示范區原本的意思是在某一個區域之內做示范，在獲取認可時候大量效仿，多用于試點區域的試水，比如國家很多特區之類的，后被地產行業引入項目開發中，意為在項目開發、不但能給客戶營造美好的憧憬，同時也體現了企業的品牌，也難怪很多人說，示范區是給客戶造了一個夢示范區是項目呈現給客戶前展示的區域，是重要的營銷道具，能否給客戶帶來沖擊感，帶入感，很大程度上會影響客戶拜訪量甚至銷售量，因而每個地產企業對示范區都會布遣余力的進行投入正因為以上原因，示范區的成本管理歷來是難點，本文就跟大家分析一下示范區成本管控的難點、痛點及解決方法綱01示范區管理風險04供方選擇需謹慎示范區管理風險/同時由于示范區通常施工周期短，標準化不高，單方成本投入大，品質要求高等特點，在實際實施中會遇到很多問題行示范區展示，這對圖紙設計來說時間過于緊張，這就導致設計和招標時間失調，往往圖紙不全就要確定供方，而示范區往往又個性性很強，很難使用模擬清單招標，即便使用模擬清單，適用率也低的很，這也導致后期大量的價格協商，價格失控也正是因為圖紙設計時間緊張，各專業圖紙來不及交圈，也會造成后期大量的拆改，帶來成本的大幅增加范區投入的標準，但在具體實施時為了效果或效率，往往不會太在意成本的投入，遇到效果、進度與成本打架的時候，一般也會選擇犧牲成本。同時誰也不愿意背銷售不好是因為示范區投入不夠的鍋，因而遇到成本超支的情況，大家多半也會睜一只眼閉一只眼很多未合作過的供方對企業不熟悉，或者對示范區的難度評都會影響示范區的完美開放以上僅為示范區營造過程中容易出現的部分問題，實際情況前置策劃很重要/在示范區開始實施前，一定要幾個主要的職能部門坐下來進行討論和溝通，根據項目體量、定位等因素，對示范區成本進行合理投放，指導方案設計。很多企業都有相關的標準，比如不同定位的項目采用什么標準的示范區投入，不同體量的項目示范區的規模有多大等等部分標桿企業對售樓處規模的限額：部分標桿企業對售樓處裝修標準的限額：部分標桿企業對樣板間裝修標準的限額：部分標桿企業對示范區景觀規模及標準的限額：通過對標桿企業營銷設施建造投入的分析，有幾點共性值得實體即在后期交付的建筑物內進行售樓中心和樣板間的建設，盡量避免異地建設，異地建設往往是非法建筑，后期需要拆除，會造成成本浪費2.位置選擇需謹慎遇到不少項目，在選擇展示區時很隨意，花了不少錢建起展示區但后期影響項目開發需要拆除重建，或者展示區未考慮項目后幾期開發路線，在后期開發中發現示范區距離項目過遠，需要再建一個示范區，這些都是極大的成本浪費3.注意控制規模示范區不是越大越好，不是越大越好，不是越大越好，重要的事情說三遍，我們可以從上文展示的標桿企業對售樓處、示范區景觀的規模都有一定限額要求，售樓處根據不同的開之前看過一個項目營銷部和項目總在總圖上畫了個圈圈就誠然，示范區大大的很土豪，但項目成功標尺放在第一位的是什么？是項目利潤，一切不以利潤為目的的開發行為都是耍流氓；打動客戶的是示范區的誠意，是細節而不是規模根據項目定位、開模還是舊有項目、區域設定一定梯度的建造標準，成本投入有度，當投入到一定程度，再增加投入起到的作用就會越來越小最愚蠢的投入就是使勁砸錢，那是暴發戶的做法，還是要把錢用到刀刃上吧成本測算要及時/示范區在實施過程中經常遇到成本讓路的情況，因而在各種圖紙初步出具后，成本人員應第一時間進行測算，如果存在成本超標情況，要及時反饋給設計部門，最好隨測算將可優化的方向也告知設計人員關于成本測算，有四個問題需要重點強調很多成本人員不太愿意把成本測算的數據給到設計，主要是擔心后期招標出問題，但具體分項數據不給到設計，設計人員在進行優化時很難找準目標，因而為了提高效率，建議如果成本超標，成本人員可以把金額占比大的或者覺得有優化空間的部分給到設計人員，這樣就不用擔心后期招標問題了結論是肯定的，示范區的時間很寶貴，所有工作盡量做到前置，即便設計提供的只是方案，依然可以對很多內容進行測算，比如材料選型、軟硬景比例等，且不可因為尚未出圖就不做測算(很多時候出圖后就沒有調整時間了)有時候成本人員對圖紙進行測算后，測算結果不超限額便認為方案可行，比如限額2000元/平米，測算圖紙結果是1999元/平米，認為圖紙沒超標可以實施造成真正實施時成本超支，因而測算結果最好預留10%左右的空間，以保證成本不超標①面積：各分區的面積，如售樓處面積、景觀面積等的使用面積。③景觀：軟硬景面積及比例，尤其是石材的面積以及其種類、大喬木的數量等④裝修：售樓部總面積及各功能區的面積占比，貴重材料的使用面積及用量等提前完成適合示范區施工的供方儲備，滿足項目供方數量和質量要求，充分競標，以降低后期施工過程的履約風險獲取項目后，應該第一時間進行示范區招標的策劃門分判好示范區施工的承包界面，重點是：土方、樁基、基坑支護、主體結外立面幕墻工程、售樓部及樣板房裝修、示范區景觀、室內軟裝、材料的采購方式等內容擇什么品種，苗木尤其是大喬木選擇種類及規格、潔具等的品牌等等供方的能力要求非常高，因而盡量選用已經合作過的供應商或者同地區其他標桿房企做過示范區的供方示范區的特殊性，很多企業尤其是項目層面傾向于直接委托，這給成本控制帶來了極大的風險，原則上能不直接委托的一定要招標或者比價