市特區(qū)建發(fā)發(fā)展集團(tuán)有限公司20無(wú)明顯限制2016年注：自2014.8.8深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)頒發(fā)《關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知》對(duì)工業(yè)配套的受讓人資格進(jìn)行了調(diào)整完善，但目前依照此《通知》執(zhí)行的還無(wú)可參考項(xiàng)目。26【創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房】工改項(xiàng)目位于一類區(qū)域，按政策規(guī)定需配建12%創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，但最新市場(chǎng)案例批復(fù)指標(biāo)多按5%進(jìn)行配建，政策突破可行性較強(qiáng)

《深圳市城市更新項(xiàng)目創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建比例暫行規(guī)定（送審稿）》第四條城市更新項(xiàng)目配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的基準(zhǔn)比例按照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：一類地區(qū)為福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)（含前海合作區(qū)）、鹽田區(qū)的管轄范圍，配建比例為12%；政府不回購(gòu)的，配建比例為20%；二類地區(qū)配建比例為8%；政府不回購(gòu)的，配建比例為15%；三類地區(qū)為全市除上述一、二類地區(qū)以外的區(qū)域范圍，配建比例為5%；政府不回購(gòu)的，配建比例為10%項(xiàng)目名稱區(qū)域配建面積（㎡）產(chǎn)業(yè)用房體量（㎡）配建比例批復(fù)時(shí)間華聯(lián)南山項(xiàng)目南山73701472005%2013年方大城更新項(xiàng)目南山9000180005%2013年建寧僑香路項(xiàng)目南山79166096012%2013年長(zhǎng)城開(kāi)發(fā)彩田工業(yè)區(qū)福田27600320008.6%申報(bào)中車公廟泰然工業(yè)項(xiàng)目福田108502170005%2013年城市更新類工改項(xiàng)目需配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，類似于住宅物業(yè)配建的保障房27政府優(yōu)先回購(gòu)；銷售對(duì)象嚴(yán)格限制；租售價(jià)格為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的50%-70%創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房銷售對(duì)象租售價(jià)格銷售方式政府回購(gòu)：政府可優(yōu)先以建造成本加合理利潤(rùn)（一般按照3%利潤(rùn)）回購(gòu)政府不回購(gòu)：產(chǎn)權(quán)歸原所有人，但需按政府?dāng)M定的基準(zhǔn)價(jià)格和準(zhǔn)入條件租售政府基準(zhǔn)價(jià)：原則上應(yīng)為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的50%—70%，具體由市發(fā)展改革部門(mén)牽頭擬定產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入：互聯(lián)網(wǎng)、生物、新能源、新材料、文化創(chuàng)意和新一代信息技術(shù)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中重點(diǎn)支持的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：(1)最近3年的年均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率在30%以上；(2)最近1年實(shí)際繳納入庫(kù)的企業(yè)所得稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅3項(xiàng)的地方分成部分合計(jì)超過(guò)200萬(wàn)元。28【增值收益】政府參與物業(yè)收益分成，使工業(yè)用地項(xiàng)目利潤(rùn)空間受到較大影響

第十四條：轉(zhuǎn)讓增值收益分成工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳政府，納入政府設(shè)立的土地整備資金，具體收繳工作由市土地整備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

——《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》增值收益交易價(jià)格總扣減金額銷售收入登記價(jià)格交易相關(guān)稅費(fèi)已補(bǔ)繳地價(jià)＝-++計(jì)算增值收益的扣除項(xiàng)目包括：①工業(yè)樓宇的登記價(jià)（無(wú)登記價(jià)的，扣減所轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇分?jǐn)偟牡貎r(jià)和工程造價(jià)）；②轉(zhuǎn)讓方取得工業(yè)樓宇時(shí)依法應(yīng)負(fù)擔(dān)并實(shí)際已繳交的稅費(fèi)；③轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇時(shí)依法應(yīng)負(fù)擔(dān)并實(shí)際已繳交的稅費(fèi)；④按照《辦法》及《細(xì)則》規(guī)定已補(bǔ)繳的地價(jià)款。——《<深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）>實(shí)施細(xì)則》

管理費(fèi)用前期工程費(fèi)建安成本++29【增值收益】“1+6”關(guān)于增值收益的計(jì)算方式存在較大政策盲點(diǎn)，2014.8.8出臺(tái)的《深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知》對(duì)增值收益的具體操作進(jìn)一步明確配套設(shè)施按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)免繳增值收益工業(yè)樓宇部分可提供增值收益扣除項(xiàng)目城市更新項(xiàng)目不可提供工程造價(jià)或扣減稅費(fèi)的相關(guān)憑證增值收益/扣減總額≤30%，免繳30%＜增值收益/扣減總額≤50%，繳50%50%＜增值收益/扣減總額≤100%，繳60%增值收益/扣減總額＞10-%，100%成交價(jià)格或計(jì)稅參考價(jià)≤2萬(wàn)/㎡，免繳2萬(wàn)/㎡＜成交價(jià)格或計(jì)稅參考價(jià)≤4萬(wàn)/㎡，25%成交價(jià)格或計(jì)稅參考價(jià)＞4萬(wàn)/㎡，40%2014.8.8《深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知》30用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定可以分割轉(zhuǎn)讓或整體轉(zhuǎn)讓，免繳增值收益用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確分割轉(zhuǎn)讓竣工之日起五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓非城市更新項(xiàng)目竣工之日起五年后轉(zhuǎn)讓增值收益/扣減總額≤50%，繳50%增值收益/扣減總額＞50%，繳60%自工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)移登記之日起五年內(nèi)原則上不得轉(zhuǎn)讓，確需在五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，增值收益100%上繳按照成交價(jià)格或計(jì)稅參考價(jià)（取高價(jià)）的5%繳（僅在不可提供工程造價(jià)或扣減稅費(fèi)相關(guān)憑證時(shí)使用）免繳增值收益31Ⅲ工改工基本操作流程——32城市更新流程圖——33確定申報(bào)主體城市更新項(xiàng)目前期管理工作項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)作城市更新類工改項(xiàng)目流程——擬定城市更新單元申報(bào)城市更新單元計(jì)劃確權(quán)登記申報(bào)城市更新單元規(guī)劃改造主體核準(zhǔn)拆遷許可申辦投資項(xiàng)目申辦（報(bào)批報(bào)建）產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編制更新單元產(chǎn)業(yè)規(guī)劃編制申報(bào)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編制投資建設(shè)項(xiàng)目策劃委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編制34擬定城市更新單元城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃地區(qū)發(fā)展規(guī)劃研究市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展研究產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求分析產(chǎn)業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略研究區(qū)域功能定位規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整城市更新單元規(guī)劃投資建設(shè)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目功能定位拆遷補(bǔ)償安置策略工程建設(shè)方案投資估算與融資方案項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目申報(bào)“產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃”與“投資建設(shè)項(xiàng)目策劃”是城市更新類工改項(xiàng)目成功的關(guān)鍵35工作階段工作內(nèi)容審批部門(mén)辦文時(shí)間計(jì)劃報(bào)批階段城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)區(qū)更新辦→區(qū)規(guī)劃國(guó)土管理局→市規(guī)劃國(guó)土委360工改工產(chǎn)業(yè)升級(jí)規(guī)劃書(shū)編制

20工改工產(chǎn)業(yè)升級(jí)報(bào)街道審批街道（15）→區(qū)政府（20）→經(jīng)促局（20）→經(jīng)信局（20）15工改工產(chǎn)業(yè)升級(jí)報(bào)經(jīng)促局審批60規(guī)劃報(bào)批階段土地建筑信息核查、歷史用地核查市規(guī)劃國(guó)土委50編制更新單元規(guī)劃概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司30編制更新單元規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)公司15報(bào)區(qū)規(guī)劃國(guó)土管理局審批規(guī)土委區(qū)管理局（30）→收集更新辦意見(jiàn)（8）38報(bào)市規(guī)劃國(guó)土委審批市規(guī)土委50局技術(shù)會(huì)\龍崗管理局審議規(guī)土委龍崗管理局30報(bào)市建環(huán)委市建環(huán)衛(wèi)30主體確認(rèn)階段申請(qǐng)材料初審區(qū)更新辦10實(shí)施主體公示7簽訂監(jiān)管協(xié)議10核發(fā)確認(rèn)文件5流程時(shí)間：城市更新類工改工項(xiàng)目從計(jì)劃報(bào)批到主體確認(rèn)約需2年半的時(shí)間36規(guī)劃用地手續(xù)辦理約需半年時(shí)間工作階段工作內(nèi)容審批部門(mén)辦文時(shí)間規(guī)劃用地手續(xù)辦理測(cè)繪編制征地方案、土地征轉(zhuǎn)手續(xù)辦理街道辦（10）→規(guī)土委區(qū)管理局（20）→土地儲(chǔ)備中心（20）50辦理房屋完成拆遷證明街道辦10項(xiàng)目水保方案報(bào)批市水務(wù)局40注銷原土地/物業(yè)權(quán)屬登記產(chǎn)權(quán)登記中心30測(cè)繪編制征地方案、土地征轉(zhuǎn)手續(xù)辦理街道辦（10）→規(guī)土委區(qū)管理局（20）→土地儲(chǔ)備中心（20）50用地方案圖審查規(guī)土委區(qū)管理局20社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告街道辦20項(xiàng)目用地報(bào)審規(guī)土委20更新項(xiàng)目實(shí)施方案區(qū)更新辦5簽署創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房監(jiān)管協(xié)議區(qū)科創(chuàng)局20項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)土委區(qū)管理局20地價(jià)測(cè)算、用地預(yù)審合同、簽訂土地出讓合同規(guī)土委區(qū)管理局20簽訂保障房監(jiān)管協(xié)議規(guī)土委區(qū)管理局2037工作階段工作內(nèi)容審批部門(mén)辦文時(shí)間規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建手續(xù)階段施工圖設(shè)計(jì)

90辦理付清地價(jià)款證明規(guī)土委區(qū)管理局10項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)招標(biāo)備案規(guī)土委區(qū)管理局20項(xiàng)目建筑物命名規(guī)土委區(qū)管理局，與項(xiàng)目人防報(bào)批同步20基坑/土方施工許可辦理區(qū)住建局10社會(huì)項(xiàng)目投資核準(zhǔn)市發(fā)改委20項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)意見(jiàn)書(shū)辦理規(guī)土委區(qū)管理局20項(xiàng)目人防方案報(bào)批市人防辦20環(huán)保方案專家評(píng)審市人居委審查中心30交評(píng)審查市交委40項(xiàng)目人防擴(kuò)初市人防辦20項(xiàng)目排水方案審查區(qū)水務(wù)局20項(xiàng)目城市排水許可區(qū)水務(wù)局20項(xiàng)目總包施工招標(biāo)

120項(xiàng)目專業(yè)性強(qiáng)的項(xiàng)目招標(biāo)

-環(huán)保方案審批水源辦20環(huán)保方案初審意見(jiàn)水源辦10項(xiàng)目施工圖面積測(cè)算市地籍測(cè)繪大隊(duì)44項(xiàng)目施工圖審查審圖公司45環(huán)保方案審批--獲得項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證市人居委10施工監(jiān)理合同備案區(qū)住建局，與施工圖報(bào)建同步5施工保函備案區(qū)住建局1辦理土地初始登記區(qū)產(chǎn)權(quán)登記中心90簽訂檢測(cè)評(píng)估合同區(qū)防雷所10項(xiàng)目消防施工圖審查市消防局20樁基礎(chǔ)施工許可區(qū)住建局10節(jié)能施工圖審批區(qū)住建局20制作雷電風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估市氣象局20建設(shè)工程規(guī)劃許可/樁基提前開(kāi)工證明規(guī)土委區(qū)管理局20主體施工許可辦理--獲得項(xiàng)目施工許可證區(qū)住建局10預(yù)售面積測(cè)繪市地籍測(cè)繪大隊(duì)40防雷設(shè)計(jì)報(bào)批市氣象局20項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)及報(bào)建手續(xù)辦理保守估計(jì)約需半年時(shí)間38總結(jié)——城市更新類工改工項(xiàng)目從計(jì)劃報(bào)批到項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)及報(bào)建手續(xù)完成保守估計(jì)約需3年半的時(shí)間，如若項(xiàng)目期間某一環(huán)節(jié)存在報(bào)規(guī)審批等問(wèn)題，時(shí)間還需延長(zhǎng)。根據(jù)世聯(lián)行所操作的舊改項(xiàng)目看，從前期的計(jì)劃報(bào)批到項(xiàng)目正式施工建設(shè)約需6-8年時(shí)間39關(guān)鍵流程涵蓋內(nèi)容及參與機(jī)構(gòu)——程序流程實(shí)施主體受理主體涵蓋內(nèi)容參與機(jī)構(gòu)1《城市更新年度計(jì)劃》項(xiàng)目申報(bào)區(qū)政府（管委會(huì)）市規(guī)劃國(guó)土委1、宏觀層面：現(xiàn)狀建設(shè)情況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、用地及建筑物產(chǎn)權(quán)情況等2、開(kāi)發(fā)實(shí)施方向：再開(kāi)發(fā)用地功能、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等方面的具體請(qǐng)求第三方咨詢機(jī)構(gòu)2《城市更新年度計(jì)劃》媒體公告市規(guī)劃國(guó)土委///3土地及房屋確權(quán)、登記原業(yè)主或計(jì)劃申報(bào)單位///4涉及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的，應(yīng)征求相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)的意見(jiàn)權(quán)利主體相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)《產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究報(bào)告》：區(qū)域現(xiàn)狀規(guī)劃必要性與可行性產(chǎn)業(yè)規(guī)劃依據(jù)和要求產(chǎn)業(yè)規(guī)劃技術(shù)路線相關(guān)案例研究升級(jí)改造產(chǎn)業(yè)規(guī)劃投資估算和資金籌措經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析第三方咨詢機(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)院

40程序流程實(shí)施主體受理主體涵蓋內(nèi)容參與機(jī)構(gòu)5更新單元規(guī)劃申報(bào)及審批 權(quán)利主體市規(guī)劃國(guó)土委受理并進(jìn)行審批及公告《城市更新專項(xiàng)規(guī)劃文本》：更新范圍、現(xiàn)狀概況與分析、規(guī)劃依據(jù)與原則、更新目標(biāo)與更新方式、功能控制（地塊劃分與開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等）、空間控制拆遷與配建責(zé)任、規(guī)劃分期實(shí)施及實(shí)施方式、分局評(píng)審意見(jiàn)及落實(shí)、規(guī)劃功能專項(xiàng)研究（區(qū)位條件、區(qū)位解讀及片區(qū)市場(chǎng)分析）、市政工程支撐專項(xiàng)研究 第三方咨詢機(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)院6改造實(shí)施主體核準(zhǔn)及房屋拆遷許可權(quán)利主體市規(guī)劃國(guó)土委城市更新科\\7申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)證注銷改造實(shí)施主體市房地產(chǎn)登記主管部門(mén)\\8申請(qǐng)辦理建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證改造實(shí)施主體市規(guī)劃國(guó)土委城市更新科 \\9其他 參照新建建筑工程報(bào)建程序及流程 41Ⅳ工改工典型案例解析——42【分布格局】從2011-2014年成交土地量看，工改工項(xiàng)目重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)有南山、寶安、龍崗及福田保稅區(qū)，尤其是南山區(qū)；每年土地出讓中30-60%以上為工業(yè)用地，新增工業(yè)用地面積達(dá)300萬(wàn)㎡

年份成交土地總量（萬(wàn)㎡）含工業(yè)性質(zhì)用地總量（萬(wàn)㎡）占比工業(yè)用地總量（萬(wàn)平米）占比2011227.8287.3938.36%87.3938.36%2012146.9197.8966.63%91.462.21%2013142.95100.5570.34%59.5141.63%2014187.596.9451.70%62.5733.37%南山羅湖中心西區(qū)福田中心區(qū)龍崗福田保稅區(qū)車公廟泰然工業(yè)區(qū)南油片區(qū)、月亮灣大道沿線、科技園片區(qū)、、僑香路沿線石巖、松崗、西鄉(xiāng)、光明、龍華、沙井、福永布吉、下李朗、平湖工改工熱點(diǎn)區(qū)域工改工熱點(diǎn)區(qū)域工改工熱點(diǎn)區(qū)域?qū)毎?32011-2014年規(guī)土委公示的城市更新單元計(jì)劃中，南山區(qū)、寶安區(qū)以及龍崗區(qū)公示的工改工項(xiàng)目最多，尤其是南山區(qū)根據(jù)2011-2014年規(guī)土委公示的《城市更新單元計(jì)劃》統(tǒng)計(jì)，南山、寶安、龍崗等是已知未來(lái)工改工項(xiàng)目重點(diǎn)供應(yīng)的區(qū)域，成為深圳舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造先行區(qū)域尤其是南山區(qū)，2012年規(guī)土委公示的《城市更新單元計(jì)劃》開(kāi)發(fā)12個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中有6個(gè)為工改工，2014年開(kāi)發(fā)的11個(gè)城市更新項(xiàng)目中有5個(gè)為工改項(xiàng)目，這也是深圳市南山區(qū)工改工快速發(fā)展的一個(gè)縮影。44【容積率】關(guān)內(nèi)申報(bào)容積率多集中在6-7，關(guān)外為4-5，目前已批準(zhǔn)的最高容積率為水貝項(xiàng)目的7.6，申報(bào)的最高容積率為9區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位占地面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率南山區(qū)香年廣場(chǎng)——1.57.464.9（已批準(zhǔn)）康佳集團(tuán)總部 總部經(jīng)濟(jì)3.7266.9（已批準(zhǔn)）華聯(lián)南山B區(qū)高新技術(shù)4246（預(yù)計(jì)）華聯(lián)南山A區(qū)高新技術(shù)4.833.66（預(yù)計(jì)）新潤(rùn)園僑香路 ——28.14.05（已批準(zhǔn)）深圳方大城更新改造項(xiàng)目——————6（預(yù)計(jì)）福田區(qū)石廈村舊改金融服務(wù)業(yè)5.84417（預(yù)計(jì)）深業(yè)科之谷 創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)總部12.182.56.8（預(yù)計(jì)）新浩工業(yè)園 機(jī)器人與精密儀表產(chǎn)業(yè)2.713.395（已批準(zhǔn)） 中海物流保稅區(qū)項(xiàng)目——1.19.89（未通過(guò)報(bào)規(guī)）羅湖區(qū)水貝工業(yè)園改造 珠寶產(chǎn)業(yè)2.7217.6（已批準(zhǔn)）水庫(kù)新村舊改珠寶產(chǎn)業(yè)2.213.28（預(yù)計(jì)） 寶安區(qū)松崗溪頭村項(xiàng)目 生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)20703.5（預(yù)計(jì)）宏發(fā)寶安總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目總部經(jīng)濟(jì)23.61144.84（預(yù)計(jì)）特建發(fā)光明光電加速器項(xiàng)目光電產(chǎn)業(yè)6244.0（預(yù)計(jì)） 龍崗區(qū)星河雅寶軟件創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意金融20.34105.265.1（已批準(zhǔn)）45【物業(yè)類型】物業(yè)類型不受工業(yè)性質(zhì)用地限制，產(chǎn)品形式多元化、差異化及功能復(fù)合業(yè)態(tài)規(guī)劃6棟產(chǎn)業(yè)大廈1棟200米超甲級(jí)研發(fā)大廈1座五星標(biāo)準(zhǔn)建造的精品酒店及創(chuàng)意總部樓1座大型shoppingmall6萬(wàn)㎡天安數(shù)碼城物業(yè)規(guī)劃物業(yè)規(guī)劃：規(guī)劃物業(yè)類型豐富；產(chǎn)品打造：體現(xiàn)出不同辦公物業(yè)的差異化競(jìng)爭(zhēng)力。業(yè)態(tài)規(guī)劃辦公物業(yè)甲級(jí)辦公 76000㎡LOFT辦公58298㎡SOHO辦公57150㎡其他物業(yè)配套商業(yè)31000㎡配套公寓18000㎡方大城更新改造項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃A區(qū)一棟超高層綜合樓寫(xiě)字樓：7萬(wàn)平米酒店：3萬(wàn)平米一棟多層商業(yè)樓商業(yè)：8萬(wàn)平米5-8棟超高層住宅/公寓 ：16萬(wàn)㎡B區(qū)5棟高層/超高層辦公物業(yè):18.4萬(wàn)p㎡2棟高層/超高層公寓:6.5萬(wàn)㎡米附屬商業(yè)：1.1萬(wàn)㎡華聯(lián)南山物業(yè)規(guī)劃46各典型性項(xiàng)目案例獲批時(shí)對(duì)應(yīng)的政策——項(xiàng)目獲批時(shí)間智慧廣場(chǎng)預(yù)估2007年前天安數(shù)碼城一二期2006年前美年廣場(chǎng)預(yù)估2009-2010年福年廣場(chǎng)預(yù)估2010年星河雅寶2010年水貝珠寶大廈2012年南山科技園2012年方大城市更新2013年初華聯(lián)南山2013年底福田彩田工業(yè)區(qū)申報(bào)中中海物流保稅區(qū)項(xiàng)目申報(bào)中2006-2007年政策模糊階段：出臺(tái)的工改相關(guān)政策主要目的是推動(dòng)土地資源的集約化利用，以市場(chǎng)化方式配制土地資源的范圍從經(jīng)營(yíng)性用地開(kāi)始擴(kuò)大到產(chǎn)業(yè)用地領(lǐng)域，這期間出臺(tái)的政策在物業(yè)租售比例、指標(biāo)控制、轉(zhuǎn)讓限制等方面比較模糊，政府以鼓勵(lì)工業(yè)用地開(kāi)發(fā)為主，地價(jià)基本為基準(zhǔn)地價(jià)甚至更低2008-2012年政策逐步細(xì)化明晰化階段：政府推進(jìn)工業(yè)用地二次開(kāi)發(fā)和集約利用，提高土地產(chǎn)出率、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提出《工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓辦法》、《城市更新辦法》及細(xì)則，明確《工業(yè)用地控制指標(biāo)》，進(jìn)行《工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目試點(diǎn)工作》等，特別是《城市更新辦法》及其細(xì)則的頒布，標(biāo)志著城市更新進(jìn)入規(guī)范化階段；政策規(guī)定更加細(xì)化，提出租售比例受限50%：50%，轉(zhuǎn)讓企業(yè)限制、地價(jià)補(bǔ)交成本增加、工業(yè)配套實(shí)施相關(guān)規(guī)定等2013-今政策系統(tǒng)化完善化階段：2013年初發(fā)布的優(yōu)化空間資源配置、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的“1+6”文件，該文件對(duì)“產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、地價(jià)測(cè)算、工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓”等進(jìn)行了系統(tǒng)化的明確規(guī)定，繼“1+6”之后頒布的三個(gè)政策則是對(duì)受讓人資格、增值收益繳納等方面對(duì)“1+6”文件進(jìn)一步完善47智慧廣場(chǎng)-兩次土地改性，實(shí)現(xiàn)工業(yè)樓宇全部出售，但產(chǎn)權(quán)面積分割受限，配套設(shè)施未能分割銷售1、項(xiàng)目由A、B、C、D四棟塔樓組成，A、B棟每層拆分兩個(gè)單位銷售，C、D棟整棟銷售。2、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)年限共50年，通過(guò)兩次按照辦公用途補(bǔ)交地價(jià)。科研設(shè)計(jì)用地轉(zhuǎn)為一般工業(yè)用地，將自用型工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為可自由轉(zhuǎn)讓的商品房。即在自由轉(zhuǎn)讓方面，與傳統(tǒng)的商務(wù)用地樓宇沒(méi)有區(qū)別。3、項(xiàng)目規(guī)劃12000平方米立體園林，綠化率達(dá)40%。每91平米配備一個(gè)車位，停車位共計(jì)1063個(gè)。 位置南山區(qū)僑香路與深云路交匯處開(kāi)發(fā)商深圳市中核興業(yè)實(shí)業(yè)有限公司用地性質(zhì)一般性工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)劃分765㎡、1300㎡占地面積26811㎡ 售價(jià)均價(jià)45000元/㎡總建筑面積164875㎡，其中辦公面積97346㎡租金140—160元/㎡高度99.8m入伙時(shí)間 2010年6月1日容積率3.7建筑覆蓋率35%2006-2007年政策模糊階段48銷售情況：作為深圳工改的先行實(shí)踐者，拿預(yù)售時(shí)間較早，不受50%可售比例限制，唯一一個(gè)一年銷售40億的商務(wù)項(xiàng)目

以4萬(wàn)/平的價(jià)格，于2010年上半年銷售，至2010年底幾近清盤(pán)，一個(gè)工業(yè)用地性質(zhì)非主流商務(wù)區(qū)里的項(xiàng)目成就深圳商務(wù)市場(chǎng)的奇葩非主流商務(wù)，區(qū)不符合傳統(tǒng)置業(yè)需求全部700-1000平大面積戶型，購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻高工業(yè)用地性質(zhì)，購(gòu)買(mǎi)抗性大3、銷售能力:將用地性質(zhì)問(wèn)題放到客戶已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生高度認(rèn)同感后再溝通！編寫(xiě)深圳工業(yè)物業(yè)價(jià)值研究報(bào)告，多方位解讀工業(yè)用地物業(yè)，打消客戶的疑慮1、極致展示:打造深圳最奢華的售樓處、樣板層，淡化項(xiàng)目區(qū)域劣勢(shì)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目本體稀缺價(jià)值，樹(shù)立高端形象。2、挖掘價(jià)值:不回避大面積戶型，反其道行之，深入挖掘大面積產(chǎn)品稀缺價(jià)值,樹(shù)立“華僑城里，你的企業(yè)王國(guó)”總部基地形象，傳播本項(xiàng)目是最高端企業(yè)的辦公首選的口碑。限制因素破解之道項(xiàng)目破解限制因素的關(guān)鍵舉措49產(chǎn)品設(shè)計(jì)：打造低密度、立體生態(tài)辦公樓宇，VIP定制體系盡享奢華辦公，發(fā)揮工業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，引領(lǐng)工改方向1、純粹辦公環(huán)境，超大尺度辦公空間智慧廣場(chǎng)最小單位面積為730平方米，層高4.3-5.2m

，寫(xiě)字樓跨度在17—26m之間，能夠?qū)崿F(xiàn)更舒適的空間感受及更靈活的辦公布局2、低密度，立體生態(tài)辦公體系12000平方米立體園林，綠化率達(dá)40%，并排布超寬樓間距，以保證辦公室內(nèi)的視野。3、超高實(shí)用率一般寫(xiě)字樓的實(shí)用率70%左右，而智慧廣場(chǎng)的實(shí)用率部分高達(dá)88%4、VIP定制體系獨(dú)立總裁通道、獨(dú)立總裁停車、獨(dú)立總裁電梯、獨(dú)立總裁洗手間、獨(dú)立總裁花園陽(yáng)臺(tái)、獨(dú)立總裁休息室50案例2：天安數(shù)碼城—依托天安自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，一二期放寬企業(yè)入駐條件及低價(jià)格實(shí)現(xiàn)快銷，后期項(xiàng)目?jī)H高科技企業(yè)可入駐，預(yù)估四期項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)超過(guò)2萬(wàn)/㎡占地：12萬(wàn)平米；建筑面積：50萬(wàn)平米;于2006年開(kāi)始建設(shè)，預(yù)計(jì)將于2015年全部建成；一期首棟產(chǎn)業(yè)大廈于2008年，引進(jìn)企業(yè)80余家，至今實(shí)現(xiàn)完全入駐，入駐率高達(dá)100%；二期項(xiàng)目（2、3號(hào)樓）2011年底完成招商，引進(jìn)企業(yè)100余家，并以創(chuàng)新型科技企業(yè)、總部企業(yè)為主；三期包括2棟產(chǎn)業(yè)大廈，1棟總部樓和2座BLO.X商業(yè)精品廊；四期T4項(xiàng)目正在建設(shè)中，六棟創(chuàng)意總部樓將于2014年10月底入市、五星酒店、200米超甲級(jí)研發(fā)大廈、大型shoppingmall，預(yù)計(jì)于2015年全部建成項(xiàng)目四期面臨問(wèn)題：入駐企業(yè)審查資格越來(lái)越嚴(yán)格：前期提高辦公物業(yè)入駐率，部分非科技類企業(yè)入駐，三期、四期項(xiàng)目政策逐步嚴(yán)格，必須是科技類企業(yè)才可入駐。商業(yè)不可占用工業(yè)指標(biāo)：四期部分商業(yè)超過(guò)工業(yè)配套指標(biāo)(占用工業(yè)指標(biāo)），其商業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性較差，屢次受到工商局的檢查。51案例1：美年廣場(chǎng)—先整體轉(zhuǎn)讓給花樣年，再以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園申報(bào)，實(shí)現(xiàn)50%可分割銷售，最小可分割面積與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，配套均為自持位置南山區(qū)南海大道與東濱路交匯處開(kāi)發(fā)商深圳花樣年用地性質(zhì)工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)單位劃分200-500㎡，可組合占地面積29546㎡（不計(jì)酒店）售價(jià)均價(jià)29000元/㎡總建筑面積87993㎡（不計(jì)酒店），其中計(jì)容面積73641㎡租金95-110元/㎡/月高度50m開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年容積率2.48（不計(jì)酒店）建筑覆蓋率23.4%項(xiàng)目備注：1、項(xiàng)目由2棟11層寫(xiě)字樓、3棟13層寫(xiě)字樓和一棟5層精品設(shè)計(jì)型酒店組成。共50年產(chǎn)權(quán)，目前剩余33年產(chǎn)權(quán)。租售比為50%：50%；2、項(xiàng)目辦公面積為73466㎡，商業(yè)面積12000㎡，園林面積8000㎡，地面車位201個(gè)、地下車位304個(gè)；3、標(biāo)準(zhǔn)層面積1100-1400㎡，層高3.5m，凈高2.8m2008-2012年政策逐步細(xì)化明晰化階段52通過(guò)企業(yè)加名，注冊(cè)空殼公司兩種方式進(jìn)行物業(yè)銷售項(xiàng)目特殊說(shuō)明項(xiàng)目歷史：項(xiàng)目本為鵬基工業(yè)園，屬于深圳鵬基集團(tuán)有限公司，后整體轉(zhuǎn)讓給花樣年地產(chǎn)。花樣年地產(chǎn)在其原有廠房基礎(chǔ)上進(jìn)行部分改造及裝修后為目前的美年廣場(chǎng)；項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)：6棟樓共1個(gè)產(chǎn)權(quán)證；項(xiàng)目銷售季租賃面積分配：可銷售面積占總建筑面積約50%；項(xiàng)目交易條件：以公司名義購(gòu)買(mǎi)、通過(guò)文化產(chǎn)業(yè)部門(mén)（即南山文產(chǎn)辦）審核、通過(guò)招拍掛流程；項(xiàng)目銷售流程：（1）客戶已注冊(cè)公司——客戶利用自己公司購(gòu)買(mǎi)；（2）客戶注冊(cè)新公司——客戶提交資料，專業(yè)注冊(cè)企業(yè)公司協(xié)助注冊(cè)文化產(chǎn)業(yè)類相關(guān)公司（需時(shí)25天）；（3）花樣年員工注冊(cè)公司，轉(zhuǎn)讓給客戶——花樣年員工注冊(cè)公司，客戶轉(zhuǎn)賬均通過(guò)員工死人賬戶，但由花樣年開(kāi)具收據(jù)。成交后，客戶與員工簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議。53注冊(cè)空殼公司的方式，再將房產(chǎn)掛在企業(yè)下面，只交易企業(yè)股份，避免房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易，便于個(gè)人投資者順利購(gòu)買(mǎi)美年廣場(chǎng)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)流程說(shuō)明推售房號(hào)于土地交易中心掛牌將推手房號(hào)于租賃所備案，注冊(cè)符合入園資格的公司客戶確定購(gòu)買(mǎi)推售房號(hào)，并繳納誠(chéng)意金客戶繳納保證金，保留銀行轉(zhuǎn)賬單開(kāi)發(fā)商將注冊(cè)公司于文產(chǎn)辦確定符合入園資格、并蓋章土地交易中心審查保證金到賬后，遞交競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)客戶網(wǎng)上填申請(qǐng)資料，參與競(jìng)拍摘牌，簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》《工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓書(shū)》，競(jìng)買(mǎi)成功客戶于公證處與原注冊(cè)公司法人進(jìn)行股權(quán)變更，完成購(gòu)買(mǎi)注：購(gòu)買(mǎi)流程較為復(fù)雜，推售房號(hào)委托土地交易中心掛牌，購(gòu)買(mǎi)主體需符合入園資格方可參與競(jìng)拍;實(shí)際入駐的企業(yè)多與美年廣場(chǎng)申報(bào)產(chǎn)業(yè)無(wú)關(guān)，已被政府多次審查54案例2：福年廣場(chǎng)-依托強(qiáng)大的公關(guān)關(guān)系，將倉(cāng)儲(chǔ)用地轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)性質(zhì)用地，實(shí)現(xiàn)50%對(duì)外銷售，外挑及6m層高為產(chǎn)品亮點(diǎn)1、項(xiàng)目由1棟2層花樣年總部樓（A棟）和1棟7層U型研發(fā)樓（B棟）組成。A棟共2層，總建筑面積1900㎡；B棟共7層，總建筑面積44700㎡。商業(yè)面積300㎡，停車位405個(gè)。2、產(chǎn)權(quán)年限共50年，從1993年02月12日至2043年02月11日止，目前剩余31年產(chǎn)權(quán)。3、B棟標(biāo)準(zhǔn)層6000㎡，分為B1—B6六個(gè)相連通的單元，每個(gè)單元有獨(dú)立大堂和三部獨(dú)立電梯，1層層高3.9m，2—7層層高6.0m，可作復(fù)式辦公。其中B1—3單元銷售，B4—6單元租賃。 位置福田保稅區(qū)市花路與紫荊路交匯處

開(kāi)發(fā)商深圳花樣年用地性質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)用地 產(chǎn)權(quán)單位劃分主力戶型150—300㎡占地面積18717㎡ 售價(jià)——總建筑面積46792㎡租金85元/㎡/月高度40m開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年4月容積率2.5建筑覆蓋率40%55案例3：星河雅寶—經(jīng)典的工改工改造、產(chǎn)業(yè)升級(jí)項(xiàng)目，從土地取得到第一期開(kāi)售歷時(shí)7年

2007年1月3日，鵬基以5.5億購(gòu)得龍崗區(qū)雅寶工業(yè)城。2011年3月8日項(xiàng)目獲得了由深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)頒發(fā)的《重大項(xiàng)目證書(shū)》，并獲得了五大優(yōu)惠政策。2007年下半年，鵬基因業(yè)務(wù)調(diào)整，將雅寶工業(yè)城轉(zhuǎn)手給星河地產(chǎn)。其后星河將該項(xiàng)目規(guī)劃為“星河雅寶創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園”。2013年年底項(xiàng)目開(kāi)售第一期。2010年11月12日，深圳市龍崗區(qū)城市更新辦公室核發(fā)了《龍崗區(qū)坂田街道雅寶工業(yè)城升級(jí)改造項(xiàng)目改造實(shí)施主體確認(rèn)書(shū)》（2010年11號(hào)），確認(rèn)了深圳雅寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為該項(xiàng)目的實(shí)施主體。2010年10月底，深圳市龍崗區(qū)城市更新辦公室進(jìn)行了該項(xiàng)目實(shí)施主體公示。56項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)類型多元化，其中可售面積占總計(jì)容面積接近50%；通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式將資產(chǎn)套現(xiàn)，銷售對(duì)象不受限制

計(jì)容建筑面積(㎡)研發(fā)辦公713410.0商業(yè)68486.5住宅113930.0酒店46000.00公寓106020.0公交站3000.0其它5150.0匯總1052996.5不計(jì)容建筑面積(㎡)地下車庫(kù)363106.1會(huì)展中心10000.0地下商業(yè)14652.0匯總385758.1星河雅寶科技創(chuàng)新園地可售面積51萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售額約130億元；可租面積33萬(wàn)平方米，可保證每年獲得穩(wěn)定租金收入近10億元。此外，星河雅寶項(xiàng)目20%的產(chǎn)權(quán)置換將帶來(lái)約50億元的股權(quán)收入。項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)（行政審批后）總用地面積：20.34萬(wàn)平米總建筑面積：105.26萬(wàn)平米容積率：5.17557案例4：水貝珠寶總部大廈—獲批節(jié)點(diǎn)早于“1+6”文件，由珠寶龍頭企業(yè)打造，借助周邊雄厚產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及需求、地塊限制因素等因素獲批7.6容積率

位置深圳市羅湖區(qū)羅湖街道布心路北側(cè)開(kāi)發(fā)商深圳市明泰潤(rùn)投資發(fā)展有限公司用地性質(zhì)一般性工業(yè)用地占地面積21429㎡總建筑面積計(jì)容建筑面積

162860㎡物業(yè)類型寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)、會(huì)所、公交首末站高度寫(xiě)字樓240米、商務(wù)公寓130米容積率7.6建筑覆蓋率50%綠地率25%項(xiàng)目備注：1、突破主要原因：實(shí)體產(chǎn)業(yè)背景、可開(kāi)發(fā)用地面積小、片區(qū)首個(gè)改造項(xiàng)目；2、獲批指標(biāo)分析：利于豐富物業(yè)類型、特色建筑設(shè)計(jì)、區(qū)域標(biāo)桿58案例1：華聯(lián)南山—非核心商務(wù)區(qū)、物業(yè)形態(tài)規(guī)劃齊全、大規(guī)模體量、工改綜合體典型項(xiàng)目，為深圳工改綜的先行者位置深圳市南山大道與東濱路交匯處占地面積3.4萬(wàn)㎡總建筑面積52萬(wàn)㎡（A區(qū)23萬(wàn)、B區(qū)29萬(wàn)）容積率6.135容積率申報(bào)時(shí)間3年容積率申報(bào)具備條件通過(guò)協(xié)助政府配建市政設(shè)施(如市政道路、展廳)來(lái)增加項(xiàng)目容積率，且具備較強(qiáng)政府背景項(xiàng)目備注：1、突破主要原因：政府背景、市政配套、展示平臺(tái)；2、獲批指標(biāo)分析：溝通時(shí)間久、突破幅度小、實(shí)際利益與貢獻(xiàn)不成正比工改工+工改綜典型項(xiàng)目2013年-今政策系統(tǒng)化完善化階段59案例2：中海物流保稅區(qū)項(xiàng)目—由倉(cāng)儲(chǔ)用地改性為工業(yè)用地，擬建成容積率為9的300米超高層寫(xiě)字樓，但目前尚未通過(guò)政府報(bào)規(guī)項(xiàng)目位置福田保稅區(qū)藍(lán)花路與金花路交匯處 土地性質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)用地改性為工業(yè)用地計(jì)容建面98000㎡建筑高度300米容積率9租售模式租售結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃寫(xiě)字樓：84000㎡商業(yè)：14000㎡所處階段報(bào)規(guī)60附件——

2011-2014年規(guī)土委公示的《城市更新單元計(jì)劃》中工改項(xiàng)目

61轄區(qū)街道/社區(qū)單元名稱申報(bào)主體擬拆除重建用地面積相關(guān)要求（平方米）福田沙頭街道天安社區(qū)車公廟泰然工業(yè)區(qū)第一更新單元深圳泰然（集團(tuán)）股份有限公司44361①擬更新主導(dǎo)功能為工業(yè)、商業(yè)、辦公和酒店功能；更新單元規(guī)劃應(yīng)統(tǒng)籌考慮泰然片區(qū)更新改造；②公共利益項(xiàng)目用地不小于擬拆除重建用地面積的

15％。羅湖翠竹街道羅湖區(qū)翠竹路特發(fā)保稅黃金珠寶產(chǎn)業(yè)中心更新單元深圳市特發(fā)保稅實(shí)業(yè)有限公司17191①擬更新方向?yàn)楣I(yè)功能；②公共利益項(xiàng)目用地面積不小于3000㎡。羅湖蓮塘街道羅湖區(qū)蓮塘第七工業(yè)區(qū)更新單元深圳市國(guó)威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司27767①擬更新方向?yàn)楣I(yè)、居住功能；②公共利益項(xiàng)目用地面積不小于7083㎡。南山南山街道南山區(qū)南山工業(yè)村更新單元深圳市厚華投資有限公司42286①擬更新方向?yàn)楣I(yè)功能；②公共利益項(xiàng)目用地不小于擬拆除重建用地面積的15％。南山沙河街道南山區(qū)沙河街道珠江均安更新單元深圳市珠江均安水泥制品有限公司14758①擬更新主導(dǎo)功能為工業(yè)功能；②公共利益項(xiàng)目用地面積不小于3000㎡。③按照總建筑面積的10%配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。南山西麗街道源政創(chuàng)新大樓更新單元深圳市源政投資發(fā)展有限公司11527①擬更新方向?yàn)檠邪l(fā)等功能；②公共利益項(xiàng)目用地不小于3000㎡。寶安大浪街道高峰社區(qū)大浪高峰社區(qū)天誠(chéng)更新單元深圳天誠(chéng)家具有限公司50348①擬更新主導(dǎo)功能為工業(yè)功能；②公共利益項(xiàng)目用地不小于擬拆除重建用地面積的

15％。寶安西鄉(xiāng)街道上市公司總部及研發(fā)中心園區(qū)城市更新單元深圳市新安實(shí)業(yè)有限公司113365①擬更新方向?yàn)楣I(yè)、研發(fā)等功能；②公共利益項(xiàng)目用地不小于46300㎡。寶安石巖街道總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)城市更新單元深圳市寶安區(qū)石巖街道辦事處317433①擬更新方向?yàn)楣I(yè)、研發(fā)等功能；②公共利益項(xiàng)目用地不小于153300㎡。龍崗坂田街道新圍仔城市更新單元深圳中鐵粵豐置業(yè)有限公司55357①擬更新方向?yàn)榫幼　⒐I(yè)及商業(yè)等功能；②公共利益項(xiàng)目用地不小于擬拆除重建用地面積的15％。龍崗龍城街道龍騰工業(yè)區(qū)（二期）城市更新單元中信華南（集團(tuán)）深圳有限公司393144①擬更新方向?yàn)榫幼　⒐I(yè)、商業(yè)、辦公等功能；龍崗街道②公共利益項(xiàng)目用地不小于172800㎡。光明公明街道光明新區(qū)公明街道新創(chuàng)維電器片區(qū)更新單元新創(chuàng)維電器（深圳）有限公司130326①擬更新方向?yàn)楣I(yè)、商業(yè)、居住功能；②公共利益項(xiàng)目用地不小于擬拆除重建用地面積的15％。光明新區(qū)公明街道光明新區(qū)公明街道秋碩片區(qū)更新單元深圳市秋碩投資發(fā)展有限公司70311①擬更新主導(dǎo)功能為工業(yè)研發(fā)、商業(yè)、居住功能；②公共利益項(xiàng)目用地面積不小于11700㎡。2011年規(guī)土委公示的《城市更新單元計(jì)劃》中工改項(xiàng)目622012年規(guī)土委公示的《城市更新單元計(jì)劃》中工改項(xiàng)目轄區(qū)街道單元名稱申報(bào)主體擬拆除重建用地面積備注（平方米）福田區(qū)沙頭街道車公廟工業(yè)區(qū)

B107-0009地塊更新單元深圳市大漢王置業(yè)有限公司17793①擬更新方向?yàn)楣I(yè)研發(fā)等功能；②公共利益項(xiàng)目等用地不小于4000㎡。羅湖區(qū)翠竹街道水貝金展國(guó)際珠寶廣場(chǎng)更新單元深圳市一汽汽車有限公司10938①擬更新方向?yàn)楣I(yè)等功能；②公共利益項(xiàng)目等用地不小于3000㎡。南山桃源街道西麗龍井方大更新單元方大集團(tuán)股份有限公司41645①擬更新方向?yàn)楣I(yè)等功能；②公共利益項(xiàng)目等用地不小于擬拆除重建用地面積的15％。南山西麗街道酷派信息港更新單元深圳市宇龍計(jì)算機(jī)通信科技（深圳）有限公司32895①擬更新方向?yàn)楣I(yè)等功能；②公共利益項(xiàng)目等用地不小于擬拆除重建用地面積的15％。南山區(qū)西麗街道深秦茶光更新單元深圳市深秦實(shí)業(yè)有限公司13001①擬更新方向?yàn)檠邪l(fā)等功能；②公共利益項(xiàng)目等用地不小于3000㎡。南山南山街道華聯(lián)B區(qū)更新單元深圳市華聯(lián)置業(yè)集團(tuán)有限公司51122①擬更新方向?yàn)楣I(yè)等功能；②公共利益項(xiàng)目等用地不小于7700㎡。南山粵海街道康泰生物更新單元深圳康泰生物制品股份有限公司21564①擬更新方向?yàn)楣I(yè)研發(fā)等功能；②公共利益項(xiàng)目等用地不小于拆除用地面積的15%。南山南頭街道同方云計(jì)算研發(fā)應(yīng)用中心更新單元深圳華溢云計(jì)算科技有限公司8608①擬更新方向?yàn)楣I(yè)研發(fā)等功能；②應(yīng)按有關(guān)要求向政府提供創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。寶安西鄉(xiāng)街道固戍仁生利工業(yè)區(qū)更新單元深圳市福城投資（集團(tuán)）有限公