物業停車位如何管理有權的專門立法中加以明確，并修改與停車位權屬相關的法律規作簡要分析。關于停車位的類型，有各種不同的劃分標準。從與“地”的關系以及建筑結構形式來分，有地面、地下和露天、室內之別。從所有權類型劃分，有共有、專有和所謂“約定所有”，真正專有的，就像專有的經營用房一樣，這種一般沒爭議；有爭議的主要是“約定所有”的停車位。從設計標準的角度劃分，那么有“作為小區公共配套設施”強制規劃配建、開發商“超標準和義務建立的”及“利用人防工程進行改建”等三種。綜合以上幾種劃分類型，住宅區停車位大致有以下幾種類型：1.地面停車位；2.地上停車位，俗稱“停車樓”；3.架空層停車位；4.作為小區公共配套設施的地下停車位；5.利用人防工程進行改建的地下停車位；6.超標準建立的地下停車位。從法理層面而言，以上各種停車位中不存在普遍的權屬爭議的，只有地面停車位和停車樓。隨著xx年《物權法》的公布，地面停車位屬于全體業主所有的概念已經逐漸為全社會所認同。停車樓的車位權屬也相對清晰，在開發商將之出售或贈與局部業主后，其停車位產權屬于該業主單獨享有，停車樓屬于擁有該類型車位的業主（如有未出售局部，那么還包括開發商）區分共有。如未出售任何一個車位，那么停車樓（含所有樓內車位）歸房地產開發商單獨所有。而其他幾種類型的停車位的權屬，或多或少地都存在法理上的爭議，也極易引發業主、開發商和政府部門之間的糾紛。利用架空層做停車位，在早期開發的住宅區中比較普遍。有觀點認為，一般架空層停車位納入公攤面積，納入建筑本錢，不能單獨辦理權屬證書，屬業主共有。也有觀點認為，架空層實際上只是一定的空間，其權利依附于主物，架空層所在的建筑物產權歸誰，架空層權屬也就歸誰。但由于法律規定不明確，導致有些架空層停車位也被開發商出售。對于位于樓房首層的架空層停車位，有研究者那么認為在現有法律規制下，其建筑面積是不計算容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，因而其法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物，其產權應歸屬于該樓房全部業主共有。超標準義務建立的地下停車位超出了國家對于住宅區規劃設計的強制標準要求，開發商假設能提供充分證據，那么其擁有超過規劃標準建立的地下車位的所有權，根本沒有爭議。但是由于涉及“地下空間”是否能夠具有獨立于宗地的土地使用權，其法理十分復雜。而在實踐中，開發商提供證據很少能夠詳盡到和“作為小區公共配套設施的地下停車位”做出清晰的區分，也會由此產生爭議。而停車位的權屬糾紛，不可防止地會在物業管理過程中有所表達。甚至對已經很少產生權屬爭議的地面停車位，在現實中也依然有糾xx面停車位的所有權發生糾紛，并訴諸法院。爭議車位分別位于小區綠地和樓門前。經過審理，一審法院將一局部綠地連同上面的車位裁判給開發商，令業主嘩然。而因地下車位產生的權屬爭議和管理糾紛，那么已呈蔓延之勢，不絕如縷。一般集中于停車費價格、車位緊張引發的租售制度是否公平等。理階段被遮蔽，才有了業主大會成立后的物業管理糾紛。其中最為常見的，當屬開發商利用其在前期物業管理階段選聘物業效勞企業的特殊權利，在小區停車位的管理上隱瞞其真實的權屬情況，以牟取利益。比較典型的方式包括：將地下人防車位的使用權20（旅館等）自行或出租他人以經營牟利，這些行為將導致業主大會建立后無法實現全部共用設施設備的業主共同管理權。即使業主大會選聘了新的物業效勞公司，開發商或其選聘的前期物業管理企業也往往以擁有人防車庫的承租權、地下車庫的所有權或管理權等名突事件。有些住宅區的業主和業委會為了實現業主對停車位的所有權和管理權，被-迫走上困難的訴訟之路。曾轟動一時的南京星漢置業與星漢城市花園小區業主委員會的地下停車庫之爭案件（xx年）、海寧市東方商廈業主委員會訴開發商地下建筑（地下一層車庫）侵權糾紛案件），均屬此類。在一些小區，甚至由此引發劇烈沖突。如xx6業后，開發商于xx收益權為由，把地下車庫管理權另行委托。幾個月后，隨著地下車庫“共管”過程中各方矛盾不斷積聚，最終導致流血沖突。在分期開發的住宅區中，由地下停車位的權屬紛爭導致的物業管理問題，也很常見。這種爭議多數同樣集中于開發商與業主的停車位所有權和管理權，與前述問題的本質并無二致。在業主大會建立后，如果沒有發生開發商與業主的停車位所有權和管理權爭議，那么因停車位權屬不明導致的物業管理問題，與前期物業管理階段類似，集中于停車費的調整和因車位緊張導致的使用權分配制度安排上。發生此類糾紛后，如果業委會處理得當，那么不會對物業管理形成持續影響。以及如何建立相應的制度和組織以處理相關的管理權和使用權問題。如前所述，停車位權屬不明的情況不僅會發生在業主、開發商及相關政府部門之間，也會發生在業主與業主之間。前一種情況多集中發生在從前期物業管理向業主大會成立后的物業管理的治理秩序轉化過程中，尤其是物業效勞招標和物業交接過程中。在業主大會成立后，當小區的制度主權和產權主權根本回歸至全體業主，業主與開發商之間就停車位、物業管理用房等附屬設施的產權和管理權的界定根本清晰之后，那么業主與業主之間關于停車位的權屬界定及其引申問題那么可能會浮出水面。需要說明的是，這里的制度主權回歸包括業主大會與物業效勞供應商之間效勞合同的簽訂以及物業交接的完成。在前期物業管理階段，停車位管理權一般由開發商通過前期物業效勞合同一并委托給前期物業管理企業。但是在業主大會成立后，停車位的管理權，尤其是地下車庫的管理權，往往會成為阻滯業主共同管理權在物業管理中完全實現的障礙。其原因是，在大多數省市，住宅區內的停車收費管理需要辦理政府許可備案并取得“經營性停車場許可證”，而許可證的有效期往往既不與“業主大會成立”導致的小區物業管理權向業主回歸相關聯，也沒有與物業效勞合同的簽訂和物業交接形成制度上的一致關系。因此，即使停車位權屬在業主與開發商之間得以明確，往往還會發生停車位管理權的糾紛。在本質上，這類糾紛源于物業管理制度與停車場管理制度彼此割裂，行政權力在各自領域各行其是所致。深圳黃埔雅苑小區圍繞著地下停車場管理權發生在業主、開發商與政府之間的糾紛，即xx63075日，業委會與中航物業一起向政府主管部門遞交申請，要求對小區停車場地的管理單位和責任人進行變更。理由是，根據《物業管理`規定，一旦業委會與新物管公司簽訂的物業效勞協議生效，那么前協議自動終止，那么，變更管理單位和責任人理應是可行的。822了新物管公司的管理經營權。但此舉引起開發商強烈不滿，并援引規劃建立和機動車停放管理條例》等，向政府部門提出異議。于誰呢？如果按照區分所有權理論，只要停車樓的產權人（為是開發商）及該住宅區全部面積的業主共同管理權中享有相應的權利呢？由此，進一步可以提出問題：地下車庫的停車位如果可以銷售，是否也應該類比停車樓，對該地下車庫的管理權以及停車費的定價機制產生影響，并進一步對涉及該住宅區全部面積的業主共同管理權產生影響呢？問題進一步追問下去，將必然會進入到另一層面——作為住宅區的配套設施，停車位應該允許“私有化”么？停車位的出租和出售的前提，到底應該是什么？停車位的管理權是否應統一歸屬業主團體？停車費的價格組成到底應該是哪些？方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，”這些問題是很難得到有說服力的答案的。綜上，在前期物業管理制度下所遮蔽的停車位權屬問題、定價機