1科學(xué)與藝術(shù)的融合：房地產(chǎn)前期策劃系列研究講義2010年6月于北京第一部分關(guān)于策劃故策之而知得失之計(jì)策劃又稱(chēng)企劃，是制定策略或謀略的工作。中國(guó)古代即有專(zhuān)業(yè)的謀士，有淵博的謀略學(xué)說(shuō)，也有極為豐富精彩的策劃實(shí)踐和成功案例。近代策劃（企劃）一詞的使用始于60年代的日本，爾后傳之臺(tái)灣等東亞地區(qū)，歐美多稱(chēng)管理咨詢(xún)，近二十年來(lái)也習(xí)慣用策劃一詞。發(fā)達(dá)國(guó)家稱(chēng)策劃（企劃）之為策略管理。策劃是什么？故策之而知得失之計(jì)，作之而知?jiǎng)屿o之理，形之而知死生之地，角之而知有余不足之處——《孫子》4策劃是什么？“策劃”縮寫(xiě)為“S.P”，即“strategy”和“plan”的縮寫(xiě)。計(jì)劃是不具備創(chuàng)造性的思維方式。策劃是人們按照超常規(guī)的創(chuàng)新的思維方式對(duì)事物進(jìn)行統(tǒng)籌的規(guī)劃。策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為?！鹌髽I(yè)管理叢書(shū)編輯委員會(huì)關(guān)于“策劃”的定義5策劃

是具有創(chuàng)新性的思維方式。它的特點(diǎn)就是人們把一些很少聯(lián)系在一起但存在一定內(nèi)在聯(lián)系的事物創(chuàng)造性地連接組合起來(lái)，形成一個(gè)新的事物。策劃

不是簡(jiǎn)單地對(duì)事物進(jìn)行組接，而是根據(jù)已經(jīng)存在的事物，并按照一定的原則和規(guī)則將事物組合連接成一個(gè)新事物。

策劃的本質(zhì)是尋找和抽象出規(guī)律，并找到解決方案。策劃的特點(diǎn)成功的策劃：創(chuàng)造性地組合利用【信息＋資源＋專(zhuān)業(yè)

】策劃是一些能力…創(chuàng)造性的思維能力。綜合分析的能力。整體性和整合性思維的能力。知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的整合能力。提出創(chuàng)造性地解決方案的能力。第一步：設(shè)定策劃目標(biāo)1、面對(duì)問(wèn)題。2、溝通理念。3、確定并建構(gòu)問(wèn)題。第二步：調(diào)查分析診斷1、環(huán)境與對(duì)象研究。2、機(jī)會(huì)。3、優(yōu)劣勢(shì)分析。4、內(nèi)外部資源評(píng)估。5、競(jìng)爭(zhēng)。6、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。策劃的九個(gè)基本步驟第三步：設(shè)計(jì)分析方法對(duì)象不同，情況不同，目的不同，分析方法也就不同。第四步：采集數(shù)據(jù)并進(jìn)行分析第五步：綜合分析1、問(wèn)題樹(shù)。2、提出核心問(wèn)題。3、簡(jiǎn)單化。你必須把要解決的問(wèn)題簡(jiǎn)單化。學(xué)者是把簡(jiǎn)單的問(wèn)題復(fù)雜化，以期研究它。策劃是把復(fù)雜的問(wèn)題簡(jiǎn)單化，以期解決它。4、定位。5、創(chuàng)造概念。策劃的九個(gè)基本步驟第六步：定位與創(chuàng)造概念定位與創(chuàng)造概念是策劃的核心工作。是策劃能否成功的關(guān)鍵，也是創(chuàng)意的本質(zhì)，思維能力的考驗(yàn)。創(chuàng)造概念：1、與眾不同。2、提練出精髓。第七步：資源整合所謂資源整合，指必須把能夠利用的所有資源全部整合成一個(gè)整體。沒(méi)有概念，就不可能整合資源。資源整合成為一個(gè)全新的體系與模式。這將改變資源的所屬、存在方式和作用結(jié)果。策劃的九個(gè)基本步驟第八章：策劃方案提出解決方案。方案中包括三部分內(nèi)容。1、策略。2、政策。3、實(shí)施要?jiǎng)t。第九章：策劃實(shí)施策劃案必須能夠?qū)嵤荒軐?shí)施的策劃案就是失敗的策劃案。策劃實(shí)施可以交給對(duì)象自己做，但必須對(duì)對(duì)象進(jìn)行實(shí)施指導(dǎo)。策劃的實(shí)施也是反饋和修正的過(guò)程。策劃案的實(shí)施必須與對(duì)象進(jìn)行理念的溝通。通常這一部分在策劃過(guò)程中就已經(jīng)解決，但實(shí)施中仍然會(huì)遇到理念溝通的問(wèn)題，因此，理念的溝通不僅是策劃最重要的前提，也將伴隨策劃與實(shí)施的全過(guò)程。策劃的九個(gè)基本步驟11策劃是一門(mén)藝術(shù)，藝術(shù)的策劃則是一門(mén)科學(xué)。第二部分關(guān)于房地產(chǎn)策劃故策之而知得失之計(jì)13一、一些傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)理論

——4Ps理論、10P理論、7P理論與4C理論144Ps營(yíng)銷(xiāo)組合：以企業(yè)為中心1960年，杰羅姆·麥肯錫在《BasicMarketing》中提出4Ps營(yíng)銷(xiāo)組合產(chǎn)品(Product)：注重開(kāi)發(fā)的功能，要求產(chǎn)品有獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)，把產(chǎn)品的功能訴求放在第一位。價(jià)格(Price)：根據(jù)不同的市場(chǎng)定位，制定不同的價(jià)格策略，產(chǎn)品的定價(jià)依據(jù)是企業(yè)的品牌戰(zhàn)略，注重品牌的含金量。分銷(xiāo)(Place)：企業(yè)并不直接面對(duì)消費(fèi)者，而是注重經(jīng)銷(xiāo)商的培育和銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)的建立，企業(yè)與消費(fèi)者的聯(lián)系是通過(guò)分銷(xiāo)商來(lái)進(jìn)行的。促銷(xiāo)(Promotion)：企業(yè)注重銷(xiāo)售行為的改變來(lái)刺激消費(fèi)者，以短期的行為（如讓利，買(mǎi)一送一，營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)氣氛等等）促成消費(fèi)的增長(zhǎng)，吸引其他品牌的消費(fèi)者或?qū)е绿崆跋M(fèi)來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售的增長(zhǎng)。杰羅姆·麥卡錫（E.JeromeMcCarthy）于1960年在其《基礎(chǔ)營(yíng)銷(xiāo)》（BasicMarketing）一書(shū)中第一次將企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)要素歸結(jié)四個(gè)基本策略的組合，即著名的“4P’s”理論：產(chǎn)品（Product）、價(jià)格（Price）、渠道（Place）、促銷(xiāo)（Promotion），由于這四個(gè)詞的英文字頭都是P，再加上策略(Strategy)，所以簡(jiǎn)稱(chēng)為“4P’s”。1967年，菲利普·科特勒在其暢銷(xiāo)書(shū)《營(yíng)銷(xiāo)管理：分析、規(guī)劃與控制》第一版進(jìn)一步確認(rèn)了以4Ps為核心的營(yíng)銷(xiāo)組合方法。如果公司生產(chǎn)出適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品，定出適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，利用適當(dāng)?shù)姆咒N(xiāo)渠道，并輔之以適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)活動(dòng)，那么該公司就會(huì)獲得成功”（科特勒，2001）。4Ps營(yíng)銷(xiāo)組合：在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用適宜度碧桂園形成了一套清晰有效的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：避開(kāi)主流市場(chǎng)和有實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，低價(jià)買(mǎi)入大片有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋?，依靠多元化的物業(yè)提升住宅價(jià)值，依靠控制全價(jià)值鏈實(shí)現(xiàn)低成本快速開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，進(jìn)而快速回款持續(xù)發(fā)展。開(kāi)發(fā)過(guò)程中，“適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品”是固化的；“適當(dāng)?shù)膬r(jià)格”就是在開(kāi)發(fā)早期階段比同類(lèi)型項(xiàng)目單價(jià)低20-50%；而分銷(xiāo)與促銷(xiāo)手段也是一直延續(xù)。總是推出同樣的“適當(dāng)產(chǎn)品”：碧桂園根據(jù)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展的判斷，避開(kāi)一線二線城市“主流”客戶(hù)群的競(jìng)爭(zhēng)，主要針對(duì)大城市郊區(qū)和三線，四線城市的“主體”客戶(hù)群。碧桂園最初的客戶(hù)定位：對(duì)價(jià)格高度敏感，對(duì)檔次、品味考慮較少，典型如“畢業(yè)5年、成長(zhǎng)中的白領(lǐng)階層”。2004－2006年，推出精裝修洋房，均價(jià)低于3500元/平米。在產(chǎn)品固化和異地復(fù)制過(guò)程中，客戶(hù)逐漸演變?yōu)?類(lèi)：①較成熟市場(chǎng)的低端客戶(hù)(如廣州郊區(qū))，應(yīng)用低價(jià)策略；②邊遠(yuǎn)不成熟市場(chǎng)的高端客戶(hù)(如內(nèi)蒙)，售價(jià)高于當(dāng)?shù)厮?。通過(guò)垂直一體化來(lái)控制銷(xiāo)售價(jià)格：與資源整合恰好相反，碧桂園覆蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)，建筑，裝修，部分建材，營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理等；攫取價(jià)值鏈上每一環(huán)的利潤(rùn)，并借此實(shí)現(xiàn)低成本和快速度開(kāi)發(fā)。上下游相關(guān)公司的設(shè)置有助于合法避稅，成本內(nèi)部化有助于降低成本，提高盈利水平。

碧桂園的4Ps營(yíng)銷(xiāo)組合“批發(fā)大盤(pán)”的開(kāi)發(fā)模式，

低地價(jià)，大規(guī)模的投資策略。土地成本占平均售價(jià)的比例一直維持在7－8％左右。低成本，低房?jī)r(jià)，快速開(kāi)發(fā)。嚴(yán)格控制成本：碧桂園通過(guò)業(yè)務(wù)鏈整合，牢牢掌握設(shè)計(jì)、施工、綠化、裝修、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營(yíng)等每個(gè)環(huán)節(jié)，保證成本得到有效控制。合理前置設(shè)計(jì)：在項(xiàng)目選址和土地收購(gòu)階段就開(kāi)始進(jìn)行規(guī)劃研究和初步設(shè)計(jì)，且設(shè)計(jì)師會(huì)與工程師一起考慮營(yíng)銷(xiāo)層面的產(chǎn)品構(gòu)成，在與政府談判過(guò)程中不斷完善設(shè)計(jì)。堅(jiān)決快速開(kāi)發(fā)：同一段時(shí)間內(nèi)，所有碧桂園項(xiàng)目均為同一批次產(chǎn)品，極大地提升設(shè)計(jì)，施工，銷(xiāo)售等效率；每隔一段時(shí)間再進(jìn)行產(chǎn)品的統(tǒng)一“升級(jí)換代”。獲得土地使用權(quán)證后，立即進(jìn)行50％以上土地面積的開(kāi)發(fā)，從拿地到預(yù)售平均7個(gè)月，從預(yù)售到結(jié)算約8－10個(gè)月。

以低價(jià)換周轉(zhuǎn)：項(xiàng)目?jī)r(jià)格經(jīng)常是周?chē)杀软?xiàng)目一半的價(jià)格，多年來(lái)含精裝修的公寓房銷(xiāo)售均價(jià)不足3800元每平米。產(chǎn)品取得預(yù)售證后，全數(shù)投向市場(chǎng)，低價(jià)快銷(xiāo)導(dǎo)致批次日均銷(xiāo)售率達(dá)到78％，年度平均積存率僅為2.5％。

碧桂園的4Ps營(yíng)銷(xiāo)組合通過(guò)一系列方式，控制成本，加快資金周轉(zhuǎn)，最終控制銷(xiāo)售價(jià)格1986年，菲利普?科特勒在《哈佛商業(yè)評(píng)論發(fā)表了《論大市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》。他提出了“大市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)”概念。在原來(lái)的4P組合的基礎(chǔ)上，增加兩個(gè)P：“政治力量”(PoliticalPower)：公司必須懂得怎樣與其他國(guó)家及其部門(mén)打交道，必須了解其他國(guó)家的政治狀況，才能有效地向其他國(guó)家推銷(xiāo)產(chǎn)品?！肮碴P(guān)系”(PublicRelations)：營(yíng)銷(xiāo)人員必須懂得公共關(guān)系，知道如何在公眾中樹(shù)立產(chǎn)品的良好形象。過(guò)渡型的6P理論：菲利普?科特勒的貢獻(xiàn)10P理論：增加的戰(zhàn)略4P對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值極高第一個(gè)“P”是“探查”(Probing)，戰(zhàn)略4P’s的第一個(gè)“P”就是要探查市場(chǎng)。住宅消費(fèi)市場(chǎng)由哪些人組成，住宅供應(yīng)市場(chǎng)是如何細(xì)分的，都需要些什么，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)以及怎樣才能使競(jìng)爭(zhēng)更有成效。真正的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員所采取的第一個(gè)步驟，就是要調(diào)查研究，即市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研(MarketingResearch)。

第二“P”是“細(xì)分”(partitioning)，即把市場(chǎng)分成若干部分。每一個(gè)市場(chǎng)上都有各種不同的人（顧客群體），人們有許多不同的生活方式。比如：有些顧客要買(mǎi)郊區(qū)別墅，有的要買(mǎi)城區(qū)別墅，有的要買(mǎi)總價(jià)在30萬(wàn)以?xún)?nèi)的房子；有的希望質(zhì)量高，有的希望服務(wù)好，有的希望價(jià)格低。分割的含義就是要區(qū)分不同類(lèi)型的買(mǎi)主，即進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，識(shí)別差異性顧客群。但是，你不能滿(mǎn)足所有買(mǎi)主的需要，必須選擇那些你能在最大程度上滿(mǎn)足其需要的買(mǎi)主，這就需要第三個(gè)“P”是“優(yōu)先”(Prioritizing)?！皟?yōu)先細(xì)”(Pri月orit岸izin討g)：哪些顧客嗚對(duì)你最重牢要?哪些顧客每應(yīng)成為你喚廣告宣傳統(tǒng)與推廣的白目標(biāo)?假定你到狗城市中心智區(qū)推廣郊派區(qū)洋房，魔你必須了技解中心區(qū)易客戶(hù)情況情，必須分踏出各種不徐同類(lèi)型的植買(mǎi)主，必禮須優(yōu)先考彩慮或選擇劍你能夠滿(mǎn)咸足其需要馳的那類(lèi)顧區(qū)客。第四個(gè)“P”是定位(Pos遠(yuǎn)itio殖ning浴)。定位環(huán)就是，絡(luò)你必須虜在顧客儀心目中羽樹(shù)立某錦種形象晴。公司臘必須決總定，你慰打算在列顧客心扮目中為紙自己的物產(chǎn)品樹(shù)妄立什么泊樣的形麻象。產(chǎn)德品一旦圖經(jīng)過(guò)定半位后，送便可以籠運(yùn)用上南面提到徑的戰(zhàn)術(shù)4P’s。如果某席公司想開(kāi)妖發(fā)城市級(jí)長(zhǎng)市場(chǎng)上最非好的別墅藏，那么該欣公司就應(yīng)秘該知道，描開(kāi)發(fā)別墅厚的質(zhì)量要濾最高，價(jià)駱格也要高拌，選擇的櫻推廣或代述理渠道也浮應(yīng)該是最廚好，促銷(xiāo)蒙要在最適嚴(yán)當(dāng)?shù)拿襟w守上作廣告更，還要印脫制最精美稠的樓書(shū)等核等。如果龜不把這種逗別墅定在犯最佳別墅詢(xún)的位置上暮，而只是芒定為一種膝經(jīng)濟(jì)型別臟墅，那就勺可以采用魯與此不同過(guò)的營(yíng)銷(xiāo)組翠合。因此劍，關(guān)鍵是雄怎樣決定丹將要開(kāi)發(fā)懷的產(chǎn)品在朽供需市場(chǎng)坐中的地位疤。10P理論：可增加的離戰(zhàn)略4P對(duì)房地登產(chǎn)行業(yè)霉價(jià)值極紹高7P理論：越在4Ps上增加懂的消費(fèi)秒者3P人員(Pa陡rti禿cip妻ant晨)：就是特指精公司的服余務(wù)人員與生顧客。公揀司的服務(wù)演人員極為差關(guān)鍵，他(她)們可以完站全影響顧諒客對(duì)服務(wù)喝質(zhì)量的認(rèn)痛知與喜好場(chǎng)。尤其是招服務(wù)業(yè)，鞏人員素質(zhì)兼參差不齊森，服務(wù)表匠現(xiàn)的質(zhì)量踢就無(wú)法達(dá)馳到一致的曉要求。人敬員也包括乘未購(gòu)買(mǎi)及英已購(gòu)買(mǎi)服謀務(wù)的顧客蘿。營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)失理人不膊僅要處鵝理公司磁與已購(gòu)宗顧客之掛間的互和動(dòng)關(guān)系聾，還得西兼顧未免購(gòu)顧客肢的行為深與態(tài)度葵。有形展示(Ph站ysi柿cal封Ev侍ide乓nce彈)：可以解釋療為“商品影與服務(wù)本露身的展示魔亦即使所竊促銷(xiāo)的東侄西更加貼眉近顧客”巨。有形展鏡示的重要生性，在于踢顧客能從捆中得到可壓觸及的線烈索，去體興認(rèn)你所提挨供的服務(wù)凡質(zhì)量。因此，最以好的服務(wù)田是將無(wú)法業(yè)觸及的東身西變成有忍形的服務(wù)簽。過(guò)程管理(Pro選cess撞Man滿(mǎn)agem禽ent)：是指“顧客獲穴得服務(wù)前技所必經(jīng)的男過(guò)程”。進(jìn)一源步說(shuō)，卵如果顧測(cè)客在獲攔得服務(wù)們前必須緩排隊(duì)等濱待，那區(qū)么這項(xiàng)曠服務(wù)傳潮遞到顧斯客手中霞的過(guò)程堵，時(shí)間南的耗費(fèi)稻即為重饞要的考壁慮因素筑。消費(fèi)者潔的需要若與欲望(Cus粗tome淡r‘s泄need鍵san舒dwa瞇nts)；消費(fèi)者石獲取滿(mǎn)借足的成宇本(Co術(shù)st率and嗚Va鍋lue享to返sa太tis散fy黨con僚sum挪er‘遲sn按eed賣(mài)sa榨nd垃wan甜ts)；用戶(hù)購(gòu)買(mǎi)單的方便性(Con嬌veni規(guī)ence冶to銳buy)；與用戶(hù)溝惡通(Co瀉mmu善nic棚ati畝on繁wit兇hc周ons叮ume療r)。勞特朗餃先生1990年在《廣告時(shí)訴代》上面，位對(duì)應(yīng)傳沉統(tǒng)的4P提出了踏新的觀遞點(diǎn)：“帳營(yíng)銷(xiāo)的4C。”它強(qiáng)幣調(diào)企業(yè)首脆先應(yīng)該把恒追求顧客兄滿(mǎn)意放在雷第一位，湯產(chǎn)品必須憲滿(mǎn)足顧客驅(qū)需求，同平時(shí)降低顧玻客的購(gòu)買(mǎi)傭成本，產(chǎn)鍬品和服務(wù)夜在研發(fā)時(shí)姜就要充分咳考慮客戶(hù)蘭的購(gòu)買(mǎi)力鈴，然后要增充分注意襲到顧客購(gòu)等買(mǎi)過(guò)程中知的便利性先，最后還嚷應(yīng)以消費(fèi)泳者為中心紀(jì)實(shí)施有效齊的營(yíng)銷(xiāo)溝該通。4C理論：把消費(fèi)者吉為核心筆的新?tīng)I(yíng)紅銷(xiāo)理論Con評(píng)sum大er—亞—首先研究她消費(fèi)者的復(fù)需求與欲勿望不要再棄賣(mài)你所畜制造的瘦產(chǎn)品而要賣(mài)某春人確定想猜購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)丙品Cos煎t—遭—暫時(shí)忘掉訂定價(jià)策略先去了解壞消費(fèi)者要金滿(mǎn)足其需呆要與欲望錄所須付出腹的代價(jià)4C理論：話消費(fèi)者駐為核心屈的新?tīng)I(yíng)絡(luò)銷(xiāo)理論Con靈ven椅ien厘ce岸——忘掉渠道襲策略應(yīng)當(dāng)思考段如何給消裝費(fèi)者方便以購(gòu)得商才品4C理論：消貍費(fèi)者為核惜心的新?tīng)I(yíng)襯銷(xiāo)理論Com池mun迫ica驢tio服ns億—拐—最后要忘蹤蝶掉促銷(xiāo)現(xiàn)在的新萌名詞是溝后通強(qiáng)調(diào)的是姨與消費(fèi)者危的對(duì)話4Rs組合理騾論認(rèn)為灣，在競(jìng)襪爭(zhēng)激烈登的市場(chǎng)隔上，開(kāi)吊發(fā)商要壩考慮的款不僅僅逢是購(gòu)房紀(jì)者的自仗住或者幼投資的釋迫切需搜求。購(gòu)回房者越訪來(lái)越具亞有動(dòng)態(tài)植性，他減們的忠銅誠(chéng)度是吐變化的屠，興趣宜會(huì)轉(zhuǎn)移臉到其他紅企業(yè)。萬(wàn)科集數(shù)團(tuán)：我們認(rèn)為憲，關(guān)于客暫戶(hù)和客戶(hù)亦需求的知躬識(shí)，是企身業(yè)各方面制知識(shí)中最姓重要的一順?lè)N。在萬(wàn)科科，客戶(hù)鋼關(guān)系管理吸是與工程民、設(shè)計(jì)、駐營(yíng)銷(xiāo)和物菌業(yè)并列的揉五大專(zhuān)業(yè)瘋領(lǐng)域之一仿。率先建引立中國(guó)房征地產(chǎn)行業(yè)系客戶(hù)關(guān)系萄管理的專(zhuān)隔業(yè)體系，橋并使之成光為行業(yè)標(biāo)旁準(zhǔn)，是萬(wàn)雕科客戶(hù)關(guān)棵系管理團(tuán)塞隊(duì)奮斗的斥目標(biāo)?！皞鹘y(tǒng)本上，地覺(jué)產(chǎn)公司詠都是按石照你是初做高檔錦房，還搜是中檔沾房，或俊者是低大檔房來(lái)肝定位的士。受這薄種影響掉，客戶(hù)偉和社會(huì)嬸也是按蜓照這種從習(xí)慣來(lái)搞看待你湖。你一橫提萬(wàn)科放，人們額就會(huì)說(shuō)參，‘噢辱，萬(wàn)科片，知道召，專(zhuān)門(mén)茫做城鄉(xiāng)榨接合部僚的中高輩檔房。閑’沒(méi)錯(cuò)與，中國(guó)居的地產(chǎn)器企業(yè)都漢是這么鑼定位的質(zhì)，以往巾的萬(wàn)科踩也不例利外。但猾是，現(xiàn)蘭在萬(wàn)科累開(kāi)始改阻變了。究萬(wàn)科的都定位是服客戶(hù)的肝終身鎖魚(yú)定，從尸他大學(xué)霸剛剛畢應(yīng)業(yè)開(kāi)始勤工作時(shí)搶的小戶(hù)烤型公寓珠，到他秀娶妻生軍子的三榨居室，照再到他筑事業(yè)有肉成的獨(dú)難立別墅溪，最后結(jié)一直到救他退休理入住的訊老年住塔宅，萬(wàn)牲科都要澤做，萬(wàn)牙科已經(jīng)塘有了十姻萬(wàn)客戶(hù)瓜，這將妄是一筆拆巨大的想財(cái)富。枝”（緞王石訪導(dǎo)談錄）對(duì)4P與4C的評(píng)價(jià)4P營(yíng)銷(xiāo)組合途在現(xiàn)今仍孤是一種基肅本的營(yíng)銷(xiāo)箭策略它在很次大程度綱上還是胞以生產(chǎn)怠觀念為全基礎(chǔ)或者說(shuō)諸是以企蓮業(yè)為中脫心而4C營(yíng)銷(xiāo)理挎念更進(jìn)牧一步體錢(qián)現(xiàn)了以位消費(fèi)者悅為核心絮的現(xiàn)代捧營(yíng)銷(xiāo)理播念實(shí)現(xiàn)了榆營(yíng)銷(xiāo)重幼心的轉(zhuǎn)踐移即把對(duì)產(chǎn)開(kāi)品的首要闖關(guān)注轉(zhuǎn)移鈴到對(duì)顧客陳的需要與索欲望上來(lái)把以企腥業(yè)為中土心轉(zhuǎn)移禿到以消裕費(fèi)者為啞中心27當(dāng)產(chǎn)品券制造已禁經(jīng)完成庭，希望問(wèn)盡快實(shí)尖現(xiàn)銷(xiāo)售助時(shí)，適蓬合4P理論當(dāng)產(chǎn)品細(xì)發(fā)展剛燭剛開(kāi)始糞，希望復(fù)符合消客費(fèi)者需羅要時(shí)，冰適合4C理論或者說(shuō)，4P理論回蜓答的是縮慧狹義的脾營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)運(yùn)題而4C理論回答筋的則是廣膚義的營(yíng)銷(xiāo)巨問(wèn)題對(duì)4P與4C的評(píng)價(jià)類(lèi)別

4Ps

4Cs

闡釋

產(chǎn)品Product服務(wù)范圍、項(xiàng)目，服務(wù)產(chǎn)品定位和服務(wù)品牌等客戶(hù)Customer研究客戶(hù)需求欲望，并提供相應(yīng)產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格Price基本價(jià)格，支付方式，傭金折扣等成本Cost考慮客戶(hù)愿意付出的成本、代價(jià)是多少渠道Place直接渠道和間接渠道便利Convenience考慮讓客戶(hù)享受第三方物流帶來(lái)的便利促銷(xiāo)Promotion廣告，人員推銷(xiāo)，營(yíng)業(yè)推廣和公共關(guān)系等溝通Communication積極主動(dòng)與客戶(hù)溝通，尋找雙贏的認(rèn)同感時(shí)間20世紀(jì)60年代中期（麥卡錫）20世紀(jì)90年代初期（勞特朗）4P與4C的相互缸關(guān)系對(duì)類(lèi)照表類(lèi)別四大要素4Ps要研究的內(nèi)容

四大要素4Cs要研究的內(nèi)容

闡釋

產(chǎn)品Product研究企業(yè)品牌；研究總體規(guī)劃與戶(hù)型設(shè)計(jì)；研究住宅產(chǎn)品的附加值等客戶(hù)Customer深入分析客戶(hù)，以客戶(hù)的生理及心理全方位訴求設(shè)定產(chǎn)品價(jià)格Price設(shè)定的每平方米單價(jià)及整套總價(jià)，付款方式與傭金折扣等成本Cost深入分析客戶(hù)，考慮客戶(hù)的總價(jià)心態(tài)、單價(jià)心態(tài)等渠道Place委托銷(xiāo)售代理、自行組建隊(duì)伍進(jìn)行銷(xiāo)售等便利Convenience考慮讓客戶(hù)享受一切購(gòu)買(mǎi)住宅過(guò)程中的便利與豐富的感受促銷(xiāo)Promotion廣告推廣策略、銷(xiāo)售中心的選擇與建設(shè)、單張派發(fā)的方式人員推銷(xiāo)和事件營(yíng)銷(xiāo)、泛銷(xiāo)售等溝通Communication積極主動(dòng)與客戶(hù)溝通，尋找雙贏的認(rèn)同感；研究親情維系、社區(qū)文化建設(shè)、回饋客戶(hù)等方式時(shí)間20世紀(jì)60年代中期（麥卡錫）20世紀(jì)90年代初期（勞特朗）房地產(chǎn)開(kāi)卸發(fā)（住宅鋒為例）中弊的4P與4C30營(yíng)銷(xiāo)的死本意是慮通過(guò)各勿種方法妄，用最這快的速壘度實(shí)現(xiàn)紗既定的茄長(zhǎng)短期獎(jiǎng)銷(xiāo)售目雨標(biāo)這種目掀標(biāo)的實(shí)戶(hù)現(xiàn)，依忙賴(lài)于終陽(yáng)端消費(fèi)避者的購(gòu)蝦買(mǎi)在他們面避臨諸多選效擇的今天月，我們憑嚷什么讓他冬們購(gòu)買(mǎi)我戴們的產(chǎn)品薦，而不是降別人的產(chǎn)辟品這是營(yíng)銷(xiāo)叼需要回答航的最為核始心的問(wèn)題現(xiàn)代營(yíng)淋銷(xiāo)理念術(shù)的核心饑，就是陳注意消季費(fèi)者，襪而不是勉讓消費(fèi)理者注意這種注捏意應(yīng)是意在產(chǎn)品膨研發(fā)前煎就開(kāi)始晴的注意稱(chēng)，而不植是產(chǎn)品暮呈現(xiàn)后蒼的注意我們所做宇的，就是烤打造一種潔客戶(hù)真正垂需要的，倆而市場(chǎng)上沒(méi)目前并不洗能提供的載產(chǎn)品然后讓典他們請(qǐng)迷求我們胳把產(chǎn)品判賣(mài)給他燭們營(yíng)銷(xiāo)或是態(tài)策劃的本喂意31我們所追噴求的，就房誠(chéng)是在很少棚廣告，甚設(shè)至是沒(méi)有天廣告的情菠況下，實(shí)鴨現(xiàn)產(chǎn)品的蜂快速銷(xiāo)售并且在蜓消費(fèi)者給使用產(chǎn)司品的過(guò)褲程中，白獲得對(duì)愛(ài)產(chǎn)品品班牌的持膀續(xù)滿(mǎn)意女度，以鍬及對(duì)生子產(chǎn)企業(yè)童的持續(xù)置忠誠(chéng)度這是就旨房地產(chǎn)啄策劃尤其是今額天我們著成重探討的骨房地產(chǎn)前未期策劃所要追求稠的目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)或晨是策劃價(jià)的本意第三部分嬸房地產(chǎn)塑前期策劃故策之而余知得失之屋計(jì)房地產(chǎn)禍策劃概減念的厘兩清此次課程島所探討的房地產(chǎn)前運(yùn)期策劃，是指土帶地已經(jīng)獲爭(zhēng)得而規(guī)劃弱設(shè)計(jì)尚未壇完成前的徹策劃工作劇，其策劃塞的核心在叮于”指導(dǎo)開(kāi)塘發(fā)“。在土地購(gòu)硬買(mǎi)前的對(duì)丟土地投資希機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)槐，是另一柴套專(zhuān)業(yè)工瀉作方式與滴思路，策乳劃的核心研在于”指導(dǎo)投井資決策“；而規(guī)劃抓設(shè)計(jì)已經(jīng)火完成甚至弱施工已經(jīng)最開(kāi)始后的衛(wèi)營(yíng)銷(xiāo)策劃烘，其核心種則是在產(chǎn)郊品已經(jīng)確除定基礎(chǔ)上標(biāo)的”指導(dǎo)銷(xiāo)鐮售“。前期核翁心工作農(nóng)目標(biāo)是艇保證在身企業(yè)戰(zhàn)孕略與自魔身地塊神屬性的仁基礎(chǔ)上搜，產(chǎn)品必設(shè)計(jì)切誰(shuí)實(shí)滿(mǎn)足矮消費(fèi)需廈要，能默夠贏得點(diǎn)市場(chǎng)競(jìng)法爭(zhēng)，能?chē)W夠?qū)崿F(xiàn)殖最佳財(cái)袍務(wù)目標(biāo)蓄。項(xiàng)目市場(chǎng)（磨供應(yīng)與絹需求）客戶(hù)產(chǎn)品資金客戶(hù)策略產(chǎn)品策誤略開(kāi)發(fā)策刊略盈利發(fā)現(xiàn)平衡五點(diǎn)開(kāi)發(fā)商前期策鈔劃的分別析部分尤：宏觀涼中觀與那微觀的斑關(guān)鍵點(diǎn)周邊環(huán)境崖與開(kāi)發(fā)條銷(xiāo)件–項(xiàng)目適合即性目標(biāo)客戶(hù)–產(chǎn)品創(chuàng)新批性……宏觀市場(chǎng)分析中觀市迷場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析政策、經(jīng)胳濟(jì)、規(guī)劃抱影響–項(xiàng)目可訴塑性前期策劃醒的分析部淚分：宏觀溝中觀與微終觀的關(guān)鍵新點(diǎn)市場(chǎng)走寸勢(shì)–項(xiàng)目發(fā)展砌性區(qū)域供偶應(yīng)與需究求–項(xiàng)目競(jìng)意爭(zhēng)性前期策沒(méi)劃的基罵本結(jié)構(gòu)第一階揀段可行性第二階段系列研玻究第三階段系列策略第四階段銷(xiāo)售推草進(jìn)可行性研究?jī)r(jià)格定位開(kāi)發(fā)周期銷(xiāo)售周期經(jīng)濟(jì)效益分析營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃推廣方案項(xiàng)目研究市場(chǎng)定位客戶(hù)定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期策劃鳳報(bào)告的簡(jiǎn)討潔邏輯框循架發(fā)展策略資源挖打掘機(jī)會(huì)分析形象定舅位價(jià)格定燈位客戶(hù)定位產(chǎn)品定燈位案例研鍬究模式借鑒項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)就展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風(fēng)格園林風(fēng)雹格配套設(shè)賺施項(xiàng)目資源產(chǎn)品研枯究客戶(hù)喜好市場(chǎng)分日析客戶(hù)研謀究市場(chǎng)發(fā)展煮水平研究背景研軌究項(xiàng)目?jī)r(jià)唇值的研逐判宏觀經(jīng)旁濟(jì)背景城市規(guī)劃便研究個(gè)案研究潛在客暗戶(hù)挖掘潛在客溜戶(hù)需求塌特征項(xiàng)目本體廚分析分析策略第四部分槳針對(duì)性摟的房地產(chǎn)棍市場(chǎng)分析“有的位放矢”為什么要孤進(jìn)行房地叫產(chǎn)市場(chǎng)分和析？評(píng)估項(xiàng)目喇所處的市等場(chǎng)環(huán)境尋找項(xiàng)設(shè)目潛在理的市場(chǎng)徹機(jī)會(huì)，沸挖掘需舉求尚未萌被滿(mǎn)足右的市場(chǎng)規(guī)避市場(chǎng)嘗風(fēng)險(xiǎn)制定項(xiàng)目碰的發(fā)展方泄向和市場(chǎng)講定位推薦最飯具競(jìng)爭(zhēng)糧力的產(chǎn)祖品建議評(píng)估開(kāi)發(fā)數(shù)商目標(biāo)實(shí)臣現(xiàn)的可能滲性……市場(chǎng)分綠析是對(duì)銀市場(chǎng)調(diào)閥研搜集罵到的信線息進(jìn)行整合與提秧煉的過(guò)程霉，市場(chǎng)架分析的架結(jié)論是總進(jìn)行決鈴策的基渾礎(chǔ)。什么是啟房地產(chǎn)跡市場(chǎng)分另析？概念，即宇指：針對(duì)蓮某種特定籮物業(yè)研究旅市場(chǎng)的供爹需關(guān)系。需求方：峽物業(yè)的購(gòu)窗買(mǎi)者或租切賃者供應(yīng)方：典市場(chǎng)中的境各競(jìng)爭(zhēng)物攪業(yè)（包括勉住宅、公辮寓、寫(xiě)字聞樓、商業(yè)曬、酒店等負(fù)）市場(chǎng)分唯析不是劣簡(jiǎn)單的熱羅列市驅(qū)場(chǎng)數(shù)據(jù)氏，而是竹必須基樂(lè)于數(shù)據(jù)訂進(jìn)行分弓析。需求市場(chǎng)雨分析：目余標(biāo)客戶(hù)需盒求分析預(yù)測(cè)需求研的大小、寄來(lái)源以及解客戶(hù)需求糕點(diǎn)主要考坐慮以下因棵素：確定目標(biāo)杏消費(fèi)人口雖、家庭和繳客戶(hù)特征幅統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消乓費(fèi)者收僵入、支泡付能力盆和購(gòu)買(mǎi)神力遷居和交括通方式目標(biāo)客壟戶(hù)的消框費(fèi)價(jià)值鴉趨向（霉偏好）進(jìn)等通過(guò)城朵市年鑒樓和房地替產(chǎn)年鑒越、房地蓬產(chǎn)統(tǒng)計(jì)旗數(shù)據(jù)及趟市場(chǎng)調(diào)病研數(shù)據(jù)坊獲取。供給市場(chǎng)割分析：競(jìng)喬爭(zhēng)項(xiàng)目市穴場(chǎng)分析供給分析另主要考慮濕以下關(guān)鍵逗因素：現(xiàn)有物斬業(yè)的供譽(yù)應(yīng)類(lèi)型憂(yōu)和各供世應(yīng)面積空置率和次空置物業(yè)四的特點(diǎn)近期物業(yè)路的吸納情汁況，包括紅購(gòu)買(mǎi)和出混租的情況在建或鍛者正在棗籌建、租擬建的酷項(xiàng)目租金或伯者售價(jià)億，以及亡不同位假置和品鞋質(zhì)的物論業(yè)租金喝或售價(jià)沙的波動(dòng)現(xiàn)有和丑擬建項(xiàng)腐目的特諒點(diǎn)、功敢能和優(yōu)巖劣勢(shì)分本析（核忠心競(jìng)爭(zhēng)燃力）市場(chǎng)分厭析的落間腳點(diǎn)：繡必須回吹答的三總個(gè)核心化問(wèn)題本項(xiàng)目偷的目標(biāo)值客戶(hù)是左誰(shuí)？目標(biāo)客戶(hù)據(jù)的置業(yè)需肺求和偏好還是怎樣的暴？本項(xiàng)目纏面對(duì)競(jìng)量爭(zhēng)市場(chǎng)款的機(jī)會(huì)鉆點(diǎn)在哪捆里？項(xiàng)時(shí)目未來(lái)枕在市場(chǎng)啦中的地她位如何宮？房地產(chǎn)市歉場(chǎng)分析的掛思路三個(gè)層低次區(qū)域市薯場(chǎng)、相盈關(guān)物業(yè)蘭市場(chǎng)、叨項(xiàng)目針達(dá)對(duì)性物轟業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)方面市場(chǎng)的供勞給、市場(chǎng)鞠的需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)艇在與未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分禁析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分月析項(xiàng)目市場(chǎng)分析區(qū)域房地問(wèn)產(chǎn)發(fā)展處昏于何種階瞞段？項(xiàng)目市望場(chǎng)處于戴何種競(jìng)?cè)隣?zhēng)格局襪？競(jìng)爭(zhēng)供股給分析客戶(hù)需天求分析房地產(chǎn)市傭場(chǎng)分析的駝步驟第一步耳：市場(chǎng)明區(qū)域界度定這里所指祖的區(qū)域是驅(qū)中觀房地思產(chǎn)市場(chǎng)分食析的基本謙單位，具傾有完整的絕房地產(chǎn)市驢場(chǎng)特征的跟范圍，一稍般以行政襯區(qū)劃來(lái)劃宣分。第二步：虹區(qū)域經(jīng)濟(jì)線環(huán)境和市跑場(chǎng)分析考察整節(jié)個(gè)區(qū)域治經(jīng)濟(jì)環(huán)團(tuán)境，判馬斷區(qū)域離房地產(chǎn)到市場(chǎng)處工于何種納發(fā)展階疾段，找趁到影響甩房地產(chǎn)舌市場(chǎng)變墊化的主膨要因素司，對(duì)區(qū)缸域房地勢(shì)產(chǎn)發(fā)展鋼前景進(jìn)膠行預(yù)測(cè)鉗。第三步躺：專(zhuān)業(yè)頁(yè)市場(chǎng)分抹析按物業(yè)類(lèi)泊型進(jìn)行市外場(chǎng)細(xì)分，蠶對(duì)各專(zhuān)業(yè)旅市場(chǎng)的供諸給和需求蹄進(jìn)行對(duì)比鉆預(yù)測(cè)，從監(jiān)而揭示各婦專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)毀的需求潛遭力及分布嘩狀況。第四步提：項(xiàng)目樸市場(chǎng)分耐析根據(jù)對(duì)附市場(chǎng)潛咸力、競(jìng)摘爭(zhēng)對(duì)手旅及目標(biāo)?？蛻?hù)的素分析找貼到項(xiàng)目滿(mǎn)的機(jī)會(huì)游點(diǎn)、預(yù)駛估項(xiàng)目霞的市場(chǎng)蘭占有率僵。房地產(chǎn)范市場(chǎng)分也析的方戀法區(qū)域經(jīng)框濟(jì)環(huán)境獵分析區(qū)域房地克產(chǎn)市場(chǎng)分牙析對(duì)當(dāng)?shù)匦冉?jīng)濟(jì)環(huán)駱境中決息定所有懲類(lèi)型房絮地產(chǎn)供禿給和需航求的基撿本因素土進(jìn)行分魄析，對(duì)歉過(guò)去變熟化趨勢(shì)姻進(jìn)行判惕斷，預(yù)迅測(cè)未來(lái)散的發(fā)展蘇前景。區(qū)域經(jīng)濟(jì)肆環(huán)境和市艘場(chǎng)分析：狼基本內(nèi)容數(shù)據(jù)來(lái)賓源各地方冬統(tǒng)計(jì)年霸鑒、統(tǒng)反計(jì)公報(bào)謀、經(jīng)濟(jì)擱發(fā)展月特報(bào)、地佳方經(jīng)濟(jì)攪信息網(wǎng)道、地方降政府網(wǎng)撞站、中范房指數(shù)懼、國(guó)房擇指數(shù)、紙地方房黎地產(chǎn)年能鑒土地、規(guī)白劃部門(mén)的植政府官員婚訪談規(guī)劃、腰房地產(chǎn)僵等專(zhuān)業(yè)令人士訪濫談區(qū)域經(jīng)右濟(jì)環(huán)境禾分析1、總量鑄指標(biāo)：GDP、人口、爭(zhēng)人均GDP、固定資邁產(chǎn)投資、削新批三資東企業(yè)人數(shù)則、接待入淹境旅游人坊數(shù)等2、結(jié)構(gòu)指亦標(biāo)：產(chǎn)業(yè)鼻結(jié)構(gòu)及布柳局、就業(yè)章人口結(jié)構(gòu)3、水平塵指標(biāo)：群人均收隔入水平胃、消費(fèi)懶水平、蒙人均居源住面積請(qǐng)、住宅洋消費(fèi)支忙出水平4、城市經(jīng)忌濟(jì)發(fā)展計(jì)參劃、產(chǎn)業(yè)憲規(guī)劃、城敵市總體規(guī)嗓劃區(qū)域房那地產(chǎn)市糕場(chǎng)分析1、投資：思開(kāi)發(fā)投資盜額2、土地器開(kāi)發(fā)：參土地開(kāi)盲發(fā)投資堤、開(kāi)發(fā)岡面積、環(huán)土地出魄讓金3、商品萍房開(kāi)發(fā)銜：施工爆面積、置竣工面鳳積、年該開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售單：銷(xiāo)售黑額、銷(xiāo)憐售面積襪、價(jià)格閘、空置噸量、吸濃納量5、房地產(chǎn)廈景氣指數(shù)被、價(jià)格指毒數(shù)房地產(chǎn)市沉場(chǎng)分析的作方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)終環(huán)境和市寸場(chǎng)分析：惱基本資料支的獲得人均GDP與房地怠產(chǎn)發(fā)展燥關(guān)系GDP增速與房蓮地產(chǎn)發(fā)展眨關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市螞場(chǎng)分析的美方法區(qū)域經(jīng)過(guò)濟(jì)環(huán)境飽和市場(chǎng)太分析：勝市場(chǎng)發(fā)土展?fàn)顩r罰重要指旺標(biāo)房地產(chǎn)村發(fā)展周精期理論翅，判斷堅(jiān)區(qū)域市近場(chǎng)發(fā)展棚階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒(méi)有人買(mǎi)地發(fā)展地價(jià)和房?jī)r(jià)開(kāi)始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷(xiāo)售策略是：分期賣(mài)樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者一次性賣(mài)樓蕭條地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣(mài)樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)靠周期理哄論階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條判斷因素陪：GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)久發(fā)展程毅度異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)慰市場(chǎng)預(yù)狹警預(yù)報(bào)終指標(biāo)體連系房地產(chǎn)市則場(chǎng)分析的搬方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)隨環(huán)境和市眉場(chǎng)分析：兼市場(chǎng)發(fā)展恢狀況重要應(yīng)指標(biāo)分類(lèi)說(shuō)明適用范圍典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類(lèi)房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中國(guó)當(dāng)前許幾種主要聚的房地產(chǎn)斗指數(shù)房地產(chǎn)燦市場(chǎng)分穗析的方唉法區(qū)域經(jīng)濟(jì)食環(huán)境和市偷場(chǎng)分析：抱市場(chǎng)發(fā)展輝狀況重要虧指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系戲數(shù)與住房夜支出比重趴的國(guó)際衡麗量標(biāo)準(zhǔn)＝食物獻(xiàn)支出金睛額/總支出金設(shè)額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%2004年我國(guó)各些主要城市緒的恩格爾膨系數(shù)房地產(chǎn)市裙場(chǎng)分析的刺方法區(qū)域經(jīng)件濟(jì)環(huán)境黃和市場(chǎng)榆分析：款市場(chǎng)發(fā)愉展?fàn)顩r黎重要指滋標(biāo)房?jī)r(jià)收入嶺比——衡量城市印住房可支學(xué)付能力高乏低、反映避房地產(chǎn)市無(wú)場(chǎng)總體狀撐況的指標(biāo)某個(gè)住宅鄉(xiāng)豐市場(chǎng)上某些個(gè)指定時(shí)始期內(nèi)銷(xiāo)售敘的住宅的柴自由市場(chǎng)米價(jià)格中位呼數(shù)（或平菊均數(shù)）和錄該市場(chǎng)上餡家庭年收直入中位數(shù)坊（或平均敬數(shù)）的比晌值。國(guó)際墊上的大多直數(shù)組織使逆用中位數(shù)蟲(chóng)定義，而喬我國(guó)的房直價(jià)收入比并定義屬于忍平均數(shù)定腿義。來(lái)源：乎綜合聯(lián)咐合國(guó)可男持續(xù)發(fā)喬展委員核會(huì)、聯(lián)兇合國(guó)人剃類(lèi)住區(qū)歌（生境悼）中心翅、世界喉銀行對(duì)筍房?jī)r(jià)收掩入比的賀定義房?jī)r(jià)收入聽(tīng)比＝平均三房?jī)r(jià)/平均家虹庭年收鹿入平均房勿價(jià)＝面科積單價(jià)×面積指標(biāo)平均家款庭年收蝴入＝平劑均個(gè)人藍(lán)年收入×計(jì)算人緒口數(shù)定義計(jì)算方則法及缺負(fù)陷各指標(biāo)唉的取值略不同，群算出的恩房?jī)r(jià)收志入比結(jié)跳果相差寨是非常見(jiàn)大的面積單價(jià)右：經(jīng)濟(jì)適脾用房面積察單價(jià)、商繩品房面積丟單價(jià)、新饞舊房折合凳單價(jià)面積指炊標(biāo)：60平方米佳、80平方米、仆人均建筑定面積×平均家庭辯人口平均個(gè)亦人年收遮入：工交資收入恒、工資吧收入及累修正、屠可支配川收入計(jì)算人口炮數(shù)：雙職蔬工假設(shè)、汗平均家庭岔人口“4～6倍”是從嬸市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏國(guó)家歸納編得出的結(jié)犬論，不能芳不加修改始的應(yīng)用到霧我國(guó)。房地產(chǎn)滅市場(chǎng)分奪析的方蹲法對(duì)每一個(gè)鋪可能影響竟項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)請(qǐng)性能的特沖征一一進(jìn)倒行分析和倒評(píng)價(jià)。法律特性旺：土地使棄用權(quán)年限朽、規(guī)劃條卵件、建筑妄標(biāo)準(zhǔn)……經(jīng)濟(jì)特產(chǎn)性：價(jià)嘆格、付沒(méi)款方式……自然特參性：地虎塊面積魔、形狀廢、高度農(nóng)、景觀槽、區(qū)位……關(guān)聯(lián)性腔：通達(dá)津性、可悠視性項(xiàng)目自身痕資源條件位分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)絹手分析目標(biāo)客戶(hù)圈分析現(xiàn)有、呈潛在競(jìng)測(cè)爭(zhēng)項(xiàng)目參的競(jìng)爭(zhēng)肚特點(diǎn)、閑市場(chǎng)反熊應(yīng)目標(biāo)客孕戶(hù)的數(shù)場(chǎng)量、收低入水平影、家庭雨結(jié)構(gòu)、洪消費(fèi)偏閣好、生迫活方式攔、心理俘特征、花行為模妹式找出項(xiàng)目娘的目標(biāo)客膀戶(hù)目標(biāo)客踩戶(hù)置業(yè)掏的需求蒸與心理聚訴求找出項(xiàng)目孝面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)撐市場(chǎng)的機(jī)快會(huì)點(diǎn)房地產(chǎn)棚市場(chǎng)分尚析的方篇法：微葛觀層面地產(chǎn)市反場(chǎng)分析份的一些綢誤區(qū)針對(duì)性紛不強(qiáng)，箱內(nèi)容太擁泛沒(méi)有充分些挖掘區(qū)域仍資源；大侵環(huán)境看好瞇，項(xiàng)目的歉小環(huán)境就瓜一定不錯(cuò)過(guò)分倚針重宏觀臥資料來(lái)缸論證項(xiàng)湯目，只炒關(guān)注外廉圍共性貿(mào)，忽視似項(xiàng)目差貪異性過(guò)于偏磁重對(duì)“區(qū)二手資銜料”的渡應(yīng)用以前什么宰賣(mài)得好，辮現(xiàn)在就做季什么別人做什蘋(píng)么賣(mài)得好縮慧，我們做震也會(huì)賣(mài)得黨好56第五部分鹽對(duì)項(xiàng)目燙開(kāi)發(fā)條件叛的分析房地產(chǎn)借開(kāi)發(fā)項(xiàng)序目的區(qū)儉位條件濤分析區(qū)位與恥房地產(chǎn)悶價(jià)值房地產(chǎn)開(kāi)澇發(fā)項(xiàng)目的霉區(qū)位分析區(qū)位選粱擇要注闊意的問(wèn)械題區(qū)位與棒房地產(chǎn)塑價(jià)值區(qū)位的體重要性區(qū)位是峽指特定援地塊所拒處的空帶間位置增及其相束鄰地塊光間的相蝦互關(guān)系歇。區(qū)位峽，從大管的方面路來(lái)說(shuō)，癢指項(xiàng)目緒所在區(qū)柔域；從躍小的方腐面來(lái)說(shuō)柳，指的壯是項(xiàng)目汽開(kāi)發(fā)場(chǎng)虎地。區(qū)位的繁含義區(qū)位與房閣地產(chǎn)價(jià)值對(duì)位置的突兩種理解狹義的緣瑞位置指硬的是某于一具體晴投資項(xiàng)姓目的場(chǎng)談地在城遇市中的惕地理位姜置。對(duì)位置的桑廣義理解科，除了其飛地理位置杯外，往往吸還包括該恭位置所處復(fù)的社會(huì)、濟(jì)經(jīng)濟(jì)、自朝然環(huán)境或采背景。對(duì)位置袖的廣義緊理解，浙還應(yīng)包拋括在該婆位置進(jìn)盤(pán)行房地律產(chǎn)開(kāi)發(fā)凳投資所景需支付本的成本煌高低和同所面臨膝的競(jìng)爭(zhēng)撿關(guān)系。對(duì)位置良的把握省應(yīng)有動(dòng)話態(tài)的發(fā)促展的眼魯光區(qū)位與拾房地產(chǎn)慘價(jià)值第一、商清業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)嗓按其功逢能從高菜到低可案分為中封央商業(yè)況區(qū)、城滾區(qū)商業(yè)谷區(qū)和街系區(qū)商業(yè)詳區(qū)。區(qū)位與城葬市功能分尾區(qū)現(xiàn)代城市拔土地利用蘭在過(guò)去自譜發(fā)利用的午基礎(chǔ)上，揪通過(guò)土地丸利用規(guī)劃法自覺(jué)地進(jìn)陸行區(qū)位選預(yù)擇，形成皇了明顯的草功能分區(qū)竹，一般分租為商業(yè)區(qū)懼、居住區(qū)極、工業(yè)區(qū)喬等若干功狡能區(qū)。區(qū)位與漿房地產(chǎn)含價(jià)值工業(yè)區(qū)根據(jù)各種參工業(yè)的特滑點(diǎn)（如污圾染狀況、膜占地面積晚等），可娃以將工業(yè)析分成內(nèi)圈曲工業(yè)區(qū)、餓外圈工業(yè)有區(qū)和遠(yuǎn)郊怨工業(yè)區(qū)。居住區(qū)居住區(qū)駕是人們暫生活、止休息的酒場(chǎng)所。向一般位劉于中央殺商業(yè)區(qū)揮與內(nèi)圈掠工業(yè)區(qū)搶之間，黃或內(nèi)圈得工業(yè)區(qū)汪與外圈館工業(yè)區(qū)遞之間。區(qū)位與纖房地產(chǎn)往價(jià)值區(qū)位與房侮地產(chǎn)投資誦價(jià)值的關(guān)惹系房地產(chǎn)賄的區(qū)位好優(yōu)勢(shì)可將以給投吸資者帶盒來(lái)區(qū)位雖利潤(rùn)。喪區(qū)位利遣潤(rùn)越高候，房地趟產(chǎn)投資越價(jià)值越查大。要想讓區(qū)挺位帶來(lái)較棍高的房地肚產(chǎn)投資價(jià)斗值，在選績(jī)擇時(shí)區(qū)位局時(shí)應(yīng)該重習(xí)視以下問(wèn)線題：注意區(qū)位森升值潛力圍的分析。選擇區(qū)位壓要有超前草意識(shí)，特踏別注意交逗通、服務(wù)禿網(wǎng)點(diǎn)等公鏈共設(shè)施的護(hù)深層次分系析。房地產(chǎn)開(kāi)尊發(fā)項(xiàng)目的涌區(qū)位分析影響房地煤產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)降目區(qū)位選籃擇的因素義分析第一、地就域因素的舉分析與選幣擇地域因素姥的分析與貍選擇是戰(zhàn)納略性選擇較，是對(duì)項(xiàng)君目宏觀區(qū)椒位條件的禁分析與選皂?yè)?，主要插考慮項(xiàng)目領(lǐng)所在地區(qū)蜜的政治、購(gòu)法律、經(jīng)車(chē)濟(jì)、文化美教育、自旦然條件等爭(zhēng)因素。房地產(chǎn)剪開(kāi)發(fā)項(xiàng)藝目的區(qū)灘位分析第二、鈔具體地?cái)帱c(diǎn)的分撲析與選元擇它是對(duì)哥房地產(chǎn)就項(xiàng)目坐若落地點(diǎn)葛和周?chē)丨h(huán)境、艘基礎(chǔ)設(shè)塘施條件手的分析構(gòu)與選擇訊，主要厘考慮項(xiàng)假目所在蘇地點(diǎn)的莫臨街狀叔況、建烏設(shè)用地題的大小種、利用貼現(xiàn)狀、貼交通、憶城市規(guī)態(tài)劃、土自地取得予代價(jià)、破拆遷安栽置難度恢、基礎(chǔ)寶設(shè)施完監(jiān)備程度采以及地眉質(zhì)、水鄉(xiāng)豐文、噪晴聲、空抱氣污染躍等因素聲。房地產(chǎn)開(kāi)葵發(fā)項(xiàng)目的漸區(qū)位分析第三、開(kāi)毒發(fā)潛力分估析房地產(chǎn)涂開(kāi)發(fā)應(yīng)普追求最宣高最佳辣利用，浴也就是逃說(shuō)在技胸術(shù)可行覆、規(guī)劃坐許可且裹財(cái)力允閣許的前尼提下達(dá)度到最有絲式效利用衡。第四、珠土地使偶用權(quán)獲膠取方式界分析從目前隔國(guó)內(nèi)獲際取土地聯(lián)使用權(quán)裁的途徑車(chē)和方式悼來(lái)看，錦有通過(guò)付政府土出地出讓纏和從當(dāng)柱前土地楊使用者差手中轉(zhuǎn)抽讓等兩殘種途徑分。房地產(chǎn)凝開(kāi)發(fā)項(xiàng)懇目的區(qū)廟位分析具體的影塊響因素城市規(guī)劃裂方面的因象素自然特性市政基紅礎(chǔ)設(shè)施仗條件交通通達(dá)卷程度停車(chē)條綠件環(huán)境條件公共配套袖服務(wù)設(shè)施策完備情況當(dāng)前土峰地使用侵者的態(tài)縱度土地價(jià)馳格供求關(guān)鋪系不同類(lèi)浙型的房紡地產(chǎn)項(xiàng)諷目對(duì)區(qū)東位的要傾求：第一、慈居住項(xiàng)離目居住用地誘的區(qū)位選壇擇，一般尾應(yīng)考慮以榨下主要因疊素：市政公用弟和公建配懶套設(shè)施完騙備的程度柳。公共交胳通便捷腳程度。環(huán)境因撤素。居民人旨口與收漆入。房地產(chǎn)開(kāi)走發(fā)項(xiàng)目的星區(qū)位分析房地產(chǎn)長(zhǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)狠目的區(qū)餅位分析第二、園寫(xiě)字樓橡項(xiàng)目影響寫(xiě)倚字樓項(xiàng)刑目位置找選擇的冊(cè)特殊因畝素包括冬：與其他商鞏業(yè)設(shè)施的磁接近程度出。周?chē)恋貑?wèn)利用情況聾和環(huán)境。易接近飾性。第三、零林售商業(yè)項(xiàng)祥目商業(yè)項(xiàng)鏡目的區(qū)抹位選擇百，應(yīng)該勿有利于奧實(shí)現(xiàn)它形的最大潑利潤(rùn)。隙所以它寧的選擇妙原則有透以下幾撇條：最短時(shí)間貢原則區(qū)位易尊達(dá)性原霜?jiǎng)t接近購(gòu)買(mǎi)竟力原則滿(mǎn)足消費(fèi)急心理原則接近CBD原則房地產(chǎn)開(kāi)壘發(fā)項(xiàng)目的幸區(qū)位分析第四、工條業(yè)項(xiàng)目工業(yè)項(xiàng)目便場(chǎng)地的選韻擇須考慮露的特殊因質(zhì)素包括：云當(dāng)?shù)靥峁┏饕木w料的可能饅性，交通胡運(yùn)輸是否確足夠方便拖以有效地共連接原材民料供應(yīng)基哪地和產(chǎn)品啦銷(xiāo)售市場(chǎng)百，技術(shù)人懷才和勞動(dòng)古力供給的革可能性，煙水、電等鞏資源供給配的充足程吃度，控制也環(huán)境污染抄的政策等資。房地產(chǎn)開(kāi)史發(fā)項(xiàng)目的墾區(qū)位分析區(qū)位選喜擇要注吊意的問(wèn)名題過(guò)分強(qiáng)未調(diào)區(qū)位點(diǎn)或地段冬的作用報(bào)會(huì)產(chǎn)生濃對(duì)開(kāi)發(fā)譽(yù)投資者鴿的誤導(dǎo)來(lái)自規(guī)所劃、法愚律方面液的約束?？赡茉诤⒃黾余弲^(qū)影描響可能散會(huì)面臨買(mǎi)改變對(duì)于項(xiàng)目生的選擇要翅和區(qū)位的連性質(zhì)相配錫套區(qū)位選浴擇要注暗意的問(wèn)椒題下圖是淹對(duì)上述紋分析的棄一個(gè)總狠結(jié)。它煉說(shuō)明了售區(qū)位價(jià)索值的轉(zhuǎn)嘩移過(guò)程瀉：區(qū)位區(qū)位上的物業(yè)適合市場(chǎng)投資價(jià)值圖：區(qū)保位價(jià)值仆的轉(zhuǎn)移漏過(guò)程因此，棍不是區(qū)捕位本身臣，而是哨區(qū)位上確的物業(yè)樸適合了偏市場(chǎng)的街話，才奔能帶來(lái)夏價(jià)值。第六部分關(guān)于SWO爺T分析關(guān)于項(xiàng)目款定位關(guān)于定位社與規(guī)劃設(shè)筆計(jì)的關(guān)系定位與初市步方案設(shè)答計(jì)中財(cái)務(wù)餐的作用STOW內(nèi)部因素外部因仍素SWO鐮T分析SWO預(yù)T戰(zhàn)略工具積（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的洞價(jià)值因虹素針對(duì)一竟個(gè)地塊絡(luò)的價(jià)值暖因素包文括：地段因素——地段/片區(qū)認(rèn)胳知度/周邊配竭套（商妖業(yè)/教育）/交通等（慣可總結(jié)為炕便利性/成熟度/知名度）環(huán)境因素——自然環(huán)全境/四至景觀/社會(huì)人文滴環(huán)境（噪槳音）等（熄可判定資雜源的程度球：稀缺、趨良好還是逝匱乏）地塊因濃素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)導(dǎo)濟(jì)指標(biāo)粉等（可畜判斷產(chǎn)筆品的可乒發(fā)揮空篩間）開(kāi)發(fā)商要徒素——目標(biāo)/開(kāi)發(fā)商品房誠(chéng)牌/可利用資棒源等針對(duì)一個(gè)肯即將銷(xiāo)售同的項(xiàng)目與鍛地塊的主撿要差別在必于增加了威產(chǎn)品因素歸：產(chǎn)品因攝素——產(chǎn)品/戶(hù)型/自身配套/昭示性等對(duì)于一個(gè)包大盤(pán)的后只續(xù)階段，番需要增加畫(huà)項(xiàng)目因素?cái)嚨呐袛啵喉?xiàng)目因素——口碑/人氣/項(xiàng)目知名臺(tái)度/客戶(hù)群體/前期售價(jià)/前后產(chǎn)品獄差異性/物業(yè)管蹤蝶理等O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的籠價(jià)值因素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趣（宏觀政奧策）/重大城旱市變革中觀要抗素——行業(yè)形茂勢(shì)（一是、二、菜三級(jí)市錢(qián)場(chǎng)）/城市規(guī)哪劃（交掌通、市居政配套董、開(kāi)發(fā)何重點(diǎn)、誤熱點(diǎn)等因）微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)只（片區(qū)、信樓盤(pán)、戶(hù)宵型）/客戶(hù)流向通常對(duì)于唯銷(xiāo)售中后艇期的項(xiàng)目礦，宏觀要巴素相對(duì)失立效；反之閑，對(duì)于一恭個(gè)遠(yuǎn)期的頌大盤(pán)，微葉觀要素相靈對(duì)次要。S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）慰的價(jià)值則因素地段要陸素環(huán)境要素地塊/產(chǎn)品要素開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目要?jiǎng)P素前兩個(gè)為列被動(dòng)性要獄素，后兩誘個(gè)為主動(dòng)鳴性要素SWO狼T分析的旬價(jià)值因故素SWO應(yīng)T分析的核嗽心本質(zhì)項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)賽勢(shì)，搶逝占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)避，克服劣竟勢(shì)減少劣勢(shì)極，避免威赴脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)攏，轉(zhuǎn)化威賴(lài)脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)W前期策汽劃的完利整過(guò)程案例之掛一：廣央東清遠(yuǎn)智地王項(xiàng)炮目用地面單積：323鵲79.飛68m爆2容積率缸：約5.5船-6.帶5清遠(yuǎn)概顫述珠三角邊焰緣緊鄰廣玻州歷史悠卡久足球基勉地溫泉、漂奔流經(jīng)濟(jì)增絡(luò)長(zhǎng)“地王”貸項(xiàng)目，將禁成為清遠(yuǎn)哪沿江高品下質(zhì)的高層俯景觀社區(qū)用地性衰質(zhì)：住漸宅用地占地面積攝：323孕79.撒68m2地價(jià)：3.5億元容積率：優(yōu)約5.5-父6.5總建筑面果積：約17.裂8-2勞1萬(wàn)m2物業(yè)類(lèi)型酒：以高層具或者超高宿層為主項(xiàng)目用地帶圖北江未來(lái)，離項(xiàng)目周聲邊區(qū)域機(jī)將成為妻清遠(yuǎn)新全興的行梨政文化錦中心傳統(tǒng)特色涂綜合區(qū)現(xiàn)代居擁住綜合江區(qū)行政商務(wù)瓦文化區(qū)現(xiàn)代居住渴綜合區(qū)生態(tài)觀光辦區(qū)現(xiàn)代居住珠綜合區(qū)辦公商務(wù)藥綜合區(qū)現(xiàn)代居住屋綜合區(qū)服務(wù)綜受合區(qū)未來(lái)城素市發(fā)展吼方向項(xiàng)目清遠(yuǎn)的經(jīng)斥濟(jì)結(jié)構(gòu)：GDP增長(zhǎng)主要地以投資拉彩動(dòng)清遠(yuǎn)市渾近年固籮定資產(chǎn)新投資總赴量和GDP綜合圖表固定資周產(chǎn)投資癥占據(jù)GDP的主導(dǎo)地確位，07年達(dá)到GDP的81.唇5%。且固定間資產(chǎn)投資聾額持續(xù)高蝴速增長(zhǎng)，刃近5年增速前平均超饅過(guò)50%。

清遠(yuǎn)肇慶韶關(guān)惠州中山佛山東莞深圳廣州固定資產(chǎn)投資487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投資占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%數(shù)據(jù)來(lái)源絲式：廣東省姨統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源機(jī)：清遠(yuǎn)統(tǒng)嚇計(jì)年鑒200鏟7年廣東省涂主要城市稿固定資產(chǎn)宰投資總量/GDP值（億元分）從經(jīng)濟(jì)跌結(jié)構(gòu)的宵發(fā)展規(guī)彼律看，梁清遠(yuǎn)的胃經(jīng)濟(jì)尚隨處在經(jīng)癥濟(jì)發(fā)展標(biāo)的初期尺階段。清遠(yuǎn)的房冶地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)出愈處：《統(tǒng)計(jì)局房俊地產(chǎn)數(shù)據(jù)栽分析》與珠三角繼同級(jí)城市魯相比，清換遠(yuǎn)整體的劑房地產(chǎn)市溫場(chǎng)容量較推小。200概6年開(kāi)始豈，房地盾產(chǎn)市場(chǎng)蟻容量猛綠增，當(dāng)阻年預(yù)售悲面積增反長(zhǎng)153％，銷(xiāo)售抓面積增長(zhǎng)166％。供應(yīng)量躁相對(duì)較旅大，供槳應(yīng)：銷(xiāo)料售比值哀基本維環(huán)持在2－1.5胖:1。

佛山肇慶江門(mén)惠州湛江河源清遠(yuǎn)成交面積（萬(wàn)㎡）764491.47260.68321．9799.0396.34203200劈燕7年清遠(yuǎn)與杠珠三角同汽級(jí)城市成碼交情況對(duì)納比（閑單位：萬(wàn)m2）2003逢-200驅(qū)7清遠(yuǎn)房配地產(chǎn)供討求比較呼（單位談：萬(wàn)m2）房地產(chǎn)價(jià)顏格剛性，視泡沫較少自2004年以來(lái)，慣清遠(yuǎn)房?jī)r(jià)調(diào)穩(wěn)步增長(zhǎng)較，（以清多城區(qū)價(jià)格六為計(jì)算對(duì)棕象）年增胞長(zhǎng)率達(dá)到虹了31%。2007年清遠(yuǎn)的什房?jī)r(jià)/收入比話約7.8左右，百處于中財(cái)國(guó)范圍寨內(nèi)的理涼性水平脾，整體連價(jià)格水策平較為害剛性，淡抗風(fēng)險(xiǎn)職能力較挑強(qiáng)。

北京上海廣州武漢西安清遠(yuǎn)商品住宅均價(jià)（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房?jī)r(jià)/收入比13.114.010.68.67.87.82007年清遠(yuǎn)及超主要對(duì)比究城市房?jī)r(jià)畫(huà)情況2002－200鞏7年清遠(yuǎn)妨市房地臘產(chǎn)均價(jià)住情況（飛元/㎡）數(shù)據(jù)出處夾：《統(tǒng)計(jì)局醋房地產(chǎn)欺數(shù)據(jù)分巴析》這是K開(kāi)發(fā)企業(yè)區(qū)具有戰(zhàn)略底意義的項(xiàng)繳目這是清遠(yuǎn)房地產(chǎn)最有份量的項(xiàng)目之一地價(jià)創(chuàng)下清遠(yuǎn)土地市場(chǎng)天價(jià)，在清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)極具影響力。這是K開(kāi)發(fā)企臨業(yè)跨出桑福州市特場(chǎng)，初恐涉清遠(yuǎn)景市場(chǎng)的嶺項(xiàng)目。盒在這個(gè)晃緊鄰珠燒三角腹叢地的市園場(chǎng)中，營(yíng)一旦通神過(guò)項(xiàng)目辛成功樹(shù)多立企業(yè)著在市場(chǎng)咽中的品日牌形象增，未來(lái)耽的發(fā)展代潛力是弱無(wú)窮的姐。從初步的珠市場(chǎng)判斷污，對(duì)項(xiàng)目裂的認(rèn)知這是樹(shù)立清遠(yuǎn)清城區(qū)品質(zhì)標(biāo)竿的項(xiàng)目