昆明天嬌城花腰山寨商業(yè)項目整體運作策略方案文件標題：昆明天嬌城商業(yè)項目整體運作策略方案文件管理記錄報出：批復：

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）主辦單位：商業(yè)策劃中心主送單位：發(fā)放范圍：密級：機密四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司商業(yè)地產運營管理事業(yè)部二〇一三年十一月七日主任委員：執(zhí)行主任委員：秘書委員：主責單位：發(fā)起單位：申明：本文檔系四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司為經營、管理之需要而制定，其知識產權歸四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司所有，屬本公司商業(yè)機密，未經許可不得外傳。任何人擅自復制、拷貝、摘抄、對外傳播或未經本公司許可擅自使用本文檔的全部或部分內容皆視為對本公司商業(yè)秘密的侵犯，是觸犯《中華人民共和國刑法》的行為，當事人將承擔相應的法律后果。Page2編制說明……………………

2第一部分項目整體發(fā)展定位一、項目整體運作思路……………………4二、項目整體運作現(xiàn)狀……………………5三、項目商業(yè)整體定位……………………6第二部分項目商業(yè)運作策略一、打造原則……………………………13二、規(guī)劃方案分析………………………14三、規(guī)劃調整建議………………………16四、打造策略……………………………17五、開發(fā)運營策略………………………25六、產品運作策略………………………

32七、招商策略……………………………

34Page3

為快速推進昆明天驕城項目商業(yè)產品的開發(fā)建設工作，通過對原有規(guī)劃方案的分析，調整及優(yōu)化原有方案中存在的問題，以有效指導商業(yè)各項工作的開展落實，促進項目住宅銷售和溢價能力的提升，保證項目商業(yè)產品的價值最大化運作及文化主題落地。編制說明Page4第一部分項目整體發(fā)展定位Page5一、項目整體運作思路運用“商業(yè)”和“教育”雙核心引擎，驅動項目整體價值提升，并促進項目住宅快速去化及溢價。通過商業(yè)核心的成功運作帶動項目整體市場影響力和吸附力，提升項目整體價值印象，以達到提升項目商業(yè)和住宅部分的溢價能力，并且促進商業(yè)和住宅部分的銷售速度。通過教育核心資源的成功引入，提升項目市場競爭力和差異化競爭優(yōu)勢，以達到項目整體價值提升的目的。促進項目商業(yè)和住宅部分的溢價能力，帶動商業(yè)和住宅部分的銷售速度。Page6二、項目整體運作現(xiàn)狀教育核心：已成功引入四川師范大學附屬學校（含小學、初中），核心載體已經完成搭建，在項目整體運作期將作為重點推廣核心價值點。商業(yè)核心：作為項目另一核心價值點，目前處于前期規(guī)劃調整階段，還沒有進行價值塑造。項目住宅即將首批次即將開盤入市，為了確保項目整體價值的呈現(xiàn)和項目整體利潤的最大化，必須快速推進和打造項目商業(yè)部分，強化項目核心價值。Page7三、項目商業(yè)整體定位1、定位依據(jù)區(qū)域預計消費人口（人）

2014年2016年2018年城中村180002000023000高校云南大學呈貢校區(qū)150001500015000云南民族大學呈貢校區(qū)120002000020000云南中醫(yī)學院900090009000昆明理工大學400004000040000云南廣播電視大學800080008000昆明醫(yī)科大學40001000010000云南藝術學院760076007600商品房入駐人口（10%、30%、60%遞增）66001980039600合計120200149400172200區(qū)域主要以學生群體為主，大學城各校園已成型，其人口流失率不大。相對于商品房，其客群考慮交通通達、生活便利等因數(shù)，根據(jù)區(qū)域的發(fā)展逐年遞增；根據(jù)項目所在板塊內人口數(shù)量統(tǒng)計，隨著區(qū)域的發(fā)展，未來幾年人口將突破17萬人。未來居住人口與學校人口急劇攀升，對大型主題商業(yè)和校園商業(yè)需求愈發(fā)明顯。Page8三、項目商業(yè)整體定位1、定位依據(jù)根據(jù)項目所在板塊內商業(yè)現(xiàn)狀分析，區(qū)域商業(yè)競爭較大，當前以接近30萬m2商業(yè)呈現(xiàn)，未來將上升。商業(yè)項目商業(yè)部分供應量㎡商業(yè)部分預計面世時間備注已面世新天地67938已面世目前呈貢最繁榮的商業(yè)，街鋪一般是2層，經營業(yè)態(tài)包括生活日用、餐飲和地產中介等仕林街105892已面世僅次于新天地商業(yè)的商業(yè)街，一般是3至4層，經營業(yè)態(tài)包括生活日用、餐飲、網吧和酒吧等書香大地商業(yè)中心62200已面世住宅底商實力錦城商業(yè)中心60600已面世

住宅底商合計296630㎡未面世金盾俊園50002015住宅底商，滿足基本生活需求滇池度假區(qū)保障房1700020158層商業(yè)與辦公為主要功能的綜合樓廣電苑150002014住宅底商，滿足基本生活需求潛在商業(yè)100000未知城中村改造項目，短時間之內無法動工潛在商業(yè)30000未知未知合計167000㎡根據(jù)宏觀數(shù)據(jù)表明，區(qū)域性商業(yè)體量與住宅人口合理比應該在1.5~3.0系數(shù)之間，而據(jù)前篇所述，未來區(qū)域住宅人口將達到17萬，換言之，未來商業(yè)體量可控范圍將在25.5~51萬m2

區(qū)域社區(qū)型商業(yè)體量較大，但大型綜合型商業(yè)體缺乏，項目存在市場機會。Page9三、項目商業(yè)整體定位2、主題定位產品定位“載歌載舞花腰山寨”“休閑昆明花腰山寨”以花腰彝文化為主題，集“主題餐飲、休閑娛樂、零售購物、社區(qū)服務”于一體的大型坡地商業(yè)群落。【打造中國首個以“花腰彝文化”為主題特色的城市體驗型商業(yè)】主題語Page10三、項目商業(yè)整體定位3、功能定位花腰部落花腰長廊民族文化集市民族文化走廊節(jié)點節(jié)點主題街區(qū)型商業(yè)配套：1、滿足區(qū)域及外來客群休閑購物消費；2、滿足小區(qū)日常購物消費需求。區(qū)域型商業(yè)配套：滿足區(qū)域及外來客群大型購物和餐飲娛樂消費。花腰山寨花腰部落花腰長廊社區(qū)型商業(yè)區(qū)域型商業(yè)中心Page11通過對業(yè)態(tài)合理規(guī)劃，將項目打造成以花腰文化為主題，以特色餐飲、休閑娛樂、零售購物為核心的城市體驗型商業(yè)。花腰生活廣場（零售為主）：時尚、便捷、居家，供周邊居民日常消費；業(yè)態(tài)：超市、影院、美食城和零售購物（美食餐飲為主）：特色美食，主題餐飲，快餐咖啡（休閑業(yè)態(tài)為主）：甜品店、桌游吧、咖啡書吧等休閑業(yè)態(tài)，以休閑娛樂業(yè)態(tài)為核心，打造校園經濟；（娛樂業(yè)態(tài)為主）：KTV，酒吧等休閑娛樂業(yè)態(tài)；花腰部落三大業(yè)態(tài)類型花腰生活廣場節(jié)點節(jié)點花腰長廊花腰長廊(分為兩段）：業(yè)態(tài)：便利店，銀行，美容美發(fā)，社區(qū)餐飲等社區(qū)配套商業(yè)；主題客棧、主題文化商品等主題商業(yè)。花腰長廊兩大業(yè)態(tài)三、項目商業(yè)整體定位4、整體業(yè)態(tài)定位花腰生活廣場花腰部落Page12從地緣性客群為核心，以呈貢區(qū)域客群為重要補充，同時驅動昆明及外地旅游等遠端消費客群。【重要客群】：本項目及周邊居住人群、大學城學生群體【補充客群】：昆明市區(qū)近效游客群(官渡區(qū)、西山區(qū)等鄰近區(qū)域)；【次要客群】：呈貢區(qū)主城區(qū)，彩云街沿線人群（約10萬人）；大學城學生群體：由周邊7所大學師生組成，約11萬人；

周邊社區(qū)群體：由回遷安置居民，和周邊商品房入駐居民（包括頤明園、怡和小區(qū)、海康莊園等商品房入駐居民）兩大部分組成，約5萬人（含本項目）。大學城學校列表云南大學呈貢校區(qū)云南民族大學呈貢校區(qū)云南中醫(yī)學院昆明理工大學云南廣播電視大學昆明醫(yī)科大學云南藝術學院補充客群次要客群重要客群三、項目商業(yè)整體定位5、客群定位Page13第二部分項目運作策略Page14通過“花腰山寨”的打造，將項目商業(yè)價值最大化挖掘，確立項目區(qū)域商業(yè)中心地位，提升項目整體價值，促進項目整體售價及銷售速度。

確保項目花腰文化主題落地，打造昆明首個民族風情商業(yè)綜合體。塑造主題特色消費場所，吸引區(qū)域內外消費者，以達到提升項目整體價值，促進銷售的目的。12一、打造原則Page15二、規(guī)劃方案分析原商業(yè)指標新商業(yè)指標指標變化商業(yè)（㎡）計容商業(yè)面積112180.11112180.110不計容商業(yè)面積120180.11118680.11-1500其中集中商業(yè)（㎡）整體39917.8724000-15917.87地上31917.8717500-13617.87地下（不計容）80006500-1500公寓面積（㎡）4500057000+12000風情商業(yè)(一顆印）（㎡）7070.847070.840獨棟商業(yè)街（㎡）20756.0918500-2256.09商鋪（㎡）7435.3112109.27+4673.96

集中式商業(yè)整體面積降低了約1.6萬㎡左右，削減的商業(yè)面積主要在公寓部分進行填補；

主要增加了臨街鋪面的商業(yè)面積，增加了可售物業(yè)的比例。根據(jù)先前意見，對原商業(yè)規(guī)劃方案進行了較大幅度的調整。核心調整內容：1、將戲臺廣場位置調整至中央部分，更大化發(fā)揮戲臺作用；2、減小集中式商業(yè)面積，減小整體商業(yè)自持比例。1、經濟指標調整Page16二、規(guī)劃方案分析1234對比原設計方案，現(xiàn)布局方案更加合理，簡化了內部動線，整體布局及景觀設計更具有風情元素和主題特色。但從商業(yè)整體打造的角度，仍存在五個較為突出的問題：1臨街商業(yè)與內部聯(lián)動不強，內部廣場功能發(fā)揮受限。2該處獨棟商業(yè)分流主動線人流，不利于外側商業(yè)人氣帶動，加大造活難度。3與臨街商業(yè)存在同樣的問題，外部商業(yè)與內部廣場聯(lián)動不強，且商業(yè)開口面較窄，無法對花樣長廊形成人流牽引。4該處獨棟商業(yè)進深過長，對內部道路造成一定封堵，不利于主動線人氣流通。55中庭水景商業(yè)對內部整體視野通透性及景觀效果造成一定影響，影響周邊商業(yè)價值。2、規(guī)劃布局調整Page17三、規(guī)劃調整建議123451設置臨街面商業(yè)與中心廣場的連接道路。2取消該處獨棟商業(yè)設計，商業(yè)面積調整至右上角院落商業(yè)體，作為娛樂業(yè)態(tài)定位進行考慮。3拓寬商業(yè)出口，與上方花腰長廊商業(yè)街連接。4削尖該獨棟商業(yè)體面積，減小精神，拓寬內部道路寬度。5取消中庭水景商業(yè)設置或降低該處商業(yè)體樓層，設計為一層商業(yè)。針對五個規(guī)劃布局的問題，提出以下五點調整建議：Page18四、打造策略312一心、兩帶、三地標一心：一個集中式商業(yè)中心，滿足區(qū)域人口的日常生活消費需求；兩帶：獨棟風情商業(yè)帶+花腰長廊風情商業(yè)帶。兩條風情商業(yè)帶，滿足區(qū)域人口及外來人口餐飲娛樂及休閑購物消費需求；三地標：戲臺、精神堡壘、狀元樓，三個地標建筑配以廣場設置，強化項目民族文化元素的同時，打造商業(yè)節(jié)點拉動項目商業(yè)價值；花腰生活廣場1、產品體系Page19四、打造策略2、集中式商業(yè)一心：集中式商業(yè)中心借鑒空港S3打造經驗，優(yōu)質商業(yè)主動自持招商，引入大型超市，影院及購物中心等主力店；彌補區(qū)域商業(yè)配套空白，聚集區(qū)域常住人群和校園人群，為項目整體商業(yè)帶來大量人流；

引入主力店提升項目整體銷售價格和商業(yè)價值，支持項目后期商業(yè)造活。花腰生活廣場Pag三e20主力店：超市主出入口主力店：超市主出入口扶梯上一樓主力店：美食城主出入口主力店：影院主力店：影院負一層一層三層四層二層自持商鋪可銷售商鋪退臺區(qū)域內部動線分層布三局思路通過招三商，保三證每層三均有主三力店帶三動；通過退三臺和動三線設計三保證可三售區(qū)域三商業(yè)價三值最大三化；四、打三造策略2、集中三式商業(yè)樓層單層建筑面積（㎡）持有商鋪面積（㎡）可售商鋪面積（㎡）負一層650055001000一層540026002800二層490020002900三層420014002800四層30003000無小計24000145009500Pag三e21四、打三造策略3、商業(yè)三帶兩帶：花腰部三落商業(yè)三帶+花腰長三廊打造兩三條商業(yè)三帶，一三條社區(qū)三消費商三業(yè)帶和三一條主三題文化三商業(yè)帶三；兩條商三業(yè)帶貫三穿項目三整體商三業(yè)布局三，相互三連接，三形成商三業(yè)格局三不斷檔三。支持三內部商三業(yè)經營三造活，三提升整三體商業(yè)三價值，三拉高長三廊部分三及內部三社區(qū)型三售價；花腰長三廊花腰部三落Pag三e22商業(yè)帶三：根據(jù)各三商業(yè)帶三所處位三置進行三業(yè)態(tài)布三局，分三為四段三進行定三位劃分三。與集三中式商三業(yè)一并三達到項三目商業(yè)三全業(yè)態(tài)三體驗式三布局。花腰長三廊花腰部三落定向消三費：客棧、三酒店日常消三費：干雜店三、洗衣三店、水三果店、三五金店三等主題消三費：民族手三工藝品三、民族三特色小三吃、地三方特產三等餐飲娛三樂消費：酒吧一三條街、KTV、咖啡吧三、大型三特色餐三飲等。四、打三造策略3、商業(yè)三帶Pag三e23四、打三造策略4、三地三標312三地標三：戲臺+精神堡三壘+狀元坊三個景三觀地標三呈現(xiàn)三三角形排三布，作三為項目三內部人三流拉動三載體；提升內三部商業(yè)三價值，三確保無三商業(yè)死三角，利三于后期三招商及三經營造三活；戲臺精神堡三壘狀元坊Pag三e24四、打三造策略5、建筑三景觀通過產三品的立三面、節(jié)三點、景三觀、水三系，平三臺的打三造，加三入花腰三彝族元三素，增三加項目三商業(yè)風三情感，三營造地三道的花三腰商業(yè)三氛圍。立面景觀地標狀元樓龍舞臺三（戲臺三）狀元牌三坊彝族人三物雕塑圖騰及三小品建筑立三面整體三以中國三云南仿三古建筑三為藍本三，加入三花腰彝三族的元三素進行三打造。小品上三加入反三映彝族三民風民三情的小三品和景三觀，提三升整個三項目的三花腰風三情。精神堡三壘地標設三計增加三項目的三風情體三驗感，三同時提三高項目三的整體三昭示性三。Pag三e25廣場節(jié)三點水系廣場可三作為項三目的重三要節(jié)點三和活動三場地。內部通三道通過三水系營三造風情三感，增三加項目三內部商三業(yè)的價三值。露臺二層的三平臺或三露臺增三加了二三層商業(yè)三的外擺三空間，三增加了三建筑二三層商業(yè)三價值。主入口三廣場次入口三小型廣三場戲臺廣三場疊水景三觀小橋流三水四、打三造策略5、建筑三景觀Pag三e26五、開三發(fā)運營三策略1、示范三區(qū)打造示范區(qū)三：臨街面4棟獨棟三商業(yè)體+內部中三心戲臺三廣場該區(qū)域三毗鄰目三前項目三售樓部三位置，三可以與三售樓部三起到很三好的聯(lián)三動效果三；該區(qū)域三擁有良三好的展三示面和三商業(yè)價三值，作三為商業(yè)三示范區(qū)三打造，三有利于三塑造項三目商業(yè)三價值，三帶動項三目整體三銷售溢三價和文三化主題三展示。將內部三戲臺廣三場作為三示范區(qū)三一并打三造，可三以增強三項目的三風情感三，也可三以作為三活動場三地在項三目運作三期間舉三行各項三商業(yè)活三動，提三升項目三商業(yè)氛三圍。Pag三e27五、開三發(fā)運營三策略2、開發(fā)三節(jié)奏節(jié)點花腰長廊1節(jié)點3451憑借良三好的展三示位置三，作為三花腰部三落仿古三示范區(qū)三先期打三造；樹立項三目文化三形象，三展示商三業(yè)核心三價值，三強化主三題元素三。2根據(jù)住三宅開發(fā)三進度，三分批打三造長廊三商業(yè)街三區(qū)；豐富項三目商業(yè)三產品線三，通過三商業(yè)示三范區(qū)的三打造后三，實現(xiàn)三銷售溢三價的提三升，為三項目開三發(fā)提供三現(xiàn)金流三。3繼續(xù)打三造仿古三商業(yè)區(qū)三，形成三規(guī)模性三商業(yè)區(qū)三；做大做三強商業(yè)三文化主三題，繼三續(xù)強化三商業(yè)價三值，實三現(xiàn)資金三回籠。5最后打三造項目三集中式三商業(yè)，三最大化三租金水三平；通過時三間推移三及項目三價值運三作，最三大化發(fā)三揮集中三商業(yè)價三值。24根據(jù)住三宅開發(fā)三進度，三打造后三續(xù)長廊三商業(yè)街三區(qū)；根據(jù)住三宅進度三開發(fā)，三分期推三出住宅三底商，三實現(xiàn)資三金回籠三。Pag三e28五、開三發(fā)運營三策略3、運營三策略兩大主三題運作三策略（三一）2、美女三經濟：由藍光三出資500萬與周三邊藝術三學院團三建立合三作基金三，在項三目各廣三場定期三舉行各三種文藝三比賽和三演繹活三動，吸三引周邊三人氣和三消費力三。青年學三生主題1、校園三經濟：由藍光三出資建三立500萬創(chuàng)業(yè)三基金，三為周邊三大學校三園創(chuàng)業(yè)三人群提三供創(chuàng)業(yè)三補助，三并在項三目打造三示范區(qū)三作為大三學生的三創(chuàng)業(yè)基三地，打三造酒吧三休閑一三條街吸三引校園三消費力三。312Pag三e29花腰藝術展花腰手三工藝展花腰攝三影展云南青三銅器展藝術影三展五、開三發(fā)運營三策略3、運營三策略兩大主三題運作三策略（三一）青年學三生主題Pag三e30印象花三腰（周三）歌舞晚三會（日三）大學生三音樂節(jié)三（年）趕大集三（周）暖場演三出五、開三發(fā)運營三策略3、運營三策略兩大主三題運作三策略（三一）青年學三生主題Pag三e31借助政三府力量三，給予三項目強三烈的文三化及主三題元素三標簽。三通過官三方渠道三授予項三目“中國三首個少三數(shù)名族三文化商三業(yè)綜合三體”等商業(yè)三信號標三簽。吸三引市場三高關注三和商家三興趣。三打造項三目文化三主題、三近郊旅三游和商三業(yè)中心三的市場三印象。三為后期三運營造三活提供三市場空三間。潑水節(jié)民族美三食節(jié)3、運營三策略兩大主三題運作三策略（三二）民族民三俗主題五、開三發(fā)運營三策略Pag三e32花腰彝族音樂節(jié)中國山歌明星節(jié)祭龍節(jié)火把節(jié)花街節(jié)節(jié)日慶三典3、運營三策略兩大主三題運作三策略（三二）民族民三俗主題五、開三發(fā)運營三策略Pag三e33新商業(yè)指標銷售面積自持面積不計容商業(yè)面積（㎡）119080.1195880.1123200其中集中商業(yè)（㎡）17500（地上）

850090006500（地下）10005500公寓面積（㎡）57000570000風情商業(yè)(一顆印）（㎡）7070.847070.840獨棟商業(yè)街（㎡）18500111007400（階段性）商鋪（㎡）12109.2712109.270通過規(guī)三劃調整三，自持商三業(yè)面積三減少228三58㎡；調整后三，銷售三商業(yè)面三積占總三體商業(yè)三面積的81.三5%，自持三商業(yè)面三積占18.三5%；自持面三積主要三為集中商三業(yè)中的三主力店三及獨棟三商業(yè)中40%比例的三階段性三自持商三業(yè)面積三構成。六、產三品運作三策略1、產品三劃分Pag三e34銷售面積（㎡）銷售均價（元/㎡）銷售金額（萬元）其中集中商業(yè)（㎡）95003000028500公寓面積（㎡）57000800045600風情商業(yè)(一顆印）（㎡）7070.843000021212.52獨棟商業(yè)街（㎡）111003100034410商鋪（㎡）12109.272000024218.54總計96780.11153941.06項目原三經委會三方案指三標為137三656萬元，三經規(guī)劃三調整后三，銷售三金額較三原經委三會指標提升1.6三3億元；根據(jù)市三場情況三來看，三原經委三會方案三指標數(shù)三據(jù)實現(xiàn)三難度較三大，且三銷售周三期長，三從整體三數(shù)據(jù)指三標的對三比參考三意義不三大。現(xiàn)方案三較大幅三度的降三低了項三目自持三面積，三避免項三目開發(fā)三過程中三大量的三資金占三用，為三項目順三利開發(fā)三提供了三更為健三康的現(xiàn)三金流。六、產三品運作三策略2、銷售三收入估三算Pag三e35策略一三：集中三商業(yè)主三力店落三地，以