.PAGE.《XX市房屋建筑面積測繪技術規程》XX市國土資源和房產管理局2006XX目錄總則1.1目的、內容及適用范圍1.2引用標準1.3參考標準名詞解釋及相關建筑術語2.1房產測繪名詞2.2建筑容量名詞2.3建筑術語房屋數據采集3.1一般規定3.2特別規定房屋建筑面積計算規定4.1計算通則4.2計算細則4.3共有建筑面積的計算與分攤五、房屋建筑面積變更測繪5.1變更測繪的分類5.2變更測繪的一般原則5.3變更測繪方法5.4變更測繪的受理規定六、房產測繪成果報告書6.1房屋建筑面積測繪報告6.2建筑工程竣工測量報告條文說明附錄A房產測繪外業記錄表與分割測繪說明附錄B房產測繪成果報告書標準格式1.總則1.1目的、內容及適用范圍為全面執行國家房產測量規范,進一步規范全市房屋建筑面積測繪工作,統一全市房屋建筑面積計算技術標準,明確我市房屋建筑面積測繪計算中一般及特殊情況的處理方法,特制定本規程。房屋建筑面積測繪的內容包括房屋數據采集,房產圖測繪,房屋建筑面積計算,成果資料整理、檢查、審核與歸檔。房屋建筑面積測繪的類型包括預售測繪、竣工測繪、現狀測繪、變更測繪〔含分割測繪。本規程適用于全市建筑工程設計、建設工程規劃報建、房地產開發與銷售、房地產權登記、建設工程規劃驗收、征地拆遷賠償、舊城改造、歷史遺留房地產問題處理等活動中各類房屋建筑面積指標的計算和統計。1.2引用標準《房產測量規范》〔GB/T17986-20001.2.2《XX市建筑設計經濟技術指標計算規定》〔XX市規劃國土局,1999.7.1.3參考標準1.3.1《建筑工程建筑面積計算規范》〔GB/T50353-20052.名詞解釋及相關建筑術語2.1房產測繪名詞房屋面積測繪：系指房屋各層水平投影面積的測量與計算。包括房屋建筑面積、房屋套內建筑面積、房屋共有建筑面積、房屋產權面積、房屋使用面積等的測量與計算。房屋建筑面積測繪計算分棟進行。2.1.2房屋的建筑面積：房屋外墻〔柱勒角以上各層的外圍水平投影面積之和,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等具備有上蓋,結構牢固,層高大于2.20米〔含2.1.3房屋的共有〔公用建筑面積：建筑物內由多個產權人共同占有或使用的建筑面積,包括應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。房屋的專有建筑面積：建筑物內由單個產權人占有或使用的建筑面積。2.1.62.1.72.1.82.1.2.1.101房屋建筑面積現狀測繪：依據房屋現狀進行的房屋建筑面積測繪計算,出具的建筑面積為現狀面積。主要用于舊城改造、征地拆遷、土地評估、補辦用地或規劃手續、辦理房地產登記等。2.1.12房屋建筑面積變更測繪：是指因房屋的產權界線、使用功能、房屋屬性〔如建筑名稱、房屋編號2.1.2.2建筑容量名詞2.2建設用地面積：經市政府行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。地面以上建筑面積：建筑物地面以上各層建筑面積之和。建筑物基底面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構外圍水平投影面積。建筑容積率：在建設用地范圍內,所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比值,或：建筑容積率=地面以上建筑面積/建設用地面積——〔無半地下室,或半地下室地面高度不超過1.5米時建筑容積率=〔地面以上建筑面積+半地下室建筑面積/建設用地面積——〔半地下室地面高度超過1.5米時建筑覆蓋率：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率〔%。規定建筑容積率：市政府行政主管部門在《建設用地規劃許可證》和《土地使用權出讓合同書》中規定的建筑容積率。規定建筑面積：與市政府行政主管部門在《建設用地規劃許可證》和《土地使用權出讓合同書》中規定的計入容積率的總建筑面積。核增建筑面積：市政府行政主管部門為保證公眾安全、改善環境、鼓勵配建機動車停車位等目的,允許對建筑中一些特定用途的建筑空間增加的等量建筑面積。建筑層數：層高等于或大于2.2屋頂突出物的高度在9米以內,且其水平投影面積之和不超過該建筑物標準層建筑面積的八分之一者；實心女兒墻高度自墻頂往下小于1.建筑物屋頂另加構架但不設圍合外墻者。〔以上引自《XX市建筑設計技術經濟指標計算規定》1999.72.3建筑術語裙樓、塔樓：高層建筑中,高樓層的平面布置和低樓層的平面布置相裝差超過三分之一時,低樓層部分為裙樓,高樓層部分為塔樓。層高：相鄰樓層樓〔地板結構面之間的垂直距離。樓層凈高：樓〔地面至樓板結構底面之間的垂直距離2.3.2.3.2.3.62.3.72.3.2.3.92.3.10避難層：建筑高度超過100米1屋面〔頂層：在房屋頂部,屋面樓板以上,由屋面梁、拱等大跨空間構件和支撐邊緣構件組成的樓層。2.3.半地下室：房間室內地面低于室外地面,室內地面至室外地面的高度大于等于該房間凈高的1/3但小于1/2者。2.3.過道：套內使用的水平交通空間。2.3.2.3.172.3.2.3.2.3.門廊：位于建筑物出入口處的由上方建筑形成的有頂蓋、有廊臺、且有支柱支撐頂蓋的的開放式建筑空間。2.3.2陽臺：建筑中突出于外墻面或凹于外墻以內的平臺,是室內外的過渡空間,供使用者晾曬衣物、休息及其它室外活動之用。2.3.凸窗：為房間采光和美化造型而設置的窗臺高度達到或超過40厘米的突出外墻的窗。2.3.落地凸窗：突出外墻但窗臺高度小于40㎝的凸窗。圍護結構：圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。圍護性幕墻：直接作為建筑物外墻起圍護作用的幕墻。裝飾性幕墻：設置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。眺望間：設置在建筑物頂層或挑出房間的供人們遠眺或觀察周圍情況的建筑空間。2.3.變形縫：伸縮縫<溫度縫>、沉降縫和抗震縫的總稱。永久性頂蓋：經批準設計的結構牢固,可供永久使用的頂蓋。騎樓：樓層部分跨在公共街巷上的臨街樓房。門廳：建筑物中位于入口處用于接待和分配人流、物流及聯系各主要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間的交通樞紐空間。大堂：具有休息、會客、接待、登記、商務等功能的較大的門廳。樓〔電梯間：建筑物內設置的用于布置用于垂直交通的樓梯、電梯的建筑空間。前室：設于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。2.3.40臺階：在室外或室內地坪或樓層不同標高處設置的供人行走的階梯。管道井：建筑物中用于布置豎向設備管線的豎向井道。煙道：建筑物中設置的用于排放煙塵的豎向井道。核心筒：建筑物中解決垂直交通、設備電氣垂直管線、服務其它建筑空間的結構體系。中庭：建筑物中設置的用于休閑、人流匯聚的超過一個層高的有蓋建筑空間。橋：與室外相連的有跨度的架空構筑物。花池：建筑物中設置的用于種花的建筑構件。天井：四面有房屋,或三面有房屋另一面有圍墻,或兩面有房屋另兩面有圍墻時中間的空地。內庭院：四面有房屋,無頂蓋的空地。公共〔消防通道：為滿足建筑物消防或通行需要而設置的與市政或小區道路連通的穿越建筑的通道。公共開放空間：建筑物內部全天開放供公眾使用的空間或室外場地空間,公共開放空間應與建設用地周圍的城市空間密切聯系成有機的整體。3.房屋數據采集3.1一般規定房屋邊長數據來源.1房屋邊長是計算房屋建筑面積的主要依據,房屋邊長有兩種不同的取得方式：一是依據設計圖紙,即從建筑施工圖上提取房屋邊長數據；二是依據實測,即通過對已竣工房屋或現有房屋進行現場實測取得房屋的邊長數據。.2根據房屋邊長的取得方式和數據來源不同,房屋建筑面積測繪分為"施工圖測算"、"預售測繪"、"竣工測繪"、"現狀測繪"、"變更測繪"、"分割測繪",相應的房屋建筑面積亦分為"施工圖測算面積"、"預售面積"、"竣工面積"、"現狀面積"和"變更面積"。.3施工圖測算可依據建設單位提供的未經市政府行政主管部門審核備案的建筑施工圖進行,房屋邊長尺寸取建施圖上的標注值。所出具的測繪報告僅供建設單位報建參考,不得用作房地產預售和產權登記使用。.4預售測繪根據市政府行政主管部門核發的"建筑工程規劃許可證"及經市政府行政主管部門核準備案的建設工程建筑施工圖進行,房屋邊長尺寸取建施圖上的標注值。所出具的測繪報告供建設單位用于房地產預售審批、銷售及備案。若進行預售修改測繪,來文單位需提供市政府行政主管部門的相關復函及與復函內容一致的建施圖。.5竣工測繪根據竣工房屋現狀通過現場實測進行。房屋邊長通過實測取得,實測邊長與設計邊長的差值在允許的限差范圍內時,應采用與竣工房屋邊長相符的建施圖上的設計值。所出具的測繪報告供建設單位用于規劃驗收、地價核算和房地產權初始登記和轉移登記。.6現狀測繪根據房屋建筑的現狀通過現場實測進行。有建施圖時,在允許的限差范圍內,房屋邊長可以采用與房屋現狀相符的建施圖上的設計值；無設計圖時,則全部采用實測值。所出具的測繪報告供申請單位用于補辦規劃及用地手續、征地拆遷、土地評估等。.7變更測繪〔含分割測繪依據房屋現狀、市政府行政主管部門的相關復函及與復函內容相符的建施圖進行。房屋邊長取實測值,在允許的限差范圍內可采用與竣工房屋邊長相符的建施圖上的設計值。房屋邊長數據的圖上采集.1從建筑施工圖上采集房屋邊長數據時,應對對應邊進行較核,對分段邊長之和與總長度進行較核。較核不符時,應返回建設單位進行修正。當建施圖上個別較小圖形缺乏必要數據時,若該圖形面積約在0.5平方米以內的,可用設計圖比例尺圖解量取邊長。當較大圖形缺乏數據時,應返回建設單位補充。.2圖紙邊長采集中,若遇特殊情況時,如個別小尺寸的明顯錯誤,自行修正、數據不足夠時的圖解量取、圖解計算等,都應在房屋邊長測量記錄中記錄或注明,必要時可在草圖的位置中詳細說明。.3已竣工并且有經批準的建筑施工圖的建筑,若實測邊長與圖紙邊長之差絕對值≤0.003D〔其中D為實測邊長,以米為單位,D小于10米時按10米計時,則該房屋的邊長可采用建筑施工圖上標注的尺寸。房屋邊長的實地測量.1實地測量房屋邊長可采用如下設備直接測量長度：經檢定的鋼卷尺、手持式測距儀、紅外測距儀、全站儀。使用鋼卷尺測量水平距離時,尺兩端應選取房屋的相同高度的參考點,以保持尺子處于水平位置。使用紅外測距儀或全站儀測邊時,應使測線緊貼墻角并離地面約0.8至1.2米,使測線兩端符合房屋邊長。當需要按柱外圍計算面積,而柱子垂直上下由不同直徑〔截面多節柱體構成時,邊長以柱邊離地面2.1米處進行測量。房屋的拐角無特殊注明或說明的,一律視為直角,其組成的房屋按矩形采集邊長并計算面積。已竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規則圖形,且無建施圖可獲得相應的圖形元素時,可使用全站儀沿該圖形邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標,通過解析法計算面積。當房屋的邊長較長且直接測量有困難時,或需要較核總邊長與分段之和時而又無法直接測量總邊長的,可采用全站儀實測坐標后計算相應總邊長值。如圖3-1所示的AB總邊長,可使用全站儀實測A及B點坐標后計算AB邊長。實測坐標點的中誤差應滿足±0.05實測一般房屋邊長時,取值精度為0.01米；實測商鋪邊長時,取值精度為0建筑標高測量房產高程測量應采用1956年黃海高程系,必要時轉為1985國家高程基準,可采用水準測量、三角高程測量、GPS測量等方法實施。在建設工程竣工測量時,應對建筑物一層地面室內及室外地坪標高、建筑物裙樓頂部標高、建筑物塔樓頂部標高進行實地測量,并填寫《點位、標高外業測繪記錄表》〔見附錄A中表A-2,在建設工程竣工現狀圖上應予明確標注。對地下空間建筑,應對其室外地坪標高及地下每一層的室內地坪標高進行實地測量,在《建設工程竣工測量報告》中的分層平面圖上應明確標注各層的室內地坪標高,在竣工現狀圖上應明確標注建設用地范圍內的地面室外地坪標高和地下空間最下一層的室內地坪標高。對較高層的建筑,如其頂層標高因現場條件限制無法以上述方法施測的,則可以一層室內、外地坪標高與各層的層高值來推算頂層標高值,但需在測繪報告中予以說明。層高測量在房屋建筑面積竣工測量時,必須對測繪項目的標準層、架空層、結構轉換層、夾層、插層、地下層、半地下層、架空層等進行層高測量。對實地對照中層高有疑問的其它建筑空間,也應進行層高測量,并按附錄A中表A-1《房屋建筑面積測繪外業測量記錄》的格式填寫層高測量記錄。同一樓層分為多個不同層高的建筑空間時,各區間必須分別測量與記錄,并在備注欄中予以說明。當建筑物設計層高小于2.1米或大于2.3米時,可只量測一個層高值；當設計層高在大于2.1米和小于2.3米之間范圍時,應在不同位置測量3個以上層高值取平均后作為實測層高值。層高測量取位精確至0.01米。.4有建筑施工圖的竣工房屋,實測層高平均值與設計值之差在±0.03米范圍內時,可認為竣工層高與設計層高相符。無建筑施工圖的竣工房屋,必須全部實測,其層高以同一層不同位置實測層高的平均值為準。分割測點.1竣工或現狀測繪時,當批準建施圖上的商鋪等為虛擬分割,或批準的設計圖紙為實體分隔但現場因故未砌筑實體隔墻時,可采用分割測點方法進行分割測繪。.2分割測點須按市政府行政主管部門核準備案的建施圖,在分戶產權界的拐點或特征點處設置界址釘,用全站儀布設導線,以極坐標法實測重要拐點和關鍵地界點的點位坐標,并拍攝現場典型照片存檔以記錄界址釘類型和現場設置方式。.3分割測點布設的平面控制不能少于三級導線精度,可以從高級到低級,分級或越級布設。.4用極坐標法施測分割地界點坐標坐標時,水平角觀測須采用DJ1、DJ2等級系列經緯儀或電子經緯儀,測距用的光電測距儀應采用I級。.5對實測坐標必須經過嚴格平差計算。對未實測的其它一般地界點,可采用圖解法進行坐標解算,解算后的地界點之間實測邊長與平差后坐標反算邊長較差不能超過0.003D〔D小于10米按10米計。.6凡進行了分割測點,均應撰寫《房屋分割測點點位測繪說明》〔見附錄A中表A-5,對分割點的點位選取、界址釘設置、測繪方法、測繪時間、控制點布設等予以說明,并附《房屋分割測點點位略圖》〔見附錄A中表A-3和《房屋分割測點點位坐標表》〔見附錄A中表A-4。對其余地界點的點位坐標,可采用圖解法進行解算。限差、誤差規定.1房屋邊長測量設備需要定期檢定,并符合以下精度要求：經檢定的鋼卷尺,同尺兩次測量讀數之差△D應滿足：|△D|≤0.0005D<D＞10米>|△D|≤0.0001D<D≤10經檢定的手持式測距儀,兩次測量讀數之差△D應滿足：|△D|≤0紅外測距儀,一測回讀數較差△D應滿足：|△D|≤0全站儀,一測回讀數較差△D應滿足：|△D|≤0.2房屋邊長測量限差規定：多次測量結果較差絕對值應符合：|△D|≤0.005D〔D為實測值,小于10米按10米計.3實測邊長與圖紙設計尺寸較差符合下式時可采用圖紙尺寸：|△D|≤0.003D〔D為實測值,小于10米按10米計.4房屋層高測量限差規定：多次實測層高結果較差絕對值應滿足：|△H|≤0.005H〔H為實測值,小于10米按10米計.5分割測點的精度為：相對于相鄰控制點點位中誤差±0.02米。.6房屋建筑面積竣工測繪兩次測算結果比較的限差值按如下規定：以套內建筑面積計,較差≤0.6％；以建筑面積計,較差≤1％3.2特別規定房屋邊長數據采集要求：住宅或寫字樓應分套或分單元采集；公用建筑面積邊長數據應分層采集；未分戶分割的商業用房、倉庫、廠房的建筑面積邊長數據應分層采集；已經分割成若干單元的商業用房、倉庫、廠房等的建筑面積邊長數據應分單元采集,其公用面積邊長應分層采集。房屋邊長數據注記方式及測量草圖內容要求：采集所得的邊長數據必須注記在房屋分層、分戶平面圖上；邊長注記以米為單位,取位至0.01米；邊長數值平行于該邊注記并緊靠該邊線；東西走向的邊長數字朝上〔北方向注記；南北走向的邊長數字朝左<西>方向注記；個別邊長很短難以在該邊范圍內注記時,可采用如下方法注記：在離該邊較遠處,應注記一個包含該短邊和一條與其相鄰的較長邊之和的總長度,如下圖3－2所示：局部地方短邊較多,且難以采用包含長短邊之和的注記方法時,應在該局部地方附近的空白處用一放大的略圖注記,放大略圖處于圓圈內,并用引線指示所代表的位置,如下圖3－3所示：3.2.2.2邊長外業測量記錄〔見附錄A量表A-1《房屋建筑面積測繪外業測量記錄》測量的原始數據不得涂改擦拭,漢字字頭一律向北、數字字頭向北或向西,按概略比例尺分層繪制,繪制指北方向線；外業測量記錄中應明確記錄地號、棟號、所在層次、單元號、室號或建筑空間名稱,標識實際開門處；邊長記錄每頁最多只記錄一層的資料,每層中的不同部位〔不同建筑空間必要時可分多頁記錄,遇有地下室、復式房、夾層等應另外繪制草圖；需分戶時則逐間實量、注記室內凈空邊長、墻體厚度,取位至0.01米；室內墻體凸凹部位在0.1米以上者如柱垛、煙道、垃圾道、通風道等均應表示；房屋外廓的全長與室內分段丈量之和〔含墻身厚度的較差在限差內時,應以房屋外廓數據為準,分段丈量的數據按比例配賦,超差時必須進行復量。3.2.建筑物外墻<含山墻>內側為公用建筑面積時,該段墻體可不劃外半墻,墻體面積全部計入與其相鄰的內側公用建筑面積中。建筑物外墻<含山墻>內側為套內建筑面積時,該段墻體劃出一半作為應分攤的公用面積。建筑物墻體外側為架空空間時,該段墻體視為外墻,處理原則與〔1、〔2條相同。分戶建筑面積套內之間的共墻、套內與公用面積間的共墻、公用面積之間的共墻,以墻中線為界分別計取分戶套內建筑面積的邊長和公用面積的邊長。走廊、陽臺與套內建筑面積或公用面積之間的隔墻,其墻體一半計入套內或公用面積,一半計為外半墻。3.2.4當一間〔單元房屋或房屋的的屋頂或墻體為向內傾斜的斜面,并分成層高在2.20米以上和以下兩部分時,應分別測量兩部分的的邊長數值并輔以略圖說明,層高在2.20米以下或凈高在2.10米3.2.53.2.64.房屋建筑面積計算規定4.1計算通則計算全部建筑面積的范圍永久性結構的單層房屋,其層高等于或大于2.2坡屋頂房屋,其室內凈高等于或大于2.1房屋自然層內設有局部樓層〔如夾層、插層等,局部樓層及其樓〔電梯間的層高等于或大于2.多層房屋中設置的技術層、結構轉換層、避難層、設備層、架空層等,其層高等于或大于2.立體書庫、立體倉庫、立體停車庫,無結構層的按一層計算建筑面積,有結構層的按其層高等于或大于2.穿過房屋的通道,房屋內的門廳、大廳,均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分,層高等于或大于2.房屋內的樓梯間、電梯〔觀光梯井、管道井、提物井、垃圾道等,均按房屋的自然層計算建筑面積。房屋天面上,屬永久性建筑,層高等于或大于2.挑樓、全封閉的陽臺、房屋間封閉的架空通廊,均按其外圍水平投影計算建筑面積。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯,按其在各樓層水平投影面積之和計算建筑面積。有永久性上蓋,有圍護結構的場館看臺,層高大于2.2與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,屬永久性建筑的有柱〔非獨立柱、單排柱的車棚、貨棚等,均按其柱的外圍水平投影計算建筑面積。有柱或有圍護結構的門廊、門斗,按其柱或圍護結構外圍水平投影計算建筑面積。以幕墻作為房屋外墻的,按其外圍水平投影計算建筑面積。地下室、半地下室及其相應出入口,層高等于或大于2.坡地建筑的吊腳架空層,設計利用的且層高等于或大于2.2與室內任一邊相通,具備房屋的一般條件,并能正常利用的伸縮縫、沉降縫,按外圍水平投影計算建筑面積。計算半面積的范圍與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,層高等于或大于2.2無柱的門廊按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。屬永久性建筑的獨立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等,層高等于或大于2.2有永久性上蓋,無圍護結構的場館看臺,層高等于或大于2.2有頂蓋不封閉的陽臺、挑廊,按其圍護結構或圍護物外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。有頂蓋不封閉的永久性架空通廊,層高等于或大于2.2不計算建筑面積的范圍層高小于2.突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等不計算建筑面積。房屋間無上蓋的架空通廊不計算建筑面積。房屋的天面,天面上的花園、泳池不計算建筑面積。建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺不計算建筑面積。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分,臨街樓房、挑廊下的底層用作道路街巷通行的部分,不論其是否有柱、是否有圍護結構,均不計算建筑面積。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋不計算建筑面積。活動房屋、臨時房屋、簡易房屋不計算建筑面積。獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線不計算建筑面積。與房屋室內不相通的類似于平臺、挑廊、檐廊的建筑,與室內不相通的房屋間伸縮縫,均不計算建筑面積。用于檢修、消防的室外鋼梯或爬梯不計算建筑面積。樓梯已計算建筑面積的,其下方空間無論是否利用,均不計算建筑面積。4.2計算細則層高層高取相鄰樓層樓〔地板結構面之間的垂直距離,結構面可包含厚度不大于0.02米的結構找平面〔圖4-1。一個樓層外墻以內的建筑空間中,因結構梁等形成的局部高度不足夠2.20米的部分,其層高仍取所在樓層的層高值〔圖4-1。圖4-1非普遍建筑空間建筑物的墻體由內傾斜、弧形等非垂直墻體構成,按其層高等于或大于2.20米或室內凈高等于或大于2.10米部分的水平投影計算全部建筑面積。建筑墻體向外傾斜,超出底板外沿的,按底板外沿計算建筑面積。坡屋頂、穹型頂建筑,按其層高等于或大于2.20米或室內凈高等于或大于2.10米部分的水平投影計算全部建筑面積。多排柱的車棚、貨棚、站臺等,若柱為斜柱,以柱距離地面2.10米處的連線水平投影范圍內的部分計算全部建筑面積。除建筑變形縫、沉降縫以外的所有位于建筑內的封閉空間,當其層高等于或大于2.20米時,無論其是否使用,均計算全部建筑面積。點式建筑在折轉處因結構需要所設置的位于建筑外墻以外、與室內不相通的、無圍護結構和圍護物的結構連接板,當其寬度不大于2.0米時,該部分不計算建筑面積；當其寬度大于2.0米時,該部分應視為陽臺或架空空間并相應計算建筑面積。陽臺、露臺陽臺按結構形態分為凸陽臺、凹陽臺。具有兩個〔含兩個以上連續對外開敞面的陽臺視為凸陽臺；只有一個對外開敞面的陽臺視為凹陽臺；陽臺由凸凹兩部分構成時視為凸凹復合型陽臺〔以下簡稱"復合型陽臺"。圖4-2。圖4-2陽臺類型及面積計算示例有頂蓋的不封閉陽臺,當其上蓋高度小于兩個自然層時,均按其圍護結構或圍護物外圍水平投影計算一半建筑面積。當其上蓋高度達到或超過兩個自然層,且在陽臺底板至陽臺上蓋的垂直空間范圍內,無水平鏤空樓板,無連接橫梁,沿陽臺開敞面或主開敞面完全開敞〔即無水平橫梁、掛墻等結構體時,陽臺不計算建筑面積；否則,該陽臺按一層高對待,計算一半建筑面積。圖4-3。圖4-3不封閉陽臺面積計算圖示對面積大于12.0平方米有柱凸陽臺,均視為架空,無論其上蓋高度如何,均按其圍護結構或圍護物外圍水平投影計算全部建筑面積。對凹陽臺,當其對外開敞面寬度〔陽臺寬度小于2.0米時,其凹入深度〔進深不應超過2.0米；當對外開敞面寬度大于或等于2.0米且小于5.0米時,其凹入深度不應超過2.5米；當對外開敞面寬度大于或等于5.0米時,其凹入深度不應超過3.0米,否則,無論上蓋高度如何,陽臺進深超過允許值以內的部分均視為內廊,一律計算全部建筑面積。圖4-4對復合型陽臺〔圖4-4,其凸出部分按凸陽臺相關規定計算建筑面積,對凹入部分按以下兩種情況分別計算建筑面積：當陽臺凸出部分的水平投影面積大于12.0平方米,或凸出部分最小凸出進深大于2.5米時,其凹入部分無論上蓋高度如何,均視為內廊,一律計算全部建筑面積面積。當陽臺凸出部分的的水平投影面積不大于12.0平方米且凸出部分最小凸出進深不大于2.5米時,陽臺凹入部分內側超過允許凹入進深的部分均視為內廊,一律計算全部建筑面積：凹入部分的開敞寬度小于2.0米時,其凹入進深不應超過1.0米；凹入部分的開敞寬度大于或等于2.0米且小于5.0米時,其凹入進深不應超過1.5米；凹入部分的開敞寬度大于5.0米時,其凹入進深不應超過2.0米。當柱位于陽臺兩邊的墻體內,不專門向陽臺突出時,可不視為陽臺的柱。獨立的一段墻體視同為柱。由欄桿分隔但陽臺板相連的兩個相鄰陽臺按一個陽臺計算陽臺指標并相應計算建筑面積。對頂層和特殊層高〔層高小于2.20米或大于4.50米樓層的不封閉陽臺,以該棟建筑標準層層高的二倍作為陽臺有無上蓋的認定標準；無標準層時,以6.00米作為認定標準。當頂層或退層陽臺的上蓋為斜屋面時,陽臺的上蓋高度取陽臺沿屋面傾斜方向最外沿〔圍護欄處陽臺板面至斜屋面上緣的垂直距離。凹陽臺和復合型陽臺向結構內延伸的方向與陽臺開敞面不一致時,該延伸部分計算全部建筑面積。圖4-5。當陽臺開敞寬度小于其寬度的1/3時,該陽臺視為封閉陽臺,計算全部建筑面積。當陽臺封閉寬度大于其寬度的1/3時,封閉部分計算全部建筑面積。圖4-5。圖4-5進深不大于0.6米的不封閉陽臺不計算建筑面積。一棟房屋的上、下層陽臺水平投影線不完全重疊時〔即左、右錯開,當重疊部分的長度大于0.6米的,按重疊部分的一半計算陽臺建筑面積；當重疊部分的長度不大于0.6米時,該陽臺不計算建筑面積。房屋最高一層或退層的陽臺未設蓋板或所設蓋板寬度不大于0.6米的,視為露臺,不計算建筑面積；蓋板寬度大于0.6米時,按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。上蓋高度達到或超過二個層高的陽臺,當其中間設置有蓋板〔包括由凸窗、空調位、花池等所形成的蓋板時,當所設蓋板寬度大于0.6米時,按上蓋水平投影面積的一半計算下方陽臺建筑面積。住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺的空中花園、入戶花園等〔位于地面層、裙樓頂層的除外,均視為陽臺,按陽臺規定計算建筑面積。住宅的第一層〔地面層、裙樓頂層類似于陽臺、架空的建筑空間,有圍護結構或圍護物,第一層向其開門,且門位于上方建筑形成的上蓋的下方時,如上蓋為上一層的陽臺,則以該陽臺的外圍水平投影面積的一半計為第一層陽臺的建筑面積；如上蓋為上方的建筑,下方視為門廊,按門廊規定計算建筑面積,見圖4-6。圖4-6住宅一層中陽臺與門廊的界定在建筑物中設置的與公共過道相通、具有一面以上直接對外開敞的、用于綠化、休閑的公共建筑空間,稱為公共陽臺。公共陽臺的計算規則與陽臺相同。室內樓梯位于建筑外墻或主體結構以外但與建筑物主體相通的有二面以上圍護墻體的樓梯,視為室內樓梯。位于建筑外墻或主體結構以內的樓梯,無論其有幾面圍護墻體,該樓梯均視為室內樓梯,圖4-7。室內樓梯無論其本身如何設置梯間層,均按建筑物的自然層〔不論自然層的高度數計算建筑面積,無蓋時,最上一層室內樓梯不計算建筑面積。穿越夾層的樓梯,夾層不使用的,其位于夾層的梯間不計算建筑面積。與建筑物不相連的獨立樓〔電梯,按其各出入口所在平面計算層數,并相應計算建筑面積〔圖4-8。在某些層與建筑物通過架空通廊相連通的獨立樓〔電梯,按其對應的建筑物的自然層數計算建筑面積。圖4-7室內樓梯與室外樓梯示例圖4-8獨立樓〔電梯面積計算示例復式建筑的室內樓梯,按自然層計算建筑面積；躍層建筑的室內樓梯按一層計算建筑面積；錯層建筑的室內樓梯,選上一層按上、下行樓梯水平面積計算全部建筑面積,下一層按下行樓梯的水平投影計算全部建筑面積。圖4-9。圖4-9錯層建筑樓梯建筑面積計算圖示住宅室內樓梯上下行之間間隔大于20厘米時,商業用房、辦公用房、生產廠房等的室內扶梯、旋轉梯的梯間間隔大于40厘米時,計算上一層梯間面積時,梯間的間隔空間應按上空處理。室外樓梯、臺階、車道按以下條件界定室外樓梯和室外臺階：位于建筑物外墻或主體結構以外,圍護墻體少于一面,起點〔地面到終點〔入口或入口平臺的高差不小于一個自然層,下方水平投影范圍內形成一個建筑空間的樓梯,視為室外樓梯。位于建筑物外墻或主體結構以外,高差小于一個自然層的樓梯,視為室外臺階。建筑物第一層大門前設置的高低踏步,當其寬度大于正門寬度時,不論踏步是否架空,也不論踏步高度是否大于一個自然層,均視為臺階。室外樓梯最上層樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時,室外樓梯視為無蓋,按其各層水平投影面積之和的一半計算建筑面積。室外樓梯的層數按樓梯到達層數減1計算,即室外梯的起始層不計算建筑面積。室外臺階不計算建筑面積,但若下方空間設計加以利用的,其層高達到或超過2.2米的部分應計算全部建筑面積。無上蓋的室外車道不計算建筑面積,有上蓋〔完全遮蓋的室外車道計算全部建筑面積。車道下方空間當設計加以利用時,其層高等于或大于2.20米的部分應計算全部建筑面積。。走廊〔含挑廊、檐廊走廊分為內走廊和外走廊。當走廊沿延伸方向有一側不封閉并直接向室外開敞時,該走廊視為外走廊；當走廊為以下三種情況時視為內走廊〔圖4-10：沿走廊延伸方向兩側均封閉；走廊雖有一側開敞,但該側外部接有另一深度大于0.6米的建筑空間；一條走廊僅局部段一側或兩側開敞,其余部分兩側均封閉。內走廊無論層高,無論其兩端是否封閉,均計算全部建筑面積。外走廊按其開敞側是否有圍護結構劃分為有柱走廊和無柱走廊〔圖4-9：有雖不承重但與結構連接為一體,類似柱〔墻的走廊,視為有柱走廊；僅有附著于結構外側的少量裝飾性柱〔墻的走廊,視為無柱走廊；柱位于外走廊兩端的墻體內不專向走廊凸出,或柱可以劃歸其它建筑空間時,該走廊可視為無柱走廊；由多段構成的非線性走廊,如果僅某一段走廊有柱或墻,可以該段走廊的兩端轉折處為界,將該走廊劃分為有柱與無柱兩部分,分別計算建筑面積。圖4-10內走廊與外走廊圖示有柱走廊不論其層高,均按柱外圍水平投影計算全部建筑面積；無柱走廊當層高小于二個自然層時,按其結構及圍護物外圍水平投影計算一半建筑面積,當層高達到或超過二個自然層時,不計算建筑面積。位于地面一層與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護結構及圍護物、凸出建筑主體的走廊、檐廊,無論下方是否有臺階,均不計算建筑面積；凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊,當其上蓋寬度大于1.1位于頂層的與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護結構及圍護物的走廊、檐廊,如其寬度大于1.1米樓、電梯前室樓、電梯前室無論是否直接對外開敞,均計算全部建筑面積。與走廊相連的樓、電梯前室,當走廊與前室一體、且前室只為該走廊的較少部分時,前室可不用單獨劃分,計入走廊并一體計算建筑面積〔圖4-11a；當前室兩端的走廊較短,小于前室長度時,兩端走廊可不單獨劃分,計入前室并一體計算建筑面積〔圖4-11b。圖4-11梯前室與走廊圖示連廊、架空通廊位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋連廊,按以下情況分別計算建筑面積：雙排柱連廊,按柱外圍水平投影,計算全部建筑面積。單排柱及無柱連廊,其上蓋高度小于二個自然層時,按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積；上蓋高度等于或大于二個自然層時,不計算建筑面積。若上蓋為圓拱型,則以拱形頂計算該連廊的高度。連接兩建筑物的有蓋架空通廊,全封閉時,通廊計算全部建筑面積；不封閉時,若上蓋高度小于二個自然層,通廊計算一半建筑面積,否則不計算建筑面積。門廊、雨蓬建筑物出入口上方設置的遮雨、遮陽的上蓋,當為上方建筑時,下方空間視為門廊；當為專設蓋板時,則視為雨蓬。凸出房屋外墻的〔一面墻或兩面墻門廊、雨蓬,視為凸出式門廊、雨蓬；凹入房屋外墻的〔三面墻門廊、雨蓬,視為凹入式門廊、雨蓬；由凸、凹兩部分組成的門廊、雨蓬,視為復合式門廊、雨蓬。深度不大于0.6米的門廊、雨蓬,無論其是否有柱,均不計算建筑面積。深度大于0.6米的凸出式門廊、雨蓬,無柱時,不計算建筑面積；獨立柱時,按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；兩根以上柱時,按柱外圍計算全部建筑面積。深度大于0.6米凹入式門廊、雨蓬,無柱時,按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；有柱時,按柱外圍計算全部建筑面積。深度大于0.6米凸凹復合式門廊、雨蓬,無柱時,以凹入部分上蓋水平投影計算建筑面積；獨立柱時,按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；兩根以上的柱時,按柱外圍計算全部建筑面積。與房屋不相連的單排柱雨蓬,按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。公共〔消防通道當公共〔消防通道為市政道路或為小區公共道路的一部分〔以公共通道的地面標高、材料識別時,該通道不計算建筑面積,見圖4-12a。穿越建筑的公共〔消防通道,當其地面標高與建筑內部標高一致,或本身即為架空層的一部分時,無論其高度如何,該通道均計算全部建筑面積,見4-12b。圖4-12公共通道建筑面積計算示例花池、空調機位懸掛于建筑主體結構外側的外掛式花池和空調機位不計算建筑面積。位于建筑主體結構外側,與室內不連通且寬度小于0.6米的平臺式花池和空調機位〔無圍護,或圍護物高度低于陽臺圍護物0位于陽臺等建筑主體結構內的有蓋的花池、空調機位,應與陽臺一體計算建筑面積。圖4-13。 圖4-13花池、空調機位面積計算示例凸窗凸窗的窗臺高度為房間室內地面〔樓板結構板上緣至窗臺臺面〔窗臺板上緣的垂直距離；凸窗的高度為窗臺臺面至凸窗頂板板面〔頂板上緣的垂直距離；凸窗的進深為室外墻面〔外墻外緣至凸窗的外邊沿的水平距離。凸窗的窗臺臺面應為窗體的支撐面。圖4-14。凸窗以其窗臺高度分為普通凸窗和落地凸窗。窗臺高度大于等于0.4米時,為普通凸窗；窗臺高度小于圖4-14對普通凸窗,當凸窗高度小于2.20米或凸窗進深不大于0.60米對落地凸窗,當凸窗高度等于或大于2.2米時,無論其進深如何,凸窗部分均計算全部建筑面積。窗體未凸出于外墻的窗〔圖4-15a、b、或窗體上〔下方凹入部分的外側以各種類型建筑材料封閉的窗〔圖4-15c均不視為凸窗,此時,窗體部分與套內其它部分一樣計算層高,當層高大于等于2.2米對反梁外側存在另一結構橫梁的窗〔圖4-15d,取橫梁為外墻,僅視橫梁以外部分為凸窗,按凸窗規定計算建筑面積；橫梁以內部分與套內其它部分一樣計算層高,當層高大于等于2.2米圖4-15幾類特殊窗體及其層高計算示例普通凸窗向陽臺或花池內突出時,凸窗所占用的陽臺或花池的空間仍計入陽臺或花池的建筑面積,圖4-16。圖4-16煙道、采光井、通風井供一戶專用的外置及內置煙道均計入該戶的套內建筑面積。煙道外置時,其與室內的墻為外墻。位于陽臺的煙道應扣出計算,不計入陽臺面積。多戶共用的煙道應作為公用建筑面積。地下室或半地下室使用的采光井、通風井、煙道,在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數計算建筑面積；在地面且獨立于建筑物之外時,有圍護結構或柱和上蓋,且高度等于或大于2.2若采光井、通風井、煙道的地面高度等于或大于2.2若采光井、通風井、煙道的地面高度小于2.20米,則不計算其建筑面積,其所占用的建筑面積不從所在地面建筑空間的建筑面積中扣除,但需在該空間的分戶面積表的備注欄中加注"含高度小于地下室或半地下室使用的通風井、煙道,在地面部分是設于建筑物之內且有上蓋,地面部分按一層計算建筑面積,并計入地下室或半地下室的建筑面積中,其通過的地面以上各層應除去該部分的面積值。一棟建筑中數層共用的通風井、煙道,按其通過的使用層的層數計算建筑面積,通過的其它不使用樓層,該部分按上空計算建筑面積。四面由建筑圍成,中間設置有蓋采光井,且為多戶共用的,此有蓋采光井或有蓋天井不計算建筑面積。但獨戶專用的應計算建筑面積〔如別墅。幕墻幕墻分為裝飾性幕墻和圍護性幕墻,裝飾性幕墻不計算建筑面積。圍護性幕墻,按以下幾種情況分別計算建筑面積〔圖4-17：當樓板邊至幕墻外緣距離小于等于0.50米時,以該距離為外墻厚度,并相應取半外墻；當樓板邊至幕墻外緣距離大于0.50時,樓板邊至幕墻內緣的空間按上空計,取幕墻作為外墻,并相應取半外墻； 圖4-17圍護性幕墻外墻計算圖示當下方有梁,幕墻安放于梁體之上的圍護性幕墻,取梁厚作為外墻厚,并相應取半外墻；上下均由玻璃和其他材料框架構成圍護性玻璃幕墻,以材料框架的厚度作為墻厚,并相應取半外墻。同一樓層既有主墻又有幕墻時,分以下幾種情況計算外墻的墻體面積〔圖4-18：圖4-18一面外墻,當其整跨為幕墻時,該整跨按幕墻規定計算外墻的墻體面積。一面外墻,當其僅局部為幕墻的,將主墻部分和幕墻部分分段,分別按規定計算外墻的墻體面積。一面外墻,當其即有主墻又有幕墻時,當主墻較長,超過外墻長度的1/3時,可取主墻及延伸線為外墻,并相應計算外墻的墻體建筑面積；否則,應取幕墻為外墻,并相應計算外墻的墻體面積。對全幕墻建筑,內側沿樓板邊沿有局部主墻,當各面均為零星墻體,主墻長度均不大于各面外墻長度的1/3時,可全部按圍護性幕墻計取外墻,并相應計算外墻的墻體面積。墻體面積外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積,半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。測繪作業中可通過取外墻墻中線方法進行外半墻墻體面積的計算。當外墻、共有墻中含柱時,將與柱連接的各墻的墻中線向柱內延伸交匯分割柱的水平投影,并按相應位置分別計入所屬的半墻墻體面積。陽臺、室外樓梯、凸窗、外走廊等與套內之間的分隔墻視為外墻；陽臺與陽臺之間的分隔墻視為陽臺間的共有墻；建筑物墻體外側為架空空間時,該段墻體視為外墻。建筑物復式上空處的內半墻計入上空面積,并按規定劃分和計算半外墻建筑面積。商場、商鋪以防火卷簾、鋼化玻璃等作為分隔墻或外墻的,墻體厚度取圍護材料的厚度。分隔墻體由上下兩部分組成,而上下兩部分墻體厚度不同時,當下半部分墻體高度大于2.2米位于凸窗兩側的墻體,當為非結構墻體時,墻體面積計入凸窗建筑面積；當為結構墻體時,墻體面積計入外墻建筑面積。圖4-19。圖4-19凸窗與陽臺相鄰時,共墻部分的墻體取墻中線劃分,半墻面積分別計入各自建筑空間；不共墻部分取墻體外邊線,墻體面積計入相應的服務空間。圖4-19。裝飾性空心柱,取柱內側部分及承重結構體為外墻并計算墻體面積,柱外側部分視為裝飾墻不計算建筑面積。圖4-19。突出外墻的非結構的裝飾性墻體不計入墻體面積。位于商鋪中的柱、剪力墻等建筑支撐體的建筑面積不需從商鋪建筑面積中扣出,但須在"分戶匯總表"和"分戶平面圖"中注明："該戶套內建筑面積中含承重支撐體面積****平方米"。屋面上的建筑空間位于屋面的梯間、電梯機房、水箱間等,層高等于或大于2.2米的,均按其外圍水平投影計算全部建筑面積。屋頂水箱間與屋面或與電梯機房的屋面之間設有架空隔層〔含封閉或半封閉隔層,當隔層的外圍〔外墻水平投影面積不大于水箱間水平投影面積時,不論隔層的層高如何,均將其與水箱間一起按一個水箱間計算建筑面積；當隔層的外圍水平投影面積大于水箱間的水平投影面積,且隔層的層高等于或大于2.2米,則隔層須單獨計算建筑面積,并列為不分攤的公用建筑面積。屋面上與出屋面梯間不相連的、獨立的美化、裝飾性亭、閣,不計算建筑面積。裙樓屋頂上與出屋面梯間不相連的、獨立的美化、裝飾性亭、閣,不計算建筑面積。4.3共有建筑面積的計算及分攤4.3.1.1共有建筑面積分為應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。.2應分攤的公用建筑面積包括：相關權利人合法協議約定的應分攤的共有部分。建筑物內的公用核心筒、樓梯間、電梯間〔井、觀光井〔梯、提物井、室外樓梯等垂直移動空間及各種管道井、垃圾井道。建筑物內公用的公共門廳、大廳、過〔走道、走廊、檐廊、內外廊、門廊、入口大堂、疏散通道等平行移動空間。套與公共建筑空間之間分隔墻墻體面積的一半、外墻〔包括山墻水平投影面積的一半。地面以上為本棟服務的變〔配電室、消防控制室、水泵房、設備間、工具間、值班警衛室等。突出屋面有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間、風機房、設備工具間等。架空層內的大堂、值班警衛室、門廳、設備間、電梯間、樓梯間等。地面以上層高超過2.2米4.3.1.3相關權利人合法協議約定的不分攤的共有部分；建筑物底層、頂層或裙樓頂層架空用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；建筑物屋面設置的人防報警〔控制室等建筑空間；建筑物內某些層中設置的用于消防避難的公共建筑空間；建筑物內設置的結構轉換層建筑空間；建筑物內設置在地面以上的層高超過2.2米〔含2.2米建筑物地下用于人防、公共停車、放置設備的建筑空間；住宅區內的消防通道,為小區內多棟建筑服務的公共用房；符合核增面積要求的特定用途的建筑面積；為它棟建筑所有權人生活利用上不可缺少的共有部分；《XX市土地使用權出讓合同》、《XX市建設用地規劃許可證》、《XX市建設工程規劃許可證》中指標單列的共有部分。4.3.2.1共有建筑面積的分攤計算以棟為單位進行,非本棟的共有建筑面積不在本棟分攤,本棟的共有建筑面積也不分攤到其它棟去。.2產權各方有合法權屬分割文件或協議的,按文件或協議規定執行；無產權分割文件或協議的,按相關房屋建筑面積的比例進行分攤計算。4.3.2.34.3.2.44.3..2.5多功能綜合樓,須按其使用功能和服務范圍進行公用建筑面積的劃分與分攤計算。4.3.2.6公用建筑面積4.3.2.應分攤公用建筑面積的劃分及優先級4.3.3.1整棟公共面積：指為整棟服務<包括不同功能區>的公用建筑空間的面積,該面積在整棟范圍進行分攤。功能區間公共面積：指僅為一棟建筑的某幾個功能區服務的公共建筑空間的面積,該面積在相關的功能區范圍內進行分攤。功能區公共面積：指專為一棟建筑的某一個功能區服務的公共建筑空間的面積,該面積在該功能區內進行分攤。層間公用面積：指僅為某一功能區內的兩層或兩層以上樓層服務的公共建筑空間的面積,該面積在相關樓層范圍內進行分攤。層內公共面積：指專為本層服務的公共建筑空間的面積。該面積在本層內進行分攤。由于功能設計不同,僅由同一層內的多戶使用的公共建筑空間的面積,由相關多戶進行分攤。4.3.3.24.3.3.3依據經市政府規劃行政主管部門核準備案的建筑施工圖,劃分公用部位的使用功能和服務范圍,其功能和名稱以設計圖紙的標注為依據進行確認。依據《XX市土地使用權出讓合同》、《XX市建設工程規劃許可證》中計容積率、不計容積率、核增等建筑面積分項功能指標,補充確定相關的核增、應分攤、不分攤建筑空間內容與范圍。經主管部門核準備案的建筑施工圖中,如有公共建筑空間范圍界限不清、未標注功能名稱、服務范圍不明確等情況時,均需由建設單位和設計單位以書面形式共同確認,必要時還需由審圖單位蓋章確認。竣工測繪、現狀測繪、變更測繪時,現場復核并測量已使用建筑空間的實際使用功能,未使用的建筑空間或實地無法確認功能的建筑空間,其功能以經市政府行政主管部門核準并備案的施工圖上標注的功能為準。4.3..1協議優先原則：有合法的分割文件或協議時,以協議為準進行分攤計算；無分割文件或協議時,一般根據房屋公共建筑面積的使用功能,按與公共面積相關的房屋的專有建筑面積的比例進行分攤計算。分割文件或協議應由公共建筑空間的所有相關權利人共同簽署,協議內容不能侵犯公共利益和第三方利益,否則不能視為有效的分割協議。協議對產權分割的部位和分割方式應明確、一致且無異議,必要時該分割協議還需經公證。該協議應作為產權轉讓的要件之一,在產權變更時告知受讓方。.2自上而下原則：按照應分攤公用建筑面積的優先級高低,自高至低逐級進行分攤計算,優先級低的公用建筑面積參與分攤優先級高的公用建筑面積。即小范圍功能區間的公用面積應參與分攤大范圍功能區間的公用面積,局部范圍的公用面積應承擔整體的公用面積。.3向下兼容原則：可以通過優先級高的公用建筑空間再進入優先級低的公用建筑空間,而不可以先通過優先級低的公用建筑空間再進入優先級高的公用建筑空間。如圖4-20所示,當電梯及前室為整棟公用時,連接公共出入口和電梯的走廊就應作為整棟公用面積在整棟進行分攤計算,而不能將其作為本層的公用面積在層內分攤計算。圖4-204.3..1整體分攤方法：一棟單一功能的建筑,如其各戶對共有建筑面積的共用狀況基本一致,可采用共有建筑面積整體分攤的方法進行分攤計算,即：分攤系數=應公攤公用建筑面積/專有建筑面積總和分戶應分攤的公用建筑面積=分戶專有建筑面積*分攤系數.2多級分攤方法：一棟建筑存在兩個以上的功能區,或存在為局部服務的公用建筑空間時,應采用多級分攤的方法,按自上而下原則進行共有建筑面積的分攤計算：上一級分攤——區〔層間分攤：區間應分攤公用建筑面積總和區間分攤系數＝各區專有建筑面積總和各區應分攤的公用建筑面積＝各區專有建筑面積×區間分攤系數〔2下一級分攤——區〔層內分攤：區內公用建筑面積＋區間應分攤公用建筑面積區內分攤系數＝功能區內的各套〔單元專有建筑面積總和各套〔單元應分攤面積＝套〔單元專有建筑面積×區內分攤系數4.3.4.3.6.14.3.6.24.3.6.34.3.6.4一棟由多座塔樓和裙樓組成的建筑,當各座塔樓及其相應裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界線,且各部分之間無共用的設備間、配電室、值班室、大堂、過道等公用面積的,則計算時,可以各座塔樓及其相應裙樓作為一"棟",公共面積分攤在該"棟"范圍內獨立進行。如果連接多座塔樓的地面架空層全部為停車庫和設備用房,各個塔樓的主出入口位于架空層頂層,則可分別將各塔樓及其在架空車庫中的相關部分〔如核心筒、電梯前室等作為一"棟"。如果連接多座塔樓的大型裙樓,一部分為停車庫和設備用房,一部分為商業或其它功能的建筑空間,則與商業或其它功能建筑空間無關的各座塔樓及在裙樓中的相應部分各自作為獨立一"棟",而由商業或其它功能建筑空間連接的其它一個或多個塔樓作為另一"棟"。圖4-21。圖4-21"棟"的概念當一棟有多個門樓的住宅,實際已按各門樓編成不同的棟號,在各門樓之間除地面或天面連通外,其它處均不連通,且無相關的公用建筑面積情況下,可將每一門樓作為一"棟"。但在該建筑物內,若有各門樓間共用的設備房、配電室、值班室、水箱間等的公用面積時,則不能將每一門樓視為一"棟"。4.3.4.3.7.1地下室中用作人防、公共設備用房、公共停車庫用途部分的建筑面積,均計為不分攤的公用建筑面積。若地下室有部分區域用作商業、辦公等其它用途,則該部分應列為專有面積,位于該區域內僅與商業或辦公等相通并使用的走廊、樓梯間、電梯間、扶梯、貨梯、觀光電梯、衛生間、通風井、煙道、管道井等,均在地下室商業或辦公等部分進行分攤。當地下停車場中機動車位經市政府行政主管部門批準,準予出售并可以擁有獨立產權時,機動車位面積可按各停車位實際占用面積的方式計算,也可按實際占用面積加分攤的公用建筑面積的方式計算機動車位的建筑面積。此時,下地下室車道面積、其它專門服務于車位的公共通道面積和公共用房面積均列為各車位應分攤的公用建筑面積。4.3.7.2平地建筑的樓層,當其符合半下室定義時,即視為半地下層。在室外地面以上部分的高度不大于1.5米的半地下層,其層數不計入地面以上層數,面積亦不計入地面以上面積中；在室外地面以上部分的高度大于1.5米的半地下層,其層數計入地面以上層數,面積計入地面以上建筑面積中〔圖4-22a,此時,位于該半地下層中的樓〔電梯間、住宅大堂等公用建筑面積,其計算方法與分攤規則均與地面架空層中相應的公共面積計算方法與分攤原則一致。坡地建筑的樓層,當有一面以上〔含一面位于地面以上,且該面為該層的主出入口之一時,則該層視為半地下層〔圖4-22b：半地下層如僅用作公共停車、公共設備用房、人防用途時,則該半地下層的層數不計入地面以上層數,建筑面積亦不計入地面以上建筑面積中；但當住宅等的入戶大堂位于該層時,大堂及其樓〔電梯間等公用建筑面積應作為應分攤的公用建筑面積相應扣除,并在其地面以上相應的服務范圍內分攤。半地下層如全部或部分用于商業、辦公等計容積率用途,且商業、辦公等部分的出入口、外墻位于地面以上,則該半地下層層數計入地面以上層數,面積計入地面以上建筑面積中。其中商業等用途部分的面積計為專有面積,停車及設備用房部分的面積計為不分攤的公用建筑面積。此時,所含的樓〔電梯間、住宅大堂等公用建筑面積的計算方法與分攤規定與地面以上公共面積的計算方法與分攤原則相同。獨立別墅、聯排式別墅中為各戶專用的、層高等于或大于2.20米的半地下室,當其在室外地面以上部分的高度大于1.5米,或作為坡地建筑有一面以上〔含一面位于地面以上時,無論其作何使用,其層數均計入地面以上層數,建筑面積均計入各戶建筑面積中。圖4-224.3.7.供整棟、或樓〔電梯通過的各功能區或層共同使用的樓〔電梯,或進口和出口處都是公共空間的樓〔電梯,視為非專用梯。位于建筑結構內部〔外墻以內的非專用梯為室內非專用梯,位于建筑結構外部〔外墻以外的非專用梯為室外非專用梯。一棟房屋的非專用樓梯或電梯,當各層梯間平面結構相同時,從地面至屋頂梯間〔機房的公用面積,其服務范圍為整棟或其通過的整個功能區。因管理工作所需對個別樓層或部分樓層不設停機或不開門的,不影響公用面積的整體分攤,其中也包括不使用該梯的地面一層或一～二層復式房。一棟建筑,按平面結構不同可分為上下兩段,若上段最下一層的外圍水平投影面積與下段最上一層的外圍水平投影面積相差不大于下段最上一層外圍水平投影面積的1/8,則當各層樓〔電梯均設計為開門使用時,樓〔電梯的分攤范圍應為整棟或其通過的各樓層。高層建筑中設置的高、低區電梯,高、低區電梯之間在某一層可以互通,這些樓梯的梯間建筑面積應作為整棟公用面積,其分攤范圍為高、低區電梯通過的所有樓層。與高、低區電梯機房連接的緩沖電梯井道按自然層計入電梯間內。通過層高小于2.20米的架空層、結構轉換層、消防避難層、設備層的電〔樓梯間,當其層高小于2.20米從地面至二層〔或以上室外廣場、平臺的室外樓梯、自動扶梯計為不分攤的公用面積。圖4-23。圖4-23對于內部設有扶梯的商場、辦公樓等,如需進行分層或分戶建筑面積計算,必須在主出入口層留出連接扶梯與公共出入口的公共過道,在其它層留出用于扶梯回轉上下的公共過道,否則該商場或辦公用房只能按復式出具總建筑面積。圖4-24。圖4-244.3.7.由建筑物上部的一層或連續多層的樓層所專用,建筑物的下部連續各樓層均不開門〔設計不開門使用,同時"使用"與"不使用"部分的用途不同的樓〔電梯,稱為專用梯。位于建筑結構內部〔外墻以內的專用梯為室內專用梯,位于建筑結構外部〔外墻以外的專用梯為室外專用梯。室內專用樓梯、電梯,其通過"不使用"樓層部分的梯間公用面積和其突出屋面的梯間、機房面積,列為"不使用"和"使用"兩部分建筑的區間公用面積；通過"使用"樓層部分的梯間公用建筑面積列為"使用"部分建筑的區內公用面積。室外專用樓梯、電梯,其梯間公用建筑面積全部列為"使用"部分建筑的區內公用面積。當裙樓有多座塔樓時,通過"不使用"樓層部分的室內樓〔電梯間有多個,在裙樓不能按多個塔樓劃分成多棟建筑的情況下,列為"不使用"和"使用"兩部分建筑的區間公用面積為裙樓部分的多個梯間面積的總和。"使用"部分建筑的套內建筑面積為各塔樓專有建筑面積總和,"不使用"部分建筑的套內建筑面積為該裙樓內除多個室內樓〔電梯間以外的建筑面積總和。室內專用樓梯、電梯,其通過"不使用"樓層部分的梯間面積,不包括使用專用梯樓層所專用的、落在一層〔地面通往梯間的過道〔走廊、門廳、大堂等的公用面積。這些公用面積應列為"使用"部分建筑的功能區內應分攤的公用面積。4.3.7.由地面室外空間直接進入并只可下地下室〔空間的地下室專用梯,按如下不同情況分別處理：當地下室為商業、辦公等計容積率用途時,該專用梯地面出入口的建筑面積,或專用梯位于地面一層建筑主體結構內的梯間建筑面積,應作為地下室應分攤的公共面積；當地下室為人防、停車或設備用房等不計容積率用途時,該專用梯地面出入口的建筑面積,或專用梯位于地面一層建筑主體結構內的梯間建筑面積,均列為不分攤共用面積,并計入地下室建筑面積中；當專用梯同時服務于地下室計容積率用途和不計容積率用途時,該專用梯地面出入口的建筑面積,或專用梯位于地面一層建筑主體結構內的梯間建筑面積,均列為不分攤共用面積,并計入地下室不計容積率功能區的建筑面積中。由室內空間或室內公共空間進入的下地下室的樓〔電梯,按如下不同情況分別處理：如地下室為不計容積率用途,則下地下室梯從地表處切斷,地下部分的梯間面積計入地下室,列為不分攤公用建筑面積；位于一層的梯間面積計為應分攤公用建筑面積,按其在地面以上的相應服務范圍進行分攤計算。如地下室為商業、辦公等計容積率用途時,該下地下室的樓梯的地面以下及地面以上部分不再專門劃分開來,按其在地面以上和地面以下相應的服務范圍內共同分攤計算。下地下室的車道,其坡道下方回填無建筑空間的,或設計為不可利用的建筑空間的,或車道下方直接為地下二層建筑空間的,該車道對應的地面一層有蓋部分作上空處理,車道有蓋部分只計一層建筑面積并計入地下一層建筑面積中；如車道下方在地下一層為可利用空間,那么車道計兩層建筑面積,并均計入地下室建筑面積中。圖4-25。通往地下各層的電梯間,當其通過半地下室時,如半地下室屬不計容積率建筑面積,那么通過該半地下室的梯間面積與半地下室一起計入不分攤公用面積；如地下室為計容積率建筑面積,則梯間面積與半地下室中其它公用面積一起計入應分攤公用面積。圖4-254.3.7.房屋除第一層〔地面層外的其它各層公用的內、外走廊,一般情況下,應作為本層應分攤的公用面積。一棟建筑的第二層以上有多個樓梯間〔單元,并在第二層設有外走廊,從室外樓梯經走廊進各單元樓梯,則該走廊的建筑面積與各樓梯間面積一起列為第二層以上建筑的應分攤公用面積。位于建筑物第一層〔地面層的柱廊、檐廊,當與城市街道或本宗地外的公共通道、公共開放空間相鄰,或兩端不封閉并可在平行于街道方向上通行時,或已屬市政府行政主管部門批準的核增面積范圍的,其面積列為不分攤的公用面積。當第一層全部為商鋪,且各套〔戶均向走廊〔或檐廊開門時,走廊〔或檐廊計算建筑面積的,應列為第一層各鋪應分攤的公用面積。第一層為辦公等用途時,也按上述原則計算。除此情況之外的一層走廊〔或檐廊,應視其與整棟或功能區的水平、垂直通道的連通情況列為整棟或功能區應分攤公用建筑面積。原設計為整體商場,后分割成若干商鋪或鋪位的,本層分割后所形成的過道的建筑面積由本層各商鋪或鋪位按其套內建筑面積比例進行分攤。4.3.7.為一戶獨立設置的門廊、雨蓬,計建筑面積的,其建筑面積計入該戶的套內建筑面積中。設置于公共大門口或樓梯口等處的門廊、雨蓬,建筑面積列為應分攤的公用建筑面積。4.3.7.一戶獨立使用的門廳、大堂、中庭應列為專有面積,計入該戶的套內建筑面積；公共門廳、大堂、中庭應列為應分攤的公用建筑面積,按其服務范圍在相應的功能區間或區內進行分攤計算。若酒店的接待處設于大堂中的某一部分并形成獨立使用空間的,該獨立使用空間的建筑面積計入酒店部分的建筑面積；若大堂為酒店、辦公、住宅等的公共過道、休息場所,則將酒店的接待柜臺以內部分及工作室、行李室等的建筑面積列為酒店部分的建筑面積,大堂的其余部分列為整棟應分攤的公用建筑面積。4.3.7.兩座建筑物在地面部分由裙樓連成一體,且不能將塔樓和相應裙樓劃分成多棟建筑的,架空通廊建筑面積列為整棟應分攤的公用建筑面積。兩棟獨立建筑物之間的架空通廊建筑面積列為不分攤的公用面積。4.3.7.在建筑物底層、頂層架空設置的用于公共綠化、休閑的公架空綠化空間,視為公共花園,均列為不分攤的公用建筑面積。在建筑物某功能區內逐層設置的與公共通道連通的公共陽臺,計算建筑面積的,均列為本層應分攤的公用建筑面積。在建筑物某功能區內隔層設置或不規則設置的公共花園、公共陽臺,計算建筑面積的,均列為不分攤的公用建筑面積。4.3.7.不計容積率的地下室或半地下室使用的采光井、通風井、煙道位于地面的部分,均列為不分攤的公用建筑面積并計入地下室或半地下室的建筑面積中；計容積率的地下室或半地下室使用的采光井、通風井、煙道位于地面的部分,列為應分攤的公用建筑面積由地下室或半地下室分攤。位于核心筒內的通風井、煙道,與核心筒相連并為梯間服務的通風井、煙道,與核心筒一體作為應分攤的公用建筑面積,在其相關的服務范圍內進行分攤。各層多戶公用的風井或煙道,計為應分攤的公用建筑面積在功能區內分攤。4.3.7.12管理管理用房是指物業管理公司使用的辦公用房,包括供管理公司存放工具、設備及其他用品的庫房、儲藏室、更衣室等。管理用房應作為分戶面積,不列入公用建筑面積范圍,并應參與分攤相關的公用建筑面積。會所用房應作為分戶面積,不列入公用建筑面積范圍,并應參與分攤相關的公用建筑面積。4.3.7.13值班警衛室、值班警衛室,是指設于一棟房屋門口附近,供警衛員、保安員值班守衛用的房屋,包括與警衛室相連的供值班員休息用的睡房、與警衛室合并使用的接待室或傳達室、自動報警控制中心。為一棟房屋服務的值班警衛室列為整棟應分攤的公用建筑面積；在一棟建筑之外獨立設置的值班警衛室、為多棟建筑服務的值班警衛室,均列為不分攤的公用建筑面積。宗地內僅建有一棟建筑時,設于其內的消防控制室列為本棟應分攤的公用面積；宗地內建有多棟建筑,消防控制室僅設于其中的某一棟建筑內,該消防控制室列為不分攤的公用面積。如宗地內早期建設的建筑物內已設有消防控制室,新建的一棟建筑設有僅為本棟服務的消防控制室時,該消防控制室作為本棟應分攤的公用建筑面積；如宗地內早期建設的建筑物內未設有消防控制室,設于新建建筑內的消防控制室為整個小區的多棟建筑使用,則該消防控制室計為不分攤的公用面積.14設備用房配電室、變電室、有線電視間、網絡間,分別視為設備用房的一種。在一宗地內規劃有多棟建筑物時,上述設備用房中的一種或與之類似的設備用房僅設在其中一棟的,其建筑面積列為不分攤的公用面積；當宗地內只規劃設計一棟建筑時,設在該棟建筑的設備用房列為本棟應分攤的公用面積。宗地內規劃有多棟建筑,每棟均設計有配電室,則每棟的配電室面積均列為本棟應分攤的公用面積。宗地內多棟建筑中設有配電室的一棟為新建的大廈,其余多棟為早期建設的舊房,則新建大廈中的配電室為本棟應分攤的公用建筑面積。設于建筑中某一層供本層多戶或多層共同使用的空調機房、風機房、水泵房等設備用房,雖其被某一戶專有面積所包圍,該設備房仍作為公用建筑面積在其相應服務范圍內進行分攤。.15半外墻半外墻〔外墻墻體水平投影面積的一半列為應分攤的公用建筑面積,按功能區進行分攤計算,如功能區細分為層或同一層的某幾戶時〔如裙樓分為商業、會所、一層臨街商鋪、一層商場大空間內商鋪等,半外墻則按細化的功能區進行分攤計算。屬于一個獨立產權人的一棟房屋,可以不取外半墻。如獨立別墅或整棟出具建筑面積的其它建筑。聯排別墅應取半外墻,并作為整棟分攤的公用建筑面積。4.3.7位于建筑內的封閉建筑空間,凡計算建筑面積的,均列為不分攤的公用建筑面積。4.3.7當一棟建筑設計為具有主樓、附樓的形式,主、附樓僅通過消防通道或公共開放空間相連時,該建筑不視為一棟。此時,共用的消防控制室等應視為為多棟服務的公用建筑面積,列為不分攤的公用建筑面積；為主、附樓各自服務的梯間、門廳等公用面積,應分別在主、附樓按各自功能劃分的功能區內進行分攤計算。如,主樓設有消防避難層,位于消防避難層的層高≥2.20米的電梯間等公用面積仍在主樓分攤,附樓不參與主樓公用面積的分攤。圖4-26。圖4-264.3.7騎樓底層位于建設用地紅線之外,并成為公共道路街巷通行的部分,均不計算建筑面積。騎樓底層位于建設用地紅線內,成為小區公共道路和一部分時,騎樓底層計算建筑面積,并計為不分攤的公用建筑面積。騎樓底層的建筑面積經市政府行政主管部門批準列為核增建筑面積時,騎樓底層建筑面積列為不分攤的公用建筑面積。5.房屋建筑面積變更測繪5.1變更測繪的分類一棟建筑,在完成第一次房屋建筑面積測繪之后,因發生如下變化而引起對房屋建筑面積的重新測繪計算均稱為變更測繪：因建筑的改建、擴建而重建新進行的房屋建筑面積測繪；因建筑功能的改變而重新進行的房屋建筑面積測繪；因建筑內部結構修改而重新進行的房屋建筑面積測繪；因一戶或多戶專有面積的權屬界線變更而重新進行的房屋建筑面積測繪；因建筑的相關屬性更改而重新進行的房屋建筑面積測繪。5.2變更測繪的一般原則變更測繪適用于已竣工〔建成且已進行過房屋建筑面積測繪計算的建筑。房屋的加建、改建、功能與結構變更、產權界變更等,其變更方案均應先經市政府行政主管部門核準備案并取得相關復函。房屋建筑面積已經確權登記發證的,申請變更測繪時,必須由變更所涉及的所有產權人共同提出申請。對已登記發證的房屋,在變更測繪時,除登記面積來源不明、明顯違規或確系計算錯誤的,一般情況下應維持原來的面積計算成果。一般情況下,變更測繪應采用原計算規則,但由變更引起的新產生的、屬于變更范圍內部分攤的公用建筑面積,按現行規范進行分攤計算；如所有產權人書面同意,在不涉及其它產權人時,也可全部按現行規范進行。由變更部分房屋的套內建筑面積、共有建筑面積重新分攤計算引起非變更部分建筑面積發生變化的,如變化在規定允許范圍內時,則不必改變其它功能區各戶原有的房屋建筑面積。5.3變更測繪方法一棟房屋增加部分建筑空間,且增加部分不能成為獨立的一棟,而是成為原有建筑的一部分,與原有建筑共享全部或部分公共空間時,整個建筑或相應的功能區應重新分攤計算,新增部分的房屋邊長等應按現狀進行測繪采集,對原有建筑部分,如現狀無明顯改變且原測繪無明顯錯誤,可采用原測繪報告中的相關數據。當一棟房屋只需計算和提供整棟建筑面積時〔不分戶,且新增加部分的建筑空間借用原建筑外墻,新增加部分面積按原建筑外墻外邊線和新加的外墻的外邊線范圍計算。這時,原建筑部分的面積不變,整棟的建筑面積增加新增建筑空間的面積,如圖5-1中的斜線部分。當新增加部分的建筑空間沒有借用原建筑外墻時,新增部分的全部墻體計入新增部分的建筑面積；新墻與舊墻之間的伸縮縫在與室內相通時計入新增部分的建筑面積。原建筑原建筑外墻新增加建筑新增加外墻外邊線圖5-1一棟房屋中應分攤的公用建筑面積的范圍〔面積、功能發生變化時,與該公用面積相關的各戶的分攤公用面積需重新計算。一棟房屋新增加或減少一部分套內建筑面積或分攤公共面積而使整棟或該功能區的其它各戶的公用面積分攤系數發生變化時,若各戶產生的建筑面積變化值最大不超過0.3%的,可不重新計算其它各戶的建筑面積。但新增加〔或減少的套內建筑面積需按同功能區內的其它套內建筑面積相同的公用面積分攤系數計算并分攤相應的公用面積值。對不涉及公共建筑面積的房屋分戶產權界變更測繪,如一戶分割成兩戶或兩戶合并為一戶,產權人應實地完成施工后方可提出測繪申請,測繪人員現場實測并分戶計算。對已進行過測繪的房屋或已取得房地產證的房屋,在對其進行分割測繪時,可只對各分戶的套內建筑面積進行實測,取原測繪面積或產權證面積與各分戶套內建筑面積和的差值作為各分戶應分攤的公用建筑面積,按各分戶套內建筑面積進行分攤計算。當房屋經市政府行政主管部門核準為虛擬分割或各分戶未實地砌筑分隔墻體時,產權人應按經核準的建筑施工圖,在實地設立永久性的產權界界址點標識〔如鋼制界址釘等或永久性的產權界線標識〔如嵌入地面的銅條等。測繪部門按一級房產界址點的精度和XX市獨立坐標系分別實測產權地界點的坐標,如果XX市獨立坐標系很難聯測時,可以采用大樓功能區或樓層平面獨立坐標系。坐標實測值和邊長實測值必須經過平差計算,當實測坐標反算邊長和實量邊長較核超過限差時,必須要重量和重測。當平差后的數值與建筑施工圖相差較大時,說明實地未按建筑施工圖設置產權界界址點,此時應要求產權人按建施圖重新設置產權界界址點標識,并重新測繪；如產權人不重新設置產權界界址點標識,則以實測為準,在建施圖上用紅筆清晰標注,并在測繪說明中予以說明。變更測繪中,因一戶分割為多戶新產生的新的公用建筑面積,如分割后形成的過道、本層使用的衛生間、空調機房等,應由原一戶的專有面積范圍內的新分割各戶進行分攤,或按相關權利人共同簽署的關于公用面積的合法分割協議或文件進行分攤計算。當實地存在加建或違建,如加建或違建部分屬永久性建筑,則加建或違建部分應參與重新測繪與分攤計算；如加建或違建不屬于永久性建筑或無法確認是否屬于永久性建筑,則該部分可暫不參與重新測繪與分攤計算。上述兩種情況均須在測繪說明中予以說明,并在分層平面圖上將加建和違建部分專門標識出來。對不能確認是否屬于永久性建筑的加建和違建,應特別說明,并在市政府相關行政主管部門核準并確認予以保留后,將原測繪報告收回,重新分攤計算后出具新的測繪報告。對變更測繪中發現功能變更的,用途應按現狀用途確定,在測繪報告中對功能變更情況予以說明。早期建設的住宅樓,當設計圖紙上設計為未封閉陽臺,現狀測繪時發現系由業主入住后將陽臺自行封閉的,可按原設計的未封閉陽臺計算建筑面積,但開發商或相關權利人應提供同意按原設計圖計算陽臺建筑面積的書面承諾與說明。無論預售測繪、竣工測繪、變更測繪,凡涉及商鋪建筑面積計算的,當商鋪中包