港亨房產(chǎn)羊西線項(xiàng)目總體策略博瑞置業(yè)目錄區(qū)域及市場土地價值認(rèn)知產(chǎn)品定位建議經(jīng)濟(jì)收益概算市場出路合作服務(wù)區(qū)域及市場城西成都自古西為貴高新西區(qū)餐飲發(fā)達(dá)區(qū)居住服務(wù)區(qū)羊西線為城西典型標(biāo)志性道路，目前呈三段式業(yè)態(tài)集中區(qū)成都第一生活大道第一創(chuàng)業(yè)大道第一人居大道第一旅游大道第一上風(fēng)上水之地羊西線區(qū)域優(yōu)勢如此明顯，房地產(chǎn)發(fā)展明顯缺乏力度區(qū)域?qū)傩圆惋媻蕵贰?guī)模優(yōu)勢，檔次齊全，特色明顯居住氛圍——配套完善，教育超前，舒適度高商務(wù)配套——定位模糊，市場消耗需要引導(dǎo)科技園區(qū)——規(guī)模發(fā)展，國際接軌，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢高新技術(shù)——醫(yī)藥領(lǐng)先，通訊、水電、教育產(chǎn)業(yè)集中景觀優(yōu)勢——上風(fēng)上水，連接青城山快速通道，兩河森林公園城西最繁華，國際元素眾多區(qū)域優(yōu)勢如此明顯，房地產(chǎn)發(fā)展明顯缺乏力度房地產(chǎn)格局光華片區(qū)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，居住氛圍優(yōu)越，知性色彩濃郁；熱點(diǎn)逐漸外移，區(qū)域宜居因素較多，區(qū)域功能單一；2007年典型項(xiàng)目：博瑞優(yōu)品道、鑄信境界、仁和春天大道，珠江國際花園…。營門口片區(qū)后來居上區(qū)域，斷層發(fā)展，金房路和交大社區(qū)曾經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)居住理念；熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向化成社區(qū)、生資市場（沙西線）和國賓版塊；2007年典型項(xiàng)目：華宇錦城名都、萬科西嶺、熙城國際、加州國際。羊西線房地產(chǎn)發(fā)展逐漸沒有聲音，三環(huán)外逐漸有所發(fā)展,尤其金牛高科技園區(qū)逐漸轉(zhuǎn)形。典型樓盤——區(qū)域標(biāo)桿中海國際社區(qū)1811畝規(guī)模，三大產(chǎn)品序列國際化項(xiàng)目規(guī)劃和合作平臺自我完善型社區(qū)配套項(xiàng)目持續(xù)建設(shè)中，城西標(biāo)桿大盤目前售價：洋房5500元/㎡小高層4600元/㎡別墅10000元/㎡典型樓盤——區(qū)域標(biāo)桿新里派克公館375畝規(guī)模，洋房和疊拼別墅產(chǎn)品為主低調(diào)的奢華主義項(xiàng)目持續(xù)建設(shè)中，城西品質(zhì)領(lǐng)先樓盤目前3批次銷售價格為4500元/㎡典型樓盤白鴿島尚依托白鴿島內(nèi)部環(huán)境打造原生態(tài)高層電梯公寓社區(qū)戶型以80㎡、120㎡、140㎡舒適度較高的產(chǎn)品為主目前售價4700元/㎡典型樓盤青房尚瑞天韻67畝規(guī)模，高層電梯公寓86～130㎡戶型20萬㎡建筑體量價格預(yù)判：5000元/㎡典型樓盤翡翠港灣已建成項(xiàng)目，尾房銷售全舒適型戶型2006年開盤價4200元/㎡2007年準(zhǔn)現(xiàn)房4700元/㎡典型樓盤泰基花語廊在建已售完項(xiàng)目2006年銷售最高價4300元/㎡2007年次新房流動價4600元/㎡典型商業(yè)——餐飲為主的消費(fèi)主流區(qū)域一品天下——城西大型特色餐飲步行街區(qū)西沿線——潮皇閣、紅杏、大蓉和、味道江湖、周大媽歐尚——大型百貨超市典型商務(wù)寫庭閣酒店、泰逸酒店等房源數(shù)：120～260個房價：128～228元/間/天開房率：85％???以上市場機(jī)會三環(huán)內(nèi)，吃住行娛購便捷齊備三環(huán)外，高新西區(qū)，純工業(yè)園區(qū)＋辦公樓＋汽車4S店項(xiàng)目所在地1公里直徑范圍內(nèi)商務(wù)斷層，服務(wù)型產(chǎn)品較為稀缺市場機(jī)會復(fù)合型商務(wù)產(chǎn)品消費(fèi)者構(gòu)成高新西區(qū)企業(yè)中高管理層（外地或外籍人士）項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)社區(qū)住戶車業(yè)企業(yè)職員其他行業(yè)中高級管理人員善于投資的人

中小型辦公企業(yè)土地價值認(rèn)知地塊屬性辦公、商業(yè)用地公寓、商業(yè)用地指標(biāo)情況：建筑密度不超過40％，綠化和容積率不限，目前限高60米，可建18層－有望增加至24層。SWOT分析S：優(yōu)勢

城西成熟區(qū)域區(qū)域配套完善消費(fèi)者認(rèn)知度高產(chǎn)品精細(xì)化后總價優(yōu)勢，投資置業(yè)兩相宜周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶需求可大量引導(dǎo)，成為主力客群W：劣勢

交通流量太大，無重要路口引導(dǎo)地塊較小，不利于規(guī)模發(fā)展地塊出入口具有交通瓶頸臨路（含防洪渠）的噪聲環(huán)境影響項(xiàng)目附加值提升空間有限土地屬性導(dǎo)致的使用年限有一定銷售抗性O(shè)：機(jī)會

精致型產(chǎn)品公建化立面商務(wù)地標(biāo)短平快運(yùn)作服務(wù)型定位T：威脅

工業(yè)園配套，代價較低???商務(wù)酒店外延綜合社區(qū)配套逐漸完善帶來的潛在競爭地塊分析項(xiàng)目地塊北公寓樓紫坪鋪赴調(diào)度中址心商務(wù)幕樓三和汽車4S店住宅小區(qū)項(xiàng)目屬邊性公寓商務(wù)用地——商務(wù)復(fù)合體，更容易找到市場出路辦公商業(yè)用地——單純的商務(wù)樓或者酒店項(xiàng)目定位復(fù)合型精輛品商務(wù)公瓦寓地塊產(chǎn)出銷測算復(fù)合型幼精品商接務(wù)公寓遲（24F）服務(wù)式公烈寓（18層）——2濃880繳0㎡，可銷傻售底層商業(yè)向（2層）——3艙200㎡，可售可充存商務(wù)酒店貌（3層）——48括00㎡，可售明可存茶餐廳·會所（1層）——16德00㎡，可售蝴可存地塊凈用篩地面積400巡壽1㎡建筑密規(guī)度≤40％——基底面催積為1600竄㎡建筑高度旺：存在一蒼定可調(diào)空軟間復(fù)合型莊精品商跳務(wù)公寓票（18F）服務(wù)式公癥寓（15層）——24格000㎡，可銷脹售底層商業(yè)吊（2層）——3搭200㎡，可銷售茶餐廳·會所（1層）——16教00㎡，可售可暑存產(chǎn)品定位黨建議規(guī)劃建閣議結(jié)論：獨(dú)棟建茫筑體時尚風(fēng)據(jù)格濃郁筒狀外置觀架光電梯產(chǎn)品組合菜建議戶型50㎡左右（45～60）1室套間小2房大堂產(chǎn)品組魔合建議立面產(chǎn)品組合痕建議公建化舒，新典掙雅主義產(chǎn)品組蒜合建議科技元素新風(fēng)系統(tǒng)空氣循環(huán)紅外智鮮能空調(diào)經(jīng)濟(jì)收益弦概算18層建筑宋高度背珍景下經(jīng)殲濟(jì)產(chǎn)出復(fù)合型精泄品商務(wù)公址寓（18F）服務(wù)式位公寓（15層）——2恩400董0㎡，可銷售底層商涂業(yè)（2層）（咱除大廳鍋）——2旦400㎡，可售可伏存茶餐廳·會所（1層）——16桿00㎡，可售可燭存450右0元均價塑（保守聾值），1.0邊8億元；5000元均價檢（正常挑值），1.2億元；5500元均價（紐奉樂觀值）沫，1.3眠2億元；8000元均價怠（保守墊值），0.1遵9億元；600礦0元均價乒（保守俊值），0.1億元；總產(chǎn)值1.6億元左因右24層建筑高蜻度背景下蔬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出復(fù)合型精冰品商務(wù)公炎寓（24F）服務(wù)式半公寓（18層）——28霧800㎡，可銷售底層商寄業(yè)（2層）（途除大廳糠）——2虛400㎡，可售可勝存商務(wù)酒店菊（3層）——48從00㎡，可售可害存茶餐廳·會所（1層）——16休00㎡，可售可止存4500元均價循（保守魄值），1.3億元；500滑0元均價（昏正常值）兵，1.4秩4億元；550要0元均價（而樂觀值）優(yōu)，1.5澇8億元；800激0元均價（異保守值）輩，0.1心9億元；總產(chǎn)值2億元左英右600岔0元均價（暈保守值）宗，0.28億元；6000元均價濾（保守降值），0.1億元；市場出路崗預(yù)判區(qū)域內(nèi)住弟宅產(chǎn)品價玻格增幅：5～10％本項(xiàng)目450疫0元均價為企低限（使用年摧限、項(xiàng)目足規(guī)模、居出住舒適度籌均有影響券，銷售價虎格有一定聾障礙）市場橫撕向比較市場縱向溫比較羊西線癢土地增貴值幅度訴：20～40％本項(xiàng)目擾入市價刑格判斷現(xiàn)住宅脖整體均授價上浮經(jīng)：5～10％品質(zhì)保障基體系建筑材笑質(zhì)景觀創(chuàng)線新營銷創(chuàng)疏新商業(yè)先顆行推廣調(diào)性西格瑪練國際商營寓——和諧、友甲愛、禮尚昆仕瀾星際現(xiàn)寓所——國際化尚服務(wù)標(biāo)心準(zhǔn)波希米亞肯國際青年傅公寓——時尚、休祥閑、開放溢價幅蔥度10～20％若解除筆交通瓶爭頸（地靠鐵、日捷月大道事、IT大道、老情成灌、內(nèi)支光華大道姐、2.5環(huán)的打材通），委溢價幅籌度將大域幅提升后續(xù)執(zhí)行妥及服務(wù)性德工作工作復(fù)合商務(wù)浸市場可行誓性論證報翠告項(xiàng)目定位歲策劃報告項(xiàng)目設(shè)奮計跟進(jìn)以計劃及買服務(wù)項(xiàng)目商筋業(yè)可行爬性論證挽及招商獵策略項(xiàng)目營銷椒策略報告項(xiàng)目附加顏值可行性竹專題報告項(xiàng)目推廣獅策略報告項(xiàng)目媒體需執(zhí)行專項(xiàng)茅報告項(xiàng)目銷售非執(zhí)行體系鄭報告項(xiàng)目全做程監(jiān)控傘及效果認(rèn)評估月缺度報告……合作服務(wù)成都博封瑞置業(yè)待顧問有臥限公司依托《成都商報》、博瑞尺傳媒集踐團(tuán)（上車市公司洪）、成兼都日報社集團(tuán)，稻立足傳擠媒產(chǎn)業(yè)塊，整合衰各種資在源優(yōu)勢限，已發(fā)賽展成為洽以房地產(chǎn)產(chǎn)全程彩營銷及音推廣代魯理為核設(shè)心業(yè)務(wù)川的專業(yè)賢機(jī)構(gòu)。2006－2007成功案例騰：“紅泰翰汽城”全程掩營銷及招唉商運(yùn)營（必溫江）；“唐風(fēng)名潤苑”全程湖營銷（新灶都）；“津都萌花城”簽全程營繡銷（新誘津）；“禾嘉花迅園”商業(yè)路項(xiàng)目全程拐營銷；“熊貓若城”寫蕩字樓部貨分銷售谷代理；“凱悅新屢城·香街”鍵全程商防業(yè)運(yùn)營甲；“錦繡上軋城”全程然營銷……博瑞置業(yè)雙管齊下市場調(diào)研策略制訂營銷督導(dǎo)銷售執(zhí)行客戶管理團(tuán)隊管理專業(yè)體咳系設(shè)置產(chǎn)品核心價值產(chǎn)品附加價值產(chǎn)品創(chuàng)新價值產(chǎn)品延展價值從市場尋找規(guī)律從市場學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)從市場追求差異從市場發(fā)現(xiàn)機(jī)會客戶購買心理客戶消費(fèi)習(xí)慣客戶潛在需求客戶期待愿景市場產(chǎn)品客戶項(xiàng)目營芳銷理念團(tuán)隊資源客戶資源公關(guān)資源媒體資源社會資源優(yōu)勢資源公司執(zhí)行產(chǎn)優(yōu)勢博瑞傳媒跳核心優(yōu)勢賞，上市公豎司公信力各種類型胡企業(yè)活動夏策劃組織小實(shí)施，執(zhí)傍行力強(qiáng)各行業(yè)么、各產(chǎn)妨業(yè)客戶磨資源原尺度、爽世家資歷草的策略精得英，愛崗敬晴業(yè)的置禽業(yè)顧問多年媒體該執(zhí)行積累閑的社會網(wǎng)碎絡(luò)整合優(yōu)勢執(zhí)行管理客戶需求根據(jù)項(xiàng)目難點(diǎn)和客戶任務(wù)，發(fā)現(xiàn)需求。調(diào)動資源庫體系，匹配適合資源，制訂執(zhí)行計劃。落實(shí)執(zhí)行細(xì)節(jié)，核準(zhǔn)執(zhí)行步驟，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行目的，團(tuán)隊組織執(zhí)行。公司資源短管理服務(wù)體系全案策劃全程營銷廣告推仔廣物業(yè)服定務(wù)服務(wù)團(tuán)隊團(tuán)隊總控妨－郝曉玲梅（博胳瑞置業(yè)董怖事長）項(xiàng)目總監(jiān)千－董中原糟（博瑞編置業(yè)副總夢經(jīng)理）營銷督導(dǎo)竟－楊斯淇湊（博瑞歌置業(yè)市場那研究）文案策憐劃－逯愈宇滾（博瑞巾置業(yè)策觀劃經(jīng)理柏）媒體執(zhí)行米－萬瓊雷（博瑞巷置業(yè)廣告山主管）推廣執(zhí)行純－曹凡伶（博瑞晃置業(yè)廣告騎助理）商業(yè)運(yùn)挪營－吳問強(qiáng)教（博瑞柿置業(yè)招壘商經(jīng)理晝）銷售經(jīng)理劇－閻辣平賴（博瑞唇置業(yè)銷售綿經(jīng)理）銷售主治管－許暫志軍捧（博庭瑞置業(yè)古銷售主屈管）銷售秘寸書－梁遷文豬（博旬瑞置業(yè)脈銷售助鐵理）置業(yè)顧問究－若干名母（根惱據(jù)項(xiàng)目推哈進(jìn)調(diào)配）媒體執(zhí)蒙行－萬祖瓊橋（博也瑞置業(yè)際廣告主鑄管）服務(wù)方式全案策辭劃－收取全細(xì)案策劃南費(fèi)，按料工作計暖劃進(jìn)度步支付。全程營涼銷－1、按項(xiàng)議目總銷及售額2％收取代釣理傭金，臂雙方核定懂基準(zhǔn)售價贈，銷售溢前價3：7分成。2、按項(xiàng)蹄目總銷惡售額1.5％收取代來理傭金，易雙方核定勝基準(zhǔn)售價往，銷售溢急價5：5分成。3、核定節(jié)基準(zhǔn)價歪格，整夏體包斷圣，超額垃部分均腎歸銷售廈代理方宋所有。廣告推爽廣－1、不低市于項(xiàng)目甜總銷售夜額的2％，全程撞代理運(yùn)營撤；推廣費(fèi)箱用結(jié)余部伙分5：5分成。2、按項(xiàng)目爆總銷售額邪的1.5％包斷鴨給代理拐公司，振由代理馳公司在作運(yùn)營過油程中自滑行控制組，自負(fù)六盈虧。物業(yè)服綁務(wù)－根據(jù)產(chǎn)憲品實(shí)施薦情況和唐市場情醉況另行午制定。謝謝聆底聽！9、靜夜四耀無鄰，荒顧居舊業(yè)貧尺。。4月-毛234月-2悠3Fri坡day娛,A殘pri敞l2催8,逆202銳310、雨中黃廳葉樹，燈安下白頭人況。。23:懲45:娃4123:濤45:昂4123:4臺54/2險8/2搬023路11飯:45越:41麻PM11、以我獨(dú)饞沈久，愧舍君相見頻透。。4月-2栗323:瘦45:疏4123:4喜5Apr-喝2328-A瘦pr-2城312、故人江告海別，幾逆度隔山川威。。23:4過5:4123:4匙5:4123:級45Fri遲day泛,A陳pri屬l2慶8,描202摧313、乍見翻縫疑夢，相對悲各問年呆。。4月-2哀34月-像2323:弄45:絞4123:蘭45:滅41Apr尾il稠28,章20繁2314、他鄉(xiāng)生辭白發(fā)，舊業(yè)國見青山糟。。28把四月邁202我311:訓(xùn)45:帶42跳下午23:慣45:間424月-2野315、比不除了得就慌不比，世得不到必的就不極要。。依。四月穿2311:六45尺下午4月-2剃323:4提5Apri撞l28漢,20宮2316、行動出廊成果，工鋤作出財富養(yǎng)。。2023銀/4/2胞823襲:45:涼4223:4業(yè)5:4228列Apr鄰il輕202翻317、做前，鬼能夠環(huán)視左四周；做詳時，你只騎能或者最偉好沿著以狗腳為起點(diǎn)伴的射線向要前。。11:4殲5:42突下午11:4姐5下午23:4撕5:424月-敬239、沒有失池敗，只有時暫時停止姓成功！。4月-2候34月-2要3Frid悶ay,驕Apri版l28蕉,20遺2310、很多事嘉情努力了朽未必有結(jié)虛果，但是侵不努力卻展什么改變匠也沒有。彩。23:4宗5:4223:客45:瞇4223:蹈454/28嚼/202誘311趙:45:夏42P憤M11、成功荒就是日陸復(fù)一日坡那一點(diǎn)兩點(diǎn)小小憶努力的燈積累。港。4月-村2323:弄45:乘4223:鴉45Apr-城2328-地Apr功-2312、世間質(zhì)成事，煉不求其翅絕對圓計滿，留粘一份不率足，可筒得無限書完美。劃。23:壇45:院4223:飲45:殺4223:獎45Fri貸day墾,A偽pri滋l2烏8,亂202渣313、不知香拉積寺，數(shù)奸里入云峰營。。4月-2遼34月-2壘323:士45:限4223:4販5:42Apri稀l28內(nèi),20攻2314、意志老堅強(qiáng)的絲式人能把寬世界放歉在手中剩像泥塊膊一樣任既意揉捏闖。28四燙月20特2311:議45:都42螞下午23:4余5:424月-丘2315、楚塞而三湘接殺，荊門吳九派通骨。。。四月2未311:際45馬下午4月-2膜323:4促5Apr哈il君28,辭20酒2316、少年榨十五二鼓十時，愉步行奪遇得胡馬搜騎。。202橡3/4小/28培23鞏:45宏:4223:4投5:4228A售pril嘴202修317、空山新盞雨后，天碌氣晚來秋裕。。11:徹45:首42僅下午11:4固5下午23:港45:門424月-省239、楊柳攀散和風(fēng)含，青山封澹吾慮告。。4月-2蝕34月-2信3Frid軟ay,芳Apri滔l28薯,20導(dǎo)2310、閱讀室一切好貓書如同收和過去稍最杰出叔的人談所話。23:4坦5:4223:4憤5:4223:灑454/28刮/202做311鋸:45:撲42P忘M11、越是沒分有本領(lǐng)的轉(zhuǎn)就越加自趁命不凡。4