中指控股CIH2022.01、宏觀環境：疫情拖累服務業經濟及消費市場，進而對商業地產行業造成沖擊著疫情防控政策優化以及各項穩經濟政策顯效發力，服務業經濟和消費市場的恢復或將帶動力2022年，商業營業用房及辦公樓供需兩端均走弱，開工投資、銷售面積均同比下降，三季度以來銷售面積單月增速轉營業仍處調整期，具備先發優勢的頭部企業依舊堅持做優持有型業務，以助力企業穩度行業下行周期，但與往年相業在投資布局方面更加聚焦于核心一二線城市以及核心城市群強三線城市。業務拓展方面，頭部企業加大輕資產拓開發企業“輕重并舉”成為趨勢。經營策略方面，頭部企業以穩為主，著重強調項目經營績效和企業運營效率的2多重超預期因素沖擊下，經濟低速增長，全年GDP同比僅增3.0%服務業市場活躍度偏低，全年超半數月份服務業商務活動指數位于收縮區間城鎮居民收入保持增長，但消費支出累計增速連續三個季度下降消費市場受疫情沖擊較大，全年多個月份社會消費品零售總額單月增速為負，但線上消費需求依舊穩步釋放3數據來源：國家統計局，中指CREIS4%%5%0%-5%75%52.8%50%25%%5%0%-5%75%52.8%50%25%2.3%0%-25%%%6%0%-6%多重超預期因素沖擊下，經濟低速增長，全年GDP同比僅增3.0% GDP單季同比GDP累計同比20%22.9%3.0%第三產業增加值占比(右)第三產業累計同比增速(左)數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理555%50%55%50%45%40%35%30%度偏低，全年超半數月份服務業商務活動指數位于收縮區間務60%339.4%6數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理其他用品及服務,3%食品煙酒,29%醫療保健,8%教育文化娛樂,10%交通通信,數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理其他用品及服務,3%食品煙酒,29%醫療保健,8%教育文化娛樂,10%交通通信,13%居住,25%生活用品及服務,6%衣著,6% 9%城鎮居民收入保持增長，但消費支出累計增速連續三個季度下降活用品及服務、交通通信五大類消費支出同比均下降。城鎮居民人均可支配收入累計同比增速城鎮居民人均消費支出累計同比增速品及服務品及服務煙酒20%15%10% 5% 0% -5%-20%-0.6-0.6-1.1-1.6著教育文化娛樂-8.27數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理依舊穩步釋放2022年以來，疫情出現多輪反復，消費市場尤其是聚集型、接觸型消費受到沖擊，一定程度上拖累消費增速。2022年全年，我國實現社會消趨勢 社會消費品零售總額單月同比增速社會消費品零售總額累計同比增速實 社會消費品零售總額單月同比增速社會消費品零售總額累計同比增速40%30%240%30%20%10% 0%-20%-30%27.2%-0.2%6.2%30%25%20%%%5%0%、銷售面積同比均下降，商辦用地供需規模縮量，市場整體面臨下行壓力市場存量：以新開工面積計算，2022年全國商業營業用房存量達33.22億平方米，辦公樓存量達9.50億平方米，2014年后商辦用房開工量整體呈下行趨勢，進入存量時代新房市場：2022年，商業營業用房、辦公樓開工投資、銷售面積同比均下降，二季度以來商辦物業銷售面積單月增速持續為負商辦用地：300城商辦用地供需規模均縮量，一線城市降幅最大租賃市場：重點城市主要商圈寫字樓租金連續四個季度下跌，百街商鋪平均租金環比跌幅擴大，百MALL商鋪平均租金環比止漲轉跌大宗交易：2022年，大宗交易市場活躍度下降，一線城市寫字樓仍是最受青睞的資產類型，部分房企面臨資金壓力，選擇出售資產獲取現金流8數據來源：中指數據CREIS9萬萬平方米全國商辦市場存量：以新開工面積計算，全國商業營業用房存量達33.22億平方米，辦萬平方米0商業營業用房新開工面積(左)同比(右)60%%8195-20%-41.9%-40%-60%辦辦公樓新開工面積(左)同比(右)60%%031800%-20%1600-40%0數據來源：中指數據CREIS10 商業營業用房開發投資額同比變化 商業營業用房開發投資額同比變化辦公樓開發投資額同比變化60%40%20%0%-20%-40%-60%-41.9%商辦用地供求縮量等因素影響，預計2023年40%30%20%40%30%20%10% 0%-20%-30%數據來源：中指數據CREIS*商辦物業指辦公樓+商業營業用房，數據來源：中指數據CREIS售：商業營業用房、辦公樓銷售面積同比均下降，二季度以來持續為負 商業營業用房銷售面積同比變化辦公樓銷售面積同比變化80%60%40%20%0%-3.3%-8.9%-20%-8.9%-40%-60%注：如無特殊說明，土地面積指規劃建筑面積，所有土地數據來自公開招拍掛市場。數據來源：中指數據CREIS12微幅下跌，平均溢價率同比小幅下降2022年全年：全國300城商辦用地成交樓面均價為2273元/平方米，溢價率情況商辦商辦用地推出規劃建筑面積(左)商辦用地成交規劃建筑面積(左)成交同比(右)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%商辦用地成交樓面均價(左)商辦用地平均溢價率(右)700060005000萬4000平方3000米200010000500040003000200010000%%8%6%4%2%0%/平方米120%80%40%120%80%40%0%-40%-80%/平方米30%20%%0%-20%，一線城市同比降幅最大城市商辦用地推出及成交面積分別為695萬平方米、705萬平方米，同比分別下降27.0%、24.6%；二線城市商辦用地推出及成交面積于化趨勢1800015000萬12000平方9000米600030000成交規劃建筑面積(左)同比(右)201201720120182019202201920202021一線城市2022201201720120182019202201920202021二線城市20222017201820120172018201920202021三四線城市20220221800015000120009000600030000成交樓面均價(左)同比(右)201201720120182019202201920202021一線城市2022201201720120182019202201920202021二線城市20222017201820120172018201920202021三四線城市2022022注：如無特殊說明，土地面積指規劃建筑面積，所有土地數據來自公開招拍掛市場。數據來源：中指數據CREIS13*中國房地產指數系統寫字樓租金指數監測的15個城市：北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、成都、天津、南京、武漢、蘇州、青島、長沙、南昌、海口數據來源：中國房地產指數系統14主要商圈寫字樓租金連續四個季度下跌，其中四季度跌幅為0.18%根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2022年四季度，全國重點城市主要商圈寫字15個重點城市主要商圈寫字樓平均租金(左)環比變化(右)-0.18%4.74Q2Q3Q42019Q1Q2Q3Q42020Q1Q2Q3Q42021Q1Q2Q3Q42022-0.5%-2.0%4.8元平方4.7米天4.6//0.5%0.0%4.94.55.0數據來源：中國房地產指數系統15主要商圈寫字樓租金連續四個季度下跌，其中四季度跌幅為0.18%不斷優化，疊加中央及各地陸續出臺擴大內需、助企紓困、優化產，或將促進寫字樓租賃需求釋放，預計重點城市寫字樓租賃市場將于2023年一季度后逐漸企穩復蘇。但值得注意。表：2022年四季度15城主要商圈寫字樓租金(單位：元/平方米/天)市樣本平均租金樣本租金中位數漲跌樣本平均租金樣本租金中位數漲跌市樣本平均租金樣本租金中位數漲跌樣本平均租金樣本租金中位數漲跌京金融街商圈州珠江新城商圈.8江北嘴商圈新街口商圈CBD商圈天河北商圈.6.0加州新牌坊商圈珠江路商圈燕莎商圈琶洲商圈解放碑商圈0.10%奧體商圈亞運村商圈體育中心商圈.1觀音橋商圈中北路商圈中關村商圈環市東商圈楊家坪商圈武昌中心商圈望京商圈北京路商圈0.13%南坪商圈武廣萬松園商圈麗澤商圈福田中心區商圈州武林商圈.8.10.14%光谷商圈上地商圈.4后海商圈黃龍商圈金融港商圈0.15%科技園區商圈.5.7地王商圈錢江新城商圈0.18%湖西商圈陸家嘴商圈車公廟商圈.6西溪商圈湖東商圈0.12%南京西路商圈前海商圈.0申花商圈獅山商圈靜安寺商圈%寶安中心區商圈錢江世紀城商圈0.10%五四廣場商圈.2.3徐家匯商圈.6南山中心區商圈都春熙路商圈中央商務區商圈淮海中路商圈龍崗中心城商圈東大街商圈嶗山區政府商圈人民廣場商圈人民南路商圈海爾路商圈金融城商圈五一廣場商圈中山公園商圈.9虹橋商圈大源商圈伍家嶺商圈小白樓街商圈.00.15%場商圈南京東路商圈.34.9-0.19%北外灘商圈.9勸業場街商圈南湖路商圈友誼路商圈中心區商圈商圈4.44.30.15%張江商圈.2華苑商圈國興商圈濱海大道商圈五角場商圈.0國貿商圈數據來源：中指數據CREIS16%%市空置率較二季度上升13.7%11.0%%15.8%33.3%33.8%29.9%27.7%29.9%22.9%Q4Q1Q2Q3州Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3州Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3都Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3市市數據來源：中指數據CREIS17重點城市寫字樓租賃案例行業分布29%6%6重點城市寫字樓租賃案例行業分布29%6%6%9%租賃和商務服務業TMT金融業建筑和房地產業制造業批發和零售業其他所收縮表：2022年前三季度重點城市租賃成交案例(租賃面積>=10000㎡)城市標的名稱租賃類型租戶(企業類型)行業成交時間租賃面積(㎡)上海國浩長風城哪吒汽車(內資)批發和零售業2022Q240000成都豐德成達中心飛思特(內資)租賃和商務服務業2022Q120000北京中國人壽金融中心中金公司金融業2022Q320000上海四方城美腕(內資)租賃和商務服務業2022Q118000西安天安人壽中心西安融康實業集團建筑和房地產業2022Q217000北京僑福芳草地新設立拜耳(外資)租賃和商務服務業2022Q115000深圳恒明珠國際金融大廈新設立霧芯科技(內資)批發和零售業2022Q115000北京僑福芳草地搬遷BayerHealthcareCo.,Ltd.(內資)醫療/生物醫藥2022Q114000北京兆泰國際中心搬遷華為(內資)TMT2022Q114000成都中海國際中心A座四川金融控股集團金融業2022Q214000杭州濱綠大廈華為(內資)TMT2022Q113000成都萬科高新中心卓杭科技(內資)租賃和商務服務業2022Q112000廣州銘豐廣場搬遷騰訊(內資)TMT2022Q112000上海維璟中心龍旗科技TMT2022Q212000北京泓晟國際中心騰訊音樂TMT2022Q312000廣州復星國際中心擴租大金空調(外資)制造業2022Q111000濟南黃金時代廣場某綜合型建筑企業集團建筑和房地產業2022Q211000上海高尚領域吉客空間建筑和房地產業2022Q310997杭州中豪江河時代福士達集團(內資)批發和零售業2022Q110000上海陸家嘴濱江中心深圳國誠投資(內資)租賃和商務服務業2022Q110000上海維璟中心龍旗科技TMT2022Q310000數據來源：中國房地產指數系統180.71%，商圈(購物中心)商鋪租金環比止漲轉跌，跌幅為0.09%年上半年有所擴大；重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體止漲轉跌。其中，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的構成的百大商業街(百街)商鋪平均租金為24.53元/平方米/天，環比下跌0.71%，跌幅較2021年下半年擴大0.25個百分點；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.94元/場或實體商業提質15個重點城市主要商業街商鋪平均租金(左)環比變化(右)1%-3.0%15個重點城市商圈購物中心平均租金(左)環比變化(右)9%數據來源：中國房地產指數系統19天鑰橋路休閑餐飲天鑰橋路休閑餐飲街田子坊北京路步行街江漢路步行街南京東路步行街臺東步行街后海酒吧街觀前街華強北步行街王府井大街深圳灣步行大街東門步行街南鑼鼓巷南市食品街建設路河坊街武林路中山路七寶老街坡子街古文化街騎樓老街春熙路新天地光谷步行街楚河漢街0.71%，商圈(購物中心)商鋪租金環比止漲轉跌，跌幅為0.09%0000得斜武黃小石簋寬好南一解龍和萬南老勝漢閩鼓勝塘漢興白路街窄運京品放湖平松翔門利正江樓沙老天路樓步巷街路天西獅路園老東路街路步街地步商行子下路山金商街步商行商行業街金街業行業街業街街街街街街街平均租金/王東淮南南福天友徐武朝遠靜豫三中人五西曹東珠春北新南勸東觀小西解崇公華鹽建湖南錢長大不大申新總南吳市八三徐香中新五川石紅八魯黃八李濱濱中陸王天街控鼓四真中北七虹萬湖市解西后古獅浮梅新楊觀鐘西府門海京/井商路西中中路路匯商大路寺商屯村廣廣商渡門新路路口商場商橋樓商碑門墳商口路商商新路商城商商心基商商商臺廣商中公天場商商灘商商商伴商國商鎮嘴灣商口路街北商中商商商廣商西商商商路后商地坪街村岸圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈商圈圈圈圈圈商商圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈圈商圈圈商圈圈商圈圈圈圈圈7城市廣州9一線城市京7城市廣州9一線城市京圳上海520北京965-10宗之間，其他城市均在5宗以內。圖：2022年20個商辦重點城市大宗交易城市分布(按宗數)圖：2022年20個商辦重點城市大宗交易城市分布(按宗數)圖：2022年20個商辦重點城市大宗交易城市分布(按總價)二線城市城市廣州75一線城市深圳231二城市廣州75一線城市深圳231二線城市成都9成都9杭州8重慶7蘇州6武漢6合肥4青島4長沙3南京2廈門2福州1鄭州1億元840億元840杭州69武漢32蘇州23南京20合肥13青島11重慶9福州8廈門2長沙1注：1.本報告所統計大宗交易包含擬成交案例；2.部分資產包類交易，其內含資產分布在不同城市，故在按城市統計交易筆數時存在重復計算；3.部分交易公告未披露總價，因此單筆交易平均金額僅按有總價的宗數統計。數據來源：中指數據CREIS20數據來源：中指數據CREIS21流倉儲他流倉儲他2022年/產業園區出售優質物業物業類型：2022年，在20個商辦重點城市監測的141宗大宗交易交易案例中，以寫字樓為標的的交易占40%，依舊是投資者最青睞的物業類型，其次為商業，占比13%，綜合體、商務園區、工業廠房占比均在10%左右。資圖：2022年20個商辦重點城市大宗交易物業類型、買家類型占比(按成交宗數統計)0%43%8%9%7%%數據來源：中指數據CREIS22測到多筆超30億交易案例表：2022年20個商辦重點城市大宗交易案例(交易金額超30億元)名稱型間型價(億元)單價(元/㎡)積(萬㎡)買家(買家類型)46177集團有限公司超級總部基地T208-0054宗地易82和一號房地產開發有限公司產集團有限公司外灘金融中心50%股權交易有限公司(內資)成都遠洋太古里50%股權都交易有限公司(外資)遠洋控股集團(中國)有限公司北京遠洋銳中心項目交易遠洋控股集團(中國)有限公司灘地塊90%股權上海寫字樓交易.1友邦人壽保險有限公司(內資)有限公司大酒店交易.040946上海地產(集團)有限公司(內資)有限公司杭州水晶城40984建設投資集團股份有限公司集團有限公司廣場40462有限公司(外資)有限公司廈T1棟海置地集團有限公司細化運營房地產行業仍處調整期，持有型業務助力頭部房企穩度行業下行周期投資布局更加聚焦于核心一二線城市以及核心城市群強三線城市商業板塊加大輕資產拓展力度，開發企業“輕重并舉”或成趨勢經營策略以穩為主，著重強調項目經營績效和企業運營效率的提升資產證券化仍是企業融資重要途徑，但房企類REITs及CMBS/CMBN產品發行量同比下降調整期，持有型業務助力頭部房企穩度行業下行周期下，能夠帶來穩定現金流、提升短期償債能力的持有型業務因其抗周期性較強的優勢，成為部分頭部房企穩度行業下行周期的有效助力。部分在商業、辦公、長租公寓等持有型業務領域具備先發優勢的頭部房企在2022年表達出要堅定做優持有型業務的決心。表：部分頭部房企及商管公司2022年關于持有型業務的觀點業名稱觀點表述華潤萬象生活。龍湖集團在行業下行的背景下，經營性物業收入的增長將對龍湖穿越周期起到非常重要的穩壓器的作用。新城控股招商蛇口商業地產作為房地產行業存量市場的一大主力，近年來進入快速發展的階段。房企紛紛通過進秀地產物業對業績的支持和貢獻。公司將繼續堅持以商業地產為核心，以商業零售為延伸，以金融服務為紐帶，構建以“商業地資料來源：企業公告、企業業績發布會、中指研究院綜合整理24于核心一二線城市以及核心城市群強三線城市2022年，商業地產供需兩端均走弱，企業投資、開工意愿減弱，商鋪、寫字樓租賃需求動力不足。房企在商業地產業務的投資布局方面更趨謹慎，布局更加聚焦于人口和資源聚集能力強、城市發展活力和潛力較大的核心一二線城市以及核心城市群強三線城市。例如龍湖集團，截至6月底，龍湖商業已進入全國30余座城市，累計開業湖拓展。六成位于深圳、廣場、南昌、長沙等一二線城市。2年10月末，新城控股已三、四線城市數量占比約41%、其他地區三四線城市數量占比約27%。表：表：部分頭部房企及商管公司2022年商業地產布局策略業名稱觀點表述華潤萬象生活龍湖集團未來我們商業也基本上聚焦在20個左右的高線城市去做布局。盛商業本集團秉持“深耕大灣區、發展長三角、搶占