房地產經濟學授課教師：張輝副教授電話mail:nk94zhang@公共郵箱:pkuzhang@126.com;密碼：666666授課時間和地點：周三5-6節，3教405學分：2.0，共30學時

北京大學經濟學院課程簡介房地產經濟是社會經濟活動的一個重要方面。本課程從理論與實務相結合的角度介紹中國房地產制度變革以及投資開發等方面的理論和方法，并且結合若干案例進行較為深入的分析。開設本課程的目的主要是為了開闊學生的視野，培養學生理論聯系實際、觀察分析中國現實經濟問題的能力與方法。推薦參考書教材：自編教材參考書：1、張紅編著，《房地產經濟學》，清華大學出版社，2005。2、麥肯齊、貝茲著，《房地產經濟學》，經濟科學出版社，2003年。3、尹伯成、邊華才主編，《房地產系列教材》，復旦大學出版社，2002年。4、劉偉、黃桂田等主編，《中國都市經濟研究報告2007》，同心出版社，2007。評分標準總分100分，平時：30%；期末70%。出勤率和課堂表現：10分。平時作業：20分。期末考試：70分。第一講房地產調控與市場前景第二講

房地產產業關聯比較分析第三講房地產與房地產價值第四講房地產開發投資分析第五講城中村改造研究第六講

國外經驗和啟示：日本、美國等課程內容

房地產發展狀況為何要進行宏觀調控

04年來我國房地產調控重點房地產宏觀調控一、房地產行業概覽二、為何要進行宏觀調控？三、04年來我國房地產調控重點四、下一步宏觀調控的方向第一講中國房地產調控與市場前景第一部分房地產行業概覽一、我國房地產業發展概況（一）我國房地產業發展階段1、萌芽階段（1978-1987）

1978年12月，中國開始進入改革開放的新的歷史階段。1980年12月深圳市房地產公司與香港公司簽訂了第一個客商獨資營建商住大廈的協議，開創了國有土地有償使用的先河。

1984年，國家計委和城鄉建設部聯合發布的《城市建設綜合開發公司暫行辦法》規定允許建立房地產開發公司以“經營城市土地開發和房地產業務”，并對企業性質和經營范圍做出了政策性規定。大量帶有政府職能的開發公司隨之興起，各地開發企業進入了發展高峰期，中國房地產業發展的萌芽階段形成。2、起步階段（1988-1991）

1987年12月1日，深圳市以拍賣的方式出讓了第一塊土地，被稱為“中國經濟體制改革的里程碑”，拉開了中國土地市場化的序幕。

1990年5月19日，國務院頒布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，為土地市場的發育提供了法律支持，土地使用從無償無限期變為有償有限期，城市土地市場框架基本形成，各地也開始建立房地產交易機構和房地產交易市場。3、波動階段（1992-1993）

1992年在鄧小平南巡講話的帶動下，房地產業得到迅速發展，出現了全國性的房地產熱。1992年房地產投資總額比上一年增長117%，1993年增長115%，銀行、企業和個人大量資金涌向房地產，房地產業出現了過熱與泡沫化傾向。政府在1993年下半年開始采取宏觀調控措施，控制固定資產投資規模，規范房地產市場行業。政府的直接干預收到了顯著效果，房地產市場明顯緊縮，投資增速顯著放慢，房地產價格漸趨穩定，經營秩序亦趨于好轉。房地產市場亦開始從不規范的混亂局面向理性和規范的方向轉變。4、復蘇階段（1994-1997）

1994年7月，國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》發布實施，標志著中國城鎮房改進入了一個新的階段。房地產市場從政府宏觀調控下的低迷時期，逐步進入復蘇調整階段。不僅住房建設量回升，也刺激了其配套行業房地產服務業的發展，包括房地產中介服務和物業管理等，使住宅市場化穩步推行。5、起飛階段（1998---）

1998年7月3日國務院發出《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，即停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，發展住房金融體系，培育和規范住房交易市場。新的房改階段的開始也標志著房地產飛速發展的開始，1998年以來，我國房地產投資額年均增長20.4%，2005年達15909.2億元，城鎮房屋施、竣工面積分別為30.5億m2和11.8億m2，銷售面積為55486.2萬m2，市場需求旺盛。（二）我國房地產業現狀1、投資現狀

2、開發現狀

3、銷售現狀1、投資現狀1998年以來，房地產開發投資額不斷攀升，年均增長20.4%，以2001年、2003年的增長幅度最大。受宏觀調控的影響，2005年投資增幅降低，但幅度也在20％左右。房地產投資占全社會固定資產投資額的比重這一指標，更能反映房地產業在整個國民經濟中的地位和發展情況。1998年，房地產投資占全社會固定資產投資的比重為15.54％，而到2005年該指標增長到24.1%，說明近年來，房地產業發展迅猛，對國民經濟的影響作用正逐步提高。2、開發現狀近年來房地產開發情況與投資情況相同，房屋施、竣工面積和土地開發購置面積不斷上升，且伴隨投資情況的變化出現了類似的波動。1997年后，國民經濟逐漸從金融危機的陰霾中走出，房地產開發面積逐年上升，而2004年和2005年則受宏觀環境的影響，增長率有較大幅度的回落，但整體上仍呈現出強勢的增長趨勢。3、銷售現狀隨著我國住宅制度改革的不斷深入，我國房屋銷售量也不斷擴大。與房地產投資、開發情況不同，購買需求并沒有隨宏觀政策的調整而變，在調控政策頻出的2005年，消費者卻表現出了極為強烈的購買意愿，銷售量增長幅度超過45％。從結構來看，中高檔住宅的銷售面積大幅增長，而經濟適用房則出現了逐年遞減的趨勢，也從側面反映出中低價位住宅缺口不斷加大、房屋供給結構失衡的現實問題。4、2007年我國房地產景氣指數房地產行業仍處于景氣周期。（三）我國房地產業特點1、發展迅速、區域差距大

2、地位上升、社會焦點

3、整體市場化程度低

4、土地、資金約束力強

5、供需兩旺、結構失衡二、我國房地產業產業構架房地產的產業體系市場調研融資建造市場營銷土地獲得規劃設計社會服務房地產業綜合技術金融保險綜合技術建筑業房地產業產業鏈環節經濟活動房地產產業鏈咨詢與調查法律服務出讓、轉讓工程設計銀行貸款銷售回款工程監理樓盤建造綠化裝潢裝飾物業管理相關產業業主入住建筑業房地產業綜合技術樓盤銷售房地產業與其他產業的關聯鋼鐵水泥有色金屬新材料建筑業金融業商業信息服務交通家用電器家具IT產品汽車

服務業

原能材料源電力燃氣房地產房地產的關聯產業房地產開發流程

房地產開發過程是一項具有風險的活動，既可能有巨額損失，也可能有豐厚的利潤，其成功與否主要取決于對整個開發過程的管理，以及在每一個開發階段所做出的決策的準確程度。總結起來，房地產開發運營主要涉及12項基本經濟活動：1.市場調研針對企業的戰略目標、市場發展狀況、客戶需求、企業內外部環境，分析企業的策略與行動。通過區域進行分析比較，綜合公司實力和資源，判斷企業適宜進入的區域和地塊，并為其選擇適合開發的類型，作為決策的重要參考。房地產開發企業生產計劃的制定和營銷策略的制定，往往涉及很多方面，因此市場調研的內容也非常廣泛，主要包括環境調查、需求調查、消費者調查、價格調查、產品調查、競爭調查幾個方面。環境調查是指對市場產生影響的經濟、政治、文化、社會風俗、自然地理環境等各方面的調查，這些外部環境直接影響市場的需求變化。需求調查包括現實需求和潛在需求調查兩種，對市場容量、消費趨勢、消費結構，以及產品的供給需求彈性等方面進行調查，對國家經濟政策、物價變化等因素的變動對市場需求的影響進行測度。消費者調查指對消費者行為的調查，包括消費者類別、購買能力、購買動機、偏好等。產品銷售調查包括房地產銷售渠道策略的實施、評估、控制和調整，廣告媒體效果測定，銷售統計等。市場競爭調查包括同業競爭者的數量與規模，競爭者房地產開發的數量、種類、成本、價格和利潤水平，競爭者的市場占有率及其發展變化趨勢、競爭者營銷策略和手段等等。房地產開發流程2.項目可行性研究可行性研究是指在翔實的市場調研的基礎上，通過對擬開發項目有關的工程、技術、經濟、社會和環境等方面進行深入細致的調查、研究和分析，對可能擬定的規劃設計方案、技術方案和建設方案等進行技術、經濟分析和綜合比較論證；對擬開發項目建成后的經濟、社會和環境生態效益進行科學的預測和評價。同時，全面研究考察該開發項目在技術上的先進性和適用性，在經濟上的合理性和有效性以及規劃建設上的可能性和可行性。依此就是否應該投資開發該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續投資開發等給出結論性意見，為投資決策提供科學依據，并作為進一步開展工作的基礎。可行性研究是在投資決策必不可少的工作階段，主要對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證。其基本內容包括市場預測和研究、技術方案研究、項目經濟評價三個部分。房地產開發流程3.融資策略與財務規劃對于房地產開發企業，傳統的融資方式主要有以下三種：一是利用結算資金，主要依靠建設企業的工程墊款和預收售房款；二是增加自有資本，通過吸收新股東入股和原有股東增加投資等方式增加內部積累和增資；三是借款，向銀行借款或向其他企業拆借。企業需要在分析自身優劣勢的基礎上，拓寬融資渠道，從單一依靠負債融資到綜合資本運營。財務規劃需要根據企業的戰略進行現金收支分析，資金的來源和使用情況，并預計企業現金流量表，資產負債表和損益表。財務規劃對流動資金預先周詳的計劃和控制，通過損益表預計是企業的贏利狀況，作為企業在一段時間運作后的經營結果的判斷，利用預計的資產負債表來衡量企業的經營狀況以及可能的投資回報率。房地產開發流程4-1.土地開發與土地獲得目前，我國土地市場實行的是土地儲備制度，是對城市用地實施“統一征用、統一收回、統一儲備、統一開發、統一出讓、統一管理”，具體指政府依照法律程序，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，對通過收回、收購、置換、征用等方法取得的土地進行前期開發、整理，并進行儲備，以供應和調控城市各類建設用地的需求，確保政府壟斷土地一級市場的一種土地管理制度。由土地收購儲備中心委托相關企業完成土地的前期開發工作，土地整理、拆遷補償、等。完成一級開發的土地由土地收購儲備中心統一出讓，欲進行經營性用地二級開發的企業需通過公開的土地出讓平臺進行競爭。我國的土地收購儲備制度規定各級政府的土地收購儲備中心具有開發土地、增值土地的功能。土地開發通常指土地的一級開發,由土地收購儲備中心或其授權委托的企業，按照法律程序，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，對收回、收購、置換、征用等方式取得的土地進行前期開發，進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”（通水、通電、通路、平整土地）、“五通一平”（通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地）、“七通一平”（通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地）等的建設條件。

房地產開發流程4-2.土地開發與土地獲得土地獲得主要通過兩個市場，一是國有土地使用權的出讓市場，政府是一級市場的供應主體，根據國家的有關規定，經營性用地需通過“招拍掛”的方式獲得土地使用權。二是土地的二級市場，符合土地轉讓規定，擁有國有土地使用權的土地使用者都構成二級市場的供應主體，企業可以通過直接購買、合作入股等方式獲得土地。從開發企業獲取土地使用權的途徑分析，主要為劃撥、協議出讓、“招拍掛”以及土地轉讓四種渠道。劃撥方式指國家將符合國家土地劃撥目錄要求的土地無償劃撥給企業使用；協議出讓指非經營性用地可通過與政府協商價格的形式獲得土地使用權，主要包括基礎設施、舊城改造等項目；“招拍掛”指經營性用地需通過招標、拍賣和掛牌三種方式在土地一級市場公開出讓；土地轉讓指通過土地二級市場進行土地使用權的轉讓。

據統計，房地產開發企業獲取土地的費用一般要占到項目工程建設費用的三成左右，有些項目則達到總成本的五成以上，土地獲取的質量和數量是決定項目成功與否的重要因素。為保證土地的質量，開發企業在獲取土地之前要對地塊進行研判，研究地塊的區位、交通便利程度、地形和地質條件、規劃等級及規劃圖則的詳細內容（物業類型、容積率、綠化率等）、配套設施現狀和項目投入使用時的狀況、周邊地塊的規劃用途等方面的內容。區位是房地產項目價值和市場空間最為關鍵的因素。此基礎上，做好土地估價、購買工作。房地產開發流程4-3.土地開發與土地獲得土地收購儲備中心會通過網絡等形式及時地發布土地出讓計劃，企業需要迅速分析供應地塊的條件，對其綜合條件進行評估，制定行動方案。而二級市場的供應信息則需要企業擁有敏銳的市場嗅覺，及時發現適合的地塊信息，尋求合作機會。土地的區位好壞，關系房地產開發的成敗，必須有良好的判斷能力與分析能力，判斷土地價值增值的潛力。開發企業也需對本公司擁有的土地儲備量進行一定的規劃和控制，實施中長期與短期相結合的土地儲備戰略。做好企業現有土地的開發管理，根據市場的需求變化及時評估企業現有土地的分布和市場價值狀況，對企業未來的土地需求進行預測，進行土地使用計劃和安排等。根據有關規定，獲得的土地在兩年內未開發或未按進度進行施工，國家可以無償收回，土地的儲備時間一般不應超過這一期限。因此，土地儲備不是盲目圈地，盲目地儲備土地只會造成大量的資金沉淀，同時還支付高額的資金成本。

結果：獲得五證兩書中的《國有土地使用證》

4-4案例分析--某市土地一級市場分析4-4-1土地供應特點—土地來源存量用地挖潛為主，新增用地比重較低從土地來源看存量新增比8年累計存量新增比為3：1其中在2004年和2005年新增用地的比例較高，分別達到了52.51%和78.52%；其余年份均在20%以下；如果不考慮這兩個年份，則其余年份累計存量新增比約為12.5：1（92.61%：7.39%）4-4-2土地供應特點—供應方式1劃撥比重逐步降低，有償比重不斷提高從供應方式看劃撥有償比9年累計有償比例為61.75%劃撥有償累計比例約為2：3前4年（1999-2002年）累計有償比重為54%后5年（2003-2007年）累計有償比重為68.5%近3年（2005-2007年）有償供應比重平均為72%4-4某市土地一級市場分析4-4某市土地一級市場分析4-4-2土地供應特點—供應方式2從供應方式看劃撥類型比1999-2007年工業：居住：行政辦公：其他=16.67%：22.79%：2.16%：58.38%；近3年，采用劃撥方式供應的4類用地比例為：工業：居住：行政辦公：其他=15.62%：16.69%：4.60%：63.09%；近3年，劃撥中，工業、居住比例下降，行政辦公、其他比例上升哪些類型劃撥比例高？——其他用地其他用地主要包括文教衛用地、對外交通用地、道路廣場、倉儲、市政公用設施、綠地、特殊用地等等。

4-4某市土地一級市場分析4-4-3土地供應特點—供應地類1前五年居住用地多，后四年工業用地多從供應地類看面積居住：前5年供應規模較大，而近4年供應規模較小，在80公頃以下；工業：供應規模一直較大，大多數年份在100公頃以上，其中2004年更是達到了311.63公頃；行政辦公：除在2000年達到66.78公頃以外，其余年份均在10公頃以下。其他：在1999-2003年平均約在80公頃左右，而2004-2007年則平均約為165公頃；比例前5年（1999-2003年）累計，居住比例最高，其次是工業，再次是其他，行政辦公最低這5年4類用地累計比例為居住：工業：行政辦公：其他=29%：44%：6%：21%后4年（2004-2007年）累計，工業比例最高，其次是其他，再次是居住，行政辦公比例最低這5年4類用地累計比例為居住：工業：行政辦公：其他=13%：45%：2%：40%4-4某市土地一級市場分析4-4-3

土地供應特點—供應地類2前五年居住用地多，后四年工業用地多從供應地類看面積居住：前5年供應規模較大，而近4年供應規模較小，在80公頃以下；工業：供應規模一直較大，大多數年份在100公頃以上，其中2004年更是達到了311.63公頃；行政辦公：除在2000年達到66.78公頃以外，其余年份均在10公頃以下。其他：在1999-2003年平均約在80公頃左右，而2004-2007年則平均約為165公頃；比例前5年（1999-2003年）累計，居住比例最高，其次是工業，再次是其他，行政辦公最低這5年4類用地累計比例為居住：工業：行政辦公：其他=29%：44%：6%：21%后4年（2004-2007年）累計，工業比例最高，其次是其他，再次是居住，行政辦公比例最低這5年4類用地累計比例為居住：工業：行政辦公：其他=13%：45%：2%：40%房地產開發流程5.規劃設計

規劃設計包括社區用地布局規劃、交通規劃、綠地及景觀規劃、環境設計、建筑單體概念設計、戶型設計、社區配套設計等方面。要求企業針對已取得地塊的產品類型，委托設計單位進行規劃設計，借助創意與設計的巧思，將土地最大限度實現增值，轉化成物美價廉的空間提供給客戶，滿足其軟硬件的需求。設計單位是房地產開發企業在項目建設中前期的重要合作伙伴。據統計，項目開發總成本的70%左右在設計階段就已確定，設計階段對于項目成本控制來說極為重要。通過與設計商合伙，開發商能夠有效地聯合設計單位對項目的設計開展全生命周期費用分析，按照價值分析的結果來選擇或修正設計方案；此外，合伙關系的建立還能有效地減少雙方的交易成本，保持相對穩定的設計質量，以及形成比較成熟的設計風格。5.規劃設計—地塊圖

5.規劃設計—B地塊平面圖

5.規劃設計—B地塊綠地和道路結構分析圖

5.規劃設計—B地塊經濟指標

5.規劃設計—城市用地分類

根據建設部《中華人民共和國國家標準城市用地分類與規劃建設用地標準》（97版）：10大類，46中類，73小類（深圳城市用地分為大類、中類和小類三個層次，共11大類、53中類、80小類）。用地類型中文名稱

代號

用地類型英文名稱

居住用地RResidentialLand商業服務業設施用地CCommercialandServiceFacilityLand政府社團用地GICGovernmentandCommunityLand工業用地MIndustrialLand倉儲用地WWarehouseLand對外交通用地TIntercityTransportationLand道路交通用地SRoadsandSquares市政公用設施用地UMunicipalUtilities綠地GGreenSpace特殊用地DSpecially-designatedLand水域和其它非城市建設用地EWaterbodiesandOthernon-urbandevelopmentLand5.規劃設計—B地塊表現圖

5.規劃設計—B地塊住宅戶型圖

房地產開發流程6.規劃報建在規劃設計步驟完成后，對擬建地塊進行規劃報建，獲得政府部門的建設許可，辦理開工用建設的相關手續，包括建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、建設項目選址意見書等，合法地進行房地產開發。結果：獲得“五證兩書”中三證。

房地產開發流程7.工程招標和準備

建設工程的招標是指在發包建設項目之前，公開招標或邀請招標人，根據招標人的意圖或要求提出報價，擇日開標、評標和定標，以便從中擇優選定中標人的一種經濟活動。開發企業對工程建設單位進行招標和考核，從中選出合適的房地產建筑商及發包方式，以保證工程在將來的開發中能順利進行，建成合格的房地產產品。同時，從甲方的角度對工程進行準備，包括工程進行中提供材料的準備，工程人員的到崗，工程人員的招聘，培訓等等，現場辦公室的準備，辦公設施的準備等，為開展價值活動提供必要條件。房地產開發流程8.工程建設和管理

工程建設是對土地、建筑材料等原料通過作業投入成本，使之轉化為產品價值，由建筑單位把產品的設計規劃藍圖建造成實體的低成本、高質量的工程。其管理涉及到建筑施工、工程投資控制，工程質量控制、工程質量驗收等方面，進行合同管理和信息管理，并負責全面的組織協調工作。據統計，建筑工程費用一般占到項目工程建設費用的五成以上，對項目總投資的影響在10%左右，直接關系到最終產品的質量和交割時間。質量目標、工期目標和費用目標是建設開發環節的主要目標。在本環節中，突出的問題反映在兩個方面，一是開發企業對建筑質量不放心，大量的精力、經費花費在對建筑質量的監管上；二是施工單位大量墊付建設資金，造成了拖欠農民工工資等問題，不利于房地產業的健康發展。據世聯地產的統計，超過兩成的公司將建筑商偷工減料列為分工合作中最令人擔憂的環節。

房地產開發流程9.預售許可

《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。《城市商品房預售管理辦法》第五條規定預售條件包括三點，一是已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，二是持有建設工程規劃和施工許可證，三是按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。在符合條件后，企業需到政府相關部門辦理，預售許可證內容包括發展商名稱、項目名稱、坐落地點、土地使用權合同信息、批準預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數、間數等。按照《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》的規定，銷售商品房應該具備“五證”和“兩書”即：《國有土地使用證》、《建設工程施工許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《商品房銷售（預售）許可證》。“兩書”即《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。房地產開發流程10.房屋銷售

在取得房屋銷售許可證書后，根據消費者的特點、產品的特性等方面進行營銷企劃，內容包括市場機構和營銷渠道的選擇、營銷隊伍和管理、促銷計劃和廣告策略和價格決策。同時，對產品進行包裝、宣傳、提煉產品物質和非物質內涵，進一步提升產品價值，同時通過銷售過程中的客戶需求反饋，對在建和后期擬建產品設計和建造進行修正，增強客戶滿意度，以顧客需求為導向，從而實現產品的銷售價值最大化，實現資金回籠。

全過程營銷已成為了房地產市場營銷的發展趨勢。市場營銷在房地產開發前期的介入，即在房地產產品設計的過程中滲透營銷理念，使產品適應市場的要求，已成為當前房地產營銷的一個重要特點。可以說，房地產開發始于市場營銷，同時也是完成于市場營銷。房地產開發流程11.后期服務后期服務環節主要指為業主入住后提供的維護、物業管理等服務，通過提高服務標準和工程質量，建立專業化的服務隊伍，對業主提供良好的物業管理服務，樹立公司的社會信譽度，打造強勢品牌優勢，培育顧客的忠誠度和向心力，提升企業無形資產價值。目前，后期服務市場尤其是物業管理市場較為混亂，糾紛不斷大部分由開發商自辦的物業管理公司進行本項目的物業管理。雖然可以提供一定的便捷，也帶來了管理混亂，職責不清等問題，影響物業管理的服務質量。

房地產開發流程12.資金管理資金管理貫穿于房地產開發活動的整個過程，包括資金的融資、安排、監管、運用等。在房地產開發初始階段，根據融資策略和財務規劃，開發企業憑借資產抵押和有效擔保向金融機構申請開發建設貸款，用于土地的開發、購買、支付相關單位委托費用等經營行為；在房地產建設階段，施工單位通過融資進行開發建設，開發企業需對工程款的結算進行核實，統籌管理資金，保障項目的建設、開發銷售和經營按照既定的計劃推進；在銷售階段，購房者申請住房抵押貸款來交付房款，開發企業完成資金回籠。房地產業六大分工環節房地產主要行為主體構成房地產以生產流程為核心的資金流程房地產業是一個產業鏈長，產業關聯廣泛，影響波及面廣的產業。房地產業的發展需要國民經濟絕大多數產業的支持，同時，房地產業的產品或服務也是國民經濟絕大多數產業重要的生產要素。盡管房地產業的產業關聯非常廣泛，但往往只有少數幾個產業占主導地位。房地產業與這些產業的關聯密切，依賴性強。房地產業與國民經濟的協調必須處理好與這些產業的關系。其中，中國房地產業與金融保險業、公共管理和社會組織的關聯關系尤其值得關注。從投入結構看，中國房地產業更多的消耗第二產業產品即物質型產品，尚處于數量積累和擴張的粗放發展的階段，這與中國當前正處在工業化的進程密切相關；而美日發達國家的房地產業具有明顯的服務型的集約發展特征，主要消耗第三產業的產品或服務，已走向質量提升的階段。從分配去向看，房地產業所提供的產品或服務主要被第三產業部門所消耗，這是房地產業作為服務業的特性體現。但中國房地產業的發展仍明顯存在工業化進程的痕跡，更多是為生產服務，也就是為經濟的增長和擴張服務；而美日兩國的房地產業更傾向于為生活服務，重點在整個經濟發展質量的提升。從動態變化來看，中國房地產業的發展趨勢與中國經濟結構調整和產業結構優化的方向表現出強烈的一致性，即服務化的趨勢，包括房地產業消耗投入品的服務化和房地產業產出分配的服務化兩個方面。房地產的產業鏈條很長，屬于經濟啟動的引擎；具有經濟啟動和經濟衰退的雙刃劍特性。第二部分為什么要調控？房地產與中國宏觀經濟運行一、不斷推高的房價內在原因（一）全國人均可支配收入上升抬高地產需求Y=-5.895137+0.970521*LN(INCOME)注：Y為平均住房價格（萬），INCOME為城鎮居民人均可支配收入（元）。表示我國房價于城鎮居民可支配收入的對數之間存在線性關系，他們之間的彈性系數為0.9705，如果居民支配收入每增加1%元，房價增長0.9705%元。從日本住宅金融公庫私人住宅貸款利率的變化基本不對私人住宅投資發生影響的分析結果來看，我們需要重新審視貨幣政策特別是利率政策在調控房地產市場的作用。從日本房地產周期波動的形態分析中，我們發現引發私人住宅投資變動的關鍵在于就業和居民儲蓄余額兩個主要因素，而且兩個關鍵因素與私人住宅投資變動成正相關關系。這一發現說明我國房地產業持續升溫很大程度上源于居民儲蓄余額的年年快速攀升。如果不能從根本上扭轉我國居民儲蓄余額節節快速高攀的勢頭，那么要想扭轉房地產投資的勢頭也將十分困難。（二）工業化帶動城鎮化，人口結構劇烈變遷納瑟姆曲線：1978年17.92%，1996年中國城市化率30%，預計2018年達到70%的下一個拐點。

城市年新增人口1500萬，人均30平方米，就是4.5億平方米。結果：新增土地；存量挖潛（三）人民幣升值剛剛開始，還有很長的路要走人民幣升值的預期和房地產投資高回報的預期下，國際游資進入中國的愿望較為強烈。1、匯率與地價的關系2、升值與地產：高度正相關2006年6-7月外資投資國內房地產統計時間外資機構金額項目6月6日國際ING房地產1.8億元人民幣長沙兩個住宅項目的開發6月11日渣打銀行5000萬美元向上海世茂房地產控股公司注資6月13日摩根士丹利7.58億人民幣買下上海一幢高層住宅6月28日菲律賓首都銀行5億人民幣投資上海首信銀都大廈及碧瑤公寓7月2日新加坡和美集團7億人民幣以單價13800元吃下上海大寧商業廣場254套辦公用房7月4日摩根士丹利8億元人民買下上海長寧區華山夏都項目A棟7月6日渣打銀行2億余人民幣買下上海城建國際中心大廈四個樓層7月13日渣打銀行3.7億港元入資綠城中國控股有限公司7月20日以色列POLAR地產公司7億美元參與上海猶太人社區開發3、升值與地產的中日比較1958年至2002年日本地價趨勢圖1989年日本全國房地產市場總值超過2000兆日元，其房地產總值是國土面積大于日本25倍的美國的4倍。1990年泡沫經濟的高峰過去之后，房地產價格出現大幅度回落，隨后日本經濟陷入長達十多年的衰退之中。漲幅與跌幅正相關：1997年東南亞爆發金融危機，1997年至2001年，日本總體地價下降了18.9%。不過，同期住宅用地地價指數下降幅度較小，僅有11.1%。4、核心城市的表現（四）產品結構失調抬升房價供給持續大于需求，應該約束房價漲幅，但由于房地產產品結構不合理導致房價畸形上漲。例如，小戶型投資回報率比大戶型要高1.5-2倍；案例，幸福村；經濟適用房。經經適用房增長率偏低經營性用地商業用地增長速度高于住宅用地，導致住宅供給相對不足，推高了房價（五）城鎮消費結構升級：耐用消費品（六）土地供給因素1、2004年8月31號之后，供地規則的改變使得存量住宅用地釋放不活躍，在短期內住宅用地供應量下降；2、“831”之后經營性項目用地全部招拍掛的政策對地價上漲影響明顯，且大于“熟地”供應政策的影響；3、地價變化引起房價變化的作用在短期內并不明顯，在長期看來作用的趨勢表現為增強，房價對地價的影響在短期內十分明顯，但是長期看來作用逐漸變弱。831前后土地供應市場（一級市場）異常波動案例某市建設用地供應面積有所波動總量上2000-2007年某市建設用地供應總量公頃8年平均供應量為400公頃/年受831影響近三年平均325公頃前5年平均每年447公頃地價快于房價的拐點早已顯現房地產開發面積增長速度跟單價的關系（七）建筑成本因素建材價格；人工工資等類別建材類價格指數(x)房價指數(y)1998年98.61001999年98.81002000年101.5101.12001年98.6102.22002年98.2103.72003年99.7104.82004年105.1109.72005年105.7105.2（八）房價上漲消弭雙過剩---生產能力過剩和流動性過剩鋼鐵水泥產能嚴重過剩家用電器產能過剩銀行部門流動性過剩試問：有多少東西是稀缺的？但房價過快增長累計金融風險。（九）社會文化因素在中國住房文化中，安土重遷和置業是最重要的兩個特色。安土重遷，意即安于故土，不輕易搬遷的意思。作為中華文化一種重要的特色，安土重遷體現出來的是黃土文明——農業文明——的特征。在以農耕為主的生產方式下，農業民族對土地的依賴遠勝于游牧民族，上古時代黃河流域肥沃的土壤孕育了中華民族，也使中國人習慣于在故土從事周而復始的自產自銷的農業經濟，習慣于這種自然經濟所帶來的安寧與平靜。“雞犬之聲相聞，民至老死不相往來”，就是安土文化最有代表的表現。在安土重遷文化影響下，整個房地產市場具有明顯的區域性，整個房地產市場的要素不能自由流通。其他國家則不同，例如美國是一個遷移的民族，對美國人來說，如果我在紐約無法得到好的工作，我可以選擇放棄，去波斯特、去費城或者去洛杉磯。他可以移動，一直到自己最好的選擇。對中國人來說是“無恒產者無恒心！”沒有房產者社交會存在很大壓力，老擔心這個人會隨時跑掉，租賃大家覺得不安定。二、房價調控原因（一）基本理由熨平經濟波動防止金融危機房地產上市公司股價上漲強于大盤：風險已現（二）維護社會公平：不容回避的現實諾斯認為，人類社會形成過程中，形成三種不同的社會秩序：原始社會秩序，有限準入秩序、開放準入秩序。

我國房地產業業已經發展到了一個新階段，表現出房地產的有限準入制度，即社會的精英階層如何分配權利和租金。

1、房地產的壟斷性容易導致價格歧視房地產具有壟斷性的特征，這是因為土地的特殊性。土地是不可再生資源，在一個地方建了房子就不能在同一個地方再建第二棟房子，這是它壟斷性、排他性的具體表現。同時，在每一片土地上每個房子都是個性化的不一樣的，比如，樓層、朝向、遠眺的景觀等等屬性都不可能是一模一樣。因此，每一個房產也都具備壟斷性、排他性的特點。所以說，土地的價值不是決定于它的地租，而是決定于它上面的產品的類型和價格。由于房屋所具有的壟斷性和個性化特征，所以，房地產商就很容易對購房者實行價格歧視（PriceDiscrimination），這在房地產行業是普遍存在的現象。而所謂的價格歧視，實質上是一種價格差異，指商品或服務的提供者在向不同的接受者提供相同等級、相同質量的商品或服務時，在接受者之間實行不同的銷售價格。價格歧視是一種重要的壟斷定價行為，是壟斷企業通過差別價格來獲取超額利潤的一種強權作法，對買主來說是極不公平的。我們可以舉個例子來說明這種現象，比如某房地產商開發了一個樓盤，有300套住房，實行內部認購、登記，第一撥500人登記，愿意以5000元每平方米的價格購買，接著又來了第二撥500人，愿意以7000元每平方米的價格購買……依此類推，最后房地產商就會把房子賣給愿意出最高價格的購房者。2、財富轉移效應引致分配不公平房地產這個行業又比較特殊，它不像其它制造行業一樣，通過生產組裝直接創造財富，它是不直接創造財富的，只是一個財富的分配體系，具有財富轉移的效應。因此，為了防止房地產業過多地分流第二產業的發展資金，必須要對房地產做更加小心謹慎的調控，避免房地產泡沫對國民經濟造成嚴重的傷害。此外，房地產作為一種特殊的消費品，還具有在居民之間轉移財富的效應，購買房子可能要耗盡一個家庭的大部分儲蓄或者是一個人畢生的收入。所以，它不同于一般的商品，它實際上通過買賣房產，已經將社會成員的財富實行了重新分配，比如，一套房子10年前一平方幾百元，而現在3000多元，而年輕人向年老者購買，這表示財富從年輕人向老年人轉移。同樣，房價引起的這種收入分配不公平，還表現在財富從無產者向有產者轉移，從中底收入人群向中高收入人群轉移。3、房地產開發形成的外部不經濟導致大城市居民生活質量下降房地產開發形成的外部不經濟導致大城市居民生活質量下降外部性是指一個經濟行為主體在自己的生產和消費活動中對另一個經濟行為主體產生的一種的影響。如果是有利的影響，就叫正的外部性，或者叫外部經濟性；如果是不利的影響，就叫負的外部性，或者叫外部不經濟性。科斯（Coase,1996）認為造成外部性的原因是：第一，缺乏明確界定的產權；第二，存在交易費用。因此在交易費用為零時，產權的明確界定便是實現資源最優配置的充分條件。相應，房地產外部性也分為房地產外部經濟與外部不經濟。從房地產的外部經濟來看，房地產的開發建設可以改善城市景觀，并能夠帶動鄰近地區地價升值。可以說，房地產的正外部性提升了整個社會福利。但是，隨著城市的不斷開發建設，以及城市積聚效應引起的大量勞動力的涌入，使得城市道路、住宅不斷擁擠，公共綠地不斷減少，生活質量不斷下降。這種負的外部性對于大城市居民而言尤為突出。此外，還有可能存在新型建筑材料應用造成光污染和空氣污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干擾等外部不經濟現象。可以看出，我們在享受房地產開發帶來正的外部性的同時，負的外部性的作用以及影響范圍正在擴大，從而導致大城市居民生活質量日益下降。4、生產者壟斷，消費者分散對于房地產市場而言，消費者始終處于弱勢群體。特別在監管不到位的情況下，消費者常常由于信息不對稱，飽受房地產開發商以及中介機構的盤剝。上文提到的房地產商的價格歧視就是典型的一個案例。除了房地產商，房地產中介機構也常常推波助瀾。目前，在我國房地產市場中存在數量眾多的房地產中介公司,這些中介公司對活躍房地產市場、促進房地產市場流通是有它的功勞的。但是，由于房地產中介公司在市場中存在逐利的動機，在政府監管疏忽的情況下，會對房價的上漲過程中起到推波助瀾的作用。面對房地產行業的高額利潤，很多房地產中介公司已經不甘心于收入一定比例的中介費，而是大張旗鼓地參與到房地產市場的投資過程中來，一方面，他們憑借自己與房地產開發商的關系，獲取整個樓盤的銷售權，直接幫房地產商銷售樓盤，賺取差價。或者憑借自己的信息優勢，獲取價格相對低的房源，再轉手賣出，獲取大量的差價。5、房地產具有公共產品屬性公共產品具有兩個很顯著的特征，一個是非競爭性特征，表明社會對于該類物品或服務是普遍需要的，而另一個非排斥性特征則表明了收費是困難的，僅靠市場機制遠遠無法提供最優的規模。房屋部分具有這種公共品的特性，是人們生活中不可缺少的必需品，并且不具有替代性。房屋不像食品這種必需品，因為食品具有很強的替代性，大米和小麥可以相互替代，咖啡和茶葉可以相互替代，但是房屋沒有這個特性，所以說房屋是人們日常生活中不具有替代性的必需品。這是房屋一個顯著的特點，而經濟適用房、廉租房這種帶有福利性補貼的住房更接近公共品，一般的商品房則接近私人產品。在住房商品化、市場化改革之后，政府在經濟適用房和廉租房建設上似乎沒有太多作為。這是住房商品化改革過程中所帶來的短板，當然這有它的歷史因素。當時實行住房商品化改革，假如住房商品化與經濟適用房和廉租房建設一齊起步，那么住房商品化、市場化改革就不可能取得成功，因為大家都依賴廉價的住房。現在住房市場化發展到了一個階段，房價高企問題突出，是到了該回過頭來反思廉租房這種福利性住房的時候了。（三）城市發展失調第一、房價上漲過快，導致土地開發快于城市規劃，城市建設往往來不及規劃就已經建設完畢，于是整個城市缺少協調，交通擁擠，區域功能布局失當，城市污染、綠地減少等問題突出；第二、在正常情況下，人們會選擇盡可能的在工作地附近購房或租房，以減少上下班路途上的時間成本和交通成本。但是如果房價過高，人民會選擇房子比較便宜的地方居住，因此需要交通工具的人就會增多，加劇了交通擁擠的現狀。例如，如今北京大餅已經攤到了河北，城市布局不合理造成生態環境失衡，大氣污染嚴重，沙塵暴頻頻出現；規劃的先天不足導致北京交通堵塞嚴重程度全國第一、世界前茅，形象地講，“在北京的平均車速僅為每小時30公里”。（四）產業發展失衡

據統計，截至2006年12月份，整個房地產開發投資占城鎮固定資產投資總額的21％，占GDP的9％，房地產開發投資對GDP的貢獻率約達8％的水平。但是，2006年，我國房地產開發信貸與個人住房信貸之總和占銀行總的信貸比例超過了16％，我國房地產開發信貸與個人住房信貸之總和占我國GDP的比重也超過了25％。可以看出，房地產信貸已經成為當前銀行的第一信貸。如果一旦房地產行業出現波動，那么將勢必影響到銀行業——加大銀行的流動性風險。直接的后果就是導致銀行出現大量的不良資產。甚至將提前爆發金融危機。在20世紀80年代由于日元對美元匯率大幅提升，日本迫于需要從外向型經濟向內需型經濟轉變，為此日本政府采取了一系列政策刺激國內需求。其中對房地產市場的優惠政策帶來了全島地價飛漲，土地作為一個重要的生產要素，其價格的持續瘋漲必然使得各類生產成本急速攀升；當產業特別是出口部門最終無法應對快速改變的土地成本的時候，產業的轉移就接踵而來；當新興產業成長速度落后于產業轉移速度的時候，產業空心化就顯露了出來；產業的空心化最終又加重了虛高地價的泡沫化，最終帶來經濟的持續衰退。從日本近五十年地價演化軌跡來看，即使虛高的房地產市場回歸到正常水平，產業的空心化也幾乎無法逆轉。這一點對于同樣處于轉型時期特別是人民幣對美元升值壓力越來越大的中國具有十分重要的借鑒意義。（五）前期調控處于無效狀態房價繼續上漲房地產投資過熱1、投資增速反彈房地產開發投資增速已超過固定資產投資的增速，呈現一定的過熱跡象。2、房價如脫韁野馬：有數字游戲“功勞”重點城市的房地產價格漲幅高于中小城市。房價居高不下，增幅加大。第三部分2004年以來的調控重點

總的來說，04年以來我國房地產調控的