二手房的交易流程一、賣方看房選購二手房要考慮哪些要素：1）向房地產相關部門咨詢，及時了解手續、費用、程序上的變化等最新的信息。2）確定資金來源。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款。3）價格和面積。根據自己的資金，決定可能購買何種區位、多大面積的住房。4）交通狀況。選擇一處好的住所，等于節省了日后在交通方面的時間和金錢的支出。5）房屋價值。通過反復比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；銀行提供按揭時會進行評估。6）確認房屋面積。包括建筑面積和使用面積。產權證上一般標明的是建筑面積。最保險的辦法是測驗量一下房屋內從墻角到墻角的面積。7）觀察房屋的內部結構。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。8）了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。9）舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業公司的費用以及水、電、煤費用。10）物業管理。水、電、煤費用如何收取；電梯的品牌、速度及管理方式；小區保安水平怎樣；綠化工作如何；物業管理公司提供哪些服務。11）產權。注意產權證上的房主及賣房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產權證的真實性，確認產權的完整性，有沒有抵押、共有人等。12）選擇中介。可靠中介應該提供有效的營業執照執業和經紀人姓名、證號和照片，明確經紀組織的經營范圍。看房、選房的“十看十不看”如何挑選一套適合自己的好房子，是廣大購房者普遍關心的問題。一般情況下，在確定購房前，大家都會實地勘查一番，以免因為買下有缺陷的住房而遺憾。不看白天看晚上入夜后看房，能考察小區物業管理是否安全、有無定時巡邏、安全防范措施是否周全、有無攤販等產生的噪音干擾等。這些情況在白天是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。不看晴天看雨天下過雨后，無論業主先前對房屋進行過怎樣的裝飾，都逃不過雨水的“侵襲”，這時房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無余。尤其要格外留意陽臺、衛生間附近的地板，看看是否有潮濕發霉的現象。不看建材看格局購買二手房時最好是看空房子，因為空房子沒有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個房子的格局。比較理想的格局是，打開大門先進入客廳，然后是餐廳、廚房，衛生間，再到臥室。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性較差。各種功能區最好能有效區分開來，如宴客功能、休息功能等。不看墻面看墻角查看墻面是否平坦，是否潮濕、龜裂，可以幫助了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要，墻角是承接上下左右結構力量的，如發生地震，墻角的承重力是關鍵，如墻角出現嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現。不看裝潢看做工好的裝潢都會讓人眼前一亮，有時高明的裝潢可以把龜裂的墻角，發霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須要注意做工問題，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，這些地方往往容易被忽視。如果發生問題，對這些細小處進行修繕是很麻煩的，挑出這些小毛病，可以增加和業主討價還價的籌碼。不看窗簾看窗外要注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。不看冷水看熱水如果想要知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢。檢驗浴缸時，要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看排水系統是否正常。如果房子沒有熱水供應，一般有兩種情況，一是已經很久沒人住了，二是可能賣了很久都沒賣出去。不看電梯看樓梯市區內許多二手次新房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，但樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢，這對日常生活也很重要。不看地上看天上除了看客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外，還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻等現象。如果有，表示有可能漏水。可能的話，不妨帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂四角是否有油漆脫落、漏水等現象。不看屋主看警衛可以和小區管理員或警衛聊聊天，因為他們是最了解該小區基本狀況的人，有時甚至比業主更能客觀、準確地告知買家房屋的相關情況，從他們口中獲得所需要的信息，有時還能成為買房及否的決定性因素。二、買方進行產權調查二手房產權確定方式在二手房交易過程中，經常會出現因產權不清導致的糾紛，則如何了解產權的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調查“二手房”產權狀況的方式及程序作一些介紹。要了解房屋的產權狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產，要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明；共有房產，要查驗共有人放棄優先購買的協議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。第二步是向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源。查驗的具體方式是：查驗產權記錄。包括：1、房主是誰，假如為共有財產，則應注意各共有人的產權比例及擁有權形式；2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其它房地產成品；5、其它內容，如房屋平面圖等。第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經營過程中發生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產有更深的了解。另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。最后，應提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關規定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后5年之內不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產權單位也有優先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現問題。總之，要了解房屋產權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產權細節，不至于有所遺漏。

如何看房產證學會看房產證是二手房交易一門必修課。房地產權證最常見的是偏黃色和綠色版本。隨著售后公房及商品房的并軌上市交易，這兩種版本的產證效力已經相同。《上海市房地產權》第一頁系扉頁；第二頁由以下內容組成，（1）上海市房地產權證中英文文字，（2）房地產權證編號，該編號一般由“滬房地（所屬行政區簡稱）字（年份）第}號”的內容組成，反映房屋的所在地和發證時間，（3）驗證條形碼，（4）登記日，一般為核準辦理該產證的時間，在該頁中還應貼有契稅完稅貼花和權證印花稅貼花，證明權利人已經繳納國家相關稅費；第三頁系上海市房屋土地資源管理局對該份房產證的說明，證明其為國家所有土地上的房地產權利憑證，并加蓋市局公章。第四、第五頁系最重要的權利記載頁，記載了權利人、房屋坐落、土地狀況和房屋狀況四項內容。其中重要的有：權利人，即房屋所有人，在較早的綠色產證中，一般只有一個房地產權利人，其他權利人大多列在共有人一項中，新版本的房地產權證則將全體房屋所有人都記載在權利人一項中；房屋坐落一般記載房屋所在地的路名、弄號和棟（幢）號；土地狀況記載了房屋所占使用權土地的基本情況，其中包括土地使用來源、用途（住宅、非住宅和綜合）和使用期限；房屋狀況記載了房屋的室號、部位，建筑面積、類型、用途，結構、竣工日期等基本情況，在該頁中由當地房地產登記部門加蓋公章確認。特別值得注意的是在房屋類型中單體獨立別墅的交易稅費和上非住宅基本相同，3％契稅和5％綜合稅或相應增值稅。認定是單體獨立別墅一般須將房屋類型和第六頁的地籍圖結合起來辨別。房屋類型雖然注明是花園住宅或別墅等的，但是在地籍圖中該房屋并非單體獨立，四面臨空，則不被認定為單體獨立別墅，交易時應按照普通住宅納稅。第七、第八頁是房屋的地籍（宗地）圖和房屋平面圖，該兩頁須注意是否有當地房地產登記機構的騎縫章。三種顏色四種類型不同顏色產權證的含義根據1996年3月1日起施行的《房地產登記條例》，上海市實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，對房地產權利人頒發統一的房地產權證。房地產權證分三種顏色，四種類型。房產證有綠證、紅證、黃證之分，是房地產主管部門對不同房地產權益實行分類發放和管理的需要，綠、紅、黃三證的房地產權人分別享有不同的房地產權利。綠色權利：頒發給擁有土地使用權已出讓、轉讓地塊上房地產的權利人，該證所記載的房地產可直接進入房地產市場。以下情況填寫綠證：1：以出讓方式取得土地使用權的：2：外銷商品房：3：己補交土地使用權出讓金的花園住宅；4：己補交土地使用權出讓金的僑匯商品房。以下情況應填寫綠證，并注記“限內銷房”：1：已補交土地使用權出讓金的內資六類用地；2：己補交土地使用權出讓金的內資聯建、參建商品房屋；3：外資內銷房；4：1994年4月30日前立項并取得商品居計劃，1994年12月31日前領取土地使用證的內銷商品房。紅證所記載的房地產不能進入房地產市場。以下情況填及紅證：1：申請集體所有的非農用地登記的；2：申請坐落在集體所有土地上單位和個人所有的房屋登記的。黃色權證：頒發給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產的權利人，該證所記載的房地產按規定辦理補地價等有關手續后，可進入房地產市場。以下情況填寫黃證：1：以征用劃撥方式取得土地使用權的；2：坐落在征用劃撥土地上的單位和個人的房屋；3：公有住宅出售后的房屋；4：職工購買的平價房、優惠價房等；5：補償所得的房屋。另外，現在市場上還有一種咖啡色房地產權證，是綠證，黃證、紅證頒發前使用的一種房產證，是當年在房、地分離時由當時的房產管理局頒發的房屋所有權證。此證自1996中3月1日起已停止發放。最新法規規定：所有黃證將轉變為綠證。使用權房屋將不得直接上市交易。三、買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任，買方交付定金。購買二手房議價巧作準備首先，確定自己所能承受的最高房價。上家在掛牌售房時，也會有一個心理價位。因此，掛牌價往往高于上家的心理價。如果下家在看房過程中，不經意地通過語言、表情等流露出對此物業有極大興趣，上家往往會抓住這點乘勝追擊，咬住價格不放松。其次，摸清上家的底細和心態。了解上家出售房屋所得款項擬作何用途。如果上家急于出售換取現金，或者，上家必須在幾天之內賣房，愈接近上家的賣房期限，上家就越急于出售。在此時議價，將對下家殺價非常有利。否則，價格很難談攏。最后，注意多收集所要談判的物業的相關資料。下家在談判前可以先做實地考察，詳細了解物業的建筑和裝修質量、小區的交通、物業管理、配套設施是否齊全，房屋在設計或規劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式及上家談價格時，下家可以把所了解的該物業的這些不足之處，不失時機地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經為此做了最充足的準備，只有他讓出多少個“點”，才有把你留住的可能。二手房買賣下定金四步驟確保定金合同有效成立一、要求中介公司出示其及上家之間就該房屋掛牌出售的委托協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內容。二、及中介公司簽訂書面的中介協議。該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。三、及中介公司簽好中介協議后實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。四、收到委托書后，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。遵循上述四個步驟付定金，下家及上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。四、買賣雙方簽訂房地產買賣合同。簽訂二手房買賣合同七個必須1．必須確認房主真實身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業主證件的真實性和其及業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。2．必須明確雙方違約責任因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規定期限內向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。3．必須標明付款過戶時間在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。4．必須注明費用交接時間這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。5．必須有代理費明細單隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數量翻了一倍還多。因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是，目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。6．買方必須見房主現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，即經紀公司在收暌桓隹突Ф金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜及第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為7．必須學會使用補充協議買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續階段因意思含混而造成的不便及麻煩。如何簽訂二手房買賣合同在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產價值的高低，而忽略了交易中可能出現的問題，對于如何簽訂房地產買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。簽訂前購房者一定要對售房者有較為全面的了解。1、查看產權所有人的身份證件。2、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。對即將進行交易的房產進行必要的了解。1、售方提供的房屋產權證是否屬實？2、房產面積多大？3、該房產用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？4、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利？5、該房產是否已設定抵押？根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，則抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，則轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。6、該房產是否已設定租賃？如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者及該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定：轉讓已經出租的房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這個規定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產，因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續履行。也就是說：如果購房者購買該房產是為了投資，這種帶租約的房產是比較適合的；如果購房者購買該房產是為了自己居住，這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的。簽訂時需要準備的證明材料。購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委托代理人，須提供經公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證后方為有效：1）香港地區：經國家司法部授權的香港律師公證；2）澳門地區：中國法律服務（澳門）公司；3）臺灣地區：經臺灣地方法院公證后由海基會將副本寄送上海市公證員協會，當事人憑正本前往上海市公證員協會核對蓋章；4）外國：經當地公證機構公證并經中國駐外使領館認證。看清楚合同中的約定內容。盡管二手房交易當中使用的《上海市房地產買賣合同》，是由上海市房屋土地資源管理局及上海市工商行政管理局聯合制定的規范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）：1、房款的金額是否寫清楚？2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這及購房者自己的資金流轉是否有沖突？避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數銀行可以貸款七成）；4、何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設備隨房產一并轉交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）；5、交房前及交房后的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔？一般是交房前由售房者承擔，交房后由購房者承擔；6、房地產的風險責任何時轉移給購房者？《上海市房地產轉讓辦法》的規定是：房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人（即購房者）；但轉讓當事人約定自房地產轉移占有之日（交房之日）起轉移風險責任的，從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移占有之日起轉移風險責任；7、違約責任是否約定？違約金的數額是否約定清楚？8、房地產買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的）1）如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。4）雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。五、買方交付首期房款或定金。標準按揭服務流程第一步貸款方案咨詢第二步抵押物評估第三步預審貸款資料通過簽署貸款合同（下家)第四步貸款資料進銀行，銀行審核通過第五步房地產交易中心辦理房屋抵押過戶（上/下家）第六步領取新產證、他項權利抵押證明第七步銀行發放貸款第八步結案二手房按揭貸款知識匯總評估個人購房能力的七大步驟：第一步：看現金等價物此概念源自會計學，即評估你的現金，不應該看你的銀行存款，還應看變現能力比較的各類股票、債券等。現金等價物=銀行存款+國庫券+債券+股票+基金第二步：算資金周轉還款是持續比較長的時間，所以一定看自己的資金周轉資金周轉留存=平均月開支×3~5第三步：計算籌款能力籌款能力=現金等價物-資金周轉留存+其他突進的籌款（如典當、親友資助）第四步：計算月收入月收入=工資收入+其他收益（如股票、債券等已經準備賣出籌資金，則此收益不能計算入內）第五步：每月合理還款能力合理還款能力=月收入×40%~50%第六步：估算銀行可借款額根據自己的每月合理還款能力和可以貸款年限和自己希望貸款年限的平衡，計算可得第七步：估算最大房款最大房款=籌款能力（首付款）+銀行可借款額+公積金可貸金額其中籌款能力/最大房款>20%~30%20%為購新房，30%為二手房申請購房組合貸款應注意以下幾點1：所購住房應該符合申請銀行的個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款的購房貸款范圍；2：在具備申請個人住房公積金貸款的資格的同時，還應具備個人住房商業性貸款的條件；3：申請個人住房組合貸款，個人住房公積金貸款最高為30萬元。4：申請個人住房組合貸款中個人住房公積金貸款部分，按個人住房公積金貸款利率計算；個人住房商業性貸款部分，按個人住房商業性貸款利率計算。二手房貸款所需資料1：申請人和配偶及符合條件參及計算住房公積金貸款額度的直系親屬的身份證（并隨帶身份證復印件）每人各1份。2：申請人和配偶及符合條件參及計算住房公積金貸款額度的戶口薄（并隨帶戶口薄復印件）各1份，如申請人及配偶不是同一戶口的，需另附婚姻關系說明3：原產權證1份；現房權證中應注明是商品房、平價房或安居房4：經由交易中心提供的上海市房地產買賣合同2份；5：房價30％或以上預付款收據原件及復印件1份6：借款申請表1份：個人住房商業性貸款申請表1份、個人住房公積金借款申請表2份7：借款合同、抵押合同1套：公積金借款合同6本、商業性借款合同5本，抵押合同4本；擔保合同1份；8：借款人和配偶及符合條件參及計算額度直系血親的單位和個人住房公積金帳號（或職工住房公積金結存單）每人各1份9：借款人和配偶及符合條件參及計算額度直系血親同意使用其住房公積金的承諾書每人各1份10：申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等。（根據備注情況確定，包括工資單、個人所得稅納稅單，三資企業員工由單位提供月收入證明；私營工商業者提供單位近期營業稅、所得稅及財務會計報表；銀行存單、有價證券以及經常性匯款來源證明等）11：如以上資產屬申請人家庭成員所有，需附送有關家庭成員同意共同還款承諾書1份12：已存滿規定期限的住房儲蓄存單和（或）存折1份（申請住房儲蓄個人住房商業性貸款時需提供，其他類型則不必）13：企業允許借款申請辦理企業住房基金個人住房二手房交易流程及注意事項二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。（2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。（4）立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房及其它商品房的稅費構成是不一樣的。（6）辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。（7）對貸款的買受人來說在及賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。（8）買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。買方拿到屬于自己的新產權證后進行房屋交割，包括維修基金、水、電、煤、有線電視、寬帶、電話的過戶和費用結算。二手房交易十項注意（1）房屋手續是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。（2）房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人及其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。（5）市政規劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。（6）福利房屋是否合法房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同及國家法律沖突。（7）單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。（8）物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。（9）中介公司是否違規有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。（10）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同則全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。買房者看房注意的問題一、是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺、走廊的情況，或者屋內是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽臺是否是業主自己封閉的，這涉及到面積如何計算的問題。二、確認房屋的準確面積。包括建筑面積、使用面積和房內的實際面積，產權證上一般標明的是建筑面積，最保險的辦法是測驗量一下房屋內從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。三、觀察房屋的內部結構。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。四、考核房屋的市政配套設施。打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節目；確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的尷尬；觀察戶內外電線是否有老化的現象；煤氣的接通情況，是否已經換用了天然氣；小區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器五、了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。六、物業管理的水平。水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去交；三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區是否封閉；保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心；小區綠化工作如何；物業管理公司提供哪些服務。七、了解往后居住的費用。水、電、煤、暖的價格；物業管理費的收取標準；車位的費用。八、舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途；是否發生過不好的事情，如是否欠人錢或者發生過盜竊案；九、鄰居的組合。好鄰居會讓你生活愉快。在不同的時間去社區內看人來人往，通過衣著和生活規律判斷人的社會層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；及居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。重要關注：1、產權——原單位是否允許轉賣；確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者及原單位按比例分成；大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓；一般說來，軍產、院（醫院）產、校（學校）產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓；注意產權證上的房主及賣房人是否是同一人；搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房；產權證所確認的面積及實際面積是否有不符之處；一定要驗看產權證的正本，而且要到房管局查詢此產權證的真實性；確認產權的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等。2、買房——及時了解手續、費用、程序上的變化。公房上市是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化；媒體報道十分關注公房上市，要注意報紙的新消息；向律師及中介代理行咨詢；最可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解最新的信息。3、房屋值不值這個價——通過對高層上的公房的反復比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。4、能否做二手房按揭——二手房按揭的條件是：滿18周歲，有城鎮戶口；能提供穩定的收入，支付本息的證明；愿意將所買的房子作為抵押，或者能夠提供其他符合條件的抵押；所購房屋產權所屬真實可靠；支付有關手續費。5、應不應該請律師——二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議更可靠；公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師并不多，收費標準也無一定之規；建議請一位盡可能熟悉業務的律師做全面顧問。6、房款和產權的交接——不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要的問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉入賣主的帳戶。7、產權的過戶——必須要經過當地房屋土地管理局辦理才算完成過戶手續，有代理行、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定要產權過完戶以后這套房子才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。購二手房應注意的問題1、注意房屋所有權是否真實、完整、可靠。房屋所有權人是否及他人擁有“共有權”關系，房屋有無其債權、債務糾紛。最要緊的是，一定要由賣方提供合法的“房屋所有權證”。2、注意所購二手房是否屬于允許出售的房屋。因為共有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優先收購權。在這種情況下，一定要征詢原產權單位同意所購房屋轉讓的書面意見，并簽章。3、注意所購二手房的準確面積。核實“房屋所有權證”標明的面積數及實際面積是否一致，考慮地段、環境、價位及房屋結構、格局、采光條件以及物業等問題，清楚辦理購買二手房的規定程序。4、要謹慎簽合同，拿不準時不要貿然落筆。因為二手房買賣同樣受《合同法》保護，一落筆就產生法律效力，要承擔法律責任。關于二手房過戶手續：簽訂房屋買賣合同后，應到市房產交易中心辦理私房轉移登記，辦事程序為：（一）需提交的資料①房屋所有權證書②買賣合同③雙方當事人身份證原件及復印件④房屋所有權登記申請書（收件窗口領取）。注：1、若單位購買私房，還需提交單位法人或