第九章假設開發法及其運用

第一節假設開發法概述

第二節假設開發法的基本公式

第三節現金流量折現法和傳統方法

第四節假設開發法測算中各項的求取

第五節假設開發法總結和運用舉例本章習題1第一節假設開發法概述一、假設開發法的含義（熟悉）1、又稱開發法、預期開發法、剩余法，是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發建設的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。2、其本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。2第一節假設開發法概述二、假設開發法的理論依據（熟悉）1、其理論依據與收益法相同，是預期原理。2、假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法。3第一節假設開發法概述三、假設開發法適用的估價對象和條件（掌握）假設開發法適用的估價對象假設開發法估價需要具備的條件假設開發法的其他用途4第一節假設開發法概述1、假設開發法適用于具有開發或再開發潛力并且其開發完成后的價值可用市場法、收益法等方法求取的房地產估價，如待開發的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產開發項目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇），統稱“待開發房地產”。5第一節假設開發法概述2、估價結果的可靠性取決于兩個預測：是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式（包括用途、規模、檔次等）；是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發完成后的房地產價值。6第一節假設開發法概述3、運用假設開發法為了達到較好的效果，還要求有一個良好的社會經濟環境：要有一個明朗、穩定及長遠的房地產政策，包括一個長遠、公開及穩定的土地供給計劃；要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；要有一個全面、連續及開放的房地產信息資料庫，包括一個清晰、全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單；7第一節假設開發法概述4、其他用途除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發項目投資分析。可為房地產投資者提供下列三種數據：（1）測算待開發房地產的最高價格；（2）測算房地產開發項目的預期利潤；（3）測算房地產開發中可能出現的最高費用。8第一節假設開發法概述四、假設開發法估價的操作步驟（熟悉）調查待開發房地產的基本情況；選擇最佳的開發利用方式，確定開發完成后的房地產狀況；預測后續開發經營期；預測開發完成后的房地產價值；預測后續必要支出及應得利潤；進行具體計算，求出待開發房地產的價值。9第一節假設開發法概述例：以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調查待開發房地產的基本情況和選擇最佳的開發利用方式（這類待開發土地的使用年限、城市規劃設計條件如用途、建筑高度、容積率等，通常政府事先已確定）：10第一節假設開發法概述（1）調查該類待開發土地的基本情況主要包括四個方面：第一，搞清楚土地的位置。包括三個層次：土地所在城市的性質；土地所在城市內的區域的性質；具體的坐落狀況。搞清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務。第二，搞清楚土地的面積大小、形狀、地質和水文狀況、基礎設施完備程度、平整程度等。搞清楚這些，主要是為測算開發成本、費用等服務。11第一節假設開發法概述第三，搞清楚城市規劃設計條件。包括搞清楚規定的用途建筑高度、容積率等。搞清楚這些，主要是為確定最佳的開發利用方式服務。第四，搞清楚將擁有的土地權利。包括搞清楚權利性質（目前均為使用權）、使用年限、可否續期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規定等。搞清楚這些，主要是為預測未來開發完成后的房地產價值、租金等服務。12第一節假設開發法概述（2）選擇最佳的開發利用方式，包括用途、規模、檔次等的確定。最重要的是要選擇最佳的用途最佳用途的選擇要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現實社會需要程度和未來發展趨勢，或者說，要分析當地市場的接受能力，即在項目建成后市場上窨需要什么類型的房地產。13第二節假設開發法的基本公式（掌握）一、假設開發法最基本的公式１、公式：待開發房地產價值＝開發完成后的房地產價值－后續必要支出及應得利潤其中，后續必要支出及應得利潤＝取得稅費＋后續開發成本＋后續管理費用＋后續銷售費用＋后續投資利息＋后續銷售稅費＋后續開發利潤14第二節假設開發法的基本公式（掌握）2、運用上述公式估價，注意：一是要把握待開發房地產在開發前、后的狀況二是要把握開發后的房地產經營方式15第二節假設開發法的基本公式（掌握）（１）待開發房地產的狀況：即估價對象狀況，有：土地（又可分為生地、毛地、熟地）在建工程舊的房地產（舊房）16第二節假設開發法的基本公式（掌握）（２）開發完成后的房地產狀況，有：熟地新的房地產（新房），新房又可分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房17第二節假設開發法的基本公式（掌握）（３）將待開發房地產的狀況和開發完成的房地產狀況結合起來，假設開發法的情形有七種：估價對象為生地，在生地上進行房屋建設；估價對象為生地，將生地開發成熟地；估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設；18第二節假設開發法的基本公式（掌握）估價對象為毛地，將毛地開發成熟地；估價對象為熟地，在熟地上進行房屋建設；估價對象為在建工程，將在建工程續建成房屋；估價對象為舊房，將舊房重新裝飾改造或改變用途成新房19第二節假設開發法的基本公式（掌握）（４）開發完成后的房地產經營方式銷售、出租、營業20第二節假設開發法的基本公式（掌握）二、按估價對象和開發完成后的房地產狀況細化的公式1、求生地價值的公式：（1）適用于在生地上進行房屋建設的公式生地價值＝開發完成后的房地產價值－取得生地的稅費－由生地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤21第二節假設開發法的基本公式（掌握）（2）適用于將生地開發成熟地的公式生地價值＝開發完成后的熟地價值－取得生地的稅費－由生地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發利潤22第二節假設開發法的基本公式（掌握）2、求毛地價值的公式：（1）適用于在毛地上進行房屋建設的公式毛地價值＝開發完成后的價值－取得毛地的稅費－由毛地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤23第二節假設開發法的基本公式（掌握）（2）適用于將毛地開發成熟地的公式毛地價值＝開發完成后的熟地價值－取得毛地的稅費－由毛地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤24第二節假設開發法的基本公式（掌握）3、求熟地價值的公式：熟地價值＝開發完成后的房地產價值－取得熟地的稅費－由熟地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤25第二節假設開發法的基本公式（掌握）4、求在建工程價值的公式：在建工程價值＝續建完成后的價值－取得在建工程的稅費－續建成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－續建投資利潤26第二節假設開發法的基本公式（掌握）5、求舊房價值的公式：舊房價值＝裝修改造完成后的房地產價值-取得舊房的稅費－裝修改造成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-裝修改造投資利潤27第二節假設開發法的基本公式（掌握）三、按開發完成后的房地產經營方式細化的公式1、適用于開發完成后出售的公式：V=VP-CＶ——待開發房地產的價值；ＶＰ——采用市場法測算的開發完成后的價值Ｃ——后續必要支出及應得利潤28第二節假設開發法的基本公式（掌握）2、適用于開發完成后出租、營業的公式：V=VR-CＶＲ——采用收益法測算的開發完成后的價值29第三節現金流量折現法和傳統方法一、現金流量折現法和傳統方法的定義（了解）１、運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值原因：開發周期長，土地取得成本、后續開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發完成后的價值等所發生的時間不盡相同30第三節現金流量折現法和傳統方法２、考慮資金的時間價值有兩種方式：一是采取折現的方式——將這種方式下的假設開發法稱為現金流量折現法；二是采取計算投資利息的方式——將這種方式下的假設開發法稱傳統方法31第三節現金流量折現法和傳統方法二、現金流量折現法與傳統方法的區別（熟悉）三大區別：１、對開發完成后的價值及后續的開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費的測算：傳統方法——根據估價時點的房地產市場狀況作出的，是靜止在估價時點的金額；現金流量折現法——模擬開發過程，預測它們未來發生的時間及金額，即要進行現金流量預測32第三節現金流量折現法和傳統方法２、傳統方法——不考慮各項收入、支出的時間不同，通過計算利息，直接相加減；不考慮預售和延遲銷售

現金流量折現法——考慮各項收入支出發生的時間不同，先要將它們折算到同一時間，然后再相加減33第三節現金流量折現法和傳統方法３、傳統方法——投資利息和開發利潤都單獨顯現出來現金流量折現法——投資利息和開發利潤都不顯現出來，而是隱含在折現過程中34第三節現金流量折現法和傳統方法三、現金流量折現法和傳統方法的優缺點（熟悉）１、現金流量折現法測算結果較精確，但過程復雜；傳統方法結果粗略，但過程簡單２、現金流量折現法要求“先知先覺”：后續開發經營期究竟多長要預測準確各項收入、支出在何時發生要預測準確各項收入、支出發生的金額要預測準確35第四節假設開發法測算中各項的求取（掌握）一、后續開發經營期

1、開發經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發房地產）的日期，即估價時點，終點是預計未來開發完成后的房地產經營結束的日期。36第四節假設開發法測算中各項的求取（掌握）2、開發經營期可分為建設期和經營期。建設期起點：與開發經營期的起點相同；終點：開發完成后的房地產竣工之日37第四節假設開發法測算中各項的求取（掌握）經營期根據銷售、出租、營業等經營方式的不同，又可具體化為銷售期和運營期銷售期起點：開始銷售開發完成后的房地產之日終點：將開發完成后的房地產售出之日運營期起點：開發完成后的房地產竣工之日終點：開發完成后的房地產經濟壽命結束之日38第四節假設開發法測算中各項的求取（掌握）二、開發完成后的價值1、預測開發完成后的價值要弄清三個問題：開發完成后的價值對應的房地產狀況開發完成后的價值對應的時間開發完成后的價值的預測方法39第四節假設開發法測算中各項的求取（掌握）2、開發完成后的價值對應的房地產狀況（1）以商品房在建工程為例，可能是毛坯房，也可能是粗裝修房或精裝修房（2）開發完成后的房地產狀況并不總是純粹的房地產，除了房地產，還可能包括房地產以外的動產、權利等40第四節假設開發法測算中各項的求取（掌握）3、開發完成后的價值對應的時間（1）對于開發完成后的房地產適宜銷售的，通常是預測它在開發完成之時的價值（2）房地產市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產市場狀況下的價值（3）房地產市場不好需延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產市場狀況下的價值41第四節假設開發法測算中各項的求取（掌握）

4、開發完成后的價值的預測方法（1）通常采用市場法并考慮類似房地產市場價格的未來變動趨勢；或者采用市場法與長期趨勢法相結合的方法（2）對于出租或營業的房地產，可先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值注意：運用假設開發法估價，開發完成后的價值不能采用成本法來求取42第四節假設開發法測算中各項的求取（掌握）三、后續必要支出及應得利潤1、具體包括取得待開發房地產的稅費、后續的開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤；實際估價中可根據當地的房地產價格構成情況來分項測算，測算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預測，即預測它們在未來發生時的值，而不是在估價時點時的值。43第四節假設開發法測算中各項的求取（掌握）2、取得稅費是指購置待開發房地產應由購置者交納的有關稅費，通常按房地產價值的一定比例求。3、后續的開發成本、管理費用、銷售費用等的計算，要與開發完成后的房地產狀況相對應。4、投資利息和開發利潤只有在傳統方法中才需要測算。44第四節假設開發法測算中各項的求取（掌握）正確測算投資利息應把握六個方面：應計息的項目；計息期的長短；計息的方式；利率的高低；計息周期；名義利率和實際利率。45第四節假設開發法測算中各項的求取（掌握）測算開發利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數乘以同一市場上類似房地產開發項目所要求的相應平均利潤率。46第四節假設開發法測算中各項的求取（掌握）四、折現率與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均報酬率，它體現了資金的利率和開發利潤率兩部分。47第四節假設開發法測算中各項的求取（掌握）五、測算中的其他有關問題1、注意假設開發法的三種估價前提估價對象仍然由其擁有者或開發商開發建設——自己開發前提；估價對象要被其擁有者或開發商自愿轉讓給他人開發建設——自愿轉讓前提估價對象要被迫轉讓給他人開發建設——被