昆侖度假康樂村建設項目可行性研究報告一、項目概況

1.1項目名稱：天目湖旅游度假區昆侖度假康樂村

1.2項目可行性研究的背景

1.2.1背景

溧陽市地處蘇、浙、皖三省交界，位于長江三角洲和上海經濟區內，是全國百強縣（市）之一。

進入溧陽境內，你不僅體會到悠悠的綿古民情，更會感受到現代奔放的氣息。當你踏上的這片孕育于瀨江的土地，呈現在面前的是勤勞的溧陽人民所鑄造和創建的一座現代化城鎮，但隨處隱顯出古代城鎮的輪廓。

城區往南12公里處，有一綠色仙境，那就是著名的江蘇天目湖旅游度假區。她以“江南明珠”——沙河和大溪兩大水庫為中心，周邊有樹木參天的伍員山，巧奪天工的平橋石壩，古樸精湛的淳化閣亭，全國唯一的唐代石刻井棣。景區距寧、揚、蘇、錫、常、滬、杭、黃山等大中城市80—200公里，區內交通便捷，旅游資源豐富，環境秀美，依靠其自身的魅力，知名度越來越高，已成為觀光、度假旅游和避暑休閑的勝地。

1.2.2項目建設依據

昆侖度假康樂村擬建于天目湖旅游度假區內天目湖大壩西南約1.5公里處，占地4公頃，規劃設置三個不同功能的小區：康樂中心（由娛樂中心和康復中心兩部分組成）、美食中心別墅區和商業服務區。

康樂村建在天目湖旅游度假區內，度假區的知名度以及“秀美、野趣、三絕”等三大特色可給該村帶來很好的效應。

秀美—天目湖湖水清澈，水質純潔。群山抱水，峰巒綿亙，間有劃若棋盤的田畦，疏密錯落的茶果園一派田園風光。湖邊岸線環繞曲折，蜿蜒伸向茫茫蒼山之中。湖內大小島嶼和亭臺樓閣皆成畫景。泛舟湖中，彩帆天成。岸邊桃、梨、梅、板栗、枇杷等碩果累累。進入區內，給人以回歸大自然的感覺。

野趣—景區生長著古樹名木和奇花異草，藥材、野果滿山，姿態萬千。野豬、野羊、野兔、野雞、野鴨和各種飛鳥及狼、獾、穿山甲等野生動物經常出沒。人工飼養的駱駝、彌猴、孔雀、梅花鹿逗人喜愛。從空中到地面，從山林到湖石，飛禽走獸，自成天趣，構成一幅奇特的大自然美景。

三絕—水甜、茶香、魚頭鮮，堪稱天目三絕。區內水源無任何污染，湖水有天然山泉的純度和礦物質成份，經省環保部門鑒定，屬國家超二級的水源標準。由于區內良好的氣候條件，茶園茗香越岫，“南山壽眉”、“沙河桂茗”等品牌獲得農業部頒發的中國綠色食品使用權。湖中魚蝦眾多，70多個國家的駐華大使偕夫人品嘗了別具風味的“沙河砂鍋魚頭”后贊不絕口。

區內基礎設施完備，有3.5KVA變電所及日供水5萬噸的自來水廠各一座，在建日處理1000噸級的污水處理工程即將竣工，擁有3萬門程控電話的郵電分局不久也將建成。

天目湖湖面如詩人所題：水鏡同影萬畝田，不是桃源勝桃源。泛舟湖面，涼風習習，一湖清水微皺，斜陽照射下，層層波浪染著銀色，向前翻滾，而遠水仿佛一大片碎金，在水面閃爍，令人眼花繚亂。佇立大壩，但見滾滾而來的湖水沖擊著湖壩，激起陣陣潔白的浪花，水拍岸堤的嘩嘩之聲，不絕于耳，久久在湖面回蕩。

正所謂“一曲碧波興，漣青嶺聳，水闊看魚躍，林溪聽鳥鳴“，天目湖區的特色美景，定會引來中外游客。二、項目主辦單位基本情況

溧陽市昆侖房地產開發公司成立于1992年，注冊資金3000萬元，是溧陽市首家獲得房地產開發國家一級資質的企業，為江蘇省房地產開發企業綜合效益“五十強”之一。八年來，公司累計完成房地產開發工作量7億元，各類房屋建筑面積55萬平方米，并實施完成了昆侖經濟開發區2.5平方公里內“五通一平”的基礎建設開發，實現房地產收入5億元。26萬平方米的昆侖花園住宅小區，先后獲得建設部“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”、“省安全文明小區”和“省園林式住宅小區”稱號；1999年度被中宣部、中央文明委評為“精神文明建設工作先進單位”，是全國住宅小區管理中唯一獲此殊榮的單位。公司開發建設的昆侖東苑及古道巷小區均獲“江蘇省城市物業管理優秀住宅小區”稱號。三、項目概要

3.1項目用地：60畝

3.2經營范圍：康樂中心、美食中心、別墅住宅區

3.3項目總體規劃：規劃設置三個不同功能的小區。

3.3.1康樂中心：由娛樂中心和康復中心兩部分組成

A、娛樂中心：卡拉OK廳、歌舞廳、電子游藝、露天舞池、保齡球、溫水游泳室、嬉水池、網球場和射箭館等。

B、康復中心：健身房、壁球室、按摩室、桑拿浴室等。

3.3.2美食中心：地方特色餐廳（以溧陽土特產品為主制作）、西餐廳、咖啡廳、酒吧。

3.3.3別墅區和商業服務設施：以別墅式布置獨立家庭式客房。綜合樓有購物中心、精品屋及各類服務設施和管理用房。

A、別墅式單元分四種型式：

一型：二室為一個單元，上下二個單元278m2×10

二型：一室為一個單元，上下二個單元220m2×10

三型：二室為一個單元，上下二個單元250m2×6

四型：三室為一個單元，獨立為一個單元177m2×6

B、綜合樓主體建筑面積為4052m2以1~2層為主，圍繞大廳為中心，布置其它。

C、配電間及發電機房200m2。

D、汽車間及集體宿舍、水泵房432m2。

E、污水處理房324m2。

F、游泳池312.5m2、配套房207m2。

G、網球場及射箭館配套房175m2。

3.4接待國內外旅游度假者、會議等。

3.5投資總額：500萬美元。

3.6注冊資本：400萬美元。

3.7出資比例及方式：

外方出資360萬美元，占注冊資本的90%，以現匯出資。

中方出資40萬美元，占注冊資本的10%，以土地出資。

3.8合資年限：20年。四、項目特色

4.1交通便捷的地理位置。昆侖旅游度假康樂村位于山青水秀、“魚鮮茶香”、勝似仙境的天目湖區內，自然條件得天獨厚。隨著現代化程度和生活水準的提高，旅游已不再是一種奢侈，人們更向往一種精神的享受，對大自然美景情有獨鐘。

4.2在昆侖旅游度假康樂村娛樂中心建網球場和射箭館，這在溧陽以至在周邊地區都是獨一無二的。所建溫水游泳室，力求在結構和外形上都做到新穎別致，館頂四周由玻璃全封閉采光，自然和諧。另設有更衣室、消毒室、沖洗室等，室溫四季穩定（室溫25℃，水溫28℃），池水清澈見底，游泳愛好者置身其中，能充分享受到此處的特殊氛圍。

4.3嬉水館。春、秋、冬三季為溜冰場、滑板場，夏季則為嬉水池。館內設施高檔，大中小玩具數十種，是小朋友們的理想活動場所。

4.4壁球室。壁球是國外流行的一種健身運動，在國內屬新興項目，建成后可以滿足不同層次愛好者的需要。

4.5美食中心的地方特色餐廳以地產特色產品為主，著重在特色上做文章，如以板栗、芹菜、黃雀、早園竹、魚頭等制作佳肴，將使游客們回味無窮。

4.6以別墅風格布置獨特的家庭式客房。該客房區別于呆板的標準房，使客人更加感到溫馨、舒適。五、管理機構及員工

5.1合營企業設立董事會，實行董事會領導下的總經理負責制。董事會由5名成員組成，外方委派3名，中方委派2名。董事長由外方委派，副董事長由中方委派。

合營企業由董事會聘任總經理1名，副總經理2名，任期4年。

5.2職工招聘及待遇

⑴編制合營企業需職員100名，其中服務人員90名，管理及其它人員10名。由企業根據《勞動法》和實際需要向社會公開招聘，擇優錄用。高級管理人員由董事會委派。

⑵人員培訓職工培訓按中外雙方共同制訂的計劃實施。

⑶工資待遇根據職工崗位責任的不同和經濟責任及貢獻大小而定，年平均收入10000元人民幣左右。六、經濟效益分析

測算依據：

6.1美元與人民幣換匯比率暫按1：8.3計算。

6.2工資支出：按年人均工資10000元計。

6.3固定資產折舊率及大修理基金

6.3.1設備折舊率：12%

6.3.2大修理基金：5%

6.4生產用流動資金貸款利息：6.5%綜合經濟效益測算詳見:

表一合資期年營業額利稅預測表

表二營業前資金支出表

表三營業成本和費用預測表（萬美元）表四投資總額和資金籌措表（萬美元）表五利潤及利潤分表（萬美元）6.5外匯平衡

外匯資金由企業自行平衡

6.6盈虧平衡分析

以營業利用率表示的盈虧平衡點

64.819

DEP=×100%

301.205-71.686-30.12

64.819

=×100%=33%

199.399

由理論計算，在正常經營過程中，除去價格變動及市場諸因素的影響而得出的階段預測參考值。

6.7銷售利潤率

銷售利潤率=134.58÷301.205×100%=44.7%

6.8投資利潤率

投資利潤率=134.58÷500×100%=27%

6.9回收期

回收期：4.7年七、結論

天目湖美，美在山青、水秀、魚鮮、人勤！美在圍山造湖的氣勢與巧奪天工的建筑，使自然美與人工美渾為一體。沙河抽水蓄能水電站的建成，將給天目湖旅游區增添又一奪目的景點，目睹如此風光，真正令人心曠神怡，游興倍增。本項目的建成，更是錦上添花，如康樂村住宅區別具風格的獨立別墅式家庭客房，區別于其他游樂中心的嬉水池和壁球室。具有地方特色的美食中心，由名廚掌勺。具有鮮明地方特色的佳肴，如肉嫩骨酥味鮮的湖邊黃雀，清代稱為“灌香糖”的糖炒栗，根脆、莖嫩、葉清香、水份足，被美食家譽為“江南一絕”的溧陽水芹，肥美、香嫩、湯鮮透的砂鍋煨魚頭等等，令人垂涎欲滴。綜上所述，昆侖度假康樂村的建成將會帶來可觀的效益。目錄第一章總論 1一、項目概況 1二、業主簡介 2三、報告編制依據 4四、主要結論 5五、主要技術經濟指標 5第二章市場背景 7一、醫藥行業發展背景 7二、重慶醫藥行業發展現狀 8第三章項目建設的必要性 13一、有利于提升我國中藥工業的整體水平 13二、有利于發揮優勢，促進中藥種植業的發展 13三、有利于帶動重慶中藥產業鏈 14四、有利于涪陵區中藥產業的發展 15五、是實施重慶市新型工業化戰略方針的需要 15六、葵花藥業集團做大做強打造葵花第二代知名品牌 16第四章市場預測及建設規模 17一、產品用途 17二、市場預測 17三、建設內容及規模 21第五章項目選址及建設條件 22一、項目選址 22二、自然條件 22三、水文地質條件 23四、地震災害 23五、外部條件 23第六章技術、設備與工程方案 25一、技術方案 25二、工藝方案 37三、設備方案 41四、工程方案 46五、公用工程方案 48第七章原材料、燃料供應 53一、原材料供應 53二、燃料供應 55第八章環境保護 56一、設計原則 56二、設計依據 56三、環境現狀 57四、主要污染源、污染物及治理措施 57五、環保評價 58第九章勞動安全衛生 59一、設計依據 59二、設計原則 59三、勞動安全衛生措施 60四、勞動安全衛生管理 61第十章消防 62一、設計依據 62二、消防設計 62第十一章節能 65一、設計依據 65二、能源品種 65三、節約能源措施 65第十二章組織機構與人力資源配置 67一、組織機構 67二、人力資源配置 67三、人員培訓 68第十三章項目進度與招投標 69一、項目建設工期 69二、項目招投標 69三、建設期管理 70第十四章投資估算與資金籌措 73一、投資估算范圍 73二、投資估算依據 73三、計算期 74四、項目投資 74五、資金籌措 79第十五章財務評價 84一、評價原則、依據及參數 84二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 84三、成本費用估算 85四、盈利能力分析 88HYPERLINK"file:///H:\\準