袁家村案例分析2020年3月目錄CONTENTSPart01項目概況Part02業(yè)態(tài)規(guī)劃Part03分析與借鑒PART01項目概況區(qū)位背景袁家村坐落在陜西省咸陽市禮泉縣煙霞鎮(zhèn)北面的九嵕山下，占地500畝，主要打造打造關中風味的明清建筑；袁家村榮獲“中國十大美麗鄉(xiāng)村”榮譽稱號，國家AAAA級旅游景區(qū);袁家村周遍有著豐富的歷史文化資源，距袁家村一公里的唐太宗昭陵是全國第一批文物保護單位，世界上最大的皇家陵園；唐肅宗建陵石刻，是關中地區(qū)帝王諸陵中數(shù)量最多、保存最完整的石雕石刻群；關中第一大峽谷——涇河大峽谷；建于戰(zhàn)國末年的鄭國渠。涇河大峽谷唐太宗昭陵唐肅宗建陵石刻袁家村匯集較多歷史遺跡型景點，帶來旅游發(fā)展的集聚效應交通條件袁家村交通便利，至機場、西安、咸陽市中心均1小時車程內；實現(xiàn)便捷的城市近郊游及外地游客的方便到達袁家村便捷交通：距福銀高速出口（連通機場高速）13公里；位于關中環(huán)線沿線；袁家村到達核心位置車程距咸陽國際機場40公里，約50min車程；距西安市中心60公里，約1小時車程；距咸陽市中心40公里，約1小時車程。項目用地總面積800畝，住宅及商業(yè)用地180畝；集體產權性質，土地成本低項目規(guī)模：袁家村總面積800畝，其中耕地620畝，住宅及商業(yè)用地180畝，扣除學校、政府單位等，實際古鎮(zhèn)面積約在100-130畝之間。土地利用：回民街、祠堂街、書院街、民宿的開發(fā)，開發(fā)商直接承租袁家村土地，自主征地和建設，在收回成本以后袁家村分享20%收益。開發(fā)歷程袁家村歷史沿革：從貧困村到村辦工業(yè)體系，再到向旅游轉型1970s前不足200人的貧困村1970年郭裕祿書記上臺開始帶領村中整理土地，發(fā)展農業(yè)1979年從種糧型轉變?yōu)槎喾N化經營80年代逐漸建立村辦工業(yè)體系1993年袁家村已經成立了農工貿為一體的集團型企業(yè)，下轄12個子公司；涉及房地產、醫(yī)藥、化工、餐飲旅游，影視文化等2005年左右鄉(xiāng)辦企業(yè)陸續(xù)關閉，村民失業(yè)，決定轉型旅游開發(fā)歷程袁家村旅游開發(fā)：定位關中民俗，開發(fā)時序農家樂、康莊老街→作坊街、小吃街→酒吧街、回民街、書院街、祠堂街、民俗鄉(xiāng)辦企業(yè)陸續(xù)關閉，村民失業(yè)。袁家村調整發(fā)展戰(zhàn)略：定位于做關中民俗，切入旅游市場；鼓勵村民二次創(chuàng)業(yè)，開辦農家樂修建康莊老街，打造關中民俗風情街響應政府大力倡導發(fā)展鄉(xiāng)村特色旅游，成立作坊街、小吃街為滿足市場對農副產品的需求，將一些傳統(tǒng)老作坊改造成合作社，如酸奶合作社、辣子合作社等；2013年，作為景區(qū)配套，為留住游客主動開發(fā)酒吧街袁家村利用村委關系及社會影響力進行招商引資，開發(fā)商將西安市回民街整體招商進入袁家村，形成現(xiàn)有回民街；書院街、祠堂街、民宿均為外來經營者，權屬開發(fā)商袁家村年營業(yè)額超過10億元，僅餐飲業(yè)的日營業(yè)額已超過200萬元2007年2009年2012年2013年2012-2015年2017年開發(fā)歷程袁家村小吃品牌的建立：從無到有，挖掘廚師，內部消費和贈送打響知名度；嚴格的管理制度樹立口碑，聯(lián)營方式拓展優(yōu)質項目02餐飲內部消費和免費贈送打響知名度0304免租金招商，統(tǒng)一經營管理自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)挖掘地道小吃和民間廚師01嚴格的商戶自制制度剛開始沒人會做小吃，是村委會所有成員分片包干，到周圍的村鎮(zhèn)尋找最地道的小吃品種，挖掘最民間的廚師剛開街時面臨無客流，產品賣不出去的困境。村委會決定廚師只管做，村里發(fā)工資。產品首先是在整個小吃街流通，多出的東西發(fā)給村民，送給西安乃至陜西省相關部門和企業(yè)。靠自己人消費、白送，袁家村小吃打響了知名度，吸引了源源不斷的客流。商戶分組自治制度。村委會將商戶按照經營品類、所處位置分成了若干組，由組長負責統(tǒng)一管理衛(wèi)生、品質、產品特色等，并設立動態(tài)打分和淘汰的機制。同時對運營管理細節(jié)上的把控極為嚴格。比如，在所有的小吃餐飲店鋪中，村里規(guī)定不允許有冰箱，以保證食材的新鮮袁家村在采用免租金、統(tǒng)一經營和管理，對于關系到民生的食品原料等關鍵的原材料，將商戶經營業(yè)績與村集體的經營收益相掛鉤。在新項目的投資發(fā)展方面，對于一些村集體看中的發(fā)展項目，村里允許采用眾籌模式。投資一般在在經營方回收成本后，利潤部分五五分成。經營業(yè)態(tài)權屬招商人群招商演變農家樂村民本村村民2007年，成立農家樂，村委鼓勵本村村民利用自有住房改建，權屬村民；2009-2012年，成立康莊老街、小吃街、作坊街，初期已本村村民為主，后因業(yè)態(tài)繁多，本村村民難以支撐，為支持業(yè)態(tài)發(fā)展，招商人群演變?yōu)橹苓叴迕窦按罅咳珖矫鴣淼慕洜I者，權屬合作社；2013年，成立酒吧街，已本地村民及慕名而來的專業(yè)經營者為主，權屬個人；2012-2015年，袁家村利用村委關系及社會影響力進行招商引資，開發(fā)商將西安市回民街整體招商進入袁家村，形成現(xiàn)有回民街；書院街、祠堂街、民宿均為外來經營者，權屬開發(fā)商。康莊老街合作社本村村民周邊村落作坊街本村村民周邊村落外來作坊經營者小吃街本村村民周邊村落外來單品經營者酒吧街個人本村村民外來經營者回民街開發(fā)商西安回民街書院街外來經營者祠堂街民宿袁家村20世紀80年代已初具知名度，隨著品牌擴張，政府扶持，輿論導向，業(yè)態(tài)招商基本為被動招商模式業(yè)態(tài)開發(fā)經營現(xiàn)狀年營業(yè)額超10億元僅餐飲業(yè)的日營業(yè)額就超過200萬元。經濟效益袁家村社會效益袁家村袁家村被譽為“關中第一村”，其模式對于中國鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展有著示范作用；在資本體系中仍然緊緊依靠農民、發(fā)動農民，保留著“共同富裕”的社會主義理念；在短短10年間實現(xiàn)本村62戶286人脫貧致富，解決3000人以上農民就業(yè)問題，間接帶動周邊就業(yè)人員近萬人。美食PART02業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃書院街農家樂酒吧街祠堂街回民街小吃街作坊街業(yè)態(tài)主要由8個區(qū)域組成民宿七大主題街區(qū)小吃街作坊街康莊老街回民街酒吧街祠堂街書院街兩片住宿集群農家樂集群民宿集群康莊老街發(fā)展歷程袁家村經營業(yè)態(tài)時間&背景農家樂2007年，鄉(xiāng)辦企業(yè)陸續(xù)關閉，村民失業(yè)，村委經濟補貼，鼓勵村民二次創(chuàng)業(yè)，開辦農家樂；康莊老街2009年，村委切入旅游市場，修建康莊老街；小吃街2012年，響應政府大力倡導發(fā)展鄉(xiāng)村特色旅游，成立作坊街、小吃街；作坊街酒吧街2013年，作為景區(qū)配套，為留住游客主動開發(fā)酒吧街；業(yè)態(tài)開發(fā)歷程業(yè)態(tài)主要由8個區(qū)域組成種類：農家樂、康莊老街、小吃街、作坊街、酒吧街、回民街、書院街、祠堂街；參數(shù)：120M高、角度45°，俯拍；

251張，拼接全景地圖。業(yè)態(tài)布局共計：60間農家樂（62戶農民村該房改建）；時間：2007年背景：鄉(xiāng)辦企業(yè)陸續(xù)關閉，村民失業(yè)，村委經濟補貼，鼓勵村民二次創(chuàng)業(yè)，開辦農家樂；現(xiàn)狀：農家宴+住宿（原村民經營）

民宿（后期租賃，新村民經營）第一種開發(fā)業(yè)態(tài)：農家樂農家樂共計：23種業(yè)態(tài)；（傳統(tǒng)手工藝10種）時間：2009年背景：村委切入旅游市場，修建康莊老街；面積：鋪面18㎡左右（或2-3個店鋪組合）；布局：各業(yè)態(tài)根據業(yè)態(tài)需求布置，不統(tǒng)一；現(xiàn)狀：傳統(tǒng)手工藝，客源已參觀為主；（節(jié)假日，皮影日營業(yè)額在400元左右）其他手工藝盈利狀況可達到經營者預期；第二種開發(fā)業(yè)態(tài)：康莊老街康莊老街年畫唐韻軒-葫蘆永泰和-布工福堂-面張氏皮影德寶齋-文玩同順堂-藥百花源-蜂蜜德瑞恒-油童濟公茶樓10種傳統(tǒng)手工藝（非遺）康莊老街13種現(xiàn)代手工藝康莊老街共計：85種業(yè)態(tài)；（南街65戶、北街20戶）；時間：2012年背景：響應政府大力倡導發(fā)展鄉(xiāng)村特色旅游，成立作坊街、小吃街；面積：南街鋪面18㎡左右（開間約3米、進深約6米）,北街鋪面月25㎡左右（開間約4米、進深約6米），前面為檔口，后面為生產間；布局：各業(yè)態(tài)根據業(yè)態(tài)需求布置，不統(tǒng)一；第三種開發(fā)業(yè)態(tài)：小吃街小吃街作坊街小吃街粉湯牛血酵面兌現(xiàn)鍋盔外婆的蛋劉老太生氽丸子湯紅薯熱粉皮山藥片煎攪團涮鍋油餅周家熱甑糕袁家軟攤袁家馓子扁豆面油豆腐腦野菜煎餅蕎面饹饹菜合醬辣子豌豆糊湯厚德麻花袁家蒸肉德恒調料店秘制醬菜德厚興酒坊早餐稀飯手工蒸饃香脆酥果汁手工掛面兔肉疙瘩豆面油茶手工涼皮攪團旋餅手工烙面粉蒸排骨蒲城油糕老季涼粉剺面豬蹄坊手工搓搓恒興麥芽糖甜稃子驢肉紅薯條野菜包子搟面皮牛舌餅董老大肘子野菜疙瘩蓼花糖棗泥餅西安鼓樓鍋貼蜂蜜粽子燕麥揉揉洋芋糍粑平孜卷小吃街回民街旗花面豆花泡饃臊子面全部為檔口鋪的形式，面積15㎡左右，加工+銷售，餐桌放置在店鋪外，長桌、條凳形式，使街區(qū)顯得更為緊湊擁擠基本均為可現(xiàn)場食用的陜西當?shù)靥厣〕裕糠挚蓭ё邇热荽迕窈献魃绲男问剑洜I者與合作社約5:5分成御生堂蝎子作坊街面、醋、粉條、辣子、酸奶、醪糟、豆腐、油，8家作坊楊凌蘸水面雪糕、冰淇淋秦鎮(zhèn)米皮曹記肉夾饃酸辣肚絲湯環(huán)縣羊羔肉時辰包子陜北小吃院餛飩館糖葫蘆粘面棗糕坊袁家村蒸肉熬湯點粉湯羊血麻花外婆的蛋豌豆糊湯手工早點鍋盔饃紅薯粉皮山藥片生汆丸子煎攪團小吃街袁家軟攤油餅甄糕臘牛肉野菜煎餅馓子油蕎面饸蛒五香干饃醬辣子菜合豆面油茶小吃街共計：8個業(yè)態(tài)合作社；種類：面、醋、粉條、辣子、酸奶、醪糟、豆腐、油；面積：鋪面55㎡左右（開間約9米、進深約6米）,前面為檔口，后面為生產間；早期僅在檔口里現(xiàn)做現(xiàn)售，后因小吃街及西安品牌輸出，需求量增大，在檔口后方增建了生產間；生產間：長條形，寬約5.4米，長約50米；（村委統(tǒng)一規(guī)劃建設）開發(fā)歷程：2013年，為滿足小吃街及市場需求建設；由村委統(tǒng)一規(guī)劃，村委及村民出地（占用村民的土地折合成合作社股份），合作社股份融資進行基礎建設；后通過業(yè)態(tài)海選競爭，決定合作社運營者；村委、村民、經營者股份分成；與小吃街同步開發(fā)：作坊街作坊街面合作社面-檔口面-制作流程面-制作車間面-制作車間作坊街-面粉合作社醋合作社醋-檔口醋-檔口內部醋-檔口內部醋-晾曬醋-窖藏醋-窖藏內部醋坊后院設有地下窖藏，里面設有發(fā)酵室、存放6個月、1年、3年的醋窖作坊街-醋合作社粉條合作社粉條-檔口粉條-制作流程粉條-檔口內部粉條-制作車間粉條作坊日產5000斤粉條作坊街-粉條合作社檔口現(xiàn)做現(xiàn)售后面生產間未使用辣子-合作社辣子-檔口辣子-現(xiàn)場制作作坊街-辣子合作社酸奶-檔口酸奶-檔口內部酸奶-檔口店家反饋檔口后面為制作車間，因封閉無法進入作坊街-酸奶合作社醪糟合作社醪糟-檔口醪糟-制作流程醪糟-現(xiàn)場銷售檔口現(xiàn)做現(xiàn)售后面生產間未使用作坊街-醪糟合作社豆腐合作社豆腐-檔口豆腐-制作流程豆腐-制作車間作坊街-豆腐合作社油合作社油-檔口油-檔口內部油-檔口內部油-制作車間作坊街最大的制作車間：長條形，寬約5.4米，長約50米；作坊街-油合作社共計：11間酒吧時間：2013年背景：作為景區(qū)配套，為留住游客主動開發(fā)酒吧街；面積：鋪面約18㎡左右，寬約3米，深為6米；（或2-3個店鋪組合）；布局：各業(yè)態(tài)根據業(yè)態(tài)需求布置，不統(tǒng)一；第四種開發(fā)業(yè)態(tài)：酒吧街酒吧街酒吧街晚間留宿客集中區(qū)域晚間8-10點客流高峰期；酒吧街回民街共計：50余家店鋪、攤位時間：2012-2015年背景：袁家村通過招商引資的方式整體引進西安回民街，街區(qū)由開發(fā)商自主建設，向袁家村繳納土地租金和收益分成。開發(fā)商通過自營、聯(lián)營、對外招商合作多種模式進行運營面積：鋪面約10-35㎡布局：回族、西北地區(qū)特色美食、小吃北側店鋪：柿子餅、酸梅湯、楊家肉餅、牛肉醬、希穆魷魚、丫丫水果、新疆烤肉、鮮榨果汁、冰激凌、鮮榨美食園、老馬家餃子、苦蕎片、金御德手工坊、麻辣羊蹄、蟹兵蟹將私房菜、黃桂柿子餅、爆肚、攪攪糖、豆腐皮、賈家甜食、馬家包子、伊圣齋糕點、穆薩老碗面；南側店鋪：老油糕、釀皮、泡饃、灌湯包、酸果炒米、麻辣米線、炒涼粉、肉丸胡辣湯、旋風土豆片、桂花糕、八寶玫瑰糕、冰糖雪梨、油餅夾菜、馬家燒雞、羊雜湯、烤面筋、豫味軒、榴蓮芝士餅、果卡啦老冰糖、鍋貼王、消食開胃山楂、丁家丸子、烤梨、牛肉米粉、油茶老鋪、風干牛肉回民街回民街書院街書院街由外來開放商開發(fā)，經營內容餐飲小吃類為主，部分旅游商品祠堂街祠堂街由外來開放商開發(fā)，經營內容包括餐飲小吃、特色旅游紀念品、地方特產等PART03分析與借鑒商業(yè)模式模式街區(qū)村集體盈利模式分析合作社模式康莊老街（手工藝）自有，收益分成由村合作社統(tǒng)一管理、統(tǒng)一定價。村集體進