淺談文旅地產項目規劃與建筑設計文旅地產或者文旅小鎮的投資規模都比較大，選址的時候不要依托政府的景區，或者是不僅僅依托政府的景區進行選址，更不要依賴于所謂的什么自然景觀或者歷史遺跡。

項目選址的第一原則是，距離城區要近，文旅項目要想成功，必須靠近城區，越近越好。離開城市越遠，失敗的可能性很大。第二個選擇原則，要符合我們的交通的通達性，以及和城市的發展方向相契合，還有能和你的周邊的基礎配套。

文旅景區建設規劃過程中的一些要點和細節：

文旅地產項目與景區類項目及住宅地產類項目在規劃上有本質區別，需要兼顧以下六點要素：

一、策劃定位

項目區位、開發思路、開發周期、市場定位、文化定位、產品定位、資金占比等等需要在前期段進行充分的策劃規劃論證，為地產開發奠定信心。例如在規劃設計前期需要對項目區位進行著重分析，在城市還是在近郊還是在遠郊，周邊條件，人口居住密度、交通條件如何等等因素。

這對規劃布局有著極大的影響，如果在城市里，周邊條件不錯，那么項目中商業業態所承擔風險變小，在整體規劃上商業業態比重會變大，根據用地的大小甚至可能出現全商業，當然后期需要通過合理產品進行抗風險調整，商業業態多了之后怎么進行串聯，怎么控制主力店與次主力店的數量及聯系方式，怎么通過旅游動線及文化植入提升商鋪溢價，怎么做到一鋪一價，在具體項目規劃當中都會有相對應的體現。

如果項目在城市的近郊，那就存在配比量的問題，商業做多少合適，怎么做活做的有人氣，商業的產品功能怎么互換，商業與合院類產品的配比關系，開發周期與資金回籠怎么反映在合院及商業布局上等等，這些都需要在具體項目前期進行深入調研及思考。

二、對于地域文化的植入

文化是當地獨有的顯性基因，往往只通過規劃很難具體的體現，需要規劃形態、建筑單體、景觀塑造、旅游運營之間相互配合。規劃前要對當地地域文化進行篩選提煉，哪些文化要在規劃上體現？那些文化要在建筑上體現？那些文化要在景觀上體現？那些文化在運營上體現？考慮好這些問題才能開始進行規劃設計。

比如場地內原始的具有文化符號的山川或者河流，總圖規劃中要尊重原始地形地貌、文化要素進行流線的組織，房屋的排布。建筑單體設計時，其形態要與當地的建筑符號進行融合，但是盡量不要照搬照抄當地民居，因為不符合現代人的居住審美需求、成本控制及后期的銷售壓力。在景觀設計方面關于人文的、歷史性的、故事性的可以放在景觀當中去營造，可通過植物配置、鋪裝、景觀小品、雕塑、廣場等空間進行展示。風俗、非物質文化等等可以放在后期運營來體現。但是在規劃當中需要前期預留。

我們可以舉一些例子，比如河南許昌有一個項目叫曹魏古城，進行業態梳理的時候。就發現有很多當地有很多的文化點。其中包括三國文化，但是三國文化對許昌來說，并不具備獨占性，三國故事全國很多地方都有。后來又提出以漢魏文化，大家知道曹操是在東漢末年遷都許昌，雖然這已經縮小了范圍，但是依然不具備文化的獨占性，河南的洛陽也可以是漢魏文化。最后我們挖掘出來一個曹魏文化。郭沫若說過，“聞聽三國事，每欲到許昌”。許昌以前不叫許昌，在三國以前，叫許縣。曹丕在稱帝之后說了一句話，叫“魏昌于許”就是魏國昌盛開始于許都這個地方，才改名改為許昌。那么我們這個項目呢，就叫曹魏古城。

第二個例子，云南楚雄的彝人古鎮。全國有兩個彝族的地州，一個是在云南楚雄，一個在四川涼山。挖掘文化的過程中，發現這個彝族文化很獨特。四川涼山和云南楚雄，彝族文化還不太一樣。四川涼山主要是黑彝。云南楚雄主要是雜彝。黑彝主要是統治階級，土司巫師等。雜彝更多是平民，所以當時我們選了一個叫彝族文化為特色的彝人古鎮。這就是文化植入的，文旅項目一定要考慮這些因素。

三、旅游動線的設置

文旅地產類項目往往用地在1000畝以上，并且打造的是3A、4A、5A級旅游景區，在規劃上與傳統景區旅游、田園旅游之間有區別，文旅地產我認為它的定義應該是城市文旅綜合體，有些像萬達廣場，但又比它有更強的文化性、展示型、體驗性與互動性，內容更豐富，包容性更強。

在規劃上最重要的就是動線設置。我們一般主要以兩條動線貫穿整體規劃。一條是商業主動線，一條是水系輔助動線。商業主動線受長度，形狀、寬度、節點等因素制約，主動線的長短是決定性因素，人的步行心里因素決定動線的長短，大致可歸納為400m、600m、1公里等。我們認為商業主動線600米到800米是一個最佳的，如果超過了就需要設置大量的節點，緩解動線過長，帶來了商業運營能力的下降。

如果動線大大超過這個值，那對于后期原來講災難性的。有800米動線已經很長了，約等于1公里，慢慢走下來的一個多小時了，你再走下去的時候基本上沒人了。如果是女生喜歡買東西手里拎著大包小包，估計都崩潰了，因為走不動了。那你的商業運營能力就會急速下降。

對于水系輔助動線來講，情況好很多，長度可以做到主動線的1.5-2倍，在規劃上也可以將一些特殊業態放在水邊，比如餐飲、酒吧、茶室等，但是次動線的運營往往比主動線艱難一些，因為其業態具有時間性、季節性、集中性特點。在規劃時需要一些手法最大程度上去化解。

在動線形狀方面，主動線可以是直線型或者曲線型，我們建議在不受地形限制的情況下還是以直線型為主進行規劃，這樣對后期運營有利，并且商鋪的均好性優越，也可最大程度緩解人流密集帶來的安全隱患，次動線靈活度相對大一些，可以是曲線、弧線、環線等等，次動線解決的是次級人流問題、消費問題等。兩種動線是可以并列或者串聯或者交叉來進行組合設置。

在動線的寬度設置方面，主動線我們一般控制在街寬比1:1-1:1.2范圍之內，給游客帶來舒適的心里情緒，進而引導其消費。在次級水系動線寬度設置方面，我們經過多年實踐，水面寬度控制在6m左右，吃水深度0.8m-1.2m，岸邊到商鋪邊3.5m-5.5m最為合適，既能營造江南水鄉人擠人的效果，又能提供岸邊休憩的場所，成本控制也在最優范圍。

在節點設置方面，圍繞主動線及次動線，規劃時都會留有一些節點，比如活動廣場、主題廣場，景觀節點等等。這些節點擁有五重屬性：緩解游客心里疲憊情緒；后期運營階段需要；可分割產權的大型公建設置區域；政府需求；密集人流場所的疏散要求。

四、場地豎向控制

文旅地產類項目屬于高成本類項目，在前期選址時應考慮到后期建造成本，盡可能選擇平坦、區位優勢明顯、風水極佳的場地。

因為在后期規劃設計建造時，由于項目的特殊性，各功能分區之間有相互穿插的因素，例如商業板塊會與居住板塊穿插，餐飲板塊會與居住板塊功能兼容，私密性的居住板塊會與盈利性的客棧民宿板塊穿插，還有場地內的景觀因素，如水系的設置及標高的變化，地下停車場的設置，覆土高度的要求、各類管線的鋪設要求等等，這樣整個場地內管線會相當復雜，如再遇上場地高差復雜的情況，處理不好會給后期銷售、施工、成本、運營及鄰里之間的關系帶來巨大的挑戰。

五、景觀設計

這里著重提一下文旅地產類項目在景觀設計時最重要的矛盾問題。文旅地產項目的景觀營造是介于地產景觀、旅游景觀和市政景觀之間的一種設計方式，首先文旅地受中國傳統思想及造價因素，規劃當中的景觀量小、有特色并且相對集中，它既有地產景觀的觀賞性，又有旅游景觀的文化性，又有市政景觀的開放性。

往往前期拿地階段，景觀又是開發商與政府在土地價格上的一個博弈砝碼，這又增加了景觀設計的難度。通常對于商業街區還是以市民可互動式的廣場、城市家具配合動線上的節點打造景觀，期間再穿插動、靜兩種形式的水系，營造商業氛圍。

古城內大的交通干線盡量以線性景觀結合古鎮氛圍打造市政景觀大道，私密組團受容積率影響盡量以鋪裝加墻面裝飾為主要景觀營造模式。

六、產品設計

產品設計時主要面臨三個問題，產品在市場上的競爭性與政策之間的矛盾，文旅地產項目里的產品功能變通性。地域性怎么體現在產品上。

眾所周知2021年國家針對住宅用地出臺了限墅令，各級政府都在嚴格執行，有些地方政府對于商業用地也在限制別墅的規劃，但文旅地產里不管是從產品訴求或者是當地民居文化展示的角度都勢必會做大量的合院類產品，那么怎么控制這類產品的規劃形態、數量、位置、功能并通過政府的審查是規劃重中之重的內容。

再說到產品的功能變通性，整個項目中各類產品可謂之琳瑯滿目，有商鋪、茶室、酒吧、餐飲、小吃、客棧、民宿、公建、演繹館等等，根據規劃布局的需要，有些功能是用戶可以自由切換的，但是各類產品每畝地的建筑面積產量與功能切換的程度及產品的溢價是息息相關的，怎么找到之間的平衡點，是針對不同項目在產品研發階段需要仔細考慮的。

地域性建筑怎么與我們的產品相結合，文旅類地產在規劃及設計上各級政府及專家都有要充分結合當地的建筑地域文化特點的訴求，那么我們作為開發商，要怎么理解并運用在項目當中，需要深思。地域性分為兩個方面，一個是建筑的發展歷史決定，一個是當地文化特色決定。

對于建筑歷史發展而演變的建筑，我們應當摒棄，比如，古代建房受等級、木材、建造技術、氣候等因素影響，房屋開間為奇數，每間面寬均為4米左右，進深不大，房間內也沒有廚房、衛生間等設施，而現在有了鋼筋混凝土、玻璃、外墻保溫等等材料的出現，及現代人對生活舒適、便利性的需求，那么我們肯定先要先滿足買房人對于產品的功能及外觀需求，再要做到售價與產品相匹配，最后才是與當地文化的結合，再結合三者關系時，成本造價是凌駕于所有條件之上的。

在產品的平面功能上我們往往都會把當地的建筑形式進行歸類，比如北京的“四合院”、北方的“穿心堂”、江南的“騎馬樓”、福建的“五間張”以及獨具特色的客家土樓、安徽的“白墻灰瓦”徽派建筑，云南的“一顆印”、“三坊一照壁”、“四合五天井”、“走馬轉角樓”等。

在大的類別內再結合當地的特色進行平面設計。在建筑形態上主要是抽取當地建筑的符號特色進行演化，比如當地建筑屋頂形態、是船型燕尾脊還是正脊吻獸，是硬山、懸山、歇山還是封火山墻，是磚雕、石雕、木雕還是GRC替代木質材料，是大面積的玻璃窗還是具有中式元素的花格窗等等，這些都需要在控制成本的前提下做到地域性最大化。

舉個例子。中國有個神話故事，叫封神演義。我們在和封神榜的發源地朝歌，就是在河南鶴壁市淇水縣。我們在那有一個項目，叫淇水關古鎮。封神榜有一個人物叫黃飛虎，黃飛虎鎮守淇水關。我們當時這個項目的文化定位肯定是沒有爭議的，就是殷商文化和封神榜文化為主。但是在做這個建筑的時候我們發愁了，因為在那個歷史時期，基本上都是茅草屋，黃土墻，你如果把這個建筑做出來，整個街上都是茅草屋黃土墻，那后面還怎么運營和銷售？

那么怎么辦呢？我們就在一些工藝節點上植入這種元素。建筑風格還是以這個明清建筑為主，因為明清建筑是古建筑最精華最高潮的部分。那么我們通過建筑來做個項目來展示這個殷商文化，不一定非得用殷商時候的建筑。

還有，在比如，彝人古鎮。大家知道彝族的山寨，潮濕陰暗的夯土墻里的小屋里，地上起個小火盆，整個房間里煮飯燒水的時候，煙霧繚繞。如果，你還仿照這樣來做建筑，那視覺就很難受了，所以我們把更多的彝族的文化不是通過建筑去體現，而是其他吃住行游購娛的方式去體現。我們主體建筑還是以明清為主。

文旅景區地產產品如何和游覽產品有機互動：

一般來說文旅地產分為兩個大的板塊，一個是居住板塊，就是以銷售合院為主的板塊，一個是商業運營板塊，就是公建、商鋪、客棧、酒吧、茶室、演繹、餐飲等業態板塊。

原則上我們的開發思路是全銷售，除非政府有自持要求，后期返租運營，游客的游覽動線主要是以圍繞我們的運營板塊展開，在規劃時，所有業態及運營活動均依托兩條動線設置，一般會有一個主旅游線路及多個次旅游線路，沿著旅游線路，會規劃設置旅游的六大要素“吃、住、行、游、購、娛”，例如游客到達我們的古鎮，在入口處會有游客接待中心，對游客進行講解及疏導，游客通過主游線游覽具有特色的商品街進行購物，到達廣場節點參與到我們的運營互動活動中了解當地文化、民俗，圍繞廣場參觀各個公建節點，了解當地人文歷史事跡。

在旅游線路上設置大型演繹場館，給游客上演一出大戲，更直觀的展現當地歷史故事。同時也設置小吃街，大型餐飲街，讓游客品嘗當地美食。在旅游線路的輻射區，我們也規劃設置一些可運營的客棧，提供游客接待能力，同時銷售的合院也可改造成民宿、特色餐飲、會所等，讓業主自行經營，增加規劃的隨機性與不確定性，讓規劃產生自我修復機制。其中的難點在于規劃的功能分區模糊性，規劃的政府認可性，以及產品的去化能力。

在1000畝土地上進行古鎮規劃，一般常規規劃思路是進行明確的功能分區，例如商業區、客棧區、餐飲區、居住區、酒吧區、演繹區等，但是文旅地產有其特殊性，我們通常所謂的古城古鎮四大功能，政治功能、商業功能、祭祀功能、居住功能，一個活的古城古鎮，如大理古城、麗江古城、平遙古城，這些古城對于功能分區及這四大功能均是模糊的，才能保證這些古城經久不衰。

地產開發應摒棄傳統的規劃思路，將這四大功能相互滲透，相互融合，去掉邊界，增加隨機性和可延展性。這樣才能建造出一個充滿活力的古鎮。當然在這一階段，規劃中會有大量的合院形式商業出現，政府對于這種模式不理解，不清楚，企業應與規劃設計單位詳細的，耐心的給政府介紹這種形式出現的原因，以及后期運營的思路，讓政府對規劃充滿信心。

再說到產品去化能力，傳統的居住合院自然去化能力不用擔心，但是大型公建、商鋪、客棧、餐飲等業態去化能力是面對的最大挑戰。這種情況需要策劃、規劃在前期就提供解決方案。怎么拆分，使其具有總價低，功能多變，組合形式多變，最大程度滿足現行規范的能力，為后期銷售提供