山東濰坊博納莊園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書NewVisualAngel2012.05商業(yè)秘密聲明

本文內(nèi)包含的資料屬于山東龍之潤投資置業(yè)有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。未經(jīng)山東龍之潤投資置業(yè)有限公司許可，任何人不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。主要內(nèi)容項(xiàng)目本體分析Part.1Part.2城市及區(qū)域背景研究Part.3濰坊房地產(chǎn)市場研究Part.4潛在客戶分析Part.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價41項(xiàng)目本體分析城市屬性：濰坊位于山東半島西部，北臨渤海，經(jīng)濟(jì)總量位居山東第四，受益兩大國家級戰(zhàn)略規(guī)劃，是極具發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市山東半島藍(lán)海經(jīng)濟(jì)圈山東省行政區(qū)域最大的市，處于山東半島西部，臨渤海，靠青島、煙臺等國際知名海港城市2010年全市實(shí)現(xiàn)GDP3090億元，全省經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名中居全省第四濰坊十一五期間，全市經(jīng)濟(jì)增長速度年均13%以上濰坊已納入國家級“黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)”和國家級十二五規(guī)劃的“山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃”濰坊十二五規(guī)劃，到2015年全市經(jīng)濟(jì)總量6650億元，較2010年實(shí)現(xiàn)翻番，邁入人均10000美元臺階區(qū)域?qū)傩裕喉?xiàng)目所在的九龍澗片區(qū)是濰坊市重點(diǎn)的生態(tài)建設(shè)項(xiàng)目，是濰坊市域范圍最大的旅游度假區(qū)九龍澗生態(tài)旅游度假區(qū)規(guī)劃圖九龍澗森林公園濰坊市生態(tài)市建設(shè)十大重點(diǎn)工程百個建設(shè)項(xiàng)目之一；總面積170平方公里，核心區(qū)域位于九龍街道，面積15平方公里；森林公園5000畝，2000畝體育公園，我們地塊國際生態(tài)俱樂部4000畝，旅游商業(yè)區(qū)3000畝，周邊社區(qū)8500畝左右；每個項(xiàng)目基本要求自建商業(yè)配套九龍街道區(qū)域?qū)傩裕喉?xiàng)目距市政府約18公里，目前區(qū)域交通不便、配套缺失，有非強(qiáng)勢的人文和自然資源，屬遠(yuǎn)郊陌生區(qū)域項(xiàng)目地處濰坊市坊子區(qū)九龍澗生態(tài)旅游度假區(qū)九龍街道內(nèi),距離主城距離18公里目前區(qū)域內(nèi)道路屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路，區(qū)域管線等基本市政配套較為完善，但目前區(qū)域商業(yè)配套缺失森林公園小水系西龍溝、大龍溝、小龍溝、龍鳳泉、仙姑洞、三仙島等人文自然景點(diǎn)，但知名不高區(qū)域內(nèi)無房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目仙姑洞森林公園（大部分已成型）5000畝核心旅游區(qū)體育公園森林公園項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目占地3900畝，是九龍澗旅游度假區(qū)15平方公里核心區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，定位主要承接高端度假居住等功能鄉(xiāng)村俱樂部（項(xiàng)目片區(qū)）4000畝高端度假區(qū)高爾夫公園（暫定中）2000畝體育公園區(qū)啟動區(qū)項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目功能定位包括葡萄酒莊園區(qū)、中低密度居住區(qū)、公建區(qū)及園林休閑區(qū)4大功能模塊園林休閑區(qū)以“擁抱大自然”為規(guī)劃思想，以法式園林為核心主題，內(nèi)容包括運(yùn)動天地、兒童樂園、愛情島、香榭麗舍和綠色莊園，為博納莊園居民以及整個濰坊地區(qū)的游客提供一個生態(tài)型綠色城市公園。公建小鎮(zhèn)區(qū)為整個小區(qū)提供的商業(yè)配套內(nèi)容包括法國風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)、老年公寓和會所、幼兒園和國際雙語學(xué)校，先進(jìn)的服務(wù)設(shè)施和豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)將帶動周邊地區(qū)的共同發(fā)展。博納莊園區(qū)（含啟動區(qū)）內(nèi)容包括住宅、會所、幼兒園，是地塊容積率約為1.0-1.5的低密度住宅區(qū)，擁有優(yōu)美、舒適的綠化和濱水環(huán)境，采用具有法式建筑元素的建筑風(fēng)格，展現(xiàn)法國風(fēng)情的文化氣息以及典雅高端的社區(qū)形象。葡萄酒莊區(qū)以葡萄園為主體,營造法國葡萄酒莊園文化，打造濰坊高級商務(wù)中心和娛樂休閑中心。區(qū)域內(nèi)主要建筑有酒店和酒堡，并配有會議中心和豐富的室內(nèi)外水上娛樂項(xiàng)目。此外，賓客在這里可以了解法國葡萄酒的歷史和文化，體驗(yàn)地下酒窖，品味各種特色的法國葡萄酒，還能在葡萄園采摘新鮮葡萄。楊瓦路穆響路眉南路寶通街項(xiàng)目屬性：目前項(xiàng)目周邊道路能級較低通達(dá)性不足，周圍有森林公園、未完工的體育公園等景觀資源，但認(rèn)知度較低基本農(nóng)田眉南路，雙向四車道穆村鎮(zhèn),原始村落穆響路，雙向兩車道12年初寶通街開通，并和濰萊高速開出入口，西側(cè)楊瓦路拓寬森林公園體育公園項(xiàng)目周邊現(xiàn)有道路全部為能級較低的鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路組成項(xiàng)目周邊以農(nóng)田和原始村落為主管、線、煤、暖等基本市政已完成項(xiàng)目項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目內(nèi)部落差較大、地形較為復(fù)雜，有一定的山水資源但不強(qiáng)勢小水域、死水葡萄莊園地形復(fù)雜林地小道有山有水，但山水資源優(yōu)勢不明顯項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目建設(shè)用地1176畝，公園配套用地2770畝，建設(shè)用地綜合容積率在1.0-1.5，配套用地為農(nóng)田及林場項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總規(guī)劃用地：約合3950畝其中建設(shè)發(fā)展：約合1176畝；公園配套：約合2770畝建設(shè)用地綜合容積率在1.0-1.5公園配套用地為農(nóng)田及林地目前320畝葡萄園與200畝水域已完成土地的流轉(zhuǎn)，葡萄園已初具規(guī)模公園配套用地建設(shè)發(fā)展用地項(xiàng)目初步概念方案鳥瞰圖25號地塊概況：A.地塊概況及位置地塊狹長不規(guī)則、地勢稍高、地形復(fù)雜、西側(cè)臨水、東臨公園配套用地及27號地塊B.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地屬性：一類居住用地占地：109727平米（164.6畝）容積率：1.0-1.5限低：4層以上27號地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：A.地塊概況及位置地塊狹長不規(guī)則、地勢稍高、高差稍緩、東西建設(shè)用地、南接公園配套用地B.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地屬性：一類居住用地占地：81396平米（122.1畝）容積率：1.0-1.5限低：4層以上26號地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：A.地塊概況及位置地塊稍方正、地勢低洼、高差稍緩、西鄰葡萄園、東臨未來的公園配套（現(xiàn)葡萄園）B.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地屬性：一類居住用地占地：68090平米（102.1畝）容積率：1.0-1.5限低：4層以上262527啟動區(qū)地形圖啟動區(qū)地塊概況啟動區(qū)認(rèn)知項(xiàng)目屬性：啟動區(qū)由25、26、27三塊地組成，375畝，一類居住用地，容積率1-1.5，限低4層，地形狹長且用地條件較為復(fù)雜優(yōu)勢城市規(guī)劃的旅游度假核心區(qū)內(nèi)的重要項(xiàng)目之一具有一定的景觀資源規(guī)模較大，便于整體規(guī)劃遠(yuǎn)郊陌生區(qū)域交通不便，配套缺失目前區(qū)域和項(xiàng)目的界面較差地形復(fù)雜劣勢項(xiàng)目屬性界定：三線潛力城市規(guī)劃旅游度假核心區(qū)內(nèi)，遠(yuǎn)郊陌生區(qū)域，具有非強(qiáng)勢景觀資源的中大規(guī)模區(qū)域運(yùn)營項(xiàng)目162城市及區(qū)域背景分析城市背景分析區(qū)域背景分析黃河三角洲生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)：主要包括山東省的東營市、濱州市全部及濰坊市、德州市、淄博市、煙臺市部分地區(qū)，共19個縣（市、區(qū)），陸地面積2.65萬平方公里，約占山東全省面積的六分之一形成以高效生態(tài)農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、環(huán)境友好型工業(yè)為重點(diǎn)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的高效生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)：藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)是以臨港、涉海、海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)為特征濰坊將北部沿海作為藍(lán)色經(jīng)濟(jì)發(fā)展和支撐全市增量投入的主戰(zhàn)場，在海洋經(jīng)濟(jì)、海洋優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)培育等方面率先突破戰(zhàn)略機(jī)遇：受益雙重國家戰(zhàn)略，濰坊迎來新一輪發(fā)展契機(jī)，具備較大的后發(fā)優(yōu)勢，但3-5年內(nèi)城市發(fā)展難以實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍鐵路：京滬高鐵：北京—濰坊---上海

膠濟(jì)鐵路：青島—濰坊—濟(jì)南公路：濟(jì)青高速：濟(jì)南—濰坊---青島

濰萊高速：濰坊—萊州

青銀高速：青島—濰坊—銀川G309：榮成—濰坊—蘭州航空：濰坊南苑機(jī)場：

有直達(dá)上海、北京航班區(qū)位特點(diǎn)：位于濟(jì)、青、煙金三角中心，承接三地資源，同時受三地?cái)D壓，目前是發(fā)展盆地，其對周邊城市的帶動及吸引力較弱城市規(guī)劃：位于城市主流發(fā)展方向，且濰坊每年的擴(kuò)展速度為4平方公里，郊區(qū)城市化進(jìn)程加快濰坊城市擴(kuò)張速度每年約4平方公里人口增加約3.7~4.2萬——規(guī)劃院院長2006—2010年濰坊GDP增長率均保持在10%以上，省內(nèi)排名第四，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)隨GDP增長，城市經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大，提供良好的房地產(chǎn)市場大環(huán)境城市經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居山東中上游，總體尚可，但尚不如周邊節(jié)點(diǎn)城市，對外部高端人才、資金、高端產(chǎn)業(yè)的吸引力尚不足產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：二產(chǎn)為主導(dǎo)，三產(chǎn)相對薄弱，以自然資源消耗性及勞動、資金密集型產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待升級形成機(jī)械裝備、紡織服裝、海洋化工、造紙包裝、食品加工等5大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)濰柴是全球最大的船舶動力制造基地二產(chǎn)以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主高端服務(wù)業(yè)落后三產(chǎn)全國蔬菜基地形成蔬菜、西瓜種植；姜、蒜種植；畜禽養(yǎng)殖等龍頭產(chǎn)業(yè)一產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)近兩年常住總?cè)丝谘杆僭鲩L，說明濰坊對外來人口的吸引力有所增強(qiáng)2005年開始，濰坊城市擴(kuò)張?zhí)崴?，政府?guī)劃2020年達(dá)到62%，將對房產(chǎn)市場提供穩(wěn)定需求人口結(jié)構(gòu)：濰坊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定其金字塔型人口結(jié)構(gòu)，具備一定的高端人口，但數(shù)量相對有限金字塔結(jié)構(gòu)啞鈴型結(jié)構(gòu)橄欖型結(jié)構(gòu)高端人口中端人口低端人口濰坊目前社會人口結(jié)構(gòu)社會人口演變模型城市背景研究總結(jié)：城市發(fā)展?jié)摿^大，但3-5年內(nèi)難有質(zhì)的改變，具有一定數(shù)量的高端客戶，但容量相對有限Keywords:潛力城市相對封閉經(jīng)濟(jì)盆地高端客戶相對有限中短期內(nèi)無改觀城市格局：濰坊屬于三線潛力城市，具有豐富、優(yōu)質(zhì)的資源條件，但目前受周邊節(jié)點(diǎn)城市影響，處于發(fā)展盆地城市發(fā)展：城市經(jīng)濟(jì)增長較快，發(fā)展?jié)摿^大，隨著城鐵的開通將進(jìn)一步提升區(qū)域內(nèi)外影響力，但短期內(nèi)現(xiàn)狀難以改善城市人口：人口數(shù)量及城市化率不斷增長推動房地地產(chǎn)發(fā)展，但支柱產(chǎn)業(yè)及其配套三產(chǎn)帶來的高端人口相對有限242城市及區(qū)域背景分析城市背景分析區(qū)域背景分析九龍澗生態(tài)旅游園濰河生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)主城區(qū)區(qū)位特點(diǎn)：項(xiàng)目位于市區(qū)到濰河景觀帶及峽山水庫等強(qiáng)勢景觀資源的必由通道，位于城市的主流旅游通道節(jié)點(diǎn)區(qū)域?yàn)H河生態(tài)濕地保護(hù)開發(fā)和生態(tài)景觀帶建設(shè)，打造成風(fēng)景秀麗，環(huán)境優(yōu)美，功能齊全，集商居、旅游、休閑、娛樂、體育競技、文化開發(fā)于一體的特色景區(qū)，目前很多市民前去度假、游玩峽山水庫峽山水庫濰河景觀濰河景觀區(qū)域交通：目前交通不便，隨著明年寶通街開通和楊瓦路拓寬，到市區(qū)的通行時間及距離大大縮短，與市區(qū)的聯(lián)系度加強(qiáng)寶通街（未開通）穆響路眉南路楊瓦路穆響路，雙向兩車道眉南路，雙向四車道濰萊高速青銀高速外圍有兩條高速，東西兩向最近入口距離均為12公里明年初寶通街的開通和楊瓦路的拓寬，會盤活區(qū)域與市區(qū)的聯(lián)系，只需18分鐘車程濰萊高速青銀高速區(qū)域規(guī)劃：項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榉蛔訁^(qū)十二五重點(diǎn)規(guī)劃打造的三大區(qū)域之一，定位為濰坊東部城市次中心，具備較大發(fā)展?jié)摿κ逡?guī)劃強(qiáng)調(diào)坊子區(qū)加強(qiáng)三位一體發(fā)展：老城區(qū)：大力發(fā)展文化旅游和以商貿(mào)物流為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新城區(qū)：著力打造先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)和商貿(mào)繁榮的宜居新城九龍生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)：突出發(fā)展生態(tài)觀光旅游和航空配套工業(yè)園，著力打造濰坊東部城市次中心九龍澗生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)老城區(qū)新城區(qū)區(qū)域規(guī)劃：打造集觀光、旅游、度假于一體的綜合生態(tài)度假區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高，但目前處于啟動期，區(qū)域成型需較長時間九龍澗生態(tài)公園：7000畝，包括西龍澗、大龍澗、小龍澗、三仙島、龍舌瀑及周邊村地，該區(qū)在作為核心區(qū)進(jìn)行保護(hù)的同時，開發(fā)生態(tài)休閑型旅游產(chǎn)品。體育公園，2000畝：主要包括南龍澗、龍鳳泉、龜首山等自然景觀的體育俱樂部、體育公園等國際生態(tài)俱樂部，4000畝：其內(nèi)主要布置以休閑度假為主要內(nèi)容，其內(nèi)設(shè)置休閑度假村、密林探幽區(qū)、封山育林保護(hù)區(qū)等功能區(qū)沿寶通街旅游產(chǎn)業(yè)帶沿眉南路旅游服務(wù)業(yè)帶社會目標(biāo)：近期申報AAA級風(fēng)景旅游區(qū)（點(diǎn)）中期申報AAAA級風(fēng)景旅游區(qū)遠(yuǎn)期建成AAAAA級風(fēng)景旅游區(qū)，全省著名的山水森林型生態(tài)旅游度假區(qū)九龍澗生態(tài)旅游度假區(qū)核心區(qū)規(guī)劃布局區(qū)域資源：有一定水系、植被及人文資源，區(qū)域景觀開發(fā)具備良好基礎(chǔ)，但目前區(qū)域資源認(rèn)知度不高，需加以綜合整治及宣傳森林公園水系森林公園植物綠化森林公園小橋?yàn)H河景觀區(qū)域內(nèi)葡萄種植園區(qū)域內(nèi)溝壑森林公園內(nèi)大龍澗在九龍澗中尤以大龍澗、小龍澗、西龍澗景色最佳。區(qū)內(nèi)共有九澗、九溝、三谷。九澗即大龍澗、小龍澗、西龍澗、北龍澗、南龍澗、白龍澗、黑龍澗、赤龍澗、青龍澗，總蓄水量67萬立方米。區(qū)域配套：目前區(qū)域周邊僅以中低檔的鄉(xiāng)村生活配套為主，中高端配套缺失基礎(chǔ)市政配套已接到區(qū)域內(nèi)周邊無商業(yè)配套，均為村落區(qū)域產(chǎn)業(yè)：周邊產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)，區(qū)域以旅游等三產(chǎn)、高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，目前僅無人直升機(jī)研發(fā)基地入駐，產(chǎn)業(yè)成型需較長時間九龍生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)濰河生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)濰坊綜合保稅區(qū)濰坊市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以勃蘭特利直升機(jī)項(xiàng)目為核心，大力發(fā)展航空配套產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集飛機(jī)研發(fā)組裝制造、零部件生產(chǎn)配套、通用航空服務(wù)于一體的航空配套工業(yè)園區(qū)加快推進(jìn)濰河生態(tài)濕地保護(hù)開發(fā)和生態(tài)景觀帶建設(shè)，打造成風(fēng)景秀麗，環(huán)境優(yōu)美，功能齊全，集商居、旅游、休閑、娛樂、體育競技、文化開發(fā)于一體的特色景區(qū)規(guī)劃建設(shè)森林公園、國際鄉(xiāng)村俱樂部等高檔文化旅游項(xiàng)目，打造集自然山水和人文景觀于一體的風(fēng)景旅游區(qū)和生態(tài)度假區(qū)2011年1月25日，保稅區(qū)正式獲國務(wù)院批復(fù)設(shè)立，在國家的支持下有大量優(yōu)惠政策，未來將是全國僅有的十四個國家級保稅區(qū)之一區(qū)域價值KPI：濰坊城市發(fā)展的一塊“璞玉”區(qū)位交通區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域資源通過區(qū)域交通、規(guī)劃、資源、配套及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及前景分析，我們認(rèn)為區(qū)域目前發(fā)展滯后，缺乏認(rèn)知度，政府投入力度有限，但具備良好的基因，應(yīng)該對區(qū)域價值進(jìn)行重構(gòu)，聯(lián)合區(qū)域其它企業(yè)及政府共同催熟區(qū)域價值及知名度區(qū)域規(guī)劃位于城市的主流旅游通道節(jié)點(diǎn)，明年寶通街的開通及楊瓦路的拓寬，區(qū)域與市區(qū)的通行時間大大縮短區(qū)域配套打造綜合生態(tài)度假區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高，但目前處于啟動期，且政府的實(shí)際推動力度有限有一定水系、植被及人文資源，區(qū)域景觀開發(fā)具備良好基礎(chǔ)，但目前區(qū)域資源認(rèn)知度不高目前區(qū)域周邊僅以中低檔的鄉(xiāng)村生活配套為主，中高端配套缺失區(qū)域規(guī)劃以旅游等三產(chǎn)、高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，目前僅無人直升機(jī)研發(fā)基地入駐，產(chǎn)業(yè)整體成型需較長時間333濰坊房地產(chǎn)市場研究整體房地產(chǎn)市場研究板塊市場研究高端住宅市場研究實(shí)施差異核心內(nèi)容影響差異一二線大于三四線城市需求向未限購城市擠壓

從信貸、限購、稅收三方面提升準(zhǔn)入門檻、限制購房和增加交易成本，加大對需求端抑制差異明顯，北京最嚴(yán)厲，東部一二線城市次之，中西部城市較寬松，大量三四線城市如濰坊未限購新國八條主要內(nèi)容及影響一二線城市限購，擠壓需求向未限購的三四線城市轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致三四線城市房價上漲較快未來三四線城市出臺限購令的可能性較大，但預(yù)計(jì)三四線城市限購僅僅是在濰城等區(qū)域限購，對本項(xiàng)目所在地坊子區(qū)遠(yuǎn)期有利、近期無影響政策影響：限購令可能將擴(kuò)大至三四線城市，但預(yù)計(jì)僅僅是濰城、奎文等區(qū)域限購，對項(xiàng)目所在坊子區(qū)遠(yuǎn)期有利、近期無影響專業(yè)人士訪談：目前濰坊房地產(chǎn)市場仍以自住為主，投資意識普遍不強(qiáng)。預(yù)計(jì)未來三四線城市的限購也僅局限于濰城等主城區(qū)，會迫使需求向未限購的坊子區(qū)轉(zhuǎn)移。遠(yuǎn)期來看，對坊子區(qū)特別是高端別墅物業(yè)來說，無疑是有利的，但近期無影響。2008年隨著一線品牌開發(fā)商相繼進(jìn)駐濰坊市場，區(qū)域內(nèi)物業(yè)水平得到大幅提升濰坊真正意義的品質(zhì)大盤是從中建進(jìn)駐后正式開始的，包括中建大觀天下、陽光100等未來區(qū)域發(fā)展前景看好，隨著開發(fā)商大鱷的進(jìn)駐，市場將進(jìn)入品質(zhì)競爭時代，產(chǎn)品力打造將成為核心競爭因素-代表開發(fā)商：茂華-代表樓盤：茂華紫苑公館（2010年入市），全高層社區(qū)-特征：先造園后建房-代表開發(fā)商：中建、陽光100-代表樓盤：中建大觀天下（2011年入市）、陽光100城市廣場（2011年入市）等-特征：大盤項(xiàng)目、產(chǎn)品力打造方面體現(xiàn)高端物業(yè)水平2009年2010年2011年1-7月商品房均價2804元/㎡商品房均價2818.5元/㎡商品房均價2819.1元/㎡商品房均價3164.8元/㎡-代表開發(fā)商：萬科、恒大、碧桂園、綠城、綠地、萬達(dá)、華潤-大型事件：中建大觀天下、陽光100城市廣場、濰京等項(xiàng)目入市銷售，大幅拉升了市場房價-典型樓盤售價：中建大觀天下，最低價5300元/㎡，陽光100城市廣場均價11500元/㎡-發(fā)展趨勢：房產(chǎn)大鱷進(jìn)駐，區(qū)域競爭激烈，市場將進(jìn)入品質(zhì)競爭時代-代表開發(fā)商：亞特爾地產(chǎn)-代表樓盤：鳳凰太陽城（2010年入市）-特征：首次大規(guī)模引進(jìn)“退臺洋房”，并率先涉足低碳技術(shù)發(fā)展階段：濰坊近兩年品牌開發(fā)商相繼進(jìn)駐，物業(yè)開發(fā)水平不斷提升，近期價格出現(xiàn)跳躍增長，未來將進(jìn)入品質(zhì)競爭時代禁止別墅物業(yè)開發(fā)的政策演進(jìn)2006年5月，國土資源部下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，再次重申在全國范圍內(nèi)停止別墅供地，并對別墅進(jìn)行全面清理2008年1月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)”2009年9月21日，國土部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》中明確：今后住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1.02010年3月出臺的“國19條”中，也重申嚴(yán)禁向別墅供地政策影響：從國家政策限定及濰坊土地出讓容積率看，濰坊低密度物業(yè)較為稀缺，對本項(xiàng)目構(gòu)成實(shí)質(zhì)性利好土地市場：供應(yīng)量較大，未來同質(zhì)競爭激烈，但出讓的低容積率地塊數(shù)量有限，同時土地價格的上漲為房價提供了強(qiáng)有力的支撐濰坊土地市場供應(yīng)呈上升趨勢，但低容積率稀缺地塊出讓數(shù)量有限。2010年出讓1.5容積率以下住宅地塊共1202畝，占住宅用地總出讓量的14.5%，2011年這一數(shù)據(jù)為15.5%價格方面，在經(jīng)過2010年稍稍回調(diào)后，2011年地價大幅上漲，同比增長39%達(dá)82萬元/畝濰坊住宅市場受新政影響不大，成交量和成交均價均呈現(xiàn)上升趨勢成交量方面，2010年商品房成交量581.84萬方，比2008年220.96萬方上漲1.6倍成交均價方面，目前商品房成交均價為3438元/㎡，比2010年上漲了22%隨著國內(nèi)一線品牌開發(fā)商進(jìn)駐，未來市場前景看好，價格將進(jìn)入上升通道住宅市場：受新政影響不大，商品房成交量和成交均價均呈現(xiàn)上升趨勢，未來前景看好4發(fā)展階段：123政策影響：土地市場：住宅市場：品牌開發(fā)商相繼進(jìn)駐，物業(yè)水平不斷提升，未來將進(jìn)入品質(zhì)競爭時代調(diào)控政策對項(xiàng)目所在地坊子區(qū)影響不大；土地出讓容積率必須大于1.0的政策規(guī)定，確保別墅物業(yè)稀缺性，對項(xiàng)目構(gòu)成利好大量土地供應(yīng)帶來競爭壓力，但低容積率項(xiàng)目不多，對本項(xiàng)目高端物業(yè)影響有限，同時地價上漲為房價提供了支撐作用受新政影響不大，成交量和成交均價均呈現(xiàn)上升趨勢，未來前景看好總結(jié)：整體趨勢向好，調(diào)控政策對本項(xiàng)目在一定程度上起促進(jìn)作用，房價處于上升通道，未來潛在供應(yīng)偏大，但對項(xiàng)目影響有限403濰坊房地產(chǎn)市場研究整體房地產(chǎn)市場研究板塊市場研究高端住宅市場研究板塊劃分：按照發(fā)展階段及發(fā)展成因不同，目前濰坊住宅市場已形成七大板塊坊子區(qū)本案濰城區(qū)寒亭區(qū)奎文區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)濱海開發(fā)區(qū)集中居住區(qū)奎文區(qū)：城市主要商業(yè)核心之一，配套完善濰城區(qū)：老城區(qū)所在地，形象陳舊，但有相對完善的生活配套和景觀資源產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)寒亭區(qū)：生活配套相對不完善，以機(jī)械制造等工業(yè)以及旅游產(chǎn)業(yè)為支撐

高新區(qū)：產(chǎn)業(yè)引入、市政、醫(yī)療、學(xué)校等配套基本完成

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：承接城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，打造創(chuàng)業(yè)、居住兩相宜的新城

濱海開發(fā)區(qū)：城市未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，目前處于開發(fā)階段資源帶動區(qū)坊子區(qū)：低容積率房地產(chǎn)開發(fā)聚集地，已進(jìn)入初步階段總結(jié)1：開發(fā)強(qiáng)度由中心向周邊逐漸減弱，濰城中、奎文開發(fā)強(qiáng)度最大，主流容積率2.0-3.5，高新區(qū)次之，坊子區(qū)及濱海區(qū)域最弱本案濱海：0.8-1.5開發(fā)區(qū)：1.5-2.5寒亭：1.5-2.0高新：2.0-3.0坊子：0.4-1.2奎文：2.0-3.5濰城北：1.5-2.0濰城中：2.0-3.5濰城南：1.0-1.2減弱減弱減弱總結(jié)2：由中心區(qū)域奎文向外圍逐漸形成4個價格梯度，坊子區(qū)目前占位第三價值梯隊(duì)，價值平臺較低第一梯隊(duì)第四梯隊(duì)第三梯隊(duì)第二梯隊(duì)板塊：奎文區(qū)主流價格：5000-6000典型樓盤：濰京，高層6500驅(qū)動因素：地段、配套、品質(zhì)板塊：濰城區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主流價格：4000-5000典型樓盤：魯發(fā)名城，多層4500驅(qū)動因素：配套、景觀、發(fā)展?jié)摿Π鍓K：坊子區(qū)、寒亭區(qū)主流價格：3500-4000典型樓盤：歐洲小鎮(zhèn)，多層3280驅(qū)動因素：景觀、地緣性、規(guī)劃板塊：濱海開發(fā)區(qū)主流價格：2500-3000典型樓盤：達(dá)美水岸，多層3000驅(qū)動因素：規(guī)劃、地緣性總結(jié)3：整體客戶以全市范圍為主，外地客戶較少，其中奎文、濱海、開發(fā)區(qū)客戶來源廣泛，其他區(qū)域以地緣性客戶為主總結(jié)4：別墅物業(yè)稀缺，結(jié)合別墅長期稀缺的特性，本案可將高端別墅物業(yè)最大化，填補(bǔ)市場空白，占領(lǐng)市場制高點(diǎn)客戶語錄：現(xiàn)在濰坊市場物業(yè)類型很多，多層、花園洋房、大平層、高層、獨(dú)棟、疊加等都有。但相對來說，別墅，特別是做得好的很少。

-------某私營業(yè)主各物業(yè)形態(tài)版塊分布表多層小高層高層別墅奎文區(qū)稀缺較少較多稀缺濰城區(qū)較少多多稀缺坊子區(qū)多較少稀缺多寒亭區(qū)較少多稀缺稀缺高新區(qū)稀缺較多較多無濱海區(qū)稀缺較少較少稀缺開發(fā)區(qū)較少較少較少無各種物業(yè)類型的整體市場表現(xiàn)物業(yè)類型客戶需求性市場稀缺性獨(dú)棟極高很稀缺雙拼極高很稀缺聯(lián)排較高稀缺疊加一般一般花園洋房較小一般住宅一般不稀缺總結(jié)5：公寓主流單價在3500-5000，獨(dú)棟1.1-1.8萬，聯(lián)排7000-10000，疊加6500300040005000600070008000聯(lián)排900010000奎文濰城坊子寒亭高新開發(fā)區(qū)濱海獨(dú)棟疊加公寓20000…公寓聯(lián)排獨(dú)棟473濰坊房地產(chǎn)市場研究整體房地產(chǎn)市場研究板塊市場研究高端住宅市場研究競爭對象鎖定：在售別墅項(xiàng)目（包括昌樂）、花園洋房，以及均價在5500元/㎡以上的公寓項(xiàng)目，共計(jì)15個昌樂坊子奎文濰城寒亭高新濱海開發(fā)區(qū)方位示意圖奎文區(qū)高新區(qū)開發(fā)區(qū)奎文區(qū)高新區(qū)坊子區(qū)分布區(qū)域：高端公寓主要分布在中心城區(qū)，而別墅物業(yè)主要分布于昌樂壽陽山區(qū)域、坊子區(qū)以及濱海開發(fā)區(qū)區(qū)域項(xiàng)目名稱總建面（萬方）容積率綠化率物業(yè)類型奎文區(qū)濰京122.8040%高層天潤·淺水灣121.0340%多層、退臺洋房、聯(lián)排、疊加陽光100城市生活廣場1205.2630%住宅、辦公、商業(yè)、公寓金鸞御景城32.62.3933%多層、高層、疊加茂華愛琴海491.965%多層電梯洋房、小高層、高層濰城區(qū)華安庭岸風(fēng)景24.52.3339.60%多層、小高層、復(fù)式疊加別墅高新區(qū)麒麟公館233.0638.80%高層中建大觀天下2081.842%商業(yè)、住宅、別墅坊子區(qū)鳳棲墅1號50.4150%獨(dú)棟、聯(lián)排鳳凰太陽城1001.545%小高層、退臺洋房、別墅恒信·領(lǐng)海國際401.340%疊加、平墅、多層寒亭區(qū)歐洲小鎮(zhèn)381.635%聯(lián)排、疊加、多層洋房濱海開發(fā)區(qū)達(dá)美水岸600.8543%獨(dú)棟、雙拼、疊拼、花園洋房、多層昌樂縣鼎恒伴山201.050%獨(dú)棟、電梯洋房山水御花園---------獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排價格：公寓價格集中在6000-7000，獨(dú)棟1.2-1.8萬，聯(lián)排7000-10000濰京天潤·淺水灣陽光100城市生活廣場金鸞御景城茂華愛琴海華安庭岸風(fēng)景麒麟公館中建大觀天下鳳棲墅1號鳳凰太陽城恒信·領(lǐng)海國際歐洲小鎮(zhèn)達(dá)美水岸鼎恒伴山山水御花園600070008000900010000110001200013000公寓獨(dú)棟聯(lián)排疊加18000……獨(dú)棟對聯(lián)排溢價0.7倍左右聯(lián)排對疊加溢價30%左右疊加對公寓溢價20%左右疊加對公寓溢價40%左右去化速度：住宅月均去化30—60套；別墅物業(yè)去化較為快速，在推案量不大的情況下往往出現(xiàn)尚未開盤已全部內(nèi)定的情況住宅洋房疊加聯(lián)排獨(dú)棟濰京60套/月天潤·淺水灣40-50套/月4-5套/月尾盤4－5套／月陽光10030套/月金鸞·御景城30套/月6套茂華愛琴海60套/月華安庭岸風(fēng)景40套/月6套/月麒麟公館30套/月中建大觀天下110套/月鳳棲墅1號2套/月2套/月鳳凰太陽城30套/月恒信·領(lǐng)海國際30套/月達(dá)美水岸30套/月5套/月鼎恒伴山40套/月山水御花園13-14套/月（認(rèn)購）總結(jié)1：目前濰坊高端住宅項(xiàng)目主要依靠地段、資源及周邊配套產(chǎn)生溢價，總體品質(zhì)感不足，各方面均具備發(fā)力空間產(chǎn)品力打造物管服務(wù)規(guī)劃布局社區(qū)會所建筑單體園林景觀戶型設(shè)計(jì)布局無特色、無創(chuàng)意，部分兵營排布多數(shù)項(xiàng)目處理粗糙，景觀設(shè)計(jì)無主題，處于為造景而造景的階段，整體品質(zhì)一般常規(guī)戶型，缺失增值創(chuàng)新點(diǎn)會所數(shù)量少，功能單一、品質(zhì)較差無主流風(fēng)格，外立面以面磚為主，整體表現(xiàn)力不強(qiáng)、品質(zhì)感一般缺乏特色和增值服務(wù)，物管執(zhí)行力較弱，總結(jié)2：與先進(jìn)城市相比，濰坊高端項(xiàng)目目前正處于制造商品階段，有很大的提升空間，但需切合市場適度提高提交產(chǎn)品制造商品提交服務(wù)展示體驗(yàn)市場溢價無差別競爭有差別無關(guān)的顧客需求有關(guān)的北京、上海產(chǎn)品水平青島產(chǎn)品水平濰坊產(chǎn)品水平臨朐產(chǎn)品水平544潛在客戶分析客戶訪談：針對濰坊市潛在高端置業(yè)客戶人群，我們對此類客戶進(jìn)行了深度訪談訪談時間：2011年7月27日至2011年8月3日訪談地點(diǎn)：星級會所、奔馳4S店、邀約訪談對象：大型企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、房地產(chǎn)開發(fā)商區(qū)域認(rèn)知：多數(shù)受訪者認(rèn)為目前項(xiàng)目所在區(qū)域較為偏遠(yuǎn)、配套缺乏、環(huán)境一般，短期內(nèi)難有起色，區(qū)域認(rèn)知度不足TEXTTEXTTEXT職業(yè)公務(wù)員某私營業(yè)主公務(wù)員某私企中高層性別男女男男年齡40-4545-5040-4545-50區(qū)域認(rèn)知知道那里有森林公園，以前去過一次，太偏了對坊子區(qū)不是很了解，也沒有去過坊子區(qū)比較偏，缺乏配套，個人感覺3-5年不會有太大的改善風(fēng)景還可以，但感覺還是太偏了，逼近是農(nóng)村分析：對坊子區(qū)有接觸和了解的客戶，認(rèn)為區(qū)域位置較偏，且短期內(nèi)難有起色，對區(qū)域的認(rèn)知途徑主要來自于森林公園對坊子區(qū)無接觸的客戶，對區(qū)域完全陌生，說明區(qū)域影響力較差濰坊高端物業(yè)開發(fā)水平認(rèn)知：多數(shù)受訪者認(rèn)為市場整體產(chǎn)品力不足，期待高品質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn)張先生李先生錢先生徐小姐職業(yè)：某私營業(yè)主年齡：45-50高端物業(yè)開發(fā)水平：大觀天下規(guī)劃的還不錯，但現(xiàn)在畢竟停留在圖紙上，誰也不知道能不能落實(shí)職業(yè)：某大型國企的領(lǐng)導(dǎo)年齡：45-50高端物業(yè)開發(fā)水平：濰坊沒什么好房子，想買好一點(diǎn)的都去青島了職業(yè)：銀行領(lǐng)導(dǎo)年齡：45-50高端物業(yè)開發(fā)水平：開發(fā)水平參差不齊，好的別墅樓盤太少，而且聽到消息去買的時候，已經(jīng)內(nèi)部賣完了職業(yè)：某私企高層年齡：35-40高端物業(yè)開發(fā)水平：目前濰坊高端項(xiàng)目不多，且整體產(chǎn)品不是很好分析：對目前濰坊高端物業(yè)的戶型設(shè)計(jì)、周邊環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等方面不大滿意多數(shù)受訪客戶均有高端物業(yè)的置業(yè)意向?qū)Ρ景傅囊庀颍嚎梢钥紤]購置本案別墅產(chǎn)品，但是交通和環(huán)境以及產(chǎn)品力是考慮的前提條件韓小姐宋先生李先生職業(yè)：政府職員年齡：35-40能否吸引客戶：只要真的按你們所說的，有到市區(qū)的主干道，環(huán)境打造的好，是可以考慮的職業(yè)：企業(yè)主年齡：35-40能否吸引客戶：環(huán)境好固然好，但是還得有學(xué)校、超市之類的配套，不然生活太不方便了職業(yè)：未知年齡：50-55能否吸引客戶：一般高端物業(yè)都會規(guī)劃在郊區(qū)啊，那里安靜、環(huán)境好，只要你們物業(yè)的品質(zhì)好，肯定會去買的物業(yè)形態(tài)偏好：獨(dú)棟、類獨(dú)棟、聯(lián)排產(chǎn)品接受度高，對疊加、花園洋房接受度不高，大平層及合院類產(chǎn)品認(rèn)知不足，需引導(dǎo)王先生職業(yè)：政府官員年齡：45-50建筑形態(tài)的喜好：喜歡獨(dú)棟，獨(dú)門獨(dú)院很好，空間大，私密性好李先生周小姐職業(yè)：未知年齡：50-55建筑形態(tài)的喜好：喜歡大平層，覺得樓爬上爬下很麻煩，所有的功能室都在一層樓上很方便職業(yè)：某私營業(yè)主年齡：35-40建筑形態(tài)的喜好：首選是獨(dú)棟，樓上樓下都是自家的，并且前后還有院，很方便；如果雙拼和聯(lián)排的私密性做的好，也可以接受分析：濰坊的高端客戶對私密性要求較高，希望有屬于自己的前后花園，因此對于合院別墅不敏感置業(yè)影響因素：環(huán)境、品質(zhì)、價格是受訪客戶最關(guān)注的因素，其次是相關(guān)的配套、物管等分析：影響高端客戶置業(yè)的因素很一致，對環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)要求最高，源于濰坊目前高端物業(yè)的環(huán)境嘈雜、景觀品質(zhì)達(dá)不到高端客戶的要求，鑒于此，價格因素都不是最重要的高端客戶工作較忙，對私密、安全的要求也很高，所以細(xì)致周到的貼心生活物業(yè)服務(wù)以及社區(qū)全方位的安保等，也會在一定程度上影響客戶置業(yè)物業(yè)類型面積要求：獨(dú)棟面積在300-500m2間；聯(lián)排面積在200-300m2之間客戶語錄：獨(dú)立別墅的面積要稍微大一些，起碼要超過300㎡，否則沒有別墅的感覺了

---公務(wù)員總價接受范圍：大多數(shù)受訪對象能夠接受獨(dú)棟的價格在400-600萬；聯(lián)排的價格在200-300萬客戶對于總價的預(yù)算，都是參考目前市場的主流單價和面積在訪談的時候，客戶說出的總價預(yù)期會比自己實(shí)際的總價承受能力要少低一些，因此，客戶的實(shí)際總價購買力會比我們統(tǒng)計(jì)的還要高客戶語錄：我傾向于獨(dú)棟面積控制在300-400㎡，按均價1萬3算，總價在500萬左右。

——某私企老板

聯(lián)排總價在200-300萬，再高的話我還不如買個小點(diǎn)的獨(dú)棟呢。

——某企業(yè)高管訪談總結(jié)：客戶對本案區(qū)域認(rèn)知不足，普遍認(rèn)為濰坊缺乏高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，高端置業(yè)最為關(guān)注環(huán)境及品質(zhì)，擁有較強(qiáng)大的購買力區(qū)域認(rèn)知：大部分受訪對象認(rèn)為該項(xiàng)目區(qū)域偏遠(yuǎn)、配套不完善以及環(huán)境一般置業(yè)目的：大多數(shù)受訪客戶中濰坊本地客戶以改善型居住為主，周邊縣市以投資型為主對本案的置業(yè)意向：區(qū)域高端物業(yè)開發(fā)水平一般，大多受訪者傾向于獨(dú)棟，并認(rèn)為要環(huán)境優(yōu)美、配套完善產(chǎn)品類型及價格：獨(dú)棟300㎡以上，總