前言：房地產業是進行行房地產投資資、開發、經經營、管理、服服務的行業，是是具有基礎性性、先導性、帶帶動性和風險險性的產業。地地產項目的經經營涉及到宏宏觀經濟、城城市規劃、建建筑工程、市市場營銷、物物業管理、金金融保險、統統計、會計、心心理等各方面面的綜合知識識。***項目地塊塊位于沙坪壩壩區核心商圈圈，地理位置置十分優越。在在前期對項目目規劃進行了了有效的論證證，但產品的的功能定位卻卻仍處于研究究階段，對于于定位住宅或或者商務仍有有各自不同的的看法。如果果定位方向為為純住宅產品品，則有價格格瓶頸，運作作中不利于充充分發揮地塊塊的口岸優勢勢；如果定位位方向為商務務產品，則市市場消化能力力是評估的重重點（這兩者者的具體論述述詳見市場分分析部分的內內容）。因此此，在本營銷銷策劃報告中中，產品功能能定位將是首首先需要論述述及勘酌的核核心問題。根據項目功能定定位，報告對對項目進行了了全面、系統統的市場定位位，包括目標標客戶、形象象檔次以及價價格體系等層層面的內容，并并就項目在產產品設計方面面做出了一定定的調整，使使之匹配于項項目的整體定定位構思。在本報告的最后后部分，將對對項目的營銷銷推廣做出策策略性綱要。此此環節內容也也將隨著工作作的進一步深深入開展，逐逐步落實到紛紛繁而具體的的推廣工作中中，并最終推推動項目的營營銷步入正常常和預期的軌軌道；具體的的營銷階段細細分及銷售執執行方案計劃劃在雙方對項項目定位及營營銷策略達成成共識后另行行整理提交。凡事預則立，不不預則廢，市市場雖千變萬萬化，善謀者者終將勝之。通通過雙方的精精誠合作，必必將使各項工工作得以統籌籌、高效的實實施。我們有有信心并期待待著協助發展展商實現利潤潤和形象的雙雙贏局面。第一部分沙沙坪壩區房地地產市場綜述述沙坪壩區房地產產市場狀況綜綜述1．區域宏觀背背景簡述沙坪壩區位于嘉嘉陵江畔，地地處重慶市西西郊，全區幅幅員396平方公里，2001年年末各項項統計年鑒數數據如下：總人口67.660萬，家庭總總戶數21.27萬戶；當年GDP總值值為9195110萬元，在主主城區中排名名渝中區和九九龍坡區之后后；人均產值137718元，排名渝渝中區、大渡渡口區和九龍龍坡區之后；；國內生產總值指指數中的第一一、第二產業業均比較靠后后，而第三產產業指數為114.3，位列市區區經濟圈之首首，說明沙區區商業服務繁繁華度較高；；房屋建筑施工面面積達232.227萬平方米，竣竣工面積為97.60萬平方米，建建筑業總產值值1665775萬元；金融機構存款余余額為14129934萬元，位列列渝中區和九九龍坡區之后后；城鎮居民人均住住宅使用面積積為19.91平方米，位位列市區經濟濟圈第四位。沙坪壩是重慶的的科技文化區區，區內有大大專院校9所，中專、中中小學300余所，學生12萬余人；全全市三分之一一的科研機構構集中于沙坪坪壩區，科技技工作者達5萬余人，智智力型勞動者者占全區在業業人數1/3。另外，沙坪壩區區旅游資源豐豐富，自然景景觀和人文景景觀眾多，有有數萬畝森林林資源和極具具開發價值的的大型溶洞和和溫泉等，陪陪都時期遺址址保存完整，渣渣滓洞、白公公館遠近知名名，與沙坪壩壩區濃厚的文文化氛圍相得得益彰。2．區域房地產產市場發展回回顧沙坪壩區房地產產市場經過近近幾年高速的的發展，開發發規模和水平平已經達到了了相當高度，部部分樓盤個案案在整個重慶慶房市都有較較大的影響力力。尤其是近近兩年，沙區區房地產市場場成為業內人人士和消費者者關注的熱點點，除有效把把握本區域的的購買客戶以以外，憑借教教育等特色資資源，吸引了了相當的外區區客戶。回顧顧整個沙坪壩壩房地產市場場，主要有以以下幾個發展展階段：第一階段、市場場啟動階段（1999年以前）這一階段的開發發項目主要集集中于三角碑碑周邊及小龍龍坎附近，項項目規模普遍遍較小，規劃劃設計較為落落伍，配套和和管理也比較較差，但是由由于市場上供供應量少，銷銷售業績普遍遍較好。附：代表項目———鑫源大廈地理位置：沙坪壩沙南街443號開發商：重慶沙坪壩區房房地產開發總總公司總建面：約45000平平方米開盤時間：2000年4月月（但其推廣廣早在1999年已經著手手進行）樓盤定位：商住樓銷售價格：起價（建筑筑面積）：1500元/平方米均價（建筑筑面積）：1750元/平方米最高價（建筑面面積）：1850元/平方米第二階段、市場場發育階段（1999--2001年）在一片質疑聲中中，芳草地在在鳳天路一枝枝獨秀，逆市市飄紅，打出出了南部新城城的大旗，獵獵獵旗風下，短短短兩三年內內數十項目相相繼登場亮相相。激烈的競競爭提高了行行業水平，促促使開發企業業開始注重產產品品質和服服務，南部新新城成為了重重慶房市一片片開發熱土。在這一發育過程程中，區域房房地產市場形形成了多點開開花的繁榮態態勢，但與此此相對應的是是，市場和開開發企業本身身都還不太成成熟，而且某某些企業對市市場評估過于于樂觀，導致致了部分項目目陷入被動。附：代表項目———芳草地地理位置：沙坪壩鳳天路開發商：重慶武城房地產產開發公司總建面：56612平方方米開盤時間：約1999年66月樓盤定位：高檔小區房銷售價格：起價（建筑筑面積）：1800元/平方米均價（建筑筑面積）：2100元/平方米最高價（建筑面面積）：2400元/平方米第三階段、市場場成熟階段（2001年至今）在相對成熟的市市場中，開發發企業相應不不同的區域板板塊會逐漸形形成不同的個個性特色，需需要結合市場場環境和特定定地塊優劣勢勢進行市場細細分及定位。華華宇、同創等等一線企業脫脫穎而出，區區域市場無論論是在決策或或運作水平上上，都開始走走向成熟。附：個體項目———華宇廣場地理位置：沙坪壩名人雕塑塑廣場開發商：重慶華宇物業（集集團）有限公公司總建面：381507平平方米開盤時間：一期2000年年9月30日開盤，二二期2001年9月15日開盤樓盤定位：中央商務·生活活大社區銷售價格：起價（建筑筑面積）：2910元/平方米均價（建筑筑面積）：3000元/平方米最高價（建筑面面積）：4300元/平方米3．沙區房地產產市場相關統統計數據及與與其它主城區區對比（1）20000年、2001年沙坪壩區區房地產市場場與其他區域域房地產市場場情況統計表表投資額數據（萬萬元）區域2000年2001年2002上半年年渝中區286428272182109263江北區13229318726373423渝北區13406123400994330沙坪壩區13709920473792261北碚區361624474715186九龍坡區15218624438481023大渡口區191194166426038南岸區14028720635196365巴南區378034874721923永川市304646011821739施工面積（平方方米）區域合計住宅2000200120002001渝中區49183777570416332410830026877400江北區19941811299290881114844420224011渝北區23046733410161001693805528737299沙坪壩區25816333320222221805650022959466北碚區1259438886105210257566678497九龍坡區26420044359759551746050024934533大渡口區568816557834479875485244南岸區25566877365764111744143327571366巴南區720453747984573048580529永川市85439010281455651570726626竣工面積（平方方米）區域合計住宅2000200120002001渝中區833344571462479901262265江北區392705571546317289405992渝北區653090986003544040740878沙坪壩區590102640698402099487769北碚區619775556020480393439733九龍坡區79378311172599471343773436大渡口區363853117693309966101960南岸區713436825302522422541248巴南區147270357302115894283037永川市332120505280265502347225銷售面積（平方方米）區域合計住宅2000200120002001渝中區360659400646301751287504江北區359985360321312241323935渝北區507210760725462065709994沙坪壩區396972502728324329438717北碚區352728365990301094317416九龍坡區420005771129318413639989大渡口區217512125039207867115580南岸區520148630925462507536565巴南區143058235811123395206392永川市276520349184240204276529空置房（平方米米）區域空置面積其中：空置一年年以上合計住宅合計住宅20002001200020012000200120002001渝中區11551400962977553014403036623795708169257756275947江北區3015794276562067512404211560851468699891569599渝北區3036774108522002301827191050451674966390459834沙坪壩區313018274602148021841201303361059645059017043北碚區145885206096733599142242189999231275233461九龍坡區3417194264471237101536751746332497326374269811大渡口區687896199345566490882088017899110345824南岸區3172873539071718662072941263771285616260067366巴南區132981200848352469013788638863382234725373永川市1246211514857382462333135974208032112383上述表格數據能能夠在一定程程度上反映區區域市場的供供給狀況。數數據表明，沙沙坪壩區房地地產市場的供供需較為平衡衡，空置量一一直得到比較較有效的控制制，現有的市市場運作較為為良性。（2）區域地產產個案數據統統計項目個數：目前沙區在售和和規劃項目42個，其中單單位住宅19個，小區23個物業類別：純住宅項目255個，商住兩兩用項目17個建筑形態：多層住宅9個、小小高層10個、高層住住宅23個建筑規模：5萬平方米以下下項目20個，5-10萬平方米13個，10萬平方米以以上9個。4．沙坪壩區房房地產市場特特征概述沙區房地產市場場相對較為封封閉由于交通的原因因，沙坪壩區區和重慶市其其它主城區分分隔現象較為為突出，偏安安西北一隅；；其地域特性性反映在房地地產市場上，一一是沙坪壩區區居民的住房房消費被外區區分流的現象象比較少，同同時沙坪壩區區房地產市場場的外向輻射射力也不強，二二是由于外面面聯絡的不便便，一定程度度上影響了商商務單位的業業務績效，沙沙坪壩區的寫寫字樓市場較較為低迷。沙坪壩區住房消消化能力較強強沙坪壩區居民中中智力型勞動動者占據了1/3的比例，這這部分消費群群和公務員、行行政事業機關關職工、個體體私營業主一一起，構成了了沙坪壩區面面廣量大的中中收入階層，從從而成為住宅宅市場穩定而而旺盛的消費費力。政府的支持力度度較大在政策規劃和稅稅收上，沙坪坪壩區政府都都給予了房地地產市場有力力的實質性支支持，最明顯顯的是以政府府的南遷帶動動南部新城的的開發，在戶戶口遷移、子子女入學等問問題上也大開開綠燈。文化區的招牌有有較強吸引力力文化牌的吸引力力大致來源于于兩個層面：：一是由于文文化氛圍，一一定程度上改改善了沙坪壩壩區的居住環環境；二是對對居民子女的的教育提供了了更好的條件件。沙坪壩區的板塊塊特征比較突突出由于周邊環境不不同、居住人人群各異，沙沙坪壩區各局局部板塊的差差異也相當突突出。科技園園區位于北部部城區，工業業企業集中于于東部城區，相相應其住宅的的價位、檔次次及產品特征征都有較大的的差異。二、沙坪壩區熱熱點區域開發發特征分析1．北部城區地域范圍處于規劃中的重重慶大學科技技園區沿線，包包括重慶一中中、南開中學學、重慶七中中、重慶大學學（含原重慶慶建筑大學）等等名校都集中中分布于該板板塊。開發背景北部城區處于重重大科技園區區沿線，區域域內學校林立立，文化氛圍圍濃厚，消費費力支撐旺盛盛。北部板塊塊本來由于可可用作房地產產開發的土地地不多且發展展的重點是教教育和科技，故故長期以來房房地產開發項項目并不多。但但隨著欣陽廣廣場、學林雅雅園的開發，尤尤其是學林雅雅園“文化牌”的一炮走紅紅，北部板塊塊引起了更多多購房者的關關注。供應特征區域內的戶型產產品以一室一一廳和舒適型型三室、四室室為主，分別別針對沙坪壩壩區年輕一族族、陪讀一族族、投資客戶戶和周邊居民民、高校教師師。以文化為為主題進行產產品規劃及營營銷推廣是該該區域的明顯顯特性。價位水平區域內市場目前前價位水平較較高，且表現現穩定，以學學林雅園、欣欣陽廣場為代代表的中高檔檔樓盤均價在在2500元/平方米以上上，總體均價價約為2300--2700元/平方米（建建筑面積價格格）。局限性區域內居民密度度大，拆遷成成本高，成規規模的地塊較較少。代表項目——學學林雅園（E墅）地理位置：沙坪壩學府路11號開發商：重慶同創置業發發展有限公司司總建面：整個學林雅園為為2097999平方米總套數：330套樓盤定位：精裝修小戶型公公寓項目構成：學林雅園小區內內的一棟獨立立單體樓，住住宅總高27層，分小戶戶型平層和夾夾層兩種戶型型產品形態付款方式：8成30年按揭揭銷售價格：起價（套內內面積）：3050元/平方米均價（套內內面積）：3400元/平方米最高價（套內面面積）：3860元/平方米備注：夾層戶型型現已銷售完完畢；套內精精裝修的價格格自稱為400元/平方米標準準，如果以清清水房交房則則每平方米少少200元。部分戶型：一室一廳單衛（平平層，3M層高）（套套內面積）：：27.38平方米二室二廳單衛（平平層，3M層高）（套套內面積）：：48.01平方米一室一廳單衛（夾夾層，4.5M層高）（套套內面積）：：27.38平方米二室二廳單衛（夾夾層，4.5M層高）（套套內面積）：：48.01平方米2.東部城區地域范圍地處沙坪壩區老老工業區，包包括重棉二廠廠、紅巖汽車車彈簧廠、重重慶微電機廠廠等眾多國有有企業均集中中于此。開發背景長期以來是沙坪坪壩區老工業業基地較為集集中的區塊，房房地產開發起起步較晚，受受購買力和整整體陳舊形象象的局限，房房價亦較低。東東部板塊最大大的優勢是相相對與渝中區區的距離較近近，且是沙坪坪壩區唯一沿沿江的區塊。隨隨著濱江路開開發建設的推推進，東部板板塊的房地產產市場現狀有有望得到重大大改觀。供應特征目前以經濟型兩兩室、三室為為主，主要購購買力來源為為周邊居民和和沙坪壩其它它區域經濟承承受能力有限限的供房者，各各項目都注重重產品的經濟濟適用性。價位水平目前價格水平為為沙坪壩各區區域中最低的的板塊，總體體均價約為1500--1700元/平方米（建建筑面積價格格）。代表項目——千千竹景苑地理位置：沙坪壩上土灣開發商：重慶順鴻物業發發展有限公司司總建面：70000平方方米總套數：400多套樓盤定位：自然花園小區付款方式：7成20年按揭揭銷售價格：起價（建筑筑面積）：1500元/平方米均價（建筑筑面積）：1650元/平方米最高價（建筑面面積）：1900元/平方米部分戶型：二室二廳單衛（建建筑面積）：：111.880平方米三室二廳雙衛（建建筑面積）：：154.557平方米二室二廳單衛（建建筑面積）：：96.93平方米3.南部城區地域范圍沙坪壩區政府所所在地，是未未來沙坪壩區區的政治、文文化中心，以以鳳天路為代代表的南部板板塊逐漸成為為沙坪壩區房房地產開發最最熱的板塊之之一。是目前前沙坪壩區開開發量最大最最集中的房地地產板塊，中中高檔物業為為各板塊最多多，且各檔次次物業的分布布相對比較均均勻。開發背景隨著沙坪壩區政政府南遷鳳天天路，本區域域知名小區紛紛紛出現，芳芳草地是該區區塊啟動前期期的個案代表表，該物業帶帶動了整個南南部板塊的啟啟動和發展，而而天驕年華是是該區塊中高高檔物業的代代表。供應特征本區域以三室、四四室戶型為主主，主要以小小區環境為賣賣點吸引購房房者。價位水平本區域樓盤價格格呈現緩慢、穩穩步上升的趨趨勢，總體均均價1800--2200元/平方米（建建筑面積價格格）。代表項目——天天驕年華地理位置：沙坪壩鳳天大道道開發商：重慶協信控股（集集團）有限公公司總建面：270000余余平方米樓盤定位：都市中的依山美美宅，文化社社區付款方式：8成30年按揭揭銷售價格：起價（套內內面積）：2600元/平方米均價（套內內面積）：2850元/平方米最高價（套內面面積）：3150元/平方米部分戶型：三室二廳二衛（建建筑面積）（錯錯層）：120.331平方米四室三廳二衛（建建筑面積）（錯錯層）：163.448平方米二室二廳單衛（建建筑面積）（平平層）：90.27平方米四室三廳雙衛（建建筑面積）（錯錯層）：157.889平方米三室二廳雙衛（建建筑面積）（平平層）：126.118平方米4.西部城區由于連接成渝、渝渝長高速公路路且區內擁有有臨近鐵路的的便利（區塊塊內有梨樹灣灣貨運站），成成為沙坪壩區區的物流組織織中心。目前前梨樹灣工業業區內已形成成以木材、鋼鋼材和機電產產品為主的集集散地。西部部板塊的房地地產市場起步步較晚，但榕榕湖國際花園園和華宇·福源山莊的的出現，使西西部板塊的房房地產市場現現狀有所改觀觀。板塊市場特征：：該區塊的代代表物業是華華宇·福源山莊，該該盤體量較大大，依山勢規規劃，樓盤開開發比較注重重生態保護，且且以較低價格格入市，銷售售走勢十分好好；該區塊的的另一重點物物業是榕湖國國際花園，其其產品類型目目前在沙坪壩壩區比較少（公公園洋房，類類似TOWNHHOUSE），且其位位處沙坪公園園，走勢值得得關注。目前前該區塊物業業較少，價格格帶尚未形成成。除榕湖國國際花園的小小洋房之外，普普通住宅普遍遍均價在1800元/平方米左右右。5.中部城區中部城區為本項項目所在區域域，將在項目目功能定位部部分進行重點點論述。第二部分項項目功能定位位一、項目功能定定位決策依據據及目標1.項目功能定定位決策依據據項目功能定位決決策依據大致致來源于以下下幾個層面：：項目的區位環境境項目的區位環境境一定程度上上決定了地價價水平，同時時不同的區位位，面臨的消消費力水平也也不同，因此此區位環境是是項目功能定定位的前提和和基礎。項目的地塊條件件項目在特定區位位內的口岸條條件對項目的的功能定位也也有較大的影影響，如地塊塊四至、交通通組織、以及及消費者對地地段口岸的認認可度等環節節。項目的產品特征征包括項目的戶型型，軟、硬件件配置，以及及外立面色彩彩和建筑形象象等。開發企業的具體體情況不同的物業類型型對開發企業業也有不同的的要求。同一一地塊，開發發酒店投資大大、形象好、回回報穩定，但但資金回籠周周期較長；而而開發普通公公寓則利潤空空間有限，形形象附加值不不高，但資金金回籠速度快快等。開發企企業應根據自自身特性選擇擇物業功能類類型。2．項目功能定定位的目標根據項目實際狀狀況和貴司的的需要，我方方認為項目功功能定位應該該有三點原則則性目標，其其中第一、第第二點是前提提基礎，第三三點是項目運運作的方向。有效規避風險快速回籠資金盡可能挖掘項目目潛力和利潤潤空間二、項目區位環環境概述以沙南步行街為為中心，步行行距離輻射范范圍構成了沙沙坪壩的中心心區。區域內內大型的噴泉泉組群、特色色鮮明的雕塑塑、眾多的景景觀小品共同同打造出令沙沙坪壩區人驕驕傲的城市形形象和舒適的的休閑廣場。區域內的步行街街是重慶市最最具景觀價值值和文化氣息息的商業街區區，商業相當當繁華，商業業環境僅次于于解放碑商圈圈，沙重百、金金誠廣場、明明日百貨、賽賽博數碼廣場場、新世紀·凱瑞商都、華華宇商業街、三三峽廣場等商商業物業林立立其間。在沙坪壩區內，中中心區是交通通銀行、酒店店、餐飲娛樂樂、證券、學學校醫院等城城市繁華元素素最集中的區區位，因此也也是沙區商務務活動最集中中的口岸，尤尤其以廣告、裝裝飾、文化、各各類事務所、中中介代理機構構等服務性企企業居多。對中心區房地產產項目的開發發來說，具備備多種可選擇擇功能方向：：住宅、商務務公寓、寫字字樓、商場，乃乃至酒店，具具體的功能選選擇應根據地地塊的特定條條件和開發企企業運作目標標進行決策。三、沙坪壩中心心區住宅市場場分析1.特征描述地處沙坪壩中心心地段，地價價成本高、房房價也相對略略高；地塊規模普遍較較小，難以形形成大型的環環境景觀；住宅項目營銷推推廣的支撐點點普遍來自于于三個層面：：地段的便利利性、功能的的復合性（宜宜住宜商）及及較高的產品品品質三個層層面；地產行業整體業業績較為穩定定，但市場反反響火爆的項項目較少。2.主要的競爭爭對手沙坪壩房地產市市場上，有兩兩個層面的供供給對中心區區的住宅項目目形成了較強強的競爭沖擊擊。一是新建的小區區住宅項目，憑憑借小區優美美的環境作為為核心競爭力力，這類項目目以南部新城城為代表，隨隨著新區配套套的逐步完善善，其競爭力力還將進一步步加強；二是在地段條件件上和中心區區有替代效應應的區位，這這一區域以北北部城區為代代表，相對中中心區距沙坪坪壩步行街并并不遠，雖口口岸略次，在在地段功能上上有一定的替替代性，開發發成本相對較較低，以價格格作為對抗中中心區物業的的核心競爭力力。3.小結從居家功能的層層面看，收入入較高的購房房者對小區環環境有較高的的要求，而收收入較低的購購房者對房價價極為敏感，從從而沙坪壩中中心區的住宅宅項目普遍面面臨高不成、低低不就的尷尬尬局面，操作作存在一定的的難度。具體的說，如果果定位于普通通住宅，價位位局限性較強強，中心區區區位優勢并不不能得以真正正發揮，如果果在功能定位位上作一定的的突破，開發發成本往往較較高，且市場場是否接受也也有一定的不不確性。四、沙坪壩中心心區寫字樓市市場分析1.概述從相關政府部門門的統計數據據和我司市場場研究中心的的資料可以顯顯示，沙坪壩壩中心區的寫寫字樓市場表表現出以下兩兩個方面的特特點：租金水平不高商務樓租金在220元/平方米上下下浮動，純寫寫字樓租金也也少有突破40元/平方米。出租率不高區域內現有寫字字樓的出租情情況都不太理理想，商務物物業出租率普普遍不超過60%。附表：沙坪壩區區商務物業調調研表項目租金面積備注慶泰大廈36元/平方米米（含本層公公攤）35-200平平方米1、大堂為酒店店使用；2、不帶廚衛，標標準寫字間。時代星空1、約20-225元/平方米2、銷售均價33000元/平方米28-60平方方米1、大堂較小，無無休憩區；2、有觸摸屏查查詢系統，4部電梯；3、納米集團已已購兩層；4、10月份交交房，目前有有100約家客戶進進駐，其中居居家客戶占了了相當比例。麗苑大酒店8500元/月月（含雙人早早餐）標間，長包房南海酒店500元/月12平方米1、裝修較差，形形象檔次較差差；2、四、五層出出租，出租率率約60%。欣陽廣場住宅部分租金約約20-25元/平方米，寫寫字樓售價3800元/平方米住宅部分80--160平方米，寫寫字樓從40余平方米起起1、寫字樓部分分大理石地面面，裝修標準準較高；2、有一個多功功能會所（運運動休閑、與與住戶共用）；；3、寫字樓兩部部專用電梯。融信大廈約20元/平方方米110-1600平方米1、按普通住宅宅標準裝修；；2、無商務配套套；3、交房半年，出出租單位出租租率約60%；4、售價25000-28000元/平方米。嘉多利廣場（寫寫字樓）約25元/平方方米50-200平平方米，共三三層共三層純寫字樓樓，現已租完完2.成因分析沙坪壩區本身缺缺少獨具特色色的龍頭產業業商務區往往依賴賴于特色產業業的拉動，如如高科技產業業之于高新區區，金融之于于上清寺，而而這是沙坪壩壩區所不具備備的。企業數數量不多，對對商務物業需需求量有限，這這是制約沙坪坪壩區商務項項目的根本瓶瓶頸。沙坪壩區位置相相對較偏重慶一些服務性性行業基本上上都以全市作作為業務輻射射目標（如商商貿、裝飾、廣廣告、各類事事務所，各類類中介公司等等），沙坪壩壩區的地理位位置相對于全全市范圍來講講，位置較偏偏，難以滿足足其需求，而而這類行業正正是寫字樓的的主力客戶群群。寫字樓及商務公公寓產品品質質不高沙坪壩區的商務務公寓普遍沒沒有專屬的商商務大堂，電電梯數量不足足，無中央空空調系統，建建筑形象較差差，專業寫字字樓也缺乏商商務配套支撐撐，在產品環環節較為落伍伍，各項目自自身都存在一一些先天不足足。附表：沙坪壩區區商務公寓、寫寫字樓配套設設施表項目功能屬性配套華宇時代星空商務公寓4部電梯，大堂堂（面積僅80平方米左右右，無休息區區）；物業信信息查詢系統統，無商務中中心；會所功功能模糊，物物管形象較好好融信大廈商住樓2部電梯，無大大堂；無商務務配套，公共共部分貼普通通地磚，墻面面刷白，裝修修檔次較低慶泰大廈專業寫字樓4部電梯，帶中中央空調系統統；過道地面面大理石，墻墻面乳膠漆，裝裝修檔次較高高；無大堂，無無商務配套，過過道內光線較較差且照明不不足欣陽廣場寫字樓樓專業寫字樓2部電梯，帶中中央空調；過過道地面大理理石，墻面乳乳膠漆，會所所以餐飲娛樂樂為主，商務務性不強，電電梯數量不足足3．沙坪壩區商商務物業市場場與其它主城城區類比分析析在商務物業市場場上，除渝中中區外，沙坪坪壩還落后于于南岸和江北北區，導致這這種現象的主主要原因是地地域因素。具體的說，一些些無力進駐渝渝中區的中小小企業，在辦辦公場地選址址時往往落戶戶于南岸和江江北。因為首首先相對于沙沙坪壩而言，地地段的商務便便捷性更強，其其次距機場、車車站距離也更更近。因此我們看到在在商務樓市場場上，南岸的的科爾國際、浪浪高凱悅風光光無限，而沙沙坪壩先于他他們啟動的立立海大廈都是是折戟沙場；；當北岸星座座還是一個坑坑的時候，一一天就銷售告告罄，而沙坪坪壩區的時代代星空都經過過了2年漫長的銷銷售，到交房房時還剩余約約20%。現就重慶現有市市場上的幾個個典型商務項項目做個案分分析如下：龍湖·北岸星座座地理位置：江北區建新北路路60號開發商：重慶佳辰經濟發發展有限公司司總建面：約40000平平方米樓盤定位：酒店式商務公寓寓付款方式：8成30年按揭揭配套設施：酒店式大堂運動健身中心保健調理室寬帶入戶，IDDD入戶清潔、鐘點工、自自助洗衣商務配套：配備商務會議中中心，多功能能廳，商務餐餐廳，茶座銷售價格：起價（建筑筑面積）：約約3000元/平方米均價（建筑筑面積）：約約3200元/平方米最高價（建筑面面積）：約3400元/平方米部分戶型：A戶型（套內面面積）：約37平方米B戶型（套內面面積）：約33平方米C戶型（套內面面積）：約32平方米D戶型（套內面面積）：約34平方米科爾國際地理位置：南岸區雙石街開發商：重慶科爾房地產產開發有限公公司總建面：36000余平平方米樓盤定位：純專業、新生代代商務平臺付款方式：7成20年按揭揭配套設施：外墻：面磚結合合鋁塑板入戶：玻璃門，木木質門套窗戶：塑鋼窗通訊：IDD（2）路入戶，寬寬帶入戶閉路電視：CNNT入戶電梯：3部高速速電梯大堂：花崗石地地面，花崗石石配鋁塑板墻墻面，頂部吊吊頂公共過道：地面面玻化地磚，乳乳膠漆墻面，輕輕鋼龍骨石膏膏板吊頂商務配套：300平方米員員工餐廳，大大、小多功能能會議室，2400平方米景觀觀茶坊銷售價格：起價（套內內面積）：2750元/平方米均價（套內內面積）：2900元/平方米最高價（套內面面積）：3200元/平方米部分戶型：A戶型（套內面面積）：130.443平方米B戶型（套內面面積）：100.553平方米C戶型（套內面面積）：86.63平方米D戶型（套內面面積）：43.32平方米E戶型（套內面面積）：116.886平方米F戶型（套內面面積）：73.54平方米時代星空地理位置：沙坪壩名人雕塑塑廣場開發商：重慶華宇物業（集集團）有限公公司總建面：34000余平平方米樓盤定位：中央商務大社區區付款方式：8成30年按揭揭銷售價格：起價（建筑筑面積）：約約2750元/平方米均價（建筑筑面積）：約約3000元/平方米最高價（建筑面面積）：約3150元/平方米部分戶型：套內面積從288.61～54.61平方米4．沙區商務物物業市場的機機會點沙區商務氛圍不不濃，商物物物業的市場推推廣普遍比較較疲軟，沙區區商務地產市市場是一塊不不大的蛋糕，這這是一個客觀觀的事實。但是從另一個角角度看，沙區區商務物業的的機會點也比比較明顯。在調研過程中我我司走訪了約約10家中小企業業業主，其行行業領域跨度度較大，普遍遍反映他們在在沙區樓市上上找不到理想想的商務樓。具具體的說就是是口岸較好，面面積在100平方米左右右，每平方月月租不超過30元或是售價價不超過3000元，略高于于住宅；有一一定形象檔次次，配置和服服務較好的商商務樓。他們們的需求在很很大程度上代代表了沙區中中小企業的物物業需求特性性。而回顧沙區的商商務樓，的確確很少有項目目能夠滿足他他們的需求，如如果一個項目目能夠在定位位上抓住這一一市場契機，在在沙區一塊不不大的商務市市場蛋糕內獲獲得較大的市市場份額應該該不難。五、沙坪壩區小小戶型市場專專項分析由于本項目在戶戶型功能劃分分和設計方面面均為小戶型型公寓，因此此有必要對沙沙坪壩區的小小戶型市場做做專項分析。注：本部分內容容所指的小戶戶型特指一室室一廳或單間間配套戶型產產品。1.市場綜述沙坪壩區的小戶戶型普遍分布布于步行街周周邊至重慶大大學沿線，典典型樓盤如星星瀚大廈、學學林E墅、陽光驛驛站等，都取取得了不俗的的業績，這主主要得益于沙沙坪壩區市場場旺盛的購買買力支持和區區域內年輕購購買群體的置置業需求。2.客戶細分畢業后留居沙坪坪壩區的大專專院校學生沙坪壩區是文化化區，每年大大專院校畢業業學生上萬人人。對于畢業業后留渝學生生來說，沙坪坪壩是他們的的母城，出于于一種生活慣慣性，相當部部分選擇或租租或購留居沙沙坪壩，小戶戶型是他們現現時所傾向的的主要物業類類型。沙區收入較高的的年輕一族以年輕公務員、教教師、金融機機構職員、文文衛單位職工工、私企白領領為代表，收收入較高，購購買一套小戶戶型作為過渡渡性居住，兼兼具投資性質質的置業現象象比較普遍。陪讀一族這是沙坪壩區小小戶型又一個個獨具特色的的消費群，子子女在沙坪壩壩區讀書，父父母在就近租租一套小戶型型照顧其飲食食起居。這一一類型的客戶戶群不在少數數。老年客戶一些家庭結構較較大，住房條條件較緊張的的家庭，在子子女長大成人人后，往往選選擇購一套小小戶型安置父父母，解決數數代同堂帶來來的生活干擾擾。投資性客戶資本的本質就是是流向利潤最最高的地方，投投資性客戶分分布在全市范范圍而不僅局局限在某個區區域，在沙坪坪壩整個市場場處于上升空空間的時候，投投資性客戶也也成為市場重重要的客戶群群體。3.個案分析學林E墅（具體內容詳見見前述第9頁之代表項項目分析）星瀚大廈地理位置：沙坪壩沙楊路44號開發商：重慶星瀚物業發發展有限公司司總建面：24300余平平方米樓盤定位：兼具投資價值的的小戶型公寓寓付款方式：7成20年按揭揭銷售價格：起價（建筑筑面積）：2100元/平方米均價（建筑筑面積）：2350元/平方米最高價（建筑面面積）：2600元/平方米部分戶型：一室一廳單衛（建建筑面積）：：43.94平方米二室二廳單衛（建建筑面積）：：92.28平方米三室二廳雙衛（建建筑面積）：：117.556平方米備注：：一房小戶型現在在已經銷售完完畢，其中有有相當客戶為為投資型客戶戶4、沙坪壩區各各類小戶型特特征分析單體住宅單體住宅的規模模都比較小，主主要分布于沙沙坪壩區中心心周邊，產品品硬件質素一一般，銷售周周期均在半年年左右，單價價在2300元/平方米（建建筑面積）左左右，每套總總價普遍略高高于10萬元，主要要以低總價為為賣點，市場場反映相當好好，以陽光驛驛站、星瀚大大廈等項目為為典型代表。小區住宅內的小小戶型單位以學林E墅為代代表，項目本本身位于檔次次較高的住宅宅小區內，有有完善的小區區配套作為其其品質支撐。在在戶型結構上上追求一定的的創新，為目目標客戶尤其其是年輕一族族營造一種充充滿個性特色色的居住空間間。在運作中中注重項目附附加值的提升升、賣場包裝裝和營銷推廣廣，售價在2500元/平方米（建建筑面積）左左右。商務公寓以華宇·時代星星空為代表，地地塊本身有著著突出的口岸岸優勢，有較較高的目標價價位，為了避避開普通小戶戶型住宅的價價格競爭沖擊擊而定位為商商務公寓，銷銷售均價約為為4700元/平方米（套套內面積）。但但是其銷售速速度較為緩慢慢，說明項目目本身并沒有有完全得到市市場的認可。經經過近兩年的的銷售，目前前還剩余20%左右。附表：華宇·時時代星空2000年10月-2001年6月銷售進度度表月份2000年2001年10月11月12月1月2月3月4月5月銷售額162884993189763324235511172449551953169998995990853133146600成交套數11221613145520成交面積551.51981.00814.95604.67635.74318.67284.551044.855均價（元/平方方米）2953.5003251.5002974.0002851.9003072.5003106.5003192.9003172.500六、項目地塊條條件及定位方方案評價1．項目地塊條條件分析重慶現在已經規規劃出包括沙沙坪壩在內的的五大商業圈圈，隨著三峽峽廣場和華宇宇廣場的逐漸漸成形，沙坪坪壩區的商業業中心已經開開始向華宇廣廣場方向轉移移（交通線路路也已經有所所偏離）。但但由于本項目目是在老沙百百司的舊址上上建立的，雄雄踞步行街口口，是傳統的的商業旺地，沙沙坪壩區居民民對該地塊仍仍然有非常高高的認可度，口口岸優勢較為為突出。從地塊客觀位置置上講，本項項目周邊200米范圍形成成了沙坪壩區區的中心商業業圈，沙重百百、金誠廣場場、明日百貨貨、賽博數碼碼等云集此地地，大型餐廳廳、酒店、銀銀行、學校、影影院、醫院等等配套非常完完善，為項目目提供了較多多的功能定位位可能。項目周邊建筑物物不高，項目目的立面形象象能夠得到比比較充分的展展示。項目地塊面對步步行街一面的的展示面寬較較窄，進深較較長，且出口口處為人行道道，對于車輛輛出行有一定定的不便，這這是本項目地地塊的劣勢所所在。2．項目建筑規規劃方案分析析從我司市場研究究部的市場調調查可知，目目前沙坪壩區區小戶型產品品走勢比較好好，項目戶型型定位為單間間帶廚衛配套套，較為切合合現行市場對對戶型產品的的需求。項目整幢建筑規規劃均為小戶戶型，戶型形形式比較單一一，客戶的選選擇性不強。但但另一方面也也使得物業的的配套設施能能夠有針對性性的進行設置置，從而形成成獨特的產品品特點和營銷銷賣點。項目每戶均有獨獨立和足夠的的采光面設計計，采光效果果比較好。經過設計修改以以后，塔樓有有5部電梯直達達，基本能夠夠滿足豎向交交通的需要，相相對于當前市市場水平較為為超前。每戶的套內面積積比較小，這這對于高單價價的物業來說說能夠降低其其購置總價，從從而吸引更多多的客戶，特特別是投資型型客戶的購買買。本項目公攤面積積較大、公攤攤率較高也是是一個劣勢，這這需要進行一一定的設計修修正，并且在在未來的推廣廣過程中進行行合理規避。七、項目功能定定位分析項目地處沙坪壩壩商業黃金地地段，口岸優優勢十分突出出，而全小戶戶型的建筑設設計形式形成成了項目獨特特的產品特點點，這些是我我們進行功能能定位的基礎礎和前提條件件。項目定位的目的的在于，依托托現有市場的的供需關系，最最大程度的發發揮項目的資資源優勢，最最大程度的規規避推廣風險險，以期獲得得最大的經濟濟效益和社會會效益。常規的功能定位位方向主要有有商務和住宅宅兩種。哪種種更適合本項項目的特點？？更有利于本本項目的推廣廣？我們做功功能定位的優優劣勢分析如如下：1．商務功能可行性分析本項目地處沙坪坪壩區中心區區域黃金口岸岸，地理位置置好，能夠滿滿足區域范圍圍內各類企業業的地段要求求。項目周邊配套非非常成熟，有有利于商務活活動的開展。項目體量較大，整整體定位于商商務能夠形成成較強的商務務氛圍。項目硬件配置比比較好，塔樓樓5部電梯，有有大堂位，過過道也較為寬寬敞。本項目按住宅項項目立項，配配套費等各項項成本相對寫寫字樓要低，在在售價和使用用費用上都和和住宅項目并并軌，對商務務客戶來說較較為實惠。項目車位較為充充足，對商務務客戶有比較較強的實用性性和吸引力。項目自身配套設設施、裝修檔檔次尚未確定定，而如前所所述，沙坪壩壩區商務物業業普遍在產品品品質環節和和推廣形象方方面有一定的的硬傷，本項項目如果在規規劃初期即針針對商務客戶戶需求，做出出適當的商務務標準配套，完完全可以超越越沙坪壩區商商務物業現有有的水平，而而形成較強的的產品優勢，在在推廣中占據據較大的市場場份額。定位于商務之優優勢價格上升空間大大相對于居家客戶戶而言，商務務客戶對物業業的租金承受受能力要強得得多，這意味味著項目在銷銷售步入正常常軌道后，價價格上漲的空空間較大，且且在經營中有有較強的收益益能力，因此此定位于商務務有利于實現現項目開發的的利潤最大化化目標。形象附加值高，有有利于開發企企業的品牌培培育一幢優秀的商務務物業，其知知名度及社會會口碑的擴展展，相對住宅宅物業要迅速速很多，對于于有未來發展展規劃的開發發企業而言，項項目的經營也也是企業品牌牌樹立和積累累的重要過程程。可以一定程度上上規避項目的的規劃劣勢本項目設計上存存在公攤較大大的問題，相相對于居家客客戶而言，商商務客戶對于于公攤系數的的敏感度較低低。定位于商務之劣劣勢市場整體消化能能力偏弱如前所述，沙坪坪壩區目前的的企業較少，且且商務物業的的租金及出租租率均不高，市市場消化力顯顯得不太旺盛盛。但如果憑憑借獨特的產產品優勢和系系統的銷售推推廣，可以在在有限的蛋糕糕里分到足夠夠的市場份額額。推廣中客戶層面面較單一本項目于20004年交房，建建設周期較長長，而對于商商務客戶來說說，往往傾向向于購置現房房。因此在銷銷售推廣的初初期，投資型型客戶將占到到相當的比例例，一旦投資資戶對項目的的租賃前景不不看好，項目目營銷風險就就比較大。2．居家功能可行性分析沙坪壩區住宅市市場對小戶型型需求相當旺旺盛，無論是是以小戶型為為主力戶型的的單體樓（如如星瀚大廈），還還是配套小戶戶型產品的住住宅物業（如如奧林驕子），其其小戶型單位位往往在推出出初期即告售售罄，顯示出出強烈的購買買需求。但需需要注意的是是，這類物業業的購置客戶戶中有相當的的投資客戶，表表明投資型物物業在區域市市場旺盛的投投資能力。本項目口岸優勢勢比較好，地地段條件能夠夠得到購房者者的認可。定位于住宅之優優勢客戶基數大如前所述，沙坪坪壩區地產市市場小戶型需需求層面廣，客客戶基數大，市市場環境較為為寬松。風險小，且易于于實現較快的的銷售進度由于客戶基數大大，項目在推推廣中調整空空間也比較。比比如可以充分分通過價格杠杠桿的運用調調節項目的性性能價格比，通通過高性價比比的產品取得得較快的銷售售進度。定位于住宅之劣劣勢價格瓶頸明顯沙坪壩區周邊一一些普通住宅宅項目雖然口口岸劣于本項項目，但是在在居家功能層層面上，和本本項目有一定定的可替代性性，將形成一一定的競爭沖沖擊。同時在在重慶房地產產市場上，價價格也是一個個極其敏感的的因素，而區區域內此類項項目的均價水水平為2300元/平方米，且且定位于住宅宅也無法利用用“平開高走”的策略大幅幅的拉升物業業價格，這與與本項目較高高價位的目標標有相當的距距離，價格瓶瓶勁比較明顯顯。項目公攤較大項目公攤率初步步估計將達30%左右，而重重慶購房者在在購房時相當當強調實用性性和得房率，換換言之，本項項目公攤較大大的現實將對對項目的營銷銷推廣形成較較大的負面影影響。項目現有的戶型型設計不太適適合居住獨立的單間設計計無法有效的的對物業空間間進行優化調調控，從而在在一定程度上上暴露了項目目的劣勢，削削弱了項目的的優勢。3．小結通過上述分析我我們認為，本本項目定位為為商務和居家家都有一定的的劣勢和風險險。簡單的說說，定位為商商務，產品的的形象附加值值高，可能沖沖頂較高的價價位水平，但但是沙坪壩商商務物業大環環境比較疲軟軟，有一定的的推廣風險；；而定位為住住宅，價格瓶瓶勁明顯，產產品本身設計計上也存在有有一定的不足足，且較難修修正，不利于于充分挖掘項項目的地段潛潛力和達到利利潤最大化的的經營目標。由此我們認為，要要達到項目功功能定位的三三個目的就要要求在市場現現行水平上有有所突破。八、項目的功能能定位——國際風情商商務酒店式公公寓1．概念詮釋本概念主要涵蓋蓋“商務”和“酒店式公寓”兩個層面的的含義。酒店店式公寓在重重慶市并不是是一個新概念念，但是在產產品硬件和配配套環節，能能夠真正做到到位的卻比較較少。我們建建議將項目功功能定位為酒酒店式公寓，旨旨在充分挖掘掘項目的地塊塊潛力，通過過適當的硬件件配套，全面面、優質的酒酒店服務模式式，較高的物物業形象來吸吸引自用性客客戶購置，并并且由此吸引引投資性客戶戶的購置。但由于“酒店式式公寓”更多的是從從物管服務方方面的角度對對物業進行詮詮釋，缺少實實質性的支撐撐，因此我們們在酒店式服服務的基礎上上將物業的功功能定位方向向偏重于“商務”的概念，從從而對項目的的價格進行有有力的支撐，發發揮項目獨特特的優勢特征征。在偏重商務方面面，加入“國際風情”概念，目的的在于賦予較較新穎的形象象檔次和較強強的現代氣息息。以“國際、時尚尚、領先”作為“國際風情”的表現形式式，弱化純商商務辦公過于于莊重、過于于嚴肅的硬質質特性，以擴擴大目標客戶戶的選擇層面面。2．定位說明沙坪壩區雖然企企業不多，對對商務物業的的需求有限，但但畢竟還是有有一定的消化化能力。同時時沙坪壩區商商務物業本身身的規劃、配配套和服務都都比較落伍，如如果項目產品品品質具有一一定的超前性性，以較高的的性能價格比比，在商務功功能層面搶占占足夠的市場場份額，仍然然有相當的機機會。這一市場板塊客客戶有較強的的價格承受能能力，是本項項目重點的目目標客戶群體體。在沙坪壩區小戶戶型產品市場場上，也不乏乏有相當部分分高端購買客客戶，如沙坪坪壩區酒店的的長包房住客客等。另外，年年輕購房者（包包括自用型居居住客戶和創創業型商務客客戶）作為小小戶型的主力力客群，文化化層次高，對對物業的檔次次及附加值有有較高的要求求，且日常工工作或生活對對物業管理有有較強的依賴賴性，如果項項目能夠提供供酒店式的配配置和管理，完完全可能啟動動這一個新的的消費層面。本項目定位于商商務公寓，但但在推廣中并并不排斥居家家客戶，同時時項目配置及及檔次為商務務標準，領先先于普通住宅宅樓，同樣也也可能對居家家產生較強的的吸引力。可以使推廣處于于較有利的市市場位置。項項目定位為酒酒店式公寓，其其上可與酒店店住客接軌，下下不脫于普通通住宅市場，在在營銷推廣中中可以以酒店店式的配置和和服務作為主主賣點，規避避項目戶型格格局單一和公公攤較大的劣劣勢，同時避避免口岸較差差的普通小戶戶型產品的價價格競爭沖擊擊。相對于住宅而言言，商務物業業有較高的租租金收入可能能，因此對投投資戶應具有有更強的吸引引力。除租金金收益能力外外，物業的保保持和增值能能力也是投資資戶相當關注注的內容，一一些形象較差差、配置落伍伍、管理落后后的物業，功功能折舊速度度極快，數年年時間即為市市場所遺棄。本本項目地段稀稀缺性明顯，如如果形象檔次次高，配置超超前，其保值值增值潛力必必將為投資者者所看好。附：置業核算案案例我們做一個簡單單的置業核算算。以23元/平方米·月作為目前前沙坪壩區商商務物業的基基準租金，本本項目憑借口口岸優勢和優優質的配套、服服務，租金高高于市場平均均水平20%應該較為現現實（商務用用戶比較注重重商務形象和和商務環境）。以以一套40平方米（建建筑面積）的的公寓單元為為例：設其均均價為2600元/平方米，總總房款為1040000元，客戶購購買前期投入入為（以七成成二十年計）：：房款+稅費+按揭費用+五通費=約3.8萬，裝修款款（商務裝修修較住宅裝修修簡單、便宜宜，以250元/平方米的水水平計算）：：2萬元，共計計：5.8萬元，每月月月供款約為為460元，分攤每每月則為12元/平方米·月，相對于23元/平方米·月的市場出出租水平，對對于實際商務務客戶來說有有很大的吸引引力。按照高高于現有租金金水平20%的標準計算算，23元/平方米·月×（1+20%）=27.6元/平方米·月，每平方方米每月租金金（稅前）收收入約為：27.6--12=155.6元/平方米·月（物業管管理費根據“誰使用誰交交納”的原則，不不計算入內），則則其投資的年年收益為15.6××40×122=74888元，租金回回報率=68400÷1040000=7..2%。上述計算算已經相當保保守，平均達達到約7%的回報率應應該比較現實實，對于投資資戶來說，也也有較強的吸吸引力。3．小結結合前述功能定定位的三點目目標，我們認認為商務酒店店式公寓的定定位能夠達到到項目經營的的要求。實現快速的資金金回籠上述功能定位方方案將使項目目的產品品質質優勢非常明明顯，同時定定位又不脫離離于市場實際際，能夠得到到各個層面客客戶的廣泛認認同，為實現現快速的資金金回籠打下堅堅實的基礎。有效規避風險由于功能定位的的分散，使項項目整體運作作的風險大大大降低，但好好地段、小戶戶型、低總價價、優配套和和精服務的品品質將樹立項項目獨特的產產品定位與形形象，在推廣廣中也有更大大的調整及控控制空間，從從而在商務功功能層面有效效的規避操作作風險，形成成相對的優勢勢。盡可能挖掘項目目的利潤空間間本項目的目標客客戶為商務客客戶、投資客客戶和小戶型型購房者中的的高端客戶，這這三部分客戶戶都比較看重重物業的檔次次和形象，單單價不是其考考慮的重點，而而總價成為購購置考慮的絕絕對要素。因因此在價格抗抗性方面的承承受能力較強強，為項目的的價格操作營營造出了較大大的潛在上升升空間。第三部分項項目市場定位位一、項目的形象象檔次定位項目形象檔次定定位應為高檔檔而深具現代代氣息的商務務公寓，是高高技術含量中中小企業、年年輕精英的集集中地，以此此支撐項目的的功能定位。具體的說，項目目在視覺形象象上要充分體體現出較純粹粹的商務形象象，以及簡潔潔明快的時代代氣息，包括括項目的立面面設計、賣場場包裝、銷售售物料制作等等。在另一方面，項項目的配套也也要在注重商商務針對性的的同時有較高高的形象標準準。二、目標客戶定定位自用型商務客戶戶根據沙坪壩區的的實際情況，本本項目之商務務客戶主要是是服務性和科科技性行業，如IT、廣告、裝飾、設計、各類事務所、中介代理機構等。這類客戶的特點點是業務運作作中腦力成份份高，附加值值高，對商務務物業的形象象檔次較為看看重。相對于這類客戶戶而方，專業業寫字樓單價價較高，且物物業中小面積積單位往往格格局不合理，或或是位于一些些邊角地帶，通通風采光差。此此外，專業寫寫字樓功能的的單一和壓抑抑感也是他們們所拒絕的，而而普通住宅項項目檔次低，難難以滿足其形形象需求。本項目面積大小小自由組合，采采光充足，配配套局部領先先于沙坪壩區區目前專業寫寫字樓，且對對中小型企業業有更強的針針對性，有高高標準酒店式式服務體系，有有卓越的智能能化系統，有有濃烈的人文文氣息，這些些都是對商務務客戶尤其是是新生代企業業極具吸引力力的產品要素素。收入較高的年輕輕時尚一族主要包括高校年年輕教師、科科研機構青年年高技能人員員、私企高級級白領、文化化、設計行業業自由職業者者、青年醫生生、律師、評評估師、會計計師、記者等等為代表的高高收年輕一族族。這類客戶的特點點是收入高，消消費觀念超前前，注重生活活質量，在消消費中對價格格敏感度不高高，熱愛各種種品質產品。對這類客戶而言言，他們希望望物業有較高高的形象檔次次，并且有完完善的配套和和服務來滿足足其緊張和高高強度的現代代生活需要。本項目的小戶型型設計能夠滿滿足其使用功功能的需要，另另外還有項目目的口岸優勢勢，高標準軟軟、硬件配置置，物管營造造的強烈文化化氛圍，全酒酒店式服務內內容等因素，都都會起到共同同的促銷作用用。酒店的長住客戶戶對于酒店的長住住客戶而言，本本項目的吸引引力及價值點點很直觀，品品質接近于酒酒店，費用遠遠遠低于酒店店。在單價、公公攤方面的抗抗性比以上兩兩個客戶層面面都更低。投資型客戶投資型客戶的特特點是：非常常注重物業的的保值和增值值，注重投資資收益，注重重物業總價的的控制而對單單價模糊。本本項目戶型小小，投資總價價低；物業地地段優勢使其其保值和增值值的需要得到到滿足；較高高的形象和較較好的品質能能夠充分保證證物業的出租租價格和出租租率，從而保保證其投資收收益回報。三、項目的價格格定位評估項目銷售價格預預期為2500元/平方米（建建筑面積價格格），現運用用市場比較法法，就此預期期做初步評估估。采用市場場比較法對本本項目進行價價格定位，在在參數的選取取中遵循謹慎慎原則。根據據商務客戶對對物業各個環環節的關注度度和區域內幾幾個典型商務務項目的情況況，選取了以以下7個比較指標標，并分別對對其設定相應應分值進行分分析如下：指標設定分值時代星空融信大廈欣陽大廈本項目地理位置2018171315硬件配套及裝修修標準2014101814專屬商務配套及及物管服務15108149戶型結構15138129開發企業知名度度109555項目附加值106666周邊交通等配套套109667合計10079607465售價3000元/平方米2600元/平方米3800元/平方米本項目商務單元元與時代星空空對比，定價價應為（套內內面積價格）：3000×65/79=2582元/平方米。本項目商務單元元與融信對比比，定價應為為（建筑面積積價格）：2600××65/600=29477元/平方米。本項目商務單元元與欣陽廣場場寫字樓對比比，定價應為為：3800××65/744=34922元/平方米。加權求和考慮到時代星空空與本項目在在產品形態上上有最強的可可比性，在定定價加權中，對對時代星空設設定50%的權重，融融信與欣陽分分別設定25%的權重，則則項目與市場場同類項目比比較，合理均均價為：2582×500%+29447×25%%+34922×25%==2901元/平方米計算結果修正2901元/平平方米的結果果是依據區域域市場現有在在售項目的情情況計算得到到的，但由于于上述項目大大多考慮了資資本的時間因因素，而采用用預期收益法法進行定價（在在營銷方面的的表現就是價價格相對虛高高，銷售速度度過慢），與與本項目較快快的銷售進度度要求不盡相相同。現就滅滅減市場價格格虛高和達到到快速營銷回回籠資金的目目的，以0.90--0.95的修正系數數區間（此區區間通常是一一次性付款方方式的折扣）進進行價格試算算，2901××0.90＜實際價格格＜2901××0.95，實際價格格為2611--2756區間，與2500元/平方米的價價格預期比較較偏高，這表表明項目現有有的均價在區區域商務市場場有一定的競競爭力，且通通過良好的銷銷售運作，有有適當的提價價空間。第四部分項項目產品建議議一、項目建筑及及配套規劃要要點項目定位為商務務公寓，如何何在合理的成成本范圍內，將將建筑風格、功功能設施配套套，以及服務務做出特色，使使之既有較強強的實用性，又又有較高的形形象附加值，是是在產品規劃劃中應當權衡衡的重點。在建筑及裝修風風格上，應力力求達到簡約約、明麗、大大氣的效果，和和現代商務的的形象相匹配配，在裝修風風格上可以借借鑒一些比較較成熟而特色色鮮明的異域域風格，在包包裝和宣傳上上也有較大的的延展空間。在設施選擇上，應應加強商務針針對性和功能能復合性，盡盡可能在保證證商務配套功功能的前提下下，減小占用用面積。服務是項目附加加值的一個重重要提升點，因因此服務標準準要高，形象象要好，且在在營銷中要整整體貫穿，全全面體現。具體的產品建議議如后。二、建筑1．對建筑外立立面作一定的的細部調整項目本身已經具具備較強的公公建形象，為為了進一步提提升項目的視視覺檔次，建建議對項目外外立面作以下下幾個方面的的整改。外墻采用深色面面磚搭配鋁塑塑板貼面，以以表現物業的的商業氣質；；空調位統一作內內嵌式預留，并并以百葉遮攔攔，避免空調調機身對立面面產生不良影影響；屋頂進行一定形形式的建筑造造型，以增強強物業的標識識性；立面窗戶采用塑塑鋼窗配白色色玻璃，以增增強采光的性性能；具體的方案由設設計單位出具具2．通過細部調調整降低公攤攤塔樓標準層公共共通道臨工行行方向可以劃劃分到相應的的物業戶內；；公共通道的寬度度改為1.6米，沿內墻墻臨過道外墻墻線退50CM左右開門，使使各住戶單元元有較強的層層次感，避免免標準層內住住戶單元過多多而導致視覺覺干擾；3．每層增設一一個弧形公共共空間在4-6軸線之之間挑出一個個半徑約1.5米的半圓形形公共休閑空空間，采用半半落地玻璃封封閉，以此增增加公共休閑閑空間，可放放置坐椅、小小品及盆栽植植物，或為一一個極富情趣趣的觀景及休休閑空間。弧形空間建議分分層交錯設施施，如9層可設在1/5-6軸線之間；10層即可設在4-1/4軸線之間。4、公共衛生間間標準層H戶型旁旁有兩塊空間間，面積共計計近30平方米，建建議做兩個公公共衛生間，以以便純商務客客戶可以取消消室內衛生間間，增加室內內空間的純粹粹性和使用面面積。衛生間配置品牌牌潔具，采用用較高裝修標標準，匹配項項目的商務功功能和酒店形形象。三、項目硬件1．大堂大堂位置建議于于項目西北側側臨工行方向向，即原規劃劃住宅大堂位位置。大堂范圍建議為為朝工行方向向4-6軸線，朝步步行街方向B-D軸線，凈使使用面積約95平方米。由于修改后的大大堂面積較原原有方案小，因因此建議減少少入口梯步，將將大堂實用面面積擴大。大堂的凈高（裝裝修吊頂后）應應不低于6米，保證空空間的通透感感。大堂裝修風格應應注重商務的的莊重嚴謹而而又不失雅致致的風格，簡簡約明麗、氣氣派大方，可可以放一些高高大的人造植植物模型，做做一個室內噴噴泉，動靜相相宜，且形象象檔次較高。2．商務會所項目以中小企業業為主要客戶戶層面，這部部分企業無法法租賃和購買買較大面積的的寫字樓，從從而造成辦公公區域內商務務功能不完整整，對配套的的依賴性較強強，因此建議議配置公共的的商務會所。裙樓頂層面積約約1800平方米，商商業價值相對對較低，建議議將其臨一中中部分劃出600平方米左右右規劃為項目目會所。會所所分為動區和和靜區，動區區以健身和娛娛樂為主；靜靜區以會議、洽洽談等商務功功能為主。其其具體功能設設置如下：多媒體會議室面積約需1000平方米，兼兼做會議室，供供客戶租用，同同時物管可以以定期舉行各各類講座式活活動，充分彰彰顯新生代商商務文化。多功能娛樂室以多功能吧（網網吧、水吧、書書吧等復合）為為主體，提供供各類茶水飲飲料、時尚書書刊、棋牌，設6-8組座位；通過高大的綠色植物點綴分隔，形成較強的層次感，達到較好的間隔效果，供客戶休閑放松。健身房可以沿墻劃一塊塊狹長空間，用用玻璃間隔而而成；沙弧球臺、桌上上足球臺等等等注：具體的功能能設施及平面面布局由裝飾飾公司提供方方案。四、項目強弱電電及智能化系系統1．強電系統室內電源進戶。公共照明集合于樓宇自動動化控制系統統，實現公共共照明集中管管理，且采用用較高的照度度標準。2．弱電及智能能化系統通訊及信息商務單元每戶預預留兩個IDD電話接口；；大樓整體構建綜綜合布線系統統，并接入寬寬帶網絡，以以實現外部信信息的高速連連接。閉路電視系統每戶預留閉路接接口。安防一體化系統統電梯及公寓門口口、各樓層電電梯廳設保安安監控攝像機機；各地下車車庫門加裝門門禁控制系統統；推行“一卡通”作為項目內內通行卡、出出入停車卡、借借用卡等。消防報警系統：：在敏感區域設煙煙感報警探測測器。廣播系統吸頂或壁掛設置置，可用作背背景音樂和緊緊急廣播通知知。給排系統采用變頻水泵，確確保水壓穩定定，給排水管管材料采用較較高的材料標標準。三表遠傳計量水、電、氣采用用專門控制管管理系統進行行集中管理，統統一收費，并并及時提醒用用戶繳費。注：除衛生間外外，所有的水水氣管道均集集中設置于陽陽臺內側，僅僅預留接口，由由客戶自行選選擇搭接的方方式。五、公共部分裝裝修標準1．大堂和首尾尾電梯間大堂采用對開地地彈玻璃門地面采用大理石石和花崗石拼拼花墻面做約1.22米石材或實實木墻裙，剩剩余部分刷涂涂料天花作造型吊頂頂處理2．過道地面鋪防滑地磚磚高級磁磚做墻面面踢腳線，刷刷乳膠漆，配配各種風情裝裝飾畫天花：石膏板吊吊頂照明：吸頂燈或或壁燈，燈具具應注重造型型，如可考慮慮用金屬燈具具增強現代感感3．樓梯間：普通水泥踏步墻面刷白扶手用水管焊接接六、室內裝修標標準1．入戶門各戶送實木門，尺尺寸建議為1.0×22.2米2．窗高級塑鋼窗3．內墻房內墻用水泥砂砂漿找平，刮刮膩子廚衛內墻用水泥泥砂漿找平4．地面：房地面水泥砂漿漿找平廚衛水泥砂漿找找平，拉毛5．廚、衛預留電源插座、冷冷熱水喉及去去水管道安裝裝到位6．煤氣：（住住宅單元）管道煤氣安裝入入戶、遠程抄抄表7．空調預留空調機位及及冷凝水管8．電源：每戶預留電源接接口七、電梯電梯承載能力是是衡量商務樓樓品質的重要要參數之一。載載客量建議為為15人，速度在2米/秒左右，區區別于普通住住宅標準。本項目定位于商商務公寓，入入住后人數必必將較多，豎豎向交通流量量大。建議臨臨步行街塔樓樓保留三部電電梯，臨一中中塔樓保留兩兩部，在降低低成本及公攤攤的情況下，保保證電梯的承承載能力。八、項目軟件配配套1．商務服務中中心設于底層，面積積10平方米左右右即可提供傳真、打印印、復印，代代收代發郵件件，代訂代購購代發報刊雜雜志、車船票票，信息查房房等服務，為為客戶去除商商務繁瑣2．區域網本項目客戶年輕輕化趨勢比較較明顯，在工工作和生活中中熱衷于關注注新事物，且且渴望交流和和溝通。設置置小區局域網網，進行綜合合布線設置，其其根本目的是是為其提供一一個了解新聞聞、周邊事物物的窗口，以以及一個自由由交流的虛擬擬空間。計劃劃分為三個板板塊；新聞類類、生活信息息類及業主BBS。新聞類每周收集時事、經經濟、體育、娛娛樂新聞及相相關熱點，在在局域網上公公布。生活信息類包括天氣預報、影影訊書訊、打打折信息、社社區新聞、社社區二手市場場等等。業主BBS住戶自由交流，且且定期設置一一些熱點問題題供住戶參與與。九、物管服務1．服務內容常規服務保安、保潔、公公共環境維護護、公共設施施服務、代收收水電氣費等等。專屬商務服務打印、復印、傳傳真，代收代代發郵件，代代訂、代購車車船機票，代代訂、代發、代代購報刊雜志志、信息查詢詢、代訂鮮花花、賀卡、代代辦各種宴會會、國際國內內長途等等。物業信息中心提供物業轉讓、租租賃信息。注：具體的服務務內容細則由由物管公司制制定。2．物管單位建議聘請有知名名品牌且具有有豐富酒店管管理經驗的物物管公司進行行物業管理，利利用其良好的的人員形象，高高標準的服務務質量以及完完善的服務管管理能力為項項目業主提供供一種全酒店店標準的服務務質量。第五部分項項目營銷推廣廣一、項目命名項目命名的原則則主要應該體體現項目的國國際化、時尚尚化概念和風風格，可以從從以下方向去去考慮，但最最終的名稱需需要與包括廣廣告公司等相相關專業單位位溝通后確定定。1、以商業理念念作為項目名名稱[紐思達]國際際商務大廈備注：[紐思達達]為英文Newstartt“新起點”的中文音譯譯。[風尚國際]商商務大廈[深藍印象]商商務大廈[新城·國際]]商務大廈2、以發展商的的名稱作為項項目命名前綴綴[林建·國際]]商務大廈[美林·國際]]商務大廈采用發展商名稱稱作為項目名名稱的前綴，能能夠在推廣物物業的同時樹樹立發展商的的品牌形象，整整合資源優勢勢。二、營銷推廣主主題——“國際風情情商務酒店式式公寓”“酒店”意味著著項目有較高高標準的配套套和服務。“商務”直觀的的點出項目的的功能屬性，便便于客戶對項項目的認知。“酒店”和“商商務”兩者有較強強的共性：都都比較時尚，都都比較有檔次次感。所以在在項目營銷主主題中，我們們建議用“國際風情”這一特色元元素來迎合這這種這種檔次次感和時代氣氣息的需要。用“國際風情”作為項目特特色關鍵詞，其其直觀支撐點點來自于項目目的大堂及公公共部分簡潔潔明快、有一一定的異域特特色的裝修特特征，其更深深層次的含義義是項目的形形象服務及商商務氛圍領先先于時代，主主題文案“國際”、“風情”等也有相當當強的時代氣氣息。在項目的營銷推推廣過程中，在在賣場包裝的的各個環節要要充分運用一一些具有現代代商務氣息的的風格元素，比比如一些金屬屬裝修構件、硬硬質水景，使使客戶在賣場場即感覺項目目和市場上千千樓一面的商商務項目有明明顯的風格特特色差異。另外，項目的功功能定位是商商務酒店式公公寓，營銷形形象應該莊重重而具有檔次次感，和項目目的現場包裝裝包裝共同作作用，支撐項項目的營銷主主題。三、項目營銷推推廣原則性要要點1．概述：在早期的重慶房房地產市場上上，照搬照套套營銷概念的的現象比較普普遍，這種現現象是市場發發育初期開發發企業一種急急功近利意識識的表現。以重慶房價水平平約束下的成成本條件，很很難在產品規規劃和包裝推推廣中將某種種概念真正詮詮釋到位，因因此鋪天蓋地地的概念往往往是一句空洞洞的宣傳口號號，隨著買方方市場的不斷斷成熟，概念念營銷逐漸陷陷入一種聲勢勢虛高的尷尬尬局面。因此在本項目的的營銷推廣中中，要注重避避免營銷走虛虛，在營銷操操作中應以良良好的形象展展示作基礎，同同時對項目本本身進行適度度的包裝渲染染，用軟硬結結合的推廣手手法，有節奏奏的進行營銷銷深入；一方方面可以降低低營銷成本的的投入，另一一方面也可以以規避營銷風風險。2．營銷推廣原原則性要點用實景展示品質質最好的營銷說詞詞是實景展示示。尤其是本項目定定位于商務公公寓，其推