“宏大家園”周邊市場分析本次市場調(diào)研分析的目的是針對項目的產(chǎn)品特征，而側(cè)重于識別相關(guān)樓盤的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對本案的產(chǎn)品、價格定位以及策銷策劃進(jìn)行策略性分析。通過周邊競爭樓盤反映出被市場接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價格、區(qū)域客戶群體和相關(guān)戶型面積配比指標(biāo)的信息采集，而提供真實、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，從而為“宏大家園”后期制定營銷企劃策略提供可靠的評估和決策基準(zhǔn)。通過相關(guān)樓盤反映出該區(qū)位價格走勢。通過調(diào)研，對比自身項目與其它項目競爭的優(yōu)劣勢，以此確定本項目的市場營銷策略。（一）市場調(diào)研內(nèi)容：本次調(diào)研在參考了周邊項目的數(shù)據(jù)分析，確定本報告市場分析研究的區(qū)域為南三、四環(huán)之間。具體范圍包括：方莊、成壽寺路沿線項目。依據(jù)本案的產(chǎn)品屬性，有針對性地選取了下列個樣板樓盤：1）、靜馨嘉苑2）、方寶苑3）、方安苑4）、世紀(jì)星5）、方南家園6）、正邦嘉園（二）產(chǎn)品細(xì)化分析價格分析從以上價格分析表明，6個項目的平均單價為4720元，其中，方南家園價格最高，方寶苑的價格最低。調(diào)查結(jié)果鄰近本案周邊在售項目不多，主要是集中在方莊一帶。由于方莊的大環(huán)境成熟，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，具備生活的良好便利條件，所以拉升區(qū)域的整體均價。4720元均價其實是整個方圓2公里主要是南三環(huán)沿線的價格行勢。本案地處南三、四環(huán)之間，離四環(huán)較近，由于四環(huán)路沿線項目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬綠化隔離帶改造項目，一是政府對沿線項目施以改造的優(yōu)惠政策，二是對小區(qū)綠化率達(dá)標(biāo)有嚴(yán)格的要求，三是對建筑高度有嚴(yán)格的控制。所以，四環(huán)沿線的項目一般都頗具規(guī)模，并且著力注重自身產(chǎn)品與環(huán)境的塑造，注重生活品質(zhì)的體現(xiàn)，住宅一般都以低密度住宅形態(tài)體現(xiàn)，如未來假日花園、戀日家園等，其價格也都在5000元左右，但四環(huán)線沿線項目產(chǎn)品品質(zhì)也參差不齊，高低品質(zhì)房將區(qū)域整體均價控制在4500左右。所以從南三環(huán)方莊的高塔群到南四環(huán)低密度住宅的形態(tài)分析，本案位于南三、四環(huán)之間，處于明顯的住宅斷檔地帶，周邊鄰近項目少，并且產(chǎn)品規(guī)模、品質(zhì)以及配套沒有優(yōu)勢，周邊環(huán)境臟、亂、差，農(nóng)民房多而雜，人口素質(zhì)較低，不能稱得上是一個成熟的居住區(qū)域。從總價上看，主力戶型二居總價在38萬元，三居總價基本在49-77萬元之間，按單價與總價關(guān)系可以分為兩個檔次：單價在5000元/平方米以下的項目，主力戶型總價基本都在49-77萬元之間，單價在5000元/平方米以上的項目，主力戶型總價集中在62-75萬元之間。勿具體誕情況莊見下卡表：在物業(yè)紀(jì)名稱爐平均妥價格模主力閉戶型議總價簽（萬結(jié)元）膏靜馨俘嘉園爛44京00塊65乓（稍3孤居）姻方寶隱苑令42巷00顯38返（鮮2牛居）脫方安竭苑腎51躍00四62版-7壟5（閉3畢居）特方南某家園求55唱00來66憑（幼3薦居）擠世紀(jì)訊星避46稻20獨(dú)49配-7田7胳（達(dá)3哀居）椒正邦若嘉園殺45導(dǎo)00鬧54休-5艙9饅（工3觀居）毛2炊、戶當(dāng)型分位析面總體圈看來舌，一構(gòu)般項鄭目的竭價格償越高曾，戶酸型的預(yù)面積即也越羅大，練具體米分析燥如下柜：晌戶型較面積記情況描：筆一居院多在債60棗-9銳0齡平方陣米之導(dǎo)間，虹只有景方南唉家園泳及世朋紀(jì)星西沒有千一居激戶型企。沙槳束努緩優(yōu)恒爆逐刊施高政嗓夢醋斤六激尚零喘墾朱物題耍顆脾掙貝犁啊京青稻暖側(cè)遵三居醉室為幫多數(shù)徹項目裳的主若力戶駱型，起面積位主要哄集中口在1頂06僅-1就20閣平米范之間排及1樣20察-1樂48良平米征之間斯。彎四居聚室只歌有方雙安苑寧有1妨80乳-2痛30摸平米薪之間論。踩具體基情況器見下叢表：欺物業(yè)善名稱挺各戶王型所樣占比揀例按各戶好型面籃積糟一居純二居珍三居軋四居擺一居魄二居咳三居妨四居襯靜馨拜嘉園夏8%肚46帥%懇48費(fèi)%翅--已--腹76阿88啄-1油0序0稻14猾8泳--嘴--朽方寶直苑篇--侄--延38布%漿30駕%觀--曉--躍73痰．2悠91來．8事2兼10報7、綁11擁7、蠶12弄0、撓12梳8練--趕--檢方安眉苑敞8%掠18粘%趴38咬%挑36市%豪80昆-9較0組90奔-1迷00背12橫2-衰14煩7化18晝0-錘23托0及方南基家園傾--楚--澇30變%訓(xùn)50魂%賭--品--帝--灑--砍90新12準(zhǔn)0償--聚--錢世紀(jì)誠星畜--煎--琴33羅%楚46蔽%陷--匠--島--蜘--匯10涂6、虧11退6、挪13齊0逐10革6、田13酬3、臘16猜8暗--鐘--瓣正邦機(jī)嘉園毅--釋--見32粗.6么%睜38惜%海--迎-劑60足10攔0邀12體0-謎13撤0濕--僚--飯注：施各戶樣型所剪占比蟻例指銳各戶遭型套祝數(shù)占么總套釣數(shù)分閃額。環(huán)3默、設(shè)泛備比逗較油多數(shù)場項目款居室衫、廚支衛(wèi)都靈為精隆裝修丘，有掃個別立項目泳廚衛(wèi)舒為簡騙易精刮修。鉆多數(shù)門項目港采用索集中泰供暖狂系統(tǒng)讀，靜扁馨嘉恩園和叨正邦集家園敏采用議壁掛妙爐供返暖供克熱水鏟。戶延主可岡根據(jù)微需要財通過姻其溫蒼控開峰關(guān)自鑼動調(diào)溝節(jié)室爬內(nèi)溫怎度。對可視嬸對講婆和閉捷路監(jiān)晚控保蹈安系劣統(tǒng)已甩為絕莖大多賢數(shù)競?cè)誀庬梼€目所疤采用銀。想除世施紀(jì)星繼有智晃能化純設(shè)施安外，蕩其他番項目廉均缺服少智吩能化逼設(shè)施黎。裁物業(yè)啟裝修銜情況讓一覽然表果物業(yè)改名稱疤裝修激程度鵝設(shè)備濁廳房似櫥衛(wèi)塌供暖們系統(tǒng)乒保安枝系統(tǒng)乒通訊陸系統(tǒng)衰智能鑰化釀電梯長會所賓靜馨殺嘉園勵初裝羊修渠初裝參修董贈送秀分戶頃燃?xì)鈲u爐盼可視脾對講記，閉暗錄監(jiān)咱控捐預(yù)留海襪線路乓--忌--廣--攪--螞合資意--撒--哲-母方寶稈苑步初裝叔修渠簡易現(xiàn)裝修們（配籠部分尤廚具敵潔具慌）睛集中斃供暖謀訪客院對講危，閉躍錄監(jiān)造控教獨(dú)渠壩堆辟--蒸--慕--俊--癥-商合資鈴--妄--久--派方安牢苑傳初裝側(cè)修子初裝嚼修督集中寨供暖引--裳--偉--麻--飼--強(qiáng)-過--阻--仿--輛--豈--獵--騰--欲--啊--竟--鏟--終--鵲--執(zhí)--懼--蠟--葉方南雕家園奪粗裝存修槍粗裝阿修眉集中兩供暖稈訪客等對講篩，閉洲錄監(jiān)爭控總預(yù)留葛叔線路暈票找墊笛鉗訊達(dá)符30柄00河平米受世紀(jì)絡(luò)星船粗裝獎修應(yīng)粗裝判修扛集中也供暖棕可視夫?qū)χv消，密學(xué)碼控盤制籮預(yù)留凱密線路題寄扒三菱摧有呼正邦且嘉園甲粗裝蛛修親粗裝勾修（患廚房宏高級耀面磚塞）陷壁掛佳爐痛--您--霉--剪--話--絹--旗預(yù)留料菊線路喇、I私DD腥入戶煮--登--菌--疑--劍--地-消奧的緞斯媽--癥--語--枕-染4刮、物恨業(yè)軟撐件比址較嚷從統(tǒng)尤計數(shù)有據(jù)看吧，所破調(diào)查換項目筐除世洞紀(jì)星碧聘請澤國貿(mào)佛物業(yè)內(nèi)管理鄰?fù)猓∑渌痦椖繋X均聘滿請一技般物閥業(yè)管舌理公許司進(jìn)漫行管陰理。青此外罰，物晨業(yè)費(fèi)駕按照謝普通述住宅夸收費(fèi)凡標(biāo)準(zhǔn)扣1.華5肌—煎2.咐2元糾。譯5、甘分析完總結(jié)浙：活區(qū)域殲項目聾主要擾位于血南三惜環(huán)至捏南四俘環(huán)之彼間，秘主要經(jīng)項目絨分布鄉(xiāng)在方狹莊一滅帶。現(xiàn)鄰本攤案沒怕有新吊項目見推出肉，方專莊市駐場已摔趨于胡飽合榆，可覺售房寨不多企，基閉本處李于尾奶盤銷填售。牙個別銷項目劫有今緊年5塘月份耳推出滾的樓孤座。煉未來宿市場座供應(yīng)乓主要子來自紫于南無四環(huán)渴沿線樂低密淚度住健宅，考會對駝本案繼有較畫大沖耐擊。柄價格待主要缸在那38址00呈-6爽50輩0乖元冤/幅平方俱米，繡區(qū)域良總體凡平均社價格剛為忘47霸20圈元謊/服平方的米。猜未來買市場縣供應(yīng)駱項目魄價格響范圍痰40管00報-6肥50個0荷平方烤米。兵主力居戶型提以三苗居為沃主，座總價否主要失在房49拒-7茫7蹲萬元闖之間鞏。價遞格越沸高，講三居嚼比例仔越高太，同決時各脅戶型貍面積五也越死大。釀周邊妥項目慰配套醬設(shè)施垂不夠培先進(jìn)借，沒豪有精睬裝修連的樓億盤，友整體抽物業(yè)蘆檔次蘿較低姜。幼周邊閣項目屬規(guī)模塔在1質(zhì)0萬吹平米嗚以上泥的較卷少，價主要桑為5楚萬平板米左浪右的西項目遠(yuǎn)，規(guī)每模大銷才能企產(chǎn)生碰規(guī)模吧效應(yīng)寫，而喊規(guī)模尤小的噸樓盤遇并沒州有做襖成小肉而精進(jìn)的社鈔區(qū)品識質(zhì)。腸（三繞）進(jìn)謙入市臂場的袋問題慰點(diǎn)杜1完、目壁標(biāo)客廉戶群或體單圈一話漫桶本案稿的客劉戶群嶼體主序要以辮當(dāng)?shù)貤l及鄰并近拆雖遷居誕民及竭城外評誠做斷買賣鎖的小攔業(yè)主倘為消認(rèn)化對裹象。玩方莊繩一帶伏的客始戶很稍難會綿吸引萬到本繁案來濱。膊2、肢周邊置環(huán)境趙雜而現(xiàn)亂村莊卸周邊籍大部賣分為墳農(nóng)民湊房，緩待拆橋除，搖會直距接影摔響日蝴后居讓住的俊舒適映度。淺斜對誠面的炸城外密誠家瘡具城侍，物宴流人毛流源賠源不騎斷，接直接槍帶來蠶很大鐘的噪圍音環(huán)錄境污儉染。挖3、勿小區(qū)押綜合努品質(zhì)府低惹物耐樓體猜外觀拼設(shè)計缺低檔鳴陳舊健，無蝶品質(zhì)牧感；違基本挖無綠執(zhí)化；軌硬件哪設(shè)施退配置銷大眾話化，殘雖能圓夠滿第足一灘般居周住人犁的各校方面燕需求療，但貨無額糊外附撇加產(chǎn)士品能注從蕓翠蕓眾趙生的鍋項目鋼中脫時影而米出，獄吸引順人的塵注目摸。客4、寬小區(qū)峰規(guī)模售小，孟并已震成現(xiàn)喝房，音無法四對品事質(zhì)進(jìn)程行再雁塑造淚。往（四他）進(jìn)屯入市渾場機(jī)奪會點(diǎn)段戶型押指標(biāo)誰小，寸總價萍低距一居唉65領(lǐng).8副5平州米，堆二居犬76悠-8帥3.流85傅平米納，三耳居8王3.員9、塘10養(yǎng)2.談8、己10歐6.醋79餓平米如。響目前抽可售讀房1家12之套。依二室您一廳饞76襯平米疼為主昆力銷樓售戶滔型，間南北棕朝向爭，室而內(nèi)功啄能布乘局合災(zāi)理，失總價訊在3販0萬援元以非內(nèi)。旺有一挨定的脾銷售賤潛力憐。算（五較）市博場建健議唉基于鬧對以壁上周嗓邊區(qū)暢域市猛場的軍定量殊分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