萬科財務報表分析1.背景分析萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現銷售金額478.7億元，結算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。萬科1988年進入房地產行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2008年末，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮江、鞍山9個城市排名首位。萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續增長的業績以及規范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。過去二十年，萬科營業收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。2.資產負債表分析根據萬科2009半年度資產負債表，編制資產負債表的趨勢分析表，如圖：是較好的。據房地產行業資金流動性較強的形勢下是合適的。表明資金的流動性好，資金運用較好。（2）應收款項及其質量分析應收賬款同比增加了8.5%，應收賬款占資產總額的比重為0.8%未發生變化。由此看出萬科的應收賬款占資產總額比重較低，說明發生壞賬和逾期未收的現象較少，風險較小。其原因在于；集團通常在轉移房屋產權時已從購買人處取得全部款項，因此信用風險較小。尚未發生應收賬款逾期的情況。在營業收入上漲了26.39%的情況下，應收賬款也同比小幅增長，但是增長幅度沒有營業收入增長得快，說明公司銷售商品回款很好，而09年貨幣資金有所增長也是有力的證明。盡管應收賬款呈上升態勢，但在應收賬款附注披露中可以看出，單項金額不重大但按信用風險特征組合后的風險較大的3年以上的應收賬款由上年的1405萬元下降為1053萬元，且其按金額計提了壞賬準備，計提較充分；從應收賬款前5名欠款情況看來看，公司還應注意加強催收的力度。（3）其他應收款及其質量分析其他應收款同比增加了11.65%，就其他應收款的規模而言，合并其他因收款年末數為39億342萬元，而公司其他應收款331億9610萬元，差額較大，說明公司于其子公司的往來數額較小。子公司的其他應收款主要為合營及聯營公司往來款、與合作方往來款、一年內發生的代墊款及保證金、代收代付款、押金、備用金等。其他應收款賬齡在三年以上的較少，僅占4.46%，較上年有所下降，說明其他應收款的回收沒有什么問題。（4）存貨及其質量分析存貨同比下降了2.0%，占資產總比重由年初的72.0%下降為67.6%，對利潤增加有正面影響。存貨主要包括：已完工開發產品、在建開發產品、擬開發產品、原材料根據最新市場及銷售情況，公司對2008年末計提了跌價準備的項目進行了跟蹤評估。一季度末，公司曾將南京金域緹香項目跌價準備金額由6359萬元調整到4957萬元。根據目前的情況，公司又將該項目的跌價準備金額調整到2781萬元。另外，廣州金色城品、上海琥珀郡園、無錫金色城市計提的存貨跌價準備本次也全部沖回，天津假日潤園計提的跌價準備金額由7023萬元調整到4426萬元。以上調整增加上半年歸屬于母公司所有者的凈利潤16234萬元。其它8個項目暫維持08年末的評估另外，存貨也計提了存貨跌價準備，從年初的9698萬元到年末增加到了一億2411萬元。符合謹慎性原則。（5）長期股權投資及其質量分析長期股權投資兩年變化不大，雖然增長了1.6%，但是占資產總額比重不大，表明公司長期股權投資的戰略沒有變化，力度也不大。公司的長期股權投資主要是對合營企業的投資，占長期股權投資比重的74%，所以合并報表的金額小于母公司報表的金額。另外，公司上半年計提減值準備與上年計提的減值準備相同，沒有發生變化，預示著公司長期股權投資的質量保持了上年水平。（6）投資性房地產及其質量分析投資性房地產同比下降了-15.13%，但其比重較小，也未發生較大變化。投資性房地產主要采取成本模式計量。所以不存在將不滿足條件的投資性房地產采用公允價值模式對其進行后續盡量，虛增當年利潤的情況。（7）固定資產及其質量分析固定資產同比減少了-7.87%。占資產總額比重較小，變化較小。在房地產行業屬于適中水平。而固定資產減少主要是由于折舊引起的。從固定資產折舊方法的披露上看，固定資產折舊年限、殘值率沒有發生變更。而2009年上半年也沒有新計提固定資產減值準備，預示著公司自身對其固定資產的利用及其質量還是有信心的。3）負債主要項目分析（1）短期借款的分析短期借款同比減少了53.47%，比重由年初的3.9%降到了年末的1.7%。雖然比重不大，但是降幅一半多。說明企業的流動資金運用靈活，有足夠的能力償還短期借款，說明企業擁有較好的商業信用。（2）應付賬款的分析應付賬款同比較低了5.4%，應付賬款的比重由年初的10.8%降到了上半年末的9.8%。盡管如此，應付賬款占權益總額的比重比較大。從絕對額上來看，數額也比大。從年初到上半年度截止，絕對額變化不大。應付款主要為未支付的工程款和地價款。而由附注披露可知集團無個別重大賬齡超過3年的應付賬款；無對持有本集團5%(含5%)以上表決權股份的股東單位的應付賬款。（3）預收賬款的分析預收賬款同比增加了25.2%，占權益總額的比重也有年初的20.1%增加為24.1%。從絕對數額上來看，預收賬款增加了60億3400萬元。資料顯示公司預收賬款從06年到09年上半年間，每年都平穩上升，而到09年增幅較大。另外，公司的營業收入同比增長了26.4%，低于前三年的增長幅度，但營業收入有所增長。營業收入的降幅較大，讓人不免有些擔心，但是從最近房地產的銷售來看，萬科的銷售業績還是不錯的。（4）對應付職工薪酬的分析應付職工薪酬同比降低了27.9%，所占比重也由年初的0.4%下降為0.3%，一般半年度的應付職工薪酬半年度的都要比年初的下降些，主要是有些職工福利，獎金和津貼都是年初未使用完的福利為和上年末預提的年度績效工資所致。（5）對應繳稅費的分析應交稅費同比增加了57.97%，占權益總額的比重也由年初的-0.7%，下降到了-1.1%。該項目為負值，則表示企業多交的應當退回給企業或由以后年度遞交的稅金。（6）其他應付款的分析其他應付款同比下降了9.77%，占權益總額的比重也由年初的8.4%下降為7.2%。從絕對數上開看，2009年上半年其他應付款達到了89億9454萬元，其中35億4952萬元系土地增值稅。從附注中了解到，賬齡超過一年的大額其他應付款主要為尚未支付的股權轉讓款、保證金等。上述余額中，集團無對持有集團5%(含5%)以上表決權股份的股東的其他應付款。于2009年6月30日，集團及本公司并沒有個別重大賬齡超過三年的其他應付款。（7）對一年內到期費流動負債的分析一年內非流動負債同比下降了24.72%，占權益總額的比重也由年初的11.1%下降為11.1%。減少主要是歸還了銀行借款和其他借款，值得注意的是其借款年利率為4.86%至7.56%。（8）對長期借款的分析長期借款同比增長了46.50%，占權益總額的比重由年初的7.7%上升為10.8%。從絕對數額上開看，2009年上半年長期借款達到了134億3964萬元，其中125億2311萬元系1到2年到期的。4）所有者權益分析所有者權益較上年上漲了7.7%，占權益總額的比重也由年初的32.6%上升為33.6%。主要是資本公積和未分配利潤的增長較大，但是總體增幅較上年不大，說明公司盈利穩定。5）資產負債表的總體評價綜上所述，公司的資產總體質量較好，能夠維持公司的正常周轉。貨幣資金的流動性強，說明公司的運作良好。從資產的分布來看較合理。3.利潤表分析根據萬科09半年度利潤表，編制利潤表的趨勢分析表，如圖：2009年6月30項目增(減)/%2009結構/%2008結構/%一、營業總收入26.39100.00100.00二、營業總成本27.4781.5280.83其中：營業成本47.5468.8158.95營業稅金及附加-19.787.5011.82銷售費用-22.242.534.11管理費用-30.332.614.73財務費用18.101.091.16資產減值損失-2379.32-1.020.06加：公允價值變動損益-38.70-0.01-0.02投資收益620.510.740.13其中：對聯營公司和合營公司的投資收益565.880.670.13三、營業利潤25.9519.2219.28加：營業外收入12.080.210.24減：營業外支出13.010.210.23其中：非流動資產處置凈損失（收益）-399.590.000.00四、利潤總額25.9319.2219.29減：所得稅費用6.805.005.92五、凈利潤34.4014.2213.37歸屬于母公司所有者的凈利潤22.4811.5811.94少數股東損益134.452.641.42六、每股收益（一）基本每股收益22.99（二）稀釋每股收益22.99七、其他綜合收益-26.470.220.38八、綜合收益總額32.7114.4413.75歸屬于母公司所有者的綜合收益總額20.9611.8012.33歸屬于少數股東的綜合收益總額134.452.641.421）利潤表總體狀況的初步分析2009年6月，公司實現營業收入218.91億元，同比增長了26.39%；營業利潤419，84.68萬元，同比增長了25.95%；實現凈利潤310，022.73萬元，同比增長34.4%；每股收益0.23元，同比增長22.99%。較高的利潤從何而來？是行業因素,還是公司經營有方？2）利潤表主要項目的分析（1）對營業收入的分析由圖可以看出，2009年上半年增長了26.39%，低于往年的增長，但是隨著營業收入的增長，基數變大，所以收入增長比例放緩是可以理解的。從財務報表可以了解2009年上半年公司銷售均價8818.8元，結算均價8690元，由于新建商品房供應在2009年4季度前仍然處于緊張，短期供不應求局面仍將存在，我們認為2009年下半年房價仍將繼續上漲，因此公司毛利率將會緩步提升，我們預計2009年全年毛利率在23.9%。銷量增長30%。1~6月份，公司實現銷售面積349萬平方米，銷售金額308億元，同比分別增長31%和28%；銷售均價8825元/平米，同比下跌3%。萬科上半年銷售增長速度與全國水平基本一致，但明顯低于其他一線地產公司。我們認為，其中主要原因有三點：一是基數效應，萬科作為全國龍頭，去年上半年銷售面積體量遠超其余一線公司，因此增長大幅提升更困難；二是萬科去年大幅減少新開工面積，特別是長三角地區，因此報告期內長三角市場銷量增長不明顯；三是08年公司在積極降價促銷下，市場占有率明顯提升，而09年市場銷售一片火爆的情況下，市場份額再上臺階有較大難度。（2）對營業利潤的分析2009年上半年營業利潤同比增長了2.5.95%，營業利潤占營業收入的比重略微有所下降。擴大盈利空間的貢獻者是誰？從毛利率水平來看，2009年上半年公司的毛利率較上年同期大幅下降10個百分點達到31.19％，處于近5年來的低點。公司毛利率大幅下降的原因主要是由于2007年左右國內地價漲幅較大，而2008年房價又開始了調整，公司目前結轉的項目多為這些開發項目，符合我們前期對行業毛利率下降的判斷，我們認為未來2年公司的毛利率水平將會在此基礎上趨于平穩然后回升。營業成本。2009年上半年公司營業成本同比增長了47.54%，占營業收入總額的比重也由年初的58.95%上升為68.81%。在近年內變化趨勢不大，說明公司的成本控制較好。B.三項費用。在營業收入增長，銷量增長的情況下，銷售費用同比下降了22.24%；管理費用同比下降了30.33%，財務給用同比增長了18.10%?？偟膩砜矗救椯M用占營業收入的比重呈大幅下降趨勢，費用率的大幅下降和2008年存貨計提減值準備的沖回部分抵消毛利率大幅下降對凈利潤率的影響。這說明了公司對期間費用控制良好，值得注意的是，大企業在這段期間，在資本、規模、信貸方面的優勢，期間費用都有一定比例的下降。報告期，公司管理費用比去年同期降低30.3%（其中包括2008年股權激勵計劃取消的貢獻），銷售費用比去年同期降低22.2%，管理費用、銷售費用合計占營業收入的比例比去年同期降低41.9%。報告期，根據最新市場及銷售情況，公司對08年末計提了跌價準備的項目進行了部分沖回。對廣州金色城品、上海琥珀郡園、無錫金色城市計提的存貨跌價準備全部沖回，天津假日潤園計提的跌價準備金額由7,023萬元調整到4,426萬元，南京金域緹香項目由6,359萬元調整到2,781萬元。以上調整增加上半年歸屬于母公司所有者的凈利潤16,234萬元。公司當期的期間費用率水平同比大幅下降，說明公司在強化內部管理，提高增長的質量方面，實行費用預算硬約束和嚴格監督等措施方面已經取得了一定的成效。期間費用的大幅降低也使得公司的銷售凈利率水平在毛利率大幅下降的情況下得到明顯提高。利潤表的總體評價從利潤表解釋出來的信息可以看出，公司業績大幅上升的主要原因，是營業收入增幅高于成本費用增幅所致，其費用控制角好，直接導致了其毛利率下降5.54個百分點。另外，1-6月公司實現銷售面積348.8萬平方米，銷售金額307.6億元，同比分別增長31.2%和27.5%，銷售增速低于行業水平，下半年公司將加大推盤力度，預計3季度可售面積約110萬平米，4季度更是增長到約160萬平米。隨著可售資源的增長，以及房價的穩步上漲，我們預計公司今年銷售將會突破600億元。期末公司尚有409萬平方米已銷售資源未竣工結算，合同金額總計322億元，2009年業績基本鎖定。4.現金流量表分析根據萬科2009年中期的現金流量表，編制現金流量表的趨勢分析表。如下：現金流量水平分析表項目20092008增（減）%一、經營活動產生的現金流量銷售商品、提供勞務收到的現金27,326,850,631.4921,952,546,321.9824.48收到其他與經營活動有關的現金788,899,487.921,546,511,368.81-48.99經營活動現金流入小計28,115,750,119.4123,499,057,690.7919.65購買商品、接受勞務支付的現金11,498,223,640.7616,079,764,319.67-28.49支付給職工以及為職工支付的現金656,464,888.611,850,285,760.21-64.52支付的各項稅費3,534,320,990.084,624,472,477.12-23.57支付其他與經營活動有關的現金2,605,155,965.242,433,423,856.557.06經營活動現金流出小計18,294,165,484.6924,987,946,413.55-26.79經營活動產生的現金流量凈額9,821,584,634.72(1,488,888,722.76)759.66二、投資活動產生的現金流量收回投資收到的現金80,060,000.00306,000.0026063.40取得投資收益收到的現金134,830,514.3632,426,532.94315.80處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額84,177,822.103,412,609.362366.67收到其他與投資活動有關的現金144,202,566.68122,869,658.1217.36投資活動現金流入小計443,270,903.14159,014,800.42178.76購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金19,369,517.23228,756,900.07-91.53投資支付的現金13,912,577.93731,273,193.10-98.10取得子公司及其他營業單位支付的現金凈額252,880,464.781,768,566,733.67-85.70投資活動現金流出小計286,162,559.942,728,596,826.84-89.51投資活動產生的現金流量凈額157,108,343.20(2,569,582,026.42)106.11三、籌資活動產生的現金流量吸收投資收到的現金356,507,408.00-100.00其中:子公司吸收少數股東投資收到的現金356,507,408.00-100.00取得借款收到的現金11,039,015,368.5010,545,464,341.704.68籌資活動現金流入小計11,039,015,368.5010,901,971,749.701.26償還債務支付的現金12,382,381,037.006,614,274,804.7987.21分配股利、利潤或償付利息支付的現金1,733,306,032.851,842,913,054.12-5.95其中:子公司支付給少數股東的股利、利潤46,375,168.03113,243,561.28-59.05籌資活動現金流出小計14,115,687,069.858,457,187,858.9166.91籌資活動產生的現金流量凈額(3,076,671,701.35)2,444,783,890.79-225.85四、匯率變動對現金及現金等價物的影響116,336.25(62,972,095.93)100.18五、現金及現金等價物凈增加額6,902,137,612.82(1,676,658,954.32)511.66加：期初現金及現金等價物余額19,978,285,929.9217,046,504,584.3117.20六、期末現金及現金等價物余額26,880,423,542.7415,369,845,629.9974.89現金流量表垂直分析表項目內部結構/%流入結構/%流出結構/%流入流出比20092008200920082009200820092008一、經營活動產生的現金流量銷售商品、提供勞務收到的現金97.1993.42收到其他與經營活動有關的現金2.816.58經營活動現金流入小計100.00100.0071.0067.99購買商品、接受勞務支付的現金62.8564.35支付給職工以及為職工支付的現金3.597.40支付的各項稅費19.3218.51支付其他與經營活動有關的現金14.249.74經營活動現金流出小計100.00100.0055.9569.08經營活動產生的現金流量凈額142.1336.13二、投資活動產生的現金流量收回投資收到的現金18.060.19取得投資收益收到的現金30.4220.39處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額18.992.15收到其他與投資活動有關的現金32.5377.27投資活動現金流入小計100.00100.001.120.46購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金6.778.38投資支付的現金4.8626.80取得子公司及其他營業單位支付的現金凈額88.3764.82投資活動現金流出小計100.00100.000.887.54投資活動產生的現金流量凈額2.2862.35三、籌資活動產生的現金流量吸收投資收到的現金其中:子公司吸收少數股東投資收到的現金取得借款收到的現金100.00100.00籌資活動現金流入小計100.00100.0027.8831.55償還債務支付的現金87.7278.21分配股利、利潤或償付利息支付的現金12.2821.79其中:子公司支付給少數股東的股利、利潤0.331.34籌資活動現金流出小計100.00100.0043.1723.38籌資活動產生的現金流量凈額-44.581.53四、匯率變動對現金及現金等價物的影響五、現金及現金等價物凈增加額加：期初現金及現金等價物余額六、期末現金及現金等價物余額100.00100.00100.00100.00現金流量表總體狀況的初步分析從總體上來看，公司當年的現金及現金等價物凈增加額為690，213.76萬元，同比增加幅度較大。其中，經營多動現金凈額為982，152.46萬元：投資活動現金流量凈額為15，710.83萬元；籌資活動現金凈額為-30，766.72萬元。2）現金流量表主要項目的分析（1）對經營活動的現金流量的分析從現金流量表中可以看出，經營活動現金流入同比增長了759.66%，主要是由于本期的現金流入同比增加了19.65%，而現金流出同比下降了26.79%。其中“銷售商品、提供勞務收到的現金”同比24.48%，經營活動現金流入占現金總流入的比重由上年的67.99%上升為71.00%。表明公司現金流入總流入絕大部分來自于經營活動；而經營活動現金流出同比下降了26.79%，其中“購買商品、接受勞務支付的現金”同比下降了28.49%，“支付給職工及為職工支付的現金”同比下降了64.52%，“支付的各項稅費”同比下降了23.57%，最終使經營活動現金流出占現金總流出的比重由上年的69.08%下降為55.95%。不難看出，公司銷售商品、提供勞務收到現金流入的能力沒有減弱，經營活動現金流量凈額增加的主要原因是經營活動現金流入增長而現金流出同比下降所致。（2）對投資活動現金流量的分析從現金流量表中可以看出，公司投資活動產生現金凈額比去年增幅較大。一方面表明公司的長期投資得到了投資回報而且回報所受到的現金較好，另一方面表明公司處置固定資產所產生的現金也有所增長。投資活動現金流出占現金總流出的比重由上年的7.54%下降為0.88%，主要是投資活動現金流出較上年降低了89.51%，其中“取得子公司及其他營業單位支付的現金凈額”占整個投資活動現金流出的87.72%，而且同比下降了85.70%。表明公司在報告期間沒有發生重大的投資項目。（3）對籌資活動現金流量的分析從現金流量表中可以看出，公司籌資活動產生的現金流量凈額為-307，667.17萬元。同比減少了225.85%，主要原因是公司償還債務分配股利、利潤或償付利息支付的現金所致。由于公司經營活動產生的現金流量凈額是正數，而且投資活動產生現金凈流量也是正數，所以有充足的現金滿足籌資活動償還債務分配股利、利潤或償還利息所需的現金。也就是會所，公司自有資金一部分用來投資新項目，一部分用來支付現金股利，償還債務，賬上還有大量的現金，。3)現金流量表的總體評價綜上所述表明，公司現金及現金等價物凈增加額為正數，現金流量的基本態勢是當年經營活動的現金流入大于現金流出，經營活動的現金凈額不僅可以滿足公司投資活動、籌資活動的現金需要，還可以為現金及現金等價物的凈增加做出貢獻，表明公司創造現金的能力非常強，現金處于良性循環系統中。從圖表中可以看出，公司從2008年開始改變其投資決策，減少了投資，而使得投資活動的凈額增加，現金及現金等價物凈額也有所增加。這是比較保守穩健的決策。但是從另一方面說明公司現金處理方式有些保守，可能造成資金浪費，而使得自己沒有進行更好的投資而使收益有限。2009年上半年公司的經營性現金凈流量表現為凈流入98.22億元，3年來首次實現了現金凈流入，公司的財務和經營狀況非常穩健。但在行業繼續轉好的預期下，我們預計下半年萬科會加大土地的儲備力度和新開工項目數，公司很可能會借助資本市場進行再融資來實現新的擴張。5.所有者權益變動分析根據萬科2009年中期所有者權益變動表，編制所有者權益增減變動及結構分析表。所有者權益變動及結構分析表單位：元項目20092008增（減）/%結構20092008股本10,995,210,218.0010,995,210,218.000.037.8742.05資本公積8,595,358,004.577,956,192,891.348.029.6030.43盈余公積6,581,984,978.146,581,984,978.140.022.6725.17未分配利潤2,861,354,247.96616,513,495.42364.19.862.36所有者權益合計29,033,907,448.6726,149,901,582.9011.0100.00100.00注：由于萬科2009中期引起所有者權益變動的項目不多，故沒有對所有者權益每個組成項目的原意以列示分析表的形式進行分析。從所有者權益變動增減變動及結構分析表中可以看出，公司所有者權益同比增長了11.00%，主要是未分配利潤增長了354.10%，所占比重由年初的2.36%增長為9.86%，在所有者權益比重不大，但是本半年度所有者權益增長主要依靠未分配利潤的增長。說明上半年度的所有者權益變動不大。6．財務比率分析為便于進行比較分析，根據萬科2009年上半年度和2008年上半年度的數據計算了兩年上半年度的有關財務比率，如表：財務比率分析表項目財務比率萬科2009年2008年行業平均值2009年2008年短期償債能力流動比率1.901.761.991.92速動比率0.550.300.560.51現金比率0.430.31長期償債能力資產負債率67%33%62.27%61.83%產權比率197.86%207.16%210.95%207.06%已獲利息倍數40.7268.61有形凈值債務率盈利能力毛利率31.19％39%36.10%37.34%銷售利潤率14.22%16%總資產收益率（凈利潤）2%3%0.61%5.17%凈資產收益率（凈利潤）7％13％1.58%14.01%資本保值增值率營運能力應收賬款周轉率22.6745.86應收賬款周轉天數7.947.85存貨周轉率0.180.330.060.42存貨周轉天數1019.891096.8424,023.121,340.94營業周期919