房地產經濟學

（RealEstateEconomics）謝經榮呂萍喬志敏編著房地產經濟學（第二版）21世紀房地產系列教材教材和參考資料：1：謝經榮，呂萍，喬志敏編著：《房地產經濟學》第二版中國人民大學出版社2：張紅編著：《房地產經濟學》清華大學出版社3：［美］丹尼斯·J·麥肯澤：《不動產經濟學》第五版中國人民大學出版社4：陳淮：《廣廈天下：房地產經濟學ABC》中國發展出版社5：［美］羅杰·H·伯恩哈特，安·M·伯克哈特：《不動產》第四版（影印本）法律出版社迪拜的哈利法塔摩天大樓，該建筑物的高度為828米（有163層）

摩天-新月形的迪拜新月高樓

新加坡57樓屋頂無邊泳池

貝克漢姆的英國豪宅價值,為2000萬英鎊

巴西的貧民區，富豪和貧窮之間的分界線

緒言房地產業是一個獨立的大產業，是產業結構鏈中重要一環，其基本學科定位是經濟學（產業）范疇，歸屬于部門經濟學。是工程管理專業房地產經營管理方向的一門專業基礎課。從研究領域來看，房地產經濟學是房地產經濟運行過程的理論化和系統化，以揭示和反映房地產經濟運行規律為宗旨，是應用經濟學的一個分支學科門類。從研究對象來看，房地產經濟學既研究經濟關系，也研究資源配置，通過資源配置研究來揭示反映經濟關系和經濟規律。房地產經濟學是多學科的交叉，具有交叉學科的性質：1、與城市經濟學的交叉：城市土地的利用，城市住房，城市經營中的土地經營等；2、與資源經濟學的交叉：研究土地開發利用和土地資源合理配置；3、與生態經濟學的交叉：房地產的可持續發展理論和生態平衡理論的一致性；4、與金融學的交叉：房地產業天然需要金融業的支持；5、與理論經濟學的交叉：受理論經濟學的指導。房地產經濟學理論框架可分三個層次：房地產經濟學的研究方法：第一章緒論

重點問題房地產的相關概念、自然及經濟屬性、類型房地產業在國民經濟中的作用和地位

房地產經濟學及其主要的研究內容了解房地產的概念，首先要對以下概念有清晰的認識：土地地產房產房地產不動產房地產經濟學房地產業第一節土地和地產

一、土地

土地：是由陸地表面各種自然環境因素，包括地形地貌、巖石、礦藏、氣候、土壤、地下水和植被等相互作用形成的歷史自然綜合體。

二、土地資源

土地資源：是指現在或者未來能給人們帶來經濟收益的土地。土地資源包括人們對土地未來或當前收益的經濟評價。

三、土地資產

土地資產：是指土地自然性狀的經濟表現或反映。土地資產說明土地具有同人類相結合的屬性。具體的所有人同土地特定權利的結合可以稱為土地財產。受法律保護，有確切權屬關系的土地資源。

注意：土地、土地資源和土地資產三個概念說明人們從不同角度對土地這一自然綜合體的描述，是人類對土地不同認識到反映，它們也是土地在人類社會中的不同表現形式。在完全的市場經濟下，三者的本質是相同的。從實用角度出發，可以將土地、土地資源和土地資產三個概念混用。※四、土地的四元屬性土地的屬性自然屬性經濟屬性社會屬性文化屬性

（一）土地的自然屬性

土地的自然屬性表現在三個方面：土地的自然屬性土地具有生產力土地的固定性和區域性土地面積的有限性（二）土地的經濟屬性

主要表現為土地的資產特性，即土地具有價值。

1.土地的資產特性主要表現在三個方面：土地資產屬性是針對特定群體而言的，表明該主體的利益；在現代社會，土地財產的大小不僅指土地實體的價值，而且指特定權利的高低價值；土地的特定權利和特定主體的利益必須是得到社會的承認和保護的，不享有特定權利的主體的利益談不上財產，同樣不受法律保護的主體的利益也不是財產。2.三土地價三值存在三的條件主要取三決于以三下四個三方面：土地具三有使用三性：土地的三使用性三使土地三具有使三用價值三。土地的三稀缺性三：土地的三稀缺性三決定了三土地所三有權或三使用權三的價值三或價格三。供需關三系：隨著人三口的增三加，人三們對土三地的需三求越來三越多，三且越來三越迫切三，一般三情況下三土地的三價值會三越來越三高。可轉移三性：土地的三可轉移三性是由三法律規三定的。（三）三土地的三社會屬三性土地的三社會屬三性表現三為土地三的法律三關系，是由三土地產三生的人三與人之三間的社三會關系三，它同三土地的三經濟屬三性是一三個事物三的兩個三方面。土地的三經濟屬三性是土三地使用三或交換三過程中三的人與三人之間三的經濟三關系，三用價值三的高低三來表示三。土地的三社會屬三性說明三這一過三程中人三與人之三間的社三會關系三，以法三律關系（產權三的屬性三）來表示三。（四）三土地的三文化屬三性一、不三同的房三地產概三念（一）臺灣省的房地三產概念在臺灣三省的法三律上，三房地產三被稱為三不動產三。不動產三是土地三和其定三著物的三合稱。（二）美國的房地三產概念美國法三律規定三：不動三產為土三地和土三地的所三有自然三實體部三分以及三附著在三土地上三的人工三實體部三分。所三有永久三性的建三筑附著三物以及三室內設三施一般三也認為三是不動三產的一三部分。房地產三包括三三個組成三部分：三土地、三改良物三和定著三物。第二節三房地三產和不三動產（三）我國的三房地產三概念在我國三還沒有三確立法三定的房三地產概三念。綜三合各家三觀點，三可將房地產三定義為三：土地三及地上三定著物三和同地三上利用三相聯系三的地下三改良物三；同時三還包括三以上組三成部分三所衍生三的各種三權利。房地產土地定著物改良物其它定三著物建筑物公共設三施圖1—三1房三地產的三組成只有定三著物才三能成為三不動產三的必要三組成部三分，附三著物不三是不動三產的組三成部分三。區分按三照三個三標準判三斷：依附程三度：在沒有三對不動三產主體三和本身三產生嚴三重損害三的情況三下，可三以同不三動產分三離的是三動產，三而不是三不動產三的組成三部分。物體特三性及其三同不動三產主體三的關系三特征：為建筑三物的特三殊用途三而特別三設置或三為完成三某一特三殊用途三而安裝三的物體三可以看三成建筑三物的長三期組成三部分。物體安三裝的目三的房屋內三的電腦三、電視三、書桌三是不動三產嗎？三門窗呢三？建造三房屋的三鋼筋水三泥呢？果園中三果樹上三的果實三是動產三還是不三動產？注意：只有對三土地的三依附程三度很強三的物體三才是地三上定著三物，只三有與建三筑物緊三密相關三的其他三地上定三著物才三屬房地三產。土地和三建筑物三等地上三定著物三衍生的三權利有三多種權三屬狀態三和豐富三內涵。二、不三動產與三房地產不動產三：指不能三移動或三移動后三會引起三性質、三形狀改三變，損三失其經三濟價值三的物及三其財產三權利，包括土三地及地三上定著三物。（建三筑物附三著物可三以理解三為動產三的不動三產化）動產：不動產三之外的三，可以三移動且三并不減三損其經三濟價值三的物稱三為動產三。一三般來說三，動產三以占有三為公示三方法，三不動產三以登記三為公示三方法。三大三陸地區三的不動三產與房三地產可三以通用三。1.地三產三各三類土地三及財產三權利住宅房三屋建筑三及財產三權利三房地產不動產2、房三產三非三住宅房三屋建筑三及財產三權利與房屋三建筑有三關的城三市基礎三設施建筑及三財產權三利3、非三房屋建三筑及財三產權利4、與三土地尚三未分離三的農作三物、林三木種子三等5、價三值昂貴三的車輛三、船舶三、飛機三等財產6、三財產綜三合體土地、三地產、三房地產三及不動三產之間三關系：房地關三系（一）房三與地的三內在統三一性房與地三同屬“三不動產三”的范三疇任何房三產都是三房地產房價與三地價的三相互關三聯性“地上三有房”三是城市三建筑地三塊的普三遍狀態（二）三土地有三較強的三相對獨三立性有地才三有房城市土三地在形三式上可三以脫離三房住新房三啰站住！三這塊地三是我的。但這房三子是我三的呀！那怎么三辦？A:房三屋所有三權三B:房三屋使用三權

C三:土地三所有權三D三:土地三使用權若你要三使用這三間房屋三，應取得三那幾項三產權？ABC三／AB三D／A三BCD三／AC／三AD／三ACD三／BC三/BD／三BCD三／三、房三地產類三型和屬三性1，（一）三按構成三要素分三類房產；三地產三；房地三產（二）三按用途三分類住宅；三工業房三地產；三商業房三地產；三公共事三業房地三產；其三他用途三房地產（三）三按開發三建設程三度分類生地；三熟地；三期房；三現房還可按三新舊程三度、建三設標準三等分類2、房地產三的屬性房地產屬性BECDA商品屬性財產屬性投資品屬性政治屬性社會屬性實體構三成的二三元性不可移三動性商品屬三性三異質性耐用性資產高三價值性投資與三消費的三雙重性財產和三投資品三屬性三利用三的外部三性社會政三治屬性三社會效三應、保三障政策三、人文三景觀法律屬三性三不動三產特性三、產權三特性、三可分性房地產三業是從三事房地三產投資三開發、三經營、三管理和三服務等三眾多行三業的產三業部門三。從國民三經濟活三動的先三后次序三分類看三，房地三產業屬三于第三三產業。三在聯合三國制定三的《國三際標準三行業分三類》中三，房地三產業被三列入第三八類，三主要活三動在流三通和社三會服務三領域，三屬于服三務業。第三節三房地產三業及其三相關產三業房地產三業的活三動領域三主要包三括有：土地開三發和再三開發房屋開三發地產經三營（包三括土地三使用權三的出讓三、轉讓三、租賃三、抵押三）房地產三經營（三包括房三產含土三地使用三權的買三賣、租三賃、抵三押等）房地產三中介服三務（包三括信息三、咨詢三、估價三、測量三、律師三、經紀三和公證三等）房地產三物業管三理服務三（包括三家居服三務、房三屋及配三套設施三和公共三場所的三維修養三護、保三安、綠三化、衛三生、轉三租、代三收代付三等）房地產三金融（三包括信三貸、保三險和房三地產金三融資產三投資等三）總結：房地產三業是國三民經濟三中一個三特殊的三產業部三門房地產三業是橫三跨生產三、流通三和消費三領域的三產業部三門；房地產三業是把三地產和三房產結三合于一三體經營三不動產三的產業三部門；房地產三業是一三個經營三產權權三利，涉三及眾多三法律、三法規制三度的產三業部門三。房地產三業的特三征（1）三基礎性三：生產生三活資料三和生產三資料（2）三先導性三：國民經三濟建設三，首先三要有房三地產開三發和經三營提供三生產和三生活的三空間（3）三關聯性三：建筑業三發展導三致建材三、冶金三、設計三等發展三，進而三導致勞三動的需三求（4）三地域性三：位置固三定性－三－全過三程具有三地域性三－－價三格、發三展因素三、政策三法規也三有地域三性差異（5）三周期性三：房地產三業的發三展呈現三周期性三波動的三特征（三發展復三蘇、繁三榮、危三機、衰三退蕭條三四階段三）（6）三高回報三、高風三險性：價格水三平是長三期上漲三趨勢（7）三對金融三業的依三賴性：房地產三高價值三性使房三地產開三發購買三都需要三大量資三金，必三須有金三融業的三支持方三能持續三發展一、房三地產業三適度發三展可以三帶動國三民經濟三發展（一）房三地產業三在國民三經濟中三的地位1.三房地產三業在國三民經濟三中地位三的一般三規律聯合國三的研究三認為：三一國在三低收入三階段房三地產投三資占G三DP的三比例僅三為2%三，進入三中等發三達階段三這一比三例可上三升到8三%，是三房地產三業發展三最快和三國民經三濟貢獻三最大的三時期；三而到發三達階段三，這一三比例可三降至3三%～5三%。2.三房地產三投資第四節三房地三產業在三國民經三濟中作三用和地三位（二）住三房消費三促進社三會的發三展1.三恩格爾三系數恩格爾三認為可三以把食三品消費三支出占三家庭總三消費支三出的比三重作為三衡量一三個家庭三或國家三人民生三活水平三的標準三，這一三系數稱三為恩格三爾系數三。恩格爾三系數由三兩種表三示方法三：恩格爾三系數Ⅰ三：食品三支出占三收入的三比例恩格爾三系數Ⅱ三：食品三支出占三總支出三的比例2.三住宅消三費比例住宅消三費支出三占總消三費支出三中的比三重大小三與兩個三因素有三關：一三是人均三國民收三入，二三是居民三生活水三平。住房消三費占總三消費支三出的比三例有兩三種計算三方法：住房消三費占總三消費的三比例，三僅計算三房屋費三用占到三比例，三為住房消三費比例三。居住費三用占總三消費支三出的比三例，為居住消三費比例三。（三）三房地產三業的帶三動作用房地產三業的帶三動作用三主要表三現在三三個方面三：可以帶三動相關三產業可以給三社會提三供就業三機會可以提三高國民三經濟的三發展速三度二、房三地產業三的滯后三阻礙國三民經濟三的發展住宅投三資在國三內生產三總值中三應占一三定比重三，一方三面要與三經濟發三展水平三相適應三；另一三方面，三才能維三持住宅三建設的三穩定發三展并能三滿足人三們不斷三增長的三需求，三從而促三進國民三經濟發三展。過度壓三制住宅三建設的三規模、三速度會三造成國三民經濟三發展速三度的放三慢。制三定刺激三住宅投三資、消三費的政三策是經三濟不景三氣時，三政府擴三大內需三、刺激三經濟的三重要手三段。房地產三業的不三良發展三破壞國三民經濟三的發展房地產三業同國三民經濟三密切相三關，特三別是同三建筑業三、金融三業的關三系更為三密切。三房地產三業的發三展好壞三直接影三響國民三經濟的三發展，三其過慢三或過快三的發展三都將對三國民經三濟產生三阻礙甚三至破壞三作用。一、房三地產經三濟學的三研究對三象包括三三個方面三的內容三：反映人三們之間三社會關三系的各種產三權關系和由社三會制度三決定的各種房三地產制三度；反映人三們之間三經濟關三系的房地產三價格和三房地產三市場運三行規律；政府為加強三房地產三業的發三展或保三護房地三產產權三人的利三益而采取的三管理制三度、調三控措施三等。第五節三房地三產經濟三學的研三究對象三和內容二、房三地產經三濟學的三學科性三質房地產三經濟學三主要是三研究房三地產經三濟運行三規律、三房地產三配置效三率和房三地產配三置措施三的學科三。房地產三經濟學三是一門三應用經三濟學。房地產三經濟學三是房地三產學科三的理論三基礎。房地產三經濟學三是把房三地產業三同國民三經濟緊三密聯系三的橋梁三。三、房三