物業管理課程設計****花園前前期物業管理理投標文件學部：：**建設工程學學部專業：：物業管理班級：組別：第組指導教師：編制時間：2007.6**大學**學學院《物業管理》課課程設計分組組名單及任務務分工一、課程設計題題目****花園前前期物業管理理投標文件二、課程設計小小組成員姓名班級學號組長1**小組成員11**1**1**三、成員任務分分工姓名課程設計中所承承擔的主要工工作備注成績顧客群特點及需需求分析，公公司概況概述，社區服務務人員配置方方案物業管理費測算算物業管理服務模模式社區項目概況··目錄錄一.概述·····················································01二.公司概況·····················································044三.社區項目概概況·····················································08四.顧客群特點點及需求分析析···········································16五.物業管理服服務模式················································177六.社區服務人人員配置方案案···········································24七.物業管理費費測算··················································226投標文件程序業主：根據以收到的招招標審字（-）第（-）號的＿物物業的招標文文件，遵照《武武漢市物業管管理招標投標標管理辦法》的的規定，我單單位經考察現現場和研究上上述工程招標標文件，招標標文件補充通通知，招標答答疑紀要的所所有內容后，我我方愿以我方方所遞交的標標函摘要表中中的總投標價價，承擔上述述物業的全部部管理工作。一旦我方中標，我我方保證按我我放所遞交的的標函摘要表表中承若的期期限和招標文文件中對承包包期限的要求求如期按質提提供服務，一旦我方中標，我我方保證所提提供的物業管管理質量達到到我方所遞交交的標函摘要要表中承若質質量等級。一旦我方中標，我我方保證按投投標文件中的的物業管理管管理班子及管管理組織設計計組織管理工工作，如確需需變更，必須須征的業主同同意。我方同意所遞交交的投標文件件在投標有限限期內有效，再再此期間內我我方的投標有有可能中標，我我方講受次約約束。我方同意招標書書中各條款，并并按投標標價價總額的3%交納保證金萬元（大寫寫）。若我防防違約，則扣扣除所交納的的全部保證金金。除非另外達成協協議并升效，招招標文件`招標文件補補充通知`招標答疑紀紀要`中標通知書書和本投標文文件將構成約約束我們雙方方的合同。投標單位：＿（印印鑒）法定代表人或委委托代理人：：＿（蓋章`簽字）日期：＿年＿月月＿日企業法法人地位及法法定代表人證證明法定代代表人資格證證明書單位名名稱:**物業管理公公司地位：：湖北省武漢漢市××街××號姓名：：性別：年齡：：民族：職務：：技術職稱：：身份證證號碼：××系××物業業管理公司的的法定代表人人。負責為××物業提供物物業管理服務務，簽署上述述物業的投標標文件，進行行合同談判，簽簽署合同和處處理與之有關關的一切事務務。特此證證明投標單單位（蓋章）日期：：年月日二，營營業執照三，自自治證書四，法人代碼證證書課程設計正文第一節

概

述一）樹立標桿：：向世界優秀秀企業學習過去20年***一直向優秀秀企業學習。在在早期的業務務中，**學習日本索索尼，培養了了自己的營銷銷能力；受到到索尼售后服服務的啟發，從從物業管理入入手建立自己己的品牌。在在發展地產業業務的過程中中，**學習香港新新鴻基地產，提提高了產品品品質，加深了了對客戶關系系的理解。（二）走向理性性時代：期盼盼一個繁榮健健康的房地產產行業在中國經濟持續續強勁的大背背景下，歷史史賦予了中國國地產行業千千載難逢的發發展機遇，房房地產市場的的未來十年，將將是更加繁榮榮健康的十年年。房地產開開發的市場環環境發生了巨巨大的變化，行行業正在從啟啟蒙時代走向向理性時代。走向理性時代的的房地產行業業面臨的將是是一個完全不不同的競爭環環境。首先，行行業秩序將越越來越理性：：土地供應和和房地產金融融正在一步步步規范，政策策與法規建設設也正在走向向健全。其次次，消費者將將越來越理性性，他們的需需求將由滿足足基本生存需需要，變為全全面追求美滿滿生活，他們們的權益訴求求將由單一的的產品質量，變變為對居住體體驗的整體要要求。最后，市市場將越來越越理性，企業業經營將由粗粗放走向精細細，企業競爭爭將從主要依依賴土地資源源，走向依靠靠綜合競爭能能力。第三是產品創新新策略如何在有限的土土地上，為消消費者提供安安全、環保、適適于居住和交交流的優質住住宅，對中國國房地產行業業來說，既是是機會，也是是挑戰。**要解決這一一問題，必須須走產業化的的道路。**將在細分客客戶價值的基基礎上，形成成住宅產品體體系，建立**住宅標準；；通過工廠化化生產，提高高住宅的品質質和性價比；；以和諧、自自然、生態的的標準進行未未來可能住宅宅的研發，為為住宅產業貢貢獻更多的自自主知識產權權。第二節.公司概概況**企業股份有有限公司成立立于1984年5月，以房地地產為核心業業務，是中國國大陸首批公公開上市的企企業之一。至至2003年12月31日止，公司司總資產105.6億元，凈資資產47.0億元。19年12月月，公司公開開向社會發行行股票2,800萬股，集資資人民幣2,800萬元，資產產及經營規模模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證證券交易所掛掛牌交易。1991年6月月，公司通過過配售和定向向發行新股2,836萬股，集資資人民幣1.27億元，公司司開始跨地域域房地產業務務的發展。1992年底，上上海****花園項目正正式啟動，大大眾住宅項目目的開發被確確定為**的核心業務務，**開始進行業業務調整。1993年3月月，本公司發發行4,500萬股B股，該等股股份于1993年5月28日在深圳證證券交易所上上市。B股募股資金45,1335萬港元，主主要投資于房房地產開發，房房地產核心業業務進一步突突顯。1997年6月月，公司增資資配股募集資資金人民幣3.83億元，主要要投資于深圳圳住宅開發，推推動公司房地地產業務發展展更上一個臺臺階。2000年初，公公司增資配股股募集資金人人民幣6.25億元，公司司實力進一步步增強。公司于20011年將直接及及間接持有的的萬佳百貨股股份有限公司司72%的股份轉讓讓予中國華潤潤總公司及其其附屬公司，成成為專一的房房地產公司。2002年6月月，**發行可轉換換公司債券，募募集資金15億，進一步步增強了發展展房地產核心心業務的資金金實力。公司于19年進入房地地產領域，1992年正式確定定城市大眾住住宅開發為核核心業務，截截至2003年底已進入入深圳、上海海、北京、天天津、沈陽、成成都、武漢、南南京、長春、南南昌、佛山、鞍鞍山、大連、中中山和廣州15個城市進行行住宅開發，2004年**又先后進入入東莞、無錫錫、昆山、惠惠州四個城市市，目前**業務已經擴擴展到19個大中城市市，并確定了了珠江三角洲洲、長江三角角洲和環渤海海灣區域三大大區域城市群群及部分中心心城市為投資資重點的發展展策略。憑借借一貫的創新新精神及專業業開發優勢，公公司樹立了優優秀的住宅品品牌，并為投投資者帶來了了穩定增長的的回報**開始武漢市市**物業管理有有限公司為武武漢市**房地產有限限公司全資下下設機構，注注冊資金1200萬元，是國國家二級資質質物業管理企企業，現有**四季花城、**花園、香港港路8號、西半島島等四個在管管和前期介入入項目，其中中四季花城項項目于2005年被建設部部評為“全國物業管管理示范住宅宅小區”。“人才是**的資本”，公司致力力于為員工提提供良好的工工作環境，倡倡導簡單的人人際關系，持持續培養專業業化、富有激激情、創造力力的職業經理理人團隊。期期待您在這和和諧、理想而而富有激情的的團隊中一展展才華，和公公司一同享受受協同成長、開開拓、領先所所帶來的快樂樂。其它福利利：1、簽訂勞動動合同，按照照國家規定辦辦理保險（養養老、醫療、失失業保險）和和團體意外險險。2、提供良好好的培訓環境境和廣闊的發發展平臺第三節.社區項項目概況****花園一一期規劃總建建筑面積3993480㎡㎡(原方案數據)，其中居住住產品3722610㎡以4—6層花園洋房房、多層住宅宅為主。公共共服務配套221000㎡㎡，其中含較較大規模的公公共商業服務務中心（80000㎡）和和會所（50000㎡）各各一處，18班制學校，9班幼兒園各各一所；保留留并豐富中部部的小丘形成成一期的公共共綠地（脊）和和兒童公園。本項目一期期規劃用地擬擬分二至三期期開發建設。1．周邊環境及及市政配套武漢****花花園位于武漢漢市城區的東東南側，緊鄰鄰城市中環線線—既武漢科技技新城湯遜湖湖產業區東部部產業組團的的北端，南面面與武大科技技園區相臨。東東南隔(規劃中的)濱湖大道為為湯遜湖內湖湖，距光谷商商貿中心5公里、**大學4公里，是連連接城市中心心、東湖風景景區，眾多高高等學府與光光谷科技園區區、湯遜湖自自然生態區的的重要節點之之一，集得天天獨厚的區域域位置、濃郁郁的人文環境境、便利的交交通和優美的的田園風光于于一體，是十十分理想的“人居”環境。一期用地呈較為為規則的五邊邊形，城市主主干道江夏大大道、中環線線(輔路)分別與用地地的西、北側側直接相臨，東東面為產業區區道路—天翔路。用用地東北接當當代物業房地地產開發公司司用地(現為坡地、農農田)，西南為鄭鄭橋變電站，提提供項目施工工用電以及生生活用電，于于江夏大道預預留接口。地地塊給水、雨雨水、污水均均可由江夏大大道接駁,正在建設的的江夏大道鋪鋪設有200的燃氣管道道，可為地塊塊提供燃氣供供應。2.項目主要要經濟指標（設設計部提供）基本情況：物業名稱****花園社社區物業類型商住小區行政區域江夏區規劃總用地面積積ha42.03188含待征道路ha6.2118居住區用地面積積ha35.82總建筑面積m2393480住宅建筑面積m2372610公建建筑面積m221000半地下車庫及人人防m226706未計入總建筑面面積和容積率率總戶數戶3026總人口人10591戶均建筑面積m2123含待征道路容積積率0.94不含待征道路容容積率1.1建筑密度25.08%停車位1537個地面停車位840個半地下架空停車車位697個停車位／戶數50.8%住宅建筑面積毛毛密度萬m2/ha1.04住宅建筑面積凈凈密度萬m2/ha1.68人口毛密度人/ha296人口凈密度人/ha479綠地率36%小區道路面積15.8％水體面積2％小廣場數量4－5個B．戶型指標：：戶型指標數值規劃總用地面積積(ha)42.03188居住區總用地面面積(ha)36.66計容積率總建筑筑面積(m2)393480容積率0.94覆蓋率（與占地地面積比率）21%總戶數（戶）3026總人數（人）10591戶均面積(m22)123建筑面積建筑面積住宅總面積(m2))372610其中獨立別墅（m22）000聯排別墅（m22）32戶250m2//戶80002.2%情景花園（m22）992戶145m2//戶14384039%多層住宅（m22）1980戶110m2/戶戶21780058%小高層住宅（mm2）初步預計4000戶左右22戶135m2/戶戶29700.8%公共服務總面積(m2))210001商業服務（m22）100002會所50003管理（m2）500（最少8800㎡）4小學（1所188班制）36005幼兒園（1所99班制）25006注：未計半底下下車庫及人防防（平戰結合合人防地下室室）26700㎡C．配套指標：：(一)生活給水水:1．給水水源：：生活給水水水源來自城市市自來水，城城市自來水給給水水壓按0.40MPPa。市政保證水水壓0.15MMpa。2．給水系統：：一層~七層直接由由城市自來水水直接供給，下下行上給；小小高層八~十一層由生生活水泵房生生活變頻給水水設備水泵供供給，下行上上給式。采用用變頻供水。3．給水量：類別用水定額L／人d每日用水時間hh變化系數k用水單位人數日用水量m3/d最大小時用量mm3/h住宅250242.5105912643276小學50102.5444369幼兒園50102.5819184.5商業服務50102.513506717綠化及其它用水水按總用水量的110％計27731總計30423364．由自城市自自來水管網接接入給水的管管徑為DN300（Q＝400立方米／時時）一根，或或DN250（Q＝200立方米／時時）兩根。（二）消防給水水:1．室外消防用用水：商業區區采用室內消消防栓式供室室外消防用水水。同一時間間內的火災為為一次（2h），15L/s，每次火災災室外用水量量為108立方米。2．室內消防用用水：同一時時間內的火災災為一次（2h），20L／s(2h))+30L//s(1h))，每次火災災室內用水量量為252立方米。3．室外消防用用水由城市自自來水管在室室外設室外消消火栓供給；；室內消防用用水由消防水水池（72立方米）供供給。（三）生活排水水:1．小區污水為為生活污水，污污廢水合流經經室外化糞池池處理后排入入小區污水管管網，再直接接排入城市污污水管網。2．生活排水量量：生活排水水量和生活給給水量相同。最高日生活活排水量為：：Qd=27665立方米。最大時生活活排水量為：：Qh=305立方米。3．化糞池選用用：無動力排放式式化糞池(1)住宅樓：：選用13##(100立立方米)化糞池14座。(2)商業服務務：選用7＃（20立方米）化化糞池1座。(3)小學：選選用4＃（9立方米）化化糞池1座。(4)幼兒園：：選用3＃（6立方米）化化糞池1座。(四)、雨水1．小區的雨水水和污廢水分分流，小區雨雨水管網匯總總后排至城市市雨水管網。2．雨水排放：：天臺、陽臺臺雨水分開獨獨立排放，后后接小區雨水水排放管網。市市政雨水排放放與小區雨水水分別獨立排排放。武漢市市雨水暴雨強強度公式為：：q=885×(1+1.58Lgg<P+0..66>)/(t++6.37)0.604（L/S,公頃頃）。按重現期P＝11計，徑流系系數為0.6。t=t1+mtt2=10++2×t23．主雨水管管管徑（末端）為D1200.i＝0.003。D．電氣規劃指指標：(一)、供電普通住宅用電負負荷按每戶4KVA估算，聯體體別墅用電負負荷按每戶8KVA估算，獨立立別墅用電負負荷按每戶15KVA估算，公建建用電負荷按按每平方米100VA估算，另考考慮道路照明明等市政及物物業管理設備備用電，一期期（大一期）用用電量約1.3萬KVA。由于本小區用電電量較大且配配電范圍較廣廣，總體需規規劃設置一座座35/100KV的變電站，其其中一期(大一期)用電量約1.3萬KVA，需設置2個10KV開閉所。為了保證供電可可靠，采用兩兩路10KV高壓供電電電纜將目前大大一期分成兩兩個獨立環網網配電系統，重重要設備分別別給出不同地地雙電源閉環環設計，開環環運行，100KV開閉所電源源皆從變電站站采用10KV電纜放射式式引來，為了了保證變配電電設施與建筑筑規劃風格的的一致，小區區內皆采用戶戶外箱式組合合變電站配電電，由10KV開閉所至箱箱式變的供電電采用環網、開開環運行，各各箱式變結合合各功能組團團的布置風格格分散布置，深深入負荷中心心，供配電對對象明晰、不會交叉，同時體積積較小，便于于建筑外包裝裝修處理，形形成與各組團團一致的建筑筑風格和表現現形式。一期期(大一期)共需設置21個戶外箱式式變。(二)通信及智智能化住宅每戶按語音音通信2門市話、數據通信一個個點2~10M的容量進行行規劃；每戶戶考慮2～3個有線電視視插座的電平平值；住宅及及公建設置完完善的通信、網網絡、有線電電視、可視((非可視)對講、監控安防、報警求助、物業管理等等智能化系統統，并形成整整體網絡并由由小區智能化化控制中心統統一管理。小小區內主干網網一律采用光光纖，保證有有較高傳輸速速度和信號質質量。由于小區規模較較大，整個總總體規劃考慮慮設置一個電電話、寬帶、有有線電視、智智能化管理干干線光纖網控控制中心在大大一期會所內內。，每500戶設置一個個電話、寬帶帶、有線電視視、物業管理理網絡光纖接接入網機房，其其中一期（大大一期）需設設置6個。光纖接接入網機房結結合規劃建筑筑設置，可與與物業管理用用房統一考慮慮，便于管理理和維護。光光纖接入網機機房再配出傳傳統的計算機機網絡線、電電話線、有線線電視線、物物業管理網絡絡線，負責本本園區的通信信及智能化管管理。(三)室外管管溝布置室外管線一律入入地。電力系系統高、低壓壓主干網絡采采用1米寬電纜溝溝敷設，通信信及智能化主主干網采用12孔D90的雙壁波紋紋管埋地敷設設，二者均有有較大的發展展余量。室外管溝皆采用用集中排水措措施，將雨（滲滲）水引入統統一的排水網網絡，保證管管溝內無積水水、維護方便。電電纜溝上可鋪鋪磚或覆土，保保持與道路規規劃風格一致致，又不影響響本系統的功功能；埋地排排管統一設置置檢修人孔，以以滿足日常維維護及美觀的的需要。室外主干網絡至至各樓棟的支支線一律采用用直埋敷設，電電力及通信、智能化網絡絡均分組采用用獨立式交接接箱，以便分分段維護和物物業管理。交交接箱可結合合園林小品設設置，也可結結合建筑外墻墻或圍欄的建建造樣式，以以便與建筑風風格協調統一一。第四節.顧客群群特點及需求求分析（董咀咀良）該項目目標客戶戶群體具有如如下共性特征征：年齡方面，客戶戶以31-440歲的中青青年為主，這這部分人普遍遍學歷高，追追求生活的檔檔次。25--30歲的青青年人也占到到一定比例，這這部分人經濟濟實力有限，但但對城花倡導導的生活方式式非常向往。教育程度，800%的客戶受過過高等教育，其其中有部分受受過本科以上上的教育，有有出國經歷。相對于花城的客客戶來說，城城花的客戶有有更高的教育育程度客戶來源，網羅羅了武昌區的的高校、所有有的設計院、各各類研究所、金金融和醫療機機構，其中又以高校的的客戶最多，其它的客戶則絕絕大多數分布布在武昌區的的高新企業，如如郵科院等。客戶分布，來自自洪山區的客客戶占有最大大比例，他們們主要是高校校老師，政府府官員和從事事信息技術等等高科技含量量工作的人。武武昌區客戶所所占比例也較較大，關山的的客戶多半生生活或工作在在光谷附近。來來自漢口，漢漢陽和東西湖湖的客戶多是是認準**品牌；外地地客戶所占比比例非常小，但但其中約有11/3來自江江浙。興趣愛好，約有六成的人人在休息時會會選擇外出散散步，其次是是看書或看電電視。這可能能與他們所受受的教育或所所處的環境有有關系，自然然運動的時間間會比較少。客戶特點：中青年人；受過高等教育；；身處在受人羨慕慕的行業中；；有較高的收入；；得到較高的社會會肯定評價；；■追求生活品質質。第五節．物業業管理服務模模式服務承諾：1，承接物業管管理之前與委委托方簽定的的物業管理合合同。2，管理區域有有常設機構—物業管理事事務所為用戶戶提供24小時服務。3，事務所設立立專門服務電電話，接收用用戶對物業管管理服務需求求，報修，求求助，問詢，，投投訴等各類信信息的收集和和反饋，并及及時處理，有有回訪制度和和記錄。4，物業管理事事務所標識清清晰，辦公環環境安靜，整整潔，有序。5，服務項目，收收費標準向用用戶公布。6，各位人員休休息室有序，整整潔。7，區內有護衛衛值守。8，服務人員統統一配置專門門服裝。9，護衛人員配配置對講機等等俺防工具。10，每個樓層層配置有垃圾圾收集，果皮皮箱。11，應用計算算機，智能化化設備等現代代化管理手段段，提高管理理效率。12，管理資料料已入住住的物業產權權人，使用人人資料完善，齊齊全；所有樓樓宇，房號，聯聯系方式清晰晰完整率，準準確率達100％，隨時提提供查閱；實實行動態管理理，發生變更更后一周內予予以完善。13，房屋及公公用設施，設設備檔案資料料齊全，分類類成冊。14，物業竣工工驗收資料分分類保存，完完整齊全，借借閱有借閱人人簽字記錄并并按期歸還。15，各種物業業管理資料，記記錄分類保存存，失效的資資料有作廢標標識或銷毀記記錄。更改有有更改人及審審批人簽名。16，房屋本體體及裝修管理理房屋屋外觀完好，整整潔，外墻面面磚，涂料等等裝飾材料無無，無污跡，房房屋完好率打打100％；無亂貼貼，亂畫，亂亂涂和亂懸掛掛現象；區域標標識明顯，完完好率達100％；樓宇注注入口設有引引路示意圖，主主要路口設有有路標；樓梯及及走到通暢，無無阻礙物及雜雜物堆放，窗窗戶完好，開開啟及關閉自自如；…………房屋本本體每周巡檢檢一次，報修修，發現問題題兩日內處理理。17，設備管理理建立設設備24小時管理制制度，操作規規程，運行，維維護保養及維維修記錄完整整；建立健健全設備管理理臺帳，計量量器具及維護護工具臺帳和和技術性文件件資料細表，完完整率和準確確率達100％；…18，消防系統統消防設設施配備齊全全，完好率100％。可隨時時啟用，無火火災安全隱患患；消防防器材標識，按規定懸懸掛，不超過過保質期；……………19，給排水系系統具有“二次供水設設施許可證”和“二次供水衛衛生合格證”；水質質符合衛生標標準，每半年年一次衛生防防疫檢查。………………20，供電，弱弱電系統維修管管理人員持有有專業上崗證證書。中央空空調系統…………22，電梯管理理（1）日日檢（2）周周檢（3）季季檢23，公用設施施24，安全防范范25，衛生潔凈凈26，園藝管理理27，交通及停停車場28，維修服務務29，精神文明明建設和社區區文化從項目定位和客客戶需求角度度上分析有四四大特點，其其一、新都市市主義建筑風風格，具備綠綠色走廊、都都市核心、有有層次的開放放空間、地域域性、社區鄰鄰里關系特點點；其二、獨獨天獨厚的自自然條件，有有豐富的水域域和植被；其其三、身處在在優厚且較大大壓力的職場場上，有著對對自然、健康康、自由生活活環境的渴望望；其四、便便利的商業、高高品位生活方方式。針對物物業特性和顧顧客群特點，**物業將在****花園定位為“free”的物業管理理模式。（一）“freee的”服務模式定定位與釋義“free”體體現自由的、獨獨立的、隨意意的、自然的的、優美的、空空閑的、開放放的、任性的的為人之本性性釋放，人的的情緒、體力力、智力、精精力被束縛一一定程度后得得到深度舒展展而產生的愉愉悅感受，是是無限美妙和和令人遐想的的，“free”強調在自然然與人文環境境、現代與歷歷史風格、建建筑與服務氣氣氛的和諧，突突出尊重人為為環境營造宗宗旨，回顧歷歷史折射人文文情懷，追求求自然建立服服務特色。實現“freee”模式需要必必備兩條件：：一是以“一切皆善，善善待一切”的價值觀，“free”更多的通過過顧客自我情情操演繹千變變的精彩生活活，二是具有有開放的建筑筑風格，舒適適的交流空間間，風格炯異異的商業為大大背景。以尊重人文化倡倡導為前提，在在法制、契約約、誠信為“free”的底線，相相互尊重和理理解，共同品品位生活。“free”模式主要由由三大元素構構成：開放的自由出入的大社社區，充裕的的公共設施和和場所，獨立立且安全的組組團；物業安全管理重重點是組團，將將居家報警、單單元門禁、院院落圍墻紅外外線聯動對射射、組團可視視對講門禁、安安全員定點巡巡邏、24小時控制中中心值班機制制；組團外施行“無無人化管理”，通過智能能化設備對主主要場所的監監控、以及巡巡視員的交叉叉巡邏確保公公共場所的治治安，同時給給予顧客的充充分自由空間間。社區不在是私家家領地，而是是具有和政府府共同治理的的特點，引進進綜合治理辦辦公室、派出出所、居委會會等機構。只只要遵守法律律和社區規范范的人員，將將充分享受無無阻尼的服務務，盡情享受受豐富的生活活方式。社區將無“禁止止踐踏草地”的標識牌，開開辟可直接接接觸的綠地，拉拉近人與自然然的距離，供供客戶享受青青草芬香和陽陽光沐浴。生活的引領庭院文化，豐豐富組團內社社區活動，為為每組團設置置親善大使，直直接為業主排排憂解難，建建立快速溝通通渠道，讓業業主在大社區區中享受更貼貼切的服務；；營造綠樹蔥蔭的的生活環境，豐豐富社區公共共場所的娛樂樂設施；對商業業態更具具有生活味布布局，生活必必配備項目、休休閑娛樂項目目、咖啡酒吧吧項目、異國國情調的跳蚤蚤市場；親和和力的廉價百百貨項目；多元的信息溝通通渠道，遍布布社區的音樂樂廣播、人流流密集出的電電子屏系統、可可隨時求助的的招援電話、傳傳統的宣傳公公告欄。繽紛色彩的社區區文化，以健健康、科學、探探險為主題適適于各類人群群，尤其包括括兒童寓教于于樂的科教活活動。便利的社區提供便利的的商業配套，引引進大型購物物商家交通車車；通暢的交通設計計，路邊停車車方式，縮短短步行距離；；物業服務都以業業主便利為中中心設置快捷捷的辦事流程程，在人潮高高峰段親善大大使專守庭院院服務；提供家居生活的的清潔、育苗苗、維修、代代購物等便民民服務；提供房屋租售、轉轉讓服務。“free”服服務模式不僅僅要表現在顧顧客生活方面面的日常業務務管理與服務務方面，還涉涉及到社區文文明建設、會會所服務、租租賃經營等綜綜合內容。（二）“freee”服務實現計計劃及要求項目工作內容工作標準完成時間客戶服務客戶服務中心設設置分前臺事務辦理理和親善大使使兩大職能分前臺事務辦理理設計為與業業主直接接觸觸，貼心大使使辦公位置可可設計后臺。設置在會所位置置，使用面積積約50m2包括辦公公、接待、現現場資料儲存存空間、裝修修家政辦理臺臺、授IC卡（含設備備）、洽談室室親善大使制7：00—9：：00，17：30—19：00在大房子處處直接承辦業業主委托事宜宜；熟悉組團內每戶戶業主，走訪訪并收集業主主意見收集信信息匯集服務務中心；組織庭院社區文文化活動。著CI職員服（西西服式樣、藍藍色面料、白白色襯衣）分3個區域，33個專職親善善大使，設5個固定辦公公點（原則徒徒步5分鐘內可到到達），（與與外圍安全巡巡邏相結合，在在人流高峰期期設門童概念念）30歲以下，高高中以上文化化程度，氣質質佳，樂于助助人，善溝通通（結合外圍圍巡邏安全員員）社區文化策劃以健康、科學、探探險為主題，重重點突出庭院院文化針對兒童、購房房決策人、老老人提供特色色文化活動以協助業主自行行組織為發展展方向組織各類藝術沙沙龍有償服務項目設設置根據業戶特點，設設定便民服務務項目，只收收取成本的5%利潤；方便投資客戶群群交易，開展展租售業務，以以賺取利潤為為目標商業配套方案物業公司經營咖咖啡廳、酒吧吧業務，開設設洗衣房，管管理會所。引進肉菜市場、兩兩家以上百貨貨店、快餐、醫醫療室、美容容理發店、書書吧、麥丹勞勞、汽車美容容等。開發路邊商業，周周末設置跳蚤蚤市場。電子顯示屏需要設在巴士站站；具體方案已提交交；細微點滴服務成立貼心協會，提提供業主忽略略的點滴服務務。開辟服務畫廊，尋尋找服務足跡跡，提高業主主精神文明。環境管理現代與歷史氛圍圍營造設置歷史回顧凳凳；項目開發前后照照片對比景點點設定在集中商業穿溜溜冰鞋的保潔潔，演繹自由由、舒適、現現代氣息。服服裝緊身牛仔仔藍色衣（輪輪滑保潔服務務）自然生態營建方方案開辟親近綠地，供供人休憩；修建人造鳥巢；；建造有機肥基地地，供人參觀觀和社區有機機肥取用；建建設小苗圃培培育基地、果果樹等（共10*6m2）社區保潔綠化管管理方案（88人）環境保潔（600人）家政：（10人人）垃圾清運：市政政化垃圾箱；庭院兩兩個單元一腳腳踏式雙桶垃垃圾箱（240L/桶）庭院外外果皮箱（1個/半徑40m）服裝有樓內和樓樓外之別，樓樓內體現精致致，樓外體現現專業特點垃圾中轉站設置置（60m2）1臺機動垃圾清清掃車、1臺機動灑水水車、機動垃垃圾車1臺每兩棟設有保潔潔取水點（對對裸露管口作作防凍處理）綠化（18人）地下自動噴灌系系統選擇PPR管材每半徑50m綠綠地設一個電電源插座（防防水、防觸電電）盡量考慮雨水利利用系統其它外圍保潔實施外外包方式。安全管理治安管理城花的安全管理理方案主要以以人防與技防防相結合；巡巡邏崗與固定定崗相結合；；紅外報警與與小區攝像機機聯動相結合合。人防采用的內緊外松松的管理模式式循序漸進。整個小區分為多多個小的片區區進行區域化化管理；將若若干個小的組組團化為一個個區域設定一一個安全巡邏邏崗（樓內巡巡邏崗5個），主要要是對本區域域的安全事務務的處理。著著公司規定的的CI服裝安全員員樓內巡邏崗崗（西裝），主主要是以小區區的整個風格格相配套。在小區的主要地地段及繁華區區域設置徒步步的安全巡邏邏崗，主要是是以提供安全全服務為主要要的目的（設設崗位1個）。對于組團外圍及及小區的次干干道設置有單單車巡邏崗（單單車巡邏崗5個），主要要是保證小區區次干道及周周邊的安全事事務處理。著著裝以牛仔服服特色的服裝裝，體現自由由與開放的小小區管理特色色。在小區的主干道道及整個小區區的安全防范范監控和對小小區各崗位的的快速支援及及整個小區的的安全事務處處理（摩托車車巡邏崗1個）。根據據小區的特色色著美式的作作戰服，主要要是在小區內內起到威懾作作用。體現**花園安安全管理的風風格，在主要要的出入口設設置安全形象象崗位1個（核心路路與江夏大道道交接處）。著著美式作戰服服。在小區的前期對對于小區的裝裝修實行集中中統一的管理理，安全管理理方面設置專專門的裝修巡巡邏崗（3個崗位）。著著安全樓內巡巡邏崗服裝。技防小區智能化與小小區控制中心心聯動的模式式。在小區的繁華地地段和較為偏偏僻的地段設設置及時的召召援電話，并并與小區的攝攝像探頭和監監控中心相互互聯動。能夠夠對顧客提供供便利的服務務，從治安管管理角度很大大的程度上保保證了及時的的信息流通。小區紅外報警系系統與攝像、照照明綜合聯動動保障小區應應急或異常現現象的發生能能夠清晰明了了的進行監控控、記錄。組團電動門安裝裝延時自動關關閉裝置，極極大的避免安安全的隱患的的發生，同時時顧客提供安安全方便的服服務。紅外發射器對裝裝留有間距防防跨越，紅外外線與圍墻實實體距離35cm。24小時的監控控中心值班制制度嚴格對小小區的整體狀狀況進行監控控，同時及時時的調配資源源協調現場的的事務處理（設設置1.5個崗位）。著著安全員樓內內巡邏崗。設電子巡更系統統，確保巡邏邏獲得質量保保證。交通管理車場出入口崗（4個崗位）服服裝要求：國國家統一服裝裝體現小區物物業管理的規規范化專業化化。首期封閉為一個個車流出入口口（道路寬度度可調頭）在小區的主要路路段及交叉口口設緩沖坡、引引進市政紅綠綠燈裝置；控控制車輛在小小區內的速度度。針對小區的特點點引進市政干干道設咪表設設置在小區的的主干道對小小區的車輛進進行管理。對小區內的車輛輛停放進行及及時引導停放放和檢查制度度（小區停放放車輛實行非非固定式管理理模式）。消防管理采用誰主管，誰誰負責。對整整個小區實行行區域化集中中管理的模式式。建立責任到人及及小區的消防防檔案，定期期的對小區的的消防設施進進行檢查整改改。對裸露管口作防防凍處理。內部管理采用半軍事化的的管理模式。安全班值班制度度為三班四倒倒，24小時的值班班制度。小區安全管理隊隊伍分三班，每每班設班長一一人，副班長長一人。維修管理人員16人，服裝著著CI標準服（上上衣束腰）配配多功能腰帶帶1．設備設施等等公用部位將將采用分區管管理、責任到到人的方式，將將城花以核心心路為界劃分分為兩個分區區，實行分區區管理，同時時在各個分區區實行責任負負責制，每人人都有自己的的專責區域，同同時由要求通通力合作、相相互監督以保保證設備設施施的完好如新新。體現“各有所專，面面面俱到”的用人思想想和服務理念念。2．家政維修服服務主要體現現“專業化，快快速化”推行崗位專專家、服務明明星，來提高高服務品質。3．公共照明采采用雙電源供供電，分區控控制。4．公共部位的的路燈要求采采用跳躍式雙雙回路控制，在在夜深人稀時時關閉一半，以以利于今后節節約公用費用用支出。5．小區的綠化化用水要求采采用雙路供水水，和小區的的水景相通，充充分進行水的的重復利用，以以節約成本。6．控制中心閉閉路錄像采用用數字錄像機機，并能保存存一個月。7．內線電話系系統（辦公室室、設備房、崗崗廳）、警鈴鈴連通宿舍。水電氣計量1．要求前期就就能實現抄表表到戶，節約約服務成本，減減少物業今后后的水、電、氣氣損耗支出成成本。2．箱式變電站站的放置地點點要考慮今后后的檢修的方方便性，及對對業主的影響響。3．合理設計景景觀照明，盡盡量減少小區區域照明的數數量。服務特色組合式工具箱，體體現**物業的“專業化”。家政維修體現快快速化，接到到報修信息后后能在約定時時間到達現場場，提出專業業的解決方法法，并能快速速進行維修處處理。城花的大區域管管理要體現快快速靈活，將將采用自行車車代步模式。公共部位的維護護要提現維護護的及時性，所所有公共部位位的維護全部部要求在最短短的時間完成成。每位技術員都有有自己的專門門責任區域，所所有區域責任任化。人員要求和服務務制度編制管理處服務架構構部門經理1人；；經理助理2人；會計1人；出納1人；人事行行政10人；客戶中中心11人；保潔88人；安全93人；維修17人。前臺、后臺人員員服裝仍著CI規定服服裝體系文件按照公司IS009000體系執行人事行政制度按照公司IS009000體系執行內部管理規定結合現場制定班班組內管理規規定。物業管理用房物業管理用房資料室辦公室會議培訓室更衣室倉庫（保潔、維維修、辦公、宿宿舍）宿舍及食堂維修操作間800平方米標識生活、交通、提提示標識系統統配合項目制定與與項目定位的的永久性標識識。公共宣傳及物業業服務標識由由物業提標識識樣。交通標識按照國國家規范制作作。第六節．社區區服務人員配配置方案1.管理處工作作人員崗位任任職要求1.1部門經理理基本要求教育工作經驗健康狀況應接受的內部培培訓資格證書發證機構高、中專以上三年相關工作以以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓管理處經理具物物業管理資格格證書物業管理資格證證書國家建設部其他要求1．擔任主管以以上職務滿一一年以上2．熟悉任職崗崗位及下屬崗崗位的各項業業務及運作流流程3．具有較強的的管理能力和和領導水平4．通過公司評評審通過1．2經理助理理基本要求教育工作經驗健康狀況應接受的內部培培訓資格證書發證機構高中專以上二年相關工作以以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓管理處經理助理理應具備物業業管理資格證證書初級職稱證書各地勞動局其他要求1．擔任主管（含含主管）以上上職務半年以以上2．熟悉任職崗崗位及下屬崗崗位的各項業業務及運作流流程3．具有較強的的管理能力和和領導水平4．通過公司評評審通過1．3主管基本要求教育工作經驗健康狀況應接受的內部培培訓資格證書發證機構高中專以上二年以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓特殊要求應具備相關專業業兩種中級等等級證書以上上中級等級證書各地勞動局其他要求1．在專業技術術及管理崗位位工作兩年以以上2．熟悉任職崗崗位及下屬崗崗位的各項業業務及運作流流程3．具有一定的的管理能力4．通過公司組組織的考核和和資格審核1.2主辦基本要求教育工作經驗健康狀況應接受的內部培培訓資格證書發證機構高中專以上二年以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓特殊要求應具備相關專業業兩種初級以以上的證書初級職稱證書各地勞動局其他要求1．在專業技術術及管理崗位位工作半年以以上2．熟悉任職崗崗位及下屬崗崗位的各項業業務及運作流流程3．具有一定的的管理能力4．通過公司組組織的考核和和資格審核1.3技術及管管理人員基本教育工作經驗健康狀況應接受的內部培培訓資格證書發證機構要求高中專以上一年以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓升職培訓在職培訓特殊要求1.財務管理理部/業務部門的的會計/出納員須通通過“武漢市會計計上崗資格”培訓或相關關專業學歷武漢市會計證武漢市財政局2.設備責任任人和技術員員須通過相關關設備操作上上崗資格培訓訓上崗證各地勞動局3.專職或兼兼職司機須持持有效駕駛執執照機動車輛駕駛證武漢公安局車輛輛管理所4．食堂廚師須須持等級證書書并通過健康康檢查廚師等級證書健康證武漢市勞動局衛衛生防疫站5．品質管理人人員需持物業業管理上崗證證物業管理崗位資格證書相關認證機構其他要求1、熟悉任職崗崗位的業務運運作，具有一一定的專業技技能1.4普通員工工（含班長）基本要求教育健康狀況應接受的內部培培訓升班長要求資格證書發證機構初中以上良好崗前培訓入職培訓強化培訓在職培訓升職培訓特殊要求1．救生員須通通過“救生員上崗崗資格”培訓、健康康檢查救生員上崗證健康證水上運動協會武漢市防疫站2．食堂工作人人員須通過健健康檢查健康證武漢市防疫站3．控制中心負負責人需持消消防上崗證，其其他值班人員員需通過公司司組織的消防防培訓及考核核。消防上崗證升班長要求1、在員工工作作崗位工作半半年以上2、熟悉本專業業及部門運作作流程具有一定的組織織協調能力通過部門考核和和公司審核。2.管理處組織織架構圖部門經理（1人）部門經理（1人）經理助理（1人）經理助理（1人）經理助理（1人）經理助理（1人）技術主管1人環境綠化主管1人人事行政主管1人安全主管1人技術主管1人環境綠化主管1人人事行政主管1人安全主管1人客戶服務主管1人客戶服務主管1人保潔主辦1人安全主辦2人保潔主辦1人安全主辦2人食堂6人司機兼采購1人食堂6人司機兼采購1人倉庫兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人綠化管理18人環境管理58人家政服務10人倉庫兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人綠化管理18人環境管理58人家政服務10人會計1人出納1人品質文檔1人親善大使3人投訴受理2人客戶接待4人會計1人出納1人品質文檔1人親善大使3人投訴受理2人客戶接待4人設施維護8人家政維修8人共計：223人人第七節．財務務分析方案管理收支預算和和管理費標準準管理費測算依據據據**開發區行行政中心項目目停電及多次次對實地調研研后掌握的資資料及其物業業管理定位及及管理標準。本公司在此方方面的成功經經驗，管理成成本優勢以及及現有的較大大管理規模的的資源整合優優勢。武漢市的整體物物件水平。四，物業管理費費標準及測算算標準：據**開開發區行政中中心項目要求求，在確定設設備設施及綠綠化保修期時時限后。通過過專業測算……五，增收節支措措施（一）為業主進進行成本控制制（二）管理處那那哦不進行成成本控制經測算及結合市市場情況，確確定住宅管理理費為：情景花園：1..2元/平方米；多層住宅：1..1元/平方米；小高層：1.66元/平方米；聯排別墅：1..8/平方米；商鋪：2.8//平方米；車位租賃費：1150元/月具體測算見盈虧虧測算模型：：項目合計第1年第2年第3年第4年第5年金額元/M2數量單價時間金額元/M2數量單價時間金額元/M2數量單價時間金額元/M2數量單價時間金額元/M2數量單價時間金額元/M2合計756.07———756.071.62———0———0———0———0一、管理費收入入730.87389610——730.871.570——00——00——00——01、住宅526.48372610——526.481.130——00——00——00——01)多層503.50361640——503.501.080——00——00——00——0(1)業主（多多層住宅）313.632178001.212313.630.670000(2)業主（情情景花園）189.871438401.112189.870.41(3)開發商－－空置房0.0000.000.0000002)高層5.702970——5.700.010——00——00——00——0(1)業主5.7029701.6125.700.010000(2)開發商－－空置房0.0001.6120.000.0000003)別墅（聯排排別墅）17.288000——17.280.040——00——00——00——0(1)業主17.2880001.81217.280.040000(2)開發商－－空置房0.000.000.0000002、寫字樓0.000——0.000.000——00——00——00——01)業主0.000.000.0000002)開發商－空空置房0.000.000.0000003、商業及配套套33.6010000——33.600.070——00——00——00——01)業主33.60100002.81233.600.0700002)開發商－空空置房0.0000.000.0000004、車庫0.000——0.000.000——00——00——00——01)業主0.000.000.0000002)開發商－空空置房0.000.000.0000005、車位162.00900——162.000.350——00——00——00——01)業主162.0090015012162.000.3500002)開發商－空空置房0.000.000.0000006、會所0.00