第七章城市土地經濟土地是財富之母，勞動是財富之父一、城市土地的涵義

城市土地是指城市市區（建成區）范圍內的土地。從地域上看，城市土地有三個層次：城市市區（建成區）的土地，即城市建設用地城市規劃區內，目前大部分仍為農副業生產和村鎮占用的土地

城市行政區的土地，包括城市規劃區和城郊土地

第一層次

第二層次

第三層次第一節土地的特性及權屬關系城市土地的特征不以人們意志為轉移的自然屬性人們在利用城市土地過程中出現的一些生產力和生產關系方面的特性人們通過立法手段對城市土地權益予以界定的特性自然特性經濟特性法律特性二、土地的特性1、土地的自然特性存在的永恒性位置的固定性功能的差異性使用的耐久性

地球表面總面積約5.1億,陸地只占1.49億km2

，不到30%，可供人類利用的土地面積只有0.7億km2

，約13.73%；我國陸域總面積約960萬，2005年實有耕地19.5億母，人均僅1.49畝，只相當于美國的13%，不到世界平均水平3.7畝/人的一半。2、土地的經濟特性資源的稀缺性資產的基礎性：“地者，政之本也”；“有地斯有財”區位的效益性：

邊際產出的遞減性：

三、土地的開發與利用土地開發利用的方式初次開發：未利用土地被投入使用二次開發：已利用，持續投入勞動和技術變更開發：轉變土地原有性質、改變用途影響土地開發利用的因素自然因素經濟因素技術因素制度因素四、土地的權屬關系土地所有權（物權）：占有權使用權收益權處分權：出讓、出租、回收、贈與土地使用權（法權）：

自然因素經濟因素技術因素制度因素土地的他項權利：與土地使用權、所有權有關的各項其他權利抵押權：擔保權，債務入股權：合作、合資地役權：依法合法利用他人土地的權利相鄰權：對于相鄰土地提出合法主張或限制的權利五、各國土地制度的比較完全市場模式：土地主要屬私人所有美國自1776年獨立以來,一直是聯邦制國家。目前,全美國的土地中59%為私人所有;39%為公有,其中聯邦政府所有為32%、州及地方政府所有為7%;另有2%為印第安人保留地,專門辟給土著居民。日本的土地所有分三種形式:國家所有,占國土面積的23.7%;公共所有、即地方公共團體所有,占5.6%;其余70.7%均為私人和法人所有。非市場模式：前蘇聯、80年代中期前的中國、朝鮮、古巴政府控制下的市場模式：英國、中國香港我國城市土地所有制度：《憲法》第十條規定:“城市的土地屬于國家所有。”國家為了公共利益,可以依照法律對集體土地實行征用,依法被征用的土地屬于國家所有。《土地管理法》亦重申了城市土地的權屬,即:“城市市區的土地屬于全民所有即國家所有。”《憲法》第十條還規定:“農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有。”《土地管理法》亦作了同樣規定。第二節地租理論與土地區位選擇一、西方經濟學地租理論古典經濟學地租理論威廉·配第：地租是土地的恩賜，而不是勞動的產物。亞當·斯密：土地是地主的資本，地租是土地資本所帶來的利息。大衛·李嘉圖：級差地租。地租的產生由于土地的稀缺性和差異性。級差地租不僅存在于超額利潤中，

還存在于土地的素質之中。新古典經濟學地租理論興起于19世紀末、20世紀初的新古典經濟學派,以馬歇爾、庇古等人為代表。盡管地租是因為使用了土地而給予的支付,但它還與土地這個生產要素的一大特性相關聯——即土地的供給是非彈性的。商業租金：使用土地的報酬，包含轉移收入和經濟租金。前者是對地力消耗的補償,后者則是一種反映土地稀有價值的支付土地供給彈性與地租構成之間存在如下關系:當土地是大量的,供給完全彈性時(如新開發的城鎮),則商業租金完全由轉移收入組成,經濟租金可以忽略不計。當土地是有限的,供給有一定彈性時(如城市郊區),則經濟租金與轉移收入同時存在,二者的比例關系取決于供給彈性的大小。一般來說,城市規模越大,土地供給彈性越小,則經濟租金比例越高；反之亦然。當土地是短缺的,供給完全非彈性時(如城市中心區),則商業租金完全由經濟租金組成,轉移收入可以忽略不計。二、馬克思的地租理論地租的性質和來源地租是因使用土地而支付的使用費，它是土地所有權在經濟上的實現形式。從來源上看，地租是一種超額利潤，是由勞動者的勞動所創造的剩余價值在各個資本之間按社會平均利潤率分配之后所剩余的部分。絕對地租：C：固定資本V：投在勞動上的可變資本剩余價值是雇傭工人創造的被資本家無償占有的超過勞動力價值的價值。級差地租經營優、中等地的農業資本家的個別生產價格低于社會生產價格,就能獲得一定的超額利潤。土地的社會平均價格比個別價格低等于高于為了滿足社會對農產品的需求,必須以劣等地條件決定的個別生產價格作為社會生產價格。

級差地租I：在不同的地塊上進行等量投資，但由于土地肥力的大小和土地位置的優劣所形成的級差地租級差地租Ⅱ：由于在同一塊土地上實行集約化經營，由于各個連續投資勞動生產率的差異而產生的超額利潤轉化的地租級差地租

I的產生先于級差地租Ⅱ級差地租Ⅱ是級差地租

I的另一種表現級差地租

I與粗放經營相聯系，級差地租Ⅱ與集約經營相聯系級差地租

I以土地的自然豐度為基礎，級差地租Ⅱ則以土地的經濟豐度為基礎三、地租杠桿對城市經濟的調節作用絕對地租促使土地的集約經營級差地租影響城市產業的布局級差地租控制城市規模的膨脹

級差地租調節國民收入的分配

四、城市土地的區位選擇城市土地的投標租金德屠能1826《孤立國》由土地使用者在對土地使用權的競爭中產生的ABdr(d)or(d)=q(p-c-π-fd)r(d)=q(p-c-π-fd)r(d)代表某一土地需求者的投標租金曲線,d代表到城市中心的距離,p為產品價格,q為產量,c為與距離無關的單位生產成本,f為單位距離的運費率,π為平均利潤率AB為投標租金曲線其斜率為f。只要企業選址在這條曲線上,則無論其位置在AB線段上的何處,企業的利潤率π都是一定的。城市土地地租曲線的形成在完全競爭條件下，城市土地在不同用途的使用者進行分配時產生的針對三個土地使用者的城市土地的投標租金包洛線AEFC’，是實際上的城市土地市場地租曲線。A點：土地所有者獲得最大租金，土地的使用者獲得最大利潤商業競爭促進城市中心區的形成一般的商業企業在選址時都要考慮其競爭者的位置,因為這關系到市場的占有份額和各自市場的覆蓋范圍。相同的商業企業總傾向于在相鄰的地段選址。1/23/45/61/2ABXCMDY第三節城市土地的供給與需求1、城市的土地供給包括土地的經濟供給土地的自然供給城市人口數量和人口密度城市經濟發展階段和發展規模土地質量是一種引致需求，是人們對城市土地產品——生產與生活資料的需求所引起的，主要包括各類房屋在內的地上構筑物。城市土地需求城市中有大量閑置土地為了便于分析，將城市土地市場分解為兩個層次：第一層次是土地所有者同房地產開發公司之間的市場，即一級市場；第二層次是房地產開發公司同房地產需求者之間的市場，即二級市場。城市內無閑置土地，且城市建筑密度和容積率都極高城市各類用房緊張，價格趨升大量房地產空置一級市場土地供過于求一級市場土地供不應求二級市場土地供不應求二級市場土地供過于求極少數黃金地段所要求的額外地租在同一塊土地上連續投資而產生的級差收益城市中最差的土地所要求的最低限度的地租位置較好的城市土地所要求的高于絕對地租的差別地租絕對地租級差地租Ⅱ級差地租Ⅰ壟斷地租包括城市土地價格的本質，是土地出讓年限內地租的貼現值總和，即地租的資本化。2、城市土地價格土地價格的不同類型：總地價，又稱土地總價格，是指某地塊的全部價格。單位地價，是指每平方米土地面積的價格，反應地價水平的高低。單位地價=總地價/土地面積。樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是單位地價分攤到單位建筑面積上的土地價格。樓面價格=土地總價格/建筑總面積=單位地價/容積率。土地基準價格，是指政府根據土地市場狀況和收益情況，在一個地區土地分等級的基礎上，定期確定的不同等級的平均土地價格。城市土地使用權出讓金，是指城市政府代表國家將城市土地使用權按一定年限和條件出讓給受讓方并從受讓方收取的土地有償使用的費用。土地征用費（絕對地價）土地開發費（級差地價Ⅱa）土地位置差價（級差地價Ⅰ）城市建設配套費（級差地價Ⅱb）城市實際地價3、城市土地利用和城市經濟發展城市土地利用程度對城市經濟發展會產生促進或制約作用城市土地利用結構直接影響城市經濟結構和功能結構城市土地的市場運作會為城市籌集更多的資金，為城市經濟增長提供啟動力城市土地利用是城市生態經濟的基礎，是城市居民消費經濟不可缺少的條件城市土地的利用直接影響城市企業的外部聚集經濟效益城市土地市場4.1城市土地經濟的內涵和基本特征4.220世紀90年代我國城市土地市場的分析4.3城市土地市場體系的構建4.4推動現有城市土地市場轉換的途徑4.

城市土地市場——城市土地經濟運作的核心

4.1城市土地市場的內涵和基本特征

在社會主義市場經濟條件下，城市土地市場應是以土地公有制為基礎，以土地其他權利的讓渡、租賃、抵押、證券化作為基本內容，允許與其他生產要素合理組合，鼓勵公開、公平競爭以及具有較強約束力的規范性市場。

4.1城市土地市場的內涵和基本特征TitleinhereTextinhereTextinhereTextinhereTextinhere

必須實行壟斷供給與開放經營相結合的運行機制

必須符合建立市場經濟體制的根本要求1.2.必須以“認地不認人”的原則來理順土地市場各種交易過程中的權益關系

必須建立相應的法律、法規體系和有效的管理體系3.4.4.220世紀90年代我國城市土地市場的分析土地資源通過市場可以變為土地資產的觀念被普遍接受土地的無償、無期限和無流動使用正逐步為有償、有期限和有流動取代城市土地市場逐步形成和發展起來

4.2

20世紀90年代我國城市土地市場的分析TitleinhereTextinhereTextinhereTextinhereTextinhere

土地市場的市場化程度不高1.土地市場的競爭機制和約束機制不力

土地市場中競爭機制薄弱

2.3.城市土地市場發展過程中主要存在以下幾個問題：4.3城市土地市場體系的構建土地市場城市土地市場集體土地市場集體土地國有土地土地征用出讓出租入股非農業用地農業用地轉讓、出租轉租到期收回轉讓收回其他收回土地入股出租轉租發包出租轉包轉租轉讓收回到期收回其他收回金融市場服務市場基本市場土地市場體系框架圖4.3城市土地市場體系的構建主體構建：城市土地市場的主體是指參與土地交易活動的組織和個人。衡量市場主體是否合格的基本標準：第一，具有較強的經濟獨立性和自擔風險的約束力；第二，主體行為受到行政干預小，基本按市場規范作出決策并參與交易。4.3城市土地市場體系的構建市場主體即土地開發公司，它是一個法定機構，受政府委托以市場主體身份進行市場運作。特殊的市場主體包括各類股份制企業、商業銀行、外資投資企業、鄉鎮企業、私營企業、個體工商戶以及城市和農村居民。合格的市場主體

即按法律和有關規定無權參與但實際已介入土地市場交易的單位和個人。非市場主體包括擁有全部法人財產、獨立開展生產經營活動的各類國有企業、個人承包企業和個人租賃企業等。準合格的市場主體4.3城市土地市場體系的構建客體構建：

城市土地市場客體是指投入市場可供交易的對象。包括土地的占有權、使用權、租賃權、開發經營權、有限處分權（抵押、轉讓、轉租、典當）。4.3城市土地市場體系的構建

城市國有土地的出讓、出租、轉包、轉租、轉讓；農村集體所有土地的發包、出租、轉租、轉讓；對農村集體所有土地的征用；土地入股。主要表現為資金和抵押品呈反向流動的抵押機制，土地產權細分并轉換成資金證券化機制，土地信托機制，以及雙方簽訂契約有一方付費另一方提供相應服務的中介服務機制。是保障土地市場正常有序運行的基本條件。其發揮作用的基本手段是法規、規劃、房地產稅收、工商行政登記和執法監督。交易機制支持機制約束機制機制建設：

城市政府調控——城市土地資源優化配置的保證保證市場經濟基本原則的實現，并且排除非市場因素的干擾提高城市綜合效益的同時維護城市的生態平衡調節城市土地收益，增加城市收入，補償城市政府投資之出依法調控原則適度調控原則調控行為規范原則調控原則：保證城市經濟社會活動對各類用地的需要調控目標：其主要手段包括：批地計劃審批許可制度

其他，包括低價政策、稅收政策和金融政策。法律法規城市總體規劃和城市土地利用規劃

案例1：我國房地產業的發展階段雛形抑制發展至今19981997197819781949國家優先發展重工業，房地產業作為非生產性投資的一部分被抑制。城市住宅供求矛盾日益突出。隨著改革開放的逐步深入，政府一方面加大了對房地產業的投入，另一方面穩步推進房地產市場化。國家實現了由“賣方市場”向“買方市場”的轉變，房地產業成為“新的經濟增長點”，出現了房價過高的問題。1997-2009房地產開發投資情況年份房地產開發投資額（億元）經濟適用房開發投資額（億元）年份房地產開發投資額（億元）經濟適用房開發投資額（億元）19973178.4185.5200413158.3606.419983614.2270.9200515909.2519.219994103.2437.0200619422.9696.820004984.1542.4200725288.8820.920016344.1599.6200830579.8983.020027790.9589.0200936231.71139.0200310153.8622.0數據來源:中國經濟信息網促進房地產市場健康發展的對策合理利用金融貨幣政策加快保障性住房建設合理引導房產購買者預期案例2：美國房地產郊區拓展中政府調控的

制度工具中的經驗20世紀50年代后期，美國城市房地產開發以強勁的勢頭向郊區蔓延，帶來很多問題。為此，美國各地制定了各種制度工具來調節城市土地資源的利用。這些制度工具在應對城市房地產向郊區的無序蔓延，推進城市土地的集約利用，保證城市空間健康成長的過程中發揮了重要作用。一、控制拓展類制度工具1.城市拓展邊界制度通過直接宣布超出城市發展邊界的房地產開發為非法，以達到保護城市非開發用地的目的。該工具由俄勒岡州首創，就是圍繞現有城市劃出的法律界限，所有房地產開發都被限定在界限以內；界限之外是農田、林地和開敞地，僅限于發展農業、林業和其他非建設用途。2.

基礎設施配套制度基礎設施配套制度，即是要求新開發的房地產項目上馬時，必須確保足夠容量的道路、給水、排水和學校設施到位，以滿足該地區未來發展的需要。例如，華盛頓州要求城市政府在頒布房地產開發許可前，必須確定該項目是否具備足夠的配套基礎設施，如果不能逐一證明從事該項房地產開發時，已經擁有或將要擁有足夠的基礎設施，該項開發將不能獲得批準。3.社區影響報告和環境影響報告制度社區影響報告是指當某些大型房地產開發項目會對整個社區造成影響時，就應在項目提案批準之前對其影響進行評估，并將評估結果公之于眾。報告需包含如下因素：項目可能增加的各年齡組的人口數量；現有市政設施和公共設施可利用程度，以及所面臨的新要求；項目內外的道路系統情況；社區（市、縣、學校系統）財務影響分析。環境影響報告環境影響報告類似于社區影響報告，它是城市政府在批準房地產開發提案前獲取其環境影響信息的一種手段。提案必須證明符合下面幾點要求：不致對