消費支出規劃2012年個人房貸余額超過2萬6千億元54％：月供占收入20％~50％32%：月供占收入50%以上——“房奴”

如何可以均勻地享受一生的財富？？？

預期中國汽車銷量每年增速至少10％消費支出規劃學習框架

1、制定住房消費方案

2、制定汽車消費方案3、制定消費信貸方案消費支出規劃

1、金融市場與消費支出

2、收入、支出與財務安全和財務自由

收大于支的消費模式

收支相抵的消費模式

支大于收的消費模式1、金融市場與消費支出的關系金融市場發達，才能融資或投資結合方式：1、融資：從金融市場借貸調整消費模式——住房消費信貸、汽車消費信貸和信用卡消費信貸2、投資：投資于金融產品：股票、債券和基金來獲取收益，增強可消費能力2、收入、支出、財務安全與財務自由財務安全：現有財富足以應對未來的財務支出或其他生活目標的實現，家庭不會出現大的財務危機財務自由：收入主要來自主動投資而不是被動工作收入大于支出貨幣時間總收入投資收入總支出工作收入收支相抵貨幣時間總收入投資收入總支出工作收入貨幣時間投資收入總收入總支出工作收入支出大于收入（不可取）住房消費規劃

住房支出的分類

購房的目的

購房的財務決策住房消費信貸租房的選擇房產消費規劃內容一、住房支出的分類

（1）住房消費（租金價格衡量）①購房；②租房。（2）住房投資將住房看成投資工具。二、購房的目標（時間、面積、房價）

（1）購房面積需求①不必盲目求大（面積閑置問題）；②無需一次到位（時尚、人口調整問題）

（在一套房子里住一輩子的可能性越來越小）；③量力而行（考慮首付款金額）。（2）購房環境需求房價取決于區位和面積。購房目標購房目標三要素：客戶家庭計劃購房時間希望的居住面積屆時房價例如：我希望５年后購買１２０平米左右，價格為５０００元每平米的房屋。注意：購房目標必須明確，不能模糊購房面積需求和購房環境需求（即購房目標）1、購房面積需求把握：不必盲目求大：滿足居住需要，太大閑置無需一次到位：一套房住一輩子可能性很小量力而行：面積大小取決客戶資金和還貸能力2、購房環境需求（價格取決于區位和面積）區位好，價格高，面積小區位差，價格低，面積大現在和未來負擔能力居住地點變遷和年限自己房屋的依賴性房租成長率未來房屋價格的預期購房租房?房屋居住需求家庭人數生活品質購房租房購房決策租房地段環境價格內部設施購房規劃地段、環境戶型、類別品牌、管理保值增值潛力首期付款償還貸款購房規劃的流程三、購房的財務決策1、購房財務規劃的基本方法（1）以儲蓄及交費能力估算負擔得起的房屋總價。▲可負擔首付款=目前凈資產在未來買房時的終值+以目前年收入為年金在未來購房時的年金終值×年收入中可負擔首付比例的上限；▲可負擔房貸=以未來購房時年收入為年金的年金現值×年收入中可負擔貸款的比率上限；▲可負擔房屋總價=可負擔首付款+可負擔房貸；▲可負擔房屋單價=可負擔房屋總價/需求平方米數。三、購房的財務決策1、購房財務規劃的基本方法（2）按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔的費用。▲欲購買的房屋總價=房屋單價×需求面積；▲需要支付的首期費用=欲購買的房屋總價

×（1--按揭貸款成數比例）；▲需要支付的貸款部分=欲購買的房屋總價

×按揭貸款成數比例；▲每月攤還的貸款本息費用=以月為單位的準年金值。三、購房的財務決策例2-1王先生年收入10萬元，預計收入每年增加3%，每年的儲蓄比例為40%。目前有存款2萬元，打算5年后買房，假設王先生的投資報酬率為10%，準備房貸20年，假設房貸利率6%。

首付部分=29（萬元）貸款部分=56.8（萬元）可負擔房屋總價=85.8（萬元）房屋貸款占總價的成數=56.8/85.8=66.2%

若王先生計劃購買100平方米的房子，則可負擔房屋單價=858000/100=8580（元/平方米）三、購房的財務決策

例2-2，張先生要購買100平方米的房子，目前市面上一般價格是3000—6000元/平方米。假設按7成按揭，貸款期限20年。貸款利率6%，等額本息還款。

30萬的房屋首付及貸款情況：▲需要支付的首期款=30×30%=9（萬元）▲需要支付的貸款數額=30×70%=21（萬元）▲每月需要攤還的貸款本息費用=1505（元）

60萬的房屋首付及貸款情況：▲每月需要攤還的貸款本息費用=3009（元)提示：房價最好控制在年收入的6倍以下貸款年限在8-15年之間練習題例：張先生想買100平米的房子，單價6000元/平米，總價60萬元。按7成按揭，貸款期限20年，利率6%。首付款=60*30%=18貸款額度=60*70%=42每月償還的本金和利息：即月供（年金）

42=年金*年金的現值系數系數：期數240（20*12）、利率0.5%（6%/12）購房相關稅費契稅：普通住宅按房屋成交價１.５％繳納非普通住宅按房屋成交價３％繳納評估費：抵押品評估，各銀行有自己的規定律師費：公積金貸款不付商業貸款收取（各銀行有自己的規定）商業貸款二手房要辦理公證，每件200元。保險費：額度最大費用，主要是抵押物財產保險及貸款信用保險公積金貸款可不買保險商業貸款：財產抵押擔保時，購買房屋綜合險；財產抵押和連帶擔保的，購買房屋險。購房相關稅費抵押登記費：每平米０.３０元，二手房每間200元印花稅：《商品房買賣合同》：３％００

《個人購房貸款合同》：５％００

領取房屋產權證時，每件貼花5元裝修費用：經濟型、舒適型、豪華型購置家具和電器費用以上開支形成了住房規劃的財務目標。三、購房的財務決策3、購房財務規劃的主要指標

①房屋月供款與稅前月總收入的比率。一般不應超過25%~30%

②所有貸款月供款與稅前月總收入的比率。一般應控制在33%~38%1、住房消費貸款的種類：個人住房公積金貸款

利率：

5年以下（含5年）年利率4.77%5年以上（不含5年）年利率5.22%個人住房商業性貸款

利率：

3－5年（含5年）年利率7.65%，優惠利率6.50%5年以上（不含5年）年利率7.83%，優惠利率6.66%

個人住房組合貸款四、購房消費信貸1、住房消費信貸的種類（1）個人住房公積金貸款個人公積金貸款、個人住房商業性貸款和個人住房組合貸款個人公積金貸款：按規定繳存住房公積金的借款人，在購買自住房時，以所購住房為抵押或其他具有所有權的財產作為抵押物或質物，或第三人擔保，申請以住房公積金為資金來源的住房貸款例如：某職工已經存有公積金20000元，上月公積金匯儲300元，還有10年退休。該職工在退休年齡內可交存的公積金總額：

=20000+300*10*12=56000能夠借入的總額為以下三者中最低者：

1、借款人在退休年齡內可交存的公積金總額56000元

2、住房價格的70%。設住房評估價90000元。90000*70%=630003、該市住房公積金管理中心的最高額度。設為30000元。該職工的借款額度為30000元。四、購房消費信貸1、住房消費信貸的種類（2）個人住房商業性貸款（“按揭”）個人住房商業貸款的條件：具有完全行為能力的自然人，購買本市城鎮自住住房時，以其購買的產權住房為抵押，作為還款保證向銀行申請的住房商業性貸款（俗稱按揭）貸款額度根據申請人的資信程度確定，同時不超過住房售價的80%，期限不超過30年。抵押貸款、質押貸款、保證貸款和抵（質）押加保證◆抵押貸款：抵押人擁有的房屋或預購房屋土地使用權等◆質押貸款：動產或權利質押作為還款保證國庫券、金融債券、AAA企業債券◆保證貸款：第三人保證作為還款擔保◆抵（質）押加保證：抵押物或質押物第三人保證四、購房消費信貸1、住房消費信貸的種類（3）住房組合貸款凡符合個人住房商業性貸款條件的借款人同時繳存個人住房公積金，在申請個人住房公積金貸款的同時還可向銀行申請個人住房商業貸款。分別按各自的利率計算利息。

公積金貸款＋個人住房商業性貸款借款人以所購本市城鎮自住住房作為抵押物可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款例如：房產價格80萬元，兩部貸款的總金額為房價的70%，即56萬元。1、公積金貸款10萬元，期限15年（180個月），利率5%，計算出每月還款額，即計算準年金。2、商業貸款41萬元，20年期限，利率6%，即計算準年金。2、個人住房商業貸款方式：

首付款：

20％～30％（大于90平方米，30％；小于90平方米，20％）

期款：

一年以內，本息一次還清；一年以上的可采用：

等額本息還款法等額遞增還款法等額遞減還款法等額本金還款法四、購房消費信貸2、還款方式和還款金額（2）等額本金還款法它是指在貸款期限內按月償還貸款本金和利息。其中每月所還本金相等。適用于目前收入較高但將來收入會減少的人群。如面臨退休的人員等。每月還款額R=P0/n+(P0--P1)×r

其中，P0=貸款本金；P1=累計已還本金；

r=月利率；n=還款期數等本還款法等額本金還款法:

每月攤還的本金固定,但總額隨房屋貸款余額減少,利息額也跟隨著減少。貸款額PVFV0123nn－1n－2PRNINTPMT1PMT2PMT4PMT3PMTn-1PMTnPMTn-2等額本金還款法逐月遞減，利息較少例題張小姐剛買了一套房子，房價100萬，首付30萬元，貸款70萬元，采用20年按月等本還款的方式，貸款利率為6.5%，請幫她計算一下每月需要還多少錢？每月的還款額中有多少是本金？有多少是利息？分析：等本還款方式下：PRN=PV/n=700000/240=2916.67

第一個月的利息償還額為

INT=BAL*i%=700000*(6.5%/12)=3791.67第一個月的總還款額為2916.67+3791.67=6708.34第二個月的本金償還額是一樣的但是第二個月的利息償還額為（700000-2916.67）*（6.5%/12）3775.87第二個月的還款總額為2916.67+3775.87=6692.54四、購房消費信貸T2、還款方式和還款金額（1）等額本息還款法它是指在貸款期限內每月以相等的還款額足額償還貸款本金和利息。適用于收入處于穩定的家庭，如公務員，教師等。

每月還款額R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n-1}

其中，P0=貸款本金；r=月利率；

n=還款期數等額(本息)還款法等額還款法即每期攤還相等數額貸款,但是其中每期還款本金和利息是不一樣的.貸款額PVFV0123nn－1n－2PMTPMTPMTPMTPMTPMTPMTINTPRN等額本息還款法每月相同，利息較多等額(本息)還款法－AMRT∑INTPM2PM1BAL∑PRN貸款額PVFV1nPRNINTPMTPMT例：小張準備買房，房價60萬元，首付款3成，貸款7成，貸款20年，請問按照每月等額還款法，小張每月底需要還款多少？用EXCEL可以算出3009運用PMT函數rate=0.06/12，NPER=12*20，PV=420000問，小張在了解了每月需要還款3009的時候，想知道償還了多少本金，償還了多少利息，你能幫幫他么？第一個月：利息=420000*0.05%=2100本金=909第二個月：利息=（420000-909）*0.05%=2095.45本金為913.55……以此類推討論:1、等額本金（按月遞減）每期本金相同，利息逐漸減少。每期還款額遞減。

2、等額還款（等額本息和）每期本金逐漸增多，利息逐漸減少。每期還款額相同。

3、兩種還款方式所付總利息比較：比較兩種還款方式

等額本金<等額還款

（按月遞減）（等額本息）

1、利息：等額本息還款法＞等額本金還款法2、適用情況：教師、一般研究人員或工作平穩采用第一種方法。高收入、收入多元化、現在資金雄厚等采用后一種方法，因為日后壓力減小四、購房消費信貸

例2—5，李先生向銀行申請了20年期30萬元貸款，利率為5.508%，采用等額本息還款。每月還款額R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n-1}={300000×(1+5.508%/12)240×5.508%/12}/{(1+5.508%/12)240-1}=2065（元）

四、購房消費信貸

例2—6，李先生向銀行申請了20年期30萬元貸款，利率為5.508%，采用等額本金還款。每月還款額R=P0/n+(P0--P1)×r

第一個月還款額=300000/240+（300000—0）×5.508%/12=2627（元）第二個月還款額=2621（元）。。。。。。例：李先生2006年10月申請了20年期30萬元貸款，利率5.814％，采用等額本息還款法，月還款額為多少？例：李先生2006年10月申請了20年期30萬元貸款，利率5.814％，采用等額本金還款法，月還款額為多少？4、房屋貸款主要財務指標房屋月供款與稅前月收入的比率

一般不宜超過25～30％。所有貸款月供款與稅前月收入的比率

一般不宜超過33～38％。案例：客戶小王在一家IT公司工作，年齡25歲，月薪1萬元。現有儲蓄25萬元，想要購買一套60萬元的房屋，請規劃其合適的房貸規劃。（年率6.04％，月率0.5033％）1、月收入 10000元2、可供房貸的收入 1×30％ 3000元3、房屋購買價 600000元4、首付款 60×30％ 180000元5、需貸款額 60x70% 420000元6、其他費用 30000元7、月供款 3019元注：期限20年月供款3019元比例30.19％期限30年月供款2529元25.29％首付加上其他費用合計約21萬元，現有儲蓄完全可以滿足。建議小王采用首付18萬元，貸款期限20年，月供3019元的房貸方案。四、購房消費信貸2、還款方式和還款金額

（3）等額遞增還款法即把還款期限劃分為若干時間段，每個時間段內還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞增。適用于目前收入一般，但未來收入會逐漸增加的人群。如畢業不久的學生等。

四、購房消費信貸2、還款方式和還款金額

（4）等額遞減還款法即把還款期限劃分為若干時間段，每個時間段內月還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞減。適用于目前還款能力強，但未來收入將減少的人群。如中年人或未婚的白領人士。

貸款類別特點適合人群優缺點等額本息把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，借款人每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。家庭收入穩定的人群，但因初期貸款本金所占的比例較低，不適合有提前還貸打算的人。以及買房自住，經濟條件不允許前期投入過大。優點：每月還款額相等，計算簡單，前期還款壓力小，便于安排。

缺點：還款開始階段，先還的利息較多本金較少，總的算下來，利息總支出是所有還款方式中最高的。等額本金將本金平均分攤到每個月內，同時支付剩余本金在本期所需利息，前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。這種還款方式相對同樣期限的等額本息法，總的利息支出較低。比較適合當前經濟能力已經較強的年輕人。如借款人打算提前還款，等額本金還款法也不失為一個不錯的選擇。優點：與等額本息相比，可以節省大量利息支出。

缺點：還款開始階段月供比較高，壓力較大。固定利率浮動利率房屋貸款在簽訂購房貸款合同時，可選擇固定利率還是浮動利率。也就是以后在貸款期限內是否依據銀行利率而變動。一般來說，固定利率房貸的利率標準都會比現行房貸基準利率要高一些，在還貸初期，其還款金額也會比浮動利率房貸的還款金額高些，預期利率將會提高以及有頻繁提前還款需求的人群可選擇固定利率。而對于目前經濟緊張、而未來預期收益較好的年輕人來說，浮動利率房貸產品可能會更適合。而對于房產投資者，房子未來想換手而購房初期選擇浮動利率會負擔少些，從而減少部分投資成本。固定利率優點：可以轉移利率風險，化解市場波動。對于有固定收入者來說是比較有保證。利率如進入上升周期，鎖定貸款利率可獲得一定利益。

固定利率缺點：利率比當前普通房貸利率高、期限短。提前還款要交3%罰金，如果利率走低，投資者將被“套牢”。貸款類別特點適合人群優缺點雙周供還款方式從原來每月還款一次改變為每兩周還款一次，每次還款額為原月供的一半。對于房貸客戶來說，還款壓力不變，但由于還款頻率增加，貸款本金減少速度加快，同時，相應的供款期也會縮短，但每月供樓壓力加大。適合一些收入較為穩定和均衡的人士，由于月收入的相對固定，客戶不增加每月供款整體壓力情況下，通過小額提前還款來節省利息。優點：比月供減少利息支出，并且能縮短還款期限。缺點：對月收入不寬裕或工資不定時的借款人，可能會帶來信用風險。如果逾期，利息將按雙周計算，并將被計收復利，因此罰息金額比等額還款法有所提高。氣球貸全新還款方式，其貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。又稱“大額尾付貸款”。貸款期限一般限制在短期(例如3-10年)內，但每期付款金額卻是按照長期貸款(例如15-30年)來計算。其利率一般是固定的。考慮短期房貸，并有提前還款的需求；預期未來較短年限(最長10年)中資金實力會有較大提高，或將有大額資金進賬；借款期僅償還較少月供，將其余款運用至其他投資渠道，以獲得更高回報并敢于承擔風險；

優點：實際貸款期限較短，其對應期限的貸款利率也較低。每期付款要比一般的貸款低缺點：必備在貸款尾期支付大筆貸款余額，或將余額化作第二次貸款，繼續過貸款族的生活。借款人對償還大額尾付金額有壓力。循環貸將商品住房抵押給銀行或其他合法金融機構而獲得的貸款額度，在規定時間和額度內可以分次提款、循環使用。收入較為穩定和豐裕，重視市場情況善于靈活調度資金的中青年白領購房階層、小企業主、個體經營者等自雇人士和高收入人士優點:期限長，最長可達30年。額度高，最高可達8成。隨用隨提，資金較快速到賬。缺點:用途較局限，利率較高。循環貸循環貸“循環貸”是指您以房產作抵押向我行申請一個貸款的最高限額，在不超過這個限額的情況下，您可以隨時根據需要向我行借款使用，不限次數；當您資金充裕時，又可以隨時還款，節省利息。資金循環使用，利息最大節省。您在我行辦理以房產作抵押的個貸業務時（如一、二手房按揭業務），均可同時申請辦理“循環貸”。特點想借就借，便于周轉想還就還，節省利息多種抵押，用途廣泛手續簡便，方便快捷想借就借，便于周轉在您需要用錢時，只要不超過我行給您核定的最大限額，您都可以馬上向我行申請提款，隨時滿足您的資金使用要求。想還就還，節省利息當您手頭資金充裕時，您可以隨時提前歸還貸款，我行只按實際的貸款金額和時間計收利息，“循環貸”限額內沒有提款或已歸還部分都無須您付利息，讓您花費最少。特點特點多種抵押，用途廣泛您可以用普通住房、別墅、商鋪、寫字樓或標準化廠房等房產作為抵押，貸款資金可以用于個人購房、購車、裝修、經營等多種用途。手續簡便，方便快捷一次抵押，長期有效，當您再次申請提款，無須再次辦理抵押登記，提款手續簡便、快捷。案例分析2010年11月初，張先生因個人經營需要準備向我行申請一筆抵押貸款，金額100萬元，期限半年，利率5.61％（六個月基準利率5.1％上浮10％）張先生預計12月初他將會有40萬元的銷售回款，2011年3月初又需要向外支付采購款40萬元。下面是兩種不同的融資方案：（1）張先生辦理一筆抵押貸款100萬元，12月初將40萬的銷售回款放在銀行賬戶作為活期存款，在2011年3月初對外支付貨款40萬元。（2）張先生辦理“循環貸”，11月初初在循環貸下首次提款100萬元，12月初將40萬元的銷售回款用于貸款的提前還款，3月初張先生再在循環貸下提取第二筆貸款40萬元，用于對外支付購貨款。利息支出對比通過對比可以看出，循環貸滿足了張先生靈活的資金周轉需求，并且有效地節省了貸款利息支出。辦理程序客戶申請銀行審批簽署合同抵押登記循環貸生效客戶隨時提還款四、購房消費信貸3、提前還貸的選擇權（1）提前還貸發生的三種情況①借款人在貸款時對自身的償還能力估計不足；②借款人調整投資組合后而提前償還貸款；③借款人在貸款一段時間后收入增加，有能力提前還貸。無論出于何種還貸目的，動用提前還款選擇權的決策原則仍然是成本效益原則。四、購房消費信貸TO3、提前還貸的選擇權（2）提前還貸的方法①全部提前還款，剩余的貸款一次性還清；②部分提前還款，保持每月還款額不變，將還款期限縮短，（節省利息較多）；③部分提前還款，每月還款額減少，保持還款期限不變，（但節省程度低于第二種）；。④部分提前還款，每月還款額減少，同時將還款期限縮短，（節省利息較多）。四、購房消費信貸3、提前還貸的選擇權（3）如何還貸更經濟①如果客戶選擇的是組合貸款，提前還貸時可考慮先還商貸會“優惠”很多。②如果客戶現在資金較為雄厚，又不打算提前還款，建議采用“等額本金還款法”較為有利。③兩種還款法相比較，“等額本息還款法”支付的利息高于“等額本金還款法”支付的利息。四、購房消費信貸3、提前還貸的選擇權（4）提前還貸需注意的問題①原則上必須是1年以后，銀行允許；②銀行對提前還貸起點金額有要求；③提前還貸的前提是以前貸款不拖欠；④借款人一般須提前15天或1個月提出書面申請；⑤貸款期限在1年以內的，不能部分提前還本；⑥貸款期限在1年以上的，可以部分或全部清償；⑦借款人提前償還全部貸款后可到保險公司退還提前期內的保費。⑧組合貸款不必先還公積金貸款；⑨辦理抵押注銷。四、購房消費信貸4、延長貸款（1）借款人應提前20個工作日向銀行提交申請和相關證明；（2）延長貸款條件：一是貸款未到期，二是先清償應付的本息及違約金；（3）借款人申請延期只限一次；（4）原借款期限與延長期限之和最長不得超過30年。

四、購房消費信貸5、利率調整對還款總額的影響

（1）貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規定執行。1年之內不調整；1年以上的在下一年1月1日調整。（2）如遇法定貸款利率調整時，貸款賬戶開立時執行最新貸款利率。五、租房的選擇1、適合租房的人群（1）剛剛踏入社會的年輕人。（2）工作地點與生活范圍不固定者。（3）儲蓄不多的家庭。（4）不急需買房且不清楚房價走勢者。

2、租房和購房的比較分析（1）年成本法；（2）凈現值法。租房購房優點1．用較低成本，居住較大房屋。1．提供屬于自己的長久居住場所。2．對未來收入的變化有較大承受能力2．滿足中國人具有定所的傳統觀念。3．留存首期款，用作其它投資渠道和收益。3．提高生活品質。4．不用考慮未來房屋價格的下跌風險。4．強迫儲蓄，累積財富。5．租房有較大的遷徙自由度和新鮮感。5．具有投資價值和資本增值機會。6．房屋質量或損毀風險由房主承擔6．可以按自己意愿布置和裝飾家居。缺點1．別人房產，主動權在房主。1．資金動用額大，缺乏流動性2．無法按自己意愿裝修布置房屋2．維護成本較高。3．有房屋租金價格不斷上升的風險3．需要承擔房屋價格下跌和損毀的風險4．有房屋上漲，未來購房成本增加的風險。購房和租房的優缺點對比:租購房決策影響因素房價成長率：房價成長率越高，購房越劃算房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算居住年數：居住時間越長，購房越劃算利率水平：利率水平越高，租房越劃算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算租房押金：押金水平越高，購房越劃算1.2租房或購房的決策方法年成本法凈現值法年成本法租房年成本=押金×機會成本率+年租金購房年成本=首付款×機會成本率+貸款余額×貸款利率+ 年維修費及稅金+折舊比較租房或者購房的年成本,成本小的更為劃算購房后總價固定，如果貸款利率不變,隨著每年還款，貸

款余額逐漸減少,因此,購房年成本逐漸降低；如果將

來房租不斷上漲,則租房年成本逐漸上升年成本法只是基于當前狀況的一個比較，在租房或者購房

決策時還應該考慮將來的其他因素的改變，比如房租

是否呈增長趨勢，房價是否呈增長趨勢年成本法案例汪小發看上了一套100平米的住房，位于廣州市珠江新城附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1個月房租作為押金。如果購房，總價120萬元，可申請60萬元貸款，房貸利率為6%，自備首付款60萬元，假定房屋的維護成本為5000元/年，年折舊率為2%，押金與首付款機會成本均為3%。問：該房屋應該租還是購？年成本法案例租房年成本： 5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元購房年成本：

60萬元×3%＋60萬元×6%+5000元+120萬元×2%=83000元購房的平均年成本為83,000元，比租房年成本66,165元

高25.44%。年成本法其他考慮因素—未來房價上漲若房價在未來看漲，那么即使當前算起來購房年成本高

一點，但是，未來出售房屋的資本利得也可能彌補居

住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率＝ 66,165元÷1,200,000元＝5.5%，購房年成本率＝ 83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若計

劃住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房價可能在5年

內漲7.2%以上，購房仍然劃算。若大家都預期房價會進一步下跌，而寧可租房不愿購房，

則租房年成本高于購房年成本的情況也有可能會發生。

因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價

漲跌的主觀判斷也是重要因素。

凈現值法（NPV）

考慮在一個固定的居住期間內，將租房及購房的現金流

量還原成現值，比較兩者的凈現值較高者為劃算。

可以使用財務計算器現金流計算功能計算。

NPV計算時只考慮現金流量，在年成本法中計算的租房

押金利息與購房折舊成本由于并非實際現金流出，

所以不用作為現金流出；在年成本法中房貸只計利

息，凈現值法中房貸計算的是本利平均攤還額。

比較租房和購房的凈現值，凈現值大的更為劃算凈現值法案例若汪小發已確定要在該處住滿5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底將押金5,500元收回；如果購房，房價120萬，維護成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定該住房在第5年末能以125萬價格賣出。（假定折現率為3%）租房NPV的計算租房的凈現值：假定租金每年支付一次，期初支付:CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500×12=-71,5001CFj=第二年租金=(-5,500-500)×12=-72,0002CFj=第三年租金=[-5,500+2×(-500)]×12=-78,0003CFj=第四年租金=[(-5,500+3×(-500)]×12=-84,0004CFj=第五年租金=[(-5,500+4×(-500)]×12=-90,0005CFj=取回押金=5,5003i，NPV=-367,017制定住房消費支出規劃方案O

工作程序：

1、跟客戶進行交流，確定客戶希望購房；

2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產等；

3、分析客戶的信息，對其現狀進行分析，列出家庭資產負債表和現金流量表。

4、幫助客戶制定購房目標，包括購房的時間、希望的居住面積和屆時的房價，確定明確的風購房目標；

制定住房消費支出規劃方案

工作程序：

5、幫助客戶進行貸款規劃，選擇適當貸款方式、還款方式及還款期限等，并運用相關稅收和法律知識，為客戶提供必要的支持。

6、購房計劃的實施。

7、根據客戶未來情況的變動，對計劃做出及時的調整。買房注意事項1、項目手續法律風險2、房屋位置約定不清的漏洞3、面積約定方面的漏洞和風險4、關于房屋交接約定的問題5、關于基礎設施、公共配套建筑運行約定的問題6、關于產權證書辦理的約定問題7、關于合同所附房屋平面圖的問題8、關于裝飾、設備標準約定的問題9、關于合同文本備案的問題討論房子和家？制定汽車消費支出規劃方案T

學習目的：

1、能夠分析客戶的汽車消費需求；

2、能夠選擇適當的支付方式和貸款機構；

3、能夠根據因素變化調整支付方案。一，汽車消費概述

汽車行業是中國經濟發展的一大支柱，在住房需求得到基本滿足后，消費熱點必然轉移到汽車上。中國轎車的需求將保持20%--25%的年增長，其中私家車將保持33%的發展水平。一般而言，購車交納費用如下（以10萬元車為例）（1）保險費3000~4000元，甚至6000元以上；養路費約為1320元；車船使用費200元；養護費800元；（2）變動費用包括汽油費、停車費、路橋費等。所有這些費用總計可以達到15000~20000元以上，幾乎占到購車款的15%~20%。并且這些費用中的大部分都是要每年必交的。

如何看待上海車牌拍賣價格連創新高？

新華社北京3月23日新媒體專電(新華社“中國網事”記者陸文軍葉鋒)近段時間來，上海私車牌照拍賣價格持續快速走高。在23日進行的最新一次拍賣中，一張上海車牌的成交價已經突破9萬元大關，讓不少購車者感嘆“最貴鐵皮”難以承受之重。針對這種情況，上海有關部門已經明確表示，將出臺相關措施，抑制車牌價格過高過快上漲。二、自籌經費購車與貸款購車決策

銀行大都規定，貸款買車人必須購買指定經銷商的汽車，并提供銀行認可的財產抵押、質押或第三方保證。個人汽車消費貸款的年限是3~5年，汽車消費用貸款的首期付款不得低于所購車輛價格的20%。如貸款12萬，期限5年，按年利5.85%計算，月還貸2311.58元，5年支付利息18694.8元。假設投資年收益率3.49%（國債），5年后收益20940元。三、汽車消費信貸

(一)個人汽車消費信貸：原則：部分自籌、有效擔保、專款專用、按期償還。

1、貸款對象和條件（1）必須具備完全民事行為能力；（2）具有穩定的職業和償還本息能力，信用良好；（3）能提供有效抵押物或質物，或有足夠代償能力的個人或單位作保證人；（4）能支付購車首期款項。三、汽車消費信貸2、貸款期限、利率和金額（1）貸款期限：一般為3年，最長不超過5年；（2）貸款利率：1年-5.58%；3年-5.76%；5年-5.85%；（3）貸款金額：以質押方式首付不少于車款的20%；以抵押方式首付不少于30%；以保證方式首付不少于40%。3貸款擔保：可采用權利質押擔保、抵押擔保或第三方保證。4貸款保險：中國銀行要求客戶辦理抵押物保險，保險期不能短于借款期限。三、汽車消費信貸5、還款方式及案例分析（1）等額本息和等額本金。（2）按月還款和按季還款。（3）遞增法和遞減法。（4）智慧型還款。智慧型還款汽車金融公司還款方式非常靈活，與銀行貸款相比，更加貼近人心，例如汽車金融公司的“智慧型”還款就是一種頗受歡迎的方式，以售價為11.78萬元的凱越為例，如果采取標準型貸款，首付3成，貸款3年，每月還款金融為2585元；如果采取智慧型貸款，首付2.5成，貸款三年，每月還款金額為2199元，同時在最后一月支付尾款2.314萬元。汽車金融公司銷售部經理李小姐介紹，智慧型還貸方式可以降低每月還款壓力，比較適合年底雙薪和獎金分工的消費者。三、汽車消費信貸

例題2-11，購買一輛10萬元的汽車，計算貸款購車費用。計算公式選項金額購車車價100000首付款現款購車價格*30%30000貸款額現款購車價格—首付款70000月付款還款期限2年3094三、汽車消費信貸

貸款購車費用計算公式選項金額車輛保險費240+車價*1.2%車損保費1440限額5萬三者責任險第三者責任險1040車價*1.1%全車盜搶險1100（賠償限額+車損險）*20%不計免賠496擔保費欠車款*2%2年1400購置附加費購車款*10%10000公證費100~300100停車泊位費小區內每年4800元租車位4800三、汽車消費信貸

貸款購車費用計算公式選項金額車船使用稅每年1000元1000養路費轎車110*12月1320上牌費154驗車費63費用總計貸款車款=首付款+月付款*貸款年限貸款購車款104277首期付款總額=首付款+保險費用+牌證費用首期付款總額50196【案例】小王畢業5年，在合資藥廠擔任經理助理，月收入5000元，貸款10萬元買車，期限5年。分析：等額本息還款，月還款額1926元，加上每月1800元養車費用，比例過高;建議采用“按月等額本息年度遞增”。三、汽車消費信貸4、銀行與汽車金融公司貸款比較（1）貸款比例及年限銀行：首付40%，3~5年；金融公司：首付20%，3~5年。（2）申請汽車貸款資格銀行：只限本省；金融公司：外省也可以。（3）利率及其它費用銀行：按銀行利率確定；金融公司：比銀行利率高，但無雜費。（二）個人車庫車位貸款以招商銀行個人車庫車位貸款為例。阜新天價車庫有價無市？

30萬元！

這不是一套住宅的價格，而是一間車庫的售價。

在多數市民不知不覺間，我市城市中心區的車庫價格已悄然攀上歷史高位。然而，自認占有稀缺資源的賣方與懷有多種擔憂的買方互不買賬，催生出這一市場目前空有報價、無人接盤的尷尬。

市民隋女士是體南小區住戶，前不久買回一輛總價不足7萬元的私家車。按著“有車應有庫”的思維，買車后她便開始搜尋自家附近的在售車庫。“轉了快倆月，也碰到一些，就是要價太高，二十幾萬一個庫都夠買我仨車了。”無奈，隋女士只得暫時擱置了讓愛車寒冬里住“暖房”的愿望。四、制定汽車消費支出規劃程序1、跟客戶進行交流，確定客戶購車需求；

2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產等；

3、分析客戶的信息，對其現狀進行分析，列出家庭資產負債表和現金流量表。

4、確定貸款方式、還款方式及還款期限。

5、購車計劃的實施。

6、根據客戶未來情況的變動及時調整方案。制定消費信貸方案

學習目的：

1、能夠掌握信用卡及大額耐用品消費信貸的基本知識；

2、能夠分析客戶的消費信貸需求；

3、能夠幫助客戶有效使用信用卡及其他消費信貸方式。大額耐用消費品信貸

大額耐用消費品信貸對象是具有當地戶口，有穩定職業、收入和固定住所，年齡在20~55周歲之間，無不良信用記錄，具有完全民事能力的自然人。個人大額耐用品指的是單價在3000元以上，正常使用壽命在2年以上的家庭耐用商品，如家用電器、電腦、家具、健身器材、衛生潔具等。這種個人綜合消費貸款的期限分為6個月、1年、2年、3年四個檔次。制定消費信貸方案的程序1、跟客戶進行交流，確定客戶消費信貸或信用卡消費的需求；

2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產等；

3、分析客戶的信息，對其現狀進行分析，列出家庭資產負債表和現金流量表。

4、確定貸款方式、還款方式及還款期限。

5、消費信貸計劃的實施。

6、根據客戶未來情況的變動及時調整方案。消費信貸規劃總結消費信貸是指金融機構為購買消費品的客戶提供的一種信貸業務，它以消費者未來的購買力為放款基礎，旨在通過信貸方式預支遠期消費能力，來刺激或滿足個人及其消費需求什么是消費信貸？分期付款和非分期付款。分期付款一般按周、月償還貸款。主要用途是支付購車、家電等高檔耐用消費品。非分期付款在規定的期限內一次還清貸款。個人消費信貸按償還形式分兩大類消費信貸的種類短期信用貸款綜合消費貸款旅游貸款國家助學貸款汽車貸款住房貸款短期信用貸款

是貸款人為解決由本行辦理代發工資業務的借款人臨時性需要而發放的，期限在一年以內、額度在2000元至2萬元且不超過借款人月均工資性收入6倍的、毋須提供擔保的人民幣信用貸款。該貸款一般不能展期。綜合消費貸款

是貸款人向借款人發放的不限定具體消費用途、以貸款人認可的有效權利質押擔保或能以合法有效房產作抵押擔保，借款額在2000元至50萬元、期限在六個月至三年的人民幣貸款。旅游貸款

是貸款人向借款人發放的用于支付旅游費用、以貸款人認可的有效權利作質押擔保或者有具有代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人提供保證，借款金額在2000元至5萬元、期限在六個月至二年、且提供不少于旅游項目實際報價30%首期付款的人民幣貸款。國家助學貸款

又分為一般助學貸款和特困生貸款，是貸款人向全日制高等學校中經濟困難的本、專科在校學生發放的用于支付學費和生活費并由教育部門設立“助學貸款專戶資金”給予貼息的人民幣專項貸款。汽車貸款

是貸款人向在特約經銷商處購買汽車的借款人發放的用于購買汽車、以貸款人認可的權利質押或者具有代償能力的單位或個人作為還貸本息并承擔連帶責任的保證人提供保證，在貸款銀行存入首期車款，借款金額最高為車款的70％、期限最長不超過5年的專項人民幣貸款。住房貸款

是貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房或者城鎮居民修房、自建住房，以貸款人認可的抵押、質押或者保證，在銀行存入首期房款，借款金額最高為房款的70%、期限最高為30年的人民幣專項貸款。貸款術語

質押貸款是指貸款人按《擔保法》規定的質押方式以借款人或第三人的動產或權利為質押物發放的貸款。可作為質押的質物包括：國庫券，國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、定期儲蓄存單等優價證券、保單、股票。

以銀行匯票、銀行承兌匯票、支票、本票、存款單、國庫券等有價證券質押的，質押率最高不得超過90%；以動產、依法可以轉讓的股份（股票）、商業承兌匯票、提單等質押的，質押率最高不得超過70%；以其他動產或權利質押的，質押率最高不得超過50%。存單質押貸款

是指以客戶未到期的定期儲蓄存單為質押，從銀行取得一定金額的人民幣貸款，并按期償還貸款本息的一種貸款業務。存單質押貸款是目前利率最低、手續最為簡便、辦理速度最快的貸款方式。保單質押貸款

是投保人把所持有的保單直接抵押給保險公司，按照保單現金價值的一定比例獲得資金的一種融資方式。若借款人到期不能履行債務，當貸款本息積累到退保現金價值時，保險公司有權終止保險合同效力。國債質押貸款

是指借款人以未到期的國債作為質押，從貸款銀行取得人民幣貸款，到期一次性歸還貸款本息的一種貸款業務。國債一般指憑證式國債。(如交通銀行辦理記賬式國債的質押貸款）。抵押貸款

以借款人或第三人提供符合規定條件的財產作為抵押物發放的貸款。抵押品范圍：存貨、客賬、證券、設備、不動產、人壽保險單。存貨抵押：又稱商品抵押，指用工商業掌握的各種貨物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向銀行申請貸款。客賬抵押：是客戶把應收賬款作為擔保取得短期貸款。證券抵押：以各種有價證券如，股票、匯票、期票、存單、債券等作為抵押，取得短期貸款。設備抵押：以機械設備、車輛、船舶等作為擔保向銀行取得定期貸款。不動產抵押：即借款人提供如，土地、房屋等不動產抵押，取得貸款。人壽保險單抵押：是指在保險金請求權上設立抵押權，它以人壽保險合同的退保金為限額，以保險單為抵押,對被保險人發放貸款。保證貸款

借款人提供具有代為清償債務能力的第三方作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人，以此向借款人發放的貸款。保證人可以是自然人、法人或其他經濟組織。消費信貸的種類封閉式信貸開放式信貸：信用卡封閉式信貸汽車貸款商業助學貸款大額耐用消費品貸款家居裝修貸款旅游貸款個人綜合消費貸款汽車貸款貸款對象：借款人必須是貸款行所在地常住戶口居民、具有完全民事行為能力。貸款條件：借款人具有穩定的職業和償還貸款本息的能力，信用良好，能夠提供可被認