房地產企業納稅籌劃及稅務風險管控房地產企業納稅籌劃及稅務風險管控

[DOI]1013939/jcnkizgsc202217241

隨著我國社會的不斷開展，經濟逐步提升，企業之間競爭越發劇烈。在這種背景之下，企業想在劇烈的社會競爭中獲得持續開展和進步，就不得不接受現代社會經濟環境為企業帶來機遇的同時還為企業帶來的風險和挑戰。房地產行業是一個高利潤、競爭劇烈的行業，在經營過程中面臨著慘重的稅務負擔。所以，房地產企業在經營開展過程中，必須要做好房地產行業的納稅籌劃工作，進行合理的納稅籌劃，減少企業的稅收負擔；提高企業的盈利空間及市場競爭力。

1當前情況下的房地產企業稅務

一是房地產企業在我國國民經濟的開展過程中起著重要的作用，它生產經營環節復雜，波及較多的稅種，而且一般納稅金額比擬大。二是房地產企業的經營業務橫跨生產和流通兩個樞紐環節，與之相關的行業較多。三是房地產企業在經營生產過程中需要大量的資金，在建設工程開發過程中需要進行廣泛融資。資金來源可以主要概括為下列方面：銀行借貸、預售房款、股權資金、信托融資等；種類較多且本錢不同的資金來源給稅收帶來不同程度的影響。四是房地產企業本錢結構復雜。

因此，根據房地產企業的特點、實際經營運轉能力以及戰略開展目標，并結合市場環境的轉變和開展，對房地產企業全程納稅的籌劃工作是不容無視的。

2房地產企業全程納稅籌劃的意義

房地產企業全程納稅籌劃是以不違反我國現行稅收體系規定為前提，通過稅收優惠政策來實施。在全程納稅籌劃過程中，充沛利用我國稅法上的稅收優惠，降低企業的稅負，提高企業的收益；與此同時，不合理的納稅籌劃會加大房地產企業稅收的風險。因此，稅收籌劃人員必須具有一定的專業知識水平，對現行國家稅收法律及當地的稅收規定了解透徹，從而合理、合法地進行納稅籌劃。做好房地產企業的全程納稅籌劃工作，不僅能夠為企業降低納稅負擔，而且能夠提升房地產企業的資金利用率；從而使房地產企業取得廣泛的經濟效益和社會效益，到達房地產企業提高自身核心競爭力的同時又促進我國經濟開展的目標。

3房地產企業的全程納稅籌劃工作

31融資階段納稅籌劃與風險管控

融資階段是房地產企業開發的早期階段。在這個階段，房地產企業需要大量的資金，資金籌集方式多元化。融資方式主要有銀行信貸融資、企業上市融資、金融租賃融資、債券融資及信托融資等，融資方式的不同進而決定了稅收負擔不同，所以要結合不同的融資方式進行合理的納稅籌劃與風險管控。

第一，融資階段的納稅籌劃工作。融資階段的納稅籌劃工作要嚴格遵守法律條例，踐行“稅盾〞效應，從基本上減少房地產企業開發過程中的稅務風險。房地產企業在融資前要充沛考慮各融資方式對企業所得稅及土地增值稅的影響并要求取得合格的票據。應充沛考慮資金使用期限，對利息進行資本化。

第二，融資階段稅務風險的躲避工作。首先，房地產企業在使用負債籌資的過程中，要發揮“稅盾〞效應，控制最優資本結構，從而降低企業資產負債率，減少企業的財務風險。其次，嚴格遵守獨立交易原那么，與母公司或關聯企業利息費用的結算工作要及時，從而防備稅務風險的發生。最后，房地產企業在進行借貸的時候，選擇向正規金融機構進行籌資。

32開發建設階段的納稅籌劃與風險管控

房地產開發建設階段是房地產企業稅收籌劃工作的核心。在這一階段要詳細的考慮房地產企業在建設環節中的本錢，合理劃分和歸納本錢費用。在簽訂合同時，要留意對方是否有履行合同的能力并核對簽訂合同的人員信息是否真實，以免發生不必要的麻煩。接受發票時，要檢查發票工程是否齊全：納稅人的信息與辨認碼，備注欄是否備注齊全以及是否加蓋了單位發票專用章。遵守相關的會計準那么和法律標準，進而有效地完成房地產開發建設階段稅收的籌劃工作；使房地產開發建設階段稅收籌劃工作科學、合理地發展。

第一，開發建設階段的納稅籌劃工作。房地產企業開發建設階段的納稅籌劃工作是通過在建設過程對建設工程的設計，對開發本錢和核算本錢進行結轉的籌劃來實施的。簡而言之，就是我國目前對于建設階段的納稅情況有明確的稅法規定，因此要嚴格遵守相關的法律條例，所以做好相關的納稅籌劃工作，到達從基本上降低房地產企業在建設階段的納稅負擔，減少房地產企業不必要的財產損失。

第二，開發建設階段的稅務風險的躲避工作?！鼎釉柨地病镀髽I開發建設階段的稅務風險躲避工作來說，重點是在合同管理上。與施工單位進行合同談判時，不但要對構成合同價款總額的費用工程進行明確規定，如項目建筑勞務費、材料費等，還要對合同的名稱、發票等進行明確規定。房地產企業營改增后，應根據政策規定，辨別新老工程，收取合格的發票。新開發工程，應與對方談判，盡量取得增值稅專用發票，保管好增值稅專用發票并在規定時間內對發票進項進行認證。在此階段的稅收籌化工作，應充沛考慮對增值稅、企業所得稅、土地增值稅的影響。

33銷售階段的納稅籌劃與風險管控

對于整個房地產企業的經濟效益和社會效益來說意義重大，因此，必須做好房地產銷售階段的納稅籌劃工作。

第一，銷售階段的納稅籌劃工作。房地產銷售階段的納稅籌劃工作，需充沛考慮價格對土地增值稅的影響，可以通過測算，找出稅收平衡點，對房源進行合理定價。值得注意的是，在開發設計階段，財務人員需要積極參與相關戶型的討論等，房屋面積不同，對稅收也會產生一定影響。

第二，銷售階段的稅務風險的躲避工作。房地產企業銷售階段的稅務風險主要體現在房地產企業對房源進行精裝修，進而吸引更多的消費者和顧客。然而我國相關稅法有明確規定，精裝修所產生的費用，通過“銷售科目〞支出計量，在這個過程中，房地產企業會產生一定的稅務風險。房地產企業營改增后，應根據政策規定，辨別新老工程，開具合格的增值稅發票。此階段需關注換房、退房對稅收的影響。

4結論

在我國經濟高速開展的背景之下，做好房地產企業納稅籌劃及稅務風險管控工作，對于國民經濟的開展和進步有著重要的價值和深刻的