悅府耀上海象嶼虹橋項目營銷提報

ThepalaceinfluencesShanghai這是一個不同以往的時期！傳統的房產營銷模式已被顛覆！更要以現象級作品成為推動品牌跨越的加速器我們不地價高企，高端化競爭成為必然2016年象嶼攻城略地

豪取數席地王之時象嶼10年，近百萬方開發經驗躍居一線品牌成為必然2007200820102011201220132015濱江453.3萬方收購項目酒店式公寓象嶼都城收購項目低總價別墅+快銷剛需住宅象嶼名城收購項目快銷剛需住宅九亭首個精裝社區象嶼酈庭招拍掛拿地快銷剛需住宅小體量精裝社區象嶼鼎城迪斯尼熱點地王首個象嶼自主研發的低密度社區川沙品質標桿象嶼品城快銷型剛需住宅22萬方精裝大盤2014象嶼大寧悅府中環大寧熱點板塊品質改善型社區象嶼上海年華高成本取地輕奢花間洋房營銷力>產品力2017象嶼虹橋項目第一個地王，創新低密度社區城市寬庭美墅宮廷坡地大宅2012第一個銷冠大盤22萬方ARTDECO精裝誠品20132014第一個“輕奢”洋房在最好的年華遇見你2015構筑幸福人生︱象嶼時光萃精華第一個內中環社區城心盛宴奢裝寬景公館時光研磨匠心之作lovethepeoplewhotreatyouright從“城”到“府”的拔升，象嶼是時候以更高端的“現象級”豪宅進行品牌背書上海現象級豪宅，同策一直在親歷豪宅中的“全優生”12項科技生活引領者首席藝術豪宅單次開盤熱銷40億+南外灘首個奢裝小豪宅淡市下超越市場價格10000+大寧金茂府瑞虹新城華府天地睿園九亭質變——區域占位重構QualitativechangeinJiuting:reconstructionofregionaloccupancy01·交通的改變·商業的改變·城市中心的改變·滬松公路：松江東大門九亭，通往外界的核心通路·九號線：打開了九亭大門，與徐家匯連接，蛻變為七寶下一站·嘉閔高架：九亭與虹橋的距離縮短，隨著大虹橋能級裂變，九亭去徐家匯化01交通的改變九亭一期北段一期南段一期南段二期虹橋北段二期徐家匯13km6.5km嘉閔高架縮短了九亭與虹橋的距離逐步去徐家匯化，向大虹橋發展徐家匯中央活動區直線13km，自駕30min，軌交35min松江九亭松江南站九亭站徐家匯楊高中路世紀大道九號線松江新城站七寶站七寶-閔行副中心直線3.5km，自駕10min，軌交20min九號線的開通使九亭以徐家匯為重心蛻變為七寶下一站松江東大門七寶下一站國際大虹橋滬松公路1條9號線，打破了九亭的閉塞，將徐家匯快速連接,嘉閔高架，更帶來立體化的出行觸角，實現與大虹橋的交通聯動9號線嘉閔高架·早期九亭商業以低端街商為主，商業配套十分匱乏·隨著幾個商業項目的相繼入市，九亭商業配套升級·伴隨著商業的升級，九亭內部界面也發生了翻天覆地的變化02商業的改變整治后花卉市場整治后吳家浜滬松高架拆除地塊城市亂五違四必2016年至今拆除210萬平方米違法建筑+無證建筑環境差九科綠洲規劃20多平方公里屬于九亭鎮，目前已完成土方地形造型40萬m3，喬木種植5000余株以及部分下木、草坪和道路基礎工作交通堵十項道路工程新增滬松高速、軌交開通、電車規劃、干道整修九亭內部發生了翻天覆地的變化，交通整修，嚴格拆遷，生態環境改善1500畝生態公園生態綠地新植樹苗貝尚坊：4萬方西班牙風格臨街商業街區，2010年6月已開業；九亭中心：30萬方商辦綜合體，涵蓋3.7萬方shoppingmall，預計18年年底開業；旭輝豐祿純真中心：總建筑面積約14.3萬方，集大型MALL（購物中心）、星級酒店、智能辦公和LOFT多種業態于一體，4.1萬方大型MALL,將引進保利3D影院等；項目配比中主力店35％，餐飲35%，服務18％，零售12%，打造“定位品質生活家”概念的九亭首個大型綜合體，已于2016年12月開業。九亭中心旭輝豐祿純真中心貝尚坊三大商業中心，50萬方商業旗艦相繼問世板塊商業能級持續刷新大規模商業開發，升級的配套環境，使九亭具備時尚都會元素與虹橋的近距離，使區域級的商業聯通升級具備城市級的商業節點。12號線9號線研究路線T6線滬松高架綠色森林氧吧休閑都市水岸生態科普園區九科文體中心花卉景觀中心九亭文化廣場九亭中心純真中心松江區醫院嘉閔高架5km1.5km3km佳預商城貝尚坊·曾經的上海，以人民廣場為中心，環狀發展·如今的上海，隨著城市規劃發展，形成多中心化格局·虹橋的能級和定位，使得虹橋區別于其他副中心，成為城市新中心03城市中心的改變曾經的上海，以人民廣場為中心，環狀發展如今的上海，隨著城市規劃發展，形成多中心化格局上海的2040規劃文件中的規劃4個城市副中心：分別是虹橋、莘莊、川沙、吳淞地區（與中心城共同發揮全球城市核心功能）區別于其他的城市副中心，作為世界化超大交通樞紐和世界超大會展中心的大虹橋，大虹橋之于上海更高于上海國家會展中心總投資230億，是全球最大會展中心。周邊20萬方商業，每年幾十場大型展覽，號稱“永不落幕”的世博會。醫療配套上海新虹橋國際醫學中心，總面積約100公頃，投資規模約100億元，一期將有法國NOALY婦產醫院、百匯國際綜合醫院、復旦兒童醫院、韓國白家美萊整形等十余家醫療機構入駐，上海名醫門診、大視光中心等高端診所，都將于2016年年底投入運營。國際學校十余所國際學校云集，滬上教育品牌展示基地，英、美、德法、新加坡、韓國學校，蒙特梭幼兒園、摩根亨利幼兒園、臺商子女學校、新世界外國語學校等。高端酒店十余家五星級高端酒店云集，洲際酒店、金臣凱悅酒店、朗豪酒店、萬麗酒店、英迪格酒店、麗笙酒店等。高階商業風尚天地國際生活重心、西庭網球俱樂部、大都會俱樂部、銀濤高爾夫俱樂部、佘山高爾夫俱樂部。虹橋交通樞紐實現軌、路、空三位一體的超級模式，比肩歐洲交運流量最大的法蘭克福機場綠色生態新建建筑達到100%國家級綠色標準，三星級綠色建筑超過50%。華翔、迎賓、云霞、天麓四大綠地已全部建成，公共綠地新增56公頃，總面積相當于陸家嘴綠地面積的6倍。知名企業2014年至今，商務核心區內新增企業217家，合同外資4.6億，已吸引了羅氏診斷、殼牌石油、格蘭富、基恩士、中國平安、長江商學院、伊頓國際教育集團等知名企業簽約入駐。虹橋作為長三角26座城市的核心，將成為第六大世界級城市群的發起點，世界進入虹橋時間虹橋北美五大湖城市群美國東北部大西洋沿岸城市群英國中南部城市群歐洲西北部城市群日本太平洋沿岸城市群中國長三角城市群中心城區虹橋江橋華漕徐涇莘莊七寶九亭南翔安亭佘山洞涇新橋趙巷商務-生產研發商務-人居商務-人居商務-人居會展-商務科創-人居5KM10KM15KM嘉閔高架九亭如何脫穎而出？多中心發展的格局之下，大虹橋的規劃能級和國際定位，使其成為城市新中心與世界毗鄰。板塊九亭徐涇七寶莘莊華漕江橋功能科創-人居會展-商務商務-人居商務-人居商務-人居商務-生產研發規劃南虹橋科創中心西虹橋商務成長區閔行副中心城市副中心南虹橋商務拓展區北虹橋核心區與虹橋核心直線距離6.5km5km5km11km3.2km7km人口30萬人13萬人28萬人28萬人19萬人26萬人配套商業、生態、交通等逐步升級老牌別墅板塊，配套不足配套逐步完善配套齊全老牌產業板塊，整體配套老舊商業僅萬達，板塊整體界面較差代表項目本案（待售）貝尚灣（在售）象嶼名城（售罄）萬科天空之城（待推）葛洲壩虹橋紫郡公館（待售）萬科城市花園（售罄）TODTOWN天薈悅麓（待售）金輝海上銘著（待售）西郊河畔花園（售罄）龍湖天璞（待售）PK優勢人口優勢科創功能定位且新盤優勢交通距離優勢人口及新盤優勢交通距離及配套優勢九亭的未來------環虹橋最有潛力的人居板塊在虹橋眾多輻射區中，我們的機會在于明確自身科創人居的功能定位，憑借人口&交通&配套優勢，與其他板塊做區分，1條9號線，打破了九亭的閉塞，將徐家匯快速連接,，嘉閔高架，更帶來立體化的出行觸角，環虹橋皆可通達。大規模商業開發，升級配套環境，使九亭具備時尚都會元素。與虹橋的近距離，使區域級的商業聯通升級具備城市級的商業節點。九亭區位占位重構多中心發展的格局之下，大虹橋的規劃能級和國際定位，使得區別于其他副中心，成為城市新中心與世界毗鄰，而九亭憑借人口&交通&配套優勢力作虹橋最有潛力人居板塊。人口基數雄厚商業配套升級近距離聯通虹橋享大虹橋“地利”我們面臨的市場競爭有哪些？市場競爭——挑戰下的機會Marketcompetition-theopportunityofchallenge02三個挑戰，對應三個機會從2016年-2017年上海調整政策出臺的發展脈絡來看，有兩個明顯的特點：一、房地產市場調控是中央宏觀經濟調控的整體布局，上海收緊調控是政策使然，絕非偶然；二、政策層層加碼，力度空前，價格受限嚴重，短期無突破可能限購限貸升級，首套首付提高至35%，二套普通50%，非普通70%限購限貸申請預證周期延長，項目價格受到強硬干預，新增供應價格折損嚴重預證加強商品住房用地交易資金來源監管，資本市場資金禁止進入土地市場資金新開盤商品住房采取由公證機構主持的搖號方式公開銷售，嚴格落實購房實名制銷售監管升級限價公證挑戰一|宏觀調控升級化層層調控，行政干預強硬，短期無反彈可能泛區域公寓產品全面高端化，同質競爭圍合核心競品龍湖天璞萬科天空之城葛洲壩虹橋紫郡公館金輝海上銘著TODTOWN天薈悅麓仁恒西郊花園貝尚灣標簽高密度景觀人文、TOD智能、科技生態、美學智慧、TOD生態、配套建筑景觀戶型80㎡/2R100、117㎡/3R89㎡/2R99、120㎡/3R113-136㎡/3R170-186㎡/4R95、130㎡/3R103-177㎡/2-3R94㎡/2R147㎡/3R，162㎡/4R98-113㎡/2R128-144㎡/3R174㎡/4R裝修精裝（減配）報價8000元/㎡（減配）報價8000元/㎡精裝精裝報價4500元/㎡精裝配套7600㎡鄰里中心、智能安保體系、私人管家服務自持近10萬方商業依托大虹橋繁華成熟商業、酒店和國際醫療機構等緊鄰軌交莘莊站，坐享仲盛廣場、龍之夢、天空之城等城市配套資源地鐵上蓋，自身涵蓋14萬㎡的商場、2萬㎡的酒店近6000㎡的超大下沉式會所，周邊擁有多所國際學校與商業中心

會所、泳池、自帶商業品牌龍湖萬科中國葛洲壩地產金輝地產上實城開仁恒總泉規劃Ago市場關注低、量少、價低Future品牌強勢、市場熱議、量多、產品同質挑戰二|公寓競爭高端化競品均在17-18年集中入市，同期分流競爭激烈龍湖天璞萬科天空之城葛洲壩虹橋紫郡公館金輝海上銘著天薈悅麓仁恒西郊花園泗涇徐涇九亭七寶莘莊華漕江橋青浦北部趙巷中駿地塊格力地塊融創地塊貝尚灣5.06.07.08.05月6月7月8月9月10月11月12月2018單位：萬元本案一期葛洲壩仁恒貝尚灣龍湖天璞一期天薈金輝海上銘著中駿地塊萬科二期融創地塊龍湖天璞二期龍湖天璞三期本案二期挑戰二|公寓供應集中化注：泗涇格力地塊預計2018年無法上市競品等級樓盤名稱規模可售存量未售貨量預計開盤/加推時間主力總價（萬元）后續推案計劃核心競品貝尚灣55萬12套456套17年上半年公寓500-870，別墅1200前期房源已經售完，后期房源推出時間待定。核心競品仁恒西郊花園24萬41套（已有預證，備案價5-5.5萬）約440套左右17年4-5月580-800目前待推，預計二季度加推，主推140㎡/3R及90-100㎡/2R，預計5.5-6萬/㎡核心競品葛洲壩虹橋紫郡6.2萬-

286套17年5月700-1000目前樣板房針對意向客戶開放，預計5月開盤，第一批房源全部已被內定核心競品龍湖天璞雅筑16.3萬-

1640套17年5月450-700一期預計5月開盤，售價6.2萬/㎡，推出300余套；二期預計下半年加推，約600余套，80-120㎡為主；三期預計18年入市，約500余套，160-170㎡為主干擾競品萬科天空之城二期44萬（住宅25.4萬）-1941套18年年初550+萬科天空之城分三期開發，一期已售罄，二期三期信息待定干擾競品金輝海上銘著9.9萬-

652套17年下半年660-1000樣板房3月開放，預計下半年開盤干擾競品TODTOWN天薈悅麓70萬（住宅9萬）-

525套17年下半年750-1400樣板房3月底推出，預計今年下半年開盤干擾競品中駿地塊2.4萬-

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預計18年入市-

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干擾競品格力地塊5.2萬-

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預計19年入市-

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干擾競品融創地塊7.8萬-

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預計18年入市-

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合計265套5940套長線競爭對標，內有貝尚灣，外有龍湖天璞挑戰二|公寓供應集中化下有小聯排、上有一二手平層公寓，兩極分流表：泛區域二手平層公寓代表項目M9仁恒西郊花園147-162㎡3-4房葛洲壩紫郡公館135-177㎡3-4房貝尚灣128-174㎡3-4房天薈153-174㎡3房金地都會藝境102-140㎡聯排600-800萬之間新城上坤樾山115-140㎡聯排660萬起金地璽華邨108-142㎡聯排預計5.8萬/㎡··一手平層一手聯排龍湖天璞160-170㎡4房區域年代4R代表項目面積總價九亭2008-2018143-170600-780貝尚灣九城湖濱國際三盛頤景園七寶2006-2010138-162850-1000萬科城花新園皇都花園古美羅陽2006-2012126-188710-1200萬源城江南星城靜安新城2004168-169800-1400歐風花都金匯2006-2015141-219800-1300錦繡江南風度國際航華2003150-189740-840新明星花園龍柏2004150-207900-1100中祥龍柏苑挑戰二|疊墅競爭兩極化現有配套雖齊但能級偏低，尤其是教育醫療層面配套數量能級代表醫院1公立二級乙等松江區中心醫院九亭分院幼兒園5+民辦幼兒園星晨幼兒園上海加華藝術幼兒園上海迪生雙語幼兒園上海啟星幼兒園公立二級九亭鎮中心幼兒園（一園兩部）小學2公辦小學九亭小學九亭第四小學中學1公辦初級中學九亭中學1民辦高級中學上海大學附屬外國語中學挑戰三|現有配套低端化2017年4月27日，瑞虹新城悅庭加推232套房源，均價10.3萬元/㎡加推當天基本售罄2017年Q1，成交40套房源成交面積0.78萬方，均價10.7萬元/㎡金額8.35億元2017年Q1，成交38套房源成交面積0.99萬方，均價11.6萬元/㎡金額11.48億元日光盤持續頻繁出現一季度，多盤入市，雖然價格較預期有所折損，但在價格不低的情況下成交驚人，日光盤現象仍在；政策消化期過后，客戶對市場預期并未降低，反而越發高企嘉定金地世家徐涇萬科天空之城浦東萬科海上傳奇2017年1月22日首開，推出210套房源均價4.38萬/㎡，低于早期5萬/㎡市場預判開盤當天基本售罄2017年3月4日首開，推出348套房源均價6萬/㎡，低于早期7萬/㎡市場預判開盤當天基本售罄，去化率高達95%以上2017年3月18日加推，推出276套房源均價6.7萬/㎡，低于周邊市場均價開盤2小時售罄閘北中糧天悅壹號綠地世紀城虹口瑞虹新城高端產品抗跌性強，升值潛力大，固有優勢明顯高端市場潛力依舊，客戶熱情不減單價10萬+高端項目其蓄客量較大，市場對此類產品需求仍在另一個方面看，高總價項目的高性價比也拉動了項目去化的速度機會一|市場預期未降溫政策消化周期趨短，客戶熱情不減，預期高企“地王”重塑區域價值，基礎已定，價格有支撐板塊地王名稱預計住宅單價（萬/㎡）嘉定新城西上海嘉定新城地塊5.5+金茂&建發嘉定新城地塊沖擊7.0江橋江橋龍湖天璞6.0-6.5徐涇葛洲壩紫郡公館5.5+首創徐涇地塊6.0+中駿徐涇地塊7.0+泗涇格力/融創泗涇地塊5.5-6.0松江新城合景泰富松江新城地塊6.0+莘莊天薈/金輝海上銘著7.0+西上海價值重塑，5.5萬/㎡托底本案將具備更安全的定價空間5.5-7.0萬

5.5-6.0萬

5.5-7.0萬

未來2年西上海地王所在板塊主力住宅項目單價分布圖嘉定新城泗涇徐涇6.0-6.5萬江橋6.0萬松江新城軌交17號線（待開）M9M2M11莘莊九亭7.0萬機會二|價格基礎有支撐沿9號線上游板塊，傳統導客區域，供應空窗期漕河涇無新房供應徐匯無新房供應七寶無新房供應九亭唯一供應M9機會三|局部競爭空窗期各戶型面積段緊湊，較之競品，總價更可控類別本案貝尚灣龍湖天璞萬科天空之城（17年無競爭）葛洲壩紫郡公館仁恒西郊花園金輝海上銘著TODTOWN天薈悅麓競爭力2房7598-1118089/94/103面積最小總價優勢強3房95138100、11799113-13814795、130153-177面積最小總價優勢強4房120174160-170（二期）120170-186162、223//面積最小且稀缺總價優勢強疊加114-135///////供應稀缺價值最優機會三|產品總價可控性價格基礎有支撐機會二局部競爭空窗期機會三產品總價可控性機會四市場預期未降溫機會一享“天時”，機會>競爭如何更精準的認知客戶？求客戶演變——階層需重塑Customerevolution-reshapingclassneeds03·客戶洞察·價值訴求兩條交通主線組成三角形客戶池深耕型客戶九亭區域原住民地段基本無抗性，分戶/置換改善需求上游板塊擠壓客購買力強，品質置換為主攻克型客戶搶奪型客戶大虹橋產業客產品需求覆蓋面廣，但同時選擇余地大，需定點搶奪9號線嘉閔高架九亭虹橋商務區徐家匯長寧七寶漕河涇客戶〡地圖以區域地緣客、上游擠壓客和產業關聯客三類客戶群體為主ONE區域地緣客九亭原住民原本就居住在九亭區域的居民，習慣了這邊的生活方式，分戶或二次置業等，有濃郁的地緣情結，最易抓取、抗性最小THREE產業關聯客大虹橋片區他們來自全市，因大虹橋產業吸附，工作在該區域，地緣依賴性相對較弱，有過一次或以上置業經驗，再次置換，追求地段潛力，更強調尊享生活品質TWO上游擠壓客七寶、漕河涇、徐家匯、長寧居住在七寶、漕河涇、徐家匯、長寧等上游板塊，因上游供應稀缺，價格擠壓而外溢的客源，區域內無房可選，縱深順延后選擇本項目客戶〡定位客戶〡屬性概述需求戶型年齡結構區域分布家庭結構置業邏輯關注點75㎡/2房25-45區域剛需剛改及分戶；上游板塊及全市機會型客戶夫妻二人為主首置/分戶/婚房/養老總價、交通、增值空間95㎡/3房25-35本區及上游板塊置換客群小夫妻/一孩置換/改善功能、品質、教育120㎡/4房30-40區域二手置換客群；徐家匯、漕河涇、虹橋等區域的置換客群和企業白領二孩/三代同堂品質及功能改善學區、地段、品牌、社區品質、細節打造114-135疊墅/3-4房35-45區域內部高端改善客；徐家匯、漕河涇、虹橋等區域企業高管；二孩/三代同堂尺度+功能+品質+物業類型改善社區品質、地段配套、居住品質、未來升值前景、附贈、物業分產品戶型的客戶樣本描摹客戶〡心理洞察物質之外，對生活之美有更高要求自我價值尋求自我身份與價值認同追求便捷生活功能完善生活配套追求健康生態環保追求休閑休憩調性追逐時尚科技智能WHOJIDNIVFKBNWEINVIEDNVWIVANFHNCIWEOHFNIOEF42FGWG城市中產

新貴階層繼續理想的路上，追逐內心所享適我的，才是我所愛熱愛旅行、關心公益，也越來越注重自己與家人的健康。對潮流和前沿時刻靈敏對藝術與時尚獨有追求客戶〡總結感性理性EmotionalRational生活品質提升有社交、有品位懂時尚、懂美學更小資的生活方式前沿、潮流地段好，交通便捷配套完善，滿足生活考究細節，注重景觀關注功能及附贈看中增值空間我們的客戶不僅需要理性的居所

更需要一種精神的兌現他們用心

兌現的，是人生之“悅”。有能力讓生活更從容，有格局讓未來更靠近掌控自己的人生，用能力兌現“夢想”人生前半程的艱辛奮斗，起伏中的鍥而不舍都會在某個時間點，兌現為“豐盛”兌現人生兌現承諾攜手走過半生的家人，逐漸長大成人的兒女是時候，將承諾兌現為“幸福”兌現生活兌現人生之“悅”/就在而當“象嶼”遇見“虹橋”是客戶的兌現，也是品牌的兌現象嶼·虹橋悅府經歷浮沉之后的平步青云人生中場，擁事業有成當下，就是最好的時光人生漸入佳境時訴求〡精神屬性—對話客戶/推廣主題—悅，享人生有家人陪伴、有能力擔當、有理想不滅，兌現人生之悅營銷主張——獨特的價值體驗Marketingproposition-uniquevalueexperience04·項目價值體系·營銷展示與推廣既有價值①|稀缺型低密社區一期#9#10#11#12#13#14#15#16疊加#2#1#3#4#6#5#7#8公寓首開樓棟120㎡戶型5F多層75㎡戶型95㎡戶型商業變電站戶型配比類別房型面積段(㎡)套數套數比高層2R2T1W7511214.8%3R2T2W9537749.7%4R2T2W12010013.2%疊加下疊135689.0%中疊120689.0%上疊114344.5%合計759100%首開#9-12樓（共計271套）及1棟疊加#2樓（20套），公寓首推大戶型（120㎡4R及95㎡3R），后期將加推#14-16樓，其中#14樓均為75㎡小戶型。本案為低密度社區，由75-120㎡的高層公寓和114-135㎡的疊加別墅組成，稀缺型疊加別墅將是本案強勢賣點之一既有價值②|傳統新古典搭配稀有新亞洲的建筑立面風格疊加立面：新亞洲高層立面：簡約新古典以優質品質真石漆為用材，彰顯公寓簡約新古典、疊加新亞洲風格既有價值③|現代藝術+簡雅時尚風格社區景觀環境售樓處前廣場繽紛種植池伴亭路綠化帶端景景墻會所入口中心水景宅間景觀宅間園路通過打造商業區廣場繽紛種植池、宅間意境端景景墻、伴亭路綠化層次感等，實現項目具備藝術氣息的簡雅現代時尚住宅風格既有價值④|精適高層公寓+高附贈疊加別墅全贈送半贈送A1戶型中間套：95㎡（3R2T2W）3.6m2.9m3.4mB1戶型邊套：120㎡（4R2T2W）4.0m3.1m3.7m2.8m2.9m3.4m下疊（135㎡，4R3W，送地下室+庭院）庭院挑空地下1層1F2F中疊（120㎡，4R3W，送地下室+庭院）3F4F上疊（114㎡，3R3W，送閣樓）5F6F下疊：135㎡，4R3W，南庭院（約33㎡），南地下室（約35㎡）；中疊：120㎡，4R3W，北地下室（約30㎡）；上疊：114㎡，3R3W，閣樓（約60㎡）地下1層備注：競品具體分析見附件2對比競品，本案既有產品價值不夠突出，需尋找核心價值標簽產品本案龍湖天璞萬科天空之城葛洲壩虹橋紫郡公館金輝海上銘著TODTOWN天薈悅麓仁恒西郊花園貝尚灣物業類型公寓+疊加別墅全高層公寓高層公寓+商業+辦公全高層公寓全高層公寓高層公寓+商業+辦公全高層公寓公寓+聯排別墅☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆建筑立面新亞洲&新古典風格現代新古典大面積玻璃結合金屬紐約大都會貝氏事務所現代風格新古典主義現代典雅風格☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆景觀現代藝術+簡雅時尚風格約7萬方高密度景觀三軸規劃景觀貝爾高林出品AECOM設計MartinIilbert設計中央景觀區，法式特色園林景觀5大建筑景觀組團☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆戶型75㎡/2R、95㎡/3R、120㎡/3+1R、114-135㎡/疊墅80㎡/2R100、117㎡/3R89㎡/2R99、120㎡/3R113-136㎡/3R170-186㎡/4R95、130㎡/3R103-177㎡/2-3R94㎡/2R147㎡/3R，162㎡/4R98-113㎡/2R128-144㎡/3R174㎡/4R☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆精裝精裝精裝（減配）報價8000元/㎡（減配）報價8000元/㎡精裝精裝報價4500元/㎡精裝☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆物業復瑞物業龍湖物業萬科物業葛洲壩物業金輝物業-仁恒物業豐柏物業☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆會所約500㎡7600㎡鄰里中心無有會所泛會所無6000㎡下沉會所會搜☆☆☆☆☆☆☆☆-☆☆☆☆☆☆☆-☆☆☆☆☆☆☆☆商業配套名城一期和本案底商商業配套會所自持近10萬方商業靠近虹橋商圈靠近莘莊商圈自身涵蓋14萬㎡的商場、2萬㎡的酒店靠近虹橋商圈自帶商業☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆項目定位：首席藝術豪宅“Thegallery—大師的院子”藝術園林景觀8位大師油畫為載體打造畫廊園林體系經典案例啟示|瑞虹新城悅庭現代藝術家的定制藝術作品植入項目產品中鄭路的《悅石》、彼得沃德克的《喜悅》、師進滇的《蝶戀花》藝境會所實景呈現：開設“TheClub—悅庭匯”“The—悅空間”藝術圈層品鑒，打造上海首個藝術主題會所經典案例啟示|瑞虹新城悅庭TheClub-悅庭匯——高端圈層TheClub悅·庭匯：與頂級會所運營機構合作，為VIP客戶提供定制服務。悅·宴：頂級定制私宴空間。TheSpace-悅空間——藝術空間TheSpace悅·空間：定期舉辦藝術展覽，與簽約藝術家合作定期開展藝術分享會。cafédelu藝術咖啡廳：與品牌咖啡機構合作，打造藝術咖啡廳。項目定位：首席藝術豪宅瑞虹新城的啟示感性定位落位理性產品，逐漸贏得客戶認同，形成鮮明的項目標簽樹立一場生活與藝術的對撞！首席藝術豪宅而本案如何對味目標客戶？又如何落位產品理性訴求？項目核心價值標簽精致社區極致細節雅致生活人生之悅，“享受”即在當下“美”，即眼界“致享美學”——極致之享，即人生的境界國際虹橋，土地資源的要求象嶼·虹橋悅府精致客戶階層改變帶來生活眼界的改變高房價時代對空間尺度的“厘米化”要求智慧科技發展已改變生活形態，房企的前瞻性眼光決定領跑的姿態“致享美學”的落位實現國際+|致享會所以運動和聚會為開放式的圈層交流平臺，構建“第二客廳”建議規劃健身房和可變多功能廳（與酒店合作，提供業主聚會、兒童生日宴、KTV等多功能服務）健身房多功能廳精致+|悅享商業商業以“小衡山路”為范本，打造設計感十足的時尚街區包含便利店、洗衣店、咖啡店、酒吧、生鮮超市、四點半學堂等，早期可在商鋪外玻璃貼上效果圖，提前呈現未來的商業氛圍，后期接入社區APP服務，提供網上預約、點單、付款、售后等業主會員尊享服務24小時便利店自助洗衣房咖啡店酒吧早期商業外貼圖四點半學堂精致+|奢藝大堂每個樓棟的公共空間利用燈光和小品打造成不同主題的現代簡約風格，形成差異與統一共存的設計美學感一種風格的入戶大堂、樓梯間和走道，利用不同顏色的燈光和小品打造成不同主題的風格精致+|精裝車庫創意精裝地下車庫，細節打造精致生活創意色彩標識不同樓棟車位·大小車專屬車位·創意畫作裝飾智能+|公共部位6個社區人性化細節，融合智能和藝術設計，盡顯智慧美學戶外充電裝置兒童洗手臺一體桌椅社區夜光漫步道寵物栓高低組合座椅（座椅下可儲物）8個戶內適我化細節設計，將智能&智慧美學融入生活升降插座讓插座使用更加便捷淋浴器花灑調節器根據身高調節花灑高度下垂式插座讓洗衣機完全靠墻，且避免進水隱患阻尼強度調節為方便不同人群使用，櫥柜五金件設置可調節阻尼錫紙水槽柜水槽柜的底版用錫箔紙貼滿，防止水槽漏水導致柜體發霉電熱毛巾架根據身高調節花灑高度旋轉儲物柜合理利用轉角空間衛生間抽屜插座方便吹風機等電器的使用公共部分衛生間&廚房智能+|適我細節定制化硬裝和軟裝方案，匹配不同客戶需求，使客戶體驗定制美學采用不同品牌的裝修材料和顏色設計設置多重硬裝裝修，后期客結合同策軟裝業務，為客戶提供個性化的裝修服務精致+|個性精裝智能+|機器人管家結合社區APP，實現家居智能化引入智慧家居系統，利用機器人和手機APP達到遠程控制功能，突破傳統APP控制首創機器人智能管家國際虹橋·致享美學社區致享美學——居住的兌現悅享人生——生活的兌現象嶼虹橋悅府致享社區生活配套網絡社區商業的升級與服務社區園林規劃的致享體驗社區業主“悅友圈”交友平臺致享云服務物業體系象嶼幸福生活細節物業服務象嶼五大社區服務體系致享機器人居住體系陪伴智能機器人服務的引入系列智能化居住功能我們用心的兌現建筑致美新亞洲建筑風格、歷久彌新精工品質，匠心呈現生態致美幾何藝術與功能體驗結合的園林之美低密居住社區，生態空間之美戶型致美75平方米精致公寓95-120平方米雅致美宅114-135平方米別致悅墅精裝致美高端家裝品牌的精致享受貼心的適我化裝修細節設計-項目價值點落位-—項目定位—國際虹橋·致享美學社區上海向西，用心之作，兌現人生的美學之享極致/雅致/別致用不斷的創新，來定義上海以西象嶼虹橋悅府——致享美學社區，虹橋榮歸于此，悅府成就于此推廣展示活動為城市中產/新貴階層帶來一場獨特的“致享美學”營銷體驗Ⅰ象嶼的美學致享·象嶼品牌的幸福美學Ⅱ悅府的美學致享·唯此悅府的體驗美學

Ⅲ人生的美學致享·真正適我的生活美學致享美學營銷〡路徑HPROMISEOFHAPPINESS

致享·象嶼的美學兌現幸福的承諾路徑①營銷推廣這是一場象嶼與業主的幸福兌現“象嶼再九亭”品牌推廣運營“象嶼構筑幸福”老業主計劃兌現幸福的承諾落位產品國際虹橋·致享美學社區75-134平方米2-4房，全齡段的戶型打造落位客戶更優質的生活享受自住改善、子女首置、父母養老，全生命周期的購房需求就在象嶼·虹橋悅府Step1系列品牌公益行·2017年6-7月，以公益形象進入九亭Step21場品牌發布會·2017年8月初，悅府正式亮相Step1象嶼社區鄰里節·2017年6-7月，舉辦3場社區鄰里節Step2“象嶼會”鄰里平臺·同步啟動老業主交友平臺推廣〡邏輯全齡段的戶型打造滿足全生命周期的購房需求入滬10年的象嶼，需要一次品牌的全面升級與市場認同象嶼·虹橋悅府，再九亭、在虹橋、耀上海！Step1系列品牌公益行·2017年6-7月，以公益形象進入九亭Step21場品牌發布會·2017年8月初，悅府正式亮相“象嶼再九亭”品牌推廣運營【活動時間】2017.6月中旬-7月中旬【活動地點】九亭區域主要路口、9號線主要地鐵口公益系列一：象嶼送清涼，九亭區域內的社會關懷，傳達品牌幸福生活理念“象嶼再九亭”品牌推廣運營品牌公益行：以公益形象走進九亭，以品牌公關事件先行發聲！公益系列二：少兒讀書行，九亭區域內的教育關懷公益活動，關注孩子教育【活動時間】2017.6月底-7月底【活動地點】九亭區域的23所幼兒園、7所小學、4所中學幸福的溫度象嶼再九亭再九亭，在虹橋！時間：2017年8月初對象：媒體、老業主、公司高層發布會亮點：品牌理念輸出：象嶼“幸福生活細節”的美學生活愿景——品牌宣傳片、品牌白皮書、品牌成長故事演繹悅府2.0發布：象嶼·虹橋悅府正式亮相——“致享美學”社區概念輸出、致享伙伴戰略合作“機器人”定制開發計劃VVIP客戶之夜：邀請陪伴象嶼成長的老業主參與，共話人生故事“象嶼再九亭”品牌推廣運營品牌發布會：借勢象嶼品牌的項目正式亮相，線上推廣集中引爆！象嶼“致享美學”發布會線上邀請函發布悅府線上360°虛擬社區互動游戲上線推廣平臺

1

官方微信——6月啟動、預熱“致享美學”人物專訪片拍攝品牌發布會現場直播

推廣平臺

2

電視媒體——7月集中、造勢地產、時尚、科技、金融等多元化網絡媒體覆蓋優選搜房網、新浪網圍繞品牌發布做軟文專題炒作

推廣平臺

3

網絡媒體——全程跟蹤、全覆蓋持續兩個月，一場集中于象嶼品牌發聲的媒體推廣引爆，讓上海再識象嶼！①象嶼十年感知幸福的溫度品牌發展對味象嶼老業主人生故事②科技致美，未來生活藍圖探討未來的致享生活發展，智能機器人合作③象嶼·虹橋悅府的首次發布國際虹橋的發展潛力，致享美學社區傳播內容挖掘

“象嶼再九亭”品牌發布會推廣時間：6月中-8月中“象嶼再九亭”品牌推廣運營品牌發布會：借勢象嶼品牌的項目正式亮相，線上推廣集中引爆！攜手象嶼10年的同策，覆蓋象嶼最全的老業主資源充分挖掘象嶼老業主“全齡段生命周期”的購房需求Step1象嶼社區鄰里節·2017年6-7月，舉辦3場社區鄰里節Step2“象嶼會”鄰里平臺·同步啟動老業主交友平臺“象嶼構筑幸福”老業主計劃利用象嶼老社區資源，開展象嶼鄰里節，挖掘老業主、老帶新客戶【活動時間】2017.7月中旬-8月中旬【活動地點】象嶼品城、象嶼都城、象嶼名城【活動內容】

“社區納涼活動”的形式，開展啤酒美食薈、露天電影欣賞、鄰里物品置換、小品表演、抽獎等活動【物料需求】項目小禮品、手提袋等宣傳物料【推廣傳播】象嶼官微+區域短彩信推送憑條+區域內微信KOL對活動進行傳播，活動中植入項目信息傳播【拓客結合】通過與教育資源的合作對區域內家庭客戶進行覆蓋“象嶼構筑幸福”老業主計劃象嶼社區鄰里節：象嶼走進社區，幸福生活細節的品牌體驗營銷。“象嶼構筑幸福”老業主計劃象嶼會：老業主鄰里交友平臺，幸福生活細節的圈層營銷。“一封家書”——象嶼會召集象嶼會鄰里活動象嶼福利鄰里交友象嶼鄰里節【家書內容】邀約加入象嶼會，免費參與象嶼社區鄰里節；同時告知悅府項目啟動，輸出項目入市信息【線下發放】制作完成“一封家書”，到象嶼社區信箱投遞，同時選擇社區意見領袖上門派送【線上配合】官方微信同步發布，通過線上業主送禮活動做老業主關懷業主圈層私宴重公關,輕硬廣，打一場真正“走心”的營銷戰役推廣〡媒體策略人生漸入佳境時“理想、情懷、感悟……”，尋找與他們的情感共鳴，實現與目標人群的平等對話媒體選擇30%戶外廣告投放30%電視+網絡+雜志40%新媒體投放虹橋區域為主、長寧及徐匯市區為輔形象占位、品牌立勢媒體投放占比媒體投放建議媒體投放目的地產類電視及網絡媒體+高端雜志投放視頻傳播、價值解讀微信KOL、高流量App的選擇性投放公關造勢、口碑營銷推廣〡話題示例當人生漸入佳境時不俯首、不貼耳漸明愛恨、漸知苦樂正值黃金之年、正當時代之先······漸入人生佳境致享美學生活“人生中場，不妨停下來看風景”對味目標客群的人生狀態內容概要：以視頻的方式拍攝一段人生故事題材，傳遞項目生活理念傳播平臺：地產天下、第一地產等地產類電視媒體推廣〡話題示例他們說，“怎么算成功？別問別人，問自己。“他們說，“多一個朋友不是多一條路，是多一份知心相交。“他們說，“再忙都要記得陪孩子、陪家人，他們是你最需要守護的人。”他們說，“路還很長，還有太多美好的、新鮮的、刺激的事物等待著去發現。“······“我們說，這就叫致享美學！”對味目標客群的處世哲學內容概要：老業主采訪的方式切入，從目標客戶角度去解讀致享美學傳播平臺：今日頭條APP、“這里是上海”微信公眾號推廣〡創意示例線上360°虛擬社區模擬項目呈現后的智能社區體驗，形成用戶可互動參與的H5社區游戲在線上發布“致享美學”系列微視頻發布制作系列微視頻解剖項目內涵，用于朋友圈傳播“象嶼會”的線上召集以老業主為基礎建立象嶼“象嶼會”平臺，提供各類活動組織、召集、體驗服務“致享美學”社區召集令象嶼虹橋悅府致享美學社區“致享美學”線上360°虛擬社區發布路徑②營銷展示DTHELIFEYOUDREAM致享·悅府的美學兌現夢想的生活陣地接待儀式感極致的“首印”效應悅府定制咖啡館雅致的服務體驗悅府美學生活館別致的樣板生活展示兌現生活的夢想，給你夢想的生活，就在象嶼·虹橋悅府！象嶼遇見虹橋悅府2.0“致享美學”展示體驗唯此悅府的展示接待體系

展示〡亮點一場專屬于悅府的“致享美學”看房體驗01陣地內異形圍擋、道旗、氛圍營造02售樓處入口外模接待崗03看房動線女騎士儀仗隊05智能機器人帶看，美學生活體驗04悅府高定咖啡，頂級咖啡師打造展示〡動線極致的“首印”效應——陣地的整體形象包裝展示陣地〡接待儀式感項目形象出街、商業氛圍包裝01陣地內異形圍擋、道旗、氛圍營造

沿街商業氛圍營造入口藝術雕塑展示異形圍擋、道旗包裝

展示服務〡接待儀式感極致的“首印”效應——售樓處入口形象崗聘請外模做入口形象崗，高規格的禮賓接待02售樓處入口外模接待崗展示服務〡接待儀式感看房動線中由女騎士騎馬做服務接待項目體驗03看房動線女騎士儀仗隊精致的接待儀式——看房動線的貴族式體驗雅致的服務體驗——悅府咖啡館品鑒展示體驗〡悅府咖啡館在售樓處開辟專屬咖啡館區域邀請頂級咖啡師為悅府定制專屬咖啡現場不定時開展咖啡美學品鑒悅府高定咖啡，精美現場烘焙04進入售展中心的那一刻，“悅香”撲鼻而來~展示體驗〡美學生活館別致的樣板生活——悅府美學生活館將樣板間打造為“美學生活館”植入機器人服務體驗中心：由機器人配合進行樣板間接待服務樣板間內不定期開展花藝展、插畫展等藝術美學品鑒活動智能機器人帶看，美學生活體驗05L路徑③營銷活動致享·人生的美學兌現豐盛的人生ENJOYLIFE藝術欣賞類主題活動1/現代舞表演2/家居設計展3/話劇、音樂劇等致享-藝術活動〡致享生活致享系列主題活動，在悅府詮釋豐盛的人生美學！ONE親子教育類主題活動1/四點半學堂2/兒童繪本分享3/親子家庭游戲等致享-優教活動〡致享生活致享系列主題活動，在悅府詮釋豐盛的人生美學！TWO健康生活類主題活動1/健身、瑜伽2/花藝、下午茶3/家庭營養課堂等致享-健康活動〡致享生活致享系列主題活動，在悅府詮釋豐盛的人生美學！THREE禮品〡建議系列定制款悅府禮品，享受，贈予生活的禮物！節日類禮品：元旦、中秋等來訪伴手禮：定制款“悅”咖啡梵克雅寶設計感香水智能機器人“悅府”紅酒禮盒、專屬花束贈送簽約禮品：認購禮品：Lift

OfLife項目入市期借象嶼品牌發聲，公益類、外拓類為主，形成事件性營銷，項目形象樹立活動〡整體策略線上公關造勢，線下拓客結合在不同營銷階段實現以活動為發力點的多效傳播產品推售期結合售樓處開放、樣板間公開等現場展示節點進行項目發聲，輸出產品價值項目續銷期“致享”系列主題活動，主力在續銷階段形成客戶口碑效應，傳導項目理念象嶼再九亭——系列公益行、1場品牌發布會象嶼構筑幸福——3大社區鄰里節滬上首個美學咖啡館發布暨售樓處開放悅府智能機器人體驗中心暨樣板間開放1/致享-藝術類主題活動2/致享-優教類主題活動3/致享-健康類主題活動銷售攻克——限價下的精細化執行Salescapture——fineexecutionunderpricelimit05·產品梳理·拓客策略·推售策略產品梳理|高層公寓「高層公寓」產品賣點分析客戶來源分析戶型方正、南北通透單/雙套間設計A1戶型中間套：95㎡（3R2T2W）3.6m2.9m3.4m全贈送半贈送B1戶型邊套：120㎡（4R2T2W）4.0m3.1m3.7m2.8m2.9m3.4m臥室均帶飄窗功能間尺度感佳戶型升級，功能性加強，臥室均帶飄窗，尺度感升級，舒適感更佳75-120㎡精適2-4房，戶型功能升級，主要對味本區改善客戶核心客戶：九亭本區客戶次級客戶：泛區域擠壓客戶（七寶、漕河涇）機會客戶：大虹橋關聯性客戶、市區外溢客戶產品梳理|疊加別墅「疊加別墅」產品賣點分析客戶來源分析附贈面積大、帶電梯，兼顧舒適度及門檻級，區域內的稀缺產品全贈送半贈送下疊（135㎡，4R3W，送地下室+庭院）庭院挑空地下1層1F2F中疊（120㎡，4R3W，送地下室+庭院）3F4F上疊（114㎡，3R3W，送閣樓）5F6F庭院上疊送閣樓，中疊、下疊均附贈地下室+花園關聯性客戶散點分布市區外溢型客戶為主長寧：北新涇、天山閔行：七寶、龍柏徐匯：漕河涇、徐家匯114-135㎡品質疊墅，泛區域內稀缺產品，機會性抓取上游市區客戶編號對比內容權重本案萬科天空之城貝尚灣仁恒西郊花園得分權重分得分權重分得分權重分得分權重分X1X5X3X21地段15%100159013.5100159013.52建筑品質10%1001510510.5909100103內部配套5%10051055.251055.25904.54交通15%100159514.25100159013.55物業管理5%10051055.25954.751055.256環境15%100109013.5100159013.57項目產品及規劃10%1001010510.5959.59098戶型15%100159013.59013.59013.59開發商品牌5%10051055.25904.51055.2510項目體量5%10051055.251055.251005合計100%

100

96.75

96.75

93.0加權分系數比=競品/本案0.96750.970.932017年預計售價（扣除裝修）P1(A)59000P2(A)48000P3(A)55000參考權重（%）Y150%Y330%Y420%加權后價格（元）P1(B)30491P2(B)14884P3(B)11828P加權57203通過市場比較，毛坯靜態價格約5.2萬/㎡，考慮17年政策的嚴控性，預計入市價格不會有增漲；但考慮后期通過產品價值補強和營銷推動，預計向上浮動10-15%，則本案入市毛坯價格=5.7*（1.1-1.15）=6.2-6.6萬/㎡，公寓精裝報價6000元/㎡；按照城市級疊加較高層可溢價20%，疊加入市毛坯價格7.7萬/㎡左右；按照龍湖天璞170㎡預計6萬的單價，競爭總價為1000萬元，預計均價8.2萬/㎡。綜上因素考慮，本案入市精裝價格在6.8-7.2萬/㎡之間，疊加毛坯價格7.7-8.2萬/㎡價格推導預計本案高層入市精裝價格約6.8-7.2萬/㎡，疊加毛坯價格7.7-8.2萬/㎡拓客|策略深耕區域、東進北拓、三點一線，分3類客戶的針對性拓客動作市區外溢客戶本區客戶大虹橋關聯客戶九亭深耕戰·全覆蓋的社區駐點攔截·象嶼鄰里節活動的老業主深挖·高頻次的短彩信/DM直郵/電信賬單機會攻克戰·三大外展點陣地建立：長寧西郊百聯、徐匯美羅城、七寶萬科中心·以展點為中心的商業、辦公、社區拓客定向搶奪戰·以企業為重心的大客戶拓展·針對性開展教育、論壇等形式的定制活動產品推售|貨量&貨值589套高層公寓，170套低密疊墅，總銷56.32億元物業類型/面積段（㎡）套數（套）套數比（%）高層7511215%9537750%12010013%疊加別墅135(下疊)689.0%120(中疊）

689.0%114（上疊）

345.0%合計

759100%一期#9#10#11#12#13#14#15#16疊加#2#1#3#4#6#5#7#8公寓120㎡戶型5F多層75㎡戶型95㎡戶型商業變電站售樓處120㎡戶型5F多層75㎡戶型95㎡戶型商業變電站貨量盤點貨值測算公寓=7.00萬/㎡*56215㎡=39.35億元疊加=8.00萬/㎡*21216㎡=16.97億元總銷=39.35+16.97=56.32億元整盤均價≈7.27萬/㎡產品推售|策略建議分3次將公寓與疊墅搭配推售，實現項目價值成長。一期#9#10#11#12#13#14#15#16疊加#2#1#3#4#6#5#7#8公寓120㎡戶型5F多層75㎡戶型95㎡戶型商業變電站售樓處120㎡戶型5F多層75㎡戶型95㎡戶型商業變電站建議2：疊墅和公寓搭配銷售原因：1、豐富產品線，讓客戶有更多選擇2、公寓溢價能力較弱，通過疊墅推廣助力公寓價值成長建議1：分3次推盤銷售原因：1、通過2次加推，促使項目擁有更多價格成長空間，在后期完成項目溢價2、同時，保證充分蓄客周期，篩選優質客戶產品推售|3次搭售入市推售樓棟2017年9月2018年3月推售貨量共計6幢、291套，面積約30741㎡公寓：271套；疊加別墅：20套共計7幢、337套，面積約32457㎡公寓：247套；疊加別墅：90套貨值預估銷售目標一年半周期，完成總銷56.32億銷售指標公寓：9#\10#\11#\12#疊墅：2#公寓：14#\15#\16#疊墅：1#\3#\4#\6#開盤去化80%以上2018年6月共計4幢、131套，面積約14233㎡公寓：71套；疊加別墅：60套公寓：13#疊墅：5#\7#\8#安全為主，公寓跑量首開熱銷疊墅主力入市，市場稀缺持續熱銷少量高層，完成溢價項目收官21.77億首批開盤第二次開盤第三次開盤開盤去化80%以上開盤去化80%以上23.84億10.71億推售說明：1、疊墅和公寓搭配銷售的原則，做價格成長；2、符合政府要求，一次性拿預證30000㎡的要求；3、根據工程進度做靈活調整。【象嶼·虹橋悅府】全盤營銷總控圖2017.62017.92018.42018.6首開2#9#10#11#12#加推14#15#16#1#3#4#6#首批開盤期品牌起勢、開盤熱銷加推續熱期別墅提勢、價值解讀藏品惜售期項目溢價、收官之戰營銷階段推廣訴求活動配合媒體占位/開盤引爆/品牌力樹立陣地先行，電視網絡新媒體組合投放形象提升/價值解讀/產品力輸出戶外立勢，新媒體公關傳播造勢回歸品牌/榮耀收官/項目稀缺性地產獎項評選，品牌增值營銷媒體投放渠道拓客2017.122018.92018.3加推13#5#7#8#累計759套清盤人生漸入佳境時國際虹橋

致享美學社區致享美學悅享人生114-135平方米別致悅墅傾城綻放致享美宅限席臻藏象嶼跨時代力作榮耀收官1場發布:象嶼致享美學品牌發布會2次公開:售樓處公開、樣板間公開活動系列客戶活動:象嶼公益行/象嶼鄰里節/年末晚宴“致享—藝術、優教、健康”三類主題活動繼續高頻次開展（1個月4-5次）持續性輸出項目生活理念系列已購業主的定制活動、業主私宴“致享”系列持續性主題活動媒體評選類活動定點深耕、全面鋪開·象嶼老業主深挖·九亭區域深耕·七寶/徐匯/長寧商圈巡展·大虹橋企業拓客針對已購客戶地圖的拓客升級、老帶新挖掘以及客戶運營·高端社區DM直投·商業巡展持續·定向企業拓客·大數據Call客攔截·競品客戶攔截2017首開執行方案-銷售指標·階段分解·開盤方案-2017年營銷目標銷售目標分解2017全年目標總計291套，約22億開盤前需要累計約2400組客戶9月開盤目標：開盤當天達成約233套房源去化目標開盤前需要2200組公寓客戶，200組疊墅客戶開盤銷售目標完成80%去化率，約233套全年指標：簽約250套，全款>6億（首開房源：2#9#10#11#12#總計291套房源）10:1營銷難點1、8月底進場，一個月的短周期內如何完成高質量蓄客？2、簽約250套、全款6個億的銷售指標如何保障？營銷前置化破題1/展示先立、活動先行破題2/線上借品牌先聲入市破題3/線下三大展點先期蓄客洗客前置化破題1/增加客戶基數破題2/蓄客的同時，全面摸排客戶屬性破題3/提升認籌門檻，完成客戶篩選2017年的營銷思考1個主張：強勢打造致享美學社區項目形象3種手法：A.對味客戶的一場走心營銷

從主力客戶出發，尋找人生共鳴，理性與感性上對項目的雙重認同。B.公關類事件的活動貫穿作為營銷手段的同時，起到包裝產品為其增加附加值&加強項目致享美學化社區認知。C.極致客戶體驗+幸福感營造陣地展示包裝的首印效應，以及“致享”系列主題活動+“悅友圈”平臺為客戶營造項目體驗。銷售產品以高層公寓為主線，別墅主要通過線下先行釋放發酵，為明年預熱。2條路徑：營銷重點6月中7月8月中10月初品牌起勢+客戶蓄量開盤造勢+客戶鎖質首批去化＋熱銷立勢開盤預熱、客戶篩選線上公關造勢&線下泛區域攻克品牌發布、項目亮相線上自媒體發聲&線下區域深耕象嶼九亭公益行、象嶼社區鄰里節象嶼“致享美學”品牌發布會陣地先行：項目陣地圍擋、道旗形象出街官微建立：自媒體發聲平臺，系列增粉動作網絡+電視媒體：品牌發布會發聲,智慧標簽解讀陣地更新：項目熱銷形象出街，持續銷售熱度新媒體傳播：針對續銷戶型的KOL系列解讀營銷階段線下拓客線上媒體活動配合階段目的公關造勢+外拓強化機會抓取泛區域高質量客戶！已購業主深挖+針對性拓客動作深度挖掘老帶新客戶！“悅友圈”活動平臺維護“致享”系列三大主題活動持續開展12月快速去化、保障簽約線上熱度持續&線下老業主深挖推廣主題人生漸入佳境時滬上10載象嶼構筑幸福人生漸入佳境時國際虹橋悅府致享美學社區人生漸入佳境時象嶼鼎力之作首開冠銷虹橋9月11月首批開盤售樓處開放樣板間開放首個機器人咖啡館發布暨售樓處亮相悅府美學生活秀暨樣板間公開戶外立勢：高炮、道旗、電子屏廣告媒介組合投放公關造勢：事件炒作，詮釋美學智能社區媒體借勢：借售樓處及樣板間開放解讀悅府產品力①象嶼老業主：一封家書、象嶼鄰里節②九亭深耕：象嶼九亭公益行、社區全覆蓋③七寶萬科中心商圈巡展啟動，抓取七寶客戶①老客戶回訪，老帶新深挖②根據首批客戶地圖，針對性外拓動作③圈層資源挖掘，客戶共享①客戶回籠：售樓處亮相、樣板間開放，客戶快速回籠②泛區域客戶增量：徐匯、長寧兩大商圈外展點啟動③虹橋企業拓客啟動：企業合作、跨界活動、廣告植入品牌發聲+區域深耕覆蓋象嶼老業主及區域客戶！營銷策略大綱指標達成第一階段品牌起勢/客戶蓄量（2017年6月中旬-8月中旬）陣地先行——圍擋出街、臨時售樓處建立，完成區域內的項目形象占位拓客啟動——象嶼老業主的深度挖掘與九亭區域內的快速覆蓋推廣動作——以線上官方微信及區域內微信KOL發聲為主活動發聲——1次品牌發布會＋多場區域內公益及社區活動道旗：7月中旬出街九新公路、伴亭路道旗、滬亭路、九亭地鐵站3.6米高（約圍墻高度）陣地完整性，導視作用臨時售樓處：6月中旬商鋪外場接待、導客、重要業務作用大牌式轉角圍板（7月中旬出街）5.5米高重要導視作用簡易圍墻：6月中旬出街項目紅線內圍墻伴亭路工地圍墻，九新公路工地圍墻，規劃路工地圍墻3.6米高陣地完整性、項目信息初步釋放形象圍墻：6月中旬出街伴亭路&九新公路大牌式轉角圍板5.5米高提升項目起勢昭示性、導視作用售樓處6月中旬-7月中旬，快速完成項目陣地圍擋、臨時售樓處、道旗形象出街陣地先行|項目形象出街第一階段/品牌起勢/客戶蓄量6月，先行上線官方微信公眾號，輸出項目電子微樓書以及系列線上互動增粉動作推廣動作|官方微信公眾號第一階段/品牌起勢/客戶蓄量①官方微信公眾號建立②項目微樓書的線上輸出③微信互動體驗類游戲增粉象嶼虹橋悅府象嶼虹橋悅府有膽就來玩！外場拓客|九亭區域覆蓋第一階段/品牌起勢/客戶蓄量九亭社區—全面鋪開【時間】2017.7月-2017.8月【社區篩選標準】1、固定展點周邊、地鐵沿線；2、在2005年到2012年入住的社區；3、當時品質較高的社區，由品牌開發企業所建造；【拓客方式】成立外拓小組，依靠海量大派單、貼海報、車掛、留電、加微信等措施逐個攻破；【物料需求】印有項目的T-shirt、單頁（鄰里節門票兌換券）、留電本7-8月，針對九亭社區執行“網格化”拓客，客源全面鎖定外場拓客|地鐵沿線覆蓋第一階段/品牌起勢/客戶蓄量9號線—交通關聯【拓客點位】9號線關聯地鐵站【拓客形式】根據各站點人流集中的時間點進行單頁派發，每個點位2人，以派發為主，留電為輔助（地鐵站人流一般不會駐足停留太久，起到廣而告知效應為主要目的）九亭中春路七寶星中路宜山路漕河涇桂林路徐家匯外場拓客|首個外展陣地建立第一階段/品牌起勢/客戶蓄量【外展時間】7月中旬-8月中旬【外展目的】在8月中旬項目售樓處開放前，建立外場臨時接待展示中心，作為外場拓客的主戰場。【拓展目的】展點內：主力業務人員接待，做客戶收口，小蜜蜂商場周圍派單。展點外：以該展點為核心，同步開展外圍商圈、社區、單位的客戶拓展。【拓客方式】采取五大拓客動作：派單、掛車掛、加微信、留電話、導入臨時展示點洽談；七寶萬科中心—泛區域攻克本案七寶萬科中心外場拓客|首個外展陣地建立第一階段/品牌起勢/客戶蓄量七寶萬科中心—泛區域攻克【展示要求】作為現場接待中心開放前臨時展點；搭建高規格的展位，同時配置品牌價值展示，項目價值展示，以及本項目規劃圖等；象嶼虹橋悅府功能區示意品牌墻沙盤展示臺影音互動區區位圖投影客戶洽談區吧臺服務區外展館功能區設置：→品牌墻-象嶼品牌系列→三維影音互動區-走進象嶼虹橋悅府科技住宅VR體驗區；→沙盤展示區-大虹橋規劃等→客戶洽談區+吧臺服務區第二階段/開盤熱銷/蓄客鎖質（2017年8月中旬-9月底）戶外起勢——高炮、道旗廣告出街，開盤前的項目預熱媒體造勢——電視、網絡、微信、雜志，多元化媒體的集中推廣展示強化——售樓處&樣板間開放，看房服務體系完善，加強客戶“首印”效應活動體驗——1次售樓處開放活動＋1次樣板間開放活動拓客升級——泛區域客戶增量＋大虹橋企業拓展第二階段開盤熱銷/蓄客鎖質（2017年8月中旬-9月底）戶外起勢——高炮、道旗廣告出街，開盤前的項目預熱媒體造勢——電視、網絡、微信、雜志，多元化媒體的集中推廣展示強化——售樓處&樣板間開放，看房服務體系完善，加強客戶“首印”效應活動體驗——1次售樓處開放活動＋1次樣板間開放活動拓客升級——泛區域客戶增量＋大虹橋企業拓展戶外起勢|項目形象輸出第二階段/開盤造勢/客戶鎖質戶外大牌投放：滬松公路九新公路、滬松公路嘉閔高架主高炮-滬松公路九新公路口備選高炮-滬松公路嘉閔高架路口區域道旗投放：滬松路-漕寶路、七星路-漕寶路道旗廣告大牌廣告投放時間：8月中-10月中投放內容：預證前，品牌形象輸出；預證后，產品面積輸出通過高炮、道旗廣告的組合投放，完成開盤前的項目形象起勢媒體造勢|項目價值輸出第二階段/開盤造勢/客戶鎖質電視媒體：視頻傳播的方式拍攝各類人物采訪，解讀項目價值電視媒體選擇建議：①第一地產（主流地產媒體、傳播利器）②地產天下（紀實頻道、采訪專題記錄）③今日房產（事件性營銷、話題傳播者）媒體內容輸出象嶼老業主采訪：以業主的成長對味象嶼的成長九亭街頭采訪：公益類話題街頭發問，象嶼走進九亭項目高層采訪：自訴項目故事，開發者的匠心態度媒體造勢|競品客戶攔截第二階段/開盤造勢/客戶鎖質網絡媒體：百度關鍵詞搜索優化等數據攔截類廣告投放，同時配合系列軟文專題上線搜索動作識別攔截精準搜索“象嶼虹橋悅府”，跳出項目電話及產品信息露出項目競品關鍵詞搜索設置競品搜索攔截，如“九亭新房”“貝尚灣”……百度搜索平臺覆蓋PC端、移動端同步呈現媒體造勢|定向客戶輸出第二階段/開盤造勢/客戶鎖質平臺選擇建議：百度、新浪、騰訊等移動信息流廣告投放客戶定向投放交易數據來電數據……訪問數據報名數據專車約訪