純按揭項目商業性貸款授信業務操作簡介２００６年７月操作流程圖開發商申請貸審會審議經營行審查經營行調查管理行審查管理行調查貸審會審議簽訂雙協議審批行審批檔案管理

客戶客戶部門信貸部門管理部門

純按揭項目商業性貸款授信環節１．申請與受理２．調查３．審查與審批４．批復后期管理申請與受理１．公司資料：書面申請書，股東（董事）會決議，擔保承諾函，企業開展經營活動的有關復印件，近三年年度報表，高管個人資料．２．項目資料：五證一批文一可研，施工合同、付款憑證、效果圖及套型圖、當期形象照片．３．上述資料核對無誤后做受理登記．調查要素（開發商基本情況）１．公司概況（成立時間、注冊資本、實收資本、股本構成結構、開發資質、業務范圍）２．管理體制（經營管理機制、財務管理和經濟核算制度）３．高管素質（法定代表人、授權代理人、財務負責人基本情況及其主要經歷）４．開發經歷（開發項目主要指標、完成時間、銷售情況等，對首次開發需特別注明）５．財務分析（分析其經濟實力、營運能力、償債能力及盈利能力）調查要素（財務分析）

１．報表分析：①近3年和近期主要財務指標列表，計算資產負債率＼流動比率＼速動比率；②主要財務指標變動金額超過本次項目總投５％以上的應單獨說明變動原因；③對所報項目影響較大的財務指標如存貨、應收應付賬款、其他應收應付賬款、預收帳款、長短期借款等應重點說明構成項目、大額明細、賬齡等情況，分析有無其他在建項目占用企業自有資金，據此判斷現金流量對項目建設和公司擔保能力的影響；④單獨對近期主要財務指標進行重點分析；⑤對分析結果要有明確的財務綜合結論．調查要素（財務分析）２．公司銀行信用：通過人民銀行查詢并分析公司與各家銀行合作情況（包括按揭項目合作情況），包括用信種類和額度，形態，擔保方式等。調查其他銀行為該樓盤提供開發貸款的情況，準確掌握其貸款的到期日，以免在工程建設中出現新的資金缺口。３．關聯情況：公司及其控股股東及高管對外投資情況和銀行信用情況。如所報項目為分期開發的后續項目，必須調查并介紹前期開發主要情況。調查要素（項目基本情況）

１．項目概況：地理位置、城市規劃、社區環境、交通條件、環保指數、配套工程、市政設施、物業管理等；了解和掌握項目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、物業類型、樓宇結構和棟數、戶型設計及項目開工、開盤、計劃竣工時間２．項目合法性調查要素（合法性調查）證件名稱證號取得時間面積(平方米)備注＜立項通知＞如有不一致或無序之處應附有權機關證明或合理說明《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》項目合法性證件取得情況表調查要素（項目總投資）序號投資構成額度占比單價備注１土地實際投入含地價款和拆遷補償費２建安含土建施工＼設備采購＼安裝３前期報建成都市收費標準１４０之內４基礎設施配套紅線內主體外管線＼道路工程建設費用５管理費５％內６財務費６％內項目建設借款利息７銷售費２－５％８其他費用２％內工程監理＼保險及臨時建設費等雜費９不可預見費５％內合計調查要素（投資來源和和到位情況））資金來源和到位情況表單位:萬元項目資金來源實際到位占比備注自有資金自有資金=所有者權益-長期資金占用自籌資金欠＼借＼墊款等形式投入，含在他行項目貸款銷售轉投入純按揭在建項目實際銷售轉投入比例一般應控制在35%以內合計調查要素（實際投入和和缺口）序號投資構成額度實際投入占比備注１土地實際投入①項目資金缺口=項目總投入-實際已投入。②缺口資金來源分析：具體為未完工程和未支付款項的主要來源構成，部分資金缺口為“軟缺口”，如管理費用、不可預見費、各項稅費等。③在未能按計劃實現項目銷售資金的情況下，開發商是否有資金籌措的應變措施。④因營銷優質項目競爭需要或有清收盤活企業不良貸款需要提前介入的項目，還應分析其自籌資金計劃是否能確保落實到位。２建安３前期報建４基礎設施配套５管理費６財務費７銷售費８其他費用９不可預見費合計調查要素（工程進度））據現場勘察情情況如實介紹紹，除客觀介介紹其形象進進度外，應分分析其開工時時間、預計竣竣工時間、資資金投入進度度和目前實際際建設進度是是否匹配。一一般項目形象象進度達到主主體全面斷水水，資金投入入應達到60—70%之之間．調查要素（市場定位及及收益預測））１．區位優勢勢２．設施配套套３．價格定位位４．收益預測測５．銷售進度度調查要素（銷售定價））周邊同檔次樓樓盤定價比較較表本項目ＸＸ花園ＸＸ花園ＸＸ花園住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）地理位置銷售面積均價銷售率調查要素（銷售進度））銷售進度表單位:平方米、元戶型（物業類型）套數面積單價銷售收入住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）車庫（車位）合計開盤銷售項目目的定購金、、一次性付款款、擬按揭的的首付款收取取戶數、金額額和銷售面積積。區分住宅和商商業用房等業業態形式測算算其銷售率和和按揭占比。。調查要素（提供按揭必必要性分析））（1）綜合效效益：開發商合作誠誠意；后續項項目情況；我我行存款、代代收代付、中中間業務的代代理等預計產產生的綜合效效益情況。（2）同業競競爭：其他銀行為該該盤提供按揭揭情況＼服務務手段等。（3）業務發發展：經辦行截止報報告期個人購購房貸款業務務發展、貸后后管理、不良良貸款占比和和清收情況。。（4）特別說說明：如果按揭貸款款介入是為了了清收企業不不良貸款的，，必須說明清清收企業不良良貸款的可行行性計劃及進進行必要性分分析，落實企企業還款承諾諾。調查要素（風險綜合分分析）結合具體的項項目進行整體體的風險判斷斷，制訂切實實可行的風險險控制措施，，提出需要解解決的主要問問題。如：資資金缺口是否否偏大＼有無無潛在影響投投資的糾紛或或不確定因素素＼資金到位位情況是否理理想＼后續資資金（含自籌籌和銷售轉投投）能否落實實＼物業類型型對銷售的影影響等．對大大額投資或借借款應要求出出具在竣工合合格前不得抽抽走資金和分分紅的承諾．．調查要素（按揭額度測測算）1．區別業態態形式分別測測算按揭額度度。2．按揭額度度=許可銷售售面積銷售均價貸款成數按揭需求比例例調查要素（調查結論））通過調查，就就按揭開發商商和項目的合合規合法性、、資金落實情情況、市場前前景，銀行貸貸款風險控制制、綜合效益益、按揭安排排等方面提出出調查結論調查要素（最新形象進進度照片））１．位置圖（能顯示項目目所在地理區區域位置）２．模型圖（沙盤圖）３．實景圖（不同物業類類型和各棟號號＼園區配套套進度圖）４．銷售進度度圖（銷控表）５．周邊同檔檔次樓盤圖（含項目四周周建設配套情情況）審查（1）項目資資料完整性、、有效性審查查（2）項目合合法性審查（3）項目可可行性審查審批（１）營業部審批：：按照今年轉授授權權限，營營業部對５個個城區行和溫溫江＼新都＼＼青白江支行行直接審批。。（２）省分行審批：：按照今年轉授授權限，對其其他支行報省省分行審批。。（３）支行審批：對有開發貸款款的按揭項目目省分行按照照開發貸款的的2倍或項目目銷售收入不不超過５０％％直接匹配按按揭額度，對對總行級優良良客戶純按揭揭項目支行直直接匹配按揭揭額度，但涉涉及修改總行行制式合作文文本的必須報報上級行審批批．批復后期管理理１．經辦行與與開發商簽訂訂《個人購房房貸款項目合合作協議》和和《預售房款款監管協議》》，落實批復復中限制性條條款２．結算賬戶戶監管３．保證金賬賬戶監管４．檔案管理理9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業業貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。04:41:1704:41:1704:4112/24/20224:41:17AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2204:41:1704:41Dec-2224-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。04:41:1704:41:1704:41Saturday,December24,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2204:41:1704:41:17December24,202214、他鄉生白白發，舊國國見青山。。。24十二二月20224:41:17上上午04:41:1712月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月224:41上上午12月-2204:41December24,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/244:41:1704:41:1724December202217、做前，能夠夠環視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。4:41:17上午4:41上上午04:41:1712月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。04:41:1704:41:1704:4112/24/20224:41:17AM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2204:41:1704:41Dec-2224-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。04:41:1704:41:1704:41Saturday,December24,202213、不知香香積寺，，數里入入云峰。。。12月-2212月-2204:41:1704:41:17December24,202214、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。24十十二二月20224:41:17上上午04:41:1712月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。十二月月224:41上上午午12月月-2204:41December24,202216、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/244:41:1704:41:1724December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。4:41:17上上午4:41上上午04:41:1712月-229、楊楊柳柳散散和和風風，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談談話話。。04:41:1704:41:1704:4112/24/20224:41:17AM11、越是沒有本本領的就越加加自命不凡。。12月-2204:41:1704:41Dec-2224-Dec-2212、越是無能的的人，越喜歡歡挑剔別人的的錯兒。04:41:1704:41:1704:41Saturday,December24,202213、知人人者智智，自自知者者明。。勝人人者有有力，，自勝勝者強強。12月月-2212月月-2204:41:1704:41:17December24,20221