購物中心租金定價方案根據(jù)商圈租金水平、廠商承受能力，購物中心投資回報不同，購物中心租金定價可考慮以下四種法：租金水平類比法：以當(dāng)?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚綖榛A(chǔ)，推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。保本保利定價法：以廠商的租金承受能力為基礎(chǔ)，分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點。只有多數(shù)廠商能夠贏利，購物中心才能穩(wěn)定與發(fā)展。廠商在投資設(shè)店前，通常會對營業(yè)額、租金、保本保利點作測算。投資收益分析法：以項目的銷售價格水平推算預(yù)期實現(xiàn)的租金水平。項目成本定價法：以項目的投資成本為基礎(chǔ)，按靜態(tài)回報率推算項目租金均價。接下來我們將以租金水平類比法為例，詳解某購物中心租金測算方案（方案制定于2016年5月）一、基準(zhǔn)價格設(shè)定1、 基準(zhǔn)價格為科學(xué)設(shè)計本項目租金體系，須以本項目一樓的平均租金價格為基準(zhǔn)，來厘定各樓層的均價和價格體系。2、 標(biāo)的價格以購物類、服飾品牌店鋪作為厘定租金價格的標(biāo)的，餐飲、娛樂、服務(wù)類商鋪的租金根據(jù)樓層租金和項目實際情況作出相應(yīng)調(diào)整。二、某項目租金水平分析1、市區(qū)一層街鋪的租金水平地點1屋平均租金1元/平米/月］1度街捕粗金水平（元/政月）'…1房內(nèi)鋪租金水平（元加/月）Y路SO60-150（:路12080-2G0一一—L蹈160120—230■■■X苑3025-40—m一K物180150250120-ISOJ商留輒504030勿頊。X天地8070^13020-60平均租金扮掐10Q......2、影響租金水平的關(guān)鍵因素供求關(guān)系：價格的決定因素銷售業(yè)績：價格的支撐因素綜合成本：價格的成本因素可將上述3大關(guān)鍵因素分解為以下影響零售商業(yè)租金水平和商家選址信心的10大要素，

并作加權(quán)分析:次高圖我出循頊設(shè)目食比PPftlS?￥路CRL路單.日K高XJ商A聘X天1聞圈地忸2V35市槌心侮寒：2G35市豐疑商軍:tS正待豚嚙冏:S1010152Q5S205152戲甘況S典剃舊,槨年醐m：%立通停牢抑一映：3也S卻膀.停扳:13115S1513窖噩va10窖破大；m容血■=*;6客毛?^■小:2661022102&4熟5治r?腿打兜；5消差餅由-籍;3斜場S力焯|&.1351iS335供求如很不應(yīng)束：20表SD-峻：15ffiStiS33：52020其15520156蝴牛S非杵完制,標(biāo)撕聲遇:S硬件Tft.祁I(lǐng)R:1硬件較在，赫既&;13333S3S37an尾力5芟力晶牌睡?秋與匹甘:5買力，翌響力一，般：3炙力.輯酩力1笠部：13J51553照10定魚浩肥規(guī)XM?泡^明：10定位圾別精色1：度清晰：6貌五貌一定應(yīng)財.1:2661021010669招商?tr10品盹者愁洛i講賣:1(]曲南基現(xiàn)玲琳傳:丘品捋鬲很意向詛駐：210?102&106610哲理10瓊一專啪荏理ni服務(wù)?io蜘S13!:&g茸世密蒼1里技差：J2222W66210067昉3856如5860本喚目缶;R7其志項FI訝e,10&%明%醐%65%147%—G2%97%93%平巧相金t7U/M7rrfJ另停12016030■?"修正飾國月碩帽正率*符iE!E一啟切南甲均企壘771001<M58--1$030網(wǎng)枷目-租金(jt/FJ/nf]<ZSk*8Sj±/484.3—,1jfri&—

租賃項目類比價格:K商原〔修正率62虻）J商蜜罐（修正率97%）X天地（帽正率髓％）4^目程Tftr價格國苛尸）修正的榕平均《刎”,愉格i向am修正價格國叱）租金—層祖金LSCi9?3。295047心日卬心；—結(jié)論：采用租金水平類比法，本項目1層室內(nèi)的套內(nèi)面積租金水平為:樓層租金（元/月/檢套內(nèi)面積）一層座內(nèi)56.3三、某項目租金價格1、多層綜合商業(yè)項目各樓層租金價格的比例關(guān)系，通常為二樓為一樓租金水平的65%，三樓為一樓的50%，四樓為三樓的75%，負(fù)一樓為一樓的40%，根據(jù)以上綜合分析，并依照各樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃，本購物中心的租金定價建議為：（以實際面積計、單位：元/山7月）樓層純和金均價（淚月加套內(nèi)面積）地下］層2251層街鋪84.81層室內(nèi)S6.3W層街鋪S5J2層室內(nèi)3664243層室內(nèi)28.24層室內(nèi)21.2平均43,42、 考慮到同一樓層商鋪位置的優(yōu)劣，在達(dá)到平均租金的情況下，根據(jù)位置優(yōu)劣將租金水平上下浮動10元/月/E左右，厘定各樓層區(qū)間的租金價格帶。3、 根據(jù)以上考量，本項目的租金價格體系如下：（以實際面積計、單位：元/山7月）租金均價（無間月｝（中庭發(fā)主通道邊店）B類商鋪（其他位骨店械）租金蜘愉必?zé)o粗金均價+20元的金陶愉也元租金均價-20元地下1層我一5超市1度街德84.SM.S104.871364,81昭堂內(nèi)弧36G.376S46336355.】65475.145,13512層室內(nèi)36.64&S56.&ZS.618.63劇規(guī)42.452.462.43Z422Aa屋室內(nèi)23.23824S?18.28.24層室內(nèi)21.221.241.21L21.2平增43.45&466.42&,7在上述樓層租金價格表的基礎(chǔ)上，制定各鋪位的租金價格。根據(jù)商家品牌、規(guī)模、價值等因素，餐飲、娛樂、服務(wù)類店鋪在實際招商執(zhí)行過程中，租金在上表基礎(chǔ)上會作出適當(dāng)調(diào)整（提高或降低）4、 落實到項目的不同業(yè)態(tài)，餐飲、娛樂、服務(wù)類的商業(yè)項目對租金的承受能力相對較弱，在租金設(shè)立上必須與購物類進行區(qū)分，需要給予餐飲、娛樂、服務(wù)類項目租金支持，通常為不高于購物類租金的70%。餐飲、娛樂、服務(wù)類的租金水平參考各樓層租金均價標(biāo)準(zhǔn)，以不高于每樓層租金均價的70%厘定價格；5、 由于購物中心第一年的商鋪租金價格會根據(jù)不同業(yè)態(tài)、不同品類、不同品級的品牌、以及招商態(tài)勢、同業(yè)競爭等眾多因素影響，租金價格會有所調(diào)整，不可能完全按照既定租金價格執(zhí)行。因此本租金價格體系是對外招商的參考性執(zhí)行價格，在實際執(zhí)行過程中將有部分調(diào)整（適當(dāng)提高或降低）。6、 對于一個傳統(tǒng)的市場商圈、新的購物中心，首要問題是要盡快吸引優(yōu)質(zhì)商家進駐，實現(xiàn)既定定