房地產(chǎn)去庫存之萬科玩法——長租公寓近日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議專題研究了推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革。會議提出 ,要化解房地產(chǎn)庫存 ,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。 業(yè)內(nèi)人士指出 ,房地產(chǎn)政策再次釋放調(diào)整信號 ,意味著去庫存仍將是重點(diǎn)。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的 《2015-2020年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》指出，從 2009年的高速增長后， 2010-2012年處于低速增長但整體維持上升， 2013年出現(xiàn)較高的增速， 2014年住宅的銷售面積，較 2013年下滑7.58%，為12.07億平方米。在一段時間的高速增長后， 我國商品房銷售額出現(xiàn)了近年來的首次下滑， 由于我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期間，房地產(chǎn)市場受經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的影響較大。 2014年商品房銷售額 7.63萬億元，同比下降6.31%。圖表1：2008-2014年中國商品房銷售面積及同比增速（單位：萬平方米， %）資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理圖表2：2008-2014年中國商品房銷售金額及同比增速（單位：億元， %）1資料來源： 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 10月末商品房待售面積已增至 68632萬平方米，同比增長14%，再創(chuàng)歷史新高。按照我國人均住房面積 35平方米計(jì)算，“空置”的住房可供2億人口居住。專家指出，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，大量已建設(shè)未竣工、以及還未開工的潛在庫存并未計(jì)算在內(nèi)。 樓市“去庫存”， 指的是待售商品住房建筑面積的消化情況，包括兩部分，一是報(bào)告期已竣工可供銷售，但尚未銷售的商品房建筑面積累積值； 二是報(bào)告期處于施工或新開工狀態(tài) (半成品)并已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售出去的商品房建筑面積累計(jì)值。近期決策層也在多個場合提及房地產(chǎn)高庫存，多種信息表明，樓市去庫存正成為當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的重要工作。那么在供給側(cè)改革背景下，房地產(chǎn)去庫存該如何發(fā)力？近兩年，在北上廣等城市，包括“ YOU+”、蘑菇公寓、魔方公寓、自如公寓、優(yōu)客逸家等長租公寓品牌不斷興起， 其中不少企業(yè)受到了風(fēng)投關(guān)注和資本注入。 一夜之間北上廣的長租公寓品牌風(fēng)聲水起， 猶如雨后春筍般悄然涌現(xiàn)。 如今，長租公寓品牌已成為一種針對年輕白領(lǐng)打造的全新地產(chǎn)產(chǎn)品， 而這一產(chǎn)品也在逐漸成為地產(chǎn)未來一個重要的細(xì)分市場。 大量的競爭者進(jìn)入這一產(chǎn)業(yè)、 做這一項(xiàng)產(chǎn)品，足以證明對長租品牌公寓的市場需求規(guī)模已經(jīng)開始形成。品牌房企也不甘落后。據(jù)悉，萬科今年成立五大事業(yè)部發(fā)展新業(yè)務(wù)，“萬科驛”租賃公寓業(yè)務(wù)便是新業(yè)務(wù)之一。2重慶萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“以往開發(fā)商都是建房、賣房再到租房，現(xiàn)在試行建房、租房再到賣房。”萬科驛租賃公寓與傳統(tǒng)的“出租屋”有著明顯的區(qū)別，不僅在產(chǎn)品格調(diào)定得更高，而且非私人出租。“很多剛踏入社會的年輕人，都要解決住房需求。除買房外，給他們提供出租住宅公寓，同樣可以解決他們需求問題。”前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》指出，房企雖然看好長租公寓，但是仍面臨一系列的難題和挑戰(zhàn)，例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報(bào)周期較長等。長租公寓的回報(bào)周期短則 1年，長則3-4年，雖然比酒店的回報(bào)周期稍短，但對投入企業(yè)而言，仍然有不小的資金壓力。房企在公寓市場布局，是看中了龐大的市場需求，在于市場所蘊(yùn)含的無限潛力。通過租賃的形式，房企能夠有效地實(shí)現(xiàn)存量房的去化，亦是一種有效的盤活資產(chǎn)的方式。另外，從長遠(yuǎn)來看