住宅價格策略項目對比因素權重區位因素13%交通條件11%周邊市政配套8%項目自身配套6%景觀資源條件6%戶型設計8%產品外觀6%學區配套8%樓盤規模8%物業管理6%工程進度6%開發商品牌8%項目包裝6%總分100市場比較法入市價值推算序號樓盤名稱產品選擇1壩上街環球中心綜合體住宅2綠地中心綜合體住宅3東方廣場綜合體住宅對比項目：選擇依據：同為城市綜合體項目，區域地段繁華度較接近。住宅價格策略序號評估項目滿分本項目壩上街綠地中心東方廣場均價（元/平方米）PXP1=9500P2=8200P3=97001區位因素1313139132交通條件1110107103周邊市政配套888584項目自身配套666555景觀資源條件655546戶型設計876777產品外觀666548學區配套866479樓盤規模8887610物業管理6555511工程進度6655412開發商品牌8777613項目包裝65554合計10092907683市場比較法入市價值推算項目市場綜合評分和項目均價比較：注：壩上街環球中心為精裝修房，對外報價1500元/平方米裝修標準，現銷售均價11000元/平方米，按毛坯房價格拆算為9500元/平方米。住宅價格策略市場比較法入市價值推算市場比較法步驟：1、影響住宅價值的因素分析2、市場比較對象的選定3、各市場比較對象的專業評分4、相關樓盤價格修正——項目相對比較對象的價格5、項目價格測算——對各相關樓盤價格的加權平均步驟一：修正后各相關樓盤價格P1=（92/90）X9500=9710（壩上街環球中心）P2=（92/76）X8200=9930（綠地中心）P3=（92/83）X9700=10750（東方廣場）步驟二：根據權重加權測算價格三個項目權重：壩上街環球中心在整體項目地段，住宅規模上與本項目相擬，因此權重為40%；綠地中心因地段區別較大，定為20%；東方廣場因二個項目距離最近，定為40%PX=9710X40%+9930X20%+10750X40%

=10200根據市場比較法，不同項目賦予不同權重，本項目現階段住宅銷售均價為10200元/平方米。市場比較法：10200元/平方米住宅價格策略市場比較法入市價值推算2013年4月8月12月2014年4月8月12月2015年4月8月12月一期住宅工程建設期入市期持銷期交付期二期住宅工程建設期入市期持銷期交付期入市推算比較法：10200元2012年合肥住宅均價：6518元，2011年合肥住宅均價：6219元，增長4.8%2012年包河區住宅均價：6457元，2011年包河區住宅均價：5535元，增長16.6%按此增長率取平均值年增長10%計算，半年增長率5%預計2013年11月一期住宅入市時售價10500-11500元/平方米；預計2014年4月二期住宅入市時售價11000-12000元/平方米；一期住宅2013年11月入市，二期住宅2014年4月入市公寓價格策略市場比較法入市價值推算項目對比因素權重區位因素13%交通條件11%周邊市政配套8%項目自身配套6%景觀資源條件6%戶型設計8%產品外觀6%學區配套8%樓盤規模8%物業管理6%工程進度6%開發商品牌8%項目包裝6%總分100序號樓盤名稱產品選擇1東方廣場綜合體公寓2信地城市廣場綜合體公寓3桐城369項目附近公寓對比項目：選擇依據：東方廣場、信地城市廣場同為城市綜合體公寓，項目整體影響較相似，桐城369為項目附近公寓，對項目公寓區域比較性較強。精裝修溢價公寓價格策略市場比較法入市價值推算序號評估項目滿分本項目東方廣場信地城市廣場桐城369均價（元/平方米）PXP1=9500P2=7500P3=80001區位因通條件1110101093周邊市政配套888774項目自身配套665645景觀資源條件654436戶型設計877777產品外觀665548學區配套867469樓盤規模8868410物業管理6555411工程進度6645512開發商品牌8767513項目包裝65454合計10092848474項目市場綜合評分和項目均價比較：精裝修溢價公寓價格策略市場比較法入市價值推算市場比較法步驟：1、影響公寓價值的因素分析2、市場比較對象的選定3、各市場比較對象的專業評分4、相關樓盤價格修正——項目相對比較對象的價格5、項目價格測算——對各相關樓盤價格的加權平均步驟一：修正后各相關樓盤價格P1=（92/84）X9500=10400（東方廣場）P2=（92/84）X7500=8210（信地城市廣場）P3=（92/74）X8000=9950（桐城369）步驟二：根據權重加權測算價格三個項目權重：東方廣場在整體項目地段上與本項目相擬，因此權重為40%；信地城市場廣場在地段和現銷售節奏上別較大，定為20%；桐城369因二個項目距離最近，定為40%PX=10400X40%+8210X20%+9950X40%

=9800根據市場比較法，不同項目賦予不同權重，本項目現階段公寓銷售均價為9800元/平方米。市場比較法：9800元/平方米精裝修溢價公寓價格策略市場比較法入市價值推算2013年4月8月12月2014年4月8月12月2015年4月8月12月A幢公寓工程建設期入市期持銷期B幢公寓工程建設期入市期持銷期入市推算比較法：9800元2012年合肥住宅均價：6518元，2011年合肥住宅均價：6219元，增長4.8%2012年包河區住宅均價：6457元，2011年包河區住宅均價：5535元，增長16.6%按此增長率取平均值年增長10%計算預計2014年6月A幢公寓入市時售價10600-11600元/平方米；預計2015年4月B幢公寓入市時售價11600-12600元/平方米；A幢公寓2014年6月入市，B幢公寓2015年4月入市精裝修溢價公寓價格策略從項目區域地段和市場因素考慮，建議公寓以精裝修方式銷售：1000元精裝修標準可實現1500元裝修溢價最終實現：A幢公寓入市時售價12100-13100元/平方米；B幢公寓入市時售價13100-14100元/平方米；市場比較法入市價值推算精裝修溢價寫字樓價格策略市場比較法入市價值推算項目對比因素權重區位因素18%交通條件16%周邊市政配套10%產品外觀12%停車位10%寫字樓規模8%物業管理10%開發商品牌8%項目包裝8%總分100序號樓盤名稱產品選擇1東方廣場綜合體寫字樓2信地城市廣場綜合體寫字樓3新地中心綜合體寫字樓對比項目：選擇依據：東方廣場、信地城市廣場同為城市綜合體公寓，項目整體影響較相似，桐城369為項目附近公寓，對項目公寓區域比較性較強。寫字樓價格策略市場比較法入市價值推算序號評估項目滿分本項目東方廣場信地城市廣場新地中心均價（元/平方米）PXP1=14000P2=11000P3=130001區位因通條件16151515153周邊市政配套10910984產品外觀12111111115停車位1098986寫字樓規模877777物業管理1099998開發商品牌876779項目包裝87777合計10091918988項目市場綜合評分和項目均價比較：寫字樓價格策略市場比較法入市價值推算市場比較法步驟：1、影響寫字樓價值的因素分析2、市場比較對象的選定3、各市場比較對象的專業評分4、相關樓盤價格修正——項目相對比較對象的價格5、項目價格測算——對各相關樓盤價格的加權平均步驟一：修正后各相關樓盤價格P1=（91/91）X14000=14000（東方廣場）P2=（91/89）X11000=11250（信地城市廣場）P3=（91/88）X13000=13450（新地中心）步驟二：根據權重加權測算價格三個項目權重：東方廣場在整體項目地段上與本項目相擬，因此權重為40%；信地城市廣場在合肥整體寫字樓市場區域上較相似，定為40%；新地中心在寫字樓區域性質上有相應差別，定為20%PX=14000X40%+11250X40%+13450X20%

=12800根據市場比較法，不同項目賦予不同權重，本項目現階段寫字樓銷售均價為12800元/平方米。市場比較法：12800元/平方米寫字樓價格策略市場比較法入市價值推算2013年4月8月12月2014年4月8月12月2015年4月8月12月寫字樓工程建設期入市期持銷期入市推算比較法：12800元東方廣場2012年同期價格約12000元，2013年現銷售價格約14000元，漲幅16%新地中心2012年同期價格約11000元，2013年現銷售價格約13000元，漲幅18%按此計算本項目寫字樓年增長率按17%計算，一年半增長率為25%預計2014年10月寫字樓入市時售價15500-16500元/平方米；寫字樓2014年10月入市商業價格策略：一層整體均價市場比較法租金返推法入市價值推算項目對比因素權重地段30%商業氛圍20%人流量16%周邊環境5%交通條件6%內部規劃設施6%樓盤規模7%開發商品牌4%經營公司6%總分100序號樓盤名稱產品選擇1信地城市廣場綜合體商業2新地中心綜合體商業3桐城369項目區域商業對比項目：選擇依據：信地城市廣場與本項目商業形態和區域繁華度上最相似；新地中心為政務區最具代理性可售商業，與本項目在綜合體性質上較相似；桐城369距離本項目最近在售商業項目。商業價格策略：一層整體均價市場比較法租金返推法入市價值推算序號評估項目滿分本項目信地城市廣場新地中心桐城369均價（元/平方米）PXP1=55000P2=38000P3=357001地段30272923252商業氛圍20171915143人流量16131511104周邊環境543535交通條件655436內部規劃設施655537樓盤規模766638開發商品牌433329經營公司65554合計10085907766項目市場綜合評分和項目均價比較：價格測算：1、新地中心：現一層內鋪銷售均價為35000元/平方米，外街1拖2銷售均價30000元/平方米，1拖2按70%價值測算單層均價為43000，內鋪總面積大于外鋪總面積，最終測算一層整體均價約38000元/平方米。2、桐城369：商業性質為1拖2商業，價格25000元/平方米，1拖2按70%價值測算單層均價為35700元。商業價格策略：一層整體均價市場比較法租金返推法入市價值推算市場比較法步驟：1、影響商業價值的因素分析2、市場比較對象的選定3、各市場比較對象的專業評分4、相關樓盤價格修正——項目相對比較對象的價格5、項目價格測算——對各相關樓盤價格的加權平均步驟一：修正后各相關樓盤價格P1=（85/90）X55000=52000（信地城市廣場）P2=（85/77）X38000=42000（新地中心）P3=（85/66）X35700=46000（桐城369）步驟二：根據權重加權測算價格三個項目權重：信地城市廣場在產品形態和銷售方式上與本項目相擬，因此權重為50%；新地中心同為綜合體項目，有內街，有外街，屬同類項目，定為30%；桐城369為同區域商業，商業價值有一定參考，定為20%PX=52000X50%+42000X30%+46000X20%

=47800根據市場比較法，不同項目賦予不同權重，本項目現階段一層整體商業銷售均價為47800元/平方米。市場比較法：47800元/平方米商業價格策略：一層整體均價市場比較法租金返推法入市價值推算租金反推法——資產定價的最主要和最基本方法，是商鋪租金按照投資回報率幅現的現值租金還原法簡介：綜合租金水平是影響商鋪定價最直接因素，租金反應商業繁榮程度和經營狀況租金反推法是商鋪估價最常用的方法之一。具有一定的權威性，它是對房屋、商鋪等不動產或其它具備收益性質資產進行估價的基本方法。租金反推法實質是商鋪價值通過租金以投資回報率進行貼現。購買商鋪作為一種投資，商鋪購買款作為購買未來若干年商鋪而投入的資本。租金反推法是估算商鋪在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。投資回報率：業界一般取商鋪年投資回報率為8%。租金為項目所在四至租金以及大型商業綜合體租金相結合，進行加權思考。計算公式

售價=年租金/年投資回報率商業價格策略：一層整體均價市場比較法租金返推法入市價值推算寧國路太湖路徽州大道11017012013080根據市場租金調研，因本項目部分區域拆遷，無營業商業，通過相應區域租金分析。項目四至租金大約80-170元/平方米，部分為一、二層連體商業，如項目對面一、二層租金為110元，單層租金相對高出很多，同時本項目的售中商業必定會帶動區域未來租金大幅上漲，固整體一層租金平均值130元/平方米/月。1、項目四至租金：80商業價格策略：一層整體均價市場比較法租金返推法入市價值推算2、集中商業街租金案例：包河萬達廣場2010年12月24日包河萬達正式開業，目前已經運營近三年，基本比較成熟，本次調研主要圍繞萬達外街調研，二樓租金120-200不等，根據實際調研萬達包河金街一層租金大約為二層租金的兩倍左右，一樓租金約240-400不等。店面面積樓層月租金每平米租金位置微時光150平米1-2層10000元67元/平/月商業街最差地段臺灣小站77平米2層12000元156元/平/月靠近馬鞍山路入口海之鮮120平米2層24000元200元/平/月2層扶梯口趣撈130平米2層16900元130元/平/月中間位置愛米粒68平米2層8160元120元/平/月中間位置中國移動50平米2層10000元200元/平/月最靠近蕪湖路入口萬達對面延馬鞍山路商鋪租金（每平米90-110元/月）集中商業街一層平均租金約：320元/平方米/月商業價格策略：一層整體均價市場比較法租金返推法入市價值推算目前商業價值測算（投資回報率8%計算）年租金為2928元/平米目前平均每平米售價為：2928/8%=36600元加入銷售溢價因素的商業價格測算業界一般認為加入銷售溢價因素時的回報率為6%年租金為2928元/平米考慮溢價因素每平售價為：2928/6%=48800元注：商鋪的轉讓費加大商鋪投資門檻，反映商鋪價值。雖然轉讓費能在商鋪下次轉讓中收回，但轉讓費會在經營期產生資金成本，租金反推法并未計入這部分成本，所以租金反推法計算出的售價比實際售價偏底。租金反推法：36600元/平方米48800元/平方米權重加權測算租金：包河萬達商業街與本項目商業模式較相似，對商業運營有一定鋪助影響，權重定為60%；項目四至雖與項目地段最接近，但運營模式區別較大，權重定為40%；萬達商業街一層租金320元/平米/月項目四至租金130元/平米/月租金=320X60%+130X40%

=244元/平米/月商業價格策略：一層整體均價市場比較法租金返推法入市價值推算商業內街建設期入市期銷售期商業培養期商業成熟商業外街建設期入市期商業培養期商業成熟市場比較法47800年均8%的增長率，預計2014年10售價為53500元/平方米租金反推法現有推算3660040300443004870053600590006490071400加入溢價的售價推算4880053700590006490071400786008650095200價值實現的時間維度：商業成熟后商業價值才會出現躍升，預計2014年10月商業內街入市時一層商業均價合理售價區間42300—56300元/平方米。2015年4月商業外街入市時一層商業均價合理售價區間44300-59000元/平方米。未來價值估算租金估算：市場研究顯示區域年均租金上漲率約為8%-15%，估算取值10%。2013年4月2014年4月2015年4月2016年4月2017年4月2018年4月2019年4月2020年4月商業內街2014年10月入市，商業外街2015年4月入市入市價值推算：2014年10月入市一層整體均價48300—50300元/平方米2015年4月入市一層整體均價50600—52600元/平方米商業價格策略：整體定價項目四至價值項目本體價值商業整體定價徽州大道：城市主干道，合肥幾大重要交通要道之一，緊臨本項目，人流、車流量較大，周邊商家眾多，項目對面為華潤蘇果，商業氛圍較成熟。靶場路：鋪干道，連接寧國路，現階段道路二邊正在拆遷，人流、車流很少，無商業氛圍。寧國路：合肥龍蝦一龍街，晚上人流、車流較大，商業氛圍成熟，但與本項目無直接對接，中間相隔一個地塊。后期靶場路的打造和連接可為項目增加商業機會。太湖路：合肥次干道，老城區道路，路段二邊老小區較多，居住氛圍較好，商業主要為沿街社區型商業，區域內無集中商業，人流、車流一般，與本項目中間有相隔距離，但必定會帶動路段居民的購物。東規劃道路：暫無商業氛圍，沿線為項目1拖2商鋪產品，后期主要為社區型商業。寧國路太湖路徽州大道軍區靶場路規劃道路規劃道路商業價格策略：整體定價項目四至價值項目本體價值商業整體定價通過動線、入口、主力店等規劃，大幅提升“入口一”價值，靶場路與寧國路的連接和太湖路影響，使“入口三”為人流量高點，同時帶動沿線商業的價值。項目規劃影響商鋪價值因素分析各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應的系數值位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪為價值最高商鋪，根據不同因素的變化遞減。動線判斷寧國路太湖路徽州大道軍區靶場路規劃道路規劃道路入口一入口二入口三入口四入口三價值加強：位于整個綜合體動線帶；多個動線的結合；價值發現，靶場路與寧國路的連接，帶動了入口四的商業價值商業價格策略：整體定價項目四至價值項目本體價值商業整體定價峰值判斷四至價值本體規劃人流峰值計算：入口三：徽州大道、太湖路、靶場路、購物中心入口二：徽州大道、購物中心、百貨店商業街中段：靶場路、購物中心、入口四入口一：徽州大道、百貨店社區規劃路：住宅社區、靶場路寧國路太湖路徽州大道軍區靶場路規劃道路規劃道路入口一入口二入口三入口四高峰值高峰值次峰值次峰值其次峰值（入口三）≥（入口二）＞（商業街中段）＞（入口一）＞（社區規劃路）商業價格策略：整體定價項目四至價值項目本體價值商業整體定價寧國路太湖路徽州大道軍區靶場路規劃道路規劃道路價值判斷通過四至分析和項目規劃判斷：第二、三入口為第一最高階值段；中央內街為第二次階值段；第一入口和沿線內街為第三階段段；項目東段1拖2規劃道路沿街商業以沿街鋪面概念實現價值；高階值段其次階值段沿街階值段高階值段次階值段商業價格策略：整體定價項目四至價值項目本體價值商業整體定價2014年10月商業內街入市：一層商鋪整體均價取值49300元/平方米2015年4月商業外街入市：時間維度為半年，漲幅按5%計算通過市場比較法：確定項目各階值段商鋪和沿街商鋪商業價值影響因素總分最高價值段次價值段其次價值段沿街價值段道路通達性3028252018人流量3025242020可視性2016151413商業環境2015161210合計10084806661價格49300470003870035800項目規劃對價值提升10%5%5%0%最終價格54200494004060035800現有商業價值測算（沿街鋪）以第一階值段為基準，通過分解影響商業價值的因素，打分、比較法，得出第二、三、四階值段的商業價值。項目規劃對階值段的調整：主要考慮動線出口和主力店兩個因素，主要動線提升5%，主力店提升5%。中原大量案例研究顯示：1拖2連體商業為沿街外鋪價值的70%。轉角鋪為中段商鋪價值的125%。1拖2商業70%---25100時間維度5%---26400轉角鋪價值125%67800618005080033000商業價格策略：整體定價項目四至價值項目本體價值商業整體定價最終一層分區均價：商業街2014年10月入市一層均價53200—55200元/平方米沿街商業2015年4月入市整體均價28000—30000元/平方米（1拖2）合肥部分商業綜合體做為樓層差價百分