財富廣場裙樓商業.招商執行方案2023/1/12一、項目介紹及其定位2023/1/13

項目概況占地12358平方米，商住用地規劃為三層商業裙樓（約21000平方米）和21層板式住宅（約42000平方米）裙樓部分延街面長90米左右，進深80米左右，總建筑面積大約70000平方米，帶27000平方米的商業廣場和一層地下室。項目四至為東連供銷社，西連城市廣場，北對第三醫院，南接興隆步行街2023/1/14裙樓市場定位經營內容定位以女性服裝、鞋帽、飾品、化妝品、精品為主，輔以超市、餐飲、娛樂、休閑的經營內容

消費檔次定位以中檔為主，部分做成高檔業態定位主題商場——服裝、娛樂、餐飲為主的綜合性商業廣場商家定位省內外品牌商家和當地經營商戶2023/1/15定位描述以女性為主要消費對象的集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的女性服飾、化妝品、精品之中高檔消費的主題商城2023/1/16裙樓產品設計:樓層經營功能規模及其面積比率B1中型超市2000平方米、占8.7%F1男女品牌服飾、餐飲、銀行等3000、占13.04%F1女性主題商場4000平方米占47.83%F2女性主題商場7000平方米F3休閑吧、娛樂城7000平方米、占30.43%F4會所、高檔酒樓3000平方米（轉換層）最后面積有待建筑設計方案的確定2023/1/17裙樓商場命名東方時代商業廣場——一般化、傳統的命名，容易記憶，但特色不突出**商場——以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家資源

建議采用“**商業廣場”模式命名，對其專門會議討論

2023/1/18商場怎樣才能成功:商場成功基本要素商場質數條件商場市場定位商場營銷推廣策略商場管理服務經營者的實力可見，經營者的實力和商場管理服務是招商直接決定的因素，只有認清招商工作的重要性和專業性，才能實現商鋪的升值和銷售的價值，實現利潤最大化。

2023/1/19租金定價:體現專業形象，打造優良商業品牌，中等租金水平定位，整體定價和分層定價相結合采用市場比較法，區域租金比較和價格模擬相結合市場租金定價的方法使用市場比較法中的區域租金比較法，而分區分類散鋪出租租金定價的方法則使用價格模擬法

2023/1/110市場租金價格體系1～3層租金均價為62.72元/平方米

其中：

1/F：95.27元/平方米

2/F：61.93元/平方米

3/F：30.97元/平方米

注：以上為市場散租租金，整租租金下浮40到50%

另：商鋪價格模擬因規劃設計方案未定而后定2022/12/2411經營管理理模式的的定位首選——整體引進進大商家家備選——自營招商商發展商引引進具有有一定知知名度的的大商家家對項目目商場實實行整租租經營發展商對對項目裙裙樓實行行散租招招商，自自己對商商場進行行統一的的經營管管理2022/12/2412二、招商商方案2022/12/2413招商方案案的提出出方案A：整體出租租，僅引引進獨立立的經營營管理品品牌方案B：散租，引引進小商商家，自自己成立立管理公公司2022/12/2414方案A剖析圖發展商大商家整體出租物業管理經營管理財富廣場商業裙樓成熟的經營品牌中高檔服裝百貨消費者2022/12/2415方案B剖析圖發展商小商家散鋪出租物業管理經營管理參與經營財富廣場商業裙樓新興的賣場品牌中高檔服裝百貨消費者2022/12/2416指標招商難度租金收入返租壓力銷售影響定位相關性經營條件經營風險方案A較難小高利好很好要求高小B較易大低一般一般一般要求大招商方案案定性分分析2022/12/2417招商方案案定量分分析方

案AB單

位說

明相關銷售方式分割返租銷售整體、大面積發售或以租代售

計量指標租金收益97,650,00013,020,000元共10年A取B的50%銷售總額163,560,600147,204,540元銷售率90%B取A的90%返租成本100,900,800元共15年,返8%營銷費用3,271,2123,680,114元招商+銷售A:0.02B:0.025可比收益157,038,588143,524,427元

方案AB收益差13,514,162元方案A—方案B02022/12/2418方案對銷銷售的優優劣分析析方案優勢劣勢A銷售額較高客戶源豐富單個個體銷售實現容易銷售不暢預期收入無法實現招商力度和效果不易控制發展商墊付租金眾多業主與經營者的溝通協調經營運營風險的轉嫁給了開發商返租的財務壓力B無返租財務壓力無招商壓力無后期經營風險資金回籠快速(整體性的)售價較低(一般在70折到82折之間)表面看回籠資金總額少客戶源狹窄不易成交交易談判難度大

2022/12/2419方案優選選結果方案A＞方案B2022/12/2420三、招商商準備2022/12/2421核心產品外延產品相關產品家用電器文化、區域、時代特征的特色美食餐飲通訊、攝影照相器材飲食文化相關的展示品和精品小家電休閑、品位獨特的副食餐飲招商產品招商對象招商范圍招商主體招商方案核心產品相關產品補充產品女性主題的服飾、美容化妝品、珠寶首飾、皮具、鞋帽等百貨超市、餐飲、娛樂會所男性和兒童服飾、鞋帽等百貨小家電、音像等招商產品招商對象招商范圍招商主體招商方案招商實施2022/12/2422招商主體體---以同致行行顧問為為招商主主體進行行招商。。2022/12/2423招商架構構發展商商業部總監項目經理招商主任策劃師市場研究員招商顧問發展商營銷部2022/12/2424招商對象象招商產品品的零售售商招商產品品的代理理經銷商商招商產品品的直營營廠家有招商產產品資源源整合和和經營管管理經驗驗的大商商家2022/12/2425招商范圍圍郴州招商商產品零零售市場場深圳、廣廣州、長長沙等地地的相關關零售市市場廣東省內內相關產產品生產產領域2022/12/2426招商物料料招商手冊冊、招商商海報現場VI物料料POP物料料招商商合合同同文文本本《招商商細細則則》、招招商商流流程程、、租租賃賃協協議議等等商場場平平面面分分割割圖圖（（規規劃劃效效果果圖圖））2022/12/2427現場管理招商人員上崗崗前培訓每周項目例會會日招商情況匯匯報周例會紀要、、招商周、月月工作總結調整營銷策略略，提交短期期宣傳推廣計計劃書2022/12/2428三、招商實施施2022/12/2429招商戰略快---準備+開展+推廣準---時機+展示+把握靈---調整+工具+計劃招商工作的快快速展開，迅迅速組建招商商隊伍、準備備招商物料認準時機準時時開始招商消消息的發布，，準確把握商商家的心理和和需求靈活及時調整整招商計劃的的各項內容,做好AB計劃的時間搭搭接2022/12/2430推廣計劃

交付使用及試業開幕

初步推廣工作

全面推廣工作

再次推廣工作

落實商戶進駐商場

檢討評估

方案A方案B2022/12/2431推廣時間節點點推廣階段開始時間結束時間推廣目標天數初步推廣工作2003/8/252003/10/30完成方案A的摸底和目標客戶選擇35全面推廣工作（正式招商開始）2003/11/12003/11/31確定核心商家和方案A的可行性以及積累方案B的客戶資源30再次推廣工作2003/12/12004/2/28完成方案A/繼續實施方案B80落實商戶進駐商場2004/3/12004/3/15完成方案B的60%45交付使用及試業開幕2004/3/162004/4/1方案B的80%及開業條件成熟15總計

215最后推廣時間間視他項工作作的開展情況況而定，詳細細時間見工作作計劃表2022/12/2432招商策略走出去、請進進來建立直復式的的招商網絡分組進行以流動招商為為主、現場招招商為輔2022/12/2433廣告策略廣告訴求點---財富新天地廣告媒體---折頁+海報+POP+報紙2022/12/2434營銷成本概算算現場部分----------10萬廣告部分-----------50萬公共活動費用用------10萬合計---80萬異地招商費用用------10萬2022/12/2435恭喜發財!圳市同致行物物業顧問有限限公司二零零三年九九月十三日9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。04:13:1904:13:1904:1312/24/20224:13:19AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2204:13:1904:13Dec-2224-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。04:13:1904:13:1904:13Saturday,December24,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2204:13:1904:13:19December24,202214、他他鄉鄉生生白白發發，，舊舊國國見見青青山山。。。。24十十二二月月20224:13:19上上午午04:13:1912月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月224:13上上午午12月月-2204:13December24,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/244:13:1904:13:1924December202217、做前前，能能夠環環視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。4:13:19上上午4:13上上午午04:13:1912月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。04:13:1904:13:1904:1312/24/20224:13:19AM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。12月-2204:13:1904:13Dec-2224-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。04:13:1904:13:1904:13Saturday,December24,202213、不知香積寺寺，數里入云云峰。。12月-2212月-2204:13:1904:13:19December24,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。24十二月月20224:13:19上午04:13:1912月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月224:13上上午12月-2204:13December24,202216、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/244:13:1904:13:1924December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。4:13:19上上午午4:13上上午午04:13:1912月月-229、楊楊柳柳散散和和風風，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談談話話。。04:13:1904:13:1904:1312/24/20224:13:19AM11、越是沒有有本領的就就越加自命命不凡。12月-2204:13:1904:13Dec-2224-Dec-2212、越越是是無無能能的的人人，，越越喜喜歡歡挑挑剔剔別別人人的的錯錯兒兒。。04:13:1904:13:1904:13Saturday,December24,202213、知人者智，，自知者明。。勝人