房商網—海量房地產資料下載！?2021房地產營銷籌劃大全?，QQ：1053527879我們的理念：2021北京別墅最具推動力營銷機構2007北京地產經紀十大最具影響力品牌企業2007年中國房地產經紀十大影響力品牌2007西安最具合作價值代理行2007年陜西優秀地產籌劃代理機構1996～2006十大地產代理行我們的榮譽：我們的歷程：我們的團隊：總經理劉強2004年加盟北京誠必達機構，主要負責西安分公司的組建工作，并負責誠必達機構西安公司的管理運營和市場拓展工作，為誠必達機構成功開拓西安房地產市場做出了卓越奉獻。先后操盤過的工程有曲江六號、楓林一號、和平號、金泰假日花城、天鵝湖等知名工程。營銷總監王健在沿海地區從事與房地產相關的工作近16年，期間從事過銷售、籌劃和公司管理，經歷過住宅、公寓、寫字樓、別墅、商業多種物業的銷售和租賃，對產品定位、設計、籌劃、測繪、銷售、交房等各環節均有豐富的房地產專業經驗。2021年加盟西安誠必達公司，主要負責西安公司各個代理籌劃工程的營銷工作。先后操盤過的工程有金泰假日花城、天鵝湖、長征陽光365等知名工程。我們的團隊：籌劃總監劉玉峰1998年進入房地產行業，從業12年，曾經主持、參與多個工程的營銷工作，涉及住宅、商業、酒店、公寓等多種業態。有過在代理商以及開展商的較為全面的工作經驗。2021年加盟誠必達西安公司，負責主持籌劃中心的工作。高級籌劃師莫欣2005年入行，近5年的北京房地產籌劃工作經驗，先后參與過北京易郡、北京優筑、北七家國際商業港、大連合生江山帝景、煙臺奧林峰情、唐山尚唐國際、公園1號等多個商業住宅工程籌劃工作；對產品市場、定位、設計、籌劃、推廣、銷售等各環節均有豐富的房地產專業經驗。2006年加盟誠必達機構，同年加盟西安誠必達，現階段主要負責西安分公司各個代理籌劃工程的籌劃工作。風云際會下的突圍〔正文〕誠必達機構2021年10月21日謹呈：佳龍地產Part1｜命題Part2｜圈層Part3｜破題Part4｜市場Part5｜形而上-品牌的拔升Part6｜形而下-產品的選擇Part7｜開展Part8｜評估Part9｜附錄Part1命題西安/咸陽/灃渭——從城市到區域的解讀歷史：千年帝國東方古都

中國13朝古都，世界四大古都之一文化：絲綢之源盛世唐風絲綢之路東方發源地，大唐燦爛文化之光本工程雙城之間的“黃金切割點〞,一體化的“發動機〞。灃渭新區，作為西安、咸陽兩座城市之間的一片熱土。在打造西咸一體化國際大都市的目標指引下，散發勃勃生機。大型經濟圈的設立與規劃的利好，形成土地價值高地；房地產的開發也因之而受到追捧；灃渭板塊的開發轉型，正是在此背景之下的一個突變。一片充滿生機的熱土一個雄心勃勃的企業云集眾多的開展商風云際會如何突圍命題的困擾Part2圈層

隨著城市變化的日益加速及交通的改建，西安正在向一個國際化大都市轉變，區位的特性使我們具備了吸引客戶的因素，但是，我們的客戶在哪里？

西安？OR咸陽？原的城市心理線新的城市心理線未來的城市心理線高新區灃渭新區三環西咸一體化帶來的城市心理線西移城市房價圈層梯隊的已根本形成，

房價的高速提升促使總價承受能力弱的客群向城市外圍尋求居住空間；

傳統“城西〞界域必然向三環外推進二環內環三環以城墻為界域的第一圈層普遍均價：8000-10000元/平米二環到三環的第三圈層普遍均價：6500-7500元/平米三環外第四圈層普遍均價4500-5500元/平米城墻到二環第二圈層普遍均價：7000-8000元/平米地鐵的修建使得交通可及性問題得到了解決。

城市西進的步伐再進一步的加快。鏈接：地鐵2號線將于2021年年底建成通車；地鐵1號線將于2021年建成通車，于2021年1號線延伸段可到達人民路；距項目1.5公里高房價的擠壓，高性價比的社區開發，尤其是品牌大盤的進駐，吸納了大量置業者的關注，促使在三環外的灃渭新區，形成了新的購房熱點片區，“新城西〞的誕生是必然陽光上林城奧園Part3破題城市進程眾所周知，西咸一體化之難，在于政府與政府之間的博弈。再去討論灃渭新區的價值沒有意義。問題在于：灃渭什么時候成為一個既是西安的又是咸陽的核心圈？從城市化進程的規律，從城市肌理的傳承與開展，從歷史到現代到未來的預期，無論還有什么，灃渭新區，都承擔著這個城市重要的一個使命。城市化初期城市化擴張期城市化完善階段政府破題由省上親自出面成立的“西安灃渭新區管委會〞已經為這一難題解決了最關鍵的一步?！耙怀恰蓭?、三鎮、四區〞的規劃布局為后期的全面開發翻開了局面。產品上破適應于西安市高房價擠壓下在城市外沿尋找居住地的70、80人群；適應于咸陽市向往大都市生活的改善型居住人群；適應于具備投資眼光的投資型人群；景觀上破耳聽為虛，眼見為實，實景的打造是破題的必要手段；新技術上破現在的房產不僅僅是滿足于居住需求，而且要滿足更高層次的舒適需求，新風系統、中水系統、太陽能等新技術的運用是沖破區域限制的必要條件；Part4市場市場背景與價值空間本案所處片區國際大都市未來核心區品牌大盤相繼進入價格開展空間大吸納客戶能力大工程土地價值增長空間大工程投資前景巨大工程客戶群體范圍橫跨西咸初案價格評估4500至5000元/M2上漲空間插位策略市值空間城市動力確定價格平臺5500至6000元/M2依據價值定位形象制高客群通路營銷革命客戶鎖定——西安圈層咸陽客戶外埠市場核心次要游離繞城圈層內客戶咸陽客戶外埠購房群體城市開展空間擠壓升值潛力以及周邊拆遷戶客群舒適型居住大都市格局影響群體投資型客戶客戶

物理指標精神層面

住宅目標客群

區域環境配套家庭結構主力戶型面積總價能力1T2產品西安為主；咸陽為輔；輻射周邊；注重區域發展潛力，要求產品性價比高，環境良好。關愛家人，關注子女教育，對生活配套，教育配套有較高的要求三口之家三室110-140㎡60-80萬元1、社會精英，高文化及審美情趣；2、思想和消費早已趨于西化生活；3、品質對于他們不僅是享受與社會認同的體現，更重要的是品位上的滿足,身心的和諧與寧靜…4、置業經驗不足，對價格的敏感度高，注重“高性價比”帶來的優勢；1T4產品二口之家二室80-95㎡45-60萬元

公寓目標客戶群

區域來源目的主力客戶群西安投資經驗豐富，對區域的增值潛力有較強的判斷力。希望通過投資不僅僅是獲得物業增值收益，同時對租金收益有一定要求次主力客戶群咸陽投資經驗相對較弱，更看重眼前的租金收益，對未來的判斷力較弱。本案客戶群分析表Part5形而上

一個傳統而又現代的城市

一個充滿文化交融的城市西安灃渭政府追求的是傳承與新晉的共生丟棄傳統談灃渭，是錯誤；屏棄新晉講傳統，是落后灃渭他們眷戀繁華都市又渴望休閑與自然客戶的居住追求是什么？然而在這里自然稀缺在這里休閑失色用什么表達他們的價值？怎樣來承載他們的夢想？他們眷戀繁華都市又渴望休閑與自然我們精心構建了在這個古老城市最富激情與夢想的地方ART-DECO風情-新都市主義示范區ART-DECO風情——首次引入區域高層建筑，營造別樣風景新都市主義——開創世紀大道“新都市〞的先河，建立新的產品體系示范區——創新產品體系+風情營造，平價社區的楷模，高層社區的標桿佳龍·怡景華庭新界佳龍與此同時，工程的開發節奏為我們提供了品牌的開展契機增長極區域＋產品高地灃渭新區，大西安戰略熱點區域重構與提升工程品牌高度形成一東一西兩翼齊飛的格局帶動整個佳龍品牌的開展怡水花園：濱水社區怡景華庭：新都市公司品牌建議線下：線中：線上：完成兩個工程的開發運做，完善品牌體系；“短、平、快“的實現工程銷售，收獲利潤與經驗；提升公司知名度、塑造“佳龍〞企業品牌和“怡〞字系列工程品牌，在推廣中將佳龍放在工程名稱之前，形成“佳龍?怡水花園〞、“佳龍?怡景華庭〞；Part6形而下工程概念規劃的原那么性建議：

1.尊重

尊重西安特有的秦、漢、唐盛世文化及園林風韻；

尊重工程周邊的整體規劃及灃渭新區整體的規劃理念。

2.傳承

傳承歷史文化特性,選擇性應用特有文化元素;

3.創新

在傳承文化的根底上，制造“新絲路風格〞，融合國際化視野以創新〔不局限在一種風格上的創新〕。

工程產品風格思考：

給予一個“ART-DECO產品〞的概念，

一是在工程主題文化上拔升；

二是在產品塑造上留下足夠筆墨空間。

ART-DECO，建筑風格強調建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，表達出技術革新所帶來的不斷克服地心引力而到達新的高度，表達出不斷超越的人文精神和力量。通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及材料的運用，成為一種摩登藝術的符號。本案功能板塊及配套居住及投資功能板塊非居住功能板塊〔配套板塊〕板式住宅板點結合住宅國際公寓新天地商業街區社區配套區域配套全功能鄰里中心藍圖功能板塊詳情——居住板塊描述板塊預估：社區總人口約在0.7—0.8萬人，總建面31.2萬組團組團1組團2組團3功能高尚社區高尚社區高層國際公寓建筑面積（平米）6787894943102494配比25.58%35.78%38.63%功能板塊詳情——社區配套面積建議〔總建面2.8萬方〕服務范圍服務人口建議面積具體功能描述全功能鄰里中心（社區集中商業、集中金融、集中電信、通信、集中醫療等服務機構）整個社區3-4.5萬人商業（含金融、通信等服務）10000社區集中消費中心（鄰里中心）3000售樓部，歸屬于社區中心人居組團板塊1便捷配套各自居住組團板塊2000-3300人2000-3000包括社區商業、幼兒園人居組團板塊2便捷配套20000-30000人8000—10000包括社區商業、幼兒園、會所外立面建議住宅外立面建議建筑外立面－－細節＼時尚＼品質在產品創新上尋求突破單元入戶大堂的設置入戶大堂建議在產品創新上尋求突破挑高陽臺及空中花園的設計外立面細節建議——陽臺以鋼琴鍵盤為靈感設計的立面——萊安意境具有濃郁后現代風格的琴型立面。公寓外立面建議戶型建議1T2戶型建議約140平米門廳設計，空間過度自然，方便實用。大型落地飄窗，寬敞明亮。超大觀景陽臺，實惠實用。多功能房設計，靈活多變，滿足需求。廚房U型布局，操作臺水槽布局合理，儲藏空間大。1T4戶型建議一步式陽臺入戶花園空中花園拐角飄窗入戶花園緊湊型戶型價值提升點：買一房，得兩房；買兩房，得三房；圖例：特性化設計——陽臺；通過增加陽臺的面積，豐富實用功能，增加室內趣味，同時給客戶以實惠；使用功能一健身房使用功能二臥室只計算一半面積公寓戶型建議可分可合的自由組合空間設計

戶型面積以50——70平米為主公寓戶型建議圖中藍色局部為大型外立面結構平臺，此局部可作為外立面裝飾局部，同時在交房后可作為陽臺使用。景觀建議園林空間的營造——“內外兼收〞社區內部景觀營造借自身景觀營造，提升內部用地的價值，表達工程的均好性及整體環境；各組團內部營造具有差異的園林景觀，獨立舒適的組團園林增加居住者的歸屬感。園林空間的營造——休閑主題園林園林中融入休閑渡假的感覺通過園林小品、雕塑等傳達出休閑渡假的氣氛園林風格與建筑風格相輔相成，共同營造休閑的生活空間

通過設置一定的連接水系及循環系統連接成為一個完整的社區水系景觀系統；在一些位置相應地采用木棧道、飄臺等設計，以增強社區規劃的公共親水性；園林空間的營造——水景系統的構成：各種類型的路段，用卵石、花崗石、廣場磚、花園磚、石板等各種材質鋪砌；如健身道、游戲道、步行道、欣賞區，通過材質變化來劃分各類型的活動區域；使道路具備實用功能和裝飾功能；園林空間的營造——地面的鋪裝及區域劃分：園林空間的營造——燈光和背景音樂

燈光：主入口燈光的分布密集一些，園林小品、噴水池要求燈光明亮一些，樹間有照明燈光，草坪中有草坪燈、庭院燈、道路燈。音樂：分段設置室外音響，配合局部水景，造成環境背景音樂。新技術建議新風系統全天候自動新風系統，不用開窗換氣，通風效果更好。科技住宅－－會消音的建筑，保證３０－４５分貝舒適寧靜。在新風系統中，通風路徑上的必要部位(如進風口等處)裝設消音裝置，以到達在通風換氣的同時實現隔音的目的。太陽能系統利用太陽能解決小區公共用電問題，降低本錢。外墻保溫系統地下保溫功能科技節能體系：嚴密的保溫隔熱系統,解決普通住宅撒風漏氣問題。中水系統：充分利用水資源，節約用水?？萍甲≌瓡诘慕ㄖ?，保證你的指令效勞到位。“e〞家效勞系統，利用小小效勞面板即可讓效勞系統自動執行放水、開窗等日常效勞。Part7開展工程一期啟動階段：功能：奠定工程形象，展示居住意境；客戶定位：以西安客群為主；客戶敏感點：社區的品質感、產品品質感、對大資源的占有和小資源的共享。啟動區規模及產品：規模：6.8萬平米；產品組成：板式70%、點板結合30%啟動區位置：限制條件：世紀大道上展示面不強；啟動區位置：從中向南再北次序進行開發；工程分期開發策略——啟動階段工程二期中堅階段：功能：拔升工程形象，體驗居住意境；客戶定位：以西安客群為主；客戶敏感點：社區的品質感、實景感受、未來開展，投資價值。中堅區規模及產品：規模：9.5萬平米；產品組成：板式70%、點板結合30%中堅區位置：限制條件：距離主街道較遠；啟動區位置：從中向南再北次序進行開發；工程分期開發策略——中堅階段工程三期收官階段：功能：投資功能與居住功能；客戶定位：以西安客群為主；客戶敏感點：投資價值以及城市配套。收官區規模及產品：規模：10萬平米；產品組成：點式100%收官區位置：限制條件：綠化展示不強；啟動區位置：從中向南再北次序進行開發；工程分期開發策略——收官階段2021年品牌銷售雙線并行，品牌、銷售互補承諾、信心和宏觀遠景——講透我們是什么，樹立高度解決實際的銷售回款——給人來得理由和興趣要做好本工程的營銷，必須不同于常規的銷售操作模式。創立“新都市人居理想〞，以促成一流品牌樓盤的市場形象和客戶信心，形成工程于城市的制高點態勢。杜絕平庸，是本工程成功的關鍵。見證一種新都市生活在灃渭的誕生新都市主義的延展品牌是保證，品質是根底，品位是提升品牌品質品位step-1step-2step-3營銷任務表現本工程強勢的產品差異信息建立本工程絕對的市場形象力提升本工程占領市場的品牌內核一個新品，它需要品牌力量做保證。創造一個市場上沒有的高形象就是我們的品牌力量，是保證一切思想可以實現的后盾與根底。在務實消費的市場中，品牌力量更是影響購置信心的重要因素。本案品牌：先期必需以高形象打下良好的品牌根底。品牌力量營銷節奏三步曲·第一步如同每一個品牌都有自己的品牌個性、品牌語言。本案的品牌表征也就是品質個性------新都市主義建筑在品牌力量的保證下完成了形神的高度完美統一。形：新建筑空間，神：新生活方式。本案品質：以新都市居住模式、產品品質形成市場差異化；〔1〕未來新都市核心區住宅〔2〕產品品質〔地段，空間，效勞〕品質個性營銷節奏三步曲·第二步一個或幾個品牌常常掀起一個流行趨勢。本案這個新都市產品，也會如此，吸引那些贊同“新都市生活觀〞品位追求的客群，并會引導更多人了解這種先進的生活方式。本案品位：“新都市生活觀〞是我們貫穿始終的品位追求，為客群營造出獨特的生活方式。品位追求營銷節奏三步曲·第三步三個營銷階段核心點：決戰階段體驗賣點促進銷售核心點：后續階段社區口碑促進銷售美譽度核心點：形象建立展示建立

項目儲客關注度知名度聯想度核心點：正式開盤（開戰）整合傳播拉開序幕認知度促進銷售情景營銷第二階段情景體驗傳播第一階段形象傳播第三階段“新都市〞文化傳播

第二階段產品推介 時間段目標推廣期文化引導形象導入品牌建立現場體驗情感訴求進度拉動品牌提升強勢促銷公關互動品牌銷售慣性銷售Part8評估工程靜態經濟測算地塊稅后毛利潤為9.9億元序號

單量總量總面積339381㎡1土地成本800000元/畝9664.82前期費用30元/㎡1018.1433建安成本1800元/㎡61088.584其他費用:

1)城市基礎設施配套費150元/㎡5090.715

2)室外工程費50元/㎡1696.905

3)其他雜項費用合計估算為50元/㎡1696.9055園林成本50元/㎡1696.9056管理費用（按2-5項費用之和的2%計算）1445.7637不可預見費（按2-6項費用之和的2%計算）1474.6788銷售收入5500元/㎡198809.559營銷費用總銷售額的2%3976.19110銷售稅金及附加總銷售額的5.5%10934.52511稅后毛利潤

99025.44未包含財務本錢以及所得稅工程抗風險敏感度分析項目抗風險敏感度分析項目+30%+20%+10%0-10%-20%-30%土地成本284.78284.78284.78284.78284.78284.78284.78單方建設成本3452.023186.482920.942655.4

單方售價

5500495044003850項目收益1763.22028.742294.282559.822009.821459.82909.82工程土地本錢：80萬元/畝(單方土地本錢約284.78元/㎡)

工程單方建設本錢：901193100元÷339381㎡=2655.4元/㎡

工程單方售價：5500元/㎡上表說明：

在工程售價不變，本錢增加至30%的情況下，工程具備盈利條件；

在工程本錢不變，售價下降至30%的條件下，工程具備盈利條件；

結論：工程抗風險能力較強Part9商業工程要點及建議地理位置分析本工程承接西安城西及西咸一體化的要沖位置，交通便利，城市商業配套上是空白點，適合大型超市建設。業態選址商圈與目標顧客規模商品（經營）結構商品售賣方式服務功能管理信息系統大型超市hypermarket市、區商業中心、城郊結合部、交通要道及大型居住區。輻射半徑2Km以上，目標顧客以居民、流動顧客為主。實際營業面積6000㎡以上。大眾化衣、食、日用品齊全，一次性購齊，注重自有品牌開發。自選銷售，出入口分設，在收銀臺統一結算。設不低于營業面積40%的停車場。程度較高。大型超市的標準優勢劣勢1．地理位置和交通條件：位于城西板塊和灃渭新區的結合部，交通便利，輻射力強，核心商圈消費人群品質較高；2．雙贏：對于開發商和商業經營者來說；1、項目周邊目前項目較少，入住率不高，尚不能形成規模效應。3、公交線路較少機遇威脅1．行業趨勢：灃渭新區正處于快速發展期。各超市連鎖店正在急速擴張中；2．區域內消費力：未來灃渭新區將打造為國際化大都市的核心區域，潛力極大；3．競爭環境：區域商業地產發展較慢，總量較小，周邊缺乏高品質的商業業態，產品形態容易形成差異化；4、城市商業規劃：符合西安市政府商業規劃中鼓勵發展大型超市的規劃布局。1．市場供應量：未來其他項目商業地產供應量，競爭形勢較嚴峻；2、