1目錄Part1.我國的老齡化現(xiàn)狀Part2.國內(nèi)老年地產(chǎn)項目Part3.國外老年地產(chǎn)項目Part

4.老年社區(qū)開發(fā)理念Part1我國的老齡化現(xiàn)狀中國式的養(yǎng)老危機我國老齡事業(yè)現(xiàn)狀中國式養(yǎng)老危機老年人口規(guī)模大,老齡化速度快高齡人口數(shù)量與比例將迅速增加老齡化與經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)“未富先老”撫養(yǎng)系數(shù)提高，加重年輕人負(fù)擔(dān)勞動力資源不足，國家負(fù)擔(dān)加重老齡化引起的其他社會問題老年人口規(guī)模大,老齡化速度快

截至2009年底，中國60歲(含)以上的老年人口達到1.67億人，占總?cè)丝诘?2.5%，老年人口總數(shù)居世界第一位。按照聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)，60歲及以上的人口比率超過總?cè)丝诘?0%作為進入老齡化社會的標(biāo)準(zhǔn)，我國已于1999年進入老齡化社會。我老年人口每年以近800萬的速度增加，預(yù)計到2020年，我國老年人口將達到2.48億，老齡化水平達到17%。而到2050年，我國老年人口將占到總?cè)丝诘娜种弧＜翌A(yù)測，我國老年人口從7.09%上升到14%經(jīng)歷25年，而法國用了115年，英國用了47年，德國用了40年，日本用了24年，我國與日本一樣，成為世界上老齡化最快的國家。高齡人口數(shù)量與比例將迅速增加

我國人口老化的同時，老年人口內(nèi)部也不斷老化，特別是80歲以上的高齡老人達到年均100萬的增長速度，對老年人尤其是高齡老人的生活照料、康復(fù)護理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老問題日趨嚴(yán)峻。老齡化與經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)“未富先老”據(jù)預(yù)測我國在1999年進入老齡社會時的人均GDP大約在800-1000美元，只在中等收入國家中處于中等水平。預(yù)估到2050年人口老齡化達到峰值時，人均GDP也僅達到中等發(fā)達國家水平。發(fā)達國家社會進入老齡化時，人均GDP一般在5000美元以上，有的甚至達到8000美元，具備一定的經(jīng)濟實力，有能力解決老齡化帶來的一些社會問題。我國不僅人均GDP低，在其他方面諸如城市化、文化教育、衛(wèi)生水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、老年人收入結(jié)構(gòu)、地區(qū)差別、城鄉(xiāng)差別等方面都與發(fā)達國家有很大差距。即使在2020年實現(xiàn)GDP翻兩番的目標(biāo)，中國仍然是許多方面都落后的貧窮國家，而屆時中國人口老齡化程度卻已接近今天發(fā)達國家和地區(qū)的水平。“未富先老”成為中國人口老齡化的重要特征和嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。撫養(yǎng)系數(shù)提高，加重年輕人負(fù)擔(dān)撫養(yǎng)系數(shù)，指總?cè)丝谥蟹莿趧幽挲g人數(shù)與勞動年齡人口數(shù)之比。我國自1978年實行的計劃生育政策，使得大部分家庭模式為‘421’家庭，即一對獨生子女結(jié)婚生子后的一個家庭結(jié)構(gòu)：四個父母長輩、夫妻兩人和一個小孩。據(jù)調(diào)查顯示，中國現(xiàn)有35%的家庭要供養(yǎng)4位老人；49％的城市家庭要供養(yǎng)2至3位老人，如果獨生子女下一代還是獨生子女，那么第三代就要面對一對年輕夫婦最多供養(yǎng)12位老人的局面。年輕人要謀求生活，參與激烈的社會競爭，培育下一代，還要從經(jīng)濟和生活上照顧雙方的四位老人，負(fù)擔(dān)日趨加重。勞動力資源不足，國家負(fù)擔(dān)加重勞動力是構(gòu)成生產(chǎn)力的最基本的要素，伴隨人口老齡化而產(chǎn)生的勞動力年齡結(jié)構(gòu)的老化，勞動年齡人口比重的下降，必將影響到勞動生產(chǎn)率的提高，對經(jīng)濟發(fā)展有著重要的影響。人口老齡化使用于老年社會保障的費用大量增加，給政府帶來沉重的負(fù)擔(dān)。特別在農(nóng)村，我國龐大的農(nóng)村老年人群面對匱乏的農(nóng)村衛(wèi)生資源，將產(chǎn)生巨大壓力。同時，由于勞動力資源的下降，國家稅收來源減少，進一步加重了國家的財政負(fù)擔(dān)。其次，如果老年人福利開支過大的分流了經(jīng)濟發(fā)展所需要的資本，使經(jīng)濟發(fā)展的資本減少，那么經(jīng)濟發(fā)展速度也將減慢，從而使政府的收入減少，而政府收入的減少又難于滿足老年人的福利需求。這種惡性循環(huán)也嚴(yán)重影響著國家的經(jīng)濟發(fā)展。老齡化引起的其他社會問題老年人口為弱勢群體,更容易受到侵害，比如在生活中遭遇欺詐的案例不斷增多；比如近幾年保健品傳銷使上老年人上當(dāng)受騙的比例也在增加。老年人退休后離開正式的勞動領(lǐng)域，生活圈子縮小了，在相對封閉的狀況下，獲取預(yù)信息有限，知識與信息不能及時更新，導(dǎo)致他們與這個高速發(fā)展的社會漸趨脫節(jié)，產(chǎn)生信息阻隔。據(jù)調(diào)查目前城市空巢老人的比例高達50%，農(nóng)村達到38%。由于子女異地工作或求學(xué)，情感的疏離與阻隔成為空巢老人的特征之一。我國老齡事事業(yè)現(xiàn)狀老年產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展滯后養(yǎng)老服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展滯后后老年產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展滯后老年人自身身需要的產(chǎn)產(chǎn)品與服務(wù)務(wù)如養(yǎng)老機機構(gòu)、老年年服裝、老老年食品、、老年保健健用品、老老年休閑、、旅游、養(yǎng)養(yǎng)生、娛樂樂等消費需需求不斷刺刺激市場，，形成了老老年產(chǎn)業(yè)。。我國老年產(chǎn)產(chǎn)業(yè)滯后于于人口老齡齡化的要求求和社會經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展展：?龐大的老年群體體需求呈增長態(tài)態(tài)勢，老年產(chǎn)業(yè)業(yè)沒有形成豐富富而有層次的體體系，相關(guān)的法法律法規(guī)制度也也不完善和健全全，不能夠很好好的規(guī)范行業(yè)的的發(fā)展；?截至2008年底，我國有各各類老年福利機機構(gòu)37623個，養(yǎng)老床位245萬張，僅占60歲以上老年人口口的1.5%，不僅低于發(fā)達達國家5%-7%的比例，而且也也低于一些發(fā)展展中國家的2%-3%的水平；?盡管政府為應(yīng)對對人口老齡化，，2001年啟動了全國老老年人福利服務(wù)務(wù)設(shè)施“星光計計劃”項目，投投巨資在全國城城市社區(qū)興建包包括提供娛樂、、醫(yī)療、文化等等服務(wù)的“星光光老年之家”，，并且在短時間間內(nèi)覆蓋率便達達到90%左右。但現(xiàn)在，，這些老年人活活動場所往往被被挪用擠占，有有的甚至成為保保健品商家的店店面。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展展滯后養(yǎng)老除了保障老老年人的基本生生活之外，還需需要大量的適合合老年人心理、、醫(yī)學(xué)等諸多方方面的專業(yè)護理理服務(wù)。而現(xiàn)有有的養(yǎng)老服務(wù)例例如服務(wù)設(shè)施短短缺、服務(wù)主體體過于單一、服服務(wù)供給嚴(yán)重不不足、服務(wù)質(zhì)量量相對較低等等等。全國取得養(yǎng)老護護理職業(yè)資格的的也不過2萬多人，不僅與與我國幾千萬失失能老人的潛在在需求相差甚遠(yuǎn)遠(yuǎn)，而且由于服服務(wù)隊伍的整體體素質(zhì)偏低，其其專業(yè)水平、業(yè)業(yè)務(wù)能力、服務(wù)務(wù)質(zhì)量，在一定定程度上無法滿滿足老年人的護護理需求。隨著經(jīng)濟的發(fā)展展和社會的進步步，人口老齡化化、家庭小型化化、農(nóng)村城市化化，人民群眾對對于養(yǎng)老服務(wù)的的需求將會越來來越大，現(xiàn)有的的養(yǎng)老服務(wù)種類類和水平很難滿滿足日益增長的的養(yǎng)老需求。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展滯后必然然導(dǎo)致日益增長長的社會養(yǎng)老服務(wù)需求與與供給矛盾日漸漸突出。2001-2020年為我國快速老老齡化階段，而而北京、上海、、天津等城市情情況更加嚴(yán)峻。。溫家寶總理在在第十一屆全國國人民代表大會會第三次會議的的政府工作報告告中指出，加強應(yīng)對人口老老齡化戰(zhàn)略研究究，加快建立健健全養(yǎng)老社會服服務(wù)體系，讓老老年人安享老年年生活。雖然老年人經(jīng)濟濟供養(yǎng)與社會保保障已得到較大大改善，但是面面對嚴(yán)峻的老齡齡化形勢，老齡齡產(chǎn)業(yè)尤其養(yǎng)老老服務(wù)業(yè)發(fā)展滯滯后的現(xiàn)狀，我我們一直在尋找找突破口。老年人的消費能能力、消費意識識在不斷提高，，消費需求在不不斷豐富化和多多樣化，我們一一直在尋找切入點。我們認(rèn)為，養(yǎng)老老地產(chǎn)是最易見見效的突破口和和切入點，我們們把養(yǎng)老地產(chǎn)定位為為中國城市化發(fā)發(fā)展中新的生活活居住形態(tài)。Part2國內(nèi)老年地產(chǎn)項項目介紹北京將府莊園養(yǎng)養(yǎng)生園介紹北京太申祥和山山莊介紹北京曜陽國際老老年公寓介紹北京XX養(yǎng)生園項目概況況將XX園位于東北五環(huán)環(huán)外，環(huán)鐵綠化化帶內(nèi)，莊園占占地面積38萬平方米，緊鄰鄰機場高速，靠靠近燕莎商圈。。項目南面為將臺臺漁場，西面、、西南面為林地地，附近有200多萬平米的綠化化帶，自然環(huán)境境優(yōu)越。環(huán)境優(yōu)美的同時時距離市區(qū)較近近，交通方便。。村落式養(yǎng)老用房房-夏景村落式養(yǎng)老用房房-秋景村落式養(yǎng)老用房房-冬景村落式養(yǎng)老用房房-春景將府莊園配套設(shè)設(shè)施國際會所：設(shè)有圖書閱覽室室、小型超市、、咖啡廳和茶社社，以及藝術(shù)裝裝飾品品店店、花店、面包包坊等特色小店店；美容美發(fā)店店、洗衣店等，，滿足各種日常常生活需要。康復(fù)中心：提供基礎(chǔ)護理、、專科護理、心心理護理、康復(fù)復(fù)指導(dǎo)、臨終關(guān)關(guān)懷等服務(wù)。中中醫(yī)醫(yī)院：中醫(yī)醫(yī)藥治療為主；；知名中醫(yī)專家家坐診；內(nèi)科、、外科、婦科、、口腔科及X光室、化驗室等等輔助監(jiān)測科室室；擴建后將集集納急救、預(yù)防防、醫(yī)療、保健健、康復(fù)、健康康管理等服務(wù)功功能；健康檔案案：醫(yī)院將在建建立老人健康檔檔案的基礎(chǔ)上，，對老人進行健健康管理。管理服務(wù)中心：：接待來訪，會員員服務(wù)中心及管管理辦公中心。。將府俱樂部：老年大學(xué)：文化化藝術(shù)、書畫、、園藝、養(yǎng)生課課與學(xué)習(xí)班；老老人可以自發(fā)組組成琴棋書畫各各種俱樂部；設(shè)設(shè)有多功能球類類運動館、健身身房、溫泉水療療、游泳館等；；設(shè)有中餐和風(fēng)風(fēng)味餐廳，并提提供送餐服務(wù)。。垂釣區(qū)：垂釣園內(nèi)綠樹蔥蔥蔥，芳草茵茵茵，湖水粼粼，，空氣清新，鳥鳥語花香，老年年人在這里盡享享大自然的美妙妙。高爾夫球場：提供小九洞高爾爾夫球場，適合合老年人，盡享享揮桿樂趣。球球場視野開闊，，風(fēng)景俊美，地地勢起伏有致，，可滿足不同類類型的老年球友友們。球場中還還特別設(shè)計了綠綠色景觀，老年年人可以一邊打打球一邊欣賞綠綠色景觀，感受受與大自然零距距離的接觸。會員制度將府莊園采用會會員制管理模式式，以確保服務(wù)務(wù)質(zhì)量的專業(yè)化化和高水準(zhǔn)。凡凡年滿55歲的女性或年滿滿60歲的男性，均可可自愿申請成為為將府莊園會員員。申請人入會必須須辦理申請手續(xù)續(xù)，經(jīng)審查合格格，繳納相關(guān)費費用后方可成為為正式會員。會員卡產(chǎn)品類型及會費費繳納產(chǎn)品類型多層護理型養(yǎng)老老公寓34㎡52㎡90㎡㎡,三種戶型多層自理型養(yǎng)老老公寓90㎡156㎡，兩種戶型村落居家型養(yǎng)老老公寓580㎡730㎡，兩種戶型會費繳納標(biāo)準(zhǔn)多層公寓售價：：7500元/㎡，長租，156㎡，50年使用權(quán)，一次次性付款。老年公寓售價：：小戶型34㎡左右，只能老年年人住，4000/月，按月交租金金，不含任何養(yǎng)養(yǎng)老設(shè)施及功能能的使用費。別墅售價：16000元/㎡，一次性付款，，500平，長租，50年使用權(quán)。物業(yè)費：多層護理型養(yǎng)老老公寓：無；；多層自理型養(yǎng)老老公寓：3.5元/㎡；村落居家型養(yǎng)老老公寓：5.5元/㎡。北京太申祥和山山莊項目概況北京太申祥和山山莊（國際敬老老院）于1999年開始試營業(yè)，，于2002年10月16日正式開業(yè)。是是全國首家推行行會員制（包括括太申祥和會籍籍、太申尊老會會籍、太申至尊尊尊老會籍）養(yǎng)養(yǎng)老模式的國際際敬老院。為已已退休的專家、、教授、老干部部及歸國華僑提提供養(yǎng)老服務(wù)；；現(xiàn)已發(fā)展會員員老人1000余名，常住會員員老人500多名。庭院美景交通示意圖頤養(yǎng)苑中環(huán)湖而而建的老年公寓寓古樸典雅、恢恢宏大氣，能夠夠容納1000個床位，被分為為四個區(qū)域，用用“太申祥和，，頤養(yǎng)天年”八八個字組合命名名，分別是：頤頤太居、養(yǎng)申居居、天祥居和年年和居。園子里里，安全無障礙礙通道為老人提提供了行走的便便利條件，數(shù)百百米的連廊一直直延伸到『太和府』的最南端，出行行更加方便。庭院美景王府會館中心垂釣園養(yǎng)老會籍介紹太申祥和專為老老年朋友設(shè)計的的養(yǎng)老會籍有：：祥和會籍、太太申養(yǎng)老會籍、、太申尊老會籍籍、太申至尊尊尊老會籍共計四四種。祥和會籍和太申申養(yǎng)老會籍會員員在山莊居住，，可享受會員房房價。太申尊老會籍會會員可享受我院院提供的免費專專屬標(biāo)準(zhǔn)房間的的居住權(quán)。太申至尊尊老會會籍會員可享受受我院提供的免免費專屬一居室室套房的居住權(quán)權(quán)。短期居住：需需提前預(yù)約，，每天居住費費8美元（一床位位），不固定定床位。押金金8萬元人民幣，，外地持公費費醫(yī)療證明，，押金12萬元人民幣。。長期居住：實實行會員制，，標(biāo)準(zhǔn)間免費費住宿，水電電費自理，會會員期三年，，押金50萬元人民幣，，合同到期后后全額退還。。就餐標(biāo)準(zhǔn)：：每人每天12元。北京曜陽國際際老年公寓北京曜陽國際際老年公寓位位于密云縣城西北占地地面積13.74萬平米，總建筑面積6.72萬平米，容積積率為0.49，總套數(shù)共計425套。項目功能規(guī)劃劃包括四大居居住組團，兩大服務(wù)配套套等；其中項項目居住組團團，即多層電梯情情景公寓、退退臺躍層公寓寓、聯(lián)排公寓、獨獨棟別墅四大大組團。品牌介紹北京曜陽國際際老年公寓是是由北京城建建集團聯(lián)合中中國紅十字基基金會實施的的一項惠顧民民生的養(yǎng)老事事業(yè)，不僅擁擁有基礎(chǔ)的星星級酒店管理理服務(wù)，更有有曜陽品牌傾傾情奉獻的專專屬會員養(yǎng)老老服務(wù)，并力力邀中國武警警總醫(yī)院加盟盟，成立中西西醫(yī)康復(fù)醫(yī)療療中心，為業(yè)業(yè)主提供全天天候、全過程程、全方位的的專業(yè)基礎(chǔ)醫(yī)醫(yī)療服務(wù)。產(chǎn)品介紹A區(qū)，為3-4層花園洋房產(chǎn)產(chǎn)品，以一居居及二居產(chǎn)品品為主；B區(qū)，為退臺及及躍層產(chǎn)品，，以二居、三三居為主，有有部分四居；；C區(qū)，為2層類聯(lián)排產(chǎn)品品，以一居及及二居為主；；D區(qū)，為獨棟別別墅，以四居居、五居為主主；26會所集餐飲，休閑閑，娛樂，商商務(wù)為一體。。游泳館、桑桑拿、溫泉SPA足浴、中醫(yī)按按摩、商務(wù)會會議、餐飲、、羽毛球館、、乒乓球館、、網(wǎng)球館、籃籃球、門球、、棋牌室、老老年大學(xué)、書書畫室、小型型電影院、超超市等。中國武警總醫(yī)醫(yī)院中西醫(yī)康康復(fù)醫(yī)療中心心醫(yī)療中心建筑筑面積11000平米，病房82套，并邀請中中國武警總醫(yī)醫(yī)院進行專業(yè)業(yè)經(jīng)營。武警總醫(yī)院是是集醫(yī)療、教教學(xué)、科研、、預(yù)防、保健健于一體的綜綜合型現(xiàn)代化化三級甲等醫(yī)醫(yī)院。醫(yī)療中中心提供評估估系統(tǒng)、體檢檢、遠(yuǎn)程醫(yī)療療系統(tǒng)、家庭庭醫(yī)生系統(tǒng)、、國醫(yī)養(yǎng)生系系統(tǒng)及緊急服服務(wù)系統(tǒng)等五五大醫(yī)療保健健服務(wù)內(nèi)容，，此外醫(yī)療中中心還設(shè)置了了就診綠色通通道，醫(yī)療全全程可使用醫(yī)醫(yī)療保險卡。。27Part3國外老年地產(chǎn)產(chǎn)項目28國外典型老年年社區(qū)模式特特點西方發(fā)達國家家老年住宅發(fā)發(fā)展目前處在在第三個階段段，充分體現(xiàn)現(xiàn)其人性化設(shè)設(shè)計理念和區(qū)區(qū)別對待的關(guān)關(guān)懷模式，普普通化和社區(qū)區(qū)化發(fā)展成為為新的熱點。。第一階段傳統(tǒng)養(yǎng)老院第二階段老年公寓老齡化初期老齡化中期老齡化加劇政府政府+開發(fā)商開發(fā)商為主保障水平低政府給予一定定支持社會保障體系系完善形成條件運營主體社會保障第三階段老年社區(qū)“普普通化”及“社區(qū)化””國外老年社區(qū)區(qū)產(chǎn)生機制29政府大力扶持老年社區(qū)的發(fā)展，政策、資金上大力支持人口結(jié)構(gòu)老齡化是導(dǎo)致老年社區(qū)出現(xiàn)的主要原因老年社區(qū)完全社會化，處于成熟階段集中在經(jīng)濟發(fā)達國家，老年社區(qū)建設(shè)較完善面向社會老年人，區(qū)域位置交通便利、環(huán)境優(yōu)雅美國老年社區(qū)區(qū)30背景：人口結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化化，30年代代嬰兒潮老齡齡化加劇是導(dǎo)導(dǎo)致美國老年年社區(qū)形成的的直接原因1、美國嬰兒潮潮一代目前已已步入老齡化化時期他們將將推動第二居居所，老年公公寓、老年社社區(qū)等小套住住宅的發(fā)展。。2、經(jīng)濟發(fā)達程程度客觀上要要求老年住宅宅出現(xiàn)。3、政府對老年年群體的社會會保障推動老老年住宅的發(fā)發(fā)展。4、老年社區(qū)發(fā)發(fā)展非常迅速速，分為贏利利性和非贏利利性兩種。美國嬰兒潮一一代老齡化現(xiàn)現(xiàn)象是形成老老年社區(qū)的主主要的原因1、老年社區(qū)分分為獨立式、、集合式和護護理型；2、政府會給與政策策上的大力支持；；3、環(huán)境好、規(guī)模大大的老年社區(qū)大多多為私人投資并進進行商業(yè)化運作。。美國老年社區(qū)特點點31美國佛羅里達太陽陽城中心老年社區(qū)區(qū)——聞名世界的的最為成熟老年社區(qū)之一年齡段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)成成：老年人口占絕對多多數(shù)戶型構(gòu)成：大多數(shù)是獨棟住宅宅，也有雙戶公寓寓、聯(lián)排別墅和多多家庭公寓分六大居住社區(qū)：：太陽城中心:獨立家庭別墅國王之殿:連體別墅湖中之塔:輔助照料式住宅和和家庭護理機構(gòu)庭院阿斯頓花園:出租的獨立居住公公寓自由廣場:輔助照料式住宅和和家庭護理機構(gòu)美國太陽城中心名稱緣起：西方不稱老年人為為夕陽，而是太陽陽意大利哲學(xué)家康帕帕內(nèi)拉曾著《太陽城》區(qū)位：臨近海灣社區(qū)坐落于佛羅里里達西海岸，位于于坦帕和薩拉蘇達達之間，距佛羅里里達最好的墨西哥哥海灣海灘只有幾幾分鐘的路程規(guī)模：接近微型城市社區(qū)太陽城中心共共有10500個住宅單元，目前前入住來自全美及及世界各地的住戶戶1.6萬目標(biāo)定位和建設(shè)理理念：社區(qū)自1961年開始建設(shè)起，便便定位佛羅里達乃乃至全美最好的老老年社區(qū)；使老年年人精神充實、身身體健康，享受一一種不孤獨、不依依賴、不滿足溫飽飽型的老年生活32全美最典型、最好好的老年社區(qū)美國太陽城中心整個社區(qū)功能分區(qū)區(qū)明確：六大居住社區(qū)，各各社區(qū)共享一個郵郵局，超市、醫(yī)療療機構(gòu)、銀行和教教堂物業(yè)類型為老年人人量身定做：“太陽城中心”（（獨棟別墅）“國王之殿”（聯(lián)聯(lián)體別墅）“湖中之塔”（輔輔助照料式住宅和和家庭護理機構(gòu)））“庭院”“阿斯頓花園”（（出租的獨立居居住公寓）“自由廣場”（（輔助照料式住宅宅和家庭護理機構(gòu)構(gòu)）33制度上增強老年人人的歸屬感——由由老年業(yè)主組成社社區(qū)委員會，社區(qū)區(qū)對低齡人群活動動嚴(yán)格限制社區(qū)委員會辦公室室自社區(qū)1961年開始建設(shè)以來，，社區(qū)各項活動一一直由開發(fā)商運營營，不久成為開發(fā)發(fā)商的沉重負(fù)擔(dān)。。1987年，開發(fā)商與業(yè)主主首次成立了獨立立的非盈利機構(gòu)——社區(qū)委員會，負(fù)責(zé)責(zé)社區(qū)各項活動的的組織，同時委員員會收取參與各項項活動業(yè)主的年費費，以維持機構(gòu)的的運營。社區(qū)委員會成員均均為社區(qū)內(nèi)居住的的老年業(yè)主美國太陽城中心成成功因素分析析社區(qū)委員會由社區(qū)區(qū)老人構(gòu)成—便于于溝通減少隔閡社區(qū)委員會負(fù)責(zé)社社區(qū)的日常運作，，有常設(shè)辦公室，，每月定期舉行例例會。純粹老年社區(qū)———增強老年人的歸歸屬感居民必須55歲以以上，18歲以下下的陪同一年居住住不超過30天34規(guī)劃設(shè)計人性化：：針對老年人的無無障礙設(shè)計、空間間導(dǎo)向設(shè)計，身心心健康相關(guān)的社區(qū)區(qū)設(shè)施美國太陽城中心成成功因素分析析針對老年人的建筑筑規(guī)劃：無障礙設(shè)計——強調(diào)方便安全全：社區(qū)住宅以低層建建筑為主，在所有有區(qū)域布置無障礙礙步行道、無障礙礙防滑坡道，設(shè)置置低按鍵、高插座座極強的空間導(dǎo)向性性——應(yīng)對老年人的記憶憶力感知力下降：：對方位感、交通的的安全性、道路的的可達性均做了安安排，實施嚴(yán)格的的人車分流針對老年人的社區(qū)區(qū)設(shè)施——強調(diào)身心健康：身體健康——建有醫(yī)院和老年護護理中心，心理健健康——老年圖書館，社區(qū)區(qū)交流大廳電梯內(nèi)低按鈕設(shè)計計防滑坡道設(shè)計社區(qū)圖書館社區(qū)交流大廳35多彩的體育運動——會所可以滿足大多多數(shù)運動需求，尤尤其高爾夫，社區(qū)區(qū)1/3業(yè)主喜愛愛，經(jīng)常舉辦相關(guān)關(guān)賽事草地保齡球室內(nèi)游泳池高爾夫球場美國太陽城中心成成功因素分析析豐富的會所運動：：室內(nèi)外游泳池、草草地保齡球、網(wǎng)球球場，棋牌室，保保齡球場，舞廳，，健身房，應(yīng)有盡盡有特色：高高爾夫愛愛好者的的天堂：：約三分之之一的居居民是活活躍的高高爾夫球球愛好者者。社區(qū)里擁擁有多個個高爾夫夫球場，，交納入入會費后后，社區(qū)區(qū)居民可可享受126洞洞高爾夫夫球場，，每年費費用約1500美元太陽城中中心是世世界聞名名的BENSUTTON高高爾夫?qū)W學(xué)校的本本部全美草地地保齡球球錦標(biāo)賽賽在太陽陽城舉行行白天可以以在社區(qū)區(qū)寬闊的的棕櫚樹樹街道上上駕駛高高爾夫車車，大多多數(shù)購物物場所都都有專門門為高爾爾夫車提提供的停停車場健身室36俱樂部豐豐富了社社區(qū)活動動，各業(yè)業(yè)主聯(lián)合合社區(qū)委委員會組組織的俱俱樂部活活動精彩彩紛呈超過200種各類俱俱樂部和和組織美國太陽陽城中心心成成功因素素分析豐富多彩彩的俱樂樂部課程程：社區(qū)有各各種各樣樣業(yè)主自自發(fā)組織織的俱樂樂部，開開設(shè)課程程和組織織活動超超過80種，如業(yè)業(yè)余無線線電、計計算機、、縫紉、、卡片收收藏、投投資和舞舞蹈等這可以幫幫助老年年人完成成年輕時時未竟的的理想。。比如，，您曾經(jīng)經(jīng)是一個個外科大大夫，但但年輕時時您可能能一直喜喜歡做木木匠活，，退休后后生活在在太陽城城里，您您可以到到木工坊坊隨意去去做您喜喜歡的事事情藝術(shù)室木工工坊坊瓷器收藏藏俱樂部部活動交流流中心37為老人設(shè)設(shè)置專業(yè)業(yè)、完善善的配套套設(shè)施各社區(qū)均均有自己己嚴(yán)格的的機構(gòu)、、組織和和規(guī)劃，，許多娛娛樂性和和社會性性節(jié)目活活動對六六個社區(qū)區(qū)的所有有成員開開放。在太陽城城中心每每人每年年享用綜綜合會所所的費用用為140美元。享受的康康樂設(shè)施施包括室室內(nèi)和室室外游泳泳池，網(wǎng)網(wǎng)球和推推圓盤游游戲場，，草地保保齡球，，健身和和娛樂中中心，會會議室，，和一個個10000平方英尺尺的劇場場。桌球室游泳池圖書室手工制作作中心美國太陽陽城中心心成成功因素素分析38美國考察察項目新澤西sterlingpointe老年社區(qū)區(qū)落杉磯fairoaks老年公寓寓落杉磯Keiro日裔老年年公寓39落杉磯fairoaks老老年公寓寓40落杉磯fairoaks老老年公寓寓41基本情況況Fairoaks是一家私私人投資資、盈利利性的高高檔老年年公寓入住者的的平均年年齡為82歲，最小小為62歲，其中中75％為女性性，25％為男性性出租不簽簽長期租租約，一一月一簽簽家人可以以來探望望與活動動，有活活動也會會邀請家家人參加加房間中配配置了基基本家具具，也可可以自己己帶部分分家具共2棟樓146套，經(jīng)濟濟狀況好好時租房房需要排排隊，現(xiàn)現(xiàn)在金融融危機出出租有空空置，目目前出租租率為82％。共四個管管理人員員，55個服務(wù)員員加州共有有8000多家老年年公寓，，高檔的的包括該該項目在在內(nèi)一共共7家，中低低檔次的的越多。。管理模模式有純純租賃的的，也有有先交押押金后退退款的2003年開業(yè)業(yè)，在在開業(yè)業(yè)之后后的二二三年年內(nèi)很很難賺賺錢，，屬于于長期期性投投資項項目42兩類產(chǎn)產(chǎn)品獨立型1每天三頓的營養(yǎng)餐24小時上門服務(wù)全部的服務(wù)設(shè)施使用電話服務(wù)緊急呼叫系統(tǒng)交通預(yù)定基礎(chǔ)有線電視服務(wù)個人健康規(guī)劃干洗服務(wù)社會活動安排健身計劃不限次數(shù)的活動區(qū)域2獨立型所有服務(wù)項目醫(yī)療服務(wù)洗浴幫助洗衣和室內(nèi)清潔個人清潔輔助做飯和其他活動輔助問診定期檢查連續(xù)照看輔助型老年癡癡呆癥癥以及及中風(fēng)風(fēng)后遺遺癥或或行動動不便便等類類型需需要照照料的的老人人43獨立居居住型型老年年公寓寓的收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（（四大大類戶戶型））工作室室類型型公寓寓SIERRA3350美元起起PASEO3650美元起起1個臥室室的套套房DELMAR3950美元起起VISTA4250美元起起CORDOVA4450美元起起CATALINA4750美元起起COLORADO4950美元起起1個臥室室的套套房+單間MONTEREY5950美元起起2個臥室室的套套房HUNTINGTON6950美元起起增加一一人加加750美元44FAIROAKS的配配套設(shè)設(shè)施與與服務(wù)務(wù)項目目服務(wù)項目服務(wù)項目服務(wù)項目私人餐廳餐廳還提供精美的點餐方式自助廚房全家具休息間健康鍛煉計劃各種服務(wù)沙龍禮品店多功能活動室經(jīng)驗交流中心健身洗浴中心圖書館每層配有干洗房特色餐廳可以觀景的露臺完美的路聽系統(tǒng)充足的停車位電腦房花房45是買房房合適適還是是入住住FAIROAKS合合適首先，，入住住我們們社區(qū)區(qū)您將將會得得到全全方位位的服服務(wù)，，而自自住卻卻沒有有第二點點從經(jīng)經(jīng)濟方方面，，我們們可以以舉例例說明明，入入住FAIROAKS社區(qū)的的優(yōu)勢勢消費目錄買房后每月支出FAIROAKS月供1800含稅費450含設(shè)施使用費200含修理費150含維修費180含食物支出650含娛樂支出300含房屋修剪費280含車費350不需要房屋保險150可選擇個人服務(wù)費175含保安費65含消炎藥費用0.59不需要總計4750.59

46規(guī)劃與與設(shè)計計47戶型圖圖48起居室室49公共餐餐廳家庭小小餐廳廳，帶帶廚房房，親親屬探探望時時可以以自己己作飯飯50走廊兩兩邊均均有扶扶手51落杉磯磯fairoaks老年公公寓衛(wèi)生間間均有有坐座座和扶扶手衛(wèi)生間間均有有應(yīng)急急呼叫叫器52開門式式浴缸缸53配套設(shè)設(shè)施54落杉磯磯Keiro日日裔老老年公公寓服務(wù)于于日裔裔老年年人的的非盈盈利性性老年年公寓寓55考察與與會談?wù)?6KEIRO的來來歷在美國國的日日本老老人很很多，，在南南加州州有19萬日裔裔，其其中20％約3.8萬人是是老年年人第一代代日本本移民民，語語言溝溝通差差，文文化水水平相相對低低，收收入低低，社社會關(guān)關(guān)注度度低在1961年，由由9位日裔裔人員員發(fā)起起了KEIRO項目，，屬于于非盈盈利公公益性性，專專門服服務(wù)于于低收收入的的日裔裔老人人群體體老年公公寓占占用的的土地地是由由當(dāng)?shù)氐氐娜杖毡救巳司栀涃浀模Y金金主要要由在在美國國的日日本商商會捐捐助，，每年年捐助助250萬美元元，并并且通通過與與大學(xué)學(xué)合作作，召召收大大學(xué)生生充當(dāng)當(dāng)義工工，解解決了了勞動動力問問題，，基本本可以以作到到收支支平衡衡57自立型針對健康老人出租的居室，無政府補助，每套月租金2500美元，由個人負(fù)擔(dān)兩種經(jīng)營模式醫(yī)療型按床位出租，每室兩人，可從政府的保險中獲得一部分資金，65％從醫(yī)療保險中出，35％由自己出58公寓外外景59辦公室室60配套設(shè)設(shè)施6162手工房房63大餐廳廳64新澤西西sterlingpointe老老年社社區(qū)65基本情況購買條件至少有一人人年齡在55歲以上，而而其他入住住者年齡必必須在49歲至54歲之間18歲以下的未未成年人，，一年內(nèi)累累計居住不不超過30天購房后可以以出租，但但承租人也也必須滿足足55歲的要求老年社區(qū)的的政府優(yōu)惠惠主要是購房房者可以免免征或減征征地產(chǎn)稅老年社區(qū)項項目，由于于政府無需需為該項目目配備學(xué)校校等設(shè)施，，因此可減減免地產(chǎn)稅稅66價格房屋價格每種方案不不同，見后后圖280平方米的使使用面積，，按350平方米建筑筑面積，總總價50萬美元，合合1萬人民幣1平方米以后每年需需交納約9000美元地產(chǎn)稅稅（1.8%)物業(yè)費：252美元/月，包含以以下內(nèi)容公共部分的的清潔冬季公園內(nèi)內(nèi)部、汽車車出入口、、道路除雪雪修剪草坪，，土壤養(yǎng)護護、除野草草人行道清理理俱樂部（會會所）服務(wù)務(wù)67總平面圖土地劃分為為小宗，上上面可建一一幢別墅，，方案買房房人可選會所聯(lián)排別墅獨棟別墅68日本老年社社區(qū)69日本的人口口情況根據(jù)2007年1月1日居民基本本登記，登登記東京居居民1233.9萬人。這個個數(shù)字分成成三個年齡齡范疇：少少年兒童（（0-14歲）有146.1萬人；工作作年齡人口口(15-64歲)有854.6萬人；老年年人口（65以上）有233.2萬人。這些些人數(shù)構(gòu)成成的比例分分別為11.8%、69.3%、18.9%日本的老齡齡化日本老年人人口的構(gòu)成成比例在1978年已經(jīng)超過過了聯(lián)合國國規(guī)定的““老齡化國國家”7%的標(biāo)準(zhǔn)，之之后老齡化化的速度不不斷加快至1998年，已經(jīng)超超過了“高高齡社會””14%的標(biāo)準(zhǔn)《日本將來人人口推測報報告》顯示，到2055年，日本人人口將減少少至8993萬人，其中中老齡人口口將達到40%71日本考察熱海老年公公寓72日本靜岡縣縣熱海老年年公寓項目目73位置靜岡縣熱海市是是日本著名海濱濱溫泉鄉(xiāng)，依山山傍海，風(fēng)景秀秀麗。由于新干干線經(jīng)停此地，，交通方便，使使得熱海溫泉成成為日本人渡假假和周末旅行、、新婚旅行最常常去的溫泉鄉(xiāng)之之一。我們考察察的這家老年公公寓，由日本大大和房地產(chǎn)公司司開發(fā)，于1986年開業(yè)，屬于私私人投資的盈利利性的高檔老年年公寓，占地面面積15369平方米，建筑面面積17443平方米74考察老年公寓的負(fù)責(zé)責(zé)人熱情地接待待了我們，現(xiàn)場場交流了項目的的運營模式與管管理經(jīng)驗，并帶帶領(lǐng)我們參觀了了老年公寓的硬硬件設(shè)施75兩類經(jīng)營模式公寓出租部分生活可以自理的的老年人，可租租用老年公寓。。共185套，面積從46平米至70平米不等可以自帶家俱，，室內(nèi)有廚房，，可以作飯需要醫(yī)療護理的的老人的護理室室護理室面積從20～28平方米，共43套出于衛(wèi)生考察，，我們沒有進入入此樓參觀76收費標(biāo)準(zhǔn)入住時交納2000萬日元（160萬人民幣）作為為押金，退房后后可退還。每月交納房租，，個人為每月5.9萬日元（4700元人民幣），如如夫妻雙方住，，則月租為8.8萬日元（7040元人民幣）房租里包括生活活費用，如果自自己作飯，則可可以從房租里扣扣除餐費很多人是賣掉自自己的房屋作為為押金，也有教教師和公務(wù)員在在退休時可以得得到一大筆養(yǎng)老老金作為押金77居室設(shè)計－老年年社區(qū)的設(shè)計更更具有特殊性浴室外的紅外感感應(yīng)器大浴場里的緊急急呼叫按鈕78走廊中的扶手扶手的端部應(yīng)向向墻壁或下方彎彎曲，以防止老老人勾住衣袖絆絆倒。79配套設(shè)施會客室親屬探望的客房房茶道室大浴場2所圖書室和室麻將室和棋牌室室陶藝室健身房小賣店停車場美容理發(fā)室菜園超市班車服務(wù)會客室壽和室80餐廳配餐室Part4老年社區(qū)開發(fā)理理念1.人口老齡化，世世界各國的難題題2.我國養(yǎng)老地產(chǎn)概概況3.我司老年社區(qū)的的開發(fā)建設(shè)思路路4.養(yǎng)老地產(chǎn)的投資資形式5.老年產(chǎn)業(yè)的興起起1.社會老齡齡化，世界各國國的難題隨著全球老齡人人口的“爆炸式式”增長，經(jīng)聯(lián)聯(lián)合國調(diào)查預(yù)計計，到2050年，60歲以上的老齡人人口總數(shù)將近20億，占總?cè)丝?1%，并將超過14歲以下兒童人口口的總數(shù)。百歲老老人將從2002年的約21萬增長到320萬。到2050年，非洲老齡人人口將從4200萬攀升到2.05億；亞洲從3.38億增加到12.27億；歐洲從1.48億增加到2.21億；美洲從9600萬增加到3億。人口老齡化已成成為當(dāng)今世界的的一個突出的社社會問題，早已已引起了國際社社會的關(guān)注。日本，有法律保保護的養(yǎng)老日本于1996年進入老齡社會會，日本政府制制訂了一系列法法律制度，并不不斷進行修改和和補充，以期逐逐步完善社會保保障體系。1959年，日本頒布《國民年金法》，采取國家、行行業(yè)、個人共同同分擔(dān)的辦法，，強制20歲到60歲的日本人都都參加國民年年金體系。1963年，日本政府府推出了倡導(dǎo)導(dǎo)保障老年人人整體生活利利益的《老人福利法》，推行社會化化養(yǎng)老。1982年又出臺了全全面推廣老人人保健設(shè)施的的《老人保健法》，使日本老人人福利政策的的重心開始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到居家養(yǎng)養(yǎng)老、看護的的方向。這三項法律方方才支撐起日日本的老年人人福利保障體體系。1995年制定了《高齡社會對策策基本法》作為老齡化社社會對策的綜綜合性法律，，涉及到養(yǎng)老老金、社會養(yǎng)養(yǎng)老、雇傭、、醫(yī)療、照料料、教育、居居住環(huán)境等問問題。美國，在保險險方面下功夫夫隨著戰(zhàn)后“嬰嬰兒潮”時代代出生的人即即將步入老年年，美國的養(yǎng)養(yǎng)老問題也日日益突出。為此，美國政政府和有關(guān)方方面以不斷完完善社會保險險體系來應(yīng)對對這一問題。。社會保險由公公司和雇員必必須按照有關(guān)關(guān)法律同時交交納一定比例例的社會保險險稅。到65歲退休時即可可從中受益，，提前退休扣扣減適當(dāng)比例例的收益。對于老年人來來說，最重要要的是醫(yī)療照照顧計劃。醫(yī)醫(yī)療照顧計劃劃是美國政府府專門針對老年人和殘殘疾人于20世紀(jì)60年代初期設(shè)立立的計劃，政政府用社會保保險稅收為該該計劃注入資金。。計劃分為A和B兩個種類，區(qū)區(qū)別為全部免免費和需適當(dāng)當(dāng)交費，分別別享受不同范圍的醫(yī)醫(yī)療照顧服務(wù)務(wù)。參加社會會保險計劃的的老人均可享享受這兩種服服務(wù)。這樣，，在社會保險網(wǎng)網(wǎng)的保護下，，老年人的養(yǎng)養(yǎng)老、治病和和送終問題就就基本上得到到了解決。巴西各級政府府制訂了一系系列法律和行行動計劃。巴巴西憲法規(guī)定定“家庭、、社會和國家有義務(wù)贍贍養(yǎng)老年人，，保障他們參參與社會，捍捍衛(wèi)他們的尊尊嚴(yán)和福祉，，保證他們的的生活權(quán)利”。。1994年和1996年，巴西先后后以法律形式式頒布了《國家老年人政政策》及其實施細(xì)則則，對政府和和公共部門應(yīng)應(yīng)為老年人提提供的服務(wù)和和老年人應(yīng)該該享有的權(quán)利利作出了規(guī)定。。在醫(yī)療保障方方面，公立醫(yī)醫(yī)院普遍按法法律規(guī)定設(shè)立立了老年專科科。除了看病病優(yōu)先和享有公民普遍遍的免費醫(yī)療療福利外，老老年人還享有有免費注射流流行病疫苗和和康復(fù)治療的的優(yōu)惠。巴西所有老年年人都有權(quán)享享有政府提供供的最低生活活保障。為了保障老年年人的合法權(quán)權(quán)益不受侵害害，法律規(guī)定定政府應(yīng)為老老年人提供法法律咨詢，各各級法院優(yōu)先先審理65歲以上老人提提出的訴訟。。巴西政府支持持教育部門建建立老年大學(xué)學(xué)，并為老年年人提供適當(dāng)當(dāng)?shù)墓ぷ鳈C會會。巴西，重視老老年人的生活活保障俄羅斯，進行行養(yǎng)老制度改改革俄羅斯在全國國實行養(yǎng)老制制度改革，從從以前的養(yǎng)老老社會統(tǒng)籌，，過渡到社會會統(tǒng)籌和養(yǎng)老保險相相結(jié)合。改革革的主要目的的是改善退休休人員待遇，，調(diào)動企業(yè)和和職工參與養(yǎng)養(yǎng)老的積極性。。估計全部改改革將于2016年完成。改革前養(yǎng)老金金主要來自企企業(yè)繳費。實實行改革后，，俄羅斯退休休人員的養(yǎng)老老金將由基本養(yǎng)老金、、養(yǎng)老保險金金和養(yǎng)老儲蓄蓄金三部分組組成。基本養(yǎng)老金由由企業(yè)和國家家承擔(dān)，企業(yè)業(yè)每月將職工工工資總額的的14%上繳國家財政政；養(yǎng)老保險，企企業(yè)每月需上上繳職工工資資的12%；職工退休后后，每月領(lǐng)取取的養(yǎng)老金，，是個人帳戶戶上的總額除除以領(lǐng)取養(yǎng)老老金的總月數(shù)數(shù)。養(yǎng)老儲蓄由單單位和個人繳繳納。為使儲儲蓄升值，政政府將設(shè)立專專門的委員會會，對投資機機構(gòu)的經(jīng)營進進行監(jiān)督和評評估，可以根根據(jù)個人委托托，與投資機機構(gòu)簽定合同同，由它們將將養(yǎng)老儲蓄用用來投資，但但只有國家授授權(quán)機構(gòu)才可可參與投資。。87瑞典，讓老人人能安度晚年年瑞典社社會福福利法法明文文規(guī)定定，子子女和和親屬屬不再再負(fù)有有贍養(yǎng)養(yǎng)和照照料老老人的的義務(wù)務(wù)。瑞瑞典早早在上上世紀(jì)紀(jì)50年代便便建立立起了了社會會養(yǎng)老老制度度。政府通通過發(fā)發(fā)放基基本養(yǎng)養(yǎng)老金金為養(yǎng)養(yǎng)老提提供經(jīng)經(jīng)濟保保障。。年滿滿65歲后都都可根根據(jù)居居住年年限領(lǐng)領(lǐng)取數(shù)數(shù)額不不等的的基本本養(yǎng)老老金。。工作過過的人人退休休后還還可根根據(jù)其其工齡齡領(lǐng)取取到一一筆附附加養(yǎng)養(yǎng)老金金，兩兩筆基基金差差不多多相當(dāng)當(dāng)于退退休前前工資資的70%。住房補補貼，，對象象是所所有低低收入入退休休者，，以避避免這這部分分人退退休后后住房房質(zhì)量量下降降。這這也保保證了了所有有退休休老人人都能能擁有有住房房。醫(yī)療保保障，，使人人們在在退休休后仍仍能像像以前前一樣樣享受受近乎乎免費費的醫(yī)醫(yī)療服服務(wù)。。此外外，老老人們們還可可享受受三種種特別別醫(yī)療療保健健服務(wù)務(wù)：一一是請請醫(yī)生生、護護士到到家看看病；；二是是長期期住院院治療療，各各醫(yī)院院都為為老人人設(shè)有有相當(dāng)當(dāng)數(shù)量量的專專用病病床，，保證證他們們能得得到及及時治治療；；三是是療養(yǎng)養(yǎng)院。。88我國如如何應(yīng)應(yīng)對老老齡化化改革開開放以以來，，在黨黨中央央、國國務(wù)院院的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下下，我我國老老齡事事業(yè)有有了較較快的的發(fā)展展1994年12月，國國家計計委、、民政政部等等部門門聯(lián)合合制定定了《中國老老齡工工作七七年發(fā)發(fā)展綱綱要(1994—2000年)》；1999年10月，黨黨中央央、國國務(wù)院院決定定成立立全國國老齡齡工作作委員員會；；2000年8月，黨黨中央央、國國務(wù)院院又下下發(fā)了了《關(guān)于加加強老老齡工工作的的決定定》。根據(jù)據(jù)《中華人人民共共和國國老年年人權(quán)權(quán)益保保障法法》、《中共中中央、、國務(wù)務(wù)院關(guān)關(guān)于加加強老老齡工工作的的決定定》和《中華人人民共共和國國國民民經(jīng)濟濟和社社會發(fā)發(fā)展第第十個個五年年計劃劃綱要要》，結(jié)合合我國國人口口老齡齡化的的實際際，制制定《中國老老齡事事業(yè)發(fā)發(fā)展““十五五”計計劃綱綱要(2001-2010年）》，有力力地推推動了了我國國老齡齡事業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展。。溫家寶寶總理理在第第十一一屆全全國人人民代代表大大會第第三次次會議議的政政府工工作報報告中中指出出，加加強應(yīng)應(yīng)對人人口老老齡化化戰(zhàn)略略研究究，加加快建建立健健全養(yǎng)養(yǎng)老社社會服服務(wù)體體系，，讓老老年人人安享享老年年生活活。老年人人的經(jīng)經(jīng)濟供供養(yǎng)與與醫(yī)療療保障障得到到改善善，老老年福福利、、文化化、教教育、、體育育事業(yè)業(yè)有了了較快快發(fā)展展，老老年人人合法法權(quán)益益受到到重視視，敬敬老、、養(yǎng)老老、助助老的的社會會氛圍圍逐步步形成成，老老年人人生活活質(zhì)量量明顯顯提高高，老老齡組組織健健康發(fā)發(fā)展，，各級級老齡齡工作作委員員會及及其辦辦事機機構(gòu)正正在健健全和和加強強。2.我國養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)概概況養(yǎng)老地地產(chǎn)市市場分分析我國養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)形形式養(yǎng)老地地產(chǎn)存存在的的問題題老年地地產(chǎn)市市場分分析養(yǎng)老居居住模模式與與人口口變遷遷的關(guān)關(guān)系1949-1957年出生生的第第一代代戰(zhàn)后后嬰兒兒潮1964-1974年出生生的第第二代代中國國最大大的嬰嬰兒潮潮，即即常說說的嬰嬰兒潮潮80后年出出生的的小嬰嬰兒潮潮步入和和即將將步入入老年年供養(yǎng)關(guān)關(guān)系多數(shù)老老年人人希望望居家家養(yǎng)老老如右圖圖所示示，85.05%的老人人希望望居家家養(yǎng)老；；有6.69%的老人人希望望入住住機構(gòu)構(gòu)養(yǎng)老住住宅的的建設(shè)設(shè)將蓬蓬勃發(fā)發(fā)展發(fā)達國國家在在養(yǎng)老老模式式上從從起初初的醫(yī)醫(yī)院到到設(shè)施最最終都都走向向了“家庭、、社區(qū)區(qū)養(yǎng)老老“結(jié)合中中國傳傳統(tǒng)養(yǎng)養(yǎng)老觀觀念，，居家家養(yǎng)老老將成成為我國國老年年人的的主要要養(yǎng)老老方式式。老年住住宅及及設(shè)施施的需需求量量大85.05%居家養(yǎng)養(yǎng)老6.69%入住養(yǎng)養(yǎng)老機機構(gòu)7.24%無明確確意向向1.02%無回答答資料來來源：：中國國老齡齡中心心·醫(yī)院·養(yǎng)老設(shè)設(shè)施·社區(qū)家家庭國外居住住模式的的演變過過程類型1：：按建設(shè)設(shè)經(jīng)營者者劃分為為三種模模式政府收益益型主要是由由政府相相關(guān)部門門聯(lián)合組組織開發(fā)發(fā)和經(jīng)營營，以出出租的形形式收取取一定的的費用的的老年住住宅形式式。如：北京京香山老老年公寓寓，四季季青鄉(xiāng)香香山公司司主辦（（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單單位）、、海淀區(qū)區(qū)民政局局直接領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和管管轄，最最低收費費約1000元/月·人政府福利利型主要由政政府組織織開發(fā)和和經(jīng)營管管理的社社會福利利性老年年機構(gòu)，，即屬于于傳統(tǒng)的的養(yǎng)老院院與福利利院。如：威海海老年公公寓是目目前山東東省標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)最高、、規(guī)模最最大的集集老年人人生活、、居住、、療養(yǎng)、、醫(yī)療保保健、娛娛樂、度度假為一一體的新新型的社社會福利利服務(wù)機機構(gòu)。企業(yè)贏利利型由企業(yè)投投資開發(fā)發(fā)建設(shè)及及運營的的初級大大型老年年綜合社社區(qū)，擁擁有基本本的老年年社區(qū)設(shè)設(shè)計配套套設(shè)施，，但并不不成熟。。如：02年，北京京太陽城城，均價價6800元/㎡，綠地21城均價3600-5100元/㎡我國養(yǎng)老老地產(chǎn)的的形式類型2：：按建筑筑類型劃劃分健康自立立需護理適合老年年人普通通住宅老年居住住社區(qū)老年公寓寓居家養(yǎng)老老老年社區(qū)區(qū)養(yǎng)老專業(yè)機構(gòu)構(gòu)養(yǎng)老老年活動動中心居家老人人照料日間照料料托老所所私立老人人院老年康復(fù)復(fù)院臨終關(guān)懷懷設(shè)施公共福利利院老少戶型型老人專用用住宅其中均包包含一些些公共服服務(wù)設(shè)施施，為老老人提供供餐飲、、照料等等服務(wù)。。提供適合合老人的的綜合服服務(wù)，包包括醫(yī)療療設(shè)施、、娛樂、、活動設(shè)設(shè)施、餐餐飲、售售后服務(wù)務(wù)、清潔潔、照料料等。公辦私營營及私營營兩種經(jīng)經(jīng)營模式式；其照料對對象的范范圍較為為寬泛，，從健康康老人到到需要護護理的老老人都有有政府建設(shè)設(shè)的福利利機構(gòu)，，收費較較低城區(qū)型類型3：：按區(qū)位位和功能能分類按地段區(qū)區(qū)位城內(nèi)配套套齊全，，但用地地緊張。。多為集集中是高高層公寓寓，以提提供互利利為主。。郊區(qū)型用地較為為寬松，，租金或或房價較較低，易易建設(shè)大大型低密密度老年年社區(qū)，，也可提提供混合合居住。。景區(qū)型景觀環(huán)境境好，以以度假養(yǎng)養(yǎng)生型養(yǎng)養(yǎng)老公寓寓為主，，強調(diào)良良好的自自然生態(tài)態(tài)與休閑閑娛樂。。氣候區(qū)域域型利用南北北方季節(jié)節(jié)差異，，充分享享受各地地最舒適適的季節(jié)節(jié)，實現(xiàn)現(xiàn)候鳥式式養(yǎng)老。。專門型按功能專門面向向老年群群體的老老年社區(qū)區(qū)。混合型適應(yīng)各年年齡層群群體的社社區(qū)，尤尤其考慮慮老年人人和子女女家庭的的就近和和混合居居住嵌入型在普通社社區(qū)中配配套插入入多種老老年設(shè)施施，如老老年公寓寓、老年年專用戶戶型，日日間照料料中心、、老年活活動中心心等。我國養(yǎng)老老地產(chǎn)存存在的問問題主要問題題：開發(fā)檔次次較低，，配套和和服務(wù)水水平有限限；產(chǎn)業(yè)規(guī)模模小，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整整合度低低；缺乏開發(fā)發(fā)全過程程的經(jīng)驗驗，而國國外經(jīng)驗驗又水土土不服；；缺乏清晰的市市場定位，對對老年客戶群群細(xì)分不夠；；政策“不落地地”，產(chǎn)業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)缺失。3.我司老年年社區(qū)的開發(fā)發(fā)建設(shè)思路軟件服務(wù)是核核心房屋是老年社社區(qū)的載體，，但老年社區(qū)區(qū)最本質(zhì)是服服務(wù)。硬件配備是前前提老年社區(qū)的硬硬件要以老人人為本，沒有有完善、人性性化的硬件，，軟件服務(wù)難難以發(fā)揮作用用。養(yǎng)老地產(chǎn)是房房地產(chǎn)產(chǎn)品的的一個細(xì)分種種類，從建筑筑和功能上區(qū)區(qū)別于傳統(tǒng)地地產(chǎn)項目。我我司專注研究究養(yǎng)老地產(chǎn)，，針對國內(nèi)、、港澳臺地區(qū)區(qū)、日本、美美國等地的多多個養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)項目進行了了多次的考察察和交流，了了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)經(jīng)營模式，學(xué)學(xué)習(xí)先進的管管理經(jīng)驗，結(jié)結(jié)合國內(nèi)的情情況，總結(jié)出出了一套自己己的開發(fā)建設(shè)設(shè)思路，我們們認(rèn)為：老年社區(qū)建設(shè)設(shè)方向?qū)崿F(xiàn)多元化、、現(xiàn)代的復(fù)合合居住功能配備完善的、、可應(yīng)對緊急急情況醫(yī)療服服務(wù)功能系統(tǒng)統(tǒng)擁有豐富的、、滿足不同需需求的康復(fù)運運動娛樂配套套功能營造方便學(xué)習(xí)習(xí)交流的、跟跟上時代要求求的環(huán)境和設(shè)設(shè)施具有復(fù)合精神神與價值訴求求的老年服務(wù)務(wù)功能，滿足足自我價值的的實現(xiàn)軟件核心通過各類專項項培訓(xùn)提高社社區(qū)服務(wù)人員員的素質(zhì)，為為老人提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)及時處理各項項小區(qū)內(nèi)事務(wù)務(wù)，為老人提提供各種便捷捷服務(wù)。如：：物業(yè)管理中中心應(yīng)能及時時對諸如有害害氣體的泄漏漏、火災(zāi)、醫(yī)醫(yī)療救護、意意外事故、求求助等主動提提供緊急幫助助空間結(jié)構(gòu)：緊緊湊、通風(fēng)、、明亮、防火火硬件基礎(chǔ)空氣新鮮、環(huán)環(huán)境優(yōu)美、交交通便利、安安靜單體設(shè)計配套設(shè)施老年社區(qū)室內(nèi)配套：空空間（消除室室內(nèi)高差）、、裝置（設(shè)置置扶手、地面面防滑）、設(shè)設(shè)備（緊急通通報系統(tǒng)、安安全電熱源））、家具、衛(wèi)衛(wèi)生器具的尺尺寸方面符合合老年人的身身體特征建筑造型：應(yīng)應(yīng)富有生活氣氣息，與社會會福利機構(gòu)區(qū)區(qū)別開來醫(yī)療:獨立的醫(yī)院娛樂:老年活動中心心、老年大學(xué)學(xué)、棋牌中心心等；有足夠夠面積的室外外活動場所，，保證老人戶戶外活動的需需要休閑：綠化、、噴泉、亭子子、長廊等建建筑小品，桌桌椅、燈具等等，私密、隱隱蔽、安全特特征的用來休休息、交談的的安靜場所、、為老人提供供行進、散步步、晨練場所所無障礙設(shè)計的的綠地、坡道道、電梯廳、、洗手間等住宅區(qū)的道路路系統(tǒng)、交通通組織應(yīng)以保保護老齡人的的行動為基礎(chǔ)礎(chǔ)。社區(qū)內(nèi)應(yīng)應(yīng)采用人車分分流或部分分分流的道路交交通結(jié)構(gòu)，增增加社區(qū)感和和安全感室外環(huán)境專業(yè)服務(wù)物業(yè)管理區(qū)位環(huán)境硬件基礎(chǔ)設(shè)計計1.樓梯踏步尺寸寸對于老年人、、及其他肢體體靈活性受損損的人，踏步步高應(yīng)該在16cm以下，踏步頂面寬應(yīng)應(yīng)在30cm以上。踏步立面縮進進尺寸應(yīng)在2mm以下，否則容易絆絆倒老人。2.樓梯照明注意隱藏光源源，不能直射射人眼。照明光源應(yīng)該該采用多燈形形式，以防止止踏步表面出出現(xiàn)陰影或自自身的投影。。最理想情況是是設(shè)置地?zé)簟！o障礙通道1003.樓梯扶手在樓梯起始處處，扶手端部應(yīng)該該延長200mm以上，否則易發(fā)生生危險。扶手的端部應(yīng)應(yīng)向墻壁或下下方彎曲，以防止老人人勾住衣袖絆絆倒。無障礙通道101硬件基礎(chǔ)設(shè)計計4.輪椅使用從大廈入口到到升降機、住住宅單位、睡睡房、廚房和和浴室各處的的入口和通道道，必須全無障礙，當(dāng)使用步行行輔助器或輪輪椅時仍能使使用所有地面若有有不同高度，，必須加設(shè)斜道、升降臺或升升降機等門坎的設(shè)計，，亦要以輪椅椅通過時不會翻側(cè)為原則體驗者通過在在不同材質(zhì)的的地面上操縱縱輪椅來體會會輪椅使用的的感受。室內(nèi)鋪設(shè)地毯毯、及景觀中中常見的礫石地面都是是不適合輪椅椅使用的。4.輪椅設(shè)計102硬件基礎(chǔ)設(shè)計計5.廚房6.起居室老人使用的沙沙發(fā)不宜過軟軟、過低。兩兩側(cè)的扶手最最好是是硬質(zhì)材料，，供起身時撐撐扶。茶幾的高度不不宜過低（普普通茶幾的高高度在300～450mm左右），且最最好體型輕小小，便于搬挪挪。廚房的門安裝裝透視窗，方方便觀察門后后的情況加強中部櫥柜柜，水池下部部留有輪椅插插入或坐姿操操作的空間將餐桌與廚房房操作太聯(lián)系系起來布置，，可以使就餐餐操作流線連連貫，方便老老人的使用廚房、起居室室設(shè)計103硬件基礎(chǔ)設(shè)計計7.衛(wèi)生間老人手和手臂臂的力量和靈靈活性都有所所下降，因此此水箱沖水閥閥應(yīng)當(dāng)選用便于施力的杠桿式手手柄老人都存在在起身困難難的障礙，，因此坐便便器坐圈可可以較正常常情況適當(dāng)當(dāng)調(diào)高老人如廁時時常常需要要依靠坐便便器的背靠靠休息，因因此最好選選用分體式式坐便器或或給恭桶外外加背靠支支撐。同時時要求背蓋蓋及蓋圈具具有足夠的的硬度所有地面，，尤其是濕濕滑的浴室室地面，都都使用防滑滑地磚必須的扶手桿設(shè)置置衛(wèi)生間設(shè)計計104硬件基礎(chǔ)設(shè)設(shè)計8.洗浴室洗浴空間考考慮輪椅在其中中移動、回旋的可能能，同時為保護者留留出活動空空間。在浴缸旁加加設(shè)一定寬度的的坐臺，保證老人出出入浴缸時時一直保持持坐姿，使使身體和血血壓穩(wěn)定。。安裝合適的扶手手。主要通道必必須是無障障礙通道無障礙通道道從主要的的運輸交匯匯點、公共共汽車站、、地鐵站等等，連接商商場、街市、、屋邨辦事事處、社福福設(shè)施，以以及各住宅宅大廈的入入口等，必必須暢通無阻。。當(dāng)經(jīng)過不同同高度的平平臺時，會會有升降臺臺、升降機機或斜道連連接。公共通道沿沿途必要的的扶手桿。。硬件設(shè)計9.室外設(shè)計衛(wèi)生間設(shè)計計105部分硬件配配備展示走廊中的扶扶手浴室中的坐坐椅浴室中的應(yīng)應(yīng)急呼叫裝裝置106產(chǎn)品及服務(wù)務(wù)項目項目內(nèi)部本本身的醫(yī)療療、保健、、商業(yè)、餐餐飲、娛樂樂、休閑配配套齊全，，這不僅方方便了項目目本身的消消費群體，，對周邊投投資環(huán)境的的改善也具具有很大的的帶動作用用。【公園綠地地】根據(jù)規(guī)劃，，項目內(nèi)部部和周邊將將建成占地地面積320畝生態(tài)公園園和占地面面積1000畝的高爾夫夫球場。生生態(tài)公園和和高爾夫球球場建成后后將為業(yè)主主們提供一一個巨大的的天然氧吧吧和休閑場場所，使業(yè)業(yè)主們真正正享受到回回歸生活，，回歸自然然的感覺。。【醫(yī)療】醫(yī)療方面，，民福公司司將和北京京市著名醫(yī)醫(yī)院合作成成立專門的的醫(yī)療機構(gòu)構(gòu)，為入住住項目的老老年人提供供專門的醫(yī)醫(yī)療服務(wù)，，定期體檢檢、建立業(yè)業(yè)主入個人人健康檔案案，為業(yè)主主量身訂做做保健方案案，同時還還將建立緊緊急呼叫系系統(tǒng)將醫(yī)院院同各家各各戶及社區(qū)區(qū)公共場所所的每一個個角落連接接起來。【娛樂】民福桃源現(xiàn)現(xiàn)代化的會會所將為到到訪的每一一位業(yè)主提提供了豐富富多彩的室室內(nèi)娛樂休休閑項目。。咖啡館、、棋牌吧、、演藝舞臺臺等，品位位怡然，亦亦歌亦舞亦亦開懷；更更有精品圖圖書館，為為人們提供供閱讀、音音樂、舞蹈蹈、茶道道、插花、、棋牌等等豐富多彩彩的知性空空間，可以以相互學(xué)習(xí)習(xí)與自我展展示。【休閑】項目周邊垂垂釣區(qū)、室室外自助燒燒烤及溫室室大棚采摘摘等各類戶戶外休閑娛娛樂活動，，將使業(yè)主主更充分體體味生活情情趣、享受受愜意心境境。軟件核心服服務(wù)管理和服務(wù)務(wù)的四原則則第一個原則則是“尊嚴(yán)嚴(yán)”第二個原則則是“自自立”第三個原則則是“安全全”第四個原則則是“參參與”軟件核心服服務(wù)第一個原則則應(yīng)該是“尊嚴(yán)”經(jīng)濟狀況和和身體狀況況，個人經(jīng)經(jīng)歷和價值值，性別別和年齡，，家庭狀狀況，社會會地位，意意愿和隱私私在設(shè)計服務(wù)時要要尊重隱私提供服務(wù)中要尊尊重意愿謹(jǐn)慎使用限制手手段（身體和藥藥物）109第二個原則是保保證老年人的“自立”鼓勵自我照料：：居住，擇擇偶，責(zé)任，，以及生活中中的瑣碎事情，，以增強他們們的自信心和成成就感。在制定養(yǎng)老服務(wù)務(wù)規(guī)范時，界界定和使用鼓勵勵，協(xié)助，幫幫助的概念對對為老年人提供供最大程度的自自立有極大的作作用。在服務(wù)管理的過過程中成功地體體現(xiàn)出為老年人人創(chuàng)造自立和獨獨立的機會和意意識，以便同同時滿