展現綜合實力和投資價值的平臺。研究過程中得到了房地產業界的大力支持特別致謝天鴻集團首創置業城建公司萬通北辰陸家嘴、復地、21世紀投資、廣州實業合生創展廣州富力萬科金地卓越置（中信華（航空（東部實業現代城市房地（藍光實業、重慶南方和其他百強企業在10研究組基礎資料收集過程中的鼎力幫助同時也要特別各地部門對0研究組系列研究工作的長期支持。"中地產百強企業研究"主報"中地產0研究組"以20012003年銷售額的均（3.5億元對200家入選的房地產開發企業（）的銷售額、銷售面積、5析方法和相關數學模型，定量計算出入選房地產企業綜合實力指數，得到房地產企業綜合實力百強。一、房地地區分布房地產100強在地域分布上呈現極大的不均衡性，主要分布在華北、華東和華南100強總數的88%，其中華北地區以中心占有100強企業的32席華東地區以龍頭，占有31%；華南地區則以和廣州中心，占有25%；而中西部地區只占有100強的9%，其中只有重慶、、西安、、和烏魯木齊等6個城市的房地產企業入這說明房地產行業發展水平城市經濟發展的區域差異極大影響了100強企業的區域分10研究組采用不同城市吸引的房地產百強企業數量來反映百強企業的投資熱點區域（見圖一，研究顯示中國的三大仍長春以及長三角的蘇州寧波等二線城市吸引了較經營業績TOP10研究組對百強企業的銷售額、銷售面20億元的有171020的有19家，在10億元以下的百強企業有65家；從百強企業開發模看，百強企業的開復工面積超過200萬平方米的只有3家，開復工面積集中在20萬-50萬平方米，占百40%（見圖二）圖二：房地產百強企業經營業績分產品結構房地產百強企業中，以住宅為主營產品的企業共家，以寫字樓為主共3家，以商業地產為主3家，這說明100開發產品以住宅為主。百強企業開發產品的均6171元/平方是房地產平均價格水平的2.69倍。前10強企業的產品均價5829元/11-20強和前21-30強的均價分別是5449元/平米和9194元/平方可見房地產百強企業開發產品的平均檔次較高，勢可預測，未來價位在4000-6000元/平方米的產品將是市場的主導結構從房地產百強企業的所有制結構來看，國有經濟成（包括民營企業和三資企業40分別占42和18%26的企業是上市公司或控股上市公司，其中有6家企業在所上市。業務特征房地產百強企業的經營業務最大特征是產品生產的45家，以房地產開發為主的企業占55家。產中介等關聯行業；從百強企業多元化經營結構可看出，物業經營、4015和24（見圖四這說明百強企業基于"房地產開發為延伸價值鏈和"的多元化經營模式已經形成。6．10年變遷TOP10研究組對1994年"首屆中地產開發企業綜合效益百強"的比較研究發現，經過10年房地產行業的洗禮，首百強企業如今只有12家還繼續保持百強企業的稱號，淘汰率高達88%，這說明房地產百強企業的穩定性差，房地產行業變化更新快，在10年內幾乎重新"換臉"12100是具有國有性質成分的企業他們大多數都開發中產品而且經營發比如天鴻城建中華企業等由于成功對企業內部的結構和組織結構進行了改組和調整特別是以國有資本為紐帶以房地產開發經營為主營進行延伸和與金融資本結合，他們目前仍是房地產行業中的主力軍。二、房地產百強企業的競爭市場占有房地產企業之間存在激烈的競爭，企業之間的競爭P10研究組采用商品房銷售額和銷售面積反映企業的市場占有率，研究結果顯示：房地產行業離散度較大房地產百強企業在市場占有率普遍偏低。作為行業龍頭企業的萬科和陸家嘴在銷售額和銷售面積的市場占有率還不到1%；從房地產百強在當地市場占有率看，北京房地產百強企業的銷售額和銷售面積占市份額分別是41%和30.8（見圖五。因此，從銷售額和銷售面積的市場占有率可看出，房地產行業盡管的集中度較低但房地產百強在當地的規模化經營模式凸現，具有比較明顯的市場領先份額。，與100強房屋建造商相比，中地產100強企業的市場占有率偏低。根據PB對全美Giant400研究結果最大房地產開發商PulteHomesInc.銷售額高達596億，是萬科的13.5倍；前10強房地產開發商銷售總額3686.76億，，10強的14倍。就市場占有率而言，全美最大開發商市場占有率為4.5%，前10強的市場占有率為27.25%。企業信用房地產市場的不規范性導致房地產糾紛的增加同時也了房地產行業誠信的缺失房地產企業誠信建設已經成為當前房地產行業的關注話題。O10研究組認為，房地產行業的信用問題根源于房地產行業太低和大量低資質的房地產企業，由于規模較大和經營業績良好，以及注重長期經營管理和品牌建設，414495產信用的信用披露制度公布了企業業績良好行為和不良行為記錄以及受到國家或省的或榮譽稱號等房地產百強品牌建設在房地產市場逐漸成熟和規范的過程中，房地產產品高度的可替代性使得品牌資源成為房地產企業最重要的無形O10業在范圍內進行大盤操作和品牌比如萬科合生珠江陽光100等已經開始進一步的市場份額在未來幾年內將會有的大盤和品牌企業成為市場最活躍的主力軍品牌產品對市場的強占和爭奪將是市場競爭的結果和趨勢。三、房地產百強企業對GDP增長的貢為準確估計房地產百強企業對城市經濟增長的貢獻，TOP10研組根據相關理論和模算了房地產開發投資對GDP增長的貢獻。發投資對國民經濟增長的貢獻較大，2000-2003，房地產開發投資對GDP增長的平均貢17.26%；從房地產百強企業對經濟增長的拉動作用看，在GDP的增長速度中，有0.28%是由房地產百強企業投資直接貢獻的在各大城市房地產開發投資對當地GDP增長的貢獻中，房地產開發投資對GDP增長的貢獻較大，2000-2003，平均貢獻率高達53.5%；在百強房地產開發企業中，以天鴻為例，2001-2003天鴻房地產開發投資對GDP增長的平均貢獻高達1.66%。這說明房地產百強企業的投房地產百強對GDP增長的貢四、房地產百強企業"中地產P10研究組"通過對房地產百強企業的系列研究認規模化房地產百強企業生產規模普遍較小，年開復工面積，100萬平方米以上的僅占7%，百強企業年度竣工面積的均值不到萬平方米百強企業中只有萬科和合生創展的竣工面積在100萬平方米以上就地產百強的開發后勁而言的幾家大型開發的施工轉結均在100萬平方米以上這說明一方面企業要，專業化與多元化房地產開發專業性非常強，從土地、開發建設到市場銷售和涉及面廣操作過程復雜房地產又的在房地產百強企業中純粹做房地產開發的企業有家，以房地產為主營業務的企業共有55家；以純住宅物業為產品的企業占40%以上，專注1-2類物業開發投資的百強企80%以上。持專業化發展道路。同時，房地產行業又具有經營形式和收入來源的多元化特點，以房地產開發業務為，在產業的上下游進行價值跨區域開發隨著行業的日益規范、市場需求的持續旺盛以及市場對長遠增長的看好特別是資源部11在各地相繼實施，土地公開化為房地產跨區域開發清除了最大的；與此同時，各地有關部門工作的規范化和公開化也降低了異地開發成本一批相當成區域開發商開始市場。在房地產百強企業中，跨區域開發的企業占百強的43%而且已經形成品牌的百強企業、包括萬科合生珠江綠地和順馳等正在展開新一輪范圍內的"圈地運動"房地產行業土地客戶資源等方面發過程中將重整原有的房地產格局，獲得更大的發展空間。、、，資本市場化實業資本必須和金融資本結合，企業才能獲得到長足的發展。央行"121"了商業銀行對房地產開發商土地給予，這一限制對開發商的狀況提出了更高的要求。房地產上市公司憑借市場這一低成本的融資在房地產百強企業中處于領先地位，前10強企業中有8家房地產公司分別在中國境內和進行市場的資本運作近期復地二次沖擊上市的成功極大鼓舞了包括HO中國順馳當等百強企業資本市場因此從長遠看開發商應該極力開拓銀行外的融資包括市場產品企業債券投資基金等等，資本市場化是未來房地產企業發展的必然趨勢。、，"中地產百強企業"萬科企 杭州市南陸家嘴(）(天鴻公首創置廣州市實業城建投資

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