交投上高縣地塊產品策略建議項目地塊分析1產品策略建議2CONTENTS1、項目地塊素質分析2、房地產市場分析3、客戶需求趨勢分析4、項目核心問題導出1、產品建議及核心價值塑造2、產品打造和展示策略PART01項目地塊分析1、項目地塊素質分析2、城市宏觀經濟及房地產市場分析3、客戶需求趨勢分析4、項目核心問題導出項目地塊素質分析房地產市場環境分析客戶需求趨勢分析項目核心問題導出及解決策略項目地塊素質分析區位優勢分析本案位于上高縣河南板塊，靠近320國道，距離縣政府3.5公里，屬城市邊緣地段。鏡山區老城區新城區河南區發展方向發展方向【發展格局】城市未來居住重點發展方向以新城區、鏡山區為主，目前市場開發呈兩極化現象；項目所在河南板塊為城市邊緣地段，區域認知度在慢慢提高，后期開發空間較大。教育與配套主要集中在老城區，隨著老城的進一步升級改造，投資熱度會逐步提升。但其受居住自然環境的影響使一部分客戶把目光投向了新城區。新城區、河南區近年土地出讓集中，項目規模普遍較大，產品以高層、小高層為主，引導市場品質化競爭，競爭壓力也最大。交通配套分析項目處于320國道邊上，南臨320國道，北靠錦江河和錦江公園，東臨錦江大橋，西臨鏡山大道，項目西邊還規劃一座錦江二橋，周邊立體交通配套完善，通達性較好錦江大橋地塊位置鏡山大道320國道規劃錦江二橋周邊配套分析本案縣政府鏡山森林公園華美學校汽車生活廣場澳聯國際商博城上高汽車站周邊2.5公里范圍內生活商業類配套齊全，且靠近華美學校，與城北公園隔河相望，教育景觀資源豐富城北公園人民醫院塔下小學濱江公園銀海購物廣場華美學校開工建設，醫院宿舍即將開建，錦江二橋的規劃地塊情況分析地塊占地容積率總建面樓面價土地總價土地單價141636.2283272.410008327133/畝241029.6282059.210008206133/畝310248.9220497.810002050133/畝460819.12121638.2100012164133/畝537986.74275973.4810007598133/畝627279.7254559.410005456133/畝合計219000.24——438000.48——43801——項目共由6塊地組成，總占地面積21.9萬方，約328.5畝，容積率2，總建面約43萬方，總地價4.38億元，土地單價133萬/畝，樓面價1000元/㎡地塊屬性小結本地塊處于上高河南東南地塊，地塊靠近橋頭，擁有便利交通資源、成熟的學校資源和優質自然景觀資源，但板塊熱度不夠，認可度稍差。說明：1、便利性：南臨320國道，東靠錦江大橋頭，東臨鏡山大道，交通便利性非常好；2、成熟度：位于河南板塊，片區發展有待成熟；3、認可度：河南板塊在當地人心中認可度非常低；4、資源情況：地塊濱臨錦江及9年制華美學校，周邊教育景觀資源豐富；5、地塊自身條件：但地塊規整，地塊內無重大搬遷設施。注：雷達圖評分采用10分制。分值越大，代表土地屬性此項評價越高。項目地塊素質分析宏觀及市場環境分析客戶需求趨勢分析項目核心問題導出及解決策略項目地塊素質分析2014年中-2016年上半年去庫存：解除限購、降首付、降稅、降利率2016下半年至今調控周期開啟、調控加碼、向三四線蔓延、限售出臺2014年中各重點城市（一線城市除外）陸續解除限購2014下半年2014.9.30930政策，全國城市受惠首套房貸“認房不認貸”2015.3.30330政策，非一線城市受惠二套房首付比例最低40%，營業稅免征年限5改22015上半年2015下半年2016上半年2016下半年2017年上半年2015.12中央經濟工作會議，全國城市受惠定調2016年房地產去庫存去庫存政策加碼，非一線城市受惠不限購城市首套首付最低20%，二套首付最低30%調控轉向：20多個城市國慶期間加強房地產調控上漲城市及熱點城市調控加碼;調控政策進一步向三四線城市蔓延，部分城市限售出臺。2016.22016.102017.32017.102017年下半年十九大“明定位“房子是用來住的,不是用來炒。2018年樓市調控政榮的具體措施都將緊緊圍繞這一定位展開。2018年2018.7年中經濟會議，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲2016年下半年以來全國房地產政策全面收緊，“限購、限貸、限價、限售”四限不斷實施。一二線城市能動性減弱，轉向三四線城市，三四線城市發展勢頭猛烈，上高縣目前政策較為寬松，但政策不確定性高，在目前政策下發展較為迅速，但需時刻警惕政策變化。宏觀政策目前上高縣并未出臺嚴格的限購限價政策，政策相對寬松。2016—2017年首套購房政府補貼100元/㎡，去庫存的效果明顯，市場基本面呈上行趨勢，銀行放款速度較慢，財務回款存在一定的壓力。宜春樓市政策回顧及影響時間政策類別核心內容影響2016年首付及貸款政策目前上高縣市場首套房三成，二套房四成。銀行首套房普遍貸款利率上浮10%，二套房上浮20%。4大行首付三成，銀行放款速度較慢，2018年拆遷政策前幾年大力推進城鎮化建設;上高縣棚改幾乎采用貨幣安置為主，大概2000戶，今年沒有什么棚改。還未購買的棚改客戶存在外溢到河南板塊的可能政策情況目前上高市場在售項目較少，有3個新項目入市，其余均為尾盤在售，去化期不足一年的項目，平均售價6000-6500元/㎡左右，19年區域內市場庫存空缺較大，上高縣房地產市場情況香溢花城東方星城泰業尚居大公館上高花園鏡山國際金領國際新城國際天一國際上鼎國際萬象廣場上高印象縣政府老城區新城區河南區都市綠洲歐景名城鏡山區案例前言

上高縣主力在售項目庫以110舒適三房和125平改善三房為主，以及部分四房產品；市場表現良好，處于去庫存狀態。當前市場成交均價為6500元/㎡，個別高端項目突破7000元/㎡成交主力面積段在100-120㎡，總價段在60-80萬左右，高層均為兩梯兩戶板式通透，上高當地對中間戶抗性很大；開發商上高縣浩耀置業有限公司地址錦陽大道與正通路交匯處（錦陽廣場旁）建筑面積

136000㎡物業類型住宅、商業建筑類別高層洋房（退臺）別墅（疊拼）裝修狀況毛坯容積率

2.0綠化率35%樓層狀況

7-26層不等規劃戶數

611戶在售均價別墅面積213-239方，高層住宅面積115-151方，已經啟動，預約登記中。預計2019年1月份開盤，價格預計也是上高最貴的，預估高層會在7000左右，洋房8000-9000，別墅11000左右。城央115-151㎡新中式華宅，精工墅質生活上高壹號院項目位于縣政府旁，縣政府，公園，學校、商場、位置俱佳，是上高綜合質素最高的樓盤，也是本地財富階層最為認可的樓盤。項目8棟疊拼別墅，8棟洋房，9棟高層，目前處在蓄客階段，預計2019年1月份首開。案例分析——上高壹號院小區整體品質感較好，是2018年上高最受矚目的項目，尤其是疊拼和退臺洋房的產品是市場上首次出現，吸引了較多的關注度；新中式風格也是其一大賣點，市場接受度也較高；另外就是配套了一個大型的商場，自帶商業生活配套。小區園林，地下停車場，公共區域裝修等與當地其他樓盤拉開了較大距離，樹立起項目在當地樓盤的品質標桿。項目整體品質相對于上高縣項目均有一定優勢，開發商在當地開發了很多樓盤，目前在售的6個盤就是4個是其開發的，未來也將會是本案直接競爭者之一。案例分析——上高壹號院戶型分析（116㎡三室兩廳兩衛）南北通透雙陽臺，整體通透性好二房朝南，一房朝北戶戶飄窗贈送，北陽臺花池拓展設計整體空間浪費不大戶型分析（137㎡四室兩廳兩衛）南北通透雙陽臺，整體通透性好二房朝南，二房朝北戶戶飄窗贈送，北陽臺花池拓展設計戶型方正性較好整體戶型較為方正，南北雙陽臺設計，飄窗贈送拓展空間較大，空間浪費較少。案例分析——上高壹號院開發商上高縣正禾置地有限公司地址上高縣環保局旁建筑面積

43760㎡物業類型住宅、商業建筑類別小高層高層裝修狀況毛坯容積率

2.0樓層狀況

7-16層不等規劃戶數

220戶在售均價在售主力為117—130平以上大面積，目前也是在蓄客階段，價格預計會在6500左右。新城區100-131㎡低密智能美宅上高首府項目位于環保局旁，縣政府，公園，學校、商場、位置俱佳，也是上高目前即將最新上市的樓盤。案例分析——上高首府戶型分析（131㎡四室兩廳兩衛）南北通透雙陽臺，整體通透性好三房朝南，一房朝北戶戶飄窗贈送，拓展空間較多整體空間浪費不大戶型分析（137㎡三室兩廳兩衛）南北通透雙陽臺，整體通透性好二房朝南，一房朝北戶戶飄窗贈送，拓展空間較多戶型方正性較好整體戶型較為方正，南北雙陽臺設計，飄窗贈送拓展空間較大，空間浪費較少。案例分析——上高首府開發商上高縣長興房地產開發有限公司地址新城區錦陽大道與月沙洲路交匯處建筑面積

26000㎡物業類型住宅、商業建筑類別洋房高層裝修狀況毛坯容積率

2綠化率

30%樓層狀況

7-18層不等規劃戶數337戶在售均價119—122㎡高層售價在6000—6300元/㎡，135㎡洋房售價在6300—6500元/㎡新區中小學旁，整體品質較一般，但性價比較高中央城項目新城區錦陽大道與月沙洲路交匯處，山景，位置較好，總共11棟，7棟洋房，4棟高層，整體品質一般但性價比較高，前期去化速度較快。案例分析——中央城（122㎡三室兩廳兩衛）南北雙陽臺，戶型方正通透獨立廚房，從北陽臺進出，比較不方便戶戶贈送飄窗電梯間在客廳和餐廳之間，噪音比較大（119㎡三室兩廳一衛）南北雙陽臺，板樓設計，戶戶贈送飄窗戶型方正通透整體戶型設計較為合理，無太多空間浪費，板樓設計，戶戶全部南北通透。（135㎡四室兩廳兩衛）南北通透四開間設計，三臥朝南雙陽臺設置，戶戶贈送飄窗奢闊主臥套房設計案例分析——中央城項目總建22萬方，4棟30-32F的高層，1棟35F酒店寫字樓，150米上高地標建筑，頂樓9米挑高會議中心，里面有4.5米層高50-70㎡公寓，項目北面是3.7萬方的配套商業購物中心。1#樓30F，一梯二戶，三個單元，143㎡四房戶型；2、3、4#樓121㎡三房戶型，2#樓30層，3#樓32F,4#樓31F。項目是由新地集團和江西省旅游集團聯合開發的，120-140㎡瞰江住宅在蓄客，具體開盤時間待定。案例分析——上高中心戶型分析（140㎡四室兩廳兩衛）南北通透，整體通透性好三房朝南，一房朝北戶戶飄窗贈送，拓展空間較多整體空間浪費不大戶型分析（120㎡三室兩廳兩衛）南北通透，整體通透性好二房朝南，一房朝北戶戶飄窗贈送，拓展空間較多戶型方正性較差整體戶型較為方正，沒有設計南北雙陽臺，飄窗贈送拓展空間較大，空間浪費較少。案例分析——上高中心項項目共分為3期，項目入市時間較早，區域唯一帶有別墅項目，產品稀缺性較高。多層產品為一梯兩戶板式住宅，9%的超低公攤。早期多層成交均價3200—3500元/平米；案例分析——鏡山國際（127㎡三室兩廳兩衛）南北雙陽臺，戶型方正通透獨立廚房，從北陽臺進出，比較不方便戶戶贈送飄窗電梯間在客廳和餐廳之間，噪音比較大（125㎡三室兩廳一衛）南北雙陽臺，板樓設計，戶戶贈送飄窗戶型方正通透整體戶型設計較為合理，戶型贈送面積較多，陽臺、露臺較多，戶型浪費面積較大。（130㎡三室兩廳兩衛）南北通透四開間設計，三臥朝南雙陽臺設置，戶戶贈送飄窗奢闊主臥套房設計案例分析——鏡山國際項目共占地100畝，為6.67萬方，共30棟，包括小高、高層、洋房和多層四種建筑形態，總建面14萬方，其中住宅面積11.98萬方，底下車庫約1.8萬方。項目總工分三期建設，一期8棟共172戶現已交付使用，二期9棟多層，182戶，18年10月交付使用，三期6棟洋房和5棟小高層。高層成交均價3300-3400元/㎡。洋房成交均價3700-4000元/㎡；案例分析——金領國際（116㎡三室兩廳兩衛）南北雙陽臺，戶型方正通透獨立廚房設計，干濕分離戶戶贈送飄窗電梯間在客廳和餐廳之間，噪音比較大（104㎡三室兩廳一衛）南北雙陽臺，板樓設計，戶戶贈送飄窗戶型方正通透整體戶型設計較為合理，戶型方正，南北通透，有一定贈送，戶型過道浪費面積較大。（126㎡四室兩廳兩衛）戶型方正通透獨立廚房設計，干濕分離雙陽臺設置，戶戶贈送飄窗奢闊主臥套房設計案例分析——金領國際市場小結市場存在空白期，緊抓入市時機政策導向：上高縣作為宜春市下轄縣城，并未受大市場較大影響，無限購限價政策，政策導向良好；目前上高房地產住宅可售樓盤不多，而且大多都是新入市項目市場情況：受上高縣棚戶改造一定影響，近兩年上高縣市場表現良好，大多在售項目基本進入尾聲，新項目入市有限；短期內市場供求失衡，存在市場空白期，項目應加快動作，抓住機會，2019年下半年項目最佳入市時機；競品情況：市場住宅產品需求隨著房價的不斷上漲，有一定的變化：主力成交面積段為100-130㎡戶型，主力總價在60-80萬之間；項目建議：70萬為客戶總價敏感點，建議項目以105-115平緊湊型三房、120-130舒適型三房為主，主力總價控制在60-70萬左右，品質對標壹號院的情況下，以價格優勢來搶奪市場。競爭情況：本案位于縣城邊緣地帶，未來競爭除了河北新城板塊之外；河南板塊未來新增土地供應都將會對本案入市造成一定有沖擊；住宅市場成交結構分析2018年主力成交面積段為100-120㎡以上戶型，價格在6000-6500元/㎡成交價占比最高近幾月上高100-120㎡及120-140㎡成交主力項目為上高首府、中央城等；近幾月上高成交價格6000-6500元/㎡；目標客群為剛需、首改客戶，鄉鎮進城及縣城客戶為主；2018年上高住宅面積段成交結構2018年上高住宅價格段成交結構上高中心戶型面積段占比三房兩廳兩衛12070%四房兩廳兩衛14030%市場主力戶型面積為130㎡左右，上高總體以剛需剛改客戶為主，且價格不斷上漲總價承載能力略低，因此建議項目面積略小于市場面積，打造以100-120㎡為主的，區別于市場的明星產品周邊戶型配比分析上高壹號院戶型面積段占比三房兩廳兩衛12730%三房兩廳兩衛13825%四房兩廳兩衛16820%四房兩廳兩衛21515%中央城戶型面積段占比三房兩廳兩衛12730%四房兩廳兩衛13830%四房兩廳兩衛14720%破點：優化產品結構，主流面積段下，實現開間增值，主臥套房的優化，性價比取勝項目戶型配比建議項目戶型配比建議套數比例緊湊三房常規三房四房30%50%20%面積段建議100-110110-120120-125戶型競爭機會三面寬，寬薄方正主臥南北通透豐富的產品線，既滿足剛需，也注重改善型需求注重功能空間的實效性、講求性價比提升戶型優勢設計要素：1、功能優化（主臥實現南北貫通，衛生間、衣帽間、臥室）；2、細節附加（衛生間分離式設計、入戶玄關）；3、提升得房率；4、四面寬及以上，擴大采光面，增強舒適性；受訪者背景受訪者現狀置業計劃置業需求產品需求價格意向項目意向住房需求調查問卷分析本次訪問中，受訪者男女比例幾乎接近均衡；文化水平相對較低，高中及以下占多數，大專以上學歷占少部分。受訪者職業中，私營企業者占大部分，而自由職業者和事企單位一般職員也占一定的比例。大部分受訪者不愿告知家庭月均收入，選擇拒答，但還是有一部分人愿意告訴，大多以2000-4000元的月均收入為主，只有很少的一部分家庭月均收入在10000以上。受訪者背景因訪問地點的原因，受訪者幾乎都是以上高本地人為主，大多目前居住在上高縣；大部分人現有的住房戶型為101㎡-110㎡和111㎡-120㎡三房，81㎡-90㎡的二房也是大多數人擁有的住房戶型；面積為130㎡-140㎡的的戶型所占比例則較少。受訪者現狀本次調查發現，74%的受訪者近年都無購房計劃，原因大都為已有房，不需要再購買，也有少部分的人表示2年-3年內或者1年-2年內可能會購房，而打算近期就購房的人還是占很少的比例。原音回放：現在不打算買房子，家里房子挺多的，以后的話也說不定；原音回放：想買啊，不過現在房價太高，還是想等等，而且現在上高房子又多，等以后要結婚什么的再買；近年有無購房計劃置業計劃本次調查發現，部分打算近年購房的人主要目的大多數是為了改善居住條件，而也有不少的人是因為子女要結婚，打算為子女購房或者因為滿足自身的居住需求；由于新城區為政府發展所向，想再此置業的占較大部分，而項目所處河南區域，客戶認知度較低，占比較少。置業計劃采訪結果顯示，地理位置、周邊環境、項目品質及價格是購房者最先考慮的因素，尤其是地理位置，是大部分人最注重考慮的因素；所有考慮因素中開發商品牌，物管水平和內部配套這些因素考慮的人則較少，可以看出上高客戶目前置業對于硬件要求相對較高，而對于軟件的服務要求較少；置業需求大部分受訪者表示希望小區周邊擁有的配套前四中有學校、超市、醫院和公園；而小區周邊是否有休閑娛樂場所等配套，大部分人表示都不在意，主要的一些生活配套設施齊全就行。置業需求本次調查結果顯示，大部分受訪者均表示購房的同時需要1個車位，且大多愿意購買車位，僅少部分的人會考慮租用車位。各區域的受訪者中，大部分人希望購買住房與單位的車程能夠接受在20分鐘以內；而能夠接受住房與單位車程在30分鐘以上的客戶較少。置業需求在受訪者中，小高層是大部分人需求較高的住房類型，其次是多層和高層，需求量也相對較多；對于購買的住房戶型，選擇3房的人占大多數，其次是4房，大部分人還是比較青睞111㎡-120㎡的的常規住房面積，而比較偏大或偏小的住房面積選擇人則較少。產品需求上高縣項目調研中，男女比例均衡，文化程度相對較偏低，家庭月均收入大多為中低收入，私營業主占大部分比例，其次是事企單位管理職員和公務員；由于訪問地點原因，上高縣本地受訪者較多，現有居住水平一般，大多屬于剛需戶型，大面積戶型所占比例則較少；近年有置業計劃的受訪者中，大多的購買計劃是在近2-3年，主要因家庭條件的影響，且大部分人還是希望購買目前居住地的附近；置業時受訪者考慮的因素最多的為地理位置、周邊環境、項目品質及價格這4個因素；而配套需求方面，最基本的學校、超市、醫院及公園是置業者選擇的樓盤關鍵因素；大部分受訪者均表示購房的同時需要1個車位，且大多愿意購買車位；受訪者中若再次購房，大多關注小高層以及多層、高層產品，110-120㎡左右的常規的三房是大多受訪者青睞的戶型面積；對于產品價格大部分客戶還是以低價、性價比高等準則，價格越高能夠接受的客戶群體越少；小結未來本案的主力客群：客群一：周邊鄉鎮進城客戶客群二：公務員、學校等事業單位職工、個體經營戶客群三：區域內的剛需客戶我們的客戶特征：剛需為主，僅有少部分改善性需求；鄉鎮客戶是主要客群問卷總結建筑排布建議項目北臨錦江，南臨320國道，東臨錦江大橋，北面資源最好且最安靜，南面及東面環境及噪音較大，所以高端洋房私密性產品建議放置地塊內部西面及北面（黃色部分），建議打造8+1和10+1洋房產品，東面及南面規劃高層產品，建議打造18-26層高層產品；營銷中心設置在小區內部，將展示面做足華美學校營銷中心高層洋房破點：優化產品結構，根據產品位置優化設計，實現性價比項目戶型配比落位產品類型戶型面積區間比例8+1洋房10+1洋房3房115-12025%3+1房120-12510%18-26層小高層3房2衛（東端戶）115-12020%3房2衛（東端戶）120-12510%3房2衛（西端戶）110-11525%3房1衛（拼接戶）100-10510%首期開發建議建議項目首期開發東南角高層產品，按目前上高一年去化量統計，首期開發產品不宜過多，建議控制在6萬方左右高層土地客戶設計策略產品1.大規模2.高低配，高檔形象、中檔品質商住項目鄉鎮進城客戶、棚改、城區外溢客戶1.適銷對路：明星產品（60%）2.弱化同質競爭：現金牛產品（30%）稀缺高增長產品（10%）3.走量為主，適度溢價1.差異化2.資源配置最大化3.洋房做足舒適型和贈送，展示區和樣板房高規格。1.現金牛產品（100-110㎡小三房）2.明星產品（110-120㎡三房）3.稀缺高增長產品

（120-125㎡左右四房產品）項目產品與測算結合周邊競品的調研以及對部分目標客群的深入分析，以及參照市場價格段的特點，我們建議從兩方面考慮，即總價和單價：住宅總價層面：高層控制在50-60萬左右，洋房控制在80-90萬左右，低比例標桿戶型價格超100萬做為項目形象和品質象征；單價層面：高層產品以走量回籠資金為主，建議價格5000元/㎡左右，洋房作為高價值產品對標河北板塊高層，以同價位越級產品撬動市場，建議價格7000元/左右；③建筑層面：高層28-32層，拉大地塊每棟建筑間距，后期可以高間距作為賣點，兩梯兩戶規劃；洋房別墅化，頂天及立地產品高贈送，5+1或者6+1進行規劃；產品總價線50萬60萬80萬100萬高層面積段105㎡-135㎡價格定位分析洋房面積段130㎡-150㎡戶型建議——100-110㎡力高瀾湖御景·108㎡三房剛需小三房戶型，客廳面寬不低于4.2米，次臥3.0米，主臥不低于3.6米戶型建議——100-110㎡新力金沙灣·106㎡三房新力金沙灣·110㎡三房戶型建議——110-120㎡力高瀾湖御景戶型建議——125㎡鴻海溪園，120㎡-126㎡四房。中等面積下實現功能型四房，滿足區域內首改客戶需求；電梯入戶，增加戶型實際使用面積戶型套內面積（㎡）戶型面積（㎡）陽臺（㎡）得房率（%）陽臺占比（%）公攤（㎡）A1100.26126.3711.179.34%11.07%26.11A1100.26126.3711.179.34%11.07%26.116#樓標準層（3F-6F）平面圖本層建筑面積：489.41戶型建議——125㎡正榮華潤玲瓏府·125㎡四房新力金沙灣·125㎡四房多陽臺——以多陽臺設計，增加贈送面積，不僅滿足業主多種功能，也增強了房間的美觀度特別地，對于小戶型、洋房的戶型，可提高戶型的附加值和舒適度利用陽臺計算一半面積的規定，在規劃要求的范圍內，盡量多個陽臺設計，可增加戶型的功能和贈送面積多凸窗——飄窗在市場已經得到比較廣泛的運用且為客戶所認可，建議在本項目中廣泛采用適用于各種戶型，實用性高在中大戶型中常用飄窗，在中小戶型中常用飄窗可拆除底臺的飄窗在驗收后拆除，可增加使用高度，提高舒適性梁〈2.2M層高倒飄窗垂直剖面示意圖〈2.2M層高梁可拆除底座飄窗可廣泛運用于各種戶型當中，贈送全部面積，實用性高，也增加了舒適性。項目地塊素質分析宏觀及市場環境分析客戶需求趨勢分析項目核心問題導出及解決策略客戶需求趨勢分析BusinessisthehumanactivityrelateDtomaterialthings.Itisnecessaryforcivilization客戶定位：地緣性客戶為主，主要為上高縣周邊進城客戶客戶群分析鄉鎮進城客戶，剛需型，注重子女教育及生活配套個體戶、外出打工回家安置，有一定的經濟實力本地人或想在縣城改善的客戶，地緣性較強，對區域有一定的情懷；主城區有實力的原住民，習慣居住在市中心，不愿意離開；有強大經濟實力，想在主城區市中心買房的客戶。剛需或首改，注重地段配套受高價擠壓，在衡量價差后，考慮換個環境。

核心客戶

重要客戶

次要客戶1、核心客戶——鄉鎮客戶，約占60%2、重要客戶—縣城客戶，約占20%3、次要客戶——上高縣拆遷客戶，占比20%購房意愿客戶描述

剛需型客戶

（60%）

改善型客戶

（20%）拆遷客戶

(20%)上高縣剛改及鄉鎮入城客戶為主鄉下進城客戶對價格，學區較為敏感，市區客戶主要對品質，產品，環境要求較高。28-55歲為主主力客戶為28歲至55歲之間，整體購房年齡偏大。客戶來源年齡層次自住為主對產品業態品質要求較高，購房客戶基本主要為自住，對物業升值期望不高。置業目的對品質，環境有一定需求客戶對產品，項目品質，居住環境，物業有一定需求，會為現場展示區買單。購買因素客戶小結項目地塊素質分析宏觀及市場環境分析客戶需求趨勢分析項目核心問題導出及解決策略項目核心問題導出及解決策略BusinessisthehumanactivityrelateDtomaterialthings.ItisnecessaryforcivilizationQ1：項目最佳入市時機點是什么時候？A1：2019年下半年10月Q2：對比周邊項目我們的競爭優勢在哪里？A2：高品質、明星產品Q3：項目的產品機會點在哪里？A3：1.現金牛產品（100-110㎡小三房）2.明星產品（110-120㎡三房）3.稀缺高增長洋房產品

（120-125㎡四房產品）Q4：未來項目是哪種開發策略？A4：走量為主，適度溢價核心問題基于對城市宏觀經濟、房地產市場及項目本體分析，我們得出以下問題和答案PART02解決核心問題的目標達成策略1、核心價值塑造2、產品打造和展示策略核心價值塑造產品打造與展示項目發展戰略項目測算項目發展方向建議嫁接“企業價值”，樹立“中高端品質”形象將上高項目打造成“高形象、高品質、高認知”的“城市的、生態的、健康的”生活小鎮上高項目作為交投首個開發的項目，需要保證完成三大目標首先需要樹立企業品牌和項目品牌，為后期長期投資開發奠定品牌基礎其次防控項目開發風險，保障穩定的現金流，實現項目滾動開發，確保項目成功最后保證項目的利潤最大化開發商目標——樹品牌、控風險、保利潤整體發展戰略挖掘城市功能，以小鎮為主題概念，打造城市生活小鎮Strategy項目發展戰略“城市+生態+小鎮”三重價值，打造宜春城市生態居住小鎮發展戰略分解以市場最主流的客戶作為項目的核心，走市場主流暢銷戶型，穩健為主，不追求過度創新前期強立勢、以性價比，快速走量建立市場聲音，樹立口碑，后期追求溢價，最終實現成功開發補充城市功能城市、生態、小鎮融合三位一體主要通過區域重塑、完善配套、都市化意向產品展現項目城市化生活意向，改變前期的形象城市、生態、小鎮緊密結合，所有的設施與產品都將緊緊圍繞小鎮生活展開抓主流客戶、做主流暢銷產品合理節奏11234項目整體定位——城市生態主義·中央生態小鎮

CENTERECOLOGYTOWNLETCET譯為“中央生態小鎮”，也稱“綠色根據地”——C：Center中心的、城市的E：Ecology生態的、宜居的T：Townlet小鎮、鎮區——這里可以享受便捷、活力、開放的城市生活——這里的城市生活是和生態緊密結合在一起的——這里又享受小鎮的便利生活和完美的中心配套68案名建議案名釋義錦江是上高縣的母親河，東西貫穿整個縣城，將縣城分為南北兩邊，府系，是新中式建筑的代表形態，錦江府案名建議江南十里備選精神SLOGAN和物理定位襲府院禮序啟東方尊崇新中式人文社區

地段、配套、產品、品牌、立面、尺度、園林、物業、工程產品打造與展示產品打造與展示項目發展戰略項目測算項目價值打造策略：以小鎮理念為價值體系的核心，樹立城市形象，打造生態意向，構建小鎮中心價值體系小鎮理念010203生態功能城市功能居住生活功能景觀園林景觀小品河湖水景教育配套醫療配套商業配套小鎮生活中心居住物業休閑娛樂配套生態景觀功能整合——依靠項目具備的生態景觀資源和園林苗木，通過打造綠化景觀帶、文化景觀小品和水系等，構建項目的生態價值鏈景觀小品綠化景觀與沿路景觀帶景觀水系主干道景觀帶：在沿主干道的一側，充分利用綠化設施，打造沿街景觀帶，讓居民體現自然在城中，城在大自然的環抱之意境；令客戶產生強烈的、差異化的感官享受，一步步邁進隱世之境（集中體現在園林示范段）內部園林景觀：形成多樣化的內部園林生態景觀，打造有自身特色的景觀園林加拿利海棗橘子樹東南亞植被多重園林景觀小品：運用石刻、雕塑等藝術形式實現賦予文化小鎮氣質，提升居住體驗水系景觀：利用營造出“小橋流水人家”般的小鎮園林意境保護原有水系，并進行合對水系進行改造，有利于打造濱水住宅自然的駁岸設計，沿岸的水草，蘆葦生態化的處理提高水質的處理能力水系與建筑的交融保護原有水系水系改造水系與建筑的交融項目價值打造策略：以小鎮理念為價值體系的核心，樹立城市形象，打造生態意向，構建小鎮中心價值體系小鎮理念010203生態功能城市功能居住生活功能景觀園林景觀小品河湖水景……..教育配套醫療配套商業配套………小鎮生活中心居住物業休閑娛樂配套……城市功能：體現城市生活的便利與高效和客戶調研的結論，需要配以鄰里商業、教育、醫療和其他城市元素商業教育會所醫療后期可考慮引進包括幼兒園、小學等風情商業中心區域商業中心鄰里中心商業區域商業特色商業社區醫院社區診所臨時會所：前期配合項目營銷，后期打造會員俱樂部社區會所：滿足業主基本需求城市功能：體現城市生活的便利與高效和客戶調研的結論，需要配以鄰里商業、教育、醫療和其他城市元素社區商業餐飲娛樂幼兒園社區會所運動場所風情商業休閑廣場中小學教育主題會所生活超市健康診所【主題休閑會所】它集合了運動、休閑、商務、娛樂等多種功能于一體，為社區提供全方位的康娛體驗，是小鎮中心的重要組成部分會所中有專門的會客室，可以滿足商務人士運動休閑后進行商務會談，處理商務事宜的需求會所包含室內、室外兩部分運動區域，涉及多種類型運動項目，滿足不同人群不同需求運動之余，會員可以前往休息室、SPA中心、棋牌室等地休閑放松運動商務休閑娛樂會所內的娛樂場所能夠提供多樣化的娛樂休閑方式，實現“線上線下”互動【社區醫療中心】集社區醫院和居民體檢中心于一體，打造完善的健康體驗花園式的治療中心，與周邊景色融為一體，為住戶提供全方位的健康保障【幼兒園】配套社區必要的幼兒園，可考慮引入全省知名的幼兒園或者教育機構【社區商業】多樣的業態組合，服務社區內外居民，方便居民日常生活這里不但有各具特色的餐廳、茶館、酒吧、各種品牌折扣店和大型廣場，還有街頭表演活躍在商業街的各個角落。在這里，顧客只會感受到輕松和愉悅。【童玩天地】為整個社區的兒童娛樂場所項目價值打造策略：以小鎮理念為價值體系的核心，樹立城市形象，打造生態意向，構建小鎮中心價值體系小鎮理念010203生態功能城市功能居住生活功能景觀園林景觀小品河湖水景……..教育配套醫療配套商業配套………居住物業小鎮生活中心……小鎮中心：整個項目打造城市意向，生態園林規劃，而項目的核心為小鎮中心，服務整個項目和周邊項目，也是整個項目的生活核心以集中展示形象為主主要為整個小鎮的所有居民服務小鎮中心：整個項目打造城市意向，生態園林規劃，而項目的核心為小鎮中心，服務整個項目和周邊項目，也是整個項目的生活核心小鎮中心（食堂、菜場及醫療設施）教育設施社區底商社區配套的主要服務于社區居民，包括小鎮中心的食堂、菜場及醫療保健設施等，以及教育配套和社區底商為主居住物業：高密度的高層產品和中低密度洋房產品相互搭配，以具有都市形象的高層產品為主流，配搭小鎮意向的中低密度產品低密度，呈現寧靜的、私密的，給客戶帶來的更多是私密的生態小鎮生活體驗高密度產品成為城市符號的代言，盡量以有線條和挺拔形象的高層產品為為主，充分呈現城的現代化意向本項目立面風格選擇市場現狀項目質素客戶需求立面風格市場建筑風格多樣化，大多數產品立面設計簡單，用色單調，極少數產品立面實現突破，受到市場好評本項目基于成本控制下外立面色彩要求明亮豐富，外形豐富，品質感強市場仍處于成本型市場，客戶對外立面的溢價支付不高，歐式風情的建筑風格受到客戶好評主推風格-新亞洲東方元素為很多現代豪宅增添貴氣。亞洲風格所表現的是高貴、大方的氣魄、豐滿華麗的風采。汲取了亞洲區域文化的精髓，既有日式的簡單、東南亞風情的濃烈，又有中式的雍容與內斂。設計中注重時代氣息的渲染和親切怡人尺度的營造。新亞洲主義風格，多為高品質項目。打造新亞洲風格立面，易于拔高項目整體質感1、強調傳統空間：傳統文化中空間的力量2、體量簡單：沒有復雜的體量堆砌3、虛實對比：通過實體的面和玻璃的需結合4、強調水平線條：橫向水平線被強調5、材質對比：傳統建材與現代建材混搭新亞洲風格——文化底蘊、東西合璧、親近自然、新貴階層12①案名分拆做②主體體現精神元素圖形③古風簡約、色彩強對比3精神堡壘2序號是否必選項功能分項描述1是人車分流入口處實現人車分流，將行人動線和機動車動線完全分離開，互不干擾，避免人車混流2是精裝雙大堂雙大堂設計，地下車庫入戶大堂和首層入戶大堂均為豪華精裝3是外投內取信報箱/易速遞智能快遞柜4是地下車庫美化環氧地坪、指示系統人性化規劃系統：主推精裝雙大堂和地下車庫美化公共空間打造采用全陶瓷面磚鋪貼地面，墻面采用玫瑰鏡剛與鏡面，提升效果的同時降低成本。采光采用自然光與人工照明相結合的方式。圖1：地上大堂地上大堂地上大堂車庫入戶前堂車庫入戶前堂

大堂

引入雙大堂的設計，通過產品創新，提升樓盤價值。所謂雙大堂設計，

就是從地下停車場和入居所的通道也設置入戶大堂，

車庫入戶前堂和入

戶大堂均為豪華精裝，目的是為了讓業主時刻盡享尊崇居住感受。

大堂的材料與采光公共空間打造——精裝大堂西出口9-12號樓會所樓棟導向停止線圖1:車庫導視系統----地面導視系統圖2:車庫導視系統----頂蓋導視系統地下車庫優化說明：

通過地坪的分色優化與導視系統的優化設計，來創造舒適美觀的停車空間。

車庫內部設計優化建議注意事項：

1.

地面導視系統可以用不同顏色環氧地坪漆表現不同含義；

2.

文字指引樓棟、出入口信息，以及重要區域加入文字信息；

3.

圖形符號提示左轉、直行、右轉、金興等信息；公共空間打造——地下車庫美化配套分類序號是否必選項功能分項描述兒童成長系統1兒童室外設施場地為兒童提供體能與智力全面鍛煉的場所，并圍合空間，防止兒童走失2是陽光草坪強調參與性，非觀光類，可供學齡前的兒童踢球、遛狗3是兒童成長中心0-12歲的社區兒童成長中心，打造就在家門口的兒童游樂與兒童教育寓教于樂于一體的兒童整合平臺4兒童全周期游樂場根據兒童不同階段成長規律和需求，打造充滿生機和富于變化的0-12歲兒童游樂環境老人關懷系統1是老年人健康廣場老人活動空間的設計則強調安全、健身、休閑3個層面社區樂享系統1是景觀戶外客廳設置景觀戶外客廳，在公共空間會客廳里，還有外擺家具、洗手池、果皮箱等配套設施，周末可以邀請鄰居或者好友一起舉辦戶外Party，認識朋友、促進鄰里交流2社區集中餐飲即社區餐飲配套，提供輕餐、簡餐以及有特色餐飲服務，為居民生活提供便利3是社區交流中心依托書店、咖啡館等公共場所，打造社區業主間交流與共創的空間平臺健康運動系統1多功能運動場地塑膠綜合性運動場，設置健身中心、羽毛球、籃球場2環社區塑膠慢跑道社區內部的跑步專用道，并配上夜景燈光3智能引道燈慢跑道引道燈平時關閉，如有業主跑步可掃描社區一卡通開啟引道燈4直飲水系統結合并臨近運動場地設置兒童、老人、樂享、健康系統：結合項目實際情況，選擇配置最有效的功能配置公共空間打造圖5：實景圖圖5：實景圖

陽光草坪說明：

陽光草坪，強調參與性、互動性，非觀光類，可踢球、遛狗。

同時具有美觀性。圖1：實景圖圖2：實景圖圖3：實景圖圖4：實景圖 社區享樂系統——陽光草坪設置說明：0-12歲的社區兒童成長中心，打造就在家門口的兒童游樂與兒童教育寓教于樂于一體的兒童整合平臺，分為兩大內容板塊：第一板塊：分為兩個大的板塊：一大板塊主打兒童游樂，注重項目的親子參與性、互動性、體驗性，涵蓋軟體游樂、情景體驗、親子電動、手工DIY、親子烘培等項目；第二板塊：通過分時、共享教育理念，主打兒童成長課堂，融合托輔類、早教類、藝術類、非藝術培訓類、應試教育、繪本閱讀及其他類，我們通過提供平臺的聚集，連接客戶需求和合作機構，打造0-12歲全面的兒童成長平臺。

圖1：案例借鑒-萬科 社區享樂系統——社區兒童成長中心圖1：案例借鑒-金地

老年人健康廣場：

老人退休后空閑時間很多，他們的需求也是不能忽略的，而老人活動空間的設計則強調安全、健身、休閑3個層面。社區建議配備專業音響，導視牌指明使用時間和音量，不

怕擾民。另外還設置了樹蔭下的交流空間、書法廣場、遛鳥空間、棋牌娛樂等等工鞥空間。 社區享樂系統——老年人健康廣場戶外客廳示意圖

配置要點：

很多項目都設置了景觀戶外客廳，在這個公共空間的會客廳里，還有外擺家具、洗手池、果皮箱等配套設施。

周末可以邀請鄰居或者好友一起舉辦戶外Party，這也是認識朋友、促進鄰里交流的好場所、好時機。 社區享樂系統——景觀戶外客廳戶外客廳示意圖

配置要點：

依托茶室等公共場所，打造社區業主間交流與共創的空間平臺。

業主在這里可以組建品茶活動，甚至進行服務互助、商務合作等。鄰里關系也將真實形成，進而改變整個社區的生活方式。

圖1：案例借鑒-萬科 社區享樂系統——茶室交流中心運動場運動場休息區軟性活動區

多功能運動特殊說明：

塑膠綜合性運動場，設置羽毛球和籃球場。有助于提高業主的身體素質，有助與增加社區的鄰里氣氛。并配

上休息空間。 社區享樂系統——多功能運動場地高速WIFI覆蓋高速WIFI覆蓋高速WIFI覆蓋

WIFI已經成為當今社會必備的基礎設施。用戶每天可享受不限時長的免費WiFi，并且可以使用手機、電腦和平板電腦等多個終端設備同時上網。完成一次性登錄認證后，

用戶

的賬號密碼在各個終端設備、不同接入地點均可通用，無需每次重新獲取密碼。智能化打造——社區WiFi圖1.可視對講門禁系統圖8.一鍵呼梯面板人臉識別可視對講門禁系統圖云可視對講門禁系統：

1、具有人臉識別功能，并支持來訪人員或未帶卡的業主使

用云可視對講，在社區主入口或入戶

大堂入口，與業主家里

的可視對講分機或業主綁定的手機建立視頻會話，被叫方可

確認后可遠

程開門。

2、系統兼容刷業主卡開門，業主綁定的手機APP開