投資工程法律意見書CompanyDocumentnumber：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998投資工程法律意見書限公司：本所受貴公司托付，指派胡紅衛律師對貴公司擬與 華僑農場 公司〔下稱公司〕簽訂國有土地租賃合同進展農業投資開發事宜供給法律效勞，本所律師對相關事實進展了盡職調查，現依據所調查的事實，結合相關中國法律的規定出具本法律意見書。為出具本法律意見書，本所律師特作如下聲明：1、本法律意見書依據出具日前已經發生或存在的法律事實以及《中華人民共和國土地治理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《鼓舞外商投資產業名目》、《中華人民共和國農業法》、《中華人民共和國公司法》、《企業法人登記治理條例》、《公司登記治理條例》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》以及我國其他現行法律、法規和有關規定出具。2、本所律師已嚴格履行法定職責，遵循了勤勉盡責和誠懇信用原則，對本次國有土地使用權租賃雙方主體資格的真實、有效性以及租賃程序的合法、合規性進展充分的核查驗證，保證本法律意見書不存在虛假記載、誤導性陳述及重大遺漏。3、本所律師已對與出具法律意見書有關的全部文件資料進展審查推斷，并據此出具法律意見。4、托付方及 公司向本所律師供給的有關材料和陳述均是真實、準確、完整、有效的，無任何虛假、隱瞞和遺漏，且全部文件和材料的簽字和蓋章均是真實，所供給的文件復印件與原件相全都、副本與正本相全都。截止到本法律意見書出具之日，各項文件在提供給本所審查之后均沒有發生任何修改、修訂或其他變動。5、在本法律意見書中我們僅就與本次國有土地使用權租賃有關的問題發表法律意見，而不對相關的商業投資時機、商業價值、商業風險等其他專業事項發表意見，我們對于這些商業事項并不具備核查和做出評價的適當資格。6、本所律師僅將本法律意見書作為詢問意見供托付方決策參考使用，托付方不能將其作為申報材料報送有關政府及其他部門和機構，或者用于其他目的。未經本所書面同意，也不得將其內容向第三方泄露。本所律師依據國家法律、法規的有關規定，依據律師行業公認的業務標準、道德標準和勤勉盡責的精神，發表法律意見如下：一、關于 公司武帽公司是一家合法成立的國有企業，持有市工商行政治理局核發的企業法人營業執照，注冊號為：〔企〕，住宅地為，法定代表人為，注冊資本金為萬元人民幣，經營范圍為農業、林業牧業、漁業開發和大路運輸，出資人〔主管部門〕為。作為出資人和主管部門的實際上同一機構。作為企業法人的最早設立于年月日，當時的名稱為“ ”，注冊資金為萬元人民幣。二、關于擬租賃的土地1、土地的位置 。2、土地的權屬依據《中華人民共和國土地治理法》的規定，該土地的全部權歸國家全部，企業只能擁有使用權。 至今未辦理《國有土地使用權證》。3、土地的使用性質《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十三條規定：“劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。”。由于是無償取得土地使用權，該土地使用權從取得的性質上屬于劃撥土地使用權。中國政府實行嚴格的土地用途管制制度。《中華人民共和國土地治理法》規定：“國家實行土地用途管制制度。”。“國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，掌握建設用地總量，對耕地實行特別保護。”農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。建設用地是指建筑建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。使用土地的單位和個人必需嚴格依據土地利用總體規劃確定的用途使用土地。《根本農田保護條例》規定，“制止在根本農田保護區內建窯、建房、建墳或者擅自挖砂、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物。制止擅自將根本農田保護區內的耕地轉為非耕地。”《中華人民共和國農業法》其次條規定：“本法所稱農業，是指種植業、林業、畜牧業和漁業等產業，包括與其直接相關的產前、產中、產后效勞”。但是，中共中央、國務院《關于進一步加強土地治理切實保護耕地的通知》強調，“農業內部構造調整也”。貴公司擬租賃的畝土地為農業用地，依據上述法律規定，貴公司擬租賃的畝土地將不能用于非農業用途。特別是依據是、國務院《關于進一步加強土地治理切實保護耕地的通知》規定，除非是為改善生態環境需，即使是進展林果業和挖塘養魚也不得占用耕地。4、土地上設置的限制權利依據本所律師調查，貴公司擬租賃的土地全部設立有承包經營權。公司在年月以的名義與其內部職工簽訂了《土地承包經營合同》，將上述土地全部發包給其內部職工承包經營。4、地上建筑物、構筑物和附著物貴公司擬租賃的 土地上無建筑物、構筑物，但均由現在的承包人種植有農作物。三、關于投資開發工程《中華人民共和國農業法》第四十一條規定：“國家鼓舞社會資金投向農業，鼓舞企業事業單位、社會團體和個人捐資設立各種農業建設和農業科技、教育基金。”。“國家實行措施，促進農業擴大利用外資”。《鼓舞外商投資產業名目》將以下農、林、牧、漁業工程列為鼓舞外商投資的范圍：〔1〕中低產農田改造〔2〕蔬菜〔含食用菌、西甜瓜〕、水果、茶葉無公害栽培技術及產品系列化開發、生產〔3〕糖料、果樹、花卉、牧草等農作物優質高產技術、品種〔轉基因品種除外〕開發、生產〔4〕花卉生產與苗圃基地的建設、經營〔5〕農作物秸稈還田及綜合利用、有機肥料資源的開發生產〔6〕中藥材種植、養殖〔限于合資、合作〕〔7〕林木〔竹〕營造及良種培育〔8〕自然橡膠、劍麻、咖啡種植〔9〕優良種畜種禽、水產苗種繁育〔不含我國特有的貴重優良品種〕〔10〕名特優水產品養殖、深水網箱養殖〔11〕防治荒漠化及水土流失的植樹種草等生態環境保護工程建設、經營。假設貴公司擬投資的開發工程在上述范圍內，則屬于中國政府鼓舞外商投資的范圍。四、關于土地租賃合同1、關于貴公司作為租賃合同的主體資格依據中國法律的規定，外國投資者在中國境內從事商業經營活動必需取得中國政府認可的資格，即在中國境內設立外商投資企業。《企業法人登記治理條例》規定，申請企業法人登記，經企業法人登記主管機關審核，準予登記注冊的，領取《企業法人營業執照》，取得法人資格，其合法權益受國家法律保護。依法需要辦理企業法人登記的，未經企業法人登記主管機關核準登記注冊，不得從事經營活動。《中華人民共和國公司登記治理條例》規定，公司經公司登記機關依法登記，領取《企業法人營業執照》，方取得企業法人資格。未經公司登記機關登記的，不得以公司名義從事經營活動。企業法人登記和公司登記的登記機關為中國國家工商行政治理局和地方各級工商行政治理局。《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有以下情形之一的合同無效：〔五〕違反法律、行政法規的強制性規定。貴公司是在馬來西亞登記設立的公司，未經中國的工商行政治理機關登記。依據上述規定，不能直接在中國境內從事商業經營活動，假設其直接簽訂土地租賃合同，將成為無效合同。2、關于 公司作為租賃合同的主體資格依據國土局的介紹，該土地使用權歸華僑農場〔由于該土地未辦理《國有土地使用證》，本所律師至今又無法找到關于擁有合法使用權的批準文件，該狀況臨時只能假設〕。雖然行政上隸屬于華僑農場治理，但到底屬于另外一個企業法人。其本身并不擁有貴公司擬租賃的土地的使用權，假設由其單獨直接作為出租方簽訂土地租賃合同，將構成法律上的無權處分，所簽訂的土地租賃合同在法律上屬于效力待定合同。該合同是否有效將取決于土地使用權人的表態。3、關于合同的審批《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條規定：“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的狀況外，不得轉讓、出租、抵押”。第四十五條規定：“符合以下條件的，經市、縣人民政府土地治理部門和房產治理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物全部權可以轉讓、出租、抵押：(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；(二)領有國有土地使用證；(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；(四)依照本條例其次章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交”由于華僑農場是無償取得土地使用權，該土地使用權的取得性質屬于劃撥土地使用權。依據上述規定，該土地出租必需履行批準程序，報縣級國土資源治理機關批準。出租方還必需補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。需要特別說明的是，依據上述規定該土地還必需辦理《國有土地使用證》方能出租。五、結論及提示1、假設貴公司擬投資的開發工程屬于本法律意見書第三條所提示的《鼓舞外商投資產業名目》中列明的農業、林業、牧業和漁業范圍，則屬于中國政府鼓舞外商投資的工程，貴公司對該等工程的投資沒有任何法律障礙。2、華僑農場、 及公司至今未供給其對擬出租的土地擁有合法使用權的批準文件或《國有土地使用證》中的其中之一。因此， 公司在法律上并不擁有擬出租的國有劃撥土地的合法使用權，且未辦理《國有土地使用證》，目前不具備完全的出租人的國有劃撥土地的合法使用權，且未辦理《國有土地使用證》，目前不具備完全的出租人的主體資格。應當由擁有合法使用權的批準文件并且擁有《國有土地使用證》的單位作為出租方簽訂土地租賃合同。2、貴公司是外國企業，不具備中國企業法人的主體資格，不能直接簽訂土地租賃合同。應當待貴公司出資在中國境內合法設立的外商投資企業登記前方能與具備出租資格的出租方簽訂土地租賃合同。3、擬租賃的土地為農業用地，未經法定程序審批之前不得轉變用途，特別是用于非農業建設。4、所簽訂的土地租賃合同必需履行批準程序，報縣級國土資源治理機關批準。出租方還必需補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵