電子商務物流園項目計劃書制作日期：制作單位：目錄第一部分總論1.1項目名稱1.2項目編制依據1.3項目承辦單位1.4項目建設必要性第二部分江北產業集中區發展概況2.1江北產業集中區的區位2.2江北產業集中區資源狀況2.3江北產業集中區交通條件2.4江北產業集中區定位與規劃第三部分項目選址與周邊概況3.1項目選址3.2項目周邊概況第四部分項目定位與初步規劃方案4.1項目定位4.2項目功能規劃4.3項目進度安排第五部分項目投資估算5.1土地購買費用5.2道路建設費用5.3土地三通一平費用5.4交易區（含倉儲配送功能）建設費用5.5配套服務區建設費用5.6園區內休閑區建設及綠化5.7停車場建設費用5.8其他費用5.9設施設備購買費用5.10總投資成本第六部分財務分析6.1財務分析假設條件6.2收益分析6.3稅收分析6.4項目投資效益第七部分社會效益分析7.1項目建設可帶動當地及周邊經濟發展7.2促進城市就業，并帶動創業7.3項目可有效服務于“三農”經濟7.4項目可有效服務城市建設規劃第八部分結論第一部分總論

1.1項目名稱電子商務物流園項目

1.2項目編制依據《國務院關于印發物流業調整和振興規劃的通知》（國發〔2009〕8號）《關于促進物流業健康發展的若干意見》《電子商務發展“十一五”規劃》《電子商務發展“十二五”規劃》（意見稿）《皖江城市帶承接產業轉移示范區規劃》（國函〔2010〕5號）

1.3項目承辦單位

1.4項目建設必要性1.4-1服務國家戰略規劃的需要2008年初，胡錦濤總書記來皖視察時指出，安徽省要積極參與泛長三角區域發展分工，主動承接沿海地區產業轉移。安徽省委省政府在國家發改委等中央部委的大力支持下，經過廣泛深入的調查研究，形成《皖江城市帶承接產業轉移示范區規劃》(送審稿)，報請國務院批準實施。江北產業集中區作為皖江示范區承接產業轉移的國家示范平臺，這是安徽省委省政府落實國家戰略、推進科學發展、加速安徽崛起的重大決策。2010年元月12日，國務院正式批準實施《皖江城市帶承接產業轉移示范區規劃》。該規劃是國內唯一以承接產業轉移為主題的區域規劃，也是安徽歷史上首個進入國家層面的戰略規劃，其中高水平建設產業集中區是《規劃》的最大亮點。1.4-2服務中部崛起及融入“長三角”繼東部沿海地區先發展起來，并涌現出環渤海、長三角、珠三角等城市群，以及中共中央提出“西部大開發”的戰略，中部地區成了“被遺忘的區域”，中部地區經濟發展嚴重滯后于東部沿海地區，為此，中共中央提出了“中部崛起”的重大戰略決策。“中原定，天下安”，中部地區指的是中國的山西、河南、安徽、湖南、江西、湖北六省。這六省處于中國的地理中部，好比是中國的心臟地區。有一句順口溜——“不東不西，不是東西”——或許正能體現出中部的現狀和尷尬。2004年3月，溫家寶總理在政府工作報告中，首次明確提出促進中部地區崛起。2004年12月，中央經濟工作會議再次提到促進中部地區崛起。2005年3月，溫家寶總理在政府工作報告中提出：抓緊研究制定促進中部地區崛起的規劃和措施。2006年2月15日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，研究促進中部地區崛起問題。1.4-3服務當地及周邊產業體系，促進第一、第二、第三產業發展《皖江城市帶承接產業轉移示范區規劃》確立了以長江一線為“發展軸”、合肥和蕪湖為“雙核”、滁州和宣城為“兩翼”的“一軸雙核兩翼”產業布局，大力振興發展裝備制造業、原材料產業、輕紡產業以及現代服務業和現代農業，著力培育高技術產業，構建具有較強競爭力的現代產業體系，真正在承接中調整產業結構，在轉移中發揮示范作用。在物流業發展方面，要把農產品物流業發展放在優先位置，加大政策扶持力度，加快建立暢通高效、安全便利的農產品物流體系，著力解決農產品物流經營規模小、環節多、成本高、損耗大的問題。大力發展“農超對接”、“農校對接”、“農企對接”等產地到銷地的直接配送方式，支持發展農民專業合作組織，加強主產區大型農產品集散中心建設，促進大型連鎖超市、學校、酒店、大企業等最終用戶與農民專業合作社、生產基地建立長期穩定的產銷關系。第二部分江北產業集中區發展概況

2.1江北產業集中區的區位江北產業集中區位于馬鞍山市和縣及蕪湖市鳩江區沈巷鎮境內，規劃面積220平方公里，東至長江中心線，南至淮南鐵路，北至太陽河，西至歷陽鎮戚鎮村至沈巷大丁村一線，區域總面積220平方公里，區內人口12.5萬。起步區位于最南端的沈巷鎮，規劃面積20平方公里。

2.2江北產業集中區資源狀況土地國家對集中區建設用地指標給予傾斜；安徽省對集中區建設用地指標實行單列；對投資額1億美元或5億元以上的鼓勵類產業轉移重大項目用地計劃指標實行點供；今年已下達起步區30000畝用地指標。水資源瀕臨長江，區內水系發達，河道縱橫，水資源豐富。電力地處西電東送走廊，已建成兩條500千伏特高壓輸變電線路和2座220千伏、9座110千伏、11座35千伏變電所。1000千伏特大型超高壓輸變電線路即將動工。天然氣天然氣工程已全面啟動，2011年集中區將獲得西氣東輸、川氣東送雙氣源供應保障。供熱區內2×30萬千瓦熱電聯產項目已全面展開前期工作，建成后年發電量40億度，供汽能力達500噸/小時，不僅可以實現集中供熱，還可探索直供電試點。人力資源安徽省人力資源富集，教育資源豐富，可為集中區建設提供充足的人力資源保障。

2.3江北產業集中區交通條件長江岸線集中區內擁有23.8公里長江黃金水道岸線資源。其中，一級岸線4公里、二級岸線8公里，三級岸線11.8公里。港口這里緊鄰皖江北岸第一貨運港——裕溪口港和蕪湖朱家橋外貿碼頭。定位于長江中下游重要港口、省會經濟圈通江達海最快捷的通道——總投資近百億元的鄭蒲港即將開工建設，建成后可停靠萬噸巨輪。公路公路網四通八達。合寧高速、合巢蕪高速、南沿江高速形成集中區高速外網；北沿江高速、合巢馬高速縱橫交匯；206省道、合蕪公路穿境而過。機場距南京祿口機場、合肥駱崗機場、蕪湖灣里機場均1小時左右車程。客運：商杭高鐵設立高鐵站；貨運：淮南鐵路(距裕溪口編組站僅2公里)“水、陸、空、鐵”四位一體的格局，決定了安徽省江北產業集中區必將成為重要的綜合交通樞紐。

2.4江北產業集中區定位與規劃國家視野：承東啟西連南接北通江達海長江第五城區域層面：融入長三角接軌寧滬杭聯動蕪馬巢點睛示范區第三部分項目選址與周邊概況

3.1項目選址項目位于江北產業集中區內的“項目用地”，具體地塊根據與江北產業集中區管理委員會協商確定。（電子商務物流園項目用地最好是公路運輸條件比較好的地塊，具體位置暫未定）。

3.2項目周邊概況江北產業集中區氛圍居住用地、項目用地、物流用地、商住綜合服務用地、中央生態公園及公共設施用地等區塊。第四部分項目定位與初步規劃方案

4.1項目定位依托“水、陸、空、鐵”四位一體的交通條件，以電子商務、國內國際貿易以及弄產品市場建設為龍頭，整合當地及周邊的專業小型市場（如和縣特色農業）、物流快遞類企業，構建“大市場、大物流、大信息”的大型區域性、國際化、綜合型的商貿物流市場，作為安徽重要商品集散地。

4.2項目功能規劃電子商務物流園以政府扶持、企業主導、市場營運的商業模式，依托交通區位優勢，以專業市場建設為龍頭，共享專業市場商貿客源，通過專業市場商流、物流、人流、資金流、信息流的集散作用，在皖江形成新的重要的商貿物流集散地，集電子商務、農產品會展、配送、包裝、倉儲、信息、金融、郵電、商務服務為一體的大型商貿物流市場，主要功能建設如下：4.2-1項目市場主體電子商務物流園以電子商務專業市場、農產品專業市場為龍頭，帶動其他專業市場的發展，整合市場資源，實現集中化管理、規模化經營，促進皖南地區現代化商貿物流體系形成。主要專業市場包括服裝類貿易市場、農產品批發市場、精細化工市場，以及其他有潛力的專業市場。4.2-2項目功能規劃（1）專業市場主體功能專業市場設有電子商務中心、物流配送中心、會議展覽中心、商務辦公中心、經營發展中心、餐飲娛樂中心等一系列的功能配套。（2）項目功能布局暫定。以具體項目用地批復為準。

4.3項目進度安排2011年10月-2012年01月，完成項目的報批工作，完成園區內主要道路設施的基本建設；2012年02月-2012年05月，完成項目地塊的“三通一平”的建設，開始部分市場建設；2012年06月-2012年10月，完成園區全部建設，正是投入市場運營。第五部分項目投資估算

5.1土地購買費用電子商務物流園預計占地面積100畝（一期項目60畝），每畝土地購買費用約20萬元，購買土地總成本2000萬元。

5.2道路建設費用除江北產業集中區目前已經修建的道路外，根據物流用路需要，項目地塊內仍需修建2-4條支線道路，具體成本費用根據實際批復用地核算。

5.3土地三通一平費用參照物流園區類似項目工程費用進行估算，土地三通一平，即道路工程建設、給排水工程、供電工程等工程的費用為5萬元/畝，共計500萬元。

5.4交易區（含倉儲配送功能）建設費用本項目交易區占地面積為50畝，按容積率1.0計算，建筑面積共3.33萬平方米，參照類似園區綜合市場項目的建設投資標準，計算得出本項目的建筑材料費用約為1100元/平方米，可計算得出交易區建筑安裝總成本為3666.7萬元。

5.5配套服務區建設費用本項目配套服務區占地面積為20畝，按容積率2.0計算，建筑面積共2.67萬平方米，參照類似園區綜合市場項目的建設投資標準，計算得出本項目的建筑材料費用約為1200元/平方米，可計算得出交易區建筑安裝總成本為3200萬元。

5.6園區內休閑區建設及綠化本項目內生活休閑區域占地5畝，按造價100元/平方米估算，該休閑區域建設及項目內綠化總成本約33.33萬元。

5.7停車場建設費用本項目停車區占地面積為10畝，參照類似園區綜合市場項目的建設投資標準，計算得出本項目的建筑材料費用約為80元/平方米，可計算得出交易區建筑安裝總成本為53.33萬元.

5.8其他費用綜上道路建設，土地三通一平，交易區、配套服務區、停車場等區域的建設，休閑區域及綠化等的建設成本為7453.36萬元。建設過程中，其他相關費用為：前期費用，按建設成本的3%計算，約為223.6萬元；工程管理費用：按建設成本的3%計算，約為223.6萬元；營銷費用：按建設成本的3%計算，約為223.6萬元；報建費用：按沒平方米100元計算，該費用約為666萬元；不可預見費：在開發過程中的某些零星稅費、雜費、預算外支出，按建設成本的5%估算，約為372.67萬元。營運費用：一年期營運周轉資金備用1000萬元。

5.9設施設備購買費用本項目建設過程中，需要購置叉車、各種加工和包裝設備、電器設施、電子地磅、運輸車輛等設施設備，購置成本估算約為200萬元。

5.10總投資成本根據上述估算克制，本項目總投資約為10362.83萬元。第六部分財務分析

6.1財務分析假設條件（1）項目能夠按照計劃進度按時完成項目建設；（2）國內物價保持基本穩定，不發生較高通貨膨脹；（3）市場需求與預測的情況不發生大的變動和項目的管理能夠跟上計劃發展的需要；（4）國內的稅收政策不發生較大變化；（5）建設項目運營期20年，相關收益的估算按國內類似商貿物流園區收益進行估算；（6）項目運作過程中，園區的日常管理費用分攤至園區內經營者的日常經營中，在本分析中不進行計算。

6.2收益分析（1）交易區收益（2）配套服務區收益（3）停車場收益

6.3稅收分析電子商務物流園區內的營業稅金按照國家統一規定的5%征收，再加上營業稅金的10%作為城建及教育附加稅，企業的所得稅按照國家規定的33%的稅率進行征收。

6.4項目投資效益1、本項目在運營期稅后內部收益率為。2、本項目所得稅后靜態投資回收期為年第七部分社會效益分析

7.1項目建設可帶動當地及周邊經濟發展項目建設過程中可吸收大量的企業和吸納大量資金進入江北產業集中區，帶動當地的服務業、建筑業、工業等的發展，項目將有效帶動當地及周邊工農業的發展，促進第三產業的繁榮以及帶動眾多關聯產業的發展。

7.2促進城市就業，并帶動創業該項目的建設期和運營期，豆漿為當地及周邊地區居民提供大量的工作機會。通過電子商務物流園得運營，可以催生相關聯產業的發展，為有創業意識和創業能力的人提供很好的創業平臺。

7.3項目可有效服務于“三農”經濟項目地周邊（和縣素有“蔬菜之鄉”、“養鴨之鄉”、“溫泉之都