農產品冷鏈物流市場項目策劃書【最新資料，WORD檔，可編輯】、總論（一）項目簡介1、項目名稱：湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司2、建設地點：宣恩縣經濟開發區3、建設單位：湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司4、建設性質：新建5、建設方案：項目擬在宣恩縣征地 30畝，平整場地后新建鮮活農產品冷鏈配送中心、農產品質量檢測中心、蔬菜水果批發市場、農產品電子商務交易平臺、金融、稅務、工商等行政服務中心、公司行政辦公中心、員工生活設施。項目總用地 20010平方米，各類建筑物基底面積21730平方米，建筑系數為32.65%，行政辦公及生活設施用房占地面積2310平方米，占3.5%，各類建筑物總面積 31480平方米，容積率0.47，道路、停車場和場壩36937平方米，占 55.4%，綠化面積 8000平方米，綠化率 12%。6、項目投資及資金籌措：項目總投資 5000萬元。其中：固定資產投資 4500萬元，流動資金 500萬元。項目建設所需資金全部由項目業主自籌或融資解決。7、項目效益分析經濟效益：項目投產后，每年實現銷售收入 2222萬元，實現經營利潤699.1萬元，所得稅 174.8萬元，企業凈利潤524.35萬元。投資利潤率 7.9%，投資利稅率 7.6%，投資純收益率 5.7%,稅前投資回收期3.3年，稅后投資回收期4.4年。盈虧平衡點20.1%在社會效益方面：項目投產后，可供就業崗位約500個，有利于調控恩施農產品產銷之間淡旺季矛盾，進一步促進全州特色優勢農產品產業健康有序發展；有利于促進全州農產品從傳統經營方式向現代流通方式的轉變；有利于降低農產品流通損失，減少流通費用，增強市場競爭力，促進全州農產品做大做強；有利于提高區域蔬菜水果經營行業的經營水平和質量安全；能帶動饈印刷等相關產業的發展，進一步新增就業崗位250個，促進社會穩定。（二）編制依據及設計原則1、編制依據1）《中華人民共和國食品衛生法》；2）《中華人民共和國農產品質量安全法》；3）國家發改委、建設部關于印發《建設項目經濟評價方法與參數》的通知（發改投資 [2006]1325號）（第三版）；4）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》工業項目用地比例指標控制（國發[2004]28號）；5）《商務部財政部農業部關于做好農產品“農超對接”試點工作的通知》（商建發〔2009〕286號）；6）中共恩施州委、恩施州人民政府關于印發《恩施州國家農業綜合開發政策創新試驗區建設十年規劃總體實施綱要〉》的通知（州文 [2008]34號）；7）《恩施州“十二五”社會經濟發展綱要》；8）《恩施市“十二五”規劃綱要》；、編制的基本原則1）堅持以科學發展觀為指導，以市場為導向，以滿足和改善城鄉居民對鮮活農產品消費者需求為取向，努力提高全州蔬菜、干鮮果等農產品產業的標準化、規模化、品牌化、市場化程度，延長產業鏈，增加產品附加值，力爭把恩施本地無公害農產品產業真正辦成有效推進農民增收致富奔小康和豐富城鄉居民菜藍子的朝陽產業。2）生產車間總平面布置緊湊，工藝流程順暢，廠區綠化設計面積達到規定要求。3）采用國內外先進成熟可靠的技術，科學、合理、有效地引進國外關鍵部件，確保系統裝備設備水平處于領先地位。4）優選優化設計方案。5）在設備選型上選用信譽良好，產品質量優秀，價格合理，業績突出，售前售后服務周到的廠家設備。6）用戶至上的原則，強化節能與環保設計，為業主實現最大的經濟效益和社會效益提供保障。二、項目建設背景（一）項目背景恩施州及武陵地區小氣候發育完善，生物具有多樣性。蔬菜、小水果是當地的農業主導產業之一，也是政府發展特色優勢農產品的主攻方向之一。但是，從恩施州及武陵地區蔬菜水果產業發展的現狀看，存在如下問題：一是品種結構不合理，不能完全適應外向型蔬菜市場的要求；二是產品的衛生安全性較差，嚴重影響質量，不利于發展蔬菜出口貿易和樹立地方蔬菜品牌形象；三是產品的貯藏保鮮加工技術滯后，不能有效地平衡蔬菜產品的淡旺季矛盾，影響蔬菜產品的整體效益。因此，為了有效解決上述問題，突顯優勢，必須培育蔬菜貯藏保鮮的龍頭企業。而本項目則是以湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司為龍頭，依托恩施州及武陵地區高山反季節蔬菜板塊基地和各類蔬菜水電專業合作社提供的蔬菜水果為主要來源，有效解決各地蔬菜、水果產銷淡旺季矛盾，進一步發揮區域性特色蔬菜水果的產業優勢，切實促進資源優勢轉化為經濟優勢，實現產業升級，企業發展，農業增效，農民增收。（二）項目區經濟社會發展現狀恩施土家族苗族自治州位于湖北省的西南部，地處云貴高原東延武陵山脈與大巴山之間，連接著我國中西部經濟帶，是湖北省唯一享受國家西部大開發政策的地區，國家新一輪扶貧開發的重點地區，國家農業部定點扶貧地區之一，財政部農業綜合開發政策創新實驗區。恩施州獨特的地理環境和氣候條件造就了生物的多樣性。 草食畜牧業、富硒茶、煙葉、中藥材、干鮮果、蔬菜是本地的特色優勢農產品。所產“毛壩生漆”、“金絲桐油”、 “利川雞爪黃連”、“富硒茶葉”、“恩施板黨”“來鳳鳳頭姜”、“黃金梨”“建始官口葡萄”等土特產品斐聲海內外。該項目建設在恩施州府所在地，水、陸、空立體交通網絡基本形成，為貨物運輸奠定了良好基礎。全州轄六縣及二個省級經濟開發區；國土面積2.4萬平方公里，其中耕地面積 430萬畝；總人口近400萬，其中農業人口333萬。2010年全州實現生產總值 330億元，比上年增長 12.8%。按照恩施州經濟社會發展“十二五”規劃綱要，要在“十二五”時期逐步將恩施州建設成為“全國知名的特色農產品基地”，大力發展特色、優質、專用、無公害農產品；加大品牌的宣傳推介力度，努力培植一批具有資源優勢、民族特色、品質獨特的精品名牌，搶占市場制高點。建設以 32個鄉鎮為重點的高山蔬菜基地，總面積60萬畝；以鳳頭姜、山藥、白皮大蒜、莼菜、葛仙米為重點的地方特種戎基地，總面積 25萬畝；以薇菜、葛、蕨菜、魚腥草為重點的山野菜基地，總面積 15萬畝。到2015年，基地規模達到100萬畝以上，總產量160萬噸以上，結合產值40億元以上。（三）項目業主基本情況湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司注冊資金本 1000萬元。主要經營范圍為賓館管理、倉儲服務、停車服務、貨物運輸代理服務、貨運信息服務。公司法人代表于2005年開始在恩施市板橋鎮大山頂建設高山板季節蔬菜基地，常年種植面積保持在 4000畝左右，已建成蔬菜初加工車間和組合式冷庫，雇請農民工 80余人，年外銷蔬菜8000多噸，年經營額 1800萬元，純利100萬元左右。公司已經對白蘿卜、胡蘿卜、包菜等六個品種申報了綠色食品認證。經國家綠色食品發展中心審核，有4個產品都符合綠色食品A級標準，被認定為綠色食品A級產品，頒發了綠色食品證書，許可使用綠色食品標志。公司運作模式為“公司+基地 +農戶”的訂單農業經營管理模式。種子、肥料、技術由公司提供，統一生產技術和質量標準，農民出土地和勞力，產品出來后公司按合同收購。生產加工由公司統一清洗、分選、包裝、冷藏、運輸。公司生產的白蘿卜與廣州、上海、長沙、武漢等地蔬菜批發市場建立了穩定的供求關系。李文淵先生在長期經營蔬菜業務中，掌握了當地蔬菜水果產銷淡旺季規律，摸清了本地蔬菜與外地大棚菜之間的特色與差別，致力于鮮活農產品保鮮貯藏業務的研究，多次到全國很多蔬菜市場進行考察，探索其中奧秘，并大膽進行實踐運用，獲取了很多成功的經驗。因此，在恩施市小龍潭楓香灣征地 100畝，建設一個具有一定規模的農產品冷鏈配送中心、農產品質量檢測中心、蔬菜水果批發市場、農產品電子商務交易平臺、金融、稅務、工商等行政服務中心、公司行政辦公中心、員工生活設施。把產業進一步做強做大。三、項目建設必要性和可行性（一）項目建設的必要性1、發展壯大全州蔬菜、水果優勢產業，增加農民收入的需要。2、滿足市場供應，豐富城鎮居民菜籃子，提高人民生活水平的需要。3、降低農產品流通損耗，節約流通費用，提高農產品流通領域的商品質量，確保消費安全的需要。4、完善恩施州農產品市場流通體系的需要（二）項目建設的可行性、建設項目符合國家現行產業發展政策和投資方向。2000年國家發改委制定了《國家當前重點鼓勵發展的產業、產品及技術目錄》，將農產品儲藏、加工和綜合利用列入其中；2001年由國家經貿委等六部委聯合下發《關于加快我國現代物流發展的若干意見》的通知，為現代物流的發展指明了方向；七屆三中全會作出了《關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》，強調要把建設社會主義新農村作為農村改革發展的戰略任務；2008年國務院辦公廳又下發了《關于搞活流通擴大消費的意見》。指出：要進一步強化農村商品配送中心的商品采購、儲存、加工、編配、調運、信息等功能，增加統一配送的商品品種，降低經營成本。積極推動“農超對接”，促進產銷銜接；（5）中央連續 8年的1號文件都是關于解決“三農”問題的方向信號，這表明中國經濟的發展，農業需要穩定，農村需要發展，農民需要致富，這是最有力的宏觀政策導向；6）隨著西部大開發戰略的推進，國家新一輪扶貧開發的實施，恩施州及武陵地區基礎設施建設進程明顯加快，生態旅游快速發展，必將促使本地的特色優勢農產品產業化的快速發展；7）2009年省商務廳下發了《省商務廳關于進一步加強市場體系建設擴大消費的通知》，明確要求和鼓勵各地開展農產品冷鏈項目建設，并給予一定的資金扶持，為項目建設提供了強有力的政策保障；8）武陵地區經濟協作區已上升為國家戰略，必將促進恩施州及武陵地區特色農產品產業化發展的加速；9）省委、省政府提出用10年時間把恩施州建設成全國最先進的自治州，商品流通的現代化不言而喻，恩施州農產品冷鏈物流市場的建設填補了現代商品流通的空白。、項目建設符合地方產業發展規劃和城市規劃下列規范性文件都將恩施州特色蔬菜作為農業主導產業之一，制定了中長期發展規劃。1）《湖北省優勢農產品及特色農產品區域布局規劃》；2）《恩施州“十二五”計劃綱要》；3）《恩施市“十二五”計劃綱要》；4）《恩施州國家農業綜合開發政策創新試驗區建設十年規劃總體實施綱要》。、項目建設已有一定的產業基礎，原材料來源有保障。近年來，恩施州圍繞建設“全國知名的綠色產業基地”目標，初步形成具有恩施區域特色的農業優勢產業，總面積達 400余萬畝，小水果產量突破 30000噸，蔬菜產量突破 50萬噸，輻射帶動農戶近30萬戶。外加地域廣闊的武陵地區。4、產品品質優勢明顯，銷售市場廣闊。該項目是以宣恩為中心，南四縣為支撐，依靠恩施州及武陵地區地道的無公害富硒時令蔬菜、水果為主要原材料為依托，在內質上與外地大棚菜有本質的區別，更加適合當地人的口味，同時減少了長途運輸和許多中間環節，節省了流通費用，具有明顯的價格優勢，其發展前景看好。5、交通便利、方便運輸。該項目建設在宣恩經濟開發區，恩來、恩黔高速、209國道橫穿全境，可與全國各大中城市相聯，交通十分便利。四、市場預測與分析（一）冷鏈物流的興起與發展冷鏈起源于十九世紀上半葉，到了二十世紀三十年代，美國和歐洲的農產品冷鏈已經初步建立。目前，國際上最典型的農產品冷鏈物流是美國的蔬菜物流，美國、歐盟、加拿大、日本等發達國家和地區發展冷鏈起步較早，肉禽蛋乳制品及飲料的冷鏈比例已達 100%，蔬菜水果的冷鏈比例也達到 95%。真正建立起了“從田間到飯桌“的一體化冷鏈體系，農產品損耗處于較低的程度。（二）我國冷鏈物流業發展現狀我國的冷鏈物流最早產生于50年代的肉食品外貿出口，1982年頒布的《食品衛生法》推動了食品冷鏈的起步，農產品冷鏈也開始起步。經過近 20年來的發展，我國已經不同程度地建立了農產品冷鏈物流體系。從目前看，仍存如下問題：一是完整獨立的食品冷鏈體系尚未形成，損耗浪費驚人。目前大約 90%的肉類、 80%的水產品和蔬菜水果基本上還是在沒有冷鏈保證的情況下運輸銷售。由于我國果蔬采后加工和流通設施落后，腐爛損失嚴重，物流成本增加，全國每年果品腐爛損失近 1200萬噸，蔬菜腐爛損失1.3億噸，按1元/kg計算，經濟損失超過上千億元。二是冷鏈物流的硬件設施陳舊落后，冷藏運輸效率低，與國際標準差距較大。發達國家預冷保鮮率為 80— 100%、果蔬采后損失率 5%、冷藏運輸率80—90%，冷藏保溫車占貨運汽車比率 1—3%，而我國分別為30%、20—40%、10%、0.3%。三是食品冷鏈的市場化程度很低，第三方介入很少。我國的冷鏈物流業尚處于初級階段，市場規模還不大，且區域特性比較強；第三方物流企業能提供的綜合性全程服務還不足總體需求的 5%，而專門針對生鮮易腐農產品的物流服務更是微乎其微。缺乏有影響力的、全國性的第三方冷鏈物流行業領袖，服務網絡和信息系統不夠健全，準確性和時效性較差，物流成本和商品損耗很高，造成生鮮易腐農產品的區域性過剩，從而大大挫傷了生產商的積極性和市場的健康發展。四是冷鏈物流缺乏上下游的整體規劃和整合。冷鏈物流的效率取決于冷鏈物流各節點的有效銜接。由于中國農業的產業化程度和產供銷一體化水平不高，缺乏供應鏈上下游之間的整體規劃與協調，很大程度上影響了食品冷鏈的資源整合及行業的發展。2008年國辦下發了《關于搞活流通擴大消費的意見》指出：要進一步強化農村商品配送中心的商品采購、儲存、加工、統配、調運、信息等功能，增加統一配送的商品品種，降低經營成本。積極推動“農超對接”，促進產銷銜接。2009年開始，很多冷鏈基礎設施建設項目在各地紛紛上馬，對促進我國冷鏈物流發展起到了極大的推動作用。商務部、農業部、財政部《關于開展農超對接試點工作的通知》（商建發〔2008〕487號）精神，按照城鄉統籌的總體要求，積極發展農產品現代流通方式，推進鮮活農產品“超市 +基地”的供應鏈模式，引導大型連鎖超市直接與鮮活農產品產地的農民專業合作社對接，培育大型農產品流通企業與自主品牌，保障城鄉居民食品安全，促進農民持續穩定增收，擴大農村消費。與此同時，商務部將支持大型流通企業農產品冷鏈配送系統建設和農產品批發市場改造工程，提高鮮活農產品進入冷鏈系統的比重。除此之外，我國對于冷鏈設施的投資也在逐漸加大。前不久，商務部部長陳德銘表示，我國將加快儲備基礎設施建設。投巨資建中央儲備肉直屬冷庫。另外，各地方政府也抓住機遇，積極進行冷鏈設施建設。在四川樂山投資建設的藍雁集團樂山冷鏈物流中心占地面積 325畝，總投資 4.2億元，是目前西南最大的冷鏈物流中心。該項目建成后，將與廣東藍雁食品有限公司30萬噸冷庫物流中心聯袂，打造西南一流的大型冷鏈物流配送產業集群。洞庭湖區的一些農村正在加快完善農產品市場體系，改擴建一批現代化水平較高、輻射范圍廣、功能齊全的大中型農副產品專業批發市場。積極發展以鮮活農產品冷藏和低溫倉儲、運輸為主的冷鏈物流系統。引導鼓勵農副產品批發市場、流通企業與農副產品生產基地建立農副產品“從種養基地到城市”直達快速通道。哈爾濱市于2010年4月開工建設的33萬平方米的食品物流中心?？偼顿Y14.8億元，內設大型冷庫、農副產品交易市場、蔬菜交易中心、果品交易中心等相關配套服務設施，總投資10億元，于2010年開工建設的國內規模最大的凍品物流基地——天津市水產集團水產產品冷藏加工物流基地，占地面積 233畝，總建筑面積 22萬平方米。投產后預計年可加工各類水產品5萬噸，年交易量 100萬噸，實現年交易額 300億元。該基地將成為立足津京、輻射“三北”的全國最大的凍品物流基地。（三）恩施州冷鏈物流市場預測目前，州內除肉食品外還沒有一家專業從事蔬菜水果冷鏈物流配送的企業，僅有的都是各類蔬菜種植龍頭企業建立的一些小型速冷庫，主要是便于將蔬菜冷凍后外銷運輸，基本上不具備儲藏保鮮功能，運輸過程中也沒有專業的冷藏運輸工具，蔬菜水果的冷鏈物流基本上是空白。恩施州現有人口400萬人，其中：城鎮居民約90萬，州城所在地約30萬人。按照城鎮人口每年消費280公斤蔬菜計算，全年需要25.2萬噸，其中僅州城就需 8.4萬噸。根據州委、州政府提出的要在未來的 5—— 10年內將恩施州城建設成為中等城市的目標，屆時州城人口將超過 50萬人，年蔬菜消費量將超過 14萬噸。按照恩施州蔬菜水果生產淡旺季和市場供應淡旺季規律，基本上在夏秋季是對外銷售，蔬菜需要大量流出；在春冬兩季，則需從外購進。因此，在恩施州建設蔬菜水果冷鏈物流項目，不僅可以填補恩施州農產品冷鏈物流的空白，平衡淡旺季矛盾，而且有著廣闊的發展空間，必將帶來巨大的投資收益。此外，由于項目業主從事蔬菜經營多年，在廣州已建立了固定銷售渠道，該項目建成后，年儲藏經營蔬菜水果 16200噸，產品 50%運往廣州市場， 50%供應本地市場。從市場預測看，項目前景十分看好。五、項目建設選址及市政配套條件（一）項目選址該項目建設選址在宣恩縣經濟技術開發區，恩來、恩黔、209國道貫穿全境，區位優勢明顯，有利于項目建設中的材料運輸和項目建成后的物資中轉發送。選址地段既符合城市規劃布局，又能滿足項目業主建設用地要求。（二）市政配套條件1、供電：經過城網改造后，無論項目建設過程中還是建成后，電力供應完全有保障。2、供水：完全能保證供水需求。3、通訊：數字程控電話、固定電話、移動電話、 IP電話、語音服務、呼叫電話、光纜寬帶網傳輸信息全面開通，滿足項目建設要求。4、排污：項目建設只需安排建設自身的污水管網排放系統即可。六、項目建設方案內容及規模(一)項目設計要求及依據1、總體要求。符合《中華人民共和國食品衛生法》、《中華人民共和國農產品質量安全法》及《建設工程質量管理條例》等有關法律法規規定。2、設計依據：按照《冷庫設計規范》( GB50072— 2001)、《冷藏庫建筑工程施工及驗收規范》( SBJ11—2000)、《制冷設備、空氣分離設備安裝工程施工及驗收規范》( GB50274— 98)等設計、施工及驗收規范的要求和相關儲存食品的技術規定及標準建設。所選用的制冷設備應符合相關的國家標準、行業標準或企業標準。（二）項目建設方案項目總用地 20010平方米，各類建筑物基底面積21730平方米，建筑系數為 32.6%，行政辦公及生活設施用房上地面積 2310平方米，占3.5%，各類建筑物總面積31480平方米，容積率0.47，道路、停場地和場壩36937平方米，占 55.4%，綠化面積 8000平方米，綠化率 12%。共區域內平面布局為：在大門兩旁分別建設蔬菜水果批發市場及行政辦公樓，蔬菜批發市場建在大門左邊，占地面積1950平方米，建筑兩層，建筑面積 3900平方米；水果批發市場及行政辦公樓建在大門的右邊，占地面積1950平方米，建筑五層，建筑面積 9750平方米。在場地西邊從南至北依次建設蔬菜原材料倉庫、包裝車間和冷凍庫，其中：蔬菜原材料倉庫占地2500平方米，建筑面積2500平方米；蔬菜包裝車間占地面積 1000平方米，建筑面積 1000平方米；冷凍庫占地面積 1000平方米，建筑面積1000平方米。在場地東邊從南至北依次建設職工食堂、澡堂衛生間、水果原材料倉庫、包裝車間和水果恒溫庫，其中：員工食堂占地面積 450平方米，建筑面積 450平方米；澡堂和衛生間占地面積 300平方米，建筑面積 300平方米；水果原材料倉庫占地1500平方米，建筑面積 1500平方米；水果包裝車間占地面積1000平方米，建筑面積 1000平方米；水果恒溫庫占地面積2500平方米，建筑面積2500平方米。在場地北邊中間建蔬菜恒溫庫，恒溫庫占地面積 7200平方米，建筑面積 7200平方米。在蔬菜恒溫庫與冷凍庫之間建制冷機房和水泵房，共占地200平方米，建筑面積200平方米。在蔬菜恒溫庫與水果恒溫庫之間建配電房，配電房占地面積中100平方米，建筑面積 100平方米。在水果批發市場后大門右邊建一個地磅房（兼門衛室），占地面積 80平方米，建筑面積 80平方米。在蔬菜批發市場后設置停車場，在整個場地中央建一個園型花壇，花壇中間設計噴泉，間作消防池。圍繞花壇設計 9米寬的環型車道，通達各主要建筑物和停車場。在整個場地的東、西、北三面建筑物與圍墻之間建 3米寬綠化帶，在停車場和道路兩傍種植一定數量的綠化樹。整個場地布置緊湊，疏密有致，產品在各環節的運行路線和流向合理，車輛出入上下貨都十分方便，并對今后企業發展需要增加倉儲能力留有空間。（三）項目建設內容及規模1、項目建設內容主要有蔬菜水果原料倉庫，清洗分級包裝車間、蔬菜水果批發交易市場、農產品電子商務交易平臺、農產品質量檢測中心、鮮活農產品保鮮儲藏庫、行政辦公服務設施等。2、項目建設規模（1）前期工程。征用土地 30畝，推山填土，場地平整，做圍墻和集排水溝。（2）土建裝飾工程。水果批發市場及行政大樓占地面積 1950平方米，采用全框架混凝土結構，共建設五層，總建筑面積 9750平方米，其中一層設水果批發獨立門面 30間，每間最小面積不低于40平方米，二層為農產品電子商務交易平臺，三層為業務開票室、業務洽談室、財務結算中心，四、五層為農產品質量檢測中心、行政辦公中心、電腦監控室、會議室等。蔬菜批發占地面積1950平方米，共建二層，總建筑面積 3900平方米。其中一層設蔬菜批發獨立門面 30間，每間面積不小于40平方米；二層為農產品電子商務交易平臺。蔬菜原材料倉庫占地面積 2500平方米，建筑面積2500平方米。蔬菜包裝車間占地面積 1000平方米，建筑面積 1000平方米。水果原材料倉庫占地面積 1500平方米，建筑面積1500平方米。水果包裝車間占地面積 1000平方米，建筑面積1000平方米。冷凍庫占地面積 1000平方米，建筑面積 1000平方米。蔬菜恒溫庫占地面積 7200平方米，全框架混凝土結構，一層，庫內凈高5米，中間留一條 10米寬的通道，通道兩旁按每500平方米隔為一個小庫房，共計 12個庫房，建筑面積 7200平方米，并附設隔氣層、防潮層，建立冷卻水循環系統以節約生產用水。水果恒溫庫占地面積 2500平方米，全框架混凝土結構，一層，庫內凈高 5米,按每 500平方米隔為一個小庫房，共計 5個庫房，建筑面積 2500平方米，并附設必要的隔汽層、防潮層，建立冷卻水循環系統以節約生產用水。配電房占地面積 100平方米，建筑面積100平方米。制冷機房和水泵房占地面積 200平方米，建筑面積200平方米。地磅房（兼門衛室）占地面積 80平方米，建筑面積80平方米。職工食堂占地面積 450平方米，建筑面積 450平方米。澡堂和衛生間占地面積 300平方米，建筑面積 300平方米。以上土建裝飾工程均采用節能環保建筑裝飾材料，力爭既節能環保，又節約生產用水。（3）輔助工程。包括供電工程、供水工程、消防工程、排污及垃圾堆場、弱電工程、道路、圓形花壇、噴泉、綠化帶。（4）設備工程。檢測中心，對農殘、重金屬含量和違禁藥物的檢驗和檢測。農產品電子商務交易平臺，即互聯網移動商務一體化平臺，包括互聯無限的中心平臺、地方近網互聯的電子商務平臺、多級體制的簡易操作平臺。冷凍設備，全部采用自動化控制系統，所有冷間溫度自動控制，所有冷風機自動融霜，全部制冷機、設備自動安全保護。原材料處理、包裝、產品運輸及其他設備。以上設備均采用國內國際先進制造企業所產，力求設備科技含量高、市場適應強、智能化設計明顯。七、節約能源、環境保護與消防安全本項目建設力求從戰略和全局的高度做好節能工作，體現能源的可持續發展，充分、合理地利用能源資源，采用高效節能材料，采取科學的節能措施，千方百計降低能源消耗。為了保護好生態環境，實踐可持續發展，本項目建設將根據國家頒布的有關環保法規及恩施州人民政府發布的環境保護管理暫行條例等文件精神，結合項目建設“三同時”的原則，在建設和營運過程中對“三廢”進行有效治理，使各項指標均達到國家環保法規要求。按照《中華人民共和國消防法》等法規的規定，本項目建設的消防設計范圍主要為室內外消防設施系統。八、機構設置及勞動定員管理?（一）企業組織機構湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司設總經理1人，副總經理 3人，財務總監 1人，由5人組成公司領導班子?？偨浝碡撠熑婀ぷ鳎灰幻笨偨浝碡撠熜姓?、辦公、人事、安全、后勤、批發市場和農產品交易中心管理等工作；一名副總經理負責基地建設、原材料采購、產品銷售工作，一名副經理負責抓生產加工、倉儲管理、質量檢驗、運輸調配、設備管理。財務總監負責財務工作。（二）生產經營機構及人員設置市場和交易中心工作人員6人，質檢員5人，原材料采購8人，市場營銷8人，原材料收購保管車間10人，分級、整理、包裝車間30人，制冷機房和水泵 3人，電工機修工3人，倉庫保管發貨10人，司機12人，地磅及安保員4人，食堂3人，裝卸工人4人，勤雜2人。共計108人。（三）公司總用工公司總用工138人。其中：管理人員30人，從業人員108人。（四）勞動安全保護本項目在策劃時，根據物流管理流程要求，全面科學地分析了勞動安全及職業衛生，各建筑物布置充分利用自然采光和通風，設計建設了一定的綠化，以改善生產生活環境，設備選型選用技術性能安全可靠、機械化、自動化程度較高的設備。除此之外，還采取以下措施加強勞動安全保護：1、加強安全衛生管理，保持環境清潔、安靜、衛生；2、統一配置生產人員的工作服、安全帽及手套，對特殊崗位人員增加特殊津貼；3、對電器設備采用接零保護；4、對高層建筑設置防雷保護；5、內設有食堂、澡堂、衛生間；6、根據工作需要，定期發放個人勞保用品，加強職工安全衛生教育。九、項目組織方式及實施進度安排（一）項目實施的組織機構與分工為了確保項目的順利進行，邀請有關部門領導參加，組建“工程籌建小組”，專門負責項目的組織、協調、領導工作。由“工程籌建小組”負責組建工程項目部，作為項目執行單位，全面負責項目的具體實施工作。聘請有關專家擔任項目的技術顧問，配合項目進行重大技術問題的咨詢與決策。項目部下設三個職能部門：1、資金部：負責項目的財務計劃和實施計劃安排、與項目履行單位辦理合同協議，以及資金的使用收支手續。2、綜合部：負責行政工作以及與項目履行單位的接待聯絡等項工作。負責項目技術文件、技術檔案的管理。主持設計圖紙會審、處理有關技術問題，以及組織職工的專業技術培訓等工作。3、工程部：負責項目的土建與安裝工程施工，施工進度與計劃安排，施工質量與施工安全的監督檢查以及工程驗收工作；項目設備材料的訂貨采購保管，調撥等項工作。（二）項目實施進度安排1、建設工期。本項目的建設工期按照國家建設部《全國統一建筑安裝工程工期定額》（2000年中國計劃出版社）中的有關規定，結合本項目的實際，確定施工工期為18個月。2、實施進度安排。經過策劃，本項目進度計劃安排如下：2013年9月—12月底共3個月時間完成項目可行性研究報告編制、環境評價報告、土地預審、規劃選址、項目立項批復、土地征用、場地平整。2014年1月—2014年11月底共12個月時間完成主體工程施工。2014年12月底之前工程項目全部驗收交付使用。十、投資估算及資金使用（一）投資估算范圍及依據1、投資估算范圍。依據項目的建設內容，建設投資估算的內容包括土地征用費、項目前期費、工程費用估算，其它費用、預備費用估算。其中工程費用包括土建工程、建筑裝飾工程、設備設施采購及安裝工程、室外工程、環境保護等。2、投資估算的主要依據。先將投資估算的主要依據作如下說明：（1）《建設工程工程量清單計價規范》 CB50500－2008；2）《湖北省建筑、安裝、市政、土石方工程消耗量定額及統一基價表（單位估算表）（鄂建文 [2008]214號）；3）《工程材料市場信息價》（2009年2季度）（恩施州建設委員會監督發布）；4）建設單位管理費按照《財政部關于印發〈基本建設財務管理規定〉的通知》（2002年9月27日財建[2002]394號文件規定計算；5）勘察設計費按國家計委、建設部《工程勘察設計收費管理規定》（計價格 [2002]10號工程）計算；6）工程監理費按國家發展改革委、建設部關于印發《建設工程監理與相關服務收費管理規定》的通知（發改價格 [2007]670號）計算；7）環境影響評價費按《國家計委、國家環境保護總局關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知》（計價格 [2002]125號）文件計算；8）建筑物的室內給排水、供配電、弱電等系統按單位面積指標法估算；（9）基本預備費按工程費用及其它費用之和的 5%計算。 建設工程前期有關費用按國家及地方有關規定計算；（10）參照同類建筑物當地造價水平。3、項目投資估算結果。項目總投資 5000萬元。其中：固定資產投資5000萬元，流動資金 500萬元。固定資產投資方面，土地征用費500萬元，項目前期費 300萬元，土建及裝飾工程 1659萬元，配套工程 326.5萬元，工程建設其它費用72.2萬元；設備采購安裝工程 1045.5萬元，項目總預備費159.5萬元。（二）資金籌措項目建設總投資 5000萬元由業主自籌或融資解決。（三）資金使用計劃1、項目從2013年9月開始征地，2014年1月動工，2014年12月全部建成，其固定資產投資分為兩期：2014年2500萬元，2014年2500萬元。2、流動資金投資發兩期： 2013年500萬元，2014年500萬元。十一、項目效益分析（一）經濟效益分析1、財務效益評價的依據。在財務分析中，按設計倉儲能力、年銷售量和銷售價格進行財務分析。投產第一年按達到產量的50%測算，第二年按 80%測算。計算財務的總資金為 5000萬元，其中固定資產投資 5000萬元，流動資金 500萬元。2、財務效益分析。財務效益分析主要從收入、稅金、經營成本和項目損益四個方面進行：（1）收入測算。本項目的收入主要有五項，鮮活蔬菜水果儲藏保鮮后的銷售收入、蔬菜水果批發市場門店出租收入、農產品電子商務交易平臺收入、農產品檢測中心收入、本地銷售送貨運費收入。A、產品銷售收入。 參照同類產品市場批發價格，以穩定物價，讓利消費者的原則制定產品出庫價格。蘿卜：本地出庫價 1000元/噸，銷售量 2500噸，運達廣州銷價1800元/噸（含運費），銷售量2500噸；山藥：本地出庫價 5000元/噸，銷售量 250噸，運達廣州銷價6000元/噸（含運費），銷售量250噸；辣椒：本地出庫價 2400元/噸，銷售量 500噸，運達廣州銷價3000元/噸（含運費），銷售量500噸；生姜：本地出庫價 3000元/噸，銷售量 250噸，運達廣州銷價4000元/噸（含運費），銷售量250噸；春芽：本地出庫價 10000元/噸，銷售量 25噸，運達廣州銷價12000元/噸（含運費），銷售量25噸；洋合：本地出庫價 5000元/噸，銷售量 25噸，運達廣州銷價6000元/噸，銷售量 25噸；黃金梨：本地出庫價 3000元/噸，銷售量 250噸，運達廣州銷價4000元/噸（含運費），銷售量 250噸；官口葡萄：本地出庫價 5000元/噸，銷售量 125噸，運達廣州銷價6000元/噸（含運費），銷售量 125噸；獼猴桃：本地出庫價 4000元/噸，銷售量 125噸，運達廣州銷價5000元/噸（含運費），銷售量125噸。根據以上資料測算，第一年達產 50%時，銷售收入為 963.5萬元，第二年達產 80%時銷售收入 3084萬元，第三年以后每年銷售收入3855萬元。（詳見附表 14—1）B、代儲水果收入。全年按代客商代儲水果 2500噸，代儲保管費每噸 400元，第一年達產 50%時代儲收入為 50萬元，第二年達產80%時代儲收入 80萬元，第三年以后每年代儲收入 100萬元。（詳見附表 14—1）C、門店出租收入。蔬菜水果批發市場共建獨立門面 30間，每間面積不小于40平方米，門店收費標準，每間每月可收費2000元，全年出租收入 72萬元。其中：第一年為72萬元，第二年為115.2萬元。（詳見附表 14—2）農產品電子商務交易平臺會員收入。 農產品電子商務平臺可供50人以上會員同時進場操作，按每個會員每年收費1萬元計算，年會費收入 50萬元。其中：第一年為 50萬元，第二年為80萬元。（詳見附表 14—2）農產品質量檢測中心收費收入。 農產品質量檢測中心除滿足公司自身檢測外，可對外進行質量檢測和鑒定，全年按1000批次計算，每檢測一批次收費300元，全年可收費30萬元。其中：其中：第一年30萬元，第二年 48萬元。（詳見附表 14—2）運費收入。 蔬菜水果批發對外銷售的已包涵到銷售價格之中，銷售批發給本地市場的總量為4050噸，在州境內平均運費按 100元/噸測算，年運費收入 40.5萬元。其中：第一年40.5萬元，第二年64.8萬元。（詳見附表 14—2）項目總收入。 項目全部建成投產后，預計第一年達到產量的25%時，收入總額為 1110萬元，第二年達到產量的 40%，收入總額為1676.1萬元，第三年及以后年份每年收入總額為2220萬元。（詳見附表 14—2）稅金。本項目建成投產后，其經濟業務主要涉及以下幾個稅種：A、房產稅。門面出租所獲租金收入應按12%勺稅率計算征收房TOC\o"1-5"\h\z產稅。各年度應繳的房產稅詳見附表 14—2B、營業稅：檢測收入、運費收入和房屋出租收入應征收 5%勺營業稅。各年度應繳營業稅詳見附表 14—2C、城市維護建設稅和教育費附加： 以繳納的營業稅的計稅依據計算征收 7%的城市維護建設稅和 3%的教育費附加。 各年度應繳的城市維護建設稅和教育費附加詳見附表 14—2（3）經營成本。主要考慮單位產品經營成本和總成本。A、單位產品生產成本和經營成本測算：主要計算蔬菜水果自收購、清洗、挑選、整理、分級、包裝、保鮮貯藏等過程的材料消耗和生產車間工人工資。單位產品成本計算結果詳見附表 14－3、附表 14－4B、總成本及其測算。具體從以下六個方面考慮：a、企業總用工為138人，收購加工車間工人 40人的工資及福利已按計件工資核算到經營成本。高級管理人員5人，工資及福利費按3000元/月.人估算，年支出18萬元。中層管理人員25人，工資及福利費按 2000元/月.人估算，年支出60萬元。其它員工68人工資及福利費按 1500元/月.人估算，年支出122.4萬元。三項共計 200.4萬元；b、養老保險、工傷、失業、生育、醫保等五項統籌費用按工資總額的 30%估算。每年應繳“五費”為 60.1萬元；C、固定資產總投資5000萬元，其中：設備2091萬元，按八年折舊，其余固定資產按 30年分攤，殘值率 5%，每年就提折舊費441.6